01 近期调控，有点儿意思 楼市调控的大幕已经拉下来了，“7.24座谈会”、“8.26会商”，被叫去的16个城市，该出调控政策的，都出了（两次都被叫去喝茶的成都，近期一定会有收紧政策的举动）。结合8个城市（深圳、杭州、南京、宁波、东莞、无锡、沈阳、常州）的楼市“新政”，笔者给大家总结一下。 其实，也没啥好总结的，因为这些年的楼市调控，“松久必紧”、“紧久必松”，这个简单的循环往复，并没有多大改变。即使强调“一城一策”的当下，各个城市的调控政策也并无多大的不同。 有哪些是相同的？ 1.加大住宅用地供应（深圳、杭州、东莞等） 2.打击“假离婚”（深圳、南京、长沙、无锡等） 3.增值税免征期，从2年改为5年（深圳、沈阳、无锡等） 4. 提高二套首付成数（深圳、沈阳、无锡、常州等） 5.提高限售门槛（深圳、东莞、杭州、宁波、常州等） 6.热点楼盘向无房家庭倾斜（深圳、杭州、宁波等） 7.打击户籍炒房（深圳、杭州） 8.放松落户政策/吸引人才政策（所有城市） 还有一个共性，不得不讲，这些城市的调控，都是在被“敲打”以后，才不得不收紧政策。比如，7月初领导亲自督战，深圳才出了政策；再比如，8月28日6个城市被叫去喝了茶，然后才出了政策；还比如，有的城市一个月内出了好几次政策，第一次不痛不痒，第二次才严格起来了。 02 鼓励新房，不鼓励二手房 看了上述共性，有几个发现，一是很难与“一城一策”挂上钩，来来回回、林林总总还是那些政策，相互学习；二是“房住不炒”必须要响应（共性2、4和7）。这个没话说，写进了重要文件，关系到系统性风险和经济金融长治久安，不贯彻就是站位问题；三是“鼓励新房、不鼓励二手房”。 第三个发现，值得玩儿味。怎么理解？完成“房住不炒”的规定动作后，也要考虑地方的难处。共性3和5，也是此轮调控的亮点，明显鼓励持有、不鼓励二手房交易，而共性1、6、8明显鼓励新房交易。如此区别对待，是一个重要的信号，即每一个地方都希望加快供地、开发和卖房。 看来，土地财政，还得再飞一会儿。 但是，市场可能并不会按预设的路径运行。不久前，有一则消息把各地吓得够呛，就是海量二手房挂牌。截止2020年7月份，主要城市二手房挂牌量都创历史新高了，相比2019年初均翻了一倍左右。比如，近期火热的杭州，二手房挂牌量从去年初的6.5万套，攀升至12.1万套。 为何挂牌量暴增呢？主要是由于，2016年各地祭出限售政策，到现在多数城市限售房解禁了，挂牌量暴增。上一轮楼市回升（2015-2018），可谓是史上最疾风暴雨的，“去库存+棚改货币化+降准降息”的多重刺激下，一二三四线城市房价，基本上都翻一倍，进场的很多是投资客。 这一时期，去杠杆、去产能、环保攻坚也在推进，笔者认识的一些做实业的，也将部分资金投入地产。但现在，房价涨幅趋缓，实体也不怎么景气，很多人把房子挂牌、出售，特别是加了杠杆的。另外，那一时期房价涨得快，很多人“跟风”买房，现在发现被套在里面了，也想出手。再说，各地都不缺房子，很多新房空在那里，有多套房的人看在眼里，慌在心里。 03 二手房有价无市 大家知道，新房市场是“政策市”，而二手房市场是充分竞争的。挂牌量不断攀升，二手房价格就会下跌。其实，今年上半年，除了深圳、上海外，大部分城市的二手房价格都在下跌。这样的话，对新房市场的冲击很大，连锁反应就是新房不好卖、或降价卖、开发商不拿地，这是最担心的。 其实，大家也应该发现了，现在各个城市，“日光盘”已成为历史了（抛开一个项目多次批预售的“假日光”）。去化率高、卖的好的楼盘，都是一二手房价格“倒挂”的楼盘。出现这种情况，根本上在于，房子足够多了，哪个城市都不缺，过去那种疯狂抢房的现象，再也不会来了。 即便广州和深圳也不例外。上半年，深圳楼市比较火爆，但媒体推给你的，只是卖得好的明星楼盘。深圳卖得好的房子，也是一二手价格倒挂的。上半年，深圳新盘去化率不足40%，是不是有点大跌眼镜呢？现实就是这样的，大部分盘不好卖。上半年，广州新盘去化率只有32%。 这就要命了。 2019年，各地财政收入增幅、税收收入增幅，都降到历史最低了。而疫情之后，各地纾困经济、给中小微减税降费、搞新老基建、搞都市圈、搞轨道交通、吸引人才等，花钱的地方太多了。同时，根据我与各地政府的接触，发现当下每个地方政府，对楼市的依赖，都是史无前例的。 不管是开发投资占固投的比重，还是土地出让收入占地方宽口径财政收入的比重，或者税收收入占比，都达到了历史最高水平。每一个城市都在诉苦，楼市很重要，不能让它掉下去。而“稳地价、稳房价、稳预期”的顶层设计，事实上给社会和市场发出一个信号，隐性担保。 怎么办呢？ 收紧二手房交易门槛，增加二手房交易的摩擦性、交易成本，拉长交易周期，让二手房市场横盘起来、交易钝化。近期各地调控政策，不管是增值税免征期“2改5”，或筑起限售门槛，都是这个目的。这样，少数挂牌价低、税费低的“笋盘”，被快速吃掉，大部分二手房被迫持有。 现实中，中介宣传也好，救市导向也好，相互交流也好，大多数卖家认为，房价还会继续上涨，房子是抵御通胀的不二之选。因此，他们不愿意降价出售，导致交易钝化，“有价无市”，高位横盘，每个业主都在享受账面财富带来的美好感觉，挂牌“海量”也只有数字上的意义。 因为，业主一致的逻辑就是，“房价还会涨上去的，不能低价卖掉”，索性就继续挂在那里，或干脆撤回来。这几年，二手房交易周期明显拉长，普遍达到120-150天左右，没个一年半载，卖不出去。未来，由于限售再启、增值税免征期“2改5”，加上政策导向，交易周期会继续延长。 04 新房踩着二手房卖 一项资产，如果其交易周期不断延长，交易成本不断上升，交易摩擦极大，就会导致交易频率下降，资产表面价格会维持，但内在溢价会慢慢损耗掉。政策导向下，热点城市继续创造一二手房“价格倒挂”场景，吸引购房者涌入新房市场，让新房热销，这个趋势还将延续很长时间。 本轮调控启动的同时，开发商融资监管新规（“三条红线”）也开始生效，2019年开启的新房市场“优惠促销、全渠道促销”的战略，将进一步发扬光大。过去，房产中介都在向客户推销二手住房，但现在，由于二手房交易周期太长、成本太高、政策也不待见，没有哪家大中介愿意卖二手房了。如果你想买房，在APP上找房也好，找中介也好，首先给你推荐新房。 同时，楼市政策的重心，也在想方设法把购房者吸引到新房市场，比如新区规划、轨道交通等利好宣传。特别是，近年来各大城市纷纷涌起的优质教育“集团化”，外围的楼盘也是“名校加持”。 再加上，新房税费成本低，购买力自然就被吸引到新房市场了。当然，城市中心区、成熟片区的二手房（特别是带学位的）也很抢手，价格还在上涨，但大多数区域二手房交易是钝化的。 结果是，少数区域二手房市场火爆，多数区域交易惨淡、“有价无市”，而若想成交，就必须拉长周期或降价。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受过前几轮楼市回升的好处，业主心气很高，市场上交易的少、高位横盘。表现在全市来看，二手房价格可能还在上涨。 当下的广州，就是这样的，越秀、黄埔、天河等热点区域，由于公共配套好、优质教育资源集中，二手房交易回升、价格上涨，形成良性循环。但其他区域（主要在外围），过去几年一直是新盘供应大户，现在挂牌量很大，但交易比较惨淡（比如增城、花都、从化和南沙）、价格横盘。 表现结果却是，全市的二手房价格涨了。再加上，自媒体、开发商要借“涨价”信号卖房，大家听到的，自然也是涨价一片。没涨价的、跌价的、成交差的，都不会被报道。但其实，自家的房子，可能跌价了。
编者按：疫情渐行渐远，楼市有序复苏，房住不炒与需求满足间的“平衡木”再次成为舆论焦点；新政接连出台，多地风向趋严，发展市场与打击炒房的“放与收”依然存在博弈；房企业绩承压，摩拳擦掌剑指回款，恒大七折大促吹响优惠“集结号”；民众渴望好房，但一桩桩因择房不慎引发的投诉维权又令他们难以抉择，踌躇不前……2020年，楼市的金九银十注定很不寻常，乐居买房将全程追踪报道，带你洞悉楼市真相，为你推荐真正好房。 8月最新数据显示，江门商品房成交量环比稳中略减（商品住房略增），连续四个月超去年月均水平，楼市回暖明显。 进入2020下半年，开发商营销动作频频，新品亮相、开盘加推、折扣优惠等，给楼市增添“热量”。接下来，江门将有超20新盘“扎堆”入市，“金九银十”江门楼市将火力全开。 那么，今年江门楼市的“金九银十”将成色如何？江门楼市态势是否会向好发展？金九银十是否是入市好时机？本次乐居对话江门美智地产市场研究中心首席分析师张镇兰，共同探讨“金九银十”江门楼市的行情及走向。张镇兰谈金九银十的江门楼市 江门乐居：您觉得江门楼市是否会持续向好发展？ 张镇兰：今年受疫情的影响，2020年江门房地产市场可以说经历三个阶段：“寒冷”的一季度、“复苏”的二季度和“平稳”的三季度。 面对当前的市场，从近期出台的多项政策来看，房住不炒、维稳仍是主基调。从江门市场的走势也可看出，从第二季度复苏开始，无论是成交量还是价格，一直都保持着比较稳定的趋势。预计接下来的市场大环境整体会以“平稳”为主，短期不会有所谓的“大涨”或“大跌”。 “金九银十”历年来都是各大房企实现全年销售的重大时机，但今年的“金九银十”遇上“三道红线”出台，第四季度房企融资难度进一步加大，为实现降负债以及抢收业绩，折扣优惠是拉动市场必不可少的一部分。 因此，接下来江门楼市预计会迎来一波短期的购房热潮。 江门乐居：在您看来，金九银十是否是购房的好时机？ 张镇兰：对于购房者来说，楼市政策会带来影响，更多会影响他们购买欲望的是实实在在的优惠。 从房企销售节点来说，9月就意味着进入第四季度，房企也面临年度销售目标等方面的压力，对于“金九银十”这种关键销售节点定会好好把握，争取再冲一把，极具诱惑力的购房优惠将会层出不穷； 而且江门有多个新盘短期内即将入市，将带来更多样的选择，加上政策的指导性明确，楼市短期内的波动幅度不会太大。建议购房者根据自身经济情况和需求，择优入手。 江门乐居：您觉得江门哪些区域的项目值得重点关注？ 张镇兰：对于购房区域的选择，需要从购房者的实际需求出发，项目区位对于未来生活影响较大，比如交通、价格、教育以及便利程度等，均会受到区位的限制。 在江门市区来说，目前滨江、杜阮包括双龙板块中，有不少高性价比项目还是值得考虑。滨江是江门未来发展的中心，而杜阮和双龙的部分楼盘目前在价格和配套上都更有优势。 江海高新区近几年的城市建设按下了加速键，学校、医疗、公园配套如“雨后春笋”般纷纷落成，可见区域的发展动能非常强劲，其中地段最核心、教育配套最优、商业配套环绕的府西板块最受购房者追捧。区域当中的嘉华新都汇项目值得关注，项目凭借过硬的品质和地段价值，最新备案价更是突破区域天花板，达到15000元/㎡。 新会枢纽新城今年也迎来大跃升的元年，区位定位更为明确，也是众多品牌开发商非常看好的区域。所以，购房者不妨多看多对比，对项目产品进行综合考量，毕竟适合自己最重要。 【点击进入>>>“金九银十买好房”专题】 *以上观点仅供参考，不代表公司立场。
编者按：疫情渐行渐远，楼市有序复苏，房住不炒与需求满足间的“平衡木”再次成为舆论焦点；新政接连出台，多地风向趋严，发展市场与打击炒房的“放与收”依然存在博弈；房企业绩承压，摩拳擦掌剑指回款，恒大七折大促吹响优惠“集结号”；民众渴望好房，但一桩桩因择房不慎引发的投诉维权又令他们难以抉择，踌躇不前……2020年，楼市的金九银十注定很不寻常，乐居买房将全程追踪报道，带你洞悉楼市真相，为你推荐真正好房。 8月最新数据显示，江门商品房成交量环比稳中略减（商品住房略增），连续四个月超去年月均水平，楼市回暖明显。 进入2020下半年，开发商营销动作频频，新品亮相、开盘加推、折扣优惠等，给楼市增添“热量”。接下来，江门将有超20新盘“扎堆”入市，“金九银十”江门楼市将火力全开。 那么，今年江门楼市的“金九银十”将成色如何？江门楼市态势是否会向好发展？金九银十是否是入市好时机？本次乐居对话江门市房地产中介服务行业协会会长、江门市裕隆基地产营销策划有限公司总经理杨东卉，共同探讨“金九银十”江门楼市的行情及走向。杨东卉谈金九银十下的江门楼市 江门乐居：您觉得江门楼市是否会持续向好发展？ 杨东卉：从大环境看来，7月以来，深圳让“炒房客失去买房资格”、东莞新政部分条款“史上最严”、福州严管商品房资金等多个城市放出调控大招，近期央行住建部联合约谈重点房企设置“三道红线”，紧接着，全国恒大打响7折降价促销战，无疑给市场“迎头一棒”，进一步加重消费者对房地产市场的观望情绪。 在各大房企满怀希望筹划金九银十目标，准备给2020年来场完美收官时，再度迎来巨大挑战。再者，国际疫情的控制情况尚不明朗，这些问题将会给楼市带来很多不确定的因素，但国际疫情加重既是危机也是机遇。 我对江门下半年的房地产市场有信心。其一，江门作为粤港澳大湾区枢纽门户城市之一，城市交通路网、生活配套建设正加速建设，招商引资、人才招引的力度加大，城市发展日新月异，吸引更多人才安居置业。 其二，江门是“中国第一侨乡”，身在国外的华侨华人“返乡置业安家”的情绪更浓，江门有望迎来一波华侨“购房潮”； 其三，江门是个环境优美宜居城市，其房价与周边城市存在一定的距离，最新数据显示，江门全市商品住房成交均价8176元，相对广州、深圳等城市，有明显的价格优势，可以说是一个投资价值地。在大湾区1小时生活圈下，无论在江门投资房产还是购买居住物业都会是明智之选。 综合来看，预期江门楼市会持续向好发展，迎来让人可喜的“金九银十”，今年到明年市场成交量或将继续上扬，价格稳中略升。 江门乐居：在您看来，金九银十是否是购房的好时机？ 杨东卉：进入金九银十，江门市房地产市场新货供应量增多，各大房企抓紧时机，纷纷推新、打折降价、优惠促销......可谓“诚意满满”，市场上部分楼盘促销力度大，优惠力度大，购房赠送礼品多。 在市场供应量大、新货多、可选择房源多的大环境下，加上部分楼盘“以价换量”，对于购房者来说不失为一个入手的好时机。 江门乐居：您觉得江门哪些区域的项目值得重点关注？ 杨东卉：目前江门市备受关注的区域有府西板块、杜阮片区和滨江新区。 仔细来看，江海府西板块，可以说是近两年是量价升速最快的板块，再加上配套的完善以及招商引入的大企业逐步增多，最快将在两年内给区域带来人口红利，未来两年量价会稳中有升！区域值得关注的项目有名泰城、时代倾城、华发四季等； 杜阮板块虽区域优势未凸显，但产品价格很有吸引力，区域内的联发悦澜山和龙湖天著两个项目是不错的选择； 而滨江新区，是高品质的板块，聚集不少“高价地”项目，但有种“面粉贵过面包”的感觉，且配套未完善与人口有限导致房价略有走低趋势，她相信，只需耐心等待，其未来可期，升值幅度可观。 【点击进入>>>“金九银十买好房”专题】 *以上观点仅供参考，不代表公司立场
01 关于房地产，又开了一次重要的工作座谈会。 上一次的“房地产工作座谈会”，是一个月前的7月24日，坐在一侧的是韩正副总理以及央行、银保监会、住建部等，坐在另一侧的是10个城市的一把手。 会议前后，热点城市紧缩性的调控政策疾风暴雨。 这段时间，楼市开始消停一些了，看来，只要责任落实了，不缺真调控。 这一次呢？也一样。坐在一侧的是，住建部、银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等，坐在另一侧的是一大票重要的房企。 会议的主题是，“房企融资监管”。 我看了一下最近房企融资的情况，发现真收紧了。8月份，上市房企境内信用债净融资（扣除到期的），只有不到30亿。 看来，座谈会开在后面，工作已做在前面了。调控的形式变了，发文要层层传达、执行会有折扣。面对面座谈，“敲打”谁，对象明确，主体责任落实了。 “7.24”座谈会，让地方政府把主体责任担起来，不能借“疫后纾困”变相刺激楼市。会上答应了，白纸黑字，会后还敢犯上吗？ 所以，18个城市重点二手房成交量，连续3周下降，这就是效果。 管住地方政府后，下一步要管住钱。 但这个有点难？资金永不眠，钱像水，又如蜜，从央行到金融机构，再到社会毛孔，哪里有利往哪走，很难监管。过去吃了多次亏，2009年扩内需的4万亿，表面看一分钱没进楼市。 2015年，大众创业、万众创新开启，金融创新轰轰烈烈，资本市场、信贷市场，一片繁荣。但是，自此史无前例的金融乱象（影子银行、通道融资、P2P等）也开启了，股市和楼市无比繁荣。尽管，一批互联网独角兽脱颖而出，但代价也无比巨大，比如各线城市房价翻了一倍，再无洼地。 未来，疫情常态化，外部环境不友好，搞国内“大循环”，就要把中小微和民企，这些涉及到千千万万国民就业和消费的主体，拉入到经济和要素的“大循环”中。 因此，降成本还得继续推进，货币政策的宽松基调，很难改变。脑壳疼的是，这个时候搞货币宽松，最怕跑冒滴漏。 02 受疫情影响，加上前几年去杠杆、去产能，环保攻坚等，中小微挺受伤。 笔者身边，很多中小企业倒闭，苦苦支撑的，赚钱也特别艰难，临街商铺一片萧条。 目前，社会消费品零售还在呈现近两位数的负增长；占固定资产投资60%、就业80%（占新增就业90%）的民营企业投资，还在负增长；7月份城镇调查失业率仍持平在5.7%的高位，实体零售和制造业正是艰难时？ 但同时，房地产却是一派繁荣景象。 近几个月，70城新房价格上涨数在60个左右，也就是说，大部分城市的房价在上涨。 更重要的是，上半年开发商业绩完成的不咋地，平均只有51%，但在7月份，到位资金却居然奇迹般地转为“正增长”了。而且，地王又开始热闹起来了。 笔者所在的广州，南沙新区楼市最近很热，被挤出的深圳投资客，占据了一半的市场销量。南沙楼市火热，地王也接二连三。 8月12日，南沙湾地块成交楼面价19116元/平，刷新了2018年初越秀创造的楼面价17231元/平地王。但是，这个地王的屁股还没坐热，就被赶了下来。 7天后的8月18日，深圳本土房企深业置地，拿下南沙横沥岛摇号宅地，成交总价为40.05亿元+配建2.32万方，折合楼面价19140元/平，溢价约24%，成为南沙新地王。 当下的地产，吸金能力比任何时候强。更关键的问题是，根本搞不清资金是怎么进入楼市的。 大家可能还记得，5月份传言房抵经营贷进入深圳楼市，上面来检查，只查到3笔。笔者估计，可能也查不到。 想想也是正常，金融创新到这个程度，监管还真未必跟得上，套利的驱使下，只要利润预期足够大，就会削尖脑袋钻空子。 记得2016年，某一线城市搞调控，给人行派活儿，搞清房企购地资金来源。参会人员说，负责处室编制就这么几个，开会的人、做报表的人都派不出来，房企购地资金，这么复杂的事儿，我们根本无法搞清楚。 想想也是，对房企来说，套利有巨大的动力，套利行为是激励相容的。 但是，对某地金融监管部门某个部门、某个办事人员，监管行为不是激励相容的，除非自上而下运动式检查，否则监管动力没那么大。 再说，房企违规融资链条，涉及到央行、证监、银保监和地方金融办、行业协会，涉及到银行、信托、保险、基金、资管、私募、P2P和小贷等。 而且，房企融资的路径极其复杂，底层资产一定是装扮成实体经营的，然后层层嵌套、逃避监管，一笔一笔查，很难达到效果。另外，具体哪个监管部门承担什么，有时候搞不清楚。 怎么办？学习地方主体责任落实的逻辑，面对面座谈，房企对自己负责，这是效率最高的管制。 03 只要给的利率高，就有无数个金融机构、无数个渠道，想蹭过来接济开发商，趁机分一杯羹。 比如，明文规定，购地必须拿自有资金，但很少有开发商真金白银往里砸。多数情况是，老板只拿很少的一部分自有资金（老板算的是自有资金收益率）。剩下的，全部要靠“投前融资”来解决。 信托、保险、基金、资管、私募、P2P、小贷、资金和房产中介等等等，一大票资金掮客、投资机构会蹭过来。大信托被约谈，不让违规放贷，要控制规模，小信托趁机进来，只要给的利率高，只要拿块地抵押，钱不是问题。总之，楼市的吸金能力，到了无以复加的地步。 近期，国家推进的老旧小区改造，可以说是一项利国利民，打通国内市场“大循环”肠梗阻的民生工程。 某地召开座谈会，邀请各大开发商参与，希望引入社会资金推进改造。但是，现场很尴尬。 开发商无一响应，齐声答曰：算不过账来。本质上，快钱赚惯了，要让开发商蹲下肥硕的身体，做久久为功的体力活，赚点小利润，怎么会愿意呢？再说，墙外还有商品房项目等着开发，干嘛费那个劲呢？ 总之，货币宽松、降成本继续推进，房地产的吸金能力就与日俱增。中小微贷款难、贷款贵的局面就无法缓解。而且，越是债务率高的房企，越愿意去加杠杆、造地王。因为，对于他们来说，继续融资、继续跑马圈地，这是活下去的唯一路径。再说了，很多房企还要冲千亿、冲5000亿和冲万亿。 现在，头部几个大房企，资源获取优势已高高在上、一骑绝尘、是不是活的很滋润？剩下的第二、第三梯队房企，也要赶快冲上去。 所以，只要资金宽裕、利率较低，加杠杆、造地王，这些套路会愈演愈烈。实体要复苏、中小微要融资，但房地产也要稳定，只好定量分配了。规矩的房企，可以融资，以2019年中期数据为基准，未来存量债务增幅不超过15%。 04 据悉，“8.20”座谈会，祭出了规范房企融资的“345”新规： 一是“3道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得大于1倍； 二是根据这三大红线，给房企划分为4档：红色档，三条红线全超过；橙色档，超过了两条红线；黄色档，只超过了一条红线；绿色档，三个指标全部及格。 三是每降一档，未来有息负债可增加5%。以2019年6月债务规模为基准，三条红线全超过（红色档），不得增加有息负债，超过两条红线（橙色档），负债增速不得超5%；超过一条红线的（黄色档），负债规模年增速不得超过 10%；全部合格的，负债年增速不得超过15%。 尽管没有官方报道，但我觉得是真的。 一方面，这种做法有保有压，杜绝过去一刀切造成的“一放就乱、一收就死”的局面。过去，每当融资窗口打开，房企就拼命加杠杆、违规加杠杆，因为知道不久之后就关上了。但是，关上以后，融资萧条，传导到楼市，又不得不放开。 开发商也在赌，未来一定会松绑。这个死循环，也是楼市大起大落的罪魁祸首。这次不同了。债务率太高的，不让你融资了。 怎么办？就转向销售回款吧，销售回款占开发商资金来源的比例超过50%，能把这部分资金盘活了，续命的形势就缓和多了。这样，融资政策不再被动松或紧了。 这其实，就是房地产企业融资管理的长效机制。 首先，首次通过量化的形式，既保证合理融资需求，又控制资金进入楼市的规模，防范楼市成为金融风险“灰犀牛”。 其次，有保有压、差异化管理。规规矩矩的企业，拿自己资金购地，真金白银投入，风险和现金流是第一考虑，绝非捂盘惜售、造地王的主儿，给予金融支持，没有多大风险。 最后，债务率高的，无法举债维持运转了，只能靠好好买房了，这样，债务率就降下来了。
01 广州楼市，两大热门 谈到近期的广州楼市，很多人感到迷茫。 有人认为，相比深圳、东莞，广州楼市的盘子太大，多区域、多中心，广佛一体化，供应没个边、没个界，随便都能找到200万平方米的超级大盘，楼市弹性不足。再说，“7.24”房地产工作会和“7.30”会议以后，政策基调转为收紧，反弹不到哪去。 但有人不乐意了。当下的广州楼市，就像投资A股，全局平淡掩盖不了局部火热。广州作为一线城市，也是华南中心、大湾区双核之一，区域规划利好很多，产业升级快。以琶洲（互联网、创意文化）、黄埔（高端制造）、南沙（现代服务业）为代表的重点区域，定位很高，面貌一天一个样。 这些区域的房价，比深圳低多了，甚至还不如二线城市的厦门、三亚，下一步可能要被杭州赶上去了，这不就是机会吗？ 7月中旬，深圳、东莞限购之后，仓皇逃出的资金一路向西，狂奔到了广州南沙。记得当时，南沙某楼盘打出“身在南沙、心在前海”口号。 南沙的定位，比深圳前海还要高端，不仅是广州“唯一不二”的副中心，还是华南最大的自贸区，真正的大湾区核心。但是，南沙整体房价还停留在“2万+”，即便是南沙核心——明珠湾起步区的房价，也才“3万+”。面对这样的价格，比前海还高端的规划，深圳客当然毫不手软了。据悉，南沙新房成交客户来源中，深圳客户占比从7月份之前的17%，提升到了50%。 从南沙看，广州楼市确实火，7月中旬以来，南沙新房成交快速上升，周成交量均超300+套，到8月中旬更是达到创纪录的664套。而且，南沙土地市场也热得发烫，8月先后诞生2个地王，8月20日深圳房企深业置地拿下横沥岛摇号地块，楼面价19140元/平，刷新南沙地价。 广州的另一个热点片区——新黄埔（萝岗），近期楼市也比较热。 以区政府所在地、片区面貌最好的科学城为例，学区房、次新房的价格涨幅在10%左右，比如万科东荟城、万科金色梦想、誉城南苑和北苑等。 这里的楼市回温，一个重要的原因是区域定位很高，总部经济+信息技术+生物医药+高端制造，产业落地比较快，知识城、科学城产业集聚效应好，区域面貌也不错，交通短板在迅速补上，而房价还在2-3万元，这是各路购房者看好新黄埔的主要原因。 还有一个重要原因，就是名校加持。作为高端产业集聚区，新黄埔这几年一直在招商引资，但教育配套比较差，拖累了招商工作和引进人才。为吸引大家买房，中心区优质教育资源——华师附、广州二中等这些名校，都在建新黄埔分校了。一旦和名校沾上边了，房子就好卖了。 其实，不仅是黄埔，南沙、白云、增城，这些外围楼市供应的主力区，靠名校卖房是普遍套路。 试想，中心6区名校学位房价格，都到“8万+”了，如天河华附、广州中学；越秀区名校扎堆儿，执信、省实等名校的学位房价格，甚至到了“10万+”，但在新黄埔这里，名校学位房价只要3万多。 有学位光环，甭管是不是合作办学，需要多长时间沉淀、分校和本部师资有无差距，名校加持能抓住购房者的心思，房子卖的就是好。华师附、广州外国语、广大附等作为广州最好的中学、小学，都在南沙设分校。 去年，广外南沙分校“开放日”，数万家长参观，楼市能不好吗？ 除名校外，轨道交通也少不了。广州太大了，市中心到南沙、增城要60公里，到科学城要30公里。买房选择多，同样是3万元的均价，番禺、白云、老黄埔、广佛等，选择很多，通勤也不错。所以，轨道交通就是卖房的利器。在新黄埔，除已开通的6号线、21号线、28号线外，有轨电车1号线试运营，7号线开通首段。未来，还有电车2号线、17、23、29、37号线等。 南沙也一样。原来的地铁4号线因“太慢”被诟病，新规划的18、22号线，相比4号线提速了4倍，可谓自贸区速度。作为广州唯一的海岸线，南沙地处珠三角几何中心，珠江口有12条跨江通道，其中有7条途经南沙，足以看出南沙“枢纽”的地位。 近期，南沙到深圳机场(行情000089,诊股)水上航线开通、使得南沙和深圳的距离都大大拉近，从一个小时的路程缩短到了30分钟。 02 南沙的火爆能持续多久？ 南沙、黄埔、花都等，近期楼市成交量回升，还有一个推动力，就是人才政策。 去年开始，外围这几个区都发布了人才绿卡政策。符合条件的人才，购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。疫情后的一段时间，楼市比较冷清，人才绿卡认证也睁眼闭眼，假证贩子又活跃了，中介代办很普遍，花钱买个绿皮证书，轻松解决购房资格，也是这些区域楼市回暖的推动力。 7月中旬以后，政策风向变了，深圳、东莞限购以后，估计私下做了“窗口指导”，广州这几个区“人才政策”严格起来了，学历证书要验证，绿皮的职业资格证书不好使了，要蓝皮的证书（通过考试或评审才能拿到）。比如，花都现在办理人才绿卡，需要在花都区缴纳6个月社保。 从销售情况看，除南沙以外（深圳投资客多），其实8月以来广州其他区域的成交量都开始下行了。比如，占到广州新房交易量30%多的增城，7月份周均成交量高达650套，8月以来连续下降；黄埔区近2周的成交量，也从7月份周均3500套的水平，降至2200套。从下图来看，其他区也类似。 出现这种情况，一方面在于政策边际收紧，包括管理层要求“资金直达实体”，LPR连续4个月未降，按揭贷款利率边际收紧。另外，广州作为华南中心城市，商业和制造业实体为主，监管容忍程度很低，自然要做出表率，各区乖乖地收紧了人才政策，防止限购被人为突破，引发舆情。 最近的一周（8.10-8.16），广州有8个新盘入市，720套新增房源供应，番禺2个盘首开，黄埔、增城、南沙6盘加推入市，但整体去化表现差，去化率低至12.5%左右。也就是说，当疫情后积累的需求释放完毕，外围把投资炒房的口子堵上了，调控开始收紧，回暖的动力就弱了。 图：6月份以来广州周度成交量走势图（单位：套） 我们看到，抛开南沙的话，广州整体成交量已趋于平稳，甚至开始有下降的迹象。即便是占到广州1/5-1/4成交量的南沙，当前的火爆，也主要靠的是深圳等地的外来投资客。 但无论是深中通道、深珠通道利好下的中山、珠海，还是有深莞一体化、滨海湾新区利好的东莞，又或是深惠一体化下的惠州等，都有规划利好，而且中山、惠州的房价要比南沙低，南沙的火爆能维持多久呢？ 03 广州不具备大幅反弹的条件 相比北上深、杭州、厦门、合肥、武汉、海南等城市，广州楼市稳定性很高，基本面不具备大幅反弹的气质。 供应上，这几年广州与外围互联互通、轨道交通不断向外延伸，城区建设上，除了一主一副（越秀、天河、荔湾、天河、白云、黄埔等6区构成主城区，南沙为副中心）外，还在花都、从化、番禺、增城打造若干区域中心，金融和总部经济区就规划了19个，遍及11个行政区。 2019年，广州首次实现11个区全部通地铁，总里程500公里。按远景规划，2023年达800公里，2035年达2000公里。轨道+地产，已成了广州实现“湾区核心”定位的主要手段。于是，近年来大规模供地（特别是外围新区），2019年达到创纪录的4200万平方米建面，各区也一样。 图：广州及全市重点区域年度供地建筑面积（单位：万平米） 同时，旧改开始全面放量。2019-2021三年旧改行动计划中，确立了4500万平米建面的旧改规模，相当于广州4年左右的商品住宅成交量。2019年，广州28个村确立旧改，今年上半年，旧改进一步提速，又有27个村确立旧改，其中黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60%。 这就不难理解，为何外围各个区，动辄200万平方米大体量的单盘供应（单盘就相当于深圳半年销售）。当然，现在每个盘都是看菜下碟，先蓄客，后推盘，库存被掩盖起来了。 表：2020年上半年房企在广州获取旧改项目情况（以改造金额排序） 除此之外，广佛同城、主城区无缝对接，一体化发展快速，两地一直是大湾区的供地大户，也是全国同城地产里面，规模最大的。临近佛山的广钢新城，旧改地价已经突破4万元了，但保利的精装新房才卖到5万出头，开发商利润很薄，完全是靠薄利多销，供给的性价比也很高。 之所以出现这种情况，就在于配套差不多、离广钢新城才3个地铁站的地方，就是佛山CBD千灯湖了，多数新盘买3万多，价差近2万。 整体看，佛山靠近广州的区域，房价只有广州临近佛山区域的1/2，且都是超级大盘，排到佛山成交量TOP10。总之，海量供应将价格压得死死的。 从需求来看，北京、上海、深圳，非富即贵、金主太多，楼市从不缺购买力。谈到广州，创造楼市购买力的行业（金融、互联网、高科技、创意文化等），远不如京沪深，主打产业还是汽车、石化、电子信息、商贸物流等。 甚至，电子信息方面，也不完全集中在广州，深圳、东莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。产业相对传统，自然提供的购买力也有限。 04 投资广州，要长持 还是笔者常说的那句话，广州创造富豪的行业少、就业机会少，但创造中产阶层的行业多、就业机会多。为啥广州人偏爱去外围城市买房，包括二手房，就是因为中心城区的房价对当地人来说太贵了（其实，仅相当于京沪深的60%）。 所以，没有大刺激，广州楼市回升可能是短暂的。 我们看看二手房市场，从31周（7月27-8月2日）开始，成交量连续下降，从7月份的周均800套降至700套以下。同时，二手房业主降价依旧是成交主流。所以，尽管珠江新城（嘉裕公馆、中海花城湾等）、琶洲保利、科学城少数二手房涨价，但依旧掩盖不了市场的主流。 随着政策开始收紧，前期需求释放，加上大盘密集上市，后续成交量可能高位回落，涨价也持续不了多久。当然，相比北上深，广州楼市的韧性很足，未来一段时间，高位横盘是基本态势，前期较热的区域有所回落，市场带旺的中心区（越秀、海珠、天河等），继续回升。 广州的底盘非常厚，这是广州的优势。商贸、物流、电子信息、教育培训等劳动力密集型产业体量大。不仅商品房价格较低，城中村占存量住房的50%，也造就了广州的低生活成本、强包容性。所以，广州每年都有40万以上的人口净流入，就业和扎根容易，也就给楼市打下坚实基础。 近期，广州开始跨区域抢人，长三角、珠三角等城市户籍准入年限在广州累计认可。另外，随着大湾区轨道交通规划出炉，广州与外围的通达性会越来越好，省内居民到省会广州买房，将是未来的常态。 底盘稳、有韧性，这就是广州楼市的气质。 这几天，不断有人在平台上咨询我广州买房的建议。我认为： 投资广州是没有问题的，你不会高位站岗，但也别指望绝对的洼地，更别指望短期获益（除非有2015-2016年那样的刺激，但这是不可能的）。要耐得住性子，无论是南沙、科学城，白云新城，还是番禺万博、白鹅潭、北部空港新城，规划是有点超前，但基本面是健康的，未来都会慢慢地发展起来的。 我们要做时间的朋友，分享城市长期释放的红利。 当然，到处都饼摊、饼摊得太大，而政府财力有限，总难免有坑，关键看产业落地、人口增长、公共服务跟进，交通接驳等一些关键指标。
01 近期，咨询广州南沙、黄埔买房的人特别多，有点惊讶。过去，笔者对这两个区域不太看好，规划有雄心，但很难落地。比如，2012年前南沙新区规划要达到200万人，现在只有70多万人。南沙定位高，是广州唯一副中心，也是大湾区核心；产业规划（现代服务业和科技创新）也很高端，但南沙太大（803平方公里），规划落地慢，起步区明珠湾108平方公里，得发展一阵子。 新黄埔（萝岗）定位也很高，总部经济+信息技术+生物医药+高端制造，产业落地比南沙要快，知识城和科学城产业集聚效应好，市领导频繁光临这个地方，但“先产业-再住房-后配套”的模式，现在显露出弊端，配套跟不上，员工租个房都难。总之，上述问题并不妨碍这两个区的楼市，上半年广州房价涨得快的，卖的好的，也是这两个区。有投资客告诉笔者，有些楼盘已卖光了。 大家看看上图，上半年主城5个核心区的房价，基本没涨，白云区还在跌，但外围的黄埔和南沙，房价上涨4%-5%，有的项目涨幅10%。从上半年新房网签看，规模最大的，除了增城（不限购，价格比较低，上半年网签102万平米）以外，南沙和黄埔卖的最多，都接近50万平米。 02 为啥涨呢？其实就是这两个区域规划好，有故事可讲。根据调研，7月份深圳、东莞被严厉限购以后，珠江口东岸的金主们一路向西，来到南沙和黄埔。深圳客买房和广州客买房不同，广州居民看重配套好不好，当下南沙、黄埔公共配套还差的远，自然不入法眼，深圳客则不同。 在深圳，大家买房就看规划，上半年光明、宝安、南山房价大涨，主要是规划利好，比如光明区公共配套还差得远，但房价涨幅最大，同比至少涨了45%。所以，深圳的投资客一来，发现南沙规划这么高端，房价才2-4万元，同样定位的深圳前海，房价早已奔“10万+”了。 明珠湾最好的楼盘，均价也才4万多，不到前海均价的一半。所以，深圳客毫不犹豫就拿下了。这样的逻辑，同样可以放在新黄埔（萝岗）。广州的新版规划，代表广州未来的科技创新主轴，就是从新黄埔的科学城，到海珠区的琶洲，再沿珠江布局的金融城，一路东南飞，最后到南沙。 近期，很多投资客关注新黄埔。作为主城区之一的黄埔，老区房价已到3-4万了，新黄埔规划高端，产业落地快。同时，为吸引大家买房，华师附属实验学校、广州二中等这些名校，都在建新黄埔分校了；轨道交通也少不了，比如6号线、21号线、7号线、有轨电车1号线等。 其实，政府重视发展哪个新的区域，套路都是一样的。房地产先给市政设施和招商引资开路。随后，政府就会想方设法吸引大家去买房。比如，针对南沙距离主城区太远、地铁4号线“太慢”的诟病，新规划的18、22号线，相比4号线提速了4倍，可谓真正的自贸区速度。 吸引买房的套路是一样的，名校也少不了。南沙一口气引进9所重磅名校，执信中学也来了。而且，为了提高对口学校的质量，更好地卖楼，南沙有5所中学在招生时，除了有对口的地段生，还有部分指标是分配给全区各个小学，然后由小学按指标数“掐尖”，这成绩能差吗？有名校加持，配上规划蓝图，即便规划还未落地，南沙起步区的房价已开始比肩广州主城区了。 03 南沙和黄埔近期楼市热，还有一个原因，就是去年底以来，南沙、黄埔相继放松了人才购房限制。符合条件的人才，在南沙工作、生活，购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。根据自媒体樱桃大房子的实地踩盘，花三千多块买一个绿皮证书，就能解决购房资格问题了。 其实，国内所有打着“招引人才”幌子，放松人才购房限制的政策，目的只有一个，就是助燃楼市。上半年，受疫情影响，大部分城市的楼市都在“以价换量”，之前还有门槛的人才购房政策，自然就变相松绑了。楼市销售疲软，对各方都没有好处，只要不大涨，对松绑睁眼闭眼。 就像南沙这样，凡提供一个职业资格证书、职称证书，甭管是茶艺师，还是插花师资格证（可能与你的职业风马牛不相及），也有购房资格。估计，黄埔、花都也类似。近期，咨询笔者的一些投资客，大部分是外地人，有的是从北方过来的，估计也是通过中介办理购房资格的。 近日，广州楼市也开始回升了，贝壳监测，7月重点18城有12个城市二手房价环比上涨，上涨涨幅普遍在3%以下，广州均价环比上涨4.1%，涨幅居首。根据阳光家缘，刚刚过去的7月，广州新房网签上升26.5%。 8月第一周（7.27-8.02），二手中介网签共成交1387宗，环比上周增加16.2%，创今年以来最高位。二手住宅网签均价30213元/平，环比上周上涨3.7%，今年首破“3万元”大关。番禺、荔湾、海珠成交有不俗表现，本周分别成交203宗、77宗、174宗，环比分别上扬22.3%、28.3%、8.7%。 上半年深圳和东莞楼市热起来以后，传导至广州是必然的。7月24日的房地产工作座谈会，广州市政府一把手也去了，高层在会上严肃指出，“全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性政策措施。”所以，近期广州悄悄开始收紧政策了。 比如，花都“绿卡政策”开始收紧。之前，想在花都买房，申请一张人才绿卡就行，申请的条件也十分简单，根本没有社保要求。8月1日开始，办理花都区人才绿卡，需要6个月社保。拥有中级职称证书的人，需要和目前的岗位（工作）相匹配，否则也申请不了人才绿卡。 南沙也收紧了，跟假证差不多的“绿皮”中级职称技能证书，相关部门不认可了，只承认“蓝皮”的证书，这个证书是要考试或评审才能获得，且查得特别严格。目前，黄埔的限购门槛也不高，本科学历+半年社保就可买房（无需落户），如果再火下去，估计距离调控光临也不远了。 04 最后，还是说点儿实在的，南沙和黄埔，值不值得投资？归根到底还是，规划能不能落地，购买力能不能跟上，政策会不会打压等。规划永远过于超前、过于庞大，这是各地的通病，最终能落地的，无不是时间换空间，比如曾经的鬼城——郑东新区，脱掉空城帽子也是近几年的事。 深圳前海也如此。既是新区、又是深港现代服务业合作区，还是自贸区，更是大湾区广深科技(行情000021,诊股)走廊这条金腰带上的明珠。因此，前海天经地义要“去地产化”，用地以产业办公为主，但哪用得了那么多办公楼，所以前海2次调整规划，增加住宅用地，现有的办公楼也在探索“商改租”了。 把视线放的更远一些，在先进制造业、现代服务业打造上，与深圳重叠的（主要是科技创新、信息技术、人工智能、生物医药、数字经济等），还有广深科技走廊这条金腰带上的一大批兄弟们——广州的南沙、新黄浦(行情600638,诊股)、琶洲等，东莞滨海湾、松山湖，珠海的横琴，佛山三龙湾等。 不缺地的广州，不管是新黄浦，还是南沙，都有大面积的产业规划。除这两个地方，各个区都想发展先进制造业、现代服务业，都有政绩考核，政府不能偏心。比如，海珠区除了打造琶洲这个创新集聚区外，还在大学城打造“广州国际科技创新城”。其他区也一样，看看今年上半年各区重点规划。 其实，越先进的产业，越讲究集聚，最后只能在小部分区域集聚。所以，必须要寻找确定性的规划。另外，广州财政相对弱（2019年财政增速降到历史最低），大面积区域开发，只能靠地产开道。所以，广州最不缺的就是大盘，黄埔也好、南沙也好，都有超200万平米的超级大盘。 上图显示，黄埔、南沙等地，在售楼盘都有20多个，上半年新增供应，黄埔14个、南沙有25个。而且，广州旧改全面提速，2019年28个村确定合作企业，今年上半年有29个确定合作企业。未来几年，要推进的旧改供地，是新增供地的3-4倍，要命的是，主要集中在增城、南沙和黄埔。 所以，海量供应会将房价压得死死的。很多资深的深圳投资客到南沙，发现没个5-10年，投资很难见效，搞不好就当炮灰了。而且，广州传统产业为主（商贸、物流、汽车和交运等），国企、事业单位多，创造的中产多，高收入不多。这也是为何，广州外围大盘供应多，销售也快，因为只能支付得起2万元的房价，中心区供应小，却卖不动。客观上讲，收入水平支撑不了。 另外，“7.24”房地产座谈会，“7.30”政治局会议，严肃强调了“房住不炒”，广州楼市一有异动，政策马上收紧。所以，投资的话，还是要做长期打算，做时间的朋友，投资起步区（这是集中力量能发展起来的区域）；投资有品牌物业管理的，公摊没那么大，空间紧凑和实用性较强的（比如80平米能做到3房的），既能保值增值，未来出手时，还能找得到下家的。
从2月近乎停摆，到7月百强房企业绩增速首次转正，房地产行业仅用了不到5个月，就从疫情的深度影响中快速走出谷底，走出深V曲线。 市场快速复苏，尤其是部分城市市场过热，在“房住不炒”的总基调下，热点城市不得不出台限制性政策，开始新一轮的调控。 今年土地供应的增加，也带动开发商投资拿地的积极性，虽然溢价率还保持在一定的合理水平，但土地市场的表现仍然比销售市场火热。这种格局或许将持续到下半年。 在这种市场格局下，下半年房企应该采取什么样的营销和投资策略？ 8月8日，博鳌·21世纪房地产论坛在上海举行，这是疫情后今年房地产领域首场线下大型论坛。绿地张玉良、旭辉林中、万科张海、融创田强、阳光城吴建斌、金地张晋元等房企大佬分别从房地产新周期、市场发展、城市分化、行业趋势等角度发表了主题演讲。 关于下半年的策略与判断，我们把他们的思考与分析整理如下： 房地产行业总体上进入了下半场。其基本特点是：市场总量仍然巨大，但区域分化严重，企业集中度不断提高，转型升级成为房企发展的主旋律。 关于房价会不会下跌，我认为，市场经济条件下，价格的正常波动是常态。房地产有其特殊性，房价会有波动，但不会大幅跌下去，而会稳下去。 核心原因在于：一方面，市场的需求仍然存在，可能有的家庭已经有几套住房，但是有的家庭还在为拥有一套住房而苦恼。 另一方面，房地产业关联着巨量的实体经济产业，关联着巨量的银行资产负债，同时也关联着巨量的居民家庭财产，房价急速下跌的后果是不堪设想的，社会经济发展不会容忍这种状况出现。 房价波动另一个原因在于，并非所有地区的市场都将稳定或增长，只要那些经济持续发展、人口持续流入、产业持续集聚的地区，才具有稳定和增长的基础。而这些地区，往往集中在城市群、都市圈及其周边溢出地区。 特别是有一定首位度的区域中心城市，人口和产业仍然会进一步集聚，过去几年一些大城市实施的“抢人大战”、“招商大战”，实际上就是这一现象的生动写照。 以此判断，结构分化是未来趋势，竞争格局也是比较确定的。总的趋势是行业集中度日益上升，这也是中国很多行业已经走过的道路，从“大鱼吃小鱼”，到“大鱼吃大鱼”，实际上这是市场大浪淘沙的必然过程。 第一，我认为中国下半年房地产总体上还是应该以平稳为主，量价相对比较平稳一点； 第二，未来房地产应该会城市分化、结构分化，有的城市热一点，有的城市冷一点，但是都不会出现大起大落； 第三，还是要非常小心，疫情对经济的影响一定会反映到房地产需求上面来。再加上我们没有采用需求侧的刺激，有可能到第四季度地产的供应量比较大，需求比较疲软。 总的来看，我认为今年应该是稳地价、稳房价、稳预期是主流，“稳价保量”这是政府政策的出发点，一城一策，有紧有松，有的城市过热就要收紧一点，有的城市有点冷就可以相应放松一点。 地产行业从2018年开始进入了平稳增长期，在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展，挑战、难度和风险远远比你在高速增长期大很多。 但是这个行业总是有很多机会的，因为这个行业非常大。未来20年中国房地产行业还是非常好的，这个行业会有很多的规则会改变。 我们相信还是有一些企业在未来会成为黑马，会跑出来，但是难度和挑战比上个二十年难很多。 未来平稳增长期里边会出现一个现象，你要追赶别人也不容易，别人要赶你也不容易。所以要把握好这个行业的机会，未来20年还是有机会的。 万科一直秉承的两个原则：一个是与城市共同成长，一个是与客户共同成长。 我们最近把万科的客户做了一些分析，发现年龄并不是区分购买力的重要动因——年龄的时代差在减少，以90平方米为例，承载了不同人群的需求。20—29岁占36%。30—35岁占25%。36—40岁占到20%。另外，在我们统计数据中，女性购房群体显著增加，特别是独立女性的产品需求增长是比较明显的。 疫情之后，大家对社区物业管理、户型的空间设置有了更多新的需求。这些购房群体有一个特点是兴趣爱好圈层化；从美好生活向往到专业解决方案，更愿意为高效精致的居家付费；还有新的服务体验被期待，比如说反感功利化卖压式销售服务，渴望专业、自主、平等、有趣的新体验。 为了响应客户的这些需求，特别是新一代客户的需求，需要我们做出响应： 1、创造人们从容地共同生活的空间 2、从居住场景、家庭场景、社区场景在做一些探索 3、灵活的内部空间满足更多人的需求，比如可定制的生活场景等 4、用服务连接人与空间 我们做了另一个尝试，参与旧改更新，希望以更新者的模式寻找更多发展空间。 今年的疫情变化，包括外部环境的变化，对我国宏观经济以及对房地产行业都产生了一定影响。公开市场的总基调还是“房住不炒”、“因城施策”，房地产调控政策对行业的影响也很大，国家对房地产资金的管控依然比较严格。 今年核心城市的地价更加白热化，受疫情影响，销售市场却没有像地市这么火热。 在行业新周期下，城市群发展、都市圈一体化发展会对房地产发展带来一定机会，如都市圈的人才引进政策、城市功能能级提升等，聚集人气是推动“人产城融合”发展最重要的动力。 “供给侧”在行业中依然是重要原则，好的产品还是稀缺的。 今年很多政策又防涨又防跌，在因城施策这方面，不能简单地理解是某一个政策所带来的一个什么信号。在坚持“房住不炒”的基调下，把控和提高企业的综合能力，包括投资能力、运营能力、产品服务能力、经营能力。 所以企业现阶段还是要稳住，把已有的土储能够转化成良好的经营成果，做好基本盘，才能带领企业更安全地穿越周期。 房地产市场过去二三十年的发展，最主要还是红利在推动。这其中有刚需的红利、土地化的红利和金融的红利。这些红利逐渐在消失，这要求我们在房地产市场做一些改变。 2020年疫情对房地产市场的冲击是非常大的。 在市场波动较大、不确定性较强的情况下，房地产公司怎么办呢？今年，我们设定了高质量增长的目标，首先是业绩保持一定的增速，今年增速不会太高，5-10%的增速对于今年而言压力已经是非常大的。第二个是安全指标，我们更关心金融负债指标和短期借款的占比、现金的占比，尤其负债的总额以及信用评级的情况。 这要求企业必须解决6个问题。 1. 现金流问题。 2. 狠抓销售。下半年市场会供大于求，抓销售对于企来说是重大的挑战。 3. 重构大运营体系。 4. 抓品质革命。 5. 建立高质量的发展激励机制。 6. 寻求资本扩张。 我会觉得未来市场会比较平稳，因为我非常相信政府的调控能力，经过这么多年的调控，政府的调控手段越来越丰富，能力越来越成熟。从过去三年的数据结果来看，过去三年应该是最平稳的三年，也是市场最健康的三年。 但是有一点，房地产市场还包括非住宅市场，尤其是对商业办公这个市场的判断我是非常悲观的，从现有的数据来看，主要城市，尤其是一线城市写字楼市场空置率持续攀升，租金水平也是持续下滑。我相信这个趋势可能在下半年还会延续。 关于弯道超车的问题，我觉得这样的机会会越来越少，会非常难，原因是因为市场已经逐步的步入成熟，只有市场剧烈变化、剧烈波动才会有所谓的黑马出现。
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