作者：张晓玲 田甜 陆明巧 “身处深圳，不看房不买房不关注房，就像你站在泰山顶上，不看风景，盯着自己手机里存的热播电视剧一样。” 在深圳的一个买房群里，有人抛出了这句话，吴林（化名）心里一紧，赶忙又看了看自己的账户，发现资金还没到位，不禁有点着急。 吴林是一名来自江苏的“炒房客”，前些年已经在深圳买了房，最近又想参与“打新”，再买一套。 “打新”是今年深圳楼市最热门的事情，即参与摇号，抢购新房。自从3月份疫情趋缓后，以招商湾玺为代表的新盘入市，都遭遇了购房人的“围堵”。有人遗憾，有人惊呼，也有人冷嘲热讽。而无论是谁，都被这波热浪裹挟。 打新的背后，是去年11月豪宅税取消，深圳楼市迎来一波明显的上涨，尤其是宝中、光明等区域，多个新房二手房价格倒挂，让人们觉得，赚快钱的机会来了。 打新之后要真正赚钱，取决于二手市场的流通和价格。事实上，深圳二手房去年就开始有一股联合炒作、拉高出货的风潮，配合着新房市场的繁荣。 有关部门已经关注到这种现象，提示了挂牌价高、存在炒作的风险，也处罚了一些中介机构，点名批评了部分社区。 打新就一定能赚钱？深圳房价会“永不落”吗？没有人可以打包票。人们曾经以为北京房价“坚挺”，但事实上北京房价已经阴跌了三年；在去年豪宅税之前，深圳大部分区域也是阴跌了两三年，即使现在，深圳也不是所有区位都上涨。 随着深圳有关部门对二手房的监管趋严、加大供应土地和新房，供需矛盾有望缓解，以及三年限售拉长了投资周期等，“打新”赚钱的空间在缩小，风险则在加大。 “打新”进行时 吴林已经好几年没有感受到深圳楼市的这种亢奋了。上一次似乎还是在2015年。 她加了好几个购房群，和朋友们同时关注着好几个盘。6月18日，位于宝中的新锦安海纳公馆突然推出5套房源，仅两天时间就有约1000人认筹。 新锦安海纳公馆是新锦安壹号公馆的二期，据链家信息显示，壹号公馆二手房去年底的成交价为11万，现在挂牌价13万多，对比海纳公馆8万多的新房价格倒挂空间十分明显，“买了必赚，你要相信这是在深圳”，吴林说。 现在，打新早已经不是深圳人的专属福利，不论是哪个楼盘都有外地人“打新”的身影。 吴林这段时间刚好在深圳小住，一听到消息就抓紧时间去认筹了。她告诉记者，认筹现场比较热闹，但感觉大家都比较佛系，觉得这5套房近千人抢中签概率不大，多半还是陪跑，摇到了就考虑，摇不到就算了。 吴林很后悔，去年也来过这个盘，当时问了价格但是没买，因为没想到在深圳在那么高的价位上今年还能再涨一波，这次户型也能勉强接受就想来试试运气。 另一边，她又庆幸，前几年来深圳从事互联网方面的工作，挣了一些钱也加入了“打新”，当时买了南山区的豪方天际，如今房价一直上涨。而她现在已经不工作了，一半时间住在深圳一半时间住在江苏。 与前两年抢豪宅不同，因为去年底至今的房价上涨，今年深圳许多刚需盘也有了“操作”的空间。除了海纳公馆，上周金融街进入深圳的第一个项目融御华府也赚足了眼球，准备认筹的购房者前一天晚上就排上了长队，最后被政府紧急喊停，线上重来。 除了融御华府，沙井海岸城、润四等“网红盘”都是今年投资者看好的“打新”目标。 深圳楼市的“打新”现象由来已久，第一个被打新的“网红”是2014年开盘的华润城润府一期。当时均价4万/平方米，两年后华润城二期均价7.5万/平方米，2018年润三均价8.5万/平方米，链家平台显示其5月二手房挂牌价已经高达16万+，去年底成交的一套三室两厅也达到每平14万+，打新赚钱效应惊人。 从2018年开始，豪宅也要“打新”，深圳的土豪们三三两两蹲在地上等待招商双玺的摇号，网称“5000万蹲”。 2019年，深圳湾华润瑞府8000万1套的公寓几分钟内被“秒光”。同样需要500万认筹金的深业中城也被抢光；今年，招商湾玺三开三罄，疫情也没能阻挡富豪戴着口罩排队抢房的脚步。 价格倒挂的诱惑 从华润城这个网红盘的成长史，可以透视深圳人竞相“打新”的原因：赚钱效应。 首先深圳因土地和新房供应经常紧缺，二手房市场流通性强于其他城市。而新房因限价政策的存在，往往比周边二手房更加便宜，低价买进隔几年再卖出去，倒挂产生的利润空间少则百万多则达到千万，买到就是赚到这种人人都懂的道理，谁会不愿意去尝试一次？ 去年11月，深圳取消了豪宅税，等于少了几十万甚至上百万的税费，促进了二手房迎来新一波的热潮，至今未熄。根据国家统计局数据，5月份深圳二手房价格比上月上涨1.6%位居全国第二。 一位准备买润四的购房人对记者表示，她手头资金一直都很宽裕，买房通常都是一次性付款。2016年她又有钱又有名额，有一套半岛城邦三期的房子摆在她面前，但当时觉得投资房地产不靠谱就没买，结果同学买的现在已经升值了1200万。她羡慕不已，于是现在卖掉了一套房子抓紧腾出名额，准备“打新”润四。 而支撑深圳房价长期上涨的因素，还有地价。2015年底，泰禾在尖岗山拍出近8万/平的楼面地价；去年，深圳史诗级土拍，光明几块土地价格都上了4万/平方米。 不同于其他一线城市，深圳的购房资格最容易获取。像吴林这样的外地人在深圳买房的资格门槛也并不高，本科及以上可以直接落户，立刻就能买；或以公司名义买。 中原、贝壳等中介机构人士表示，这两年，越来越多的外地人看中深圳的发展前景都来深圳买房。一些北京、上海、广州等地的人把户口迁到深圳买房。 有深圳中介人士反映，为了筹集“打新”资金，不少人用杠杆撬动资产。甘俊 摄 隐秘的炒房链条 事实上在深圳，已经形成了一条完整、成熟的炒房链条，从资格、贷款到买房、卖房，都有一连串的机构在运营。 打新之后的变现是关键，也就是二手房市场的价格。这方面，深圳已经出现部分区域部分小区二手房业主联合坐庄炒作房价的现象。 去年底，深圳二手房业主连连作妖、抱团涨价，最后被住建局点名，就是一出令人咋舌的“大戏”。去年11月，恒裕滨城的业主群截图疯传深圳地产圈，“D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”，“下周2700万，谢谢”。 恒裕滨城的集体涨价，好比星星之火，从前海、宝中，到碧海、龙华，十几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。 很快，监管就注意到了此事，恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被约谈、小区二手房的网签也被暂停。 疫情期间楼市变冷，但自3月疫情缓和后，炒作风又重新刮起，不少楼盘抱团涨价。深圳多个房产中介发现，华润城1-3期的二手房源挂牌价，突然飙升，最高到了20万/平方米，很多都在18万/平方米。而在春节前，报价也就在12-13万/平方米。 据彼时贝壳网二手房平台数据，挂牌价突然飙升的不只是华润城，南山区的后海、蛇口、前海和深圳湾片区，业主们都争先恐后提高挂牌价，阳光海滨报价涨12%左右，三湘海尚涨15%左右，恒裕滨城二期涨15%左右。 邻近南山的宝安中心区也随之效仿，抱团涨价，很多楼盘春节前还在7-8万/平方米，都挂到了10万/平方米，壹方城、凯旋城、幸福海岸等楼盘都涨幅明显。 深圳房地产中介协会调查发现，部分小区业主集体挂高房价，是为了通过“高评高贷”的方式，获得经营抵押贷款，然后再把贷出来的钱投入楼市，其中有经验的投资客，为躲避资金监管，甚至将贷款转手了十余人。 4月开始，因挂牌价格虚高，数个小区被深圳市房地产中介协会“点名”，南山超过20万/平方米、光明超过7万/平方米的房源，均被下架。 上述协会还指出，局部楼盘被“热炒”的背后，存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化团队利益链，在助推此轮楼市“虚火”。他们担心，这样的拉高出货会诱人入彀，产生风险。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，“深房理骗局”事件也说明，楼市投资已深入人心、深入骨髓，深圳“大V”链条下是数不清的投资客。 有深圳中介人士反映，为了筹集“打新”资金，不少人用杠杆撬动资产，寄望于转手后高位套现，赚个盆满钵满。 据深圳中原研究中心数据，深圳楼市的杠杆率一直处于高位，近几年来持续领跑全国。2019年，深圳住户部门杠杆率增至83.2%，领先北上广，比全国均值（60.4%）高出20%。2020年一季度，深圳住户部门中长期贷款增加544.93亿元，重回2017、2018年高点。 深房理和蟹姐姐仅仅是被公开爆料的个例，在深圳，这样的“大V”和会员还有很多——在向大V深房理缴纳万元会费后，蟹姐姐根据深房理的指导，通过假结婚获得了购房资格、再叠加经营贷、小额贷等杠杆成功购房，正当蟹姐姐做着炒房暴富的美梦时，深圳金融办和银监局出台了延期半年的企业贷新政，让蟹姐姐的资金链断裂，炒房梦就此破灭，购入的700多万房产被小贷公司冻结，她准备拍卖偿还过桥贷款。 像蟹姐姐这样的炒房客甚至胆子大到拿出所有的积蓄、透支所有的信用卡、把杠杆加到极致来炒房，企图以小博大。 并非稳赚不赔 深圳楼市的投资投机购房近年来一直高于其他城市。据深圳房地产研究中心数据，2015-2016年房价涨势最盛时，投资性购房的比例从20%上升到40%，甚至更高；投资客中非深户籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份，深圳楼市也常常有着30%的投资客比例。 今年3月以来，据深圳中原估计，入市的投资需求比例大概在40%左右。 但是这么多的投资客，他们对于未来不像前两年那么有信心了。比如他们针对最火的网红盘润四就有了预期的分化。 据深圳多位房产中介猜测，润四的定价会在10万/平方米以上，相比二手房13-14万的成交价，仍然存在一定的套利空间，但后续上涨的空间，充满了不确定性。 从时间成本来看，润四交楼大约还需要2年，之后办证加上三年限售期，最快也要5年才可以出售，持有的时间成本和资金成本都比以往要高。 综合来看，一些投资购房者认为，“打”润四想尽办法获得房票、叠加杠杆筹集资金付出的高昂成本，已然不那么划算了。 目前热炒的光明区域，新房价格5万多/平方米，加上各种成本，后续要卖到七八万左右才会有得赚。而对这个涨幅会不会来到，什么时候到达，很多买房人其实心里都没底。 李宇嘉认为，“深房理骗局”反映出的问题，比如假离婚和假结婚、假借名额、经营贷进入楼市，中介、大V、自媒体加持下的炒风日盛，都需要在监管上创新手段，政策要精细化，责任要落实到位，对作奸犯科者的惩罚，不能蜻蜓点水，金融和住建部门的合作，要有实质性举动，不能甩锅。 易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，深圳应防范打新风险，严厉处理恶意哄抬房价、违规收取“喝茶费”等行为，有助于遏制楼市虚火。 政策层面的风险也在加大。国家反复强调“房住不炒”，近两月来，深圳政府对二手房的监管也频频升级，对哄抬房价、挂牌价虚高等不良行为进行了严肃处理，并严查经营贷等加杠杆的违规操作。 除监管趋严以外，深圳政府今年还将大幅增加住宅用地和商品房供应，若深圳的住房供需矛盾能够有效解决，“打新”的投资客也将面临更大的风险。 看到风向有变，吴林开始犹豫。她认为润四产品、位置、价格都不如润三好，投资获利的空间没那么大了。
6月15日，国家统计局发布2020年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况，从新房上涨和下跌城市数量看，房价环比上涨的城市数量为57个，相比4月份的50个明显增加；房价下降的城市数量维持11个；二手住宅方面，房价上涨城市数量为41个，比4月份增加4个城市。 值得注意的是，在全国范围内，北京的二手房环比和同比涨幅均有明显上涨，其中，环比1.8%的涨幅位列全国第一。 2020年楼市已逐渐复苏！ 第一个话题：楼市逐渐回暖的内在逻辑？ 近两个月国内楼市暗流涌动，局部火爆的楼市场景正在一些城市重演。 还是那句话：疫情之后才是真正检验一个城市实力的重要时期。 就拿北京来说，5月的楼市热得让人发慌。 数据显示，上个月全北京二手房销售量达到2.1万套，新房高达5000套，合起来共计2.6万套。这个数值，是2017年“317新政”以来的最高值。 为何在政策如此严苛的今天，以北京为首的楼市还如此火爆？ 因为疫情只会滞后需求，但不会消灭需求。从去年10月份开始，楼市已经进入低迷期，金九银十也变成了铜九铁十。 而人们结婚要买房子，孩子要上学，购房需求每天都会存在，积压了半年多的购房需求迫切需要一个释放的窗口。 此外，全球疫情还处于水深火热之中，国内经济短期内难以走出低迷期。为了提振经济，就需要放水养鱼，但养鱼要有足够的水才行。 所以你会看到，上周刚发布的5月份经济数据M2增速高达11.1%，就是我们多次降准降息、大量货币投放叠加的结果! 房地产，一端连着投资一端连着消费，对刺激经济的作用不言而喻。 第二个话题：买房前后这件事都要注意！ 一直常说：买房赚钱，从来不是容易的事。楼市不是提款机，不是误打误撞，拿到一本秘籍奇书，照此心法，直接成为武林高手的。 过去有很多人在资产上涨周期中，用尽了杠杆加上赌徒心态的投资行为，恰恰赚到了钱。这部分人，谁说得清是运气还是能力使然？ 很多人平常投资搞得风生水起，却忽视了自身潜在的风险短板，一旦风险暴露出来，再多的财富也会毁于一旦。 周末聚餐听到一个朋友的事，尤其让人感慨。他去年加杠杆北京买的二套房，为了房贷拼命赚钱，谈业务出差熬夜……没想到两个月前突发脑溢血，送去医院ICU，医生说：活多久，就看准备了多少钱。 住了半个月、花费将近60多万，身上数不清的针孔，人还是走了。还有年迈父母未能尽孝，房贷压力陡然落在收入不高的妻子身上，压的喘不过气来...... 多少中年人上有老下有小，还要挣钱养伴侣。生病、失业、房贷，一场意外就会把整个家庭打回原形。 管理学上有一个著名的木桶“短板效应”：木桶能盛水的多少，是由这个木桶中最短的木板决定的。你风险最薄弱的一块，决定了你财富的水平。 家庭要持续投资积累财富，但是往往很多人却忽视，如何做好“安全兜底”。 今天我再次很认真的劝大家：一定要做好托底的最基础保障，保护好自己和家人，避免突然的意外导致现金流变为负数。 为什么要一定？很简单道理，人都是靠身体赚钱，人没了，拿什么赚钱？ 我首先想到的是保险，我接触的非常有钱的人都很认可保险作为资产配置的底层核心产品，现金和保险一样非常重要。 但保险不能瞎买，保险本身涉及金融、医学、法律三方面知识交叉，必须做到量身定制才行。 如果不了解这些就买保险，往往是钱花了一堆，最后风险也没挡住。身边出事理赔才后悔的案例，我见过的也不止一个两个了。 说了这么多，到底该如何开始规划？如何避坑？ 多次推荐了，值得信赖的平台：三笛规划。 它是一家第三方保障规划平台，他们不推销保险产品，更不为任何一家保险公司做广告，能做到专业、科学、客观。 这家平台备受市场的信任，原因就在于针对不同的家庭，量身定制最适合的家庭保障方案。毫不吹牛地说，一份真正合适的方案，会比传统机构省下30%-50%的费用。 这就好像患病之后，我们要先找医生诊断，才能对症下药解决问题。同理，他们根据每个人的财务情况、保障需求，个性化定制保障方案，真正做到「量体裁衣」。 ①如果你还没有保险，可以自己量化家庭风险缺口。搞清楚应该买什么险种，能保什么不能保什么，身体有小毛病该如何投保，需要多少额度，花最少的钱买最齐的保障； ②如果你有了一些保险，去做一下保单排查分析，一张张的了解买的值不值，是否还有保障缺口，查漏补缺。 为了不让大家在保险里踩坑，我和三笛争取，原本需要599元的保障规划服务，三笛团队限量免费100个名额，给予大家再体验一次。 不管之前有没有买过保险的都可以去体验，真心希望每个朋友能去预约下这服务，正视风险，正确应对，审视好家庭的保障缺口，补齐短板，守住财富，这是对自己和家人的负责！
01 最近几天，第一财经·新一线城市研究所发布了《2020城市商业魅力排行榜》，而成都力压杭州、天津、武汉等城市，位居“新一线”城市第一名。这也是成都连续5年蝉联新一线城市榜首。 在商业魅力方面，成都连续多年排名第一，是有底气的。 优越的气候和地理条件，造就了成都“天府之国”的美誉，这里衣食无忧，气候宜人，因此自古以来“成都风俗喜行乐”。千年的传承，塑造了这座城市浪漫休闲的气质，也使当地人形成积极前卫的消费观念，乐于花钱享受，喜欢新鲜事物。 而这种浓烈的氛围，也让成都成为中国的新时尚之都。根据赢商大数据显示，早在2018年底，30家主要国际奢侈品牌就在成都开设门店52家，超过广州深圳，成都奢侈品购买力仅次于北京上海，位列中国第三名。而在2019年抖音举办的美好生活节中，成都购物打卡视频播放71亿次，排名全国第一，超过4000个购物场所被打卡，数量超过北上广，显示了人们超高的消费热情。 随处可见的火锅店、酒吧、茶馆，遍布各处的网红打卡景点……成都，是一座你来了就想花钱的城市。 02 但是，如果你对成都仍然只是“少不入川，老不出蜀”的刻板印象，那就大错特错了。成都人爱生活，也爱拼搏。 2019年，成都GDP总量1.7万亿，在主要城市中排名第五，GDP增速7.8%，成绩亮眼。如此强大的经济实力，是千千万万成都人奋斗出来的。所以，不要再以为成都人生活很轻松，每天喝茶逛街打麻将了。时代在发展，成都人的生活节奏也在加快，而在高新区的天府软件园，996也是常态。 近年来，成都发力创新产业(行情300832,诊股)，成为西南科创之都。仅2019年上半年，成都新增国家入库的科技型中小企业2703家，在全国副省级城市当中排名第四；高新技术产业完成营业收入4700亿元，增长14%，发明专利授权4976件，增长21%，增速高出全国9.1个百分点。 而在文创方面，成都更是强势崛起。从现象级的手游王者荣耀，到刷新票房纪录的电影《哪吒》，再到全球旅游热门城市，成都对年轻人的吸引力也越来越强。再加上政府这些年持续加强人才引进的力度，越来越多年轻人选择成为“蓉漂”。 2019年，成都人口增量25.1万，在主要城市中排名第六，虽然不及杭州、深圳等长三角、珠三角强势城市，表现仍很亮眼。此外，在本地大学生留存率上，成都也超过了60%。 蜀国文化、汉服、二次元、千游之城、电竞、太古里街拍……历史与现代并存，创新与包容齐驱，成都已经成为中国最具识别度、最具话题性的城市。 03 不过最近几年，楼市的火热在成都人平静的生活中激起一圈圈涟漪。 2016年之前，很多在成都买房的人都觉得买亏了，因为2016年之前的成都楼市，涨幅显著弱于长三角、珠三角同等经济体量的城市。除了成都，西安和重庆也是如此，西部大城市房价的洼地效应明显。 但是从2016年下半年开始，大量外来资金涌入扫货，西部大城市的房价开始填坑，纷纷大涨。成都也不例外，房价的迅速上涨，驱使很多当地人恐慌入场。 ▲2016.1-2020.5各大城市涨幅 此外，由于土拍价格不断走高，以及限价政策，部分区域新房和二手房之间出现明显的价格倒挂，有些项目新旧房的价差甚至达到百万。虽然新房摇号中签率不高，还有限购、限售、限贷一系列调控政策，仍然抵挡不了大家的热情。尤其是一些区域热门项目，万人摇号抢房的新闻屡见不鲜。 根据CRIC克尔瑞发布的5月份成都楼市数据：目前大成都均价为1.25万元/㎡，主城区则稳定在2万以上。 不过，随着2017年前低价土地项目陆续售罄，留给成都人的低价新房也越来越少。而无比复杂的区域限购政策也让人倍感头疼，很多人对成都楼市的前景感到迷茫。
2020年是经济关键之年。 这一年，既是十三五规划收官之年，也是全面建成小康社会之年。意外事件的冲击，让2020年面临比以往更为严峻的形势。 越是重要关头，权威定调就越重要。 经济目标有多高？内需、外贸如何稳定？大水漫灌是否重新上演？楼市调控会否松绑？房地产税何时落地…… 这些问题，关乎每一个人。 01 六保优先，未提GDP增速目标 2020年，罕见地没有设定经济增速目标。 这背后的原因不难理解。正如报告所说： 没有提出全年经济增速具体目标，主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素，这样做，有利于引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”。 六稳说的是“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。 六保是“保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。” 可见，相比经济增速，稳就业和保民生是第一位的，这是底线思维的体现。 无论“六稳”还是“六保”，都关乎经济基本盘，这是关键中的关键，需要一系列的改革措施，不是简单刺激经济就能轻易达成的。 02 抗疫特别国债、降准降息 财政、货币政策将如何发力？ 根据报告： 积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。 稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。 可见，财政赤字、抗疫特别国债、降准降息均被提上日程。财政要扩张，货币要宽松，这是非常时期的非常之举。 值得注意的是，货币要“更加灵活适度”，这有别于往年的“松紧适度”。 M2增速要明显高于去年，去年为8.7%，而2020年4月已经攀升到11.1%。 这说明，货币政策仍有扩张空间，降准降息仍有可能。 03 再提房住不炒，未提房地产税 这一次，报告再提“房住不炒”。 报告指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 这里的重点有三： 其一，今年以来，“房住不炒”频频出场，先后现身于权威会议、央行报告和两会报告，足以说明楼市调控的底线仍在。 其二，因城施策的说法，和去年一致。这意味着，对于楼市调控，地方政府有了一定自主权，全国不再一盘棋、一刀切。 然而，这并不意味着各地可以随意松绑调控，毕竟“房住不炒”是大原则，“房地产平稳健康发展”是基本要求。 在此之前，全国已有10多个城市楼市松绑政策遭遇“N日游”的尴尬，就足以说明问题。 其三，未提房地产税。 前不久，《中央文件再提房地产税》，指出“稳妥推进房地产税立法”，这说明房地产税一定会来，但“稳妥”之说，则意味着短期不会那么快落地。 04 棚改退潮，旧改接力 旧改，正在接力棚改。 报告指出：新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。 根据政策精神，老旧小区改造，主要以2000年底建成的老旧住宅区为主，这正是人们俗称的“老破小”，一般集中于各大城市的老城区。 旧改加速，明显有利于老破小估值的提升。 然而，正如《中央再提老旧小区改造，影响有多大》所分析的，棚改是大拆大建，旧改是小修小补。棚改有央行定向放水作为支撑，而旧改只有部分财政补贴。 旧改没有央妈的底部背书，就会失去杠杠放大效应，不会产生如同棚改一般的巨大能量。 05 政策市：该关注什么？ 中国楼市是典型的政策市，没有一层不变的楼市调控，也没有只涨不跌的楼市。 所以，我们可以看到，楼市调控时松时紧，政策定调时宽时严，这正是经济环境和楼市环境变化的结果。 所以，要理解中国楼市政策，必须明白当下所处的经济环境，明白政策到底在哪些目标之下进行抉择和权衡。 回顾历史，2017年关键词是" 去库存 "、"因城施策 " 和 " 棚改货币化"，2018年关键词变成了 " 房住不炒 "、"房地产税 "、" 租售并举 "，楼市完成从松到紧的转变。 到了2019年，关键词变成了 " 落实城市主体责任 "、" 促进房地产市场平稳发展 "、" 房地产税 "。从这一年开始，楼市调控的主基调变成了“稳”，既要遏制大涨，又要防范大跌。 2020年，这一年的经济环境完全不同于以往，GDP出现了40多年来的首次负增长，形势之严峻可见一斑。 即便如此，楼市仍旧强调“房住不炒”，足以说明，在宽松背景下，严防炒房的重要性和决心。 毕竟，财政在扩张，货币在宽松，降准降息在继续，楼市面临的环境早已不像年初那么紧张，部分核心城市有望企稳向上。 所以，房住不炒，是定调，也是未雨绸缪，更是大原则。 毕竟，稳就业和保民生是第一位的，内需、基建、实体经济优先，房地产的重要性劣后。
需求释放不及预期 楼市调整有望延续 来源：中国证券报·中证网 今年“金九”成色不足，楼市能否重现“银十”引人关注。然而，今年国庆黄金周成交量依旧维持低位，“银十”开局不佳。专家预计，四季度楼市调整幅度料在供需拉锯状态下略有扩大，政策层面或保持严控不放松，四季度房企资金压力将进一步凸显。 观望情绪浓厚 据诸葛找房数据研究中心最新监测数据，2019年国庆黄金周，重点10城新房销售面积为77.22万平方米，较2018年同期下降8.1%，10城新房成交量更创下近5年来新低。 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，一方面，在“房住不炒”调控氛围下，购房者观望情绪浓厚。另一方面，随着楼市黄金时代褪去，对楼市的关注度降低。 中国指数研究院（简称“中指院”）常务副院长黄瑜表示，今年黄金周，国内房地产市场整体需求不及预期。一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大，北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑，深圳受益于供应改善，加之去年同期基数较低，成交规模同比增幅显著。 二线城市继续呈现内部分化格局。黄瑜介绍，武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求释放较快，当前活跃度有所下降，市场出现阶段性调整。温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后，伴随近期优质项目集中上市，购房需求较高，成交规模回升。三四线城市中，扬州受去年同期低基数影响，同比增幅显著，但惠州、韶关、东莞仍有下行压力。 促销力度未见加大 “十一”长假期间中国证券报记者走访上海市多个楼盘发现，大力度降价促销的情况较少，新盘优惠力度普遍不大。上海地区链家经纪人告诉记者，除“十一”当天外，长假期间虽然每天都有“带看”4-5个楼盘，但明显感到成交力度不如往年。 中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表示，很多企业虽在降价促销方面有所行动，但整体来看，促销力度并不大。“实际上，在黄金周期间过大的优惠力度未必能形成促销，反而可能加重市场观望气氛。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企促销成效有待观察，部分购房者依然持观望态度。降价促销效果成色不足主要原因在于，房贷首付政策依然从紧和部分二手房交易不畅影响换房需求，且银行贷款利率政策调整期间也会出现犹豫购房的现象。 楼市料继续调整 中指院认为，四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大。考虑到近期房企的积极营销势头，四季度房价涨幅或进一步回落。 国仕英表示，7月以来监管层多次发布房地产金融相关政策，各相关部门针对房地产市场的资金监管并未弱化，仍处于严格调控状态。房贷利率“换锚”后的短期影响不大，也表明现阶段房地产调控仍以求稳为主。预计四季度政策严控不放松，尤其在金融监管方面，将继续严防资金违规流入房地产市场。受市场长期调控影响，购房者观望情绪浓厚，入市积极性低，新房和二手房成交量或稳中有降。 中指院认为，四季度房企资金压力将进一步凸显，进而影响房企投资开工积极性，预计全国房地产开发投资额及新开工面积增速将延续放缓势头。
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