摘要 【中泰证券首席经济学家李迅雷：房地产市场呈现结构分化趋势】近几年的楼市调控旨在引导房屋向居住属性靠拢。未来商品房市场份额料缩小，将居住和投资属性进行一定程度分层。从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。若热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策以稳定市场；长效调控机制下的楼市会朝着健康平稳方向发展。 中泰证券首席经济学家李迅雷表示，近几年的楼市调控旨在引导房屋向居住属性靠拢。未来商品房市场份额料缩小，将居住和投资属性进行一定程度分层。从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。若热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策以稳定市场；长期来看，长效调控机制下的楼市会朝着健康平稳方向发展。 调控更注重长效 中国证券报：近日多地加码房地产调控，向市场传递何种信号？ 李迅雷：这些年，人们对楼市的关注主要集中在限购、限贷等政策与房价的短期变化上。近期深圳、南京等地的政策也属于此类短期政策干预的范畴，此类政策并不会减少购房需求，只是延缓部分居住需求与限制一些投资需求。因此，就近期政策效果看，可能在短期改变市场供需结构，影响人们对房价的预期，达到稳定市场的目的。 对于楼市调控，我认为，近几年的变化更多体现在长效机制方面。比如，去年通过的新土地管理法对宅基地制度进行改革，允许集体经营性土地入市，扫清了城乡一体化障碍，从而可以缓解热点城市的供地压力；今年印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》，加速了用地审批流程；从地方层面看，近期深圳拟出台的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》若通过，也将进一步加速旧改资源释放，提升住房供应效率。 除了增加供给外，“十三五”期间的供地计划大幅增加了租赁及政策性住房的比例，这种结构性调整旨在引导房屋向居住属性靠拢，或许未来商品房市场份额会越来越小，同时，将住房居住和投资属性进行一定程度的分层。新加坡在这方面做得较好，大多数居民都能买到便宜的好房子。很多人住在具有政府指导价的组屋里，有改善需求的人群也可以花高价去买高档商品住宅，这种市场分离下的剥离政策，可使房产既实现居住属性，又保留部分投资属性。 楼市调控的长效机制另一种做法是健全和完善租赁市场体制。中国人民银行调查统计司发布的数据显示，2019年国内城镇居民家庭住房拥有率达96%，户均拥有住房1.5套，而美国住户总体住房拥有率为63.7%。从数据上看，国内住房拥有率较高，不存在住房的短缺问题，但楼市成交依然火热，背后的原因值得思考。相比于租房，在国内拥有一套住房，拥有的不仅是实体资产，也一并包含着文化、家庭、户口、配套的教育与医疗等城市服务在内的隐性价值，针对房地产市场一直以来存在的“重售轻租”现象，中央提出“租购并举”，有助于分化住房需求，能有效缓解商品房市场结构性供需矛盾与房价上行的压力。 短期来看，实施“因城施策”的调控出发点是“稳房价、稳地价、稳预期”，若其他热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策来实现“稳市场”目的；长期来看，长效机制下的楼市会朝着健康平稳的方向发展。 核心城市需求依然较大 中国证券报：房地产市场将如何分化？ 李迅雷：中短期的房价波动是较难预测的。作为商品的房产，不仅有居住属性，由于可出租产生租金，亦具有投资属性，同时也有可交易属性。作为能保值增值且易于交易的资产，房产容易形成价格反馈机制，因此，楼市可能存在追涨杀跌的现象。 长期来看，楼市发展的方向更具有确定性。我们研究过全球100多个国家20世纪以来的房价走势，除了个别国家(日本、西班牙、爱尔兰、意大利)，都保持了或高或低的增速。大家熟知的两次楼市泡沫，如日本在上世纪90年代初的楼市泡沫破灭，背后有产业政策和人口结构的因素，表面诱因是货币政策的调整，和国内对比参考意义不大。目前我国楼市基本面更接近于日本上世纪70年代的水平，彼时日本地价的大幅上涨伴随着经济增长得到化解；美国2007年出现的次贷危机，使房价在2011年跌至低点，到2013年房价又恢复至正常水平，2017年超过2006年的房价高点。美国楼市泡沫的导火索是连续上调利率诱发大量次级抵押贷款违约带来债务危机，其背后原因是经济长期处在低利率环境以及政策的持续支持。 目前，国内GDP绝对量依然可观，从横向对比看，我国仍是世界经济增长的引擎。虽然人口老龄化问题已经出现，但随着城镇化的推进与都市圈的虹吸效应，核心城市的需求依然较大。 房地产市场的分化是多方面的，且不是最近才开始，行业增速放缓后分化一直在进行。目前住房已不再是稀缺品，购房者的主体从刚需转为寻求改善、寻求进入更高能级的城市人群。今年上半年房地产销售市场和土地市场在一线和二三线城市都比较火热；从地域上看，长三角、珠三角、成渝地区楼市数据较好；从区域层面看，核心区位的项目卖得较好；从产品角度看，改善型住房较为畅销；另外，上半年品牌房企定位偏高端的，大多数取得了更好的销售业绩。 未来，随着利率进入较长的下行周期，人口老龄化进程加快，流动人口开始减少，城市群与都市圈的持续发展，房价的长期逻辑和行业的分化或还会延续。 中国证券报：房地产调控收紧对股市和债市有何影响？ 李迅雷：房地产与股债的相关性不能简单静态地看，宏观政策影响房地产市场进而扩散到股市、债市也需要结合当时的经济背景及资产自身所处的状态来分析。 一是在存量经济时代，房地产市场与其他市场存在“跷跷板”效应。同时，无论股市还是房地产市场，都呈现结构分化的趋势。2012年至2013年，房地产市场与股票市场之间具有非常强的正相关性，涨跌几乎同时发生。但是2013年之后，这两个市场的相关性开始变得不相关甚至负相关，主要原因是外汇占款流入大幅放缓，资产开始逐渐变为存量博弈，资金在各类资产间的流动开始主导资产价格走势。2016年至2017年，在供给侧改革和棚改货币化等政策的影响下，股市和房地产市场短暂出现过一段共同繁荣，但这段时间基本面改善的逻辑强于资产间的流动性因素。2018年之后，存量经济的特征愈发凸显，经济结构优化、行业集中度提升、上市公司盈利能力分化，A股呈现出明显的结构化特征，房地产市场也是如此，在“房住不炒、因城施策”的政策引导下，不同城市间的房价也开始分化。 二是结构性调控不同于总量调控，对股市的影响也不尽相同。因自身结构原因，房地产产业链占A股市场整体利润的比重较大，上市公司整体盈利走势与房地产周期高度相关。回溯历次房地产调控政策，都具备明显的逆周期特征，过去出台的几次力度较大的调控政策，都是在房地产行业景气度较高甚至过热的时候出台；当宏观经济下行压力或金融市场风险加大时，政府往往又会出台对冲政策来缓和先前政策的影响。但前几次调控力度都显著强于当下。对股市而言，影响最大的是总量调控政策，投资者更担忧的是信贷收紧带来的流动性冲击。而如果只是结构性的调控，反而可能会因为资金的“跷跷板”效应对股市有利。 实施差别化调控政策 中国证券报：房产税什么时候会出台？将如何影响房价？ 李迅雷：目前房产税处在立法阶段，立法过程比较长，需要经历提议、审议修改和颁布几个阶段，其中审议修改一般会有多个来回。房产税涉及千家万户的利益，要体现公平性和可操作性，我认为短期内难以推出。从国外看，房产税较为普遍，也不会对房地产和房价带来显著影响。毕竟房地产对中国经济的影响较大，从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。 中国证券报：建立房地产调控长效机制，应采取哪些措施予以推进？ 李迅雷：房产税是一种长效机制，但当前还不是很好的推出时机。如果因为房产税不推出而延误长效机制的建立，则会使得结构问题更加难解。因此，必须实施差别化的调控政策。例如，针对某些房价涨幅过大的中心城市，可以扩大建立住宅用地的供给增加机制，如一年内房价涨幅超过一定幅度，则允许地方政府将一部分商业用地或综合用地转为住宅用地。又如，对于居民家庭的第三套及以上房产，可以考虑征收空置税。此外，对于豪宅的交易，可以提高交易税率等。
热点问题点评： 近日多地对房地产调控政策加码，先有杭州、东莞、宁波三个城市出台楼市新政，而后本轮地产销售反弹的代表城市——深圳出台房地产限购新政，其中深圳限购加码调控力度较大，这释放了重要信号。 一、楼市过热，深圳出台最严限购政策 二手房价过热，深圳“715”楼市新政加大调控力度，限购、限贷、豪宅标准等多方面收紧，深圳楼市调控力度与其他一线城市看齐。7月15日，深圳住建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出八大调控措施，从购房门槛、税收、市场监管等多方面升级调控措施。从深圳的调控内容看，“715新政”限购标准向其他一线城市看齐。提高购房门槛，深圳本地户籍需要落户三年且连续缴交36个月社保或个税，非本地户籍需连续缴纳5年以上社保或个税；针对离异人士，离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，对比其他一线城市，深圳的购房门槛明显提高，打击“落户炒房”、“假离婚”等投机行为，抑制投资需求，支持刚需，引导房地产市场健康发展。差别化信贷政策整体影响较小，或影响改善型需求市场；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，交易税费的增加有望降低二手房市场热度；豪宅标准增加总价750万的限制，对住房刚需置业影响较小。附上北上广深楼市政策对比表。 近期楼市收紧调控的并非深圳一城，7月以来，杭州、东莞、宁波三个城市密集出台楼市新政，降温楼市。其中，杭州高层次人才方式购买的新建商品住房限售5年；东莞加强价格指导明确同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%；宁波出台“十条”新政，“降温”偏热房地产市场；深圳的调控力度最大，涉及限购、限贷、增值税及附加、普通住宅标准等方面。 楼市调控的预警线是房价。全国楼市长期调控的态度是“托而不举，压而不破”。“托”和“压”切换的触发因素是房价。回顾之前几轮调控，可以发现当住宅价格指数接近或超过城镇居民人均可支配收入时，就会引发“调控潮”。疫情以来，我国经济经历了“深蹲”和“复起”，2020年上半年全国城镇居民人均可支配收入21655元，同比增长1.5%，若扣除价格因素实际下降2.0%。居民收入下降，个别城市房价却“突飞猛进”。根据统计局统计， 2020年6月深圳二手住宅价格指数较2019年末上涨了8.17%，居全国70城首位，深圳房价上涨压力几乎处于全国首位，如图1所示，深圳房价调控压力较大。 二、调控目的，是烫平房地产市场周期波动 深圳楼市调控加码说明全国地产调控仍然围绕“房住不炒”“因城施策”。部分城市调控收紧是为了抑制投机，放松是为了维稳地产，通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加房地产行业未来的确定性。疫情爆发以来，无论是多地出台政策稳楼市，还是部分城市收紧地产调控，地产监管态度是“托而不举，压而不破”，努力“稳房价、稳地价、稳预期”，从政策面增强房地产市场未来的确定性。因为房价的暴涨暴跌，市场大波动易引起风险；此外，十几万亿的房地产市场对经济基本面、地方财政收入、金融系统影响非常大。所以房地产市场稳定性非常重要，监管层希望通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加未来确定性。实际上，“稳房价、稳地价、稳预期”的地产调控是从政策面增强房地产市场未来的确定性。 城镇化进程未停，市场需求还在，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，长期调控的态度，我们认为是“托而不举，压而不破”。2020年两会政府工作报告指出：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业……加快落实区域发展战略。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推动成渝地区双城经济圈建设。”城镇化的推进协同土地制度、户籍制度改革，意味着诸多大中城市落户限制将逐步放开，预计2030我国城镇化率将达到70%。未来10年我国城镇化率仍有10%的提升空间，平均每年提升0.9个百分点。城镇化率仍有提升空间，户籍制度改革加速户籍城镇化率，都市圈的崛起，这些因素长期提振一二线城市以及部分强三线城市的住宅需求。所以，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，保护刚需，抑制投机，“托而不举，压而不破”。因此，近期其他房产销售火爆的城市会有跟进收紧政策的可能性，销售较弱的城市维稳政策也不会缺席，因城施策、高频微调是楼市调控的常态化现象。 三、调控收紧，反映近期楼市基本面转暖 部分楼市调控收紧，反应了疫情冲击下地产行业基本面转暖，地产销售、投资和资金多方面修复，其中地产投资上半年实现1.9%增长。自3月复工以来，全国商品房销售市场保持复苏状态，受益于持续宽松的信贷和前期积压需求的释放，5月商品房销售额同比大增14%，6月商品房销售额同比增长9%，经过3月-6月的修复，全国上半年销售额微降5.4%，销售面积仅下滑8.4%。商品房销售恢复的同时，全国房价稳中有升，一线城市二手房房价从4月开始快速上涨，4月、5月和6月分别同比增长3.0%、4.1%、5.2%。 销售快速复苏的同时，地产投资数据也表现强劲，反映了开发商较为积极的预期。2020年上半年房地产开发投资完成额同比增速为1.9%，转负为正。地产投资数据较为强劲，原因主要有二，一是复工后各地积极推动复工复产，地产投资活动迅速启动，各地政府放出优质地块，房企积极补投；二是住房贷款增加促进房企销售回款和房企外部融资政策宽松，外部融资和销售回款为房企投资给予资金支持。此外，近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象，也反映了房企投资热情提升。资金方面，房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复使得房地产开发到位资金5月和6月均实现同比10%以上高速增长，其中国内贷款和个人按揭贷款是主要驱动因素。地产行业销售、投资以及资金等多方面转暖，在一定程度上压缩了地产调控放松的空间，而部分城市楼市和土拍市场升温则打开了地产调控收紧的序幕。 四、地产政策，如何影响股债市场 地产政策收紧如何影响债券市场？深圳楼市加码调控，意味着“房住不炒”的政策保持定力，后续其他楼市火爆的城市有望跟进收紧政策。地产作为经济核心产业链之一，收紧地产政策对上游建筑、建材等可能产生一定不利影响，此轮经济反弹动力值得观望，对中长期债市形成新的利好。地产债方面，在政策保持定力、行业下行周期的环境下，房企强者恒强的逻辑仍在演绎，资金资源、土地资源以及销售资源都在加速向头部优质房企集中，企业加速分化。建议谨慎下沉资质，优选资产质量、资产偿债能力、流动性和融资能力较好的个券，警惕资产质量低、流动性压力大、非标融资占比过高、表外负债大的房企个券。 地产政策收紧如何影响地产股票？深圳调控政策发布短期对地产股的板块估值会有所压制，长期看调控政策不改变地产行业市场集中度持续提升的趋势，优质房企成长趋势不变。一方面，龙头优质房企业绩存在确定性，疫情冲击下龙头房企上半年销售基本恢复至去年同期水平，部分保持增长；另一方面，利润率出现改善的可能，疫情爆发以来优质房企的融资成本下降、拿地价格回归理性等因素助力利润率优化。此外，地产股的估值处于历史低位，市净率1.38倍左右，动态市盈率10.38倍，优质房企业绩确定性叠加低估值优势，未来房企业绩被市场认可带动地产股估值反弹。
种种迹象表明:近来经济已呈恢复性增长势头。这不仅体现在6月以来制造业PMI环比上升0.3个百分点，并连续4个月位于扩张区间，还体现在楼市和股市的火爆回升。 诚如李克强总理在7月13日召开的座谈会上所说：国际环境不确定性仍在增加，形势仍然严峻，国内经济面临的困难挑战特别是就业压力仍十分突出，要做好继续打硬仗的准备。经济需要反弹，但必须是基础扎实、持续增长的反弹。 楼市：“火爆”变“温和”，稳步回升是主调 回顾楼市，部分城市从4月份开始开始趋热，诸如深圳、上海、东莞、杭州、南京、武汉等地出现房价大涨、购房者排队买房、甚至万人摇号的火爆状况。到了5月，全国房地产投资开始全面复苏，平均恢复水平已超去年同期的100%，多城市集中井喷卖地，50大城市年内第一次出现了3个千亿卖地城市。最惹眼的是，宁波的新建商品房住宅均价已经上升到了17781元/平米，环比涨幅1.33%，位居全国第一；与此同时，其楼面均价到了8328元/平米，比去年同期上涨了37.2%. 过热的楼市很快带起了调控降温的节奏。7月4日，住房和城乡建设部副部长赶赴深圳调研，吹响了“调控”的哨音。而在此之前，东莞和杭州率先一步开始了对楼市收紧和降温的调控动作。紧接着的7月11日，银保监会在官网发布的“答记者问”中警示道：“一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。” 是的，拔苗岂能助长？过热的行情只能透支中国经济的未来。所以，降温是必然的。而由于受城市基本面等因素影响，各个城市的楼市行情也早已开始分化。有数据显示：6月28个重点城市楼市成交同比下滑了4%。事实上，今年上半年的政策态度总体上是纾困而不刺激。为此，经历了4、5两个月同比增长之后，一些城市再次恢复到了下滑了状态，部分二三线城市楼市成交同比跌幅甚至大于50%。 虽说调控是必须的，“深八条”的“突袭”也是合乎情理的。但在疫情冲击下，稳房地产也是稳经济的重要环节。整体来看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平背景下，下半年政策全面收紧的概率不大。换句话说，在严峻的挑战下可以坚持“房住不炒”的政策导向，而不是严厉的打压。因而，在全国楼市基本面不变的情况之下，2020年下半年整体楼市将以稳步回升为主。 股市：不要“疯牛”要“健康牛”，螺旋上升是趋势 五年的熊市，沪市累计最大跌幅达50%左右，创业板累计最大跌幅达70%左右。“跌无可跌”的感觉下，人们盼望着熊市的结束，更盼望着牛市的到来。 但上证指数在4月份创下3288的“新高”之后，并未乘势向上突破，反而在3000点左右徘徊不前。直到“七月流火”季节的到来，市场之“火”才被点燃。 数据显示：上证指数在7月2日攻克3000点后，3日又轻松拿下3100点。截止2020年7月10日，三大股指分别上涨13.4%、14.0%和14.0%。同期，日均成交额高达1.42万亿元，远超上半年日均7582亿元的水平。人们欢呼“牛来了”，更盼望这是一头长久而健壮的“牛”。 是的，人们需要牛市。但需要的是一场健康牛，而不是对赌指数、零和博弈、配资all in、庄家坐庄的赌博牛。为了让市场走得更健康、更理性，多方呼吁要控制风险。7月11日，国务院金融稳定发展委员会再次就资本市场发声。这是金融委在96天时间里四次表态对资本市场造假行为“零容忍”。监管层还为此公布了200多家场外非法配资平台的名单，防止一部分投资者过度加杠杆造成较大的投资风险。上周末银保监会又发出通知，严查违规资金入市。连续的“降温”之举令市场在本周二、三出现了震荡回调，三大指数集体下跌。刚刚起步的“牛市”放缓了脚步。 值得关注的是，在监管层祭出的组合拳中，明确提出依法从重从快从严惩处重大违法犯罪案件，依法及时启动“集体诉讼”，深化退市制度改革……对违法活动的“零容忍”，是资本市场的信用基础。加快基础立法、加大刑罚力度和执法力度，最终都指向营造一个更为公平、透明的投融资环境。 事实上，无论是金融委“零容忍”的表态，还是银保监会的警示，都是为了保护“慢牛”与“长牛”，而非真正的打压。事实上，中国经济已经探底，逆周期调控措施和需求释放，也有助于宏观经济从今年下半年起企稳反弹。而随着政策扶持边际强化效应显现，企业盈利状况逐步得到恢复和改善，也将带动市场逐步走强。因而，即使是股市回调，牛市行情也已到确认。这一是因为经济回升趋势已经确立。二是货币政策的影响。比如，社会融资规模同比增幅在2季度创下了10年来的最高纪录，近来基金的发行更是紧锣密鼓，有报道说70只新发基金一日售罄。三是监管者的呵护。诚如证监会前主席肖刚所说：“党中央从来没有像今天这样重视资本市场。” 有理由相信：无论如何震荡、调整，我国股市都已处于稳健回升的上行趋势，而随着下半年全国经济的逐渐走强，股市也将在震荡中逐步走高。 产业：传统产业逐渐回暖，新兴产业终将燎原 随着疫情逐渐得到控制，传统产业逐渐回暖。有数字显示：6月工业生产已回到常态化水平，预计6月规模以上工业增加值增长4.7%（仍低于去年同期水平）。 不得不承认，疫情之后，无论是中国还是全球经济，随着部分企业的倒闭，部分产业和需求会减少甚至消失。而分析5、6月份细分行业数据来，工业生产景气的持续上行主要由黑色产业链（基建+房地产）及汽车、高新技术制造业支撑。也就是说，在传统制造业的“主干”渐趋回升的同时，一些“枝叶”仍在“睡眠”或“消失”…… 为此，李克强总理在其主持召开的经济形势专家和企业家座谈会上强调指出：要紧紧围绕“六稳”“六保”，全面落实助企纾困和激发市场活力规模性政策，更大力度推进改革开放，稳住经济基本盘。在此背景下，必将坚持并全面落实积极的财政政策、稳健的货币政策和就业优先政策，还对企业更大规模减税降费让利。相信下半年在“六稳”和“六保”的政策导向下，传统产业将走出“筑底回升”的“K”线图。 另一方面，疫情带来危机的同时，也催生出新的经济形态。7月15日，一则《13部门发文支持网络直播等多样化自主就业》的新闻令人注目。是的，数字经济在抗击新冠肺炎疫情中发挥了不可替代的积极作用，也因此走上了更高速的发展道路。 随着全国各地对数字经济的高度重视，直播带货、线上教育、线上办公等新业态如雨后春笋般地发展起来。另有数字显示：在国内经济复苏持续回暖与流动性较为宽松等因素推动下，国内互联网投融资案例数环比上涨147%，第二季度，融资笔数321笔，总金额达65.2亿美元。 “上帝为你关闭了一扇门，就一定会为你打开一扇窗”。当传统制造、文旅酒店等产业深受疫情冲击之时，新经济、新产业(行情300832,诊股)却“风景这边独好”。以浙江为例，今年1-5月新兴产业增加值增速回升明显。特别是杭州高新(行情300478,诊股)区（滨江），今年1至5月，实现规上工业增加值237.9亿元，增长17.1%。其中，通信设备、信息软件、数字传媒等优势行业营收增速分别为7.4%、9.6%和13.9%；集成电路产业受芯片产能需求增加也带动了上下游相关产业，营收增速达到18.7%。而其人工智能产业，机器视觉、移动机器人(行情300024,诊股)、视频会议、RFID、无人机等创新业务均处于较快的发展态势，业务收入增长明显…… 毫无疑问，当杭州九堡的“直播第一村”和余杭的“直播电商产业基地”纷纷鹊起，并在全国各地“拷贝”、衍申的时候，许多新兴的产业已然“燎原”。 所以，尽管海外疫情仍在蔓延、贸易摩擦不断，给世界经济蒙上阴影。中国经济仍将持续复苏，为全球经济复苏注入强大信心和动力。
中国基金报 莫飞 一石激起千层浪。深圳楼市“7.15新政”重磅落地后，炒房团很快出现一波明显降温。 据悉，当天政策公布后，不少楼盘挂牌价出现了明显的调整，遭遇打击最快的当属领涨深圳楼市一网红盘。有中介在微信群透露称：“之前该楼盘业主底气十足要价1150万；新政一出，挂盘价直接跌到900万”。一口气，直接砍掉了250万！ 从二手房中介平台上不难看到，此前被炒房资金热捧的深圳南山、宝安等区域多个小区均出现集体降价潮，降价幅度从20万到400万不等。 不过，有业内人士指出，由于受益此前几轮涨价行情，不少楼盘价格回调后仍高于市场平均价。“新政主要为了摁住深圳楼市的疯涨。”同时，也有网友讨论称，新政“一刀切”，部分可能误伤刚需盘，建议后续出台相关细则，给政策打上补丁。 深圳楼市出台“最严限购令” 限制房票、限制假离婚买房 号称“最严深圳楼市调控政策”重磅落地，“7.15新政”成为这两天各大微信群讨论最火热的话题之一。 7月15日上午，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调整商品住房限购年限。 上述通知，围绕买房资格、增值税免征门槛、贷款年限等各方面均有明确规定，也被业内称为最严限购令。 其中，政策明确提及的内容主要包括以下几点： 1，提高深圳购房门槛。从原先的深户或连续缴纳社保满五年，提高到在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。 2，提高贷款买房首付成数。购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%。 3、限制假离婚买房。离婚未满3年买房，按婚内住房套数计算。 4、“豪宅税”免征条件增添实际成交总价低于750（含本数）万元的限价要求。 5、二手房增值税免征门槛2年变5年。 同时，围绕近期热点楼盘炒作销售的情况，深圳住建局也表示，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。同时，楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。 据市场分析指出，此次政策调控落地后，购房门槛明显拔高，房票瞬间少了。打击炒房客意图明显，既堵住了外地客落户炒房之路，也堵住了假离婚买房的方式。 10年10倍网红盘直降250万 多区域二手房挂牌集体降价 楼市新政一出，业主炒房团情绪也迅速降温，更有网红盘出现了一夜猛跌的情况。 据深圳乐居报道，有中介在微信群透露称，深圳前海一网红盘诺德假日花园“已经变天了！”，楼盘挂盘价出现了快速的下调，调整幅度惊人。 “前一天，业主连面都不见，开价1150万。今天早上消息一出，直接跌到了900万！”换句话说，短短一天，该业主主动降价了250万。 数据显示，从2007年开盘至今，诺德假日花园频频沾上优质学区房、大前海等热炒概念，开盘价1.2万元左右到如今最高12万元，10年时间里，价格整整涨了10倍。 由于价格猛涨，诺德假日花园楼盘一直受资金追捧热炒，甚至有不少外地客落户炒作，这也导致业主心态膨胀，但楼市新政后，网红盘挂盘价直线跳水，这也意味着楼市调控政策效应明显。 除了网红盘之外，大户型楼盘的降价幅度也非常迅速。有中介发出消息称，有楼盘二手房业主火速降价105万，并称交易考虑时间只有一天。据悉，新政后，该业主担心卖房压力，可能考虑暂时先不卖。 南山、宝安等多个区域热门小区的大户型二手房房源均出现了降价的情况。据诸葛找房网数据显示，不少总价较高的大户型出现了集体降价，最大降幅高达400万。 有中介称，由于增值税要求改变，很多房源挂牌价不得不考虑买家的购房成本，这也造成了部分挂牌价跳水的情况。 据宝安某中介透露称：由于新政落地，很多业主主动降价，在豪宅线上徘徊的都开始出现了明显松动，宝安就有一业主愿意直接降价70万，快速卖掉房源。“很多业主急于将自己手上的房子出手。在他们看来，税费也是影响房价的主要因素，政策一出许多房子的税费突然暴增，的确会影响交易，估计下半年交易量会出现明显的降温。” 业内普遍认为，由于新增750“豪宅线”，税费增加、首付成本太高，相比过去，这类房源的流动性将会大大降低，议价空间也会大大增加。 刚需盘被误伤？ 网友建议：给政策打补丁 值得注意的是，尽管新政发布后，炒房情绪被迅速降温，但也有不少人热议，部分新政条款内容可能存在误伤刚需的情况。 根据新政内容，豪宅线调整至750万，并且首付比例调整至6-8成，直接提高购房门槛；并且还要承担一笔额外的“豪宅税”。同时，首付成数也发生调整，改善型刚需购房成本大大提高。 比如，以总价1000万的房源来看，目前首付为300万，而新政后有贷款记录的，购买非普通住宅首付要600万，而二套房的首付要800万。 在微博等社交平台，也有网友挂出了类似的误伤案例。 有网友表示，目前深圳房价总体处于高位，改善家庭现在随便置换一套大户型总价都会超过750万，这将对改善型需求会有所冲击。 与此同时，此次新政规定的入户条件门槛提高，也出现了打击部分刚需的情况。美联物业全国研究中心指出，从目前政策的字眼来看，很可能会误伤部分已经在深圳工作多年、而刚刚落户深圳的购房群体。 比如有网友问：“深户家庭，社保满5年，落户不满3年”，但根据政策要求，这类条件实际上仍然不能马上购房。 有网友调侃建议：“户口迁出深圳可能可以。” 此外，新规中没有规定“离婚套数倒追”是否溯及过往离婚，有律师指出，如果有存在真实离婚将两套房屋全部给予前配偶的情况，若溯及过往，则会存在“误伤”。 从目前讨论情况来看，网友围绕新规集中讨论了有关最高社保时长、退休老人、深二代等购房资格问题，有市场人士建议：“政策有误伤，细节执行上也存在争议，建议后续出台相关细则，给政策打好补丁。” 深圳二手房涨幅惊人 业主联手涨价或成历史 实际上，深圳这次最严限购令火速出台，核心也是为了打击楼市过度炒作的情况，涨幅过快的深圳二手房楼价，也将有可能迎来一波迅速的降温。 7月16日，国家统计局发布了《2020年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》，数据显示6月份70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格微涨。 从二手住宅销售价格上看，6月份环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，深圳仍为4个一线城市中涨幅最高的城市，二手房价格上涨1.9%。另据数据显示，深圳二手住房上周成交面积环比大增25%至24.7万平方米，同比增77%，单月涨幅惊人。 今年4月以来，深圳市房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛。不少刚需购房者反应，深圳楼市给人的普遍印象是“房子不愁卖，业主动不动就涨”。 上述中介也指出，从端午节过后，二手房成交火爆，成交速度有加快，不过签单却在下降“。主要是业主反价增多，大部分涨价5-10%。不过，并不是所有买家都买单，造成了买卖双方对成交价格僵持不下。” 而从去年11月份开始，深圳楼市这波涨价就已经开始启动。据悉，深圳部分业主集体控盘、坐庄抬价，造成部分楼盘房价大涨，一夜跳涨30万、半月暴涨300万的情况频频出现。对此，深圳市住建局此前也发布通告，表示将严厉打击捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为。 如今，深圳出台最严楼市调控政策无疑也将打击部分楼盘过度炒作、二手房价格虚高的情况，更有人指出“业主抱团涨价联盟”可能也会就此瓦解。 新政落实“房住不炒” 专家：官方意在平稳房价 对于此次深圳楼市的影响，不少专家也明确指出：新政旨在平稳楼市，尤其是二手房市场的价格；表明了“房住不炒”的监管意图，打击了一大波炒房客，对楼市健康运行有积极意义。 易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海表示，这次深圳新政调控主要效果或在于对于二手房市场（尤其是豪宅市场）的严控。“史上最严新政，首先就是对于购房资格和购房门槛的提升。其次，是对于豪宅市场的管控。再者，严控二手房市场。” 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，“这个政策是过去六年来力度最大。在接下来七、八月成交的量价数据上就会呈现出来，都会下降。上半年出现这样异动有2015年的感觉，引发了上层的，这个时候出政策是及时的。” 宋丁表示，官方希望楼市活跃来支撑经济的发展，但是房价跳得太猛不得不出来压制，预计下半年楼市将进入到相对平稳的格局里。 平安证券研究指出，上半年楼市热度较高的杭州、东莞等近期先后加大调控力度，此次深圳升级调控措施，旨在更好地落实“房住不炒”及“三稳”定位，符合预期。购房门槛及交易成本的大幅抬升短期或将对市场需求形成较大冲击，预计市场成交热度有望逐步回落， 不过也有人指出，此次新政并未触及深圳楼市根本问题。陈洪海表示，此次新政并未解决深圳市场的根本直接误伤刚性需求深圳最大痛点，即教育等城市资源极度稀缺，土地稀缺、供应矛盾均未触及。 克而瑞研究表示，短期内，受限于调控政策进一步升级，预计下半年深圳房地产市场或将明显降温，成交大概率将有所下滑，但并不会显著失速。长期来看，深圳人口虹吸效应显著，高素质人才大量涌入，且普遍有着较强购买力，房地产市场仍有强劲需求支撑。 平安证券研究也表示，本次深圳新政依旧从需求端出发，中长期来看行政调控无法扭转深圳整体供不应求的格局，未来仍需供给端的政策走向。 “
今天（7月15日）上午，深圳发布了“史上最严调控”，力度之大，范围之广，成为全国房地产行业关注的重点。 （图源深圳住建局） 无论是深圳本地的购房者，还是其他城市关注楼市动态的群体，大家最关心的都是本次调控的实际影响——深圳楼市未来走势如何？房价会跌吗？其他城市是否会跟进？ （政策公布后，深圳本地地产股全线杀跌。） 为此，楼市对深圳“715”新政进行了详细梳理和专业解读。 专家预判（详情见下文）： 1、下半年深圳楼市大概率量价齐跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降； 2、本次调控影响最大的是西部南山、宝安中心区、福田的学位房等去年以来涨价比较多的高价盘； 3、此次调控力度超过预期，或许意味着今年深圳会有新利好（今年是特区成立40周年）； 4、楼市以“稳”为主，如果楼市明显下行，不排除有利好政策出动； 5、对大湾区其他城市、特别是临深地区是利好，一些失去在深圳购房资格的人，或许会转向临深地区； 6、深圳严格调控，将把一批资金挤到公寓市场，是公寓的利好； 7、深圳调控有风向标意义，其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，大概率也会有政策出台； 8、投资客被套是大概率事件，如果自有资金比较少，可能被迫要斩仓出局； ...... 目前，楼市君正在与有关部门积极沟通，大家可以将自己最关心的问题在评论区留言，汇总反馈后，大家可在第一时间获得官方解读。 “715”新政 今天（7月15日）上午9点，深圳住建局宣布出台最新调控政策，从购房资格、首付比例、税收和新房销售方式等多个方面作出新要求，被称为深圳“史上最严调控”。 本次调控内容的重点变化如下： 3年落户+社保3年才有购房资格 离异3年内购房按离异前家庭总套数计算 普通住宅总价不得超过750万 二套购买非普宅首付比例增加一成 转让增值税满五年才可以减免 对比深圳此前的购房政策，可以看出，深圳此次不仅增加了落户买房、离婚买房的门槛，对普通住宅也提出更严格的要求，对无房无贷的刚需购房者来说是重大利好。 （图源乐有家） 专家解读 刘晓博（知名财经评论专家） 1、深圳“新8条”力度非常大，实施之后让深圳楼市的调控力度在不少方面超过了京沪、抛离了广州，堪称全国最严的城市之一。 比如2套房的首付比例，比如离婚人员购房资格、贷款的管控，再比如落户人员购房资格等，都超过了京沪。但由于深圳落户比京沪容易，所以整体的调控力度应该说跟京沪各有重点，仍然在一个级别。 跟广州相比，深圳调控力度则领先了很多。广州目前2个区不限购，4个区人才购房全面放松。其他区的调控力度，也远不如深圳。 总之一句话：深圳的房票变得更加稀缺，如果你有一张，千万要珍惜它。 2、此次调控力度超过预期，或许意味着今年深圳会有新利好（今年是特区成立40周年）。 当然，这只是一个猜测。此前海南的利好在公布之前，也有比较严厉的调控措施。 3、深圳没有出台对商务公寓的调控政策，这将把一批资金挤到公寓市场，是公寓的利好。公寓市场相对过剩，也需要增量资金的支撑。 但大家需要明白一点，公寓附加的权利低于住宅，未来涨幅也会低于住宅。 4、深圳出台比较严的调控措施，对大湾区其他城市、特别是临深地区是利好。一些失去在深圳购房资格的人，或许会转向临深地区。 5、深圳最近几年，一直是国内楼市的风向标和“新周期”最先启动的城市。所以当深圳出台比较实质性的调控措施，对全国会造成比较大的影响。接下来，恐怕会有一批城市参照执行。6、一批炒房客将折戟深圳。由于这一轮调控力度比较大，此前在后海、宝中恶炒房价的一批炒房客，显然遭遇了当头棒喝，他们被套是大概率事件。如果自有资金比较少，可能被迫要斩仓出局。我之前在文章里讲过：在中美博弈加剧的情况下，高层不愿意看到股市和楼市出现明显的泡沫，因为那样会带来新的风险。但也不可能让楼市和股市变冷，因为还要稳增长、保就业。更加严格的鸟笼行情，才是未来的走向。 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员） 1、政策力度超出了预期，比如限购。 此次调控某种程度上是倒逼的，反映了管理层对深圳楼市调控现状、调控绩效，房地产市场运行是不满的。深圳是先行示范区、标杆城市，在城市管理、行业管理上，必须要有统筹考虑，要有智慧和前瞻性。 2、限购力度超预期，但精准打击投资炒作。 购房要3年落户+3年社保，基本上堵住了炒房。不过，这个组合比长沙要狠，略微超出预期，反映了上面讲的，政策是倒逼的。同时，限购政策力度大，也彰显了深圳房价暴力上涨是对“房住不炒”的违背，这是不能容忍的。 3、离婚炒房的漏洞，彻底被堵住了。 2018年“7.31”调控时，对离婚炒房的，仅做杠杆限制，但也有很多漏洞钻。这次直接在购房资格上做限制，彻底堵住了漏洞。 4、差别化住房信贷有保有压。 纯粹的首套购房，这是要保护的，也是历次房价上涨最受伤的。所以，此次政策仍旧坚持3成首付。二套房，依然坚持部分“认房又认贷”的举措。这要比2013年启动（2015年退出）的完全的“认房又认贷”（只要有贷款记录就算第二套房购置），力度低了很多。 这反映了，一方面，政府还是希望保护改善性需求，希望楼市交易能活跃起来，保持一定体量。因为，房价涨到这个份上，购买力的主力就是换房需求了。如果没有了换房和改善，深圳以二手房为主导的楼市交易、城市更新大规模放量，整个市场的循环，会受到相当大的影响。 此外，真正的二套房政策（有一套房的家庭，再买一套）依旧未变，仍是7成，也反映了上述思路，保护换房需求。此外，对普通和非普通住房，做差别化信贷，非普通住房首付比例明显提升，这对于近期学位房高价、南山、宝安中心区等高价盘暴力护盘、集体拉升的炒作，是有很大抑制作用的。 5、部分恢复豪宅税。 750万全市一刀切，对东部、中部、中小户型、非学位房，没有多大影响。影响的是西部南山、宝安中心区、福田的学位房等，这些都是去年以来涨价比较多的高价盘，也是近几个月被热炒的、有规划利好的区域。 值得注意的是，上一班的豪宅税（2015年）标准，多在300万左右，最高的南山也才490万。现在，一下子从300万左右调到750万，也是担心豪宅税恢复后，对市场造成大起大落。 另外，出于活跃楼市交易的考虑，二手房交易计税参考价，多年未调整了，二手房交易的评估价提高后，交易成本也会上升。 总之，在高速运转的楼市列车下撒了沙子，深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降。不过，稳字当头始终是楼市的主基调，对于深圳，监管层也一再强调，深圳既要调控，也要稳楼市，这就要考验深圳的智慧了。调控是短期之举，未来楼市若明显下行，不排除政策再相向而动。 严跃进（易居研究院智库中心研究总监 ） 此次政策对深圳户籍人口出台了限购的内容，进一步体现了深圳落实“房住不炒”的导向，具有很强的风向标意义，说明今年下半年部分房价过热的城市，依然以政策收紧为导向。 1、限购政策 此次政策明确，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。这一条内容是政策的核心。 第一、此次政策说明户籍人口也需要有社保缴纳记录，而且类似社保缴纳的要求还比较高，即需要3年的社保条件，充分说明政策的严厉性。 第二、此类政策出台，针对了当前深圳楼市的新情况，即随着落户人口的增多，供求矛盾在增大，必须通过政策调控来缓解此类矛盾。 第三、深圳此类政策，严厉地打击了各类炒房需求。今年上半年深圳出现了一些抢房现象，通过此类政策规定，有助于打击借落户来炒房的行为。 2、政策意义 此次政策具有很强的信号意义。 第一、实际上此前包括杭州等城市，也有过类似的政策收紧，即对于本地户籍人口的购房，也需要设定相应的社保缴纳条件。所以深圳此类做法，也说明部分城市在限购范围上，做了扩大，不光对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购，这在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的。 第二、深圳此类做法，至少说明今年的政策风向。虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但是也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。 郑叔伦（深圳中原董事总经理） 上半年总体来看，成交量跟过去其实差不多，只是疫情后的反弹，力度太猛，导致近期楼市有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。 纵观这次的政策，首先是需求的管理，限购条件社保年限的延长，深户也有有连续三年社保或缴税才可以购买住宅，进一步提高购买住宅的门槛，立即可以把市场上有效需求降低，相信可以达到为市场降温的效果。 另外，贷款条件差別性的调整，遵从房住不炒的精神，主要是针对已经拥有房产的客户条件提高，尽量避免误伤首套客户，二套普通住宅首付7成，豪宅8成，置换型物业销售压力大，相信也可以压抑投资氛围。 面对上半年的市场状况，也看到一些针对性措施。过去一段时间，存量房成交活跃，为了有效压抑，这次政策出台包括：普宅定义修订，750万以上都是豪宅，按照这个标准，100平米的物业，7.5万以上都是豪宅；120平米物业，6.2万都是豪宅；近期涨价幅度高的片区豪宅量增多，税费会增高。 另外，更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。还有进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，堵塞少交税的漏洞。 上述不同政策，其实目的都是一致，以增加交易成本从而达到压抑成交的效果； 同时，为了打击利用二手房信息炒作楼市，这次政策也明确要求行业要配合，信息公开报送，旨在公开信息后，可以避免市场恐慌。 针对上半年个別新房项目出现多人抢购的火爆局面，这次政策也有涉及，针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。 总的来说，这次政策主要是三点： 1/控制有效需求，打击炒房;2/存量房交易成本增加，压抑交易量及房价升幅;3/持续开展房地产整顿工作，持续要做好规范宣传和各项规范工作！ 近五年深圳调控政策一览 回看深圳2016年以来的楼市调控政策，基本上围绕买房门槛和交易成本两大方面，不断通过提高成本来打击市场的投机行为。 相比此前，深圳“7.15”新政还增加了新房销售向无房人群倾斜、相关行业密切配合等内容，调控范围更广，措施更丰富，也更具针对性。 2016/03/25 “3.25新政” ●首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成。 ●非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。 2016/10/04 “10.4深八条新政” ●重申90/70政策。 ● 非深户购房缴纳社保年限从3年改5年。 ●深户单身人士限购1套， 无房但有贷款纪录者首付5成。 ●开发商新房备案价不得高于前期产品或周边二手房、新房售价不得高于备案价。 2016/12/14 “双限双竞”方式出让地块 ●“双限双竞”即限销售房价、限成交地价，竞成交地价、竞人才住房面积。●项目建成后，竞得人须将配建的人才住房无偿移交给市安居集团。 2018/03/28 “三价合一”●3月28日晚官方定调，深圳二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、网签备案合同价，三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。 2018/07/27 “二次房改”●计划至2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，并对各类住房供应指标及其供应主体做出明确界定，详细提出深圳住房供应体系及指标。 2018/07/31 “731新政”●限制企业购买商品房。●住宅限售三年，商务公寓限售五年。●离婚两年内首付7成。 2019/02/01 增值税附加税减半收取●2019年2月1日后过户房产，二手房交易中增值税的附加税可以减半收取，执行期限至2021年12月31日。 2019/10/21 “标定地价”●深圳将统一全市地价管理体系，对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。 2019/11/11 “豪宅标准”调整●普通商品住房标准调整为“宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下”。 2019/12/02 深汕合作区商品房“解冻”●合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士（含离异）限购1套。●合作区购买的商品住房不计入深圳市其他区限购范畴。●仅限个人购买，商品住房和商务公寓限售五年。（以上调控内容综合整理自中原大咖） 2020/07/15 “7.15新政”●入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保不变；●夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；●无房无贷首付3成；有房无贷买普宅首付5成，非普首付6成；家庭1套买普宅首付7成，非普8成；●普通住宅需同时满足容积率在1.0（含）以上、套内面积120（含本数）平以下或者建筑面积144（含本数）平以下、实际成交价低于750（含本数）万；●转让增值税从2年免变5年才免；●新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。 讨论区“715”新政出台后，几乎所有人都在谈论深圳楼市。尤其是对落户和离婚买房的限制，让不少人突然失去了购房资格。有人正在等待开盘消息，却突然发现自己失去了购房资格......（图源深圳某新盘置业群）有人在深圳工作多年，刚完成落户才发现自己失去了购房资格......还有人悲伤的发现自己正在接待的客户失去了购房资格......“715”新政相关细则还未出台，网友已经开始疯狂脑补如何“破解”限制。（图源网络）目前，楼市君正在与有关部门积极沟通，了解新政的补充细则和执行细节，大家可以将自己最关心的问题在评论区留言，经汇总反馈后，大家可在第一时间获得官方解读。
作者：张晓玲 陆明巧 田甜 2020年上半年的楼市，可谓是先抑后扬，“乘风破浪”。 一季度遭受疫情冲击，楼市成交几近冰冻。从4月开始，在宽松货币政策和地方松绑政策下，以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春，5、6月复苏强劲，多城房价上涨幅度较大。 作为中央长期的指导方针，“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月，已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控，对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温，业内仍有分歧，但政策对冲的信号意义已然显现，这对管理市场预期有很大作用。 预计下半年，楼市政策将更多呈现对冲特征，共同引导市场走向平稳。 房价加快上涨 据中指研究院报告，上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形，2月最低，3月起环比涨幅逐渐升高，6月均价15461元/平方米，同比上涨3.16%，涨幅较上月扩大0.17个百分点；同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%，呈过热趋势。 其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据，3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个，4月份上升为50个，5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出，上半年房价大部分城市累计同比并不乐观，1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据，确实出现了明显上涨。 进入6月后，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。据中指百城房价榜单，6月宁波房价涨幅居全国之首，成交量也居于高位。 上半年，深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示，6月深圳新房住宅成交3343套，环比上升6.4%；成交面积为33.6万平方米，环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”，6月共成交10594套，环比上升23.9%，重回2016年3月的牛市水平。 中国房地产业协会数据显示，深圳6月二手房均价突破7万大关，达到74929元/平方米，均价远超北上广20%以上，甚至是隔壁广州的2倍，相比去年底上涨则达14.37%。 除深圳外，杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年，杭州市区新房成交68399套，总成交金额2013.3亿元。其中，6月成交19528套，创下3年来的新房单月最高值；上半年二手房共成交4.3万套，同比去年4.14万套上涨4.02%，环比2019年下半年的3.96万套，上涨了8.77%。 东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来，东莞新房、二手房价格齐涨，成交量也居高不下，还有部分小区业主联手“控盘”涨价，炒作氛围浓郁。 房价上涨背后，是一季度经济下滑压力下，各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据，累计上半年房地产调控政策次数为304次，基本都是松绑为主，开发商预售资金监管、人才落户等政策，都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。 易居智库中心研究总监严跃进表示，楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松，部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市，供需结构紧张，房价有上涨预期，限价制造了倒挂，倒挂又放大了需求，市场出现了恶性循环。 多城收紧调控 房价上涨的压力之下，多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。 7月2日，杭州率先收紧调控，出台“限摇”，即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号，向“无房家庭”倾斜，房源保障比例不低于50%；此外，高层次人才家庭优先购房的，限售5年。 这些新政，目的是限制炒房套利者进入市场，为楼市降温。 同日，东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主，同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%，精装修房价上限为20000元/平方米。此外，还严打捂盘惜售和内部转名行为，遏制楼市炒作风气。 宁波紧随其后，7月6日晚，发布了稳楼市“十条”新政，主要包括扩大限购范围，加强住房贷款审核等。值得注意的是，宁波还将通过严控楼面地价，抑制房价涨幅。 克而瑞指出，与杭州、东莞的政策相比，宁波的政策范围覆盖最广，涵盖楼市和地市；且政策加码力度也相对较大，涉及限购升级、严控地价等诸多方面，基本也算是“拳拳到肉”。 杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”，地方政府也“因城施策”出手调控。 严跃进表示，这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向，对房地产并不完全就是刺激，一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。 但张大伟认为，到目前为止，东莞、杭州的收紧政策，更多是“挠痒痒”，只是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策，对市场影响不大，预计下半年行情将继续高涨。 而楼市最为火爆的深圳，虽然业内对出台调控的预期强烈，但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研，举行了座谈会，但深圳住建等部门，也没有进一步收紧调控的消息。 克而瑞分析师认为，最近出台的一些收紧措施，主要是为了防止市场过热，其他的热点城市也有可能会跟进，但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。 中原则指出，从市场走势看，房地产看天吃饭，这个“天”是信贷政策，信贷放水的大环境下，楼市将继续维持高位运行。
“牛市来了”呼声又起，你会炒股还是买房？ 澎湃新闻记者 计思敏 伴随着“牛市来了”的喧嚣，7月7日，承接前一个交易日的上攻势头，今日两市继续双双高开。截至收盘，沪指涨0.37%，深证成指涨1.72%，创业板指涨2.44%。沪深两市成交总额达17398亿元，较前一交易日的15661亿元增加1737亿元。沪深两市共有144只股票涨幅在9%以上。 那么股市运行走“牛”，是否会分流楼市资金，股市热又会对楼市产生何种影响呢？ 资金大量投向股市，房地产资金就会减少 对此，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林指出，股市上涨从以往来看主要表现为两个方面，一是挤压效应，即楼市资金跑到股市去了，但其也有财富效应的一面，就是股票赚了钱也可能进入楼市，这两者不是绝对的。 中原地产首席分析师张大伟也表示，股市上涨和楼市的影响在过去这么多年里，一直很难分清。一方面股市上涨有财富效应，部分股市获利资金的确会选择买房，推动楼市的中高端市场活跃。但也有一定的替代效应，从投资资金看，最近几天的股市牛市，的确出现了部分楼市资金流出。整体看，大趋势依然是股市热了，楼市会被一定程度压抑。但这一次股市上涨时间还比较短，是不是会真形成一次牛市很难说。 盘古智库高级研究员、苏宁金融研究院特约研究员江瀚的观点则认为，一般情况下，股市和房地产属于跷跷板行情，我们假设短期内资金面较为稳定的情况下，如果资金大量的投向股市，房地产的资金就会减少，包括2007~2008年以及2014年~2015年的大牛市都是如此。因此在牛市行情好的时候，房地产市场就会相对冷清。而等到股市波动下行的时候，大量的资金就会从股市中涌向房地产，这几乎成为一个规律。 (数据 (数据 “因此股市上涨至少对目前来看，对于房地产交易会是一个比较利空的影响。但截至目前，我们并不能够判断这就是一个大牛市，基本上还是处在阶段性上涨的阶段，是行情比较特别的一个阶段。”江瀚说道。 财富效应难以实现 盘和林表示，“股市上涨还是应该肯定它的财富效应，几年熊市以来大家都被割韭菜，最后挤压消费、挤压楼市，我觉得适度的上涨还没有产生连锁反应。” 盘和林补充道，股市上涨对楼市是挤压效应还是财富效应并非简单的选择题。从房地产整体来看，楼市本身是在调控阶段的，因此市场的资金即便不流入股市也不一定进的了楼市。因为“房住不炒”仍是大背景，限购、限售等调控政策精准的打压了投资需求。目前楼市并不鼓励投资投机、也不鼓励热钱流入，只鼓励一些刚需。从刚需来看，一定程度上不会受股市资金的影响。 从今年上半年楼市成交情况来看，伴随着国内疫情的稳定，疫情给房地产市场带来的影响已逐渐消退，截至6月底，新房、二手市场房市场已基本复苏。从月度成交走势看，二手房市场成交从3月份开始明显恢复，3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。新房方面，2020年上半年有66个大中城市二季度新房市场成交量接近去年同期，但累计半年成交量仍有一成缺口，市场仍处于逐渐恢复的过程中。 中国股市又热了，房地产市场走向会如何，或只能交给时间来验证。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估