8月12日讯 据浙江广电总台《1818新闻眼》近日报道,今年7月8号,杭州的黄女士接收了新房,但交房后发生的事,让黄女士觉得很“丧”。首先她觉得精装修太差,再后来,开发商竟然擅自把新房里五扇门拆下来,扛走了。 “我这套房子属于精装修交付,但交付的过程当中,出现很多很多问题,不得不拆!拆了重新自己装。”黄女士告诉记者。 黄女士的房子在杭州西湖区转塘街道的禹洲滨之澜苑社区,整套房子是精装修,目前黄女士却重新找了装修公司把精装修全部拆掉了,现场一片狼藉,“砸了价值40万的精装修,就是为了一口气”,但谁知更让她生气的是,前几天过来看房时,竟然发现房子的门不翼而飞。 “7月8号收的房,然后8月2号我过来的时候,发现我房子里面5扇门没了,然后我去物业那边调取监控,监控显示是开发商的人进了我的家,强行拆了我的门,运走了。” 对于开发商怎么会有你房子的钥匙的疑问,黄女士告诉记者,开发商并没有房子的钥匙,但因为收房之后,大门密码还是原来的密码,没有改过。 滨之澜苑社区房屋维保中心的小张负责跟黄女士对接。他说门是按照黄女士的要求拆除的。“第一次业主说,要把家里的装修全部拆掉,想让我们帮忙,当时我也在协商犹豫这个事情;,后面又跟我们说,让帮助扔垃圾,当时也答应了,而且让垃圾公司来运了。””小张说。 小张补充,业主开始确实说过连门都拆掉,但黄女士并不认同,“我说,7月8号我收房后,你们就不要维修了,这个房子我收了之后,我自己会去处理的,你主要帮我清除过道的垃圾就可以了。” 因为没有书面协议,现在双方各执一词,当初是如何约定的,已经很难求证。 黄女士现场提出了自己的诉求:“第一拆的五扇门,这都是有报价单的,照精装修上面报价单的价格是多少,就赔偿给我多少;第二损坏的防水槽和地砖,是什么价格就照常赔偿我好了,我没有过分的要求。” 小张的领导,禹州地产滨之澜苑社区房屋维保中心一位负责人告诉记者,之前我们跟业主交流的时候,业主要求赔偿她五万元。但当记者问及精装修报价单上门的价格是多少,该负责人以商业机密,不方便透露为由没有回应。 据了解,精装修报价单上每扇门报价5000元,五扇门一共2万5千元,对于防水槽和地砖,业主索赔3万左右。 房屋维保中心朱经理表示,这件事他们希望跟黄女士私下协商解决。“具体的处理方案,我们会跟业主这边协商沟通。”
居住小区内开短租公寓或城市民宿,将第一次有管理规范。刚刚,北京市住建委、市公安局、市网信办三部门联合发布《关于规范管理短租住房的通知(征求意见稿)》,面向社会公开征求意见。征求意见稿拟明确,小区业主将住宅对外短租经营的,应符合本小区管理规约或业主大会决定;无管理规约或业主大会决定的,应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。 住宅短租至少得本楼栋业主同意 纳入规范管理的短租住房指什么?征求意见稿以释义方式明确,短租住房是指利用本市国有土地上的居住小区内的住房,按日或者小时收费,提供住宿休息服务的经营场所。 也就是说,这里所指的短租住房限定为人们通常所说的有物业管理的居住小区,乡村民宿和城市四合院并不包含此范围内。 征求意见稿拟规定,住宅小区的房屋用作短租经营的,除了房屋得符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件并依法办理出租登记之外,还得符合本小区管理规约或业主大会决定,没有管理规约或业主大会决定的,应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。 另外,若房屋属于出租房的情况,还得取得出租住房业主的书面同意。 “居住小区住宅从规划属性来讲是用于居住生活,如果要用于短租经营,依据《物权法》和《民法典》的相关规定,除遵守法律、法规外,还应当经有利害关系的业主同意。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波解释,这里提到的有利害关系的业主,是指本栋建筑物内的其他业主,“这也是为何文件中提出应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。” 图与屋不符 不得在互联网平台发布 规范管理下,互联网平台成为信息“把关人”,被赋予了核验责任。征求意见稿提出,发布短租住房信息的互联网平台,应当履行四项责任:核验短租住房经营者提交的材料;登记房屋详细地址,并实地查看房屋状况;登记并实名认证经营者身份,逐一登记订单签订人和实际入住人员的身份信息和有效联系方式;按照公安、住建部门要求及时报送入住人员、房屋等信息。 其中,短租住房经营者提交的材料,应包括业主身份证明、房屋权属证明、经营者身份证明、治安责任保证书、所在小区管理规约或业主大会决定、本栋楼内其他业主书面同意的材料等。 对于核验材料未通过的、房屋位置或面积与权属证书记载不符的、图片或配套设施与实际不符的,以及使用旅馆业法规所规定名称的情况,互联网平台不得为该房屋提供信息发布。 需要注意的是,互联网平台不得泄露、篡改、毁损其收集的用户个人信息;未经被收集者同意,不得非法向他人提供个人信息。 住宿者身份要当面核对 “下单即可入住,无需房主确认”的安全隐患,在规范出台后也有望规避。 征求意见稿拟规定,短租住房经营者应在住宿者入住前,当面核对住宿者身份证件信息,并即时通过规定的信息系统申报登记承租人姓名、身份证件号码、居住时间等。住宿者不得利用短租住房从事违法犯罪活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。 此外,物业服务企业或房屋管理单位发现居住小区内存在违规短租住房的,应对违法违规行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告有关行政部门及属地街道、社区。 北京日报客户端记者了解到,公开征求意见时间将持续到8月18日下午5点前。 有意见的市民,可以传真或电子邮件方式提出想法。
【编者按】2020年8月26日,中国上海虹桥,由中国房地产业协会指导、主办的“2020(第三届)年度论坛”即将举行,主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下,中国房地产业能否继续“乘风破浪”?重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前,我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是,2019年论坛嘉宾、龙湖智慧服务集团总经理曾益明。对话时间2019年8月。 以下是与曾益明的对话(精选版) 关于物业行业的最大痛点,龙湖智慧服务集团总经理曾益明表示,在保证品质服务的基础上、保证为业主创造美好生活的基础上,物业企业如何实现盈利,获得可持续的发展是最大的痛点。因为人力成本在持续不断上涨,但物业费是几乎不变的,物业企业想要盈利变得越来越困难,还有待建立质价相符的市场化运作机制。 而对于目前最为看好的新赛道,曾益明还是将目标投向了物业,他认为,物业服务行业正在朝着专业化、规模化、智能化以及多元化方向发展,有非常大的想象空间。社区作为人们居住生活的核心空间,我们能够通过更有温度的服务,与业主建立起具有黏性的关系,挖掘到业主更多潜在的服务需求,为业主提供更加有需要、有意义、有价值的服务内容。在让业主享受到高品质服务的同时,也为企业带来更多的发展空间和可能性。
编者按 “伟大出自平凡,英雄来自人民。”在中国物业管理协会指导下,由与中物研协联合主办的《物业英雄》第二季于5月18日启动,深入一线挖掘平凡物业人的不凡故事。本期物业英雄:龙湖智慧服务重庆龙湖好城时光管家冉希。 总顾问 | 沈建忠 出品人 | 周 忻 总监制 | 贺寅宇 王鹏 策划 | 陈海保 杨熙 统筹 | 王丽娅 潘宇凌 沙文蓉 撰文 | 陈桃 影像 | 官华 编辑 | 徐迪 “哪个打来的电话哦?”尚在被窝里熟睡的冉希被一阵阵电话铃声惊醒,揉了揉惺忪的眼睛,半眯着眼,伸手探向放在床头柜上的手机,下意识看了看时间:凌晨5点。 电话那头传来急迫的声音:“冉希,你负责的2栋有个高度疑似病例,现在社区工作人员和警察马上过来封楼隔离了,赶紧过来!” 刹那间,原本满脸睡意的她,措不及防的被惊了一下,立刻精神起来,只简单的回答了几个字,“好的,马上来。” 冉希用最快的速度起床、梳洗、换衣服,跟家人交代了几句,便匆匆赶往龙湖好城时光。 2月4日,一个平凡的清晨,正在休假中的冉希再次回到工作岗位,开启了不平凡的一天。 如今,回想起4个月前发生的事情,冉希仍然记忆犹新,那是她第一次离新冠病毒如此近,但作为一名物业管家,不容她有半丝害怕情绪。 挺进隔离区 35岁的冉希,在龙湖物业工作有6年时间,是龙湖好城时光的一名管家,服务于三栋楼共约700户业主。6年时间,冉希在物业工作中虽遇到各种大大小小的事件,但是对于因疫情影响,整栋楼被隔离还是头一回。 那天,天刚蒙蒙亮,她站在龙湖好城时光2栋入户大厅的门外,映着微弱的灯光,看着穿着防护服的工作者正忙着四处喷洒消毒水,看着警察拉起了警戒线维持现场秩序,看着社区工作人员与同事在沟通,看着业主们投来恐慌的眼神。 没有提前透露丝毫消息,一大清早突然封楼,让2栋110多户业主 “炸开了锅”,业主群内弹出一连串疑问和质疑之声。 “怎么都不提前说一声就封楼?” “我们要遭隔离好久?哪个时候可以出去?” “我屋头没得菜了,嫩个多天吃啥子耶?” “物业不作为,让业主感染了新冠。” “是哪一家遭了?想隐瞒嗦?都不说。” …… 冉希意识到,她必须保持清醒的头脑,打起万分精神,因为需要解决的问题太多太多。她告诉自己,作为一名管家不就是为业主提供服务吗?解决他们的难题,满足他们的合理需求。这都是她接下来一段时间的工作重点。 这一天,从凌晨5点40分开始,冉希的电话几乎没有消停,她负责的业主微信群几乎是刷屏式的“轰炸”。 在不间断地回复了多达5421条信息,接听了数百通电话后,她的声音已经嘶哑了,却依然坚持用语音来回答业主的问题,“我觉得语音沟通才能让本来就恐慌的业主得到情绪上的缓解,这样的交流更有温度。” 冉希和她的同事们也遭受到来自业主们的质疑,控诉物业防疫工作不到位。那时候,委屈与无奈的情绪瞬间爆发,冉希伤心的大哭了一场。 但是,让冉希感到暖心的是,通过无数次的沟通互动,部分业主也感受到她的诚恳,理解到她的难处,甚至成为群里的小助手,主动帮忙答疑。 之后,当那名疑似病例确诊后,冉希便又开始忙着配合警察筛查密切接触者,调取电梯内监控视频,比对样貌,确认业主身份。 “有时候会遇到拿捏不准的业主,便会私下发视频截图给那家业主确认,一切沟通都变得小心翼翼,生怕他们过于担心。”冉希回忆说,“其实,当截图发过去的时候,他们多少都会猜到是什么事儿。” 冉希总是会第一时间安抚他们的情绪,缓解他们的思想压力。 “那天,我一直忙到凌晨2~3点。” 那28天,手机成为了冉希与隔离业主唯一的沟通桥梁,工作与生活的时间变得模糊,甚至每天与业主沟通到深夜,“除了记录业主采购物资需求外,就是倾听他们的诉苦、牢骚,并纾解他们的情绪。” 万能代购侠 “那段时间,我更像是一名‘跑腿代购’。”封楼期间,冉希的工作变得复杂而零碎。 由于龙湖好城时光2栋出现确诊病例,按照防疫要求,整栋楼将隔离14+14天,业主和无关人员不能随意进出。 近1个月时间,100多户业主的生活物资采购任务便落在了冉希和她的同事身上。小区大门外仅有的三家超市成为冉希每天打卡地,每天早晨7点半准时出现,为隔离楼栋的业主们挑选采购新鲜食材,有时候将采购范围扩大至方圆2公里外的陈家桥。 她回忆称,“刚封楼的前几日,业主的需求量呈现集中式爆发,业主们的个性化需求逐渐多了起来。” 矿泉水、蔬菜、大米、面粉、水果、猪肉、鱼、零食、卷纸、药品、母婴用品,甚至是玫瑰花……冉希对业主的需求有求必应,并将每一户业主的采买清单一一记录在小本子上,确保不漏掉任何一样物品。 每天早上,“哗啦哗啦哗啦”购物车与地面摩擦的声音总是会不时出现在小区内,似乎已经成为了一种常态。 她推着装有上百斤生活物质的购物车,从超市一路走到2栋大厅外,娇小的身子与笨重的物资,视觉上看着并不相称。在重庆最冷的季节,她全身浸满了汗水,双手被塑料袋硬生生的勒出了一条条红印子。 “有一天,2栋一名阿姨家里降压药用完了,委托我帮忙购买,为了买到指定品牌的降压药,我们跑遍了周边所有的药店。”她笑称,当时把每一家药店老板的微信都添加了好友,因为很多业主提出了口罩、酒精的需求。这些“防疫物资”在市场上是极度稀缺的。 当然,在2栋隔离期间,冉希也遇到了许多非常之事。 某天,一中年男业主走到底楼大厅,隔着封闭着的玻璃大门与冉希对峙。他需要一包香烟,一直站在门口等着管家,坚决不回家。 “那时候,街上的香烟店关门闭户,根本买不到,无奈之举我只好找男同事收集一根根香烟,凑齐一包,这才解决。”冉希无奈的笑道,“之后的一段时间,我们三天两头帮他凑香烟已经习以为常。” 其实,冉希也能够理解隔离业主的心情,“很多业主在隔离期间会选择找管家帮忙,只是想找人说说话,发泄一下憋闷之感。” 在她看来,“龙民”喜欢将管家当作万能的“机器猫”,有一种很强的依赖感。 “因为封楼,有些业主回不了家,让我们帮忙遛狗、喂猫,还有些业主要求帮忙采买一整头猪。”一桩桩事情,折射出业主对龙湖物管的信任,她说,“他们知道龙湖资源渠道丰富,一定可以解决。” 2月14日,隔离尚未结束,冉希又接到一个业主的需求——代购一束玫瑰花。这让她觉得很温暖,隔离期间也不忘过一个浪漫的情人节。通过龙湖内部资源渠道,她再一次帮业主实现了愿望。 6年的管家生活,冉希始终保持着十分热情,正如她对物业工作的理解:物业是一个可以帮助别人的行业,就像龙湖物业一直秉承的服务理念——善待你一生。为业主提供帮助,让每一个人在生活中充满幸福感。 以下是与冉希对话内容节选 :当时得知负责的楼栋出现了新冠确诊病例,你当时害怕吗? 冉希:没时间害怕,要做的事太多了。而且,这是我的本职工作,即便是有害怕的情绪也不能透露出来,这样才能更好地安抚业主,成为他们的定心丸。 :疫情期间,遇到最难过的一件事是什么? 冉希:那时候,我们每个同事都不容易,基本没有空闲时间,偶尔会遇到不理解我们的业主。有一天,由于白天临时增加了许多工作,部分业主的送菜时间安排到了晚上。因为送菜时间太晚,一个业主把我骂哭了。 :在有确诊病例的社区出入,并且频繁接触,你的家人会担心你吗? 冉希:物业在防疫工作上十分严格,测体温、戴口罩、定时环境消毒等,而且我每天回到家都会洗头洗澡,然后再与家人说话。家人主要担心我工作太累。有一次,一家人正在吃饭,我几乎不间断接听着业主打来的电话,父亲也按耐不住跟我说:“暂时关机1个小时,吃完饭再说。”我知道,他担心我的身体抗不住工作压力,为了让我多吃一口饭,用这种方式来关心我。 :疫情期间,你负责隔离楼栋业主的服务工作,给你的生活带来了哪些影响? 冉希:有一天,我家被邻居举报,说我工作的地方有确诊病例,我是密切接触者。社区工作人员便把我家贴上了封条,要求全家居家隔离。后来,公司领导出面与社区沟通协调才解除误会。 :与110户隔离业主“密切接触”28天,业主认可你的工作吗? 冉希:当楼栋解封后,不少业主才知道药品、防疫物资,以及特殊的生活用品是那么的难买,都很感谢我们。另外,我收到了一封业主亲笔书写的感谢信,以及几十箱牛奶等物资,还有一位阿姨每周都会送来亲手制作的包子。我们在“密切接触”的28天后建立了一种“战友情”。
《民法典》当中规定的典型合同,实际上新增加的就是这两个(物业服务合同、保理合同)。如果说保理合同是适应金融类的发展,必须要增加为典型合同,那物业服务合同是适应现代社会中物业服务需求加进来的合同。如果保理合同是商事合同,那物业服务合同就是民事合同。保理合同解决的是营商环境,物业服务合同解决的是民生环境。下面我们分别来看一下:一、物业服务合同物业服务是随着我们城市化的发展,居民小区的公共服务需要而产生的。物业服务合同它是在委托合同这一章后,它从合同标的上来讲,跟委托合同的标的是类似的,都属于提供劳务类的。《民法典(草案)》当中曾经规定,物业合同没有规定的,参照适用委托合同的规定。曾经有这条规定,但是后来没有了,它还是有很大的差别,但是从提供劳务服务的标的上来讲,它们是属于同一类服务合同。物业服务合同跟其他提供劳务类的合同区别在哪?物业服务提供的劳务具有多样性、复杂性和多元性。物业服务的服务提供太多了,既包括建筑物及其附属设施的维护和维修,又包括环境卫生的维护和管理,还包括生活秩序等等一些维护和管理,它的服务是非常广阔的。在整个小区内,小区的一些事务的管理基本上是由物业服务公司的人来负责管理。物业服务合同中有以下几个问题需要重视:第一,物业服务合同的连续性。建筑物建成以后,就要有物业,这时候的建筑物可能还没有卖出去,业主还没有进来,谁来负责物业?可能开发商就需要订立物业服务合同,他可能自己成立物业公司来管理,也可能他聘请物业公司来管理,它有一个物业服务合同,在法律上把它称之为“前期物业服务合同”。本来的物业服务合同应该是与业主委员会签订,由他们来跟选聘的物业服务人订立物业服务合同。前期的物业服务合同不是与业主签订,对业主有没有效力?业主应不应当遵守?这是现实当中会存在的问题。这次的《民法典》对这方面做了明确的规定,前期的物业服务合同和业主委员会选聘签订的物业服务合同,对业主同样具有法律约束力,同样具有效力的,同样是需要遵守的。前期服务合同的效力什么时候能终止?必须是业主委员会与他选聘的物业服务人,订立的物业服务合同生效之日起才能终止。第二,物业服务合同之间的连续性。因为业主有权决定是不是聘用这个物业服务人,如果我决定解聘了,不跟你签订物业服务合同了,我另找物业服务公司来签订物业服务合同,或者由我自己来管理。那是不是新的合同一成立,或者一生效,前面合同的效力就终止了?当然是终止的,但是在物业服务上是有连续的。你在与物业服务人的交接之间,在办理交接手续期间,原来的物业人不能停止物业服务,仍然是需要提供服务的,直到有新的物业服务人接手了,你才能不用了。在此期间你提供服务,仍然可以收物业费,但是如果你在交接期间,违反了交接的义务,那你就无权收取物业费。第三,从合同的订立,合同的解除等,这些方面物业服务合同也有它的特殊性。物业服务合同的订立和解除,从业主一方来讲,它是业主共决事项,由业主共同决定选聘或者解聘物业服务。关于选聘或者解聘物业服务人的共决事项,业主的人数要求是在小区建筑物区分所有权里规定的是三分之二。建筑物区分所有权里规定的业主共决事项有三个标准:一是三分之二;二是四分之三;三是过半数,这个事项是属于要过三分之二的。你决定解聘,必须要提前60日通知物业服务人,业主决定解聘的解除合同是任意解除的,只要业主共决,没有其他事由。为什么解除它?他干的不好吗?我管他干的好不好,我就是不用他,这是可以的。它只要求程序上共同决定,需要提前60日通知。但是没有正当理由,或者解除的原因不该物业服务人的事,不可归责于物业服务人,你应该负责赔偿。这是物业服务期满以后,物业服务人应该得到的收益。物业服务人是不是非要给你服务?在物业服务期限届满以后,也可以不同意,这种情况下也可以,但是需要提前90日通知,除了当事人另有约定的以外,其他的都需要提前90天通知。如果物业服务合同期限届满,也没说解聘,也没说续聘,但是物业服务公司继续提供物业服务。这时候的物业服务合同就成为了一个不定期合同,凡是不定期合同,当事人都可以有任意解除权的。什么时候都可以解除,随时可以要求。这是物业服务合同在订立履行上的一些特殊性。第四,物业服务人的义务,当然是按照物业服务合同提供服务。《民法典》中明确规定了,物业服务合同是应当采取书面形式。但是《民法典》中有一条规定,物业服务人公开承诺的服务,有利于业主的,也视为合同的内容。这是口头的,它也可以构成物业服务合同的内容。物业服务人的主要义务是亲自服务,因为物业服务合同是属于提供劳务类的合同。业主之所以跟物业人签订物业服务合同,是基于对物业服务人的信用才订立合同的,物业服务人有这个能力,有这个条件,类似于这样的合同当事人都必须是亲自服务的。比如,承揽合同中的承揽人必须要亲自完成工作;委托合同中的受托人需要亲自处理委托事务;保管合同中的保管人要亲自保管,不能随意交给别人。《民法典》明确规定了,物业服务人可以将一些专项服务委托给专业公司。比如,把哪些卫生的维护交给专业的服务公司,这是可以的;把一些绿化事项交给专业的绿化公司,这是可以的,这是属于第三人替代履行。《民法典》当中明确规定了,它不得将全部的物业服务委托给他人、转托给他人,或者转包给他人,也不得将物业服务的各项事务分别分解以后,委托给他人负责。物业服务公司不能当二传手,这是不行的,这是违背了合同的性质。物业服务合同的服务都有哪些?这是物业服务合同中的重点问题。一是建筑物及其附属设施的维护;二是环境卫生,卫生的清扫、环境的美化;三是小区内的秩序管理,包括生活秩序、安全秩序。为了履行这些服务,《民法典》里特别强调了物业服务人,要按照政府的规定,实施一些管理措施,这次疫情防控当中出现的一些实务问题。我想进小区,物业服务人他不让我进,他可以吗?以前是不行的,但是这是政府的决定,根据政府的决定和安排,采取一些必要的管理措施,这既是他的义务,又是他的权利。再是制止不法行为,发生一些违法治安等一些不法行为的时候,应该予以制止,向有关部门报告,协助有关部门处理,这都是物业服务人的义务。这次《民法典》中关于高空抛物责任的规定,高空抛物那条规定的一个很重要的变化是,物业服务人的安全保障义务,规定了物业服务人要采取必要的措施,避免发生损害。因为如果物业服务人没有采取必要的措施造成损害的时候,物业服务人要承担违反安全保障义务的责任,这是物业服务人的义务。物业服务人都要采取哪些措施?那需要具体情况具体分析。比如,安装摄像头,这是必要的措施。有一些建筑物会造成高空坠落,有没有必要采取防护网?这也是必要的措施,就看你需不需要。像寒冷地区会结冰凌的,恐怕真得在屋檐下采取这样的措施了,赋予了它安全保障的义务。物业服务人在履行服务业务中,应当遵循业主委员会的一些共同决定事项。比如,关于维护资金的使用。因为业主委员会在紧急情况下,可以申请维修资金,这是《民法典》里规定的。在这种情况下,他也应该按照业主委员会的决定,使用维修资金进行维修。物业服务人还有一项义务是公示义务或者报告义务,物业服务人要把物业服务的项目、物业服务的标准、物业服务的具体负责人等等,需要把有关事项公示出来。对于法律规定,公开的事项要公开,对有关业主利益的事项,不仅要公开,还要向业主委员会报告。比如,公共用房的收益问题。小区里的外墙、广告的收益是谁的?这属于业主共有的。收益是什么情况?怎么分配?物业服务人是需要报告的,是需要公示的。再比如,维修资金。维修资金是谁的?是业主的,用于维护业主的物业服务。维修资金的使用人是谁?当然是物业服务人。因此物业服务人必须对这些进行公示,进行报告。物业服务人如果不履行这个义务,给业主造成损害,当然要承担赔偿责任了。甚至是任意的不提供服务,那当然是不行的。第五,业主的义务。物业服务合同的另外一方是业主,业主有什么义务?《民法典》中在物业服务合同里规定了业主的一些义务,有些业主的义务,在建筑物区分所有权里也提到过。比如,业主的报告义务。你的房屋要维修、装修,你需要报告给物业,让物业知道这件事,而且你需要遵循物业告知的注意事项。业主转让你的房屋,或者在你的住房上设定居住权,或者改变房屋用途,也都应该告知物业,这些是告知义务。另外,要遵守物业管理的一些规则。比如,怎么维护小区的卫生?怎么维护小区的绿化?肯定是有一些要求,物业的要求你也应该遵守。《民法典》中建筑物区分所有权对业主一些义务的规定,许多也是在物业服务合同当中应该履行的事项。业主的一个很重要的义务就是交物业费,只要你聘请了物业服务,业主都应该交物业费的。甚至有的物业公司代收一些费用,如水电费,但是那不是交物业费的问题。人家提供物业服务,你就需要交物业费,除非你自己管理,那你就可以不用交付物业费。《民法典》在物业服务合同中规定,业主不能以没有接受物业服务,或者不需要接受物业服务为由来拒交物业费。因为现实生活中存在这种情况,我在某小区有一套房屋,我根本就没有过去,也没有在里面住过。你现在让我交物业费,我没有接受你的服务,我也不用你,这种情况不交物业费行不行?《民法典》当中明确规定了,你不能以这种理由拒绝交物业费。业主不交付物业费的,物业服务人经合理催告,业主仍然不交付的,可以向人民法院提起诉讼或者申请仲裁机构仲裁。我以前讲诉讼时效讲到过,我认为请求交付物业费的权利,不应当受诉讼时效的限制,这是我的个人看法。因为物业费不是个别人的债权问题,物业费是涉及到整个的物业服务,涉及到其他人的公共利益。大家都不交物业费,物业管理还用搞吗?拖了三年没人交,费用由谁来负担?物业由谁来管理?这是需要考虑的,我觉得不应该适用诉讼时效的。这次《民法典》针对了现实当中物业服务人所采取的一些不法的催收手段,明确规定了物业服务人不得以断电、断水、断气等这样的一些措施来催收、催交物业费。现实生活中这种情况有很多,你不交物业费,我就给你断电、断水、断气,这不可以。如果他采取了这些手段怎么办?采取了这些手段我认为它是可以构成侵权的。这种情况下,你给我断电、断水一个月,这期间给我造成的损失,就当抵了我的物业费,这样可不可以?这是不可以的,因为这是两件事。业主一方有一些权利的行使,不是个人的事情,需要业主委员会来行使。比如,物业服务人的解聘和续聘,这些都不是个人的事情。对业主委员会做出的有关物业服务的决定,业主应当予以接受,不能违反。二、保理合同这次《民法典》将保理合同规定为典型合同,在《民法典》的立法过程中,对于保理合同是不是作为典型合同的问题,大家是有争议的。一开始征求意见稿里没有保理合同,但是有个商业特许经营,后来加上了保理合同,有不同的意见。有的认为,保理合同本身是债权转让就可以解决的,不具有典型性。但最后我们还是增加了保理合同,把“商业特许经营”去掉了,增加了保理合同,主要是保理协会与最高人民法院坚持。保理行业这些年的发展,在实务中出现了很多的问题,所以这次《民法典》中增加了保理合同。实际上,保理合同属于经营服务类,从体例上讲,它是放在融资租赁合同的后面。从保理合同来讲,一方是债权人转让债权,另一方是提供保理服务。债权转让中的债权只限于金融债务(货币),应收账款债权。债权人转让的应收账款,可以是现有的,也可以是将来的,它不限于已经发生的和将来发生的。从保理这方面来讲,它提供的保理服务是资金融通,资金融通实际上就是债权转让的价款。再是应收账款的催收或者管理,应收账款的担保付款。保理合同当中必须要有两项以上的保理服务内容,融通资金、应收账款的催收、应收账款的管理、应收账款的担保付款,这四项要有两项以上才构成保理合同。为什么当事人的权利义务里有追索权或没有追索?如果当事人约定有追索权的,保理人可以干什么?如果没有追索权的可以干什么?有追索权的保理,是指保理人担保取得应收账款,债权人可以按照约定回购应收账款。有追索权的保理人,可以要求债权人把本息还给你,或者你可以直接向债务人主张应收账款。有追索权的,把应收账款给保理人,你不能全部留下,你还是需要给债权人,你需要扣除本息和其他费用,剩下的你还需要给债权人。如果没有追索权,应收账款的债权就是你的,你将来只能向应收账款的债务人主张权利,让债务人把钱还给你,把应收账款都给保理人。保理合同中还有一个问题,保理合同是涉及到第三人,即为应收账款的债务人。应收账款债权人和债务人之间的合同关系和交易关系,就是发生应收账款的基础交易关系,因为这涉及到债权转让。债权转让以后,受让人就成为债权人了,债权人就向债务人主张权利。因此,应收账款的债务人在保理合同中是利害关系人,涉及到他将来向谁清偿的问题。债权转让有两种情况,一种情况是转让人和受让人之间签订转让合同,债务人没有参与。这种情况是需要通知,通知以后才能对债务人发生效力。另一种情况,转让合同本身是跟债务人一起订立的,他是知道的,这当然不存在通知的问题。因为他本身就参与了签订合同,他知道这件事情。《民法典》中对保理合同的两种情况作了规定:第一种情况是债务人参与订立了保理合同。这种情况下,如果你虚构了交易,虚构了应收账款,那该转让协议对债务人仍然是有效力的。应收账款债权人与债务人虚构应收账款作为转让标的,与保理人订立保理合同的,应收账款债务人不得以应收账款不存在为由对抗保理人。实际上道理很简单,这就相当于诈骗,你仍然要承担付款责任。但是有一个例外,保理人知道的例外,保理人知道这是假的,你还接受,这当然不能认可。第二种情况是债权人让约通知,通知以后才对债务人发生效力,债务人才向受让人清偿。谁通知?我们以前讲债权转让,当然债权人需要通知,受让人可不可以通知?受让人也可以通知。这次的保理合同中就规定了这一条,保理人通知的时候应该怎么办?保理人通知的时候需要标明保理人的身份,并附上保理合同。这种情况下,才能对应收账款的债务人发生效力,以后债务人就不能向债权人清偿了。保理合同的标的是应收账款的债权,而且它不限于现有的,还包括将来可以发生的,将来发生的是债权人和债务人的基础交易。如果改变了基础交易关系呢?我原来约定给你供货,每个月供100件货物,价款100万元。现在我给你供40件货物,债权就减少了,怎么能保证这点不变?保理合同第七百六十五条规定,债务人接到应收账款转让通知以后,没有正当理由不能变更基础交易,不能变更不利于保理人的交易条件,但是有利于保理人是可以的。最后,保理合同中规定的多重保理的效力问题。多重保理就是债权转让的多次转让。一般债权的多次转让,后面的转让肯定有瑕疵。但是保理是不相同的,保理人不是把全部债权都转让给你,不是买断的关系。多重保理怎么来清偿?哪个保理人先行使权利?这次保理合同对这个问题作了规定。首先是登记,有登记的和没有登记的,当然是登记的优先;都登记的,按照登记的先后顺序;都没有登记的,按照债权转让通知的顺序;如果都没有登记,也确定不了通知时间,那就按照融通资金的比例,或者按照服务报酬的比例来受偿。保理合同就是债权转让,所以最后它加了一条,本章没有规定的,参照适用债权转让的有关规定。
中国基金报 莫飞 一石激起千层浪。深圳楼市“7.15新政”重磅落地后,炒房团很快出现一波明显降温。 据悉,当天政策公布后,不少楼盘挂牌价出现了明显的调整,遭遇打击最快的当属领涨深圳楼市一网红盘。有中介在微信群透露称:“之前该楼盘业主底气十足要价1150万;新政一出,挂盘价直接跌到900万”。一口气,直接砍掉了250万! 从二手房中介平台上不难看到,此前被炒房资金热捧的深圳南山、宝安等区域多个小区均出现集体降价潮,降价幅度从20万到400万不等。 不过,有业内人士指出,由于受益此前几轮涨价行情,不少楼盘价格回调后仍高于市场平均价。“新政主要为了摁住深圳楼市的疯涨。”同时,也有网友讨论称,新政“一刀切”,部分可能误伤刚需盘,建议后续出台相关细则,给政策打上补丁。 深圳楼市出台“最严限购令” 限制房票、限制假离婚买房 号称“最严深圳楼市调控政策”重磅落地,“7.15新政”成为这两天各大微信群讨论最火热的话题之一。 7月15日上午,深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,调整商品住房限购年限。 上述通知,围绕买房资格、增值税免征门槛、贷款年限等各方面均有明确规定,也被业内称为最严限购令。 其中,政策明确提及的内容主要包括以下几点: 1,提高深圳购房门槛。从原先的深户或连续缴纳社保满五年,提高到在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。 2,提高贷款买房首付成数。购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%。 3、限制假离婚买房。离婚未满3年买房,按婚内住房套数计算。 4、“豪宅税”免征条件增添实际成交总价低于750(含本数)万元的限价要求。 5、二手房增值税免征门槛2年变5年。 同时,围绕近期热点楼盘炒作销售的情况,深圳住建局也表示,房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。同时,楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。 据市场分析指出,此次政策调控落地后,购房门槛明显拔高,房票瞬间少了。打击炒房客意图明显,既堵住了外地客落户炒房之路,也堵住了假离婚买房的方式。 10年10倍网红盘直降250万 多区域二手房挂牌集体降价 楼市新政一出,业主炒房团情绪也迅速降温,更有网红盘出现了一夜猛跌的情况。 据深圳乐居报道,有中介在微信群透露称,深圳前海一网红盘诺德假日花园“已经变天了!”,楼盘挂盘价出现了快速的下调,调整幅度惊人。 “前一天,业主连面都不见,开价1150万。今天早上消息一出,直接跌到了900万!”换句话说,短短一天,该业主主动降价了250万。 数据显示,从2007年开盘至今,诺德假日花园频频沾上优质学区房、大前海等热炒概念,开盘价1.2万元左右到如今最高12万元,10年时间里,价格整整涨了10倍。 由于价格猛涨,诺德假日花园楼盘一直受资金追捧热炒,甚至有不少外地客落户炒作,这也导致业主心态膨胀,但楼市新政后,网红盘挂盘价直线跳水,这也意味着楼市调控政策效应明显。 除了网红盘之外,大户型楼盘的降价幅度也非常迅速。有中介发出消息称,有楼盘二手房业主火速降价105万,并称交易考虑时间只有一天。据悉,新政后,该业主担心卖房压力,可能考虑暂时先不卖。 南山、宝安等多个区域热门小区的大户型二手房房源均出现了降价的情况。据诸葛找房网数据显示,不少总价较高的大户型出现了集体降价,最大降幅高达400万。 有中介称,由于增值税要求改变,很多房源挂牌价不得不考虑买家的购房成本,这也造成了部分挂牌价跳水的情况。 据宝安某中介透露称:由于新政落地,很多业主主动降价,在豪宅线上徘徊的都开始出现了明显松动,宝安就有一业主愿意直接降价70万,快速卖掉房源。“很多业主急于将自己手上的房子出手。在他们看来,税费也是影响房价的主要因素,政策一出许多房子的税费突然暴增,的确会影响交易,估计下半年交易量会出现明显的降温。” 业内普遍认为,由于新增750“豪宅线”,税费增加、首付成本太高,相比过去,这类房源的流动性将会大大降低,议价空间也会大大增加。 刚需盘被误伤? 网友建议:给政策打补丁 值得注意的是,尽管新政发布后,炒房情绪被迅速降温,但也有不少人热议,部分新政条款内容可能存在误伤刚需的情况。 根据新政内容,豪宅线调整至750万,并且首付比例调整至6-8成,直接提高购房门槛;并且还要承担一笔额外的“豪宅税”。同时,首付成数也发生调整,改善型刚需购房成本大大提高。 比如,以总价1000万的房源来看,目前首付为300万,而新政后有贷款记录的,购买非普通住宅首付要600万,而二套房的首付要800万。 在微博等社交平台,也有网友挂出了类似的误伤案例。 有网友表示,目前深圳房价总体处于高位,改善家庭现在随便置换一套大户型总价都会超过750万,这将对改善型需求会有所冲击。 与此同时,此次新政规定的入户条件门槛提高,也出现了打击部分刚需的情况。美联物业全国研究中心指出,从目前政策的字眼来看,很可能会误伤部分已经在深圳工作多年、而刚刚落户深圳的购房群体。 比如有网友问:“深户家庭,社保满5年,落户不满3年”,但根据政策要求,这类条件实际上仍然不能马上购房。 有网友调侃建议:“户口迁出深圳可能可以。” 此外,新规中没有规定“离婚套数倒追”是否溯及过往离婚,有律师指出,如果有存在真实离婚将两套房屋全部给予前配偶的情况,若溯及过往,则会存在“误伤”。 从目前讨论情况来看,网友围绕新规集中讨论了有关最高社保时长、退休老人、深二代等购房资格问题,有市场人士建议:“政策有误伤,细节执行上也存在争议,建议后续出台相关细则,给政策打好补丁。” 深圳二手房涨幅惊人 业主联手涨价或成历史 实际上,深圳这次最严限购令火速出台,核心也是为了打击楼市过度炒作的情况,涨幅过快的深圳二手房楼价,也将有可能迎来一波迅速的降温。 7月16日,国家统计局发布了《2020年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》,数据显示6月份70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格微涨。 从二手住宅销售价格上看,6月份环比上涨1.0%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,深圳仍为4个一线城市中涨幅最高的城市,二手房价格上涨1.9%。另据数据显示,深圳二手住房上周成交面积环比大增25%至24.7万平方米,同比增77%,单月涨幅惊人。 今年4月以来,深圳市房地产市场交易较活跃,二手房价格上涨过快,部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象,引起广泛。不少刚需购房者反应,深圳楼市给人的普遍印象是“房子不愁卖,业主动不动就涨”。 上述中介也指出,从端午节过后,二手房成交火爆,成交速度有加快,不过签单却在下降“。主要是业主反价增多,大部分涨价5-10%。不过,并不是所有买家都买单,造成了买卖双方对成交价格僵持不下。” 而从去年11月份开始,深圳楼市这波涨价就已经开始启动。据悉,深圳部分业主集体控盘、坐庄抬价,造成部分楼盘房价大涨,一夜跳涨30万、半月暴涨300万的情况频频出现。对此,深圳市住建局此前也发布通告,表示将严厉打击捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为。 如今,深圳出台最严楼市调控政策无疑也将打击部分楼盘过度炒作、二手房价格虚高的情况,更有人指出“业主抱团涨价联盟”可能也会就此瓦解。 新政落实“房住不炒” 专家:官方意在平稳房价 对于此次深圳楼市的影响,不少专家也明确指出:新政旨在平稳楼市,尤其是二手房市场的价格;表明了“房住不炒”的监管意图,打击了一大波炒房客,对楼市健康运行有积极意义。 易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海表示,这次深圳新政调控主要效果或在于对于二手房市场(尤其是豪宅市场)的严控。“史上最严新政,首先就是对于购房资格和购房门槛的提升。其次,是对于豪宅市场的管控。再者,严控二手房市场。” 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,“这个政策是过去六年来力度最大。在接下来七、八月成交的量价数据上就会呈现出来,都会下降。上半年出现这样异动有2015年的感觉,引发了上层的,这个时候出政策是及时的。” 宋丁表示,官方希望楼市活跃来支撑经济的发展,但是房价跳得太猛不得不出来压制,预计下半年楼市将进入到相对平稳的格局里。 平安证券研究指出,上半年楼市热度较高的杭州、东莞等近期先后加大调控力度,此次深圳升级调控措施,旨在更好地落实“房住不炒”及“三稳”定位,符合预期。购房门槛及交易成本的大幅抬升短期或将对市场需求形成较大冲击,预计市场成交热度有望逐步回落, 不过也有人指出,此次新政并未触及深圳楼市根本问题。陈洪海表示,此次新政并未解决深圳市场的根本直接误伤刚性需求深圳最大痛点,即教育等城市资源极度稀缺,土地稀缺、供应矛盾均未触及。 克而瑞研究表示,短期内,受限于调控政策进一步升级,预计下半年深圳房地产市场或将明显降温,成交大概率将有所下滑,但并不会显著失速。长期来看,深圳人口虹吸效应显著,高素质人才大量涌入,且普遍有着较强购买力,房地产市场仍有强劲需求支撑。 平安证券研究也表示,本次深圳新政依旧从需求端出发,中长期来看行政调控无法扭转深圳整体供不应求的格局,未来仍需供给端的政策走向。 “
近日,河北省沧州市泰合星耀城泰合广场遭遇近千百名业主的集体投诉。这些业主来自泰合广场7-9号楼,他们告诉记者,开发商售房时的宣传是“买房能落户,且拥有双学区”,但在交房后却未能兑现。 据了解,泰合星耀城泰合广场开发商为泰合隆兴房地产开发集团有限公司(以下简称“泰合隆兴”)。该项目1-6号楼为住宅楼,于2011年开盘;7-9号楼1-4层是商业门市,4层以上为居住型公寓,开盘时间为2014年。目前,1-6号楼业主子女可以正常入学,7-9号楼的却不行。 高价购买“学区房”,子女入学却遇阻 多位7-9号楼的业主告诉记者,他们的房屋购买于2014-2016年。当时,开发商打着“能落户,双学区(迎宾小学和十四中为沧州市重点小学和初中)房”的口号,以高于市场均价的每平米8000到12000元进行售卖。记者在业主提供的资料中也发现,该项目确有“购买学区房,落户是关键”、“落户迎宾小学、十四中学学区房”等内容。 上述业主表示,之所以愿意高价购买此小区,主要看中黄金地段和学区房优势,且开发商在收费开具发票时注明了“公寓”,并写了落户保证书。 然而,交房后,7-9号楼的业主们发现此前开发商的承诺多数都没有兑现,不仅在学区入学、落户等问题上层层受阻,而且房屋水电费也是按照纯商业标准收取。一名业主在接受记者采访时表示,经过多次维权,水电问题目前正在解决,但是落户和孩子上学仍存在问题。 那么,开发商所宣传的是否是针对1-6号住宅楼部分呢?但相关业主表示:“7-9号楼开盘时,1-6号楼的房源已经售罄,所以他们的宣传就是针对7-9号楼的。” 记者就此事致电泰合隆兴,其办公室工作人员给出的回复是:“相关情况需向项目人员了解,会安排人联系记者“。但截至发稿时,记者未收到任何回复。 对此,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受记者采访时表示,在此案例中,开发商是否违约关键要看合同上是否有约定为学区房,如果合同上没有约定的话,是很难追究开发商的违约责任的。但是,如果业主有足够的证据证明,在买房时很明确地告知开发商,购房目的是为了给孩子上学,如果不是学区房肯定不会购买,更不会以这个价格去购买,而开发商又很明确承诺,一定是学区房。这种情况下,虽然没有将学区房写入合同中,但是学区房对业主购房与否起着决定性影响,依旧可以主张开发商的学区房承诺视为合同的一部分。如果证据不是很充分,可以针对这种虚假宣传提起相关的虚假宣传的违法查处,要求相关部门对这种违法行为进行调查处理。 开发商曾因违建被罚款 王玉臣律师还表示,为更好维护自己的权利,业主不要仅仅盯着这些看得见的问题,还可以通过进行一步的信息公开调查去挖掘开发商背后的手续,了解开发商实际建设的房屋和背后的规划等手续是否相符、背后的手续之间是否存在矛盾或不一致的地方。 记者注意到,泰合隆兴在开发泰合星耀城项目中确实存在违法行为。(沧规)罚字(2018)第(031号)处罚决定书显示,泰合星耀城1-6#住宅楼及1-1#、2-1#、4-1#、6-1#楼超出规划许可面积567平方米,地下夹层住宅自行车停车改为储藏间,减少自行车停车面积5219平方米,1#、3#、4#住宅楼首层改变用途;因其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第四十三条,沧州市城乡规划局决定依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《河北省城乡规划条例》第八十一条、《沧州市城乡规划局行政处罚自由裁量权标准》对泰合隆兴的三项违法行为罚款1376903元。 天眼查数据则显示,泰合隆兴2018-2019年间曾4次遭遇住建部门处罚。2018年6月15日,该公司因扬尘防治措施落实不到位,被沧州市住建局责令改成,处2万元罚款;2018年7月分别因天鹅堡东区9#-13#楼未取得建筑工程施工许可证、未办理工程质量监督手续擅自施工擅自开工建设被所在的青县住建局处罚;2019年4月28日,因天鹅堡东区11#楼未办理(取得)商品房预售许可证,擅自预售商品房被所在的青县住建局处罚。 2020年4月20日,泰合隆兴被沧州市中级人民法院列为被执行人,执行标的超过20万元。该公司还曾被多次告法庭,原因涉及房屋买卖合同纠纷等多个方面。