佳兆业美好与瑞源物业达成股权合作，图片来源：佳兆业美好官方网站 岁末年初，佳兆业美好(HK:02168）再完成一项收购，长三角布局再落一子。 12月27日，佳兆业美好公告拟作价1.08亿元收购浙江瑞源物业60%股权，获在管面积逾千万平方米。 佳兆业美好是实实在在的尝到过收并购甜头的，2019年，其作价约0.7亿元收购嘉兴大树物业60%的股权和江苏恒源物业51%的股权，将1630万平方米的在管面积收入囊中。 这一年也是佳兆业美好上市首年，得益于上述两项大宗收购，其期末在管面积增至约4600万平方米，同比增长71.74%创史上最高。 在管规模的扩大带动佳兆业整体业绩增长，全年实现营收12.62亿元首破10亿同比增幅40.87%，归母净利润1.62亿元同比增幅203.2%，均创史上最高。 不过，佳兆业美好的区域在管面积与相应营收存在严重的不对等。2018年华东华中两大区域在管面积占比32.58%、32.89%，期内物业服务收入占比仅为5.92%、7.80%。 虽得益于2019年的两次收购，佳兆业美好项目业态有所优化，期末非住宅物业在管面积占比增长15.8个百分点。但同期，该板块营收占比仅增加1.1个百分点。 佳兆业美好的全年收购KPI：1000-1500万平米，也伴随着本次收购瑞源物业所获的逾千万平方米在管面积，在年终“卡点”完成。 去年0.7亿元两收购，归母净利润暴涨203.2% 瑞源物业成立于2002年7月，于今年9月末，在管面积逾千万平方米，约60%为住宅物业余下约40%为非住宅物业。 近两年，瑞源物业收入1.1亿元、1.4亿元，同比增长35%；截至2020年上半年收益7867万元，净溢利624万元，超去年一半。 佳兆业美好中期营业收入7.41亿元，同比增加32.7%；毛利2.5亿元，同比增加30.9%。 若按瑞源物业往期收入规律，计入佳兆业美好，将为前者带来超1亿元的收益和1千多万的净溢利。 瑞源物业财务情况，图片来源：佳兆业美好收购公告 往期公告显示，这是佳兆业美好年内第二次布局长三角。此前的6月，佳兆业美好曾公告以约0.27亿元收购宁波朗通物业60%股权。 8月20日发布的佳兆业美好2020年中报显示，于中期后交割时点，上述收购为佳兆业美好增加了逾400万平方米的在管面积。 2019年，佳兆业美好在上市的首年，还曾花费0.7亿元收购长三角物企嘉兴大树60%股权、江苏恒源51%股权，为其新增在管面积1630万平方米，占2019年全年新增面积的84.5%。 在“并购效应”下，佳兆业美好2019年长三角地区在管面积实现4倍左右的增长，首度超越大本营粤港澳大湾区，一跃成为集团在管面积最大、项目最多的地区。 同年，佳兆业美好在管面积增至约4600万平方米，同比增幅71.74%。而过去三年间，其在管面积的同比增幅仅在12%-16%之间。 这一年，佳兆业美好营收12.62亿元，首破10亿体量；同比增幅40.87%，创史上最高。 同期，佳兆业美好归母净利润暴涨203.02%至1.64亿元，交出上市后的首份年报。 佳兆业美好近四年营收概况，图片来源：东方财富金融数据端 因为这项并购，2019年佳兆业美好的商誉骤增至4837万元，2018年为553万元；非流动资产也因此大幅增加，资产负债率从2018年的52%下降至47%。 得益于收购带来的第三方外拓，2019年佳兆业美好对佳兆业集团(HK:01638)的依赖度降低较为显著。 2015年至2018年，佳兆业集团开发的物业在佳兆业美好的总在管面积中占比分别约为91.85%、91.8%、86.13%、84.1%；对应的物管收入占比约89%、87.2%、82.2%、76%，已呈现下降趋势。 2019年，佳兆业集团开发的物业在佳兆业美好的总在管面积中占比降至53.6%，同比减少30.5个百分点；对于的物管收入占比降至60%，同比减少10个百分点。 长三角布局再扩张，全年收购目标或完成 2018年12月6日, 佳兆业集团分拆旗下物业板块佳兆业美好成功上市。虽为分拆上市，但佳兆业美好的业务与佳兆业集团的业务并无重叠。 具体而言，佳兆业美好主要从事物业管理服务、交付前与咨询服务、智能解决方案服务、及社区增值服务；佳兆业集团主要从事物业发展、物业投资、物业管理、酒店及餐饮、百货公司等业务。 如前所述，2015年至2018年间，佳兆业美好的在管面积逐年增长，但佳兆业美好的区域营收与在管面积存在严重的不对等。 2015年时，佳兆业美好粤港澳大湾区在管面积占比为42.46%，产生的物业服务收入占比高达74.9；同期，华西华中两大区域在管面积占比31.1%，产生的物业服务收入占比仅为4.26%。 2016年至2017年，粤港澳大湾区粤港澳大湾区在管面积占比分别为42.61%、42.06%，产生的物业服务收入占比分别为69.87%、66.19%。 同期，华东华中两大区域在管面积占比32.58%、32.89%，取得的物业服务收入占比为5.92%、7.80%。虽有所增长，但仍与在管面积占比存在较大差距。 这三年间，佳兆业美好长三角地区所产生的物业服务收入占比分别为8.6%、10.6%、12.3%，均不及环渤海经济圈。 佳兆业美好2015年-2017年各区域营收概况，图片来源：佳兆业美好聆讯后资料 2019年，在“并购效应”下长三角区域“异军突起”。在管面积约2094万平方米增长4.2倍，成为集团业务布局第一大区域；在管项目190个增长6.3倍数，占期末集团在管总项目的62.5%。 截止今年上半年，佳兆业美好总在管面积约4880万平方米，同比增长34.4%。其中，长三角在管面积约2130万平方米，占比43.64%。同期，粤港澳大湾区占比27.29%。 不过，2018年至今，佳兆业美好便再没有公布区域营收的具体数据。 长期以来，住宅物业收费水平较低、上涨难度大、收缴难度大。非住宅物业板块凭借客户支付能力强、相关增值服务有刚性需求、更有溢价空间等优势，成为物企的扩展方向。 佳兆业美好也不例外，受益于2019年的两次收并购，其非住宅物业在管面积快速增加。 2019年年报显示，截止期末，佳兆业美好非住宅物业在管面积占比为26.9%，较2018年末的11.1%，增加15.8个百分点；非住宅业务项目数量达到140个，较2018年末的27个增长5倍。 不过，同期佳兆业美好非住宅物业营收占比分别为46.0%、47.1%，仅增加1.1个百分点。 佳兆业美好2019年住宅物业与非住宅物业营收概况，图片来源：佳兆业美好2019年年报 2019年，佳兆业美好非住宅物业服务营收增长52.48%，也远低于对应面积增速316.71%，非住宅项目营收增长面临挑战。 今年上半年，佳兆业美好非住宅物业在管面积占比还由2019年末的26.9%降至了25.7%。 除了物业服务营收之外，佳兆业美好在社区增值服务特别是业主生活服务方面，探索成效也还尚不理想。 2019年，佳兆业美好社区增值服务收入1.22亿元，为集团第三大收入来源；同比增长49.38%，为四大业务中增幅最高者。 具体而言，佳兆业美好的社区增值服务包括空间资源租赁及泊车、社区租售、装修美居、社区财富、社区教育、新零售及其他社区服务等六大细分业务。 其中，2019年空间资源租赁及泊车2019年营收为0.74亿元，同比增长5.5%；社区租售营收为0.17亿元，同比增长34.9%。仅上市两项细分业务便合计营收0.91亿元，占同期佳兆业美好社区增值服务总营收的74.59%。 换言之，佳兆业美好在其他四个细分业务方面的合计总营收占比仅约为25%。 2018年末，佳兆业美好上市所得款项净额约2.3亿元，其中的7成约1.6亿元用于收并购对外扩张。去掉2019年收并购产生的开支约0.7亿元，还余下0.9亿元左右。 也就是说，哪怕是在上市募得资金之中，佳兆业美好仍余有大量可用于收并购的预算。 2019年报显示，佳兆业美好手握7.54亿元现金及现金等价物；至今年上半年，这一指标增至11.95亿元。 在2019年业绩发布会中，佳兆业美好集团主席兼总裁廖传强就曾表示，“佳兆业美好管理层的目标是通过基础物业管理服务切入到城市综合服务，进一步扩大在非住宅领域的优势。” 他还表示，未来几年，佳兆业美好无论是大力收并购还是切入城市综合服务，资金层面都将为其提供支持。 在今年的中期业绩会上，廖传强进一步透露，就全年来讲，佳兆业美好仍然维持1000到1500万方的收购指引，并希望下半年仍然有1~2单的并购出现。 而本次收购浙江瑞源物业60%股权，佳兆业美好获在管面积逾千万平方米。加之今年6月，佳兆业美好收购宁波朗通物业60%股权获400万平方米在管面积。照此计算，其全年收购目标或已完成。 佳兆业美好在公告中表示，收购浙江瑞源物业60%股权将扩大其在长三角地区物业服务的业务规模与市场份额，实现外部增长。
2020下半年，国内房地产开发公司纷纷分拆旗下物管公司赴港IPO，而大部分物业管理IPO均能以较高估值倍数发行，其中不乏高瓴、奥陆、雪湖等重磅著名投资公司身影闪现，以及吸引腾讯、京东等互联网巨头前来重金参与，这说明物业管理赛道仍被机构投资者长期看好，也从侧面证明物业管理行业的大浪潮仍在延续和深化。 近期，港股市场的整个物管板块展开了反弹。据富途行情软件所显示，物业服务及管理板块指数自低位起已反弹接近10%的幅度。整体上看，物管行业在资本市场已有回暖之势。 在上一轮的猛烈调整中，有不少发展前景良好的，符合行业未来转型升级方向的物管上市公司被错杀，佳兆业美好或会是其中之一。 就在上个月公布的《2020中国地产优质物业榜50强》榜单中，佳兆业美好位列33名。截至2020年6月30号，佳兆业美好在全国44个城市进行了业务布局，总管理项目323个，管理面积达5923万平方米，品牌估值上升至58.02亿元。上市2年的佳兆业美好，继续巩固其在全国排名靠前的优势。 近年来，佳兆业品牌影响力的急剧攀升，在管项目的逐步提高，多多少少还得归功于过去两年里的三次收购。 2019年4月，佳兆业美好公告收购浙江嘉兴大树物业管理有限公司60%股权； 2019年10月，佳兆业美好公告收购江苏恒源物业管理有限公司51%股权； 2020年6月，佳兆业美好再次公告收购宁波朗通物业有限公司60%股权。 并购优势凸显业务稳定性强，多业态战略布局成效初现 三次收购，均为佳兆业以拥有超过50%的绝对控股权方式收购，三家物业管理公司均为所在地域拥有大量的物管项目和品牌知名度。 以浙江大树为例：自2019年4月起，嘉兴大树成为佳兆业美好间接非全资附属公司。据公开资料显示：截至目前，嘉兴大树物业管理项目111个，其中，43个住宅物业以及68个非住宅物业，相比于收购之初，累计物业管理项目新增31个，其中住宅物业新增5个，非住宅物业新增26个。新增物业类型有金融机构、企事业单位以及学校等。 另一方面，2020年12月，嘉兴大树物业荣获由嘉兴市文明办、嘉兴市生态环境局、嘉兴市市场监督管理局、嘉兴市住房和城乡建设局等多个部门联合颁发的“2018—2019年嘉兴最具社会责任感房产企业”称号。在此次评选中，嘉兴大树物业是嘉兴地区唯一一家获此殊荣的物业公司。同时，嘉兴大树物业在2020年浙江省物业服务企业信用等级评定中获评“浙江省AAA级物业服务企业”。同时被中指院评定为2020嘉兴市物业服务市场地位领先企业TOP2企业。 对于未来，佳兆业美好将扎实推进各项业务，立足城市综合服务运营商的战略定位，积极参与城市化发展进程，以智能化赋能服务，营造优质体验、践行社会责任，丰满城市肌理、建设“美好”城市，为人民安居、城市繁荣而不断努力。 至于江苏恒源，公司成立于2004年6月，是一家拥有国家一级资质的专业物业服务公司，专业提供各类住宅小区、院校、机关、事业单位办公场所以及工矿企业的物业管理服务，并提供单项专业保洁、绿化养护、设备管理、保安服务。 据公开资料显示：2020年江苏恒源物业在市场拓展中积极发挥自身业务优势，集中资源，针对城市服务、医疗卫生、金融行业、烟草行业等多个领域进行针对性投标，成功中标多个行业内有重大影响力的项目。其中包括有：2021年度烟草全市系统物业管理服务项目、盐城市第一人民医院物业服务项目、盐南高新区新都街道辖区内部分次干道、后街巷道保洁服务项目、盐南高新区生活垃圾一、二级清运服务采购项目、盐城戴庄路特色街区保洁项目等。 并于2020年3月，荣获由盐城市物业管理行业协会颁发的2019年度物业小区创文工作“先进集体”；2020年12月，荣获由江苏省房地产协会颁发的2019年度江苏省物业服务行业综合实力50强企业；荣获由盐城市人力资源和社会保障局颁发的2019年度盐城市劳动保障守法诚信单位；荣获由盐城市住房和城乡建设局颁发的盐城市物业服务企业A级（优秀）；荣获由盐城市物业管理行业协会颁发的2019年度特殊贡献奖。 可见，中小地方物管公司在佳兆业美好的带领下，更能发挥着地域经营优势和品牌光环优势的。 简言之，中小物管企业有着地方的在管项目资源优势，走向全国需要一个大品牌和一套完整的管理经验来支撑，而大型上市物管公司布局全国市场需要新项目来进一步壮大自己，三次收购就是一次很好的优势互补。 据佳兆业美好2020年半年报数据显示：从2018年中期到2020年中期，公司营收增长速度分别约为34.01%、35.43%、32.70%，期间营业利润的复合增速约为51.41%。可见，在2019年到2020年的三次收购期间，公司依然保持着超过30%的营收增速。 从战略布局上，其聚焦于大湾区，并进一步辐射长三角、京津冀等核心城市群的佳兆业美好。拥有了将地方的优质物管企业收入囊中能进一步加速全国市场的布局。 过去两年里三次物管公司的收购，除了均以绝对控股的方式获取，且均为长三角区域的物管公司。这对于大湾区起家的佳兆业美好来讲，这无疑有助于加速布局全国的战略布局。 通过针对性的收并购及股权合作，佳兆业美好不断扩张业务版图，夯实重点区域的基础及战略布局。同时，收并购对象中的非住宅项目也有利于丰富佳兆业美好的业态，把握机会建立起覆盖高端住宅、商写、城市综合服务类的组合业态。由于非住宅业态具备更高的物业费水平、更高的收缴率、物业费提价相对容易等属性，佳兆业美好在第三方市场拓展中也更加注重对非住宅业态的拓展。 社区增值服务提升周期穿越能力，打造智慧城市服务商的新定位 与此同时，佳兆业美好的多元化的业务结构引人关注，佳兆业美好的分部业务可划分为物业管理服务、顾问服务、社区增值服务及智能计量解决方案等，其非物业管理服务业务的营收占比长期高于50%。从另一方面讲，与大多数物业管理公司有所不同，佳兆业美好并不是一家仅依赖面积收取管理费的物管公司。其多元化业态布局优势使得公司的收入来源更加多元化和稳定，盈利能力亦有了更多的保障，内部产生的协同效益正日益推动公司内生性成长潜力得到逐步释放。 特别是在增值服务业务的发展方面，佳兆业美好在该项业务发展中，业内排名靠前，具备较强竞争力。 另根据克而瑞的报告指出，2020年上半年，物业管理公司的增值服务收入同比增速中位值40.8%，远高于非业主增值服务27.3%的增速，可见，增值服务已经成为物业管理公司盈利增长驱动的引擎之一。随着佳兆业美好的社区增值服务营收占比持续提升，未来将拉动或支撑公司整体毛利率不断改善。 东方证券研报指出，从企业经营层面出发，增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期，在由大量交付带来的面积增长红利消退之后，将接棒成为企业长期发展的增长驱动力。这代表着，随着增值服务的驱动力显现和贡献提升，物业管理公司的非周期属性或会得到进一步提升，长期穿越能力亦得到加强。 三次业务并购，为佳兆业多元化业务奠定了基础，同时，对于收购的传统物管公司，在佳兆业美好的带领下也能重换新生，进行增值服务的“二次开发”。无论是优势互补，还是从版图布局来看，三次收购对于佳兆业美好的畅想未来都起着不可估量的作用。 随着近几年城市服务领域的放开，让众多物管企业争相进入这个蓝海市场，而具有大盘和综合管理经验的物业企业可以较好地将自身管理能力和经验一定程度上嫁接到城市服务中，而领先物管企业的优质服务能力有助于改善城市的公共环境、提高城市空间的运营效率，实现降本增效的良好效果，政府与物管企业可以实现双赢的局面。 有业内人士认为，国内城市服务产业虽远未成熟但发展潜力非常巨大，物管公司未来在该领域无论从业务内容还是业务深度，都存在比较大的挖掘空间，坪效和利润率是也存在一定的上升空间。因而，佳兆业美好进入到城市公共服务这一领域，或可让公司在未来发展过程中有望实现“后发先至”。 此外，在规模得到快速扩张的同时，佳兆业美好始终坚持着高质量发展之路，通过服务标准化、体系化的打造，持续提升高品质服务的基础，以科技赋能完成对服务品质的进一步打磨和升级。同时更把握着智慧社区、智慧城市等未来发展的大趋势，并以教育、医疗、交通等行业需求为核心，打造自主品牌和创新业务，提供一站式的、全产业链覆盖的智慧城市整体解决方案，佳兆业美好正力争率先成为具备持续研发能力和拥有多元化发展业态，以及拥有多个具市场竞争力产品的国内领先的智慧城市服务商。
成立于1999年的佳兆业集团（01638.HK），近日迎来了其上市十一周年庆。常言道，十年一轮回，上市迈过第十一个年头，这无疑意味着公司又站在了一个新的起点上。从当下来看，佳兆业已经与上市之初的体量不可同日而语。2009年其销售额仅为60亿，总资产为180亿，如今2020年其销售目标已经是冲刺千亿，而截至今年中期其总资产规模则已达到2924亿，足足较上市当年翻了逾16倍。 正所谓水大鱼大，作为国内房地产行业发展的重要见证者和参与者，佳兆业受益于城镇化进程带来的房地产市场的大机遇，取得了亮眼的成绩。过去十年，是国内商品房销售面积飞速增长的十年，相关数据统计显示，2010年至2019年商品房销售面积为137.6亿平方米，商品房销售金额达到98.6万亿元。跟随时代起舞，佳兆业成为行业中高质量发展的标杆，在20多年的发展之路上，其展现的也是一个行业长期主义选手的底色，尤其是当下伴随房地产行业步入存量时代，佳兆业的种种布局以及核心能力的构建已经让其成为行业竞争中不可忽视的力量。 1、久经考验的长期优秀型选手，城市更新持续打开成长空间 佳兆业的发展起源于深圳这片改革开放的热土，公司走在时代的前沿，在城市化进程快速推进的大红利下，不断加码布局城市房地产开发，并交出了一份抢眼的成绩单。 结合财报数据来看，2009年至2019年，佳兆业的营收规模从47亿元增长到480亿元，增长了超10倍；而净利润规模则从5.5亿元增长到46亿元，增长逾8倍。销售额方面，2009-2019年，年复合销售增速达到30.8%。 高成长性的背后，佳兆业搭上了区域经济快速发展的快车。 我们知道今年是深圳经济特区成立的第40周年，从一个落后的小渔村变身为一个国际知名的大都市，深圳这种大跨步发展的背后，佳兆业面临的是前所未有的时代红利，在这一过程中，佳兆业不仅赢得了发展的先机，同时在持续的区域深耕中，亦积极抢占新机遇。随着粤港澳大湾区国家区域战略的落地以及深圳建设中国特色社会主义先行示范区的全面铺开，佳兆业在未来也将长时间受益，尤其是公司在旧改领域的核心优势，为其赋予了巨大的成长空间。 截至今年中期，佳兆业旧改项目总数达167个，旧改储备项目占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，且99%都位于大湾区，其中深圳旧改占地面积占比27%，共计112个项目；广州占比36%，中山占比20%。 从区域经济发展视角来看，当下的粤港澳大湾区占了全国0.6%的面积，却贡献了全国12%的GDP，经济的快速发展以及人口的持续涌入，对于城市空间的需求迫切，然而湾区城市经过多年发展开发程度普遍较高。根据地产研究机构克而瑞的研究报告，2018年深圳和东莞的开发程度已接近50%，远远超出国际城市开发警戒线30%；珠海、佛山也已超过35%。未来城市土地资源的获取也将更多的来自于城市更新，对于素有 "旧改之王"称号的佳兆业而言，意味着巨大的机遇。 深处黄金赛道之中，佳兆业亦在长年的发展中积累了丰富的经验。相较于普通的地产开发，城市更新因为牵涉利益复杂且广泛往往有着更高的准入门槛，而佳兆业多年来在旧改领域历练丰富，积累了众多优势资源，截至今年上半年公司旧改团队近890人，专业化的操盘团队在资源协同和整合能力上极具竞争力。值得一提的是，近年来，佳兆业旧改潜力也正呈现持续加速释放的姿态，并不断推动公司业绩规模提速，迈向跨越式的增长。最新财报显示，今年上半年公司合约销售中旧改项目就贡献了三分之一。 此外，再进一步关注到土储方面，佳兆业深度布局大湾区亦成为支撑其业绩稳步增长的根基所在，截至今年上半年，公司总土地储备约2680万平方米，总货值超5800亿，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市，大湾区占比52.2%，而大湾区城市中，深圳及广州土储占比达大湾区的41.1%。充裕且优质的土储为其后续的成长性释放积蓄了强劲动能。 2、紧踏行业切换节奏，净负债率五连降彰显强劲财务管控能力 房地产行业行棋至此，不论是从宏观调控层面还是行业供需的变迁，都在倒逼房企追求更稳健的发展模式。今年三道红线融资新规的出炉，为行业发展进一步明确了方向。着实，从过去来看，唯规模是举的发展路径下，高负债、高杠杆的打法是行业常态，以至于融资新规出炉，能够真正达标的企业并不多。 就佳兆业而言，公司一直力求把负债控制在行业可接受的水平，并持续优化财务结构，过去五年公司净负债率从2015年的521%下降至2019年的144%，今年上半年进一步下降到130%。净负债率五连降的背后，体现了佳兆业在负债端的深度把控能力，公司始终在安全合理资金结构下保持有节奏的扩张速度，这不仅能够有助于其顺应行业周期做大做强，同时又能提升风险防控能力，保障企业稳健的经营发展。 截至今年6月30日，佳兆业拥有货币储备约405亿元，较去年同期增长35%，充裕的现金储备得益于公司在销售去化及回款方面不断的努力，财报显示，公司回款率由2019年末的75%上升12个百分点至2020年中期的87%。 此外，在现金短债比方面，其由2019年末的1.1倍提升至2020年中期的1.2倍，公司现金流宽裕稳健，偿债能力持续增强。债务结构得到改善的同时，佳兆业融资成本也在不断下降。截至今年中期末，佳兆业平均融资成本为8.8%。 不难看到，佳兆业持续优化资产负债表结构，改善净负债率、现金短债比、融资成本等指标，随着公司即将迈向千亿时代，这也意味着借助规模优势，公司在土储获取、融资等方面将获得更大的便利，这也将有助于进一步降低公司财务成本，提高持续经营能力。 3、多元化业务布局推动业绩释放，行业转型标杆凸显跨周期经营实力 站在改革开放的桥头堡，佳兆业与生俱来的创新基因，也让其在发展过程中走出了与传统房地产开发企业不一样的路径。 公司持续加快多元化布局，涉足商业运营、文化体育、医疗健康、互联网等多个产业，旗下拥有佳兆业健康、佳兆业美好、佳云科技、南太地产等多个上市平台，同时亦发展了其他十几项新业务。 从布局逻辑上而言，佳兆业强调对美好生活产业的布局，持续深挖城市运营产业链。凭借公司强劲的资源整合能力和运营能力，公司多元化战略布局之下构建了一个与城市共舞的大生态，其同时也成为了一家具备城市运营能力、代表消费升级的平台型企业，是城市公共服务商。 在这一路经之下，不仅进一步构筑了佳兆业在业务发展的核心竞争力，同时也具备了强劲的复制和对外输出能力。当前随着城市发展步入新阶段，地方政府更强调房企在当地能够带来的产业机会和经济社会价值，而并非单纯的"拿地-开发-卖房"的简单模式。所以这也意味着具备城市运营能力和产业优势的企业，将更容易受到亲赖，而这也是未来整个城市发展的方向所在。从这一点而言，佳兆业再度把脉了时代的趋势，在房企变革的新赛道上提前卡位了优势点位，在地产主业之外打开了新的增长引擎的同时，也进一步反哺主业，推动企业形成穿越周期的经营能力，不断在行业中加速领跑。 4、加速海外市场开拓之路，助力优势输出开启高质量发展新征程 曾有学者按照社会总产值的变化来测算我国的经济周期大概长度为5年。以此而观之，作为一家创立二十一年，上市亦有十一年的企业，佳兆业无疑又进入到了一个新的开端。公司过去在旧改领域积累的资源和优势让其在房地产存量时代有着更大的底气，不断厚积薄发，加速赶超。而在多元化战略布局下，更进一步带来了产业协同，提升了企业品牌影响力和综合竞争力。在粤港澳大湾区大发展以及中国消费和产业升级等大趋势下，佳兆业前瞻性的战略布局，展现了其综合发展的大格局，而在业务协同共进之中，佳兆业也早已经构筑了一道坚固高耸的护城墙。 值得注意的是，在新的发展开端，佳兆业也正式迈开海外扩展的步伐。公司今年首次进军香港住宅市场，相继在香港拿下多个项目，其中长沙湾弦雅项目已经正式入市，而西环东边街的旧楼改造项目已经成功转换，而这也是公司首次涉足香港旧楼改造市场，此外屯门旧楼重建项目也在加速推进之中，两个项目均有望在2022年同时上市。公司持续发挥大湾区旧改优势及区域协同效应，不仅在香港打开市场机遇，同时也将有助于进一步丰富旧改及跨区域市场经验。从财务层面来看，未来海外项目销售也将有助于对冲外汇风险，进一步夯实公司资产负债管理，推动企业长远稳健高质量发展。
9月2日，佳兆业创新科技（深圳）有限公司正式注册成立，控股股东为佳兆业新事业集团有限公司，法定代表人为佳兆业集团执行董事孙越南，注册资本20亿元。 该公司经营范围包括计算机软件、信息系统软件的开发、销售；信息系统设计、集成、运行维护；信息技术咨询。而佳兆业新事业集团有限公司成立于2020年6月19日，注册于香港。 据观点地产新媒体了解，佳兆业官网介绍显示，佳兆业以“科技+产业+金融”为核心战略模式，致力于打通从策划设计、开发建设到招商运营的全链条产业生态体系，专注于产学研合作平台搭建、产业孵化器加速器打造、产业园区招商运营服务、产业新城及特色小镇综合开发、轻资产运营、产业基金等业务模块。 其中，科技是产业升级的原动力，佳兆业紧紧把握科学技术创新源头，与知名高校、科研院所搭建产学研合作平台，与大型高科技企业共建科技产业品牌，基于智慧城市、大数据、物联网等科技题材，构建全链条孵化培育体系。 在科技孵化方面，KMAX梦佳速依托成熟的创新孵化运营经验及多元化资源优势，为人工智能、物联网、医疗健康、TMT、消费升级、大数据等六大领域创新科技型企业构建产业赋能型服务平台。在全球范围内链接大型企业、高校、金融机构等产业资源，提供融资对接、产业活动、空间运营、创业咨询等多方面的创新发展服务，形成高效落地的产业发展机会，打造产业赋能生态体系，多维度擎动产业创新，加速助力创新型项目和企业发展。
张丹 发自上海 8月26日， 以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策出席论坛并接受采访。 房地产是一个资金密集型行业，对融资政策的敏感度较高。8月20日国家画出“三条红线”对房地产融资实施审慎管理，从净负债率、扣除预收款的负债率、现金短债比三项来考核。 “过高的杠杆和负债，会给企业经营带来风险，‘三条红线’其实就是要求房地产企业的杠杆要稳，不能过度依赖金融驱动，同时将资金向其他产业倾斜，防止房地产行业的供需失衡。”刘策给出了自己的解读，这不仅仅是国家政策要求，实际上，从企业自身的发展角度来看，也应该保持合理的杠杆水平。 注重内生力，是“三条红线”传递的另一层意思。刘策认为，对高风险房企收紧融资，是希望企业能够更多的思考产品结构、运营能力、管理水平等企业内生力，进而保持顺畅的现金流和合理的利润水平。 “近年来，佳兆业一直在降负债，目前已经降了一半，成效显著。”刘策分享了佳兆业的运营管理经验，通过资产去化、控制成本、控制拿地节奏等多种方式，来保证现金流的安全。 8月27日佳兆业所披露的财报显示，上半年实现合约销售360.32亿元，同比增长3.9%，对于年初设定的千亿目标，已经完成了36%。营业收入222.97亿元，同比增长10.9%。 “佳兆业大部分货值在下半年推出，完成千亿目标问题不大。如果从全操盘口径来看的话，远高于这个数值。”对于下半年的销售目标完成，刘策充满自信。 “地产+城市更新+产业”三驾马车并行，是佳兆业为自己寻找到的特色运营模式，这也是刘策自信的源头所在。在刘策看来，三驾马车是广长远的战略，不会短期调整，之所以如此坚定地走这条路，是基于佳兆业对行业的深度认知和洞察。 他进一步解释道，之所以看重地产，是因为接下来10到15年，中国房地产行业仍处于高位平台期，对于头部企业而言，还是有很多机会的。同时随着行业集中度趋势上行，没有规模就失去了话语权。 数据显示，今年上半年佳兆业共获得23幅地块，新增权益土地储备约为2.8百万平方米，土地收购权益代价约222.08亿元。刘策透露，今年在投资方面，佳兆业会把握这次行业调整机会，逆周期多拿地，继续增加土地储备量。 “佳兆业在规模发展上会聚焦核心城市，依托规模支撑，进一步提升企业资产周转、产品、服务等内生力。”佳兆业希望通过提质增效来提升利润。 城市更新方面，佳兆业凭借20多年旧改经验的积累，已逐渐成为收入的强劲贡献源。财报显示，今年上半年，来自旧改项目的销售贡献超过了30%，目前旧改土储的货值高达是2400亿元。 “旧改项目会是公司未来的增长动力所在。”刘策分析认为，接下来，房地产从增量走向存量的趋势不可逆转，而且越往后存量越是占主导，这从目前一二线城市二手房交易比新房多就能看出一二。 在他看来，未来随着二手房交易的逐步提升，老旧小区改造和城市更新会成为市场新的机会点。 产业方面，单一产品抗风险能力相对较弱，可以依托地产的现有优势，孵化出更多的产业。刘策认为，就佳兆业而言，前瞻性地部署产业，提前布局新赛道，为其赢得了一些优势，而产业又能反哺地产，形成良性互动。
8月27日，港股上市公司佳兆业发布上半年业绩。期内公司合约销售金额360亿元（如无标明，单位下同），同比增长4%；收入同比增长11%，达223亿元人民币；毛利同比增长12%，达75亿元，毛利率33.8%；公司持有人应占核心净利润同比增长25.7%，达34.6亿元。 在8月27日下午举行的业绩会上，佳兆业董事会主席郭英成表示，佳兆业非常荣幸有粤港澳大湾区、深圳特区两个大环境支撑公司未来的可持续发展。佳兆业将一直坚持稳健、稳重、可持续发展，满足品质质量和客户服务的要求，希望在科技化信息化等方面，能够有更大的提升。 从上半年合约销售分布看，粤港澳大湾区仍是佳兆业销售的主力，销售额占比近六成。此外，作为旧改龙头企业，佳兆业的城市更新红利已经逐步体现在公司财报上。在上半年的合约销售中，佳兆业旧改项目销售额占整体销售的三分之一，成为公司销售贡献的重要来源。 目前，佳兆业储备旧改项目占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%位于大湾区。今年上半年，公司转化5个旧改项目，可售货值近270亿元。公司预计下半年仍有5个深圳的旧改项目实现供地，未来佳兆业将保持每年供应80万平方米-100万平方米旧改用地规模。 与此同时，下半年佳兆业将加快供货推货，整体可售资源约1200亿元，可售面积约660万平方米。佳兆业执行董事李海鸣在业绩会上表示，对于今年千亿的销售目标，公司不会调整，同时有足够信心去完成。 上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购、旧改等渠道适时择机补充土储，共获得23个项目，新增土储权益建筑面积超281万平方米。截至6月30日，佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值超5800亿，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市。 冲击千亿销售目标的同时，佳兆业始终将现金流安全、债务风险可控放在公司发展重要地位。截至6月30日，公司拥有货币储备约405亿元，较上年末增长9.5%，回款率约87%。正是基于以现金流平衡为目标，自2016年到2020年6月30日，公司净负债率实现五连降。
在深圳40年的惊世巨变过程中，总有一些人、一些企业冲锋在前、留名于后，默默为深圳的建设添砖加瓦，给深圳披上辉煌的外衣。1999年诞生于深圳的佳兆业，就是深圳辉煌巨变的见证者、参与者。 得益于深圳的高速发展，以及城市更新事业的推动，佳兆业乘风破浪，大踏步前进。20年间，佳兆业已从最初的地产开发商成长为一艘拥有6个上市平台、20多家集团及专业公司的大型企业航母。 “是时代成就了佳兆业。”佳兆业董事会主席郭英成说。 40年，历史长河里的沧海一粟。 在深圳的这场惊世巨变中，总有一些人、一些企业冲锋在前、留名于后，默默为深圳的建设添砖加瓦，给深圳披上辉煌的外衣。1999年诞生于深圳的佳兆业，就是深圳辉煌巨变的见证者、参与者。 相比于“旧改之王”“湾区旧改龙头”等称号，佳兆业更愿意称自己为“深圳城市建设者”“城市运营商”。土地资源稀缺的深圳，城市更新是一条必选之路。自诞生之日起，佳兆业就将方向牢牢拴在深圳的城市更新事业上。 一座座烂尾楼、一个个旧片区，原本是深圳的城市“伤疤”“疮痍”，但在佳兆业的旧城改造之下，容光焕发，甚至成为新的城市地标。 深圳是全国最先迈入城市更新常态化和制度化阶段的城市。得益于深圳的高速发展，以及城市更新事业的推动，佳兆业也乘风破浪，大踏步前进。20年间，佳兆业已从最初的地产开发商成长为一艘拥有6个上市平台、20多家集团及专业公司的大型企业航母。 “是时代成就了佳兆业。”佳兆业董事会主席郭英成说。 助力特区蝶变 从位于深圳坂田的华为总部出发，向东北方向行驶约3公里，数栋风格一致、高耸挺拔的现代商业建筑进入视野，四周工业化特色的厂房，让这些现代化风格的建筑更为夺目。这里便是佳兆业城市广场。 10多年前，这片区域原本和四周一样，到处是厂房，只是更为低矮老旧，其间甚至还有不少荒草，肆意生长。 如果不是一场金融风暴，这里是宝吉工艺品厂的所在地。1998年，它曾是全球生产仿真圣诞树的企业，生产的圣诞树销往全球六大洲，被誉为“圣诞树大王”。 “圣诞树大王”的倒下，这片土地也迫切需要一次重生。其后，佳兆业收购了项目，拉开“妙手回春”的序幕。 收购之后，佳兆业从建筑设计、项目业态等多方面对宝吉厂地块进行改造，宝吉厂区摇身一变，成为了集办公、酒店、商业和居住等于一体的全业态大型综合体，补上了原有的公共设施配套不足等短板。 诸如宝吉厂“涅槃重生”的案例，在深圳还有很多。上世纪90年代末，由于历史原因，深圳有部分旧工业区、老旧片区的改造变成了烂尾项目，犹如一道道“伤口”，切在这座城市的新肌肤上。 深圳布吉，是一条位置偏僻、交通不畅的街道。很多深圳人调侃：来布吉，是因为堵车而“来不及”。 位于布吉的龙泉别墅项目，就是因为位置偏远、人烟稀少，很快就陷入烂尾的泥沼。1999年，郭英成刚创办佳兆业，就将该项目作为佳兆业的“开山第一炮”，接手改造。 在那个争抢城市中心地段资源的时代，佳兆业反其道而行之，一开始并不为人看好，甚至还有嘲讽之声。 接手龙泉别墅项目后，佳兆业力邀香港城投公司担纲设计，为项目重新规划了开放式主题公园、大型商业、社区和周边配套等，并更命名为“桂芳园”，取“桂馥芬芳、美好家园”之意。 一年后，桂芳园一期入市。不出所料，市场反应热烈，大受欢迎。此后，佳兆业一鼓作气开发了八期，桂芳园由此成为布吉第一个大型社区。 桂芳园改造的成功，不仅让布吉旧貌换新颜，进入深圳宜居片区的队列，也让佳兆业一战成名。 城市更新先锋 尝到甜头之后，佳兆业更是坚定了走城市更新的主航道。 2003年，佳兆业击败中信深圳等知名公司，拿下了“子悦台”项目——深圳的标志性烂尾楼项目，也创下了广东省当年拍卖标的中最大的烂尾楼项目纪录。 熟悉深圳的人都知道，子悦台项目原名深圳民航大厦，占地逾1万平方米，总建筑面积8.8万平方米，原计划1999年竣工并投入使用，其后因为资金问题项目全面停工而烂尾。 在佳兆业的筹划之下，克服原先项目结构设计缺陷、项目成本高昂、公共形象欠佳等因素，一举让这个著名烂尾楼涅槃重生，现在，该项目命名为深圳佳兆业中心，成为佳兆业首个住宅兼商业综合开发项目。 子悦台的涅槃颇具意义。通过改造子悦台项目，使其以崭新的形象呈现在深圳人面前，佳兆业再次证明自己在城市更新领域的实力。 对深圳城市建设而言，重生后的子悦台彻底改变了原有地块的形象，提高了周边区域的吸引力。由此，佳兆业也形成了“以旧改项目补充土地储备”的特色模式，将城市更新作为自身的重要战略性业务进军全国市场，成为城市更新的先行者。 对于城市更新这一方向的选择，早期佳兆业内部也有反对的声音。佳兆业相关负责人表示，主要因为城市更新项目开发周期长、资金需求量大，既考验企业的耐力，也考验企业的运营能力。而郭英成一旦做出决定，就绝不动摇，毅然向前。 后来，郭英成在2009年年报中提到了这份坚持：“2004年，我们预见随着珠三角迅猛发展，受制土地资源的稀缺性，珠三角必然会学习香港经验，通过旧城改造来实现城市再造及增加土地供应。” 时间是最好的证明。2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出城市更新概念，确立了“政府引导，市场运作”的城市更新机制，并且将旧住宅区、旧商业区、旧工业区、城中村和旧屋村全纳入改造范围，旨在突破土地瓶颈，提高土地利用率。 而在此时，佳兆业早已将大量旧改项目收入囊中。据公司2009年年报，截至当年末，佳兆业在珠三角范围内已订有合约安排的旧改项目占地约420万平方米。 同年，佳兆业在港股上市，融资额超过30亿港元，获得市场的认可。时代机遇叠加资本支持，佳兆业按下了发展的“加速键”。 截至2019年末，佳兆业的业务已拓展至全国47个城市。地产业务年合约销售额从60亿元增长到881亿元；土地储备从1260万平方米扩充至2680万平方米；资产总额从180亿元增长到逾2700亿元。在佳兆业拥有的近2700万平方米土地储备中，深圳占比近33%。 截至目前，佳兆业共计拥有城市更新项目147个，占地面积近4000万平方米，对应货值约2.5万亿元。 更为重要的是，凭借多年沉淀与积累，佳兆业的城市更新业务已形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式。同时，佳兆业旗下拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。 把握“双区”机遇 一年前，深圳又一次站在时代的路口，迎来了建设中国特色社会主义先行示范区的全新历史使命。 “我们运气真的不错。”2019年8月末的半年报业绩会上，郭英成在谈到佳兆业面临的发展机遇时，主动接过话题笑着说。这里的“运气”与佳兆业的多元化业务布局有关。 翻开佳兆业现在的业务版图，综合开发、城市更新、健康医疗、文化体育、物业管理、科技产业、深足俱乐部等20多个领域，多点开花；佳兆业集团控股、佳兆业美好、佳兆业健康在港股上市，佳云科技、双林生物携手A股上市，南太地产选择登陆美股，6个上市平台各放异彩。 在郭英成看来，多元化布局能让佳兆业匹配深圳建设中国特色社会主义先行示范区的需求，也将让佳兆业在“双区”建设过程中获得前所未有的机遇。 如果说，多元化布局是佳兆业对“第二增长曲线”的探索，那么，转型“城市综合运营商”则是基于对城市建设趋势的判断。 目前，多数城市更新项目已经不仅仅是对建筑物等硬件设施及外观进行改造升级，而是要延伸到对城市空间进行相关的配套和运营。在此背景下，更需要企业立足于不同城市的发展阶段及公众需求，提升对城市更新项目的综合运营能力。 “城市更新的本质是要给城市重新赋予生命力，让城市源源不断地吸引人口和资本。这背后的重要动力则是产业的发展与创新。”佳兆业集团副总裁刘策表示，佳兆业的多元化将和公司的城市更新业务有机协同，不断满足城市居民的美好生活消费需求。 如今，佳兆业的地产、城市更新、产业“三驾马车”驱动架构已经成型。刘策告诉记者，地产的核心是规模和品牌，城市更新和城市运营则不断提升公司的价值，而产业的持续投入，最终会让佳兆业成为一家赢得公众尊重的企业。 深圳特区建立40年来，城区功能快速迭代，受限于土地资源紧张，城市建设需求无法充分满足，城市更新的紧迫性和计划性明显高于其他城市。得益于此，佳兆业从旧改起步，在城市更新的快车道上一路飞驰，逐渐成长为具有示范意义的城市综合运营服务商。 见证巨变，铸就辉煌，佳兆业在深圳的辉煌巨变中也实现了自己的蝶变。“敢闯敢拼”的深圳精神，给予了佳兆业成长的基因；“先行示范”的深圳探索，也将给予佳兆业更大的机遇，为深圳的再次前行添砖铺路。
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