人民币升值与资本市场的双牛联动已经走了半年有余。 2021年会不会一直持续，我的观点是保持谨慎。 2020年的逻辑，照搬到2021年很可能是撞得鼻青脸肿。 1 1月7日晚，央行对过快升值的汇率出手了，发布《关于调整企业跨境融资宏观审慎调节参数的通知》。 内文用红线已经标注了。 大白话说就是企业跨境人民币流动受限了，触发审慎监管的系数从1.25紧缩到了1。 这个系数你可以不用明白是啥，只需知道央行开了个十分重要的会，把3年没有变过的外汇跨境流动监管系数给调低了。 也就是说以前触发央行严监管铁拳的门槛变低了。 而且从央行会议的通告来看，2021年央行对于人民币升值的态度开始变得不那么积极，说白了，高层开始担心人民币升值过快负面影响。 截至目前人民币对外升值有多凶猛？ 看一下离岸人民币汇率： 从2020年5月28日“中美夏威夷会议”之后，人民币汇率就从7.19强势升值到最近几天的6.43，升值幅度近12%。 说实话这是一个锋利的刀，弄不好对我们有大害。 对于一个正在崛起的大国来讲，本币升值无可厚非，这跟实力的提升也对等，但恰恰错在了“节奏”上。 5年升值50%和一年半升值50%是有根本区别的。 日本当年就是短短一两年升值超过50%，压得刚刚有一点苗头的信息产业直接被旱死在地里，因为本币的升值就是对国际市场整体涨价，想象一下你的产品面向全球上涨50%，这简直就是找死。 日本失去的30年，无非两把大刀：本币的升值之刀和国内楼市股市泡沫的被外资刺破。 这两个炸弹，短时间内升值炸得四肢不能自理，内部资本投机泡沫的炸弹，可以炸得国家五脏六腑稀巴烂。 伤到了骨子里，最后的命运几乎已经是名牌。 日本的前车之鉴，不重视的国家必定没有好下场。 从这个角度来讲，我们所有改革的逻辑几乎都是名牌，对内不能产生伤及“内脏”的泡沫炸弹，有也要稳住，对外，升值是必然，但升值的节奏一定是央妈外汇管理局能够把控的。 既要，又要，钢丝绳上的表演，大家一定要理解到。 2 继续深挖，我们就很容易理解这么多年的改革主线。 为什么“稳楼市”的战略定力如此之强？疫情这么大的灾难，我们经济面临如此大的下行风险，最终都没有把楼市拿出来用一下。 很多重大的改革早已设定好了原则和红线，什么该做，什么不该做，都已经有了非常非常明确的安排。 还记得郭树清主席在十九大之后陆家嘴(行情600663,诊股)会议上的讲话吗？ “历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。” 如果还是不理咱们再看看2021年郭书记的话：房地产是中国金融风险最大的灰犀牛，要坚决抑制房地产泡沫。 再看看2021年初各方对楼市的态度，央行对商业银行涉房贷款进行集中监管，防止政策资金违规流入房地产；对于房地产企业债务杠杆“三条红线”进一步扩容，并设置了2023年最后完成的期限；再到最近住建部对楼市的态度，以及广州，深圳，杭州，郑州一系列新调控举措，2020年关于楼市调控的政策489次，2021年大概率不会少。 操盘手一手握着土地，一手管着金融货币，很多人说“楼市永远涨”，任何调控都是无用功。 真的是这样吗？ 告诉各位，调控一直是有效的（尤其是在中国）。 那么对于未来的房价，稳依然是主线，对于手里有房票的年轻人还是相对有好的，因为你还可以慢慢的挑一挑，还没有在大城市有一套自己房的朋友，可以趁着这么友好的窗口期，抓紧时间上车。 对于投资的朋友来讲，要做好未来2-3年楼市依然滞涨的现实，买了之后就拿在手里，要有心理准备。 3 对于股市来讲，央行2021年对于升值的调节，一定会传染到资本市场，如果年初上证迫不及待涨了一波，那接下来更可能的是长达半年以上的震荡，中枢会比2020年上移。 上证3500点之后该怎么走？ 中期目标是4000点的压力位，短期出现回头杀也没什么大惊小怪的，总体上目前为了长远的生存，不应过于激进。 尤其禁止追高！！！ 有人说能不能买白酒？也有人说能不能买5G、芯片、新能源车？ 食品饮料、白酒板块均已达到历史高位，食品饮料板块整体估值已经50倍，白酒板块估值55倍，5G、芯片、新能源车把未来10年的估值都涨了，你还想让他们怎么样？ 对于股指能否继续向上的冲刺，核心关键点已经不在场子内，而在场子以外了，需要中国经济大池子里孵化出更多新的独角兽，它们进场之后，可能才会推动中国股市的故事继续讲下去。 有些人说，只要水多，现有的选手继续涨就能带动一大波牛市。 水确实很灵，但有没有想过衙门废了半天搞好资本市场，就是为了一帮老臣瞎胡玩一场吗？ 非也。 中国资本市场的野心不止于此……
金融治理能力正在跟上，我们每个人都要往前方看，不要成为那片无辜的雪花。 李宇嘉 元旦假期，朋友圈里的“深圳女孩”火了。深圳已是中国第一富强城市了，按理说对金钱的渴望没有那么强才对，为啥深圳女孩张口闭口就是“房子”呢？简单说，房子太贵了，房价上涨带来的财富收益太诱人了。对深圳来说，楼市在话题的榜首还会呆些日子，但就全国而言，微观细节已折射出楼市的大趋势。 根据国家资产负债表中心数据，2020年9月底，居民部门杠杆率首次超过60%，达到61.4%，同期上升6.3个百分点；实体部门杠杆率达到270.1%，同期上升24.1个百分点。但贝壳数据显示，去年很多省会城市，甚至国家中心城市，二手房价在下跌。自2017年10月，北京二手房价连跌了31个月。说明什么？过去那种货币超发、房价普涨的局面不再出现了。 这是第一次。还有，现在房子很难卖，新盘“日光”已绝迹（除了价格倒挂的），这也是第一次。当下，开发商卖房全靠中介和媒体渠道。有人说，未来能带来客流的平台，要比开发商赚钱多了。某中介告诉我，现在的营销方案，必须要有高大上的区域规划，必须要有学位或地铁加持，有的没的都得往上靠，甭管什么时候落地，目的就是给客户营造增值前景。 否则，此盘非遇冷不可。另外，热点城市房价上涨，而租金却在下跌，这种背离也是第一次。这预示着，实体经济不支持房价上涨，老百姓(行情603883,诊股)收入不支持房价上涨，房价向均值回归也是必然的。可能很多人不这么认为，比如上面讲的深圳的女生，或许上海女生、杭州女生，也不这么认为。我们经常说，时间是站在趋势这边的，盯着浪花却忽视了长河的流向。 对于房地产来说，长效机制就是趋势的这条长河，不要低估政府治理楼市的智慧与韧性。很多人没有感受到趋势，只是因为治大国如烹小鲜，采取了“慢变量”驱动趋势的手法，发力于无形之中、渐次加力。就拿资金面来说，过去，为了鼓励住房消费，长达20多年，按揭利率低于实体利率，但趋势在今年反转了，按揭贷款利率开始高于实体经济融资利率，彰显了政策的态度。 元旦前一天，央行、银保监会联合发文，对房地产贷款和个人住房贷款余额启动“五档比例”控制，大型银行二者占比分别不高于40%和32.5%，股份制银行、城商行、村镇行最高上限比例依次更低。继2020年8月对房企融资启动“三道红线”管控后，现在又对银行启动“五档比例”控制，房贷供需两端双双挤压，控制资金流向地产的比例，房贷利率大概率是要走高的。 说明了什么呢？不再依赖地产了，不再支持楼市高增长了，大家要看到这个趋势。过去，资产价格上涨快、思维节奏也很快，深陷“快”的世界里，多数人不自觉地“活在当下”，趋势有意无意地被撇开了。但是，谁也改变不了趋势，更不能与趋势为敌。长河里的一朵浪花，历史中的一粒尘埃，落在一个人头上，溅到一个人脸上，那就是泰山压顶或大坝崩塌。 体察我国的楼市，与发生泡沫危机的日本一样，长期为动物精神充斥，宗教般地笃信房产投资是“日不落”的安全垫，潮水般的投资情绪将风险冲淡。郭树清主席不久前在文章中，特别提到“金融能力”这个词，言指风起青萍之末时，有风险识别和判断，提前铺设预案。 日本国家治理先进，仍无法避免危机，陷入至今不可拔的“债务-通缩”螺旋。调控绝非一个部门之举，全国上下要一盘棋，匹夫有责。历史关键节点上，要守护14亿人财富，又要风险软着陆。金融治理能力正在跟上，我们每个人都要往前方看，不要成为那片无辜的雪花。
《道德经》曰：“祸兮，福之所倚；福兮，祸之所伏。” 这句话用在2020年的广州楼市，就非常恰当。 2020年，受疫情影响，经济下行压力加大，很多行业都受到了不小的冲击。本以为广州楼市也会十分低迷，但没想到的是，2020年度广州一手住宅网签成交达100905套，同比上升27%，2010年至今，成交量仅次于火爆的2016年的128352套，排名第二，居然成功逆风翻盘！ 广州楼市打赢这场翻身仗的原因是什么？ 其实，广州楼市“逆势上扬”的背后，与人才购房政策进一步优化、土拍市场活跃、房企在压力之下扎推供货以及买家需求积压等多种因素有关有，下面请了解更详细的解读。 人才购房政策优化 买家积极入市 房屋限购，是国家对房地产市场进行宏观调控的重要手段之一，但是在一线城市，限购就像一把双刃剑，既打压了炒房团，又对一些想尽快买房定居的精英人群造成了阻碍。 而2020年广州五区——黄埔、南沙、花都、番禺、白云皆相继放宽了人才购房政策，符合条件者，还可申请住房补贴。这让更多想长期定居广州的来穗人员有了早日买房的机会。 因此，在广州购房，目前主要有三种方式： 1、入户广州，获得广州户口 2、没有广州户口，缴纳五年社保 3、有人才购房指标，可在指定区域购房 而且，随着国内疫情进入稳定期，观望情绪有所下降，之前积压的购房需求迅速得到释放，买家入市态度踊跃，也是重要的买方因素。越秀、黄埔、南沙、花都、番禺五区也都取得了非常不错的成绩。 房企供货量充足 土拍活跃带热度 除成交创近4年新高外，供应猛增亦是2020年新房市场的一大亮点，累计供应113740套单位，同比增加50%；累计供应1175.1万m²，同比增加46%，为近6年新高。 其中重要的原因是，受上半年疫情影响，下半年（尤其第四季度）开发商冲刺年终任务压力不轻，因此“复工复产”后大部分开发商均加快项目开发-销售进度；此外，高层于8月下旬明确开发商融资的“三条红线”，也刺激部分“越线”企业加快推货回款。 此外，土地市场的活跃，也带动了楼市的热度，增强了楼市的信心。据克而瑞统计，2020年广州共计出让146宗经营性用地（其中包括85宗住宅用地，61宗商用用地），同比增长62.22%；共计吸金超2465亿元，同比上涨46.63%；总成交建面达2119.98万平，同比增长34.21%。 与去年相比，今年广州土拍成交总价、成交总建、成交幅数均创下历史新高。 部分区域更是表现优异，其中，“东大仓”增城在区域土地出让数量方面，总计出让26宗地块，排名全市第一；黄埔以23宗地块的成交，排名第二；白云成功出让21宗地块，排名第三。 南沙，同样有精彩表现。今年广州出现了三宗摇号地块，均位于南沙，分别是南沙湾2020NJY-9地块、横沥岛2020NJY-10地块和南沙湾2020NJY-16地块。 总量雄踞一线城市之首 2021高位成交趋势延续 作为四大一线城市之一，广州楼市一直以来容易被忽视，主要是增幅不大，话题也不多。 但这一次广州楼市的表现让人刮目相看。 2020年1-11月广州累计成交914.6万㎡一手单位，居北上广深四大城市总量之首，同时保持较高增速。 2021年，粤港澳大湾区区域顶层设计已落地，中央支持政策多，产业发展成熟，人口吸引力强，房地产市场需求旺盛，加之前几年区域整体市场持续低幅调整，市场需求存在部分压制，在区域协调发展利好持续显现的背景下，市场回升动力强。 届时，预计更加积极的人才落户购房政策将会落地；如目前处于征求意见阶段的“七区大专入户”方案，以及最新实行的“双一流”本科零门槛入户，将使更多买家获得“房票”，直接带动成交。 另一方面，疫情持续影响国内外各类投资稳定性，而中国房地产市场则相对稳定，尤其广州作为一线城市，物业具有较强保值功能，这将吸引更多买家购房，作为资产保值的途径。 在此环境引导下，预计2021年新房成交将在2020年基础上，将出现10%左右增幅。 其中，增城、南沙、黄埔三区或占全市新货总量六成，此外，2020年缺货严重的荔湾、海珠、天河有望在来年得到一定补充。 外围扛大旗中心稳步走 1月19盘首战，全年预计31盘入市 2021年到来，又将开启新一轮的楼市角逐，谁能成功攻城略地，抢下广州这块大蛋糕？ 据悉，2021年广州预计将有31个项目抢入市场，一场大战蓄势待发，牛年有望迎来牛市。 但从统计资料不难看出，外围区域板块黄埔、增城、南沙、从化、花都总体弹药充足，合计共有20个项目，推盘甚多，已超过中心区域近1倍，成为推动广州楼市的主力军。而番禺、越秀则暂无新货，在幕后做啦啦队。 除此之外，珠光海珠沥滘旧改14号地块项目、保利白云湖东侧地块项目、龙光江夏村地块及景业金科中心坑贝项目等新拿地块，暂未发布正式案名，但也有望在2021年推出，加入战场，带给购房者更多选择。 据统计，在2021年1月，广州楼市共有19个项目打响首战，抢先推出合计超过3907套房源。 早起的鸟儿有没有虫吃不知道，但众多项目推新，确实给2021年的广州楼市开了一个热闹的好头，广州人最讲究“食住嗰势上”，相信新的一年里开发商必定能有所斩获，购房者也可以在更多的选择中买到顺心如意的好房子！
文|凯风 岁末年初，重锤陡然落下。 01 近日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”： 第一道红线是“房地产贷款占比”， 大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。 第二道红线是“个人住房贷款占比”， 大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。 这可视为针对房贷的“两道红线”，与去年针对房企的“三道红线”，共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。 02 房贷“两道红线”，影响几何？ 其一，房地产信贷总盘子变小，2021年楼市必然承压，但冲击不会太大。 据安信证券数据，在35家披露数据的上市银行中，有10家踩中红线，其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行。 为避免冲击，两道红线存在2-4年的过渡期。 机构估计，受此影响，预计2021年将减少个人4000亿左右，按照50%首付规模来看，最高可能 拖累商品房销售7000亿-8000亿 。 这还是高估情形。要知道，2019年，全国房地产销售总额高达16万亿。相比而言，影响不宜夸大，但传达出的信号却不容忽视，楼市承压在所难免。 其二，房贷利率短期有可能上行，中长期仍旧是下降趋势。 房贷三道红线，对房贷利率的影响要一分为二来看。 从短期来看，由于信贷受到限制，房贷利率可能会回升。一些触及红线的银行，尤其是中小银行，房贷利率将会出现一定回升。 不过，从中长期来看，利率仍旧是下降趋势。这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际收益率走低不无关系。 其三，大中小城市的房贷利率，将会变得更为悬殊。 信贷是个大盘子，房地产是其中重要一环。涉房贷款一旦被限制，势必影响整个市场的信贷资金配置，基于风险考量，银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。 一般而言，大城市由于银行众多、楼市风险较小，房贷利率一般较低；中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大，房贷利率一般过高。(参阅《2021年开始，房贷利率要变了》) 随着房贷两道红线落地，这种悬殊还会进一步拉大。 03 中国楼市，已经有了“五道红线”。 房贷“两道红线”，针对的是银行和购房者 ，旨在收紧消费者购房的银根，遏制居民加杠杆的浪潮，防止银行出现金融风险。 2020年末，中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家；而增速之快，则位居世界前列。 显然，稳杠杆，或者说防范金融风险，已经成为当务之急。 房企融资“三道红线”，针对的是房企。 只要负债过高，一律限制新增融资。这一政策，旨在刹住开发商疯狂加杠杆的惯性，防止出现“大而不能到”的局面。 随着房企“三道红线”落地，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。 地产“三道红线”+“两道红线”的出台，标志着中国楼市调控的转向。 过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断，这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。 如今楼市调控，开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，不一而足。 众所周知， 信贷是楼市的“七寸”。一旦失去信贷支持，高房价将成无源之水。 这些举措，无疑正在逐步触及高房价的根源。 04 “三道红线”+“两道红线”为何接连落地？ 银保监会主席郭树清的文章是最好的诠释： 上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。 可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 可见，有些话不只是讲讲而已。
江苏苏州是我国GDP前十大城市之一，素有“最强地级市”之称。今年长三角主要城市的楼市都保持了一定热度，但苏州却传出房价下跌的消息。今年苏州房价到底如何？成交情况怎么样？ 苏州：二手房价格逐月微跌成交明显萎缩 在苏州老城区，由于建筑物限高，附近都是房龄较老的住宅，记者走访附近居民和多家房产中介了解到，今年二手房无论挂牌价还是成交价都有所下跌。 江苏苏州姑苏区房产中介：明显感觉到，现在的价格比刚复工回来时便宜。比如装修良好的某小区的房子，春天的时候能卖到每平方米两万五六，现在卖每平方米两万三四。 记者又来到苏州东环，附近房产中介同样表示今年有不少二手房价格出现下跌。 江苏苏州吴中区房产中介：它是属于东环，这个小区目前有房子房东降价较多，因为这边没有带学区，都是自己住的，之前成交价格基本为每平米29000左右，现在降到每平米27000左右。 房产中介表示，热门学区房的价格依然在涨，但非学区房，包括姑苏区、吴中区、工业园区等区域的房子都有不同程度下跌。价格方面，根据链家数据，今年苏州二手房挂牌价格呈现逐月微跌的情况，从2月份的近28000元跌落至11月的24000多元。而成交方面，苏州楼市今年二手房成交量更是冷清了许多。 易居研究院智库中心研究总监严跃进：2020年11月份显示，成交套数是5965套，也就是5000来套的水平。从柱状图可以看出来，2019年是一个高位，那时接近于13000套。2020年这个量相比去年高峰点差不多少了一半。 苏州：供大于求新楼盘销售清淡 事实上，2019年，苏州楼市是非常火爆的，热度一度位居全国前列。而今年，不仅二手房，新房销售也同样遇冷。 在苏州相城区的一个新楼盘，售楼处工作人员表示，现在可以享受不少优惠政策，比如首付分期，也就是首付款也可以分期进行支付，此外还可以享受一口价优惠。 江苏苏州某新楼盘置业顾问：一口价比备案价便宜将近40多万。只有这段时间是这样。说句实在话，之前客户买比现在贵了接近20多万，因为之前没有过这种一口价。 记者了解到，最近苏州一些新楼盘都在进行不同形式的优惠，市场人士表示，年底开发商为了冲业绩进行打折促销属于正常情况，但今年新房打折力度更大，特价房、一口价、免费物业等变相降价也不在少数。此外，和许多城市一样，苏州部分板块同样存在二手房价格倒挂的现象。 根据研究机构数据，苏州今年新建商品住宅成交均价为26294元每平方米，新房供应量为86851套，而成交套数仅为64649套。8万多套的供应和6万多套的成交，明显出现供大于求的局面。而今年长三角多个城市的楼市政策处于收紧状态，也就是市场热度较高，例如杭州、宁波、徐州等，分析人士指出，苏州楼市热度下降的主要原因可能是2019年涨幅较多，今年出现回调。 易居研究院智库中心研究总监严跃进：这是一个市场周期调整，是很正常的现象。苏州此前确实经历过一波炒房，一波市场交易比较热的现象，但是2019年到现在，市场肯定是有所透支的，所以出现降温也是客观的。
江苏苏州是我国GDP前十大城市之一，素有“最强地级市”之称。今年长三角主要城市的楼市都保持了一定热度，但苏州却传出房价下跌的消息。今年苏州房价到底如何？成交情况怎么样？ 苏州：二手房价格逐月微跌 成交明显萎缩 在苏州老城区，由于建筑物限高，附近都是房龄较老的住宅，记者走访附近居民和多家房产中介了解到，今年二手房无论挂牌价还是成交价都有所下跌。 江苏苏州姑苏区房产中介：明显感觉到，现在的价格比刚复工回来时便宜。比如装修良好的某小区的房子，春天的时候能卖到每平方米两万五六，现在卖每平方米两万三四。 记者又来到苏州东环，附近房产中介同样表示今年有不少二手房价格出现下跌。 江苏苏州吴中区房产中介：它是属于东环，这个小区目前有房子房东降价较多，因为这边没有带学区，都是自己住的，之前成交价格基本为每平米29000左右，现在降到每平米27000左右。 房产中介表示，热门学区房的价格依然在涨，但非学区房，包括姑苏区、吴中区、工业园区等区域的房子都有不同程度下跌。价格方面，根据链家数据，今年苏州二手房挂牌价格呈现逐月微跌的情况，从2月份的近28000元跌落至11月的24000多元。而成交方面，苏州楼市今年二手房成交量更是冷清了许多。 易居研究院智库中心研究总监 严跃进：2020年11月份显示，成交套数是5965套，也就是5000来套的水平。从柱状图可以看出来，2019年是一个高位，那时接近于13000套。2020年这个量相比去年高峰点差不多少了一半。 苏州：供大于求 新楼盘销售清淡 事实上，2019年，苏州楼市是非常火爆的，热度一度位居全国前列。而今年，不仅二手房，新房销售也同样遇冷。 在苏州相城区的一个新楼盘，售楼处工作人员表示，现在可以享受不少优惠政策，比如首付分期，也就是首付款也可以分期进行支付，此外还可以享受一口价优惠。 江苏苏州某新楼盘置业顾问：一口价比备案价便宜将近40多万。只有这段时间是这样。说句实在话，之前客户买比现在贵了接近20多万，因为之前没有过这种一口价。 记者了解到，最近苏州一些新楼盘都在进行不同形式的优惠，市场人士表示，年底开发商为了冲业绩进行打折促销属于正常情况，但今年新房打折力度更大，特价房、一口价、免费物业等变相降价也不在少数。此外，和许多城市一样，苏州部分板块同样存在二手房价格倒挂的现象。 根据研究机构数据，苏州今年新建商品住宅成交均价为26294元每平方米，新房供应量为86851套，而成交套数仅为64649套。8万多套的供应和6万多套的成交，明显出现供大于求的局面。而今年长三角多个城市的楼市政策处于收紧状态，也就是市场热度较高，例如杭州、宁波、徐州等，分析人士指出，苏州楼市热度下降的主要原因可能是2019年涨幅较多，今年出现回调。 易居研究院智库中心研究总监 严跃进：这是一个市场周期调整，是很正常的现象。苏州此前确实经历过一波炒房，一波市场交易比较热的现象，但是2019年到现在，市场肯定是有所透支的，所以出现降温也是客观的。
01 限购退出 年底了，展望一下2021年。 近期，几个城市的主管部门咨询，是不是2021年住房限购要退出了？因为，近期国家部署2021年的经济工作时，在“扩大内需”方面，提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。谈到限制消费，一个是限制购车消费，比如摇号、限制异地上牌、过户，另一个就是住房限购了。 2014年，当时在贯彻高层关于“市场配置资源的决定性作用”的指示时，也提出要退出行政干预。我记得，2014年下半年开始，除了4个一线城市和三亚，全国43个限购城市全部退出限购。紧接着，2015-2018年楼市迎来了史上最火行情。抄底使然，大家特别关注限购动向。 我问了这几个主管部门，你们是怎么看的？他们很坦白地说，我们希望能够放开住房限购，因为本地住房消费升级特别快、改善性需求量也大，有的家庭希望买第三套，但现在的政策不允许。 可见，很多地方政府还是希望限购能松绑，激活当下的楼市，甚至再来一波上涨行情。 02 有的城市，限购不得不退出 但我个人认为，今非昔比、物是人非。 首先，当下不可能赤裸裸地松绑限购了。因为，房住不炒、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，这是谁也不能触碰的顶层红线。即便楼市确实下行明显，退出限购或许能托一托底，毕竟稳定压倒一切，但退出这个举动，依然传达的是“短期刺激”的信号，也违背了房住不炒。 所以，即便2021年有的城市退出限购，也不会直接这样做，在楼市治理上太low。怎么操作呢？聪明一点儿的，就是往政策导向上靠。既然直接松绑吃相不好看，那就把松绑限购的私货，夹带在“吸引人口”、“招商引资”中，并给市场传达这样的信号，地产与实体经济协调发展。 比如，近期有传言称，天津要退出限购，“符合天津产业发展的外地职工，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格”。尽管官方辟谣了，但从历史经验和现实困境来说，无风不起浪。多说一句，貌似是发改部门出面辟谣的。调控是住建的事，其他部门当然义正言辞了。 可见，如果能在地产与人口引入、产业和区域发展上，能把“限购不得不松绑”这事儿给圆了，压力会小很多，操作起来心理就不会犯难。特别是，如果楼市下行，很多地方蠢蠢欲动。 当下，楼市正在朝着这个方向演进。 下表是贝壳总结的2020年房价跌幅较大的TOP10城市，很多热点二三线城市上榜。过去几年，棚改、去库存刺激，加上都市圈打造，楼市风生水起。但是，人口和企业引进、产业打造、公服配套、城市面貌等，这不是2-3年就能搞定的。说白了，一个城市不可能短短几年就脱胎换骨。 所以，当前期棚改和去库存等刺激政策退出后，今年的疫后纾困政策也开始退出，而源源不断的新房供应开始压顶，二手房挂牌量也开始暴增，房价就从最反映交易情绪的二手房市场撕开一道口子。所以，不管愿不愿意，不管采取什么形式，估计2021年部分城市的限购政策要退出。 03 大家一定要相信，趋势的力量 不过，千万不能高估限购退出的效果。近期，某都市圈热点城市，将外围区域限购进一步松绑，非户籍可以买两套。但效果怎么样呢？很一般，市场并未明显回升。 其实，这几年“抢人大战”将入户门槛不断降低，变相突破了限购。即便不入户，持有形形色色的人才卡，有的地区也睁眼闭眼。 近日，在大湾区某城市调研，发现有些区域外地购房客户占到60%以上的份额。我反问到，不是有限购吗？在座的开发商或支支吾吾，或诡异地笑，你懂的！ 可见，但凡楼市平稳或下行，限购需要提交的材料要求就松了很多。但是，我们发现，即便限购松了，但房价并没有大涨。 很重要的原因是，进入楼市的资金明显被控制了。也就是说，光松绑限购还不行，还得杠杆这个神器。今年上半年纾困疫情，杠杆率上升了，但流向楼市的资金增速下行。银保监会主席郭树清在权威期刊撰文指出，房地产贷款增速三年下降12个百分点，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。 据珊瑚数据监测，今年，深圳、东莞、宁波、上海等少数城市房价上涨，但掩盖不了大部分城市房价比较稳定，甚至下行的趋势。其实，只要资金端能控得住，房价就不会大涨。当前，各大城市的房价已在历史最高位，当上涨幅度小了，谁都担心买了不划算、覆盖不了成本，或者砸在手里。 近期，不断有朋友咨询我，手上的房子卖不掉，之前还有买家咨询，现在看房的都没有了，该怎么办？ 现在，除了京沪深，各个城市都不缺房子，不但新房继续扎堆儿，前几年楼市繁荣，加上2-3年的限售开始到期，重点城市二手房挂牌量都创新高了，二手房的消化周期都在80个月以上。 当下，在多数城市，入户几年的人口、有钱的人等，在地产上基本高配了，再增加地产配置的意愿降低了。没房的，买房意愿强烈的，就是那些刚入户的、外来的人口。 04 贸然冲进去，要站一生岗了 所以，除了京沪深，少数热点城市的核心区，还具有限购的必要性外，其他的都可能要退出了。对于购房者来说，但凡哪个城市要取消限购，我个人觉得，不要贸然冲进去，即便短期楼市企稳回升，2-3年后下跌是必然的事情。 因为，限购退出，其实就是为了启动新一轮去库存。问题是，上一轮去库存，是“从上到下”推，有强力杠杆支持才实现的，未来呢？ 近期，大家可能都注意到了，在住房方面，国家多个重要的会议和文件，都在强调一件事情，就是发展住房保障和长租房市场。在促进“内循环”、打造消费增长极、塑造新动能的新时期，谁抓住了机会，谁就在新发展格局上占得先机。所以，这就是为何，国家强调大力发展住房保障和长租房。 其实，这也是国家也在各地“出招”，告诉你城市和楼市的未来在哪？ 谁的保障房和长租房做的好，谁就能集聚更多的人口。哪个城市的楼市表现好，不要看全国普涨时，它涨了多少，而要看全国回调期，它能不能撑得住。近些年，一线城市及杭州、西安、佛山、东莞、宁波等城市的楼市表现好，除了大环境外，关键是长期人口净流入，刚需底座不断夯实。 下表是2017-2020年房价上涨TOP10城市。当告别回升期，还留在这个榜单的，基本都是人口净流入、刚需底蕴厚的城市。2017-2018年，棚改货币化、去库存正酣，很多城市借此上位，如济南、天津、青岛。2020年，前期宽松政策退出，海量供应没了接盘侠，二手房价就开始下跌了。 2021年，形势更加明朗了。一方面，楼市一定不会有刺激政策。另一方面，疫情后的纾困政策开始退出。尽管强调货币和财政宽松“不急转弯”，但转弯是必然的，只是不要那么急。这意味着，社融和M2增速已经触顶回落，这是必然的，货币对楼市“去杠杆”也是必然的。 大家想想，今年疫情冲击那么大，纾困政策那么多，杠杆率提升了那么多，特别是居民杠杆率首次突破了60%。但是，居然还有很多核心城市的二手房价下跌。这与过去货币宽松，完全不是一回事。为何出现这种情况呢？很简单，信息很透明，老百姓(行情603883,诊股)很聪明，资本也很聪明，谁也不愿意被收割。 2021年，没了货币这个助燃剂，今年借疫情窗口期获利的有些城市，楼市大概率要裸泳了。所以，即便有的区域限购退出，但不一定是好消息。 2015-2018年楼市普涨，转化到现在，就是海量二手房挂牌。同时，过去几年各个城市供地都非常多，新房供应也很多，如果没有接盘的，贸然进入者就会高位站岗了。 放在过去，站几年岗还能解套，未来想解套恐怕不行了。 05 未来是城市竞争的时代 所以，这就是为何，近期福州、石家庄、南昌、济南等热点二三线城市，祭出了零门槛落户的政策。 为何，贵为一线城市的广州，外围7个区将落户门槛降至大专；为何最牛地级市苏州，GDP排名全国第六，人口长期净流入，居然祭出“租房落户”政策。 因为，高瞻远瞩者，越发展越焦虑。 大家都在争抢新一轮发展的制高点——人口。取消限购，即便能将购买力刺激起来，但仍旧是投资客，手法娴熟的他们，知道怎么来坐庄、在哪里收割、如何轻松套现。他们会拉动房价上涨，并带来短期的楼市繁荣，但是，绝不会带来城市庞大的草根消费，不会夯实楼市的刚需底座。 看当下，很精致、很现实。房价上涨、一时挺爽，但再过2-3年、洗尽铅华，就会看到问题了，“出来混，迟早是要还的”。外来人口、新增人口，他们会用脚投票。当他们买不起房、租不起房，甚至因房价上涨，拉动物价上涨，生活都不易时，他们会去到更友好、更亲民的城市。 也就是那些公租房、保障房、长租房发展好的城市，包容性强的城市。这些城市不仅能让他们体面地、安全地扎根下来，还能让他们的小孩入读公办学校，企业也会给他们缴社保和公积金。这样，后续的消费、住房发展就会更有基础。所以，各地方政府一定要摒弃传统思维。 当下，整个社会已进入存量时代。存量时代是什么意思呢？类似“抢凳子”游戏，抢不到的，就没地方坐了。 过去，增量时代，可谓“失之东隅，收之桑榆”，东隅没了，还有桑榆，还能给自己的失误买单。未来，人口到了隔壁城市，就不会到你这个城市，可谓东隅没了，桑榆也没了。 如果盘点一下“库存大、房价跌”的城市，很多是错失了上一轮互联网、新能源、新材料、创意文化、高端制造等产业发展的大好机遇。结果是，产业新区搞了很多，但基本都是房地产。房地产发展的越快，内需和内生增长动力就越差，实体经济的空间也变得越来越逼仄了。 恶性后果的循环自此开启，人口开始外流，失去了新一轮发展的机遇，整个城市会就此沉沦下去。而且，失去了就是失去了，再想追上就难了，就像新兴产业创造的上一轮经济繁荣，主要集中在深圳、上海、杭州等少数城市，讲究集聚效应，其他城市想追上就难了，或只能打下手了。 所以，未来是城市竞争的时代。与其在取消限购上花心思、短线思维，不如想想，怎么把外来人口留下来，怎么靠优质的公共服务，包容的大环境，把人力资源优势转化为人才优势。这样，内需的底座厚实了，未来楼市和经济都不会太差。所以，对于地方政府来讲，一定要看清形势、抓住机会，不能拿旧思维看待当下楼市，不能在着迷于限购退出对短期楼市的利好了。 期待自上而下再来一次楼市的“去库存”，那是不可能的。都市圈新时代、存量资源时代，对经济也好、楼市也好，少数核心区域就是“基本盘”，这几个区域稳定住了，即便很多城市的经济和楼市很差，但经济和楼市就差不到哪去，几家倒闭，都不及一家开业。 所以，对地方政府来讲，贸然松绑限购，害人害己，未来将有一个更大的烂摊子等收拾，那就更被动了。
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