今年下半年以来，中央反复强调“房住不炒”，地方调控政策不断。政策的持续加码使得多地新房价格涨幅放缓，而从12月楼市来看，楼市调控继续从严。据悉，7月以来已有逾30城收紧楼市政策。 12月14日，国家统计局发布2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新房价格变化来看，11月价格涨幅明显收窄。70个大中城市中，新房价格上涨的城市数量下降到36个，是3月份以来最低值，而下跌城市数量增加到28个，也达到4月份以来最大值。从涨幅来看，各线城市的环比涨幅收敛到0.1%-0.2%的低位。 中指研究院上海研究总监方颃指出，新房价格涨幅放缓最重要的还是持续的政策调控，7月以来从中央到地方调控都在收紧，稳定市场预期。中央强调发现问题快速反应和处置，及时采取针对性政策措施。出台调控政策的城市也从三季度的热点二线城市逐渐扩大到部分三四线城市。同时，在市场短期供应较为充足的背景下，房企为了冲业绩免不了在价格端采取促销打折的动作，以价换量。也有部分城市收紧信贷，提高首付比例等。 12月楼市调控继续从严，多城加码楼市调控 仅12月上半月就有多个城市加码楼市调控。 12月1日，西安市住房和城乡建设局官方微信号发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《通知》明确调整购买第二套住房的商业贷款首付比例以及调整公积金贷款首付比例；同时加强商品房预售管理、加强预售资金监管等。其中，对于在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。
2021年伊始，各地新一轮调控再度开启。1月份还未结束，上海、深圳、杭州等热点城市已经祭出了多个重磅调控措施。首先是深圳在短短5天不到的时间里发布了三项重要政策；紧接着，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，进一步整顿规范房地产市场秩序；杭州更是一次性抬高了六道门槛，堵上了六个漏洞。贝壳研究院首席分析师许小乐认为，此轮政策主要是从行政调控和金融监管两方面对市场抬头的投机乱象进行打击，反映了监管层对“房住不炒”的坚定执行，对房价上涨的容忍度降低。值得一提的是，据新华社1月26日晚间消息，近日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。沪深杭楼市调控政策轮番“打补丁”2021年伊始，新一轮调控潮再度启幕。在刚刚过去的一周内，上海、深圳、杭州三大热点城市相继加码楼市调控政策。同策研究院分析师丁垚向《华夏时报》记者指出：“从具体内容看，多为‘补丁性’政策。传递的信号也很明确，那就是坚持贯彻‘房住不炒’精神之下，政策针对性将加强。”1月21日，上海市住建委、房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，出台的十条措施包括打击“假离婚”获取购房资格、延长增值税征免年限、严防资金违规流入房地产市场、严格规范房地产市场经营秩序、完善新建商品住房公证摇号选房制度等。1月25日，法拍房也被纳入上海住房限购的范围，“法拍房不限购”的漏洞被彻底堵上。此外，深圳也叫停了通过“假结婚”来获得购房资格的行为。1月19日，深圳市住建局对去年的“7.15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确，其中此前“可以登记在双方名下”的细则不再执行；1月23日晚，深圳启用“购房意向登记系统”，要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等，强调违规者将3年禁购等。杭州更是一次性抬高了六道门槛、堵上了六个漏洞。1月27日，杭州甩出重磅楼市调控新政，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。例如，落户杭州未满5年的，在杭州市限购范围内只能买1套房；杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年等。浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，此次新政是杭州历年的调控政策中，“一揽子”出台政策最多的一次。尽管未发布新政，但北京、广州、合肥等多个热点城市也释放出了楼市调控将继续从紧从严的信号。例如，1月22日，合肥发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施等。1月25日晚间，北京市住房和城乡建设委员会主任王飞公开表示，打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。时隔3天，1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。而据媒体报道，1月27日开始，中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行“四大行”集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+60个基点改为LPR+79个基点。调整变更后，首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。以首套房贷款300万元为例，期限为30年，月供将从15830.75元涨至16473.33元，每月多还642.58元。短期内对市场有降温作用多名受访的业内人士认为，上述热点城市出台调控新政无疑是“意料之中”，原因即在于过热的市场环境需要被遏制。而在“房住不炒”基调下，持续加码楼市调控，也将有利遏制“炒房”空间，保障房地产市场的平稳健康发展。事实上，这些加码调控的城市在过去一年的房价涨幅均颇为惊人。以杭州市场为例，根据克而瑞的数据，2020年，杭州十区商品住宅成交均价为28446元/平方米，环比2019年的27695元/平方米上涨了13.54%，创下杭州近五年来房价涨幅新高。中原地产首席分析师张大伟强调，杭州房价大幅上涨的背后，是一二手房倒挂的市场环境之下，由“打新”造成的新房源投资属性。比如，中原地产研究院数据显示，2020年杭州共推盘860余次，近12.8万套新房源入市，67万人次登记，平均中签率19%。从项目中签表现来看，共16个项目中签率低于3%，融创城以0.5%中签率创下杭州历史摇号最低纪录，西溪公馆两次开盘合计近6万登记人次创造历史。密集出台的调控政策，被认为给这些燥热的楼市泼了一盆冷水。58安居客房产研究院分院院长张波告诉《华夏时报》记者：“近期政策直指这两个方面：因城施策、精准调控，及时有效地在开年就释放出楼市调控从严信号，保障了楼市全年稳定有序发展。”张大伟指出：“本轮调控政策是从上而下的调控，是在住建部主导督导下的调控升级，杭州、上海、深圳的调控在市场明显上涨的基础上，对于短期市场有降温的作用。”不过，他也强调，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。而据新华社1月26日消息，住建部副部长倪虹近日带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。据悉，倪虹在调研中表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持“房住不炒”的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。因此，受访人士普遍认为，接下来肯定有更多城市要加入调控大军。中国指数研究院浙江分院常务副总经理高院生向《华夏时报》记者表示：“房价在2020年累计涨幅比较大的、目前市场热度比较高的一些城市，我觉得不排除接下来可能都会有跟进的这种可能。”张大伟也预计，“住建部主导的调控可能继续扩大城市数量，新一轮升级有望超过10个城市。”丁垚直言，春节前夕主要城市密集收紧调控，且同时住建部深入调研的情况不多见，这实际上反映出中央保持房地产市场平稳健康发展的坚决态度。“接下来可能会有城市跟进，包括部分二线城市，以及近期土地市场热度较高以致冲击市场预期的少数三四线城市。”
01 楼市，顶层设计来了 近期，领导人对房地产极其关注。12月3日，主管住建部的韩正副总理，在住房和城乡建设部召开座谈会。 详细分析这次座谈会内容、释放出什么信号之前，这里先和大家交代一下。 这几年，韩总理基本上每年都要去住建部调研或召开座谈会，下面我就把几次调研会、座谈会的重点内容，总结介绍一下： 2019年3月18日，国务院副总理韩正到住建部调研，强调“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪；夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。” 2019年12月18日，国务院副总理韩正在住建部召开座谈会，强调“保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献；完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作”。 2020年7月24日，“房地产工作座谈会”召开，韩正副总理强调，“要实施好房地产金融审慎管理制度，严控增量，防止资金违规流入房地产市场；要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。” 02 首次强调，“地产金融调控” 12月3日的这次座谈会，有以下几个值得关注的动向： 首次提出“加强房地产金融调控”。韩总理强调“房地产长效机制实施以来，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期调控目标，坚持因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，加强房地产金融调控，房地产工作取得了明显成效”。可见，管理层对当前房地产调控的工作是满意的。 强调“加强房地产金融调控”，与“十四五”规划提出的“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”一脉相承。其内涵是，“控规模、控占比”，逆周期调节、区别对待（比如“三条红线”），追求动态平稳。既满足地产对资金的合理需求，又不能让资金过度流入地产；短期内允许杠杆一定上升（比如疫情期间），但中期内保持杠杆水平稳定，长期内杠杆要逐渐下降。 地产与金融均衡发展的路径，就是建立房地产金融审慎管理，这是房地产金融的长效机制，即通过贷款LPR双轨制（降低针对实体经济融资的1年期LPR，针对楼市融资的5年期LPR要实时调节），从而建立实体和地产融资的“防火墙”，实现“脱虚入实”，控制资金流入地产。 这对保持楼市平稳意义重大。从过去经验看，凡是房价明显上涨的时期，就是货币高发的时期。而且，管理层已形成共识，资金过度投入楼市，不仅挤压实体经济，导致空心化问题，更关键的是，房地产已成为中国金融风险最大的灰犀牛，控制资金进入楼市，就是防范系统性风险。 2018年以来，房地产金融审慎管理制度开始建立，也就是控规模、控占比、逆周期调节、追求动态平稳。房地产贷款增速明显下降，全国房价涨幅也开始走缓，70城新房价格同比自2019年4月以来连续18个月下跌，不受干预的二手房价，24个城市下跌，包括天津、济南、青岛等。 03 商品房和保障房，都要大发展 首次提出，加强“十四五”时期住房发展顶层设计。这一顶层设计的核心，就是住房市场和住房保障两个体系。这次座谈会上，韩总理讲的更多的是住房保障。 一是制度建设。以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设，这个体系包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。 二是增加供给。有效扩大保障性租赁住房供给。 三是处理好保障和非保障的关系。尽力而为、量力而行，着力解决困难群体和新市民住房问题。要处理好政府和市场的关系，既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段。 目前来看，新时期的住房保障体系基本形成，即“三房两改”，即构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。 重视保障房，这是什么信号？简单来讲，就是商品房市场还会大发展，保障房也要大发展。 另外，新的住房政策体系还包括租赁住房。韩总理这次并未大笔墨讲租赁住房，但并不是不重要，而是之前国家“十四五”规划、五中全会，领导人讲话、发文等，都讲过了，比如大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，满足新市民住房需求。 还包括，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房等等。总结看，保障房搞好了，租赁搞好了，低收入人群也好、新市民也好，获得了体面的居住，商品房市场发展的空间就更大一些。 过去，商品房市场发展太快，住房保障和租赁没搞好，怨声载道。未来，当住房保障和租赁搞好了，收入低的住保障房、租公租房，新市民租住租赁住房，等收入上来了，积蓄够了，就去买商品房。这样，“先租后买”、“先小后大”、“先上车、后改善”，住房梯度消费的模式就建立起来了。 这不就是国家讲的，促进住房消费健康发展嘛！ 只有商品房发展好了，保障房才能搞好、租赁才能搞好。过去十几年，保障房基本上是政府投资建设、运营。当然，政府责无旁贷，但政府投资建设运营，效率不太好。未来，外来人口、新市民大规模向中心城市、都市圈集中，房价可能还会上涨，住房保障、租赁住房供应的压力很大。 政府继续主导建设、运营，一方面财力跟不上，另一方面难以满足多样化的需求。而且，存量房足够大了，要盘活存量。总之，未来保障房供应更多要发挥市场的作用，比如配建的方式解决。要发挥市场的作用，就得让商品房发展的好一些。所以，未来商品住房和非商住品房继续高举高打。 04 商品房还要支撑财政预案 十四五期间，打造内需增长引擎、构建“双循环”体系，需要各地政府在基建、社会保障、扶持中小微等方面有巨大的投入，但目前来看，各地财政都紧张。2014年之前，地方财政收入增幅基本大于支出增幅，2014年之后，趋势反过来了。所以，商品房市场还要支撑财政预案。 这就是为何？房地产长效机制设定的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”。根本目的就是，楼市不要再大涨的同时，在历史高位上能停留更长的时间。对于商品房市场，此次韩总理的讲话有两个新意： 一是要处理好中央和地方的关系。对于楼市，中央最看重的是保民生、防风险，其次是稳增长；而地方则最看重稳增长、稳财政，然后是保民生，最后是防风险。处理好这个关系，就是要认可地产对地方的综合诉求，然后协调中央的诉求。所以，未来地方适当松绑调控、扶持楼市，这是合理的。 二是要处理好基本保障和非基本保障的关系，尽力而为、量力而行。政府财政能力有限，承担基本保障比如公租房，其他的，包括保障性租赁住房、共有产权、住房租赁等，都要靠市场的力量来解决，政府提供用地、规划、配套支持，比如工商业用地转住宅、企业自用用地开发等。 这么看，不管是2021年，还是未来5年，商品住房市场还会呈现大发展的势头。
最近，有媒体公布了一份环京房价2020年与2017年的对比数据，环京地区总共有11个，除了受到雄安新区利好的白沟地区房价上涨之外，其他10个地区的房价普遍下跌，均价降幅普遍在40%以上。环京房价跌得最惨的要数，永清和宝坻。永清房价23000元/平米，跌至6500元，最高跌幅在70%以上。还有就是宝坻房价从21000元/平米，直接跌至了8500元/平米，房价下跌幅度了达到了60%以上。 环京房价之所以会集体腰斩，主要还是前些年房价涨得太过头，正所谓大涨之后必有大跌。2016年-2017年，燕郊房价最高达到4.5万，大厂房价3万，香河房价2.6万，固安房价2.6万。环京房价涨幅甚至还超过了首都北京。 当时，环京房价上涨的原因主要是，2016年北京开始了最严厉的房地产调控，投机资金无处可去，就跑到北京周边地区去投资房产，于是就把环京地区房价都炒上了天。 此外，还有一些北漂族，看到北京房价这么高，就跑到离北京不远的一些地区去购房置业，这样白天上班，晚上回去睡觉。 值得一提的是，距离北京仅30公里的燕郊地区，从2002年的1000元起步涨到2017年最高4万多，15年房价涨了40倍，这样的涨幅与任何城市相比都毫不逊色。环京房价涨得最凶的时候，是一天一个价，呈现出买房如买白菜的景象。 但是，好景不长，2017年燕郊就实施了最严厉的限购政策，当时新政，要求外地人购房必须要在本地交满三年社保。此后，固安、大厂、香河等地纷纷跟进，以县为单位进行全面限购，这在全国都属罕见。于是，环京楼市便进入到了下降通道。 那么，环京楼市房价三年被腰斩，背后说明了什么呢？ 首先，环京楼市这些座城市，严格执行房地产调控政策，经过三年调控下来，终于取得了令人瞩目的效果。如果各地严格执行房地产调控政策，那国内的房价早就应该受到有效的控制了。同时，很多人认为国内房价不能跌，要跌了会对国内经济和金融形成冲击。但实际上了，环京楼市最少下跌四成，最多下跌七成以上，也没有出现任何问题。这说明了房价并非不可下跌。 再者，一个地方房价要被推高，必须要与当地人口支撑以及足够强的产业作为后盾。因为本地人并不需要太多房子，造出来的房子要有外来人口来承接，如果一个城市人口流出大于流入，产业结构单一，同质化严重，那房价即使被炒高了，也还是会跌下去的，大量持有这些地方房子的人就会面临亏损。闭着眼睛都能炒房的时代已过去了。 最后，房子是用来住人的，并不是用来投机炒作的。如果是住人的话，就算房价下跌，也不可能过大涨跌幅。而像环京楼市之前吸引了大量的资金进入炒房。 后来，面对房地产调控政策的施压，炒房者、开发商都要退出，这样房价被炒上去后，是肯定还要跌回来的。如果环京楼市，各自发挥自己的特色，借助前些年北京疏散首都功能的机会，大量接纳产业外迁就好了，可惜环京楼市也没能抓住历史机会，否则房价不会跌得这么猛。 从目前来看，环京楼市房价几乎是集体腰斩，最著名的是燕郊房价从38000元/平方米，用了三年的时间跌到了18000元/平方米，大厂从35000元/平方米，跌到了13000元/平方米，而目前这样跌幅还没有得到收敛。 现在不仅是环京楼市下跌，还有郑州、石家庄等二三线城市也在下跌，全国的房价开始出现分化，未来人口流入量少、缺乏产业支撑的城市房价都有可能发生大跌。国内房地产拐点已经到来了，闭着眼晴炒房的日子已经过去。
01 8天超级“大长假”结束，惯例该盘点了。 这几天，大家都在为疫情后消费的强劲复苏而感到乐观。 据文化和旅游部的相关数据统计，8天长假期间，全国共接待国内游客6.37亿人次，按可比口径同比恢复79.0%；实现国内旅游收入4665.6亿元，按可比口径同比恢复69.9%。 一如网络上一些朋友说的那样，今年的国庆节，更像是迟来的春节，硬是过出了“年味儿”。能恢复到正常状态70%-80%的水平，很是不容易，值得欣慰。 不过，春节五一滞后需求、海外需求回归叠加一起，促消费政策一波一波，各方拼尽全力，才恢复70%-80%，也不能太乐观。 掰开微观数据看，确实并不是想象中那么乐观。 今年黄金周，95后首次成为黄金周全国出游的主力，占比30%排名第一，2019年为14.5%；90后（包括00后）占比63%，比2019年大概攀升了至少10个百分点（2020年的数据来自央视新闻联播、2019年的数据来自央广网）。 02 可见，旅游出行的，多数是偏年轻的人群，他们的旅游目的地，往往是传统景区、徒步或探险；70后、80后的旅游人群有所减少，他们的旅游很多是休闲度假游。 看来，疫情也好，内外环境变化也好（比如资产涨价红利退潮，轻松赚钱时代结束），对老百姓(行情603883,诊股)收入的影响，是实实在在的。 网友留言区，关于降工资、缩减支出、砍掉季度奖、毕业找不到工作之类的非常多。估计，大家身边亲戚朋友这类情况不在少数。 从官方数据也能看出端倪，上半年全国居民人均可支配收入15666元，比上年同期名义增长2.4%，增速比一季度回升1.6个百分点，扣除价格因素，实际下降1.3%。 从城镇居民可支配收入来看，上半年中位数收入增长0.4%，平均数收入增长1.5%。可见，上半年高收入人群收入增长了，中产及低收入人群基本没增长。进一步匡算，如果扣除高收入人群的收入，中产及低收入人群的收入，很多下降了。映射到消费市场，就是消费的两级分化。 比如，今年国庆黄金周，海南4家免税店零售额同比增长167%；再比如，阿里2020年“十一”假期消费出行报告显示，高星级酒店预订量同比增长100%；再比如，很多网友反映，国庆期间茅台酒卖得好，零售价涨到2100多元，各地SUV汽车卖得好，连续5个月增长。 同时，核心通胀（剔除一些价格变动巨大、且频繁或短期性价格波动的商品或服务后的CPI）从2019年的2%降到2020年初的1%附近，今年8月份降到了0.5%的最低点，衣着类、居住类（租金）、交通类价格同比增速都降到了负值区间。“房价涨、租金跌”，就是一个典型的例子。 看来，由于收入下降，预期转淡，中产及低收入人群的消费受到影响，相关商品价格就会下跌。 03 在楼市，也是这样的局面。我们看黄金周的商品房销售状况，发现与收入的变化非常契合。 贝壳研究院数据显示，今年黄金周重点城市二手房市场升温，18个城市二手房日均交易量比去年同期增长50%，杭州、合肥交易量增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海和广州等超过50%。当然，深圳是个例外，7月中旬祭出狠招，二手房成交下跌，但新房成交量创2年新高了。 而且，还有一个重要的信号是，今年国庆节期间，重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。主要原因在于： （1）改善型换房需求明显提升； （2）中高价位房源成交占比提高。 根据贝壳的数据，北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降，450-600万房源占比上升；上海300万以下房源占比下降，800万以上房源占比上升，广州高总价房源交易占比也上升了。笔者的岳母说，在我们居住的小区里，但凡是3房户型的，一挂出来，马上就卖出去了。 这种价格走势，也反映到业主挂牌价的调整上。以深圳为例，7月深圳出台了严厉的调控政策，特别是对二手房的打压，可谓史无前例，包括增值税免征期“2年改5年”，住宅限售5年（买了5年后才能卖），重拾豪宅税等，都是针对二手房。而且，国庆期间，深圳新房热卖，二手房成交量跌了20%。但是，深圳业主的心气很高，挂牌价就是不降，涨价占比较去年升了42%。 上海、广州、杭州等热点城市，都是一样的，近年来人口大规模涌入、年轻人口多，富豪多，优质资源密集，IT、互联网、金融、文化、体育等高薪就业机会多，购买力和资金都是跟着这些走的。 因此，即便现在调控高压，成交量下行，但房子绝对不愁卖，绝对不愁卖不上价格。一位资深中介告诉我，深圳富豪够多， 但买深圳房子的，可绝对不止是深圳的富豪。 新房市场，今年黄金周期间，上海成交13.1万平方米，去年国庆期间还不到1万平方米，复苏尤为强劲。根据中指院数据，广州、北京、深圳黄金周成交面积均超过了2018年同期的水平。 04 其他城市就不一样了。 我们看下图，很多二线城市，业主都在下调二手房挂牌价。这让我想起不久前，二线城市二手房海量挂牌的报道。 截止2020年7月，二线城市二手房挂牌量都创历史新高，相比2019年翻了一倍左右。2016-2018年楼市大繁荣，终于开始转化为海量供应了。 能不能接得住盘，非常考验这个城市的基本面，能接得住，楼市不下跌，基本面就是强大的。 2017年开始，以武汉、西安为代表的二线城市，纷纷推出新政，吸引大学生落户就业，手段就是“三板斧”，送钱、送房、送户口。而且，落户门槛越来越低，目的就是夯实楼市基本面。 但是，效果怎么样呢？ 以打响“抢人”第一枪，祭出“百万人才留汉计划”的武汉市为例。从2016届到2019届，武汉大学本科生留在本省就业的比例，并没有出现明显变化。反而，2018年还出现了一个现象，去广东就业的本科生，比留在湖北就业的还要多，湖北其他名校也是如此。 图：2019年武汉名校省内就业率（单位：%） 数据来源：网易数读 近日，我咨询了一个TOP60开发商武汉公司的总经理，他告诉我，国庆期间，武汉楼市不温不火，除了少数几个区域外，外围区域卖不动，9月以来就这样。 但地方复工复产压力很大、指标任务很重，还在不停地增加供地、上马地产项目，拉动开发投资，未来的供应还会明显增长。 其他二线城市，都很类似武汉，未来新房供应和二手房挂牌有增无减。另外，大家看看最近十几个城市发布的调控政策，里面都有“增加供应”这一条。所以，未来除了京沪深以及都市圈链接的城市（如雄安、东莞、苏州、杭州、宁波等）以外，其他城市不缺房子，房子会越来越多。 如果在“抢人”上无法实现明显的绩效，或者“留不住”，未来接盘能力有多大呢？而且，本来已很优秀的一线城市，都开始加入“抢人”队列了。本来在就业机会上、新兴行业上（IT、互联网、金融、智能制造、文化创意、体育等）不占优势的二线城市，能抢多少人才呢？ 看短期的话，由于各方对楼市的诉求太强烈、太多元，拼命维护“向上”的局面，你可能会被楼市量价表现蒙蔽。 未来，楼市的硬核城市（不怕没人买、不担心跌价），只有具备硬核购买力的城市，比如京沪深。当然，很多二线城市优质公共服务集中的中心城区，也比较硬核。 上述区域的房子，将被很多人和很多资金追逐，不仅有本地改善型客户，也有本地的富豪，还有全国各地的投资客，甚至是国外的购买力。其他城市、其他区域，会有大量的房子供应，不仅新房项目越来越多，二手房挂牌也会增加，但支付能力却越来越弱了，这就是住房消费上的两级分化。 05 这两天，我也咨询了珠三角外围城市的开发商们，大家普遍反映，国庆黄金周成交比较惨淡，平时一个月能卖100套的项目，国庆期间只能卖30套，还得把渠道都用上，用尽浑身解数。而且，大家都跟着龙头开发商在降价，有的项目已经是贴着成本在卖，甚至是亏损在卖。 但即便如此，也卖不动，因为越降价越是没人买。更关键的是，这些城市根本不缺新楼盘。老百姓买房，也不再抢了，甚至没有什么欲望买房。挑三拣四的，迟迟不下定。这就是当下大湾区三四线城市的现状。内地三四线城市，量价更是在下跌了，只不过，数据上没有表现出来。 基于以上分析，从房产税的角度看，按照“立法先行、充分授权、分布实施”的12字原则，当2023年完成立法后，国家会将征税的权力下放给地方。征不征收、哪里征收、税率高低等等，全都由地方决策。能有底气、勇气征收，不怕购买力用脚投票的城市，现在来看，恐怕只有京沪深这三个城市。 即便这三个城市征收房产税，也不用担心房价下跌，资金和购买力外逃。因为，高薪就业机会、优质公共服务，附加值最高的产业，最优质的人才，都在这些城市，这是支撑房价的基本面。房产税征收，会反哺到公共服务，从而形成人才和公共服务的聚集、完善，这是支撑房价的引擎。 这就和豪宅区的物业费很贵，但无人因为贵而搬离，是一个道理。相反，很多富人会想办法迁到这里。同时，因为物业费涨价或很多人长期欠缴（物业费其实很低了），很多社区的管理每况愈下，有钱人都搬走了，没钱的得过且过，也想着有朝一日也搬走。这就是住房消费分化的结果。 因此，对于很多城市来说，更担心税收赶跑人，只可能将“无税收”作为吸引购买力的手段。 房产税即便征收，也只会在极少部分区域征收，如果你住在这个区域，恭喜你，不要为那几千、几万元担心，因为你的房子也好，个人的价值也好，每年的增值部分，远远比这几千或几万元要多很多倍。
在调控趋严信号下，国庆假期楼市整体呈现“温热”态势。中原地产研究中心数据显示，深圳10月1日至7日新建住宅成交411套，较2019年同期的358套同比上涨15%。广州同期成交794套，较去年同期的530套，同比上涨50%。 对此，中原地产首席分析师张大伟表示，国庆市场因为网签数据并非当下直接成交，实际数据滞后，但整体看，大部分城市成交量依然出现了同比上涨的现象，一二线城市市场继续维持“温”的表现。另一方面，大部分开发商加大推盘量进一步促进成交。 买房者看房热情升温。58安居客房产研究院全国监测数据显示，三季度，环京、环沪、环广深地区的新房找房热度比去年均有所上涨，环广深9城新房找房热度同比上涨27.4%；西安、成都、长沙、杭州、南京、东莞新房找房热度同比涨幅均超过20%。北京、上海二手房找房热度同比涨幅超30%，成都、西安、长沙二手房访问热度同比涨幅超10%。 但张大伟表示，受疫情影响，近月来多地楼市热情上涨，虽然部分人士预测今年假期市场会迎来一波高潮，但目前来看，整体保持较为稳定的增长，其原因是多地楼市调控相继跟进。 中原地产研究中心数据显示，自7月以来，已有深圳、东莞、杭州、成都等超过25个城市发布30余次调控政策。9月28日，房价涨幅居前的唐山出台8条楼市调控政策，包括二套房首付比例从之前的40%升至50%，暂停第三套房贷款，实行“限房价、竞地价”土地出让方式等。9月29日，银川出台楼市政策，规定非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房。此前，9月4日，杭州出台的新规规定，以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在该市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。同时明确，30周岁以上未婚单身且在该市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在该市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。 对于后续房地产市场，张大伟表示，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续升温。但调控政策的频繁出现，让涨幅维持在“温”的程度。(记者 梁倩)
不同于去年落空的“金九”，今年9月的楼市重返销售旺季。 上周日（9月27日），均价超9万元的融创“静安映”二期开盘，200余个房源开盘即售罄。该楼盘此前认筹超500组。 据上海链家研究院统计，9月以来（截至9月27日），上海新房成交套数共8252，同比增长42%。 此外，北京、广州、深圳等一线城市9月的楼市行情同样“金”光闪闪。 除了小基数因素外，今年上半年因新冠肺炎疫情压抑的市场需求持续释放、房企在“三道红线”压力测试下加速推盘等原因，均使得这个楼市传统的销售旺季成色十足。 详情请扫二维码↓
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