推进银租合作 助租赁行业突围 近一两年来，受到国内外经济环境的影响，市场资金面总体趋于紧张，银行等金融机构压缩了对租赁公司的授信力度，租赁公司融资压力进一步加大，成为现阶段制约业务发展的痛点。 值得关注的是，近日，中国农业银行出台了《融资租赁行业信贷政策》（以下简称《政策》），明确提到将合理规范开展银租合作，积极向融资租赁行业提供贷款、保理、保函等表内外融资服务，推动融资租赁行业高质量发展。 业内分析人士表示，《政策》的发布无疑提振了行业信心。实际上，银行资金仍是融资租赁行业占比最大、成本最低的资金来源，农行作为大型商业银行之一，此次出台《政策》开闸资金源头，给当下融资处境较为艰难的租赁行业带来了“及时雨”。 租赁公司融资难题亟待解决 作为一个典型的资金密集型产业，融资租赁企业的运作模式决定了它属于资本快速消耗的机构，拓宽融资渠道、扩大资金来源是维系租赁公司稳健经营、持续发展的重要途径。 2018年以来，租赁行业内普遍感到融资成本居高不下。有银行系租赁公司从业人士坦言，近一两年来，公司融资成本还是比较高的。为了拓展资金来源，除了从母行拿款之外，也会与其他的银行金融机构合作获得授信。“从其他银行拿款，有时反而会比母行的资金成本更低。”上述从业人士表示。 实际上，金融租赁公司的突出优势便是依托于母行的金融机构背景，其获取资金的成本已经较低，尚且感受到融资不易，而业内有近万家的租赁公司，除了金租公司之外，还有大量的厂商租赁公司和内资融资租赁公司，有民企背景的中小型租赁公司也不在少数，其股东实力及背景较弱，融资压力更为突出。 有分析人士表示，中小租赁公司发展的主要症结就在于融资难，资金来源渠道狭窄，银行授信低的话，就难以启动租赁项目。而对于新设立的实力较强的融资租赁公司而言，其起步期需要快速做大业务规模，对优质资产的需求也比较大。因此，拓宽资金来源渠道、扩充资本实力已成为摆在租赁公司面前的一个紧迫问题。 银租合作关系大于竞争 为了进一步扩充资金来源，近年来，金融租赁公司还通过发行金融债的方式进行融资，而外商融资租赁公司则通过资产证券化、发行中期票据、短期融资券、超短期融资券、公司债、定向工具等多种方式进行融资。但有业内专家告诉《金融时报》记者，银行授信仍然是租赁公司获取资金最主要的渠道，深化推进银租合作，对于租赁公司未来的发展具有重要意义。 农行此次发布的《政策》中，明确提到将积极向融资租赁行业提供贷款、保理、保函等表内外融资服务，鼓励研发飞机、交通等专项租赁业务的定制化融资产品，规范开展金融租赁公司同业业务，择优支持优质融资租赁公司债券承销、资产证券化等投行业务。 在业内人士看来，商业银行与融资租赁公司的合作关系大于竞争。银行在资金方面具有优势，而租赁公司则植根于产业，具有资产管理优势，基于差异化的风险偏好，在合理分配收益和分担风险的前提下联合投放资金，可以满足多个产业的多元化融资需求，也可以通过创新金融产品为优质客户提供有竞争力的综合租赁服务。 实际上，银行与租赁公司可开展多种模式的业务合作，除了融资之外，还可以在客户与金融产品方面实现共享通用，对于服务中小企业和实体经济也起到积极作用。融资租赁行业专家屈廷凯表示，通过专业化的融资租赁公司来支持中小企业，不仅可以让中小企业获得更多的资金支持，同时，还可以增加银行的风险控制能力，为其提供稳定优质的客户，密切银企合作关系，实现银行、租赁公司和企业的三方共赢。行业内如平安租赁，就曾与平安银行合作开发小微金融“银租通”产品，直接由小微客户线上申请并完成签约放款，为小微客户提供了方便快捷的融资产品，助力解决小微企业的融资难问题。 深化合作对租赁公司提出更高要求 诚然，深化银租合作可以促进租赁公司扩大资金投放，盘活企业固定资产，加速技术更新换代，发挥贸易融资服务实体经济的功效。但需注意的是，银行机构在选择与租赁公司合作之时，也会考量租赁公司的综合实力和风控水平，以确保业务顺利开展。 《政策》中就明确提到，在合作对象上，优先选择综合实力较强、合规稳健经营、风控水平较高的融资租赁行业龙头企业、上市公司，择优支持盈利模式较成熟、专业特色突出、资产质量较好的融资租赁公司。根据企业性质、监管要求和业务特点，对金融租赁公司、外商投资融资租赁公司和内资融资租赁试点公司，还制定了差异化客户分类标准。 这对业内租赁公司的专业经营能力和内控水平也提出了更高的要求。屈廷凯表示，不同类型的租赁公司，由于股东背景和公司自身资源优势不同，业务运作模式、市场客户定位和盈利模式不尽相同，因此，其面临的经营风险也不完全相同。银行在与租赁公司合作时，要抓住如下几个风险控制的关键环节，主要包括对承租人偿债能力和项目的评估、租赁物购买环节的资金支付和租金收取的控制、租赁物控制手段及租赁债权回购或回收租赁物处置变现途径、租赁公司自身业务专业能力的考察以及租赁公司对外担保审查等。
面对偿债压力 房企将加快去库存 日前，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会强调，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。专家表示，房企融资渠道全面收紧，加上下半年将迎来房企债券到期高峰，房企再融资能力将面临考验。未来销售回款将是资金来源的一个主要方面，房企可能更加重视周转率，加速去库存。 防范违规资金进入房地产 谈及此次央行座谈会，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，考虑到后续金融环境可能会有改善，此次会议相当于提前打预防针，防范各类违规资金进入房地产市场。 严跃进表示，本次会议明确了房贷政策的连续性和稳定性，也肯定了个人房贷适度增长的模式。后续政策层面和放贷层面不希望出现大起大落，将以稳定为导向。同时，强化对消费贷、理财资金等方面的管控。虽然表面上部分银行贷款额度较为紧张，但不排除实际过程中仍存在违规资金通过各种渠道流入房地产市场。此外，明确提出对高杠杆经营房企的管控，尤其是对有息负债规模和资产负债率等数据的管控。预计下半年部分房企在发债等方面会比较节制，同时也会积极进行债务的清偿，以降低资金压力。 在信贷方面，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立认为，后续银行料减少房地产行业贷款占新增贷款的比例，包括开发贷款和按揭贷款。为了实现这个目标，预计会采取规模及比例控制措施，甚至提高房地产贷款的利率。 交通银行首席经济学家连平指出，目前房地产在金融资源中占比较高，主要是居民在房地产方面的融资比例快速上升，未来可能会采取比较谨慎的监管方式。“但对于良性的、合理的需求，比如刚需，改善性的住房需求，银行给予支持是合理的。” 房企偿债高峰将至 近期房企融资政策不断规范，除银行贷款外，5月份以来，监管部门对非标、美元债、ABS等融资渠道逐一进行规范，抑制违规融资的行为。 今年下半年将迎来一波房企债务高峰，特别是境内地产债纷纷到期。据华泰证券研报统计，2019年8-12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8-10月地产债单月到期金额较大，房企再融资能力将面临考验。 在美元债方面，整体到期压力不大。野村证券首席经济学家陆挺表示，今年下半年房地产企业海外美元债到期规模会从上半年的210亿美元下降到111亿美元。从今年三季度到2020年四季度，房地产企业平均每个季度海外美元债到期规模为84亿美元。 在融资渠道收紧的背景下，房企前期不同的融资渠道会导致受到的影响程度不同。华泰证券研报表示，融资行为的规范将导致房企融资能力分化加剧，前期对于非标、美元债、ABS融资的依赖度高的房企面临的冲击更大，此时企业的内生现金流和在手资源变得尤为重要。 加快销售回款 7月，粤泰股份、新城控股、泰禾等多家房企发布公告出售现有项目套现以缓解当前公司流动性面临的困难。多位专家认为，多路径开拓融资渠道是下半年房企的重要任务。 某信托公司房地产金融部门负责人表示，房企要根据国家宏观政策，适时调整企业经营策略，可以采取合作开发、转让项目股权等方式应对发展困境。严跃进预计，未来房企在债权融资方面会相对保守，那些不增加债务压力、更偏股权方面的融资行为相对会增多。 华泰证券研报指出，自有资金是企业偿债的基础保障，现金较为充裕的房企资金周转压力相对更小。提高内生性造血能力，加快销售回款是债务滚动的关键，特别是对于融资能力较差的房企。 在刺激销售加速回款方面，严跃进表示，房企需要强化降价促销策略。此外，还可以通过积极与分销渠道加强联系，提高佣金比例，实现项目客源的快速聚集。在内部继续加大考核，尤其是设定更明确的销售指标，也需要建立更科学的去库存策略。
原标题：暴风“消散在风中”：负债率168.69% 融资失败 上市公司暴风集团（300431）因一纸公告成为资本市场的焦点。该公司7月28日宣布称， 公司实际控制人冯鑫因涉嫌犯罪被公安部门采取强制措施。暴风集团由此成为当下资本市场的风暴中心，围绕其多年来的资本路径展开了一系列分析。 公告并未披露冯鑫具体所涉何事，不过据目前的信息来看，或许与其收购MPS失败一案有关，这场高杠杆游戏也是市场热议的一大话题，但事实，如今回头来看，这或许只是压垮骆驼的最后一根稻草，这家公司连年积累的问题，在其公开信息中早已昭然。 经营、债务双双承压 根据公司财报数据，暴风集团2018年实现营收11.23亿元，同比下降41.34%；归属于上市公司股东的净利润为亏损10.9亿元。2019年第一季度，营收7120.51万元，同比下降81.6%；归属于上市公司股东的净利润为亏损1749.5万元。半年报预告显示，预计今年上半年亏损2.3亿元-2.35亿元。 2018年年报中透露出的信息已经显示公司处于严重资不抵债的状态。资产负债率高达169%，偿债指标流动比率、速动比率、现金比率分别为0.30、0.26和0.00，远低于正常水平。此外，法院执行信息还显示，通过财产调查系统对暴风集团的银行存款、车辆、房产、股权及其他财产进行调查，未发现其有其他可供执行财产。 暴风集团资产负债率 在此情况下，暴风集团还面临着涉及巨额索赔的法律纠纷。5月8日，公司公告被要求向两名优先级合伙人光大浸辉、上海浸鑫支付因不履行回购义务而导致的部分损失人民币6.88亿元及利息6331万元，合计7.5亿元。 此外，6月份的仲裁公告还显示上海歌斐资产管理有限公司要求暴风集团受让其所持有的暴风云帆（天津）互联网投资中心（有限合伙）100%财产份额，并履行支付转让价款的义务，支付转让价款、违约金、其他费用合计人民币4.68亿元。 坎坷融资路 事实上，暴风集团的资金问题并不是最近才显露出来，其自2015年首发上市之后，曾两度公布定向增发的再融资计划，但都无疾而终。2016年即IPO之后的第二年，公司即公告称将募集配套资金购买资产，募资金额30亿，但未获证监会批准；同年继续公告称，计划非公开发行股票募资不超过18.4亿，耗时两年未通过审批后，于2018年5月主动撤回了该次定增申报文件。 撤回18亿定增方案之后不到一个月，暴风集团推出了5000万的小额快速融资方案。据业内分析，究其原因，主要是融资流程上的考虑，18亿定增方案耗时过久，且存在不确定性；5000万的小额融资则较为便捷，可能得到快速批准。此举也显示出，公司此时对资金的需求较为强烈，而其融资难度也在不断增加。 即便如此，这5000万的融资计划又一次搁浅。2018年11月，公司公告称，综合考虑目前资本市场环境的波动、公司内外部实际情况等因素的变化，经与多方反复沟通，审慎决策，决定终止本次非公开发行股票事项，并向中国证监会申请撤回公司本次非公开发行的申请文件。 机构出逃、股东减持 机构投资人和公司高管们早已出走。记者梳理发现，自2015年上市以来，机构投资人、首发股东以及公司的持股董事和高管人员就在持续不断的减持退出，其持股比例也在一再下降。 公司上市一年后，公司首发前的股东北京和谐成长投资中心（有限合伙）、青岛金石暴风投资咨询有限公司在锁定期12个月满后立马减持了所持有的股份，分别占公司股本的7.84%和4.18%。 暴风集团高管减持一览 2018年以来，公司首发股东天津瑞丰利永企业管理合伙企业（有限合伙）、天津融辉似锦企业管理合伙企业（有限合伙）、天津众翔宏泰企业管理合伙企业（有限合伙）为一致行动人，连续多次公告减持计划。 管理层持股方面，记者统计，2017年以来，公司管理层合计减持暴风集团股份达到356万股。董事长冯鑫在2017年6月30日获得权益分派1172万股后，共持有暴风集团7032万股，持股比例为21.34%。截至目前，其中的95%即6705万股处于被质押状态。 机构投资人也一直在批量外逃。截至2018年底，暴风集团机构持股仅为45.56万股，占流通股比例0.19%，占总股本比例为0.14%，持有者全为基金，共31家。 暴风集团机构投资者持股变化 纵观暴风集团2015年上市以来的机构持股变化，呈现出持续减少的态势。2015-2018年四年的年报显示，机构持股比例（占含锁定股的流通股比例）分别为21.56%、10.47%、6.75%和0.19%。四年间，持股机构数量分别为37家、63家、45家和31家。
原标题：274家地产商宣告破产，行业洗牌从中小房企开始 即便是盛夏酷暑，很多中国地产商在2019年夏天还是感受到丝丝寒意。 7月末的一个周日晚上，内地四线小城的地产商张明（化名）约了一群银行、政府朋友吃饭，虽然他内心也知道银行融资几乎不可能，还是需要时不时联络感情。 “几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款，但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来，即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”张明在饭局中无奈地对着这群老朋友诉苦。张明自己也清楚，自己的地产项目过少，基本没办法进入银行融资的名单。 放在一年前，张明还可以通过其他通道获得一些银行非标业务资金，不过，现在的监管政策，几乎让张明无法“喘气”。 摆在张明面前的选择只有几个，要么试图做大规模，要么选择和大房企合作，进而项目优势互补，渡过难关。 在全国中小地产商大军中，这样的现象并非个案，和张明有同样命运的中小地产商的故事，正在中国众多三四线城市上演。无法从金融机构获得资金，是将他们推向末路的根源。 人民法院公告网显示，截至2019年7月24日，今年全国共有274家地产商宣告破产。国家统计局数据显示，2018年，全国房地产开发企业数量97938个。 这还只是冰山一角，更多微型地产商的死亡，实际上是悄无声息的。 中小地产商末路 行业洗牌的第一步，是淘汰很多市场的小玩家。 今年以来，已经有接近300家地产商破产，意味着市场给小地产商空间已经不足。这些破产的地产商基本分布在中国的三四线城市，资产规模普遍是5亿到30亿之间，破产原因主要在于负债高企、融资困难等原因。 小地产商生存究竟有多困难？ 由于融资困难，张明就一直在想办法寻找一些主流地产商合作来维持公司的运营。 “我们在很多三线城市都会和当地的地产商合作开发，实际上我们依靠自己的规模优势，正在逐渐蚕食这些小地产商的市场。”一位上市房企副总裁说。 作为资金密集行业，中国大部分地产商均是依靠资金驱动，融资环境降至冰点之后，居高不下的融资成本，吞噬了行业利润。 “目前百强以外的地产商前端杠杆融资成本最高要到30%，我们也只愿意帮长三角的小地产商对接资金，如果是太远地方的地产商，我们担心市场不好，最后项目断掉。”一位资金中介告诉记者。 主流房企融资难 不过，即便是主流地产商，由于此前较高的负债，导致如今融资也成为难题。 7月11日，泰禾集团（000732.SZ）公告，境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率15%，几乎创下中国地产商公开融资利率新高。而这家闽系房企在今年一季度净利润率为13.37%，虽然这个净利润率水平已经较高，依然难以覆盖高昂的融资成本。 泰禾的融资成本高企只是行业的缩影，包括中国恒大（03333.HK）、景瑞控股（01862.HK）、正荣地产（06158.HK）等地产商均进行了超过10%利率的境外融资。 融资难背后，让很多主流地产商也不得不选择“断臂求生”。 今年以来，华侨城（000069.SZ）、阳光100中国（02608.HK）、上置集团（01207.HK）、粤泰股份（600393.SH）、泰禾集团等地产商均选择出售项目股权，进而实现回血。 东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为，中型房企有较大规模扩张诉求、拿地动力强，又相对缺乏自有资金，受融资整顿冲击将面临较大挑战。而很多小型房企原本就难以获得融资资源，随着市场下行，几乎难以跨越周期。 行业排位之争 中小地产商生存危机背后，实际上是行业集中度提高带来的必然结果。 根据行业咨询机构克而瑞发布的2019年上半年销售数据看，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。 其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓，权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点。 “规模不是万能，没有规模万万不能。”旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰对外表示。 可以与之对应的，是融资能力的显著差别。 7月8日，中国海外发展（00688.HK）在公开市场进行债券融资，利率最低达2.9%。 7月9日，旭辉控股集团公告，拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。 7月10日，龙光地产（03380.HK）公告，公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。 如此巨大的融资成本差异，凸显了房企冰火两重天的生存现状。那些拿到较低成本融资的地产商均拥有了千亿规模，因而受到银行、金融机构的偏爱，在流动性收紧的地产行业，谁拥有资金，就可以说是拥有了话语权。 “TOP30各有各的特点，也各有各的无奈，但是只有在有规模的前提下，才可以拿到融资和土地谈判权，也就是有了行业竞争的基本筹码。”一位TOP20房企CFO告诉记者。 “我们的白名单基本上是在TOP30里面选择房企，如果没有达到规模边界，将影响到我们的授信规模。”一位银行融资人士告诉记者。 众所周知，对于地产商最重要的是钱，其次是土地，再者是人。规模优势不仅降低了融资成本，在很多土地谈判上也会占据优势，进而进一步提高了地产商的竞争力。 比如绿地控股（600606.SH），就因为较大的规模和产业优势，在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米，创下头部房企的拿地价格新低。 纵观过去几年，只有达到一定规模的地产商，才有机会拿到一级开发和一些政府战略项目，继而成为自己补充货值的重要手段。 增速放缓 面对严厉的政策环境，很多地产商都开始逐渐调整自己的发展预期，继而让之前的很多泡沫慢慢破灭。 “我们上半年拿地非常少，老板也在不断观察市场。”一位闽系房企高管告诉记者。 与之对应的，是上半年市场交易的降温。 “我觉得6月份的数据真的不容乐观，6月份的土地交易同比、环比均有下降。主要城市二手房交易同环比都下降，5月份有些城市的二手房已经开始调头。”易居企业控股（02048.HK）CEO丁祖昱说。 国家统计局数据显示，2019年6月，销售面积为20268万平方米，销售金额为18925亿元。其中，2019年1月~6月销售面积累计同比增速下降1.8%，这主要是由于上半年全国各线城市在购买力缺位下新房销售乏力。此外6月单月来看，销售面积相比2018年同期也下降了2.2%。 “我们的销售情况就是不太理想，客户观望气氛严重，成交乏力。”一位华东地产营销人士告诉记者。 另外一名TOP20地产高管则透露，自己公司上半年销售不错的项目均在一二线城市，而此前布局在三四线城市的项目销售异常困难。 此前，一直发展凶猛的闽系地产商在这一轮发展中，销售逐渐放缓。 融信中国（03301.HK）的公告显示，截至2019年前6个月，融信中国连同其附属公司及其联合营公司总合约销售额约566.8亿元，同比增长4%。而去年中期，融信的销售增速同比增加约75.7%。 从单月数据看，融信中国的销售和市场环境的降温几乎如出一辙。2019年6月，融信中国总合约销售额约100.3亿元，同比下降9.54%；2019年5月，融信中国总合约销售额约110.88亿元，同比下降9.18%。 同样增速乏力的还有正荣地产，截至2019年前6个月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元，同比增长0.82%。而去年中期，正荣销售增速同比增加170%。 显然，曾经的100%增长率时代已经过去，接下来，对于不少地产企业来说，将面临降低负债和保持增长的双重难题。 “地产销售上要有规模，要冲规模就要投资，如果靠自身滚动资金发展，维持20%到40%的增长是有可能的，但是如果要超过这个增长幅度，就必须要加杠杆，但是未来几年整个行业在去杠杆是趋势。”旭辉控股集团董事长林中说。
中房智库研究员 苏志勇 付珊珊/文 2019年时间过半，经历了上半年短暂的融资回暖之后，房企的融资渠道正在被一一封堵，下半年房企的资金链将迎来更严峻的考验。 在“房住不炒”的调控基调下，2019年上半年楼市政策始终保持严控态势，虽然“一城一策”未见明显进展，但调控丝毫没有松动迹象。货币金融政策方面，年初央行下调存款准备金率1个百分点，释放了金融市场流动性。3月的全国两会提出积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度。在此政策背景下，上半年资金面相对宽松，但“精准滴灌”的金融政策并未让房地产行业有明显受益，针对房地产的银行信贷和国内债券融资被严格监管。在银行信贷收紧的情况下，房地产信托异军突起，成为支撑房企资金链的重要力量；海外发债在经历了去年的低迷之后重新爆发，走出一波小高潮。但是随着7月初国家发改委和银保监会相继对海外发债、房地产信托出手监管，房地产融资形势骤紧，下半年房企的融资形势不容乐观。 ━━━━ 银行信贷闸门严控房地产信托爆发 根据国家统计局2019年房地产投资到位资金统计数据，截至2019年6月，房地产开发资金来源累计达到8.5万亿元，同比增长7.2%，增速比5月回落0.4个百分点。其中国内贷款累计13329.68亿元，同比增长8.4%。按月度分析，1~2月贷款同比增长-0.5%，3月至6月同比增幅分别为2.5%、3.7%、5.5%、8.4%，呈逐月回升态势。 总体来看，上半年货币金融政策相对宽松。1月5日，央行决定下调存款准备金率1个百分点，分两次实施，释放资金1.5万亿元。尽管信贷资金充裕，但房地产信贷始终被重点监管。5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管。6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，助长了房地产投资投机行为。受政策和高层表态影响，房地产开发资金来源增幅在4月份达到8.9%的高点后，开始逐月回落，房地产信贷再次被收紧。 银行信贷被严控，房地产信托则在上半年迎来爆发。根据用益信托的数据统计，2019年上半年共发行信托产品11046只，规模总计12507.23亿元。其中投向房地产的信托产品3352只，占总数的30.3%；规模总计5151.92亿元，占总规模的41.2%。仅6月份就发行房地产信托产品585只，规模达1073.37亿元。从融资成本上看，上半年发行的房地产信托产品平均利率超过8.5%，比去年同期的7.3%提高了0.8个百分点。 信托产品融资成本大幅提升，兑付压力也逐渐加大。根据中国信托业协会的数据，截至2020年第一季度末，未来三个季度的信托到期总规模达到4.46万亿元。分季度来看，今年第三和第四季度与明年第一季度的信托到期规模分别达到1.27万亿元、1.73万亿元和1.46万亿元，其中房地产信托占据较大份额。 房地产信托风险引起了监管层的警觉。7月初，银保监会对部分信托公司开展了约谈警示，要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平，对部分信托公司提出2019年三季度房地产信托规模较二季度“零新增”的自我约束建议，且严禁新增通道类“432”项目与前端融资业务。另外，监管部门已经统一放行标准：二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。 受监管政策影响，7月中下旬房地产信托发行有所放缓。截至25日，7月份累计发行房地产信托产品227只，规模549.98亿元。 ━━━━ 国内融资受阻房企转道海外 国内融资渠道收紧，资金饥渴的房企不得不借道海外，通过海外债和海外上市寻求融资突破。中房智库研究员根据wind数据统计，截至7月25日，今年内地房地产企业海外发债110笔，计划发行规模为2758.4亿元，实际发行规模达到了2930.3亿元。 2019年7月以来的半个多月时间内，房企的美元融资计划已经超过170亿美元，刷新了历史最高纪录。与此同时，房企的融资成本在快速上升，上半年，美元债的融资利率平均在6%左右，到了7月，美元融资平均利率已高达8%。 据中房智库研究员统计，上半年发行的110笔海外债券中，有35笔债券发债利率超过10%，在所有发行海外债的总量中占比超过30%，其中当代置业、泰禾集团、明发集团的三笔美元债利率均超过15%，成为上半年发债利率最高的三家房企；而海外债发债利率在5%以下的仅有7笔，占总发行量的比例仅为6.4%；更多的海外债发债利率集中于5%至10%这个区间。 根据上述数据统计，今年上半年，房企海外发债的平均发债利率为8.8%。 从海外债发债频率上看，佳兆业、中国恒大、融信集团等房企上半年多次发债，其中佳兆业仅半年时间就发债5次，且其5次发债利率均高于10%。 其实早在2018年，国家发改委就对海外债发行做出风险提示。提出将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。今年7月12日，国家发改委强调，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这也意味着试图通过海外债融资补充流动资金或用作拿地已经不可能。 国家发改委的表态也反映出海外债可能引发的偿付风险。根据Wind数据统计，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元。2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。未来3年，房企海外债兑付压力逐年提升。 除了发行海外债，自去年下半年以来，不少中小房企也在通过上市的渠道寻求融资。 据中房智库研究员不完全统计，去年包括正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产等在内的房地产开发企业均赴港上市，如果加上去年上市的物业企业，这一数量比此前的2016年和2017年上市房企总和还要多。 进入2019年，房企上市热度依然不减。据统计，今年以来，已有德信地产、银城国际、中梁控股等多家房企登陆港股，新力地产、海伦堡等房企也在排队等候上市。 除了房地产开发企业，目前物业企业在港股已经形成板块效应，各家房企旗下物业公司也在筹备上市或从新三板摘牌从而赴港股上市。去年，雅生活、碧桂园服务、新城悦等一系列物业企业纷纷上市，引发房企拆分物业上市热潮。今年上半年，房企筹备物业上市的热情依旧未减。仅上半年成功上市的物业企业就有滨江服务和奥园健康，此外，蓝光旗下嘉宝物业也于6月披露了上市聆讯后的上市申请材料，保利物业、开元物业也均在筹备或等待上市之中。 ━━━━ 下半年房企资金链难言乐观 严厉调控之下，2019年的房地产市场陷入僵持。2019年1~6月，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1~5月扩大0.2个百分点；商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。6月末，全国商品房待售面积50162万平方米，比5月末减少766万平方米。 对于资金需求密集的房企来说，销售回款是最为重要的资金来源。目前全国主要城市都笼罩在限售、限购、限贷等严厉调控之下，销售层面受到极大制约，资金回笼困难。加之融资渠道被一一封堵，下半年房企资金链将备受考验。根据媒体查询人民法院公告网显示，截至7月23日，2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算，多为中小企业，但也不乏一些大型房企。年初，曾经的500强房企中弘股份因资不抵债宣布退市，并进入破产程序；今年6月，上市房企银亿集团，在负债规模达到500亿元的重压下宣布破产重组。 随着融资环境的进一步恶化，不仅是中小企业日子不好过，一些负债率高企的大型房企同样面临生存考验。上半年至今，华夏幸福、泰禾集团、阳光100、华侨城、新城控股、恒盛地产等房企纷纷转卖项目或股权，以降低负债。 由此看来，2018年万科高喊“活下去”并非杞人忧天，而是对全行业的警示。对于整个楼市来说，“稳房价、稳地价、稳预期”是今年调控的主要目标。对于房地产开发商来说，降低负债率，回笼资金，保持资金链的稳定才是生存根本。
原标题：扛不住了？今年超200家房企宣布破产 来源：每日经济新闻 中国的房企是世界上最大的了。7月22日发布的《财富》世界500强中，上榜的5家房地产企业（恒大、碧桂园、绿地、保利、万科）均来自中国。 中国的房企也应该是世界上最多的了。根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。 房地产的发展本质是靠杠杠和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的日子也就过去了。每经小编（微信号：nbdnews）注意到，来自人民法院公告网的数据显示，截至7月24日， 2019年全国274家房地产企业发布破产公告，其中昨天（24日）就有3家。 超200家房企宣布破产 从人民法院公告网长达18页的名单中可以看到，今年破产的基本都是一些中小房企，很多我们连名字都没听过。 今年宣布破产的部分房企（图片来源：人民法院公告网） 融资成本提高是这些中小房企破产的一个重要原因。据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。 高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告就指出，能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束，因此，投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。其调研结果显示，银行仍然最被依赖，超过35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源，随后依次为合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、发行境外债券，对应比例分别为13%、12%、11%和11%。 房企融资一紧再紧 2019年一季度，人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元，而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看，以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元，去年同期只有1.75万亿元。 地产的过热也暗藏金融风险，在此背景下从今年第二季度以来，房企融资环境突然开始收紧。据国际金融报不完全统计： 4月19日，中央政治局会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，此次会议重提结构性去杠杆。同日，住建部约谈部分城市政府负责人，强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。 5月18日，住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后，住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人，延续趋严态势。 6月，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是，全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。 6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。 7月22日，证券时报发文表示，房地产作为经济稳定器的作用不能忽视，但防范房地产金融风险更加重要，“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标不会改变。 机构：降低杠杆、加快回款成房企工作重点 每经小编（微信号：nbdnews）注意到，恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。 而为了还钱，有房企已经拼了！A股上市公司泰禾集团本月宣布，拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券，目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是，此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%，每半年支付一次，相当于正常融资利率的2-3倍。 数据来源：Wind 除了发债，一些房企还通过上市进行融资。7月16日，中梁控股集团在港交所上市，公司募资用途之一，即偿还信托贷款。其招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔利率高达13.83%。 当天的敲钟仪式后，中梁控股执行董事兼CEO黄春雷在现场表示，预计下半年针对地产的融资可能会有所收紧，并且近期已有相关的迹象。 国泰君安的研究报告指出，今年下半年，预计融资政策维稳，开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升，地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。与此同时，下半年，地产行业的融资成本预计将会抬升，资金面也将继续承压，房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。
原标题：卖项目求生 中小房企生存不易 广州，房价近四年连续上涨的一线城市，今年却出现了多家破产房企；还有多家中小房企或项目公司陷入流动性困境。 上半年，广州粤泰股份以及泰禾旗下的广州院子项目，均拟出售予世茂房地产纾困，但依然未解除风险。 不只是广州。房地产市场残酷和真实的一面正在展现，截至7月24日，全国250多家中小房企、区域型房企宣告破产或被强制清算；一些中大型房企也遭遇资金链危机，如泰禾、新城控股、华侨城等，纷纷“断臂求生”。 破产房企年年有，今年有何不同？从房企销售排行榜来看，市场集中度在近三年来已大幅提升，行业并购整合进入深水区，甚至发生在大型房企之间。 从行业环境来看，今年土地和资金这两个房地产市场最核心的要素，都更难以获得，中小房企“被扼住了命运的咽喉”，没有发挥的余地，等待他们的，多数是破产消亡或被兼并的命运；一些以前风格激进的中大型房企，也会陷入流动性困境。 多家房企人士认为，千亿规模和运营能力，是未来房企生存的门槛。 房企生存艰难群像 7月23日，粤泰股份的一纸公告透露出无奈的意味。公司股票在7月19日、22日、23日连续跌超过20%，属异常波动。 公告坦承，作为出售给世茂的项目之一，公司正与安徽淮南项目的小股东协商股权退出等事宜，目前还未达成一致，与世茂的交易尚未完成。因此，公司目前流动性困难尚未完全缓解。 广州本土房企粤泰股份是一家老牌房企，2018年10月，粤泰股份多家子公司相继爆出债务逾期问题，并涉及多项诉讼、仲裁，部分银行账户、股权债权、项目物业等被冻结或查封。 截至2018年12月31日，粤泰股份逾期借款为29.52亿元，逾期应付利息2.46亿元。 为缓解流动性紧张，今年6月9日，粤泰股份与世茂房地产签署协议，拟转让五个项目，交易对价总计63.97亿元。 但从最新的公告来看，下属公司牵涉到很多股东、债权纠纷，出售项目并不顺利。 粤泰股份仅是今年资金链紧张的房企之一。人民法院公告网记录显示，截至7月24日，全国共有270多家房企申请破产或被强制执行清算。 从破产房企的区域分布，可以看到一线城市整体不多，而绝大部分的破产房企集中在二、三线，四、五线城市，均为中小房企。 如4月24日，昆明市中级人民法院消息显示，云南奥宸房地产开发有限公司及其子公司昆明香缇玫瑰公司将破产重整。总资产超180亿元的奥宸地产，曾连续7年获得“中国房地产百强企业”称号。 小体量、高负债、未上市是中小房企的共同特征，因此更容易受市场波动的影响。在克而瑞中国排行榜位列123名的奥山集团，操盘金额仅67.8亿，但其净负债率高达283%；还有操盘金额仅39.9亿元的银城国际，净负债率高达350%。 不过，今年并不是只有中小房企面临危机，大型房企断臂求生的戏码也不断上演。 7月23日，在遭遇实际控制人出事的“黑天鹅”仅二十多天后，新城控股紧急公告，欲出售约40个项目套现；7月24日，公司又公告，拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权，交易总额不超过150亿元。 此前，泰禾先后卖出10个项目融资112亿纾困；净负债率大增的央企华侨城也已出售7个项目；阳光城在4月连续出售两项优质资产，回收约60亿资金。 协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，今年是房地产企业的“爆雷年”，由于房地产已经连续上升比较长时间，而当下的限购、限贷、限价等政策导致房子无法套现，房地产的流动性枯竭了。 他进一步指出，近期流动性可谓“又松又紧”。松是由于国家货币供应提升，紧是因为民间资本比较缺乏。因为政策问题，房企很难获得银行资金，而民间资本相对枯竭的时候，房企爆雷就多了。 被什么扼住了咽喉？ 过去30年，中国广阔的房地产市场，孕育了数万家房地产公司，其中布局全国的大概在一两百家，行业极其分散。 过去三年间，房地产行业的兼并重组开启，以融创为代表的房企通过并购快速扩张，实现规模的几何式增长；老牌龙头房企万科、保利等稳健上升，连同深度布局三四线的恒大、碧桂园，一同站在房企俱乐部的顶端。 大量的中小房企则陷入了生存困境。三年前，广州一家本土小房企老板对记者说，要生存就必须上千亿，但这个很难，中小房企在融资和拿地上，均不占优势。 今年房地产的融资环境对中小房企更不友好。5月份开始，房地产信托、海外发债连续收紧，这类高成本的融资渠道，也几乎关闭了。 东方证券分析师竺劲称，中型房企有较大规模扩张诉求、拿地动力强，又相对缺乏自有资金，受信托融资整顿冲击大；小型房企原本就难以获得信托融资资源，受影响也小，但其难抗市场波动。 群益证券（香港）分析师沈嘉婕表示，当前房地产市场融资能力分化，随着融资渠道收紧，龙头房企相对于信用资质较弱的房企，资金优势愈发明显。 中原地产研究中心数据显示，7月以来美元债成本快速上升，7月美元融资平均利率高达8%，最高甚至达15%，高利率融资的皆为中小房企。 比如，中海于7月9日发行的5.5年期的20亿港元固息债券利率约为2.9%，创同业最低利率；中海年内5笔融资平均利率约为2.99%。 而佳兆业于7月17日发行的3亿美元优先票据，利率为10.875%；泰禾7月发行的一笔美元票据，利率更高达15%。 房地产金融政策收紧下，中小房企境内外融资四面楚歌，IPO成为救命稻草。今年以来，德信中国、银城国际、滨江服务、中梁控股先后上市。 然而，僧多粥少，IPO一票难求。大多房企仍在港交所排队等候中，其中就包括汇景控股、海伦堡、奥山控股、新力控股、万创国际等。 在房企生存的另一大资源--土地的获取上，中小房企也早已丧失活力。易居中国执行总裁丁祖昱指出，今年的土地市场，基本已是央企、国企及超大型房企的主场了。 据21世纪经济报道统计，央企地产商中海外今年拿地已超750亿，融创拿地+并购已超800亿。 地方国企也不遑多让。今年上半年，越秀地产的土地支出已达到336.86亿元，翻倍超过去年全年的159亿元，也已超过公司此前制定的拿地计划金额。 中小房企在土地市场几乎消失不见。在6月24日的深圳土拍中，一家福建小房企原本打算与深圳本地大房企组成联合体拿地，但最终流产。 资金与土地双双受限之下，头部房企会对中小型房企进行并购，加速行业集中度提升。 克而瑞数据显示，2019年上半年，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，规模房企竞争优势进一步深化。 竺劲表示，房企集中度提升提速，快周转和抓回款将成重要抓手。通过加快周转，中小型房企可以快速回笼资金，提高资金使用效率，赢得一定的发展空间。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估