孙宏斌：融资状况收紧史无前例，下半年拿地基本停止 “我们排名第五挺好的，保持第五位就好。”8月22日，融创中国董事长孙宏斌在公司的2019年半年报业绩会上笑着说。 8月22日，融创中国（01918.HK）披露2019年上半年业绩，截至6月30日，公司资产总额8703亿元，合同销售金额约2141.6亿元，同比增长11.8%；收入约768.4亿元，同比增长64.9%；毛利193.5亿元，同比增长67.9%。 目前，融创手中持有的现金余额约1380亿元，较2018年底增长约14.8%，其中受限制的现金及现金等价物约992.4亿元。 同时，融创在上半年借贷总额3020亿元，同比增长31.6%。对于借贷增加的原因，融创在公告中称，由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及运营等事项导致新增借贷有所增加，另外还有收购物业开发项目导致纳入合并报表的借贷增加。 财报披露数据披露，融创中国的总负债7906亿元，同比增加21.4%，负债率67.3%，较2018年底的59.9%略微上升。 在近几年的公开场合中，融创管理层多次表示，公司非常重视控制风险和降杠杆。融创中国董事长孙宏斌也多次强调融创要控制风险、降低负债率，保证公司的安全。 融创中国行政总裁汪孟德在今日的业绩会上谈及负债时也表示，融创长期负债率的下降是确定的，因为公司目前已经到了这个阶段，利润和收入在迅速释放，投资规模同时也在下降。“今年、明年、未来，管控公司负债的下降是管理层的重要任务之一。”汪孟德说。 从目前的财报数据看，以融创目前手中的现金余额可覆盖下半年到期的有息负债超过3.1倍，覆盖一年内到期有息负债超1.1倍。融创称，公司在下半年将继续快速销售，释放经营现金流，并严控土地投资，到今年年底努力使负债率下降，并保持长期下降的趋势。 在融创发布2019年半年报数据的前一日，融创刚公告和8家金融机构签署融资协议，融创作为借款人，向8家金融机构贷款2.8亿美元，并且在任何银行或金融机构根据融资协议条款加入融资协议的前提下，总金额将增加至不超过4亿美元。融资期限为自融资协议日期起为期36个月。 孙宏斌在业绩会上坦言，融创在融资收紧方面是史无前例的严重，以后发债压力很大，市场上可能没有债可以买，只能买二手债。孙宏斌表示，近期一些政策主要是控制资金往房地产流动。这次严控房地产，对发债、信托、开发贷都作出了一定限制，是从融资端切入的调控。在这种逻辑下，预计下半年不只是对企业拿地有影响，对房地产销售也可能有一定影响。 融创中国旗下目前有四大战略板块，包括融创文旅、融创地产、融创服务和融创文化。 汪孟德在业绩会提到融创的文旅业务时表示，文旅业务才刚刚开始，今年已经开业了广州和无锡两个文旅城，之前已经开业的文旅城正在进行大的运营提升。 根据财报数据显示，融创文旅城的建设及运营收入10.8亿元，同比增长1.4%。对此，汪孟德也坦言，这两年文旅城在业绩的贡献中占比是比较小的，但未来三五年后会逐渐释放，相信未来长期的表现会很好。 在土地储备方面，截至6月30日，融创的土地储备约2.13亿平方米，货值预计约2.82万亿，其中超过83%位于一二线城市，平均土地成本约4307元/平方米。融创表示，公司坚决不以预期房价上涨为假设来拿地，仅在土地市场出现短期低位时在核心城市审慎补充了价格合理的土地，并且从5月份开始，在大部分城市的土地市场恢复到高位时，集团基本停止了以招拍挂的方式获取土地，有效规避了拿贵地的风险。 融创业绩会现场，孙宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。融创在公告中表示，公司在下半年预计将有超过420个在售项目，总可售资源预计超过5700亿元，其中80%位于一二线城市。 截至午间收盘，融创中国报34.5港元/股，跌幅2.68%。
8月22日，协鑫新能源公告称，公司与国家开发银行香港分行（以下简称“国开行香港分行”）就总计1.3亿美元（合约9.19亿元人民币）的定期贷款融资订立融资协议，融资协议项下借款之最后还款日期为首次动用融资日期后24个月届满当日。 协鑫新能源公告披露，截至8月22日，公司控股股东保利协鑫能源控股有限公司（以下简称“保利协鑫”）拥有协鑫新能源已发行股本约62.28%股份。 根据融资协议，保利协鑫是协鑫新能源相关融资的担保人，如果协鑫新能源的控制权发生变动，或者保利协鑫未能于融资期限内遵守若干财务指标，则国开行香港分行可取消融资、宣告融资协议涉及的所有款项即时到期偿还。 协鑫新能源此前在2019年中报表示，光伏能源业务属资本密集型产业，该业务需要投入大量资本投资用以开发及建设光伏电站，而兴建光伏电站的资金主要依赖外部融资，收回资本投资需时较长。协鑫新能源称，公司可获得的财务资源可能不足以满足资本开支的需求，公司正在寻求更多的融资方案，包括但不限于股权、债务融资、银行借款。 协鑫新能源称，融资所得现金是公司的主要资金来源。截至今年上半年，协鑫新能源新增银行及其他借款人民币42.27亿元、关联方提供贷款所得款项人民币6.04亿元、偿还银行及其他借款人民币26.61亿元、利息付款人民币13.51亿元。 在2019年上半年，协鑫新能源已经与不少央企进行了战略合作，“借助战略合作方于融资等方面具备的资源优势互补，加快引进资本、优化股权结构，力争提升项目收益”。 2019年6月4日晚间，保利协鑫与协鑫新能源联合发布公告称，拟向中国华能集团香港有限公司（简称“华能香港”）出售协鑫新能源51%股权。 保利协鑫与协鑫新能源发布的联合公告显示，2019年6月3日，保利协鑫全资附属公司杰泰环球有限公司（简称“杰泰环球”）与国企中国华能集团有限公司（简称“中国华能”）的附属公司华能香港订立合作意向协议，内容有关可能出售协鑫新能源股本中97.28亿股普通股，相当于当前协鑫新能源全部已发行股本约51.00% “2019年上半年融资环境持续充斥着挑战”，协鑫新能源表示，平均利率上升导致公司融资成本增加，公司已经创新融资模式和开拓融资渠道，持续优化融资结构，增加长融置换，有效利用利息较低的长贷替代利息较高的短贷，采取一切有效措拖，最大限度减低各变化所带来的负面影响。
又见医院租赁融资违约，山东冠县城投担保债务逾期 又一单。 21世纪经济报道记者从东部地区某租赁公司获悉，山东省冠县一融资平台担保债务出现逾期。“前五期租金按时支付，第六期提前一周进行催收才勉强还款，第七期租金899.1万元本应于今年7月5日支付，但至今未支付，已逾期一个多月。”该租赁公司人士称。 合同显示，该项合同由冠县中医医院作为融资主体，冠县国有资产经营有限公司（下称“冠县国资”）担保。值得注意的是，冠县国资在银保监会融资平台名录之中。 冠县中医院有关负责人对记者表示，该笔租金确实已经逾期。“资金也不是我们使用，具体后续怎么处理也不清楚。”他说。 冠县国资有关人士也确认，该期租金已逾期。“资金确实是公司使用了。我们是国有企业，欠债肯定会还钱。”他说，“以前公司融资规模太大，今年是还款高峰期，还款压力比较大。和一些租赁公司谈了展期或者是先还一部分，但那家租赁公司不同意。” 借道医院融资 21世纪经济报道记者获得的合同显示，2017年3月冠县中医医和该租赁公司签订售后回租合同，租赁标的物为医院设备，融资8100万元。从2017年7月开始，每隔三个月向租赁公司支付租金，每期租金为899.1万元。此外，冠县国资为该笔融资提供担保。 穿透来看，本质上是医院以设备为抵押物向租赁公司融资，但资金实质由冠县国资使用。 工商登记信息显示，冠县国资成立于2006年3月，注册资本1亿元。其经营范围为，经营管理政府授权范围内的全县行政事业单位和国有企业单位的资产及其他国有资产、城市基础设施开发建设、农村基础设施开发建设。 股东结构看，冠县财政局持股68.47%，为实际控制人。山东省财金发展有限公司持股31.53%。 值得注意的是，冠县国资在银保监会融资平台名录之中。因为银保监会对名单内的平台监管较严，因此租赁公司将承租人定位在平台名单外的国有企业、融资平台下属子公司以及医院、学校等实体。 “对名单内的平台，贷款和信托融资监管政策都有严格的规定，地方政府借道医院融资相当于打通了新的融资渠道。”西部地区某租赁公司负责人表示，“我们对融资平台放款之后形成租赁资产，银行也要求授信对象不能在银保监会名单内。” 冠县财政局向该租赁公司出具的函件称，冠县中医院以售后回租的方式融资8100万元，该局将督促冠县中医院按时、足额支付租金及其他应付款项。如冠县中医院未按时足额偿还租金，该局将及时协调资金予以代为偿付。 在支付前六期租金后，本应于今年7月支付的第7期租金出现逾期。 融资平台借道医院融资的方式在43号文印发后较为常见。交易结构通常为，通过学校、医院等售后回租向租赁公司融资，同时由政府一级平台为交易提供担保，资金交由当地政府平台使用。此前，湖南、贵州等地都有类似借道医院融资的项目逾期。 记者查阅中登网发现，2016年10月-2018年12月期间，冠县中医院通抵押医院设备，向六家融资租赁公司融资2.08亿。实际上，以医院设备公益性资产抵押融资并不合规。 财预[2016]175号文明确规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，不得以教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施进行抵押融资。 财政收入负增长 冠县位于冀鲁豫三省交界处，隶属于山东聊城市。冠县城投公司出现违约的大背景是当地近年经济增速放缓、财政收入出现负增长、城投再融资趋紧。 统计公报显示，2018年冠县GDP增速3.8%，相比上一年度放缓2.9个百分点。2018年一般公共预算收入完成10.8亿元，同比降低8.5%。 冠县财政局在2018年决算报告中称，在财政运行中仍然还存在一些不容忽视的矛盾和不足，第一个即为税源基础薄弱，缺乏支柱型、带动型企业，后续财源支柱产业还没有形成规模，财政收入稳定可持续增长的动力不足。 决算报告显示，截至2018年底，冠县政府债务余额21.87亿元，在核定的债务限额23.05亿元以内。 根据债务率（债务余额/综合财力）计算，冠县2018年末债务率为57%，尚在警戒线以内。【综合财力为一般公共预算收入、上级补助收入、政府性基金收入之和，冠县2018年上述三项数据为10.8亿、20.1亿和9.5亿，合计40.4亿】 冠县未公布隐性债务数据，如果加上隐性债务，其债务率将大幅上升。 决算报告还称，将有效防范化解债务风险。严控地方政府债务限额，完善风险预警和应急处置机制，严肃债务管理考核问责，对超出财政承受能力、没有落实资金来源和制定融资平衡方案的项目，坚决不予立项，切实加强政府举债融资源头管控。
8月20日晚间，融创中国（01918.HK）公告披露，公司获得金融机构2.8亿美元的定期贷款融资，融资所得款项用于集团现有债务再融资。 根据公告，融创作为借款人，香港上海汇丰银行有限公司、中信银行（国际）有限公司、瑞士信贷银行股份有限公司新加坡分行、兴业银行股份有限公司香港分行、恒生银行有限公司、德意志银行新加坡分行、摩根士丹利及安泰商业银行股份有限公司作为贷款人，中国建设银行（亚洲）股份有限公司作为融资代理人，订立一份融资协议。贷款人向公司提供合计金额为2.8亿美元的定期贷款融资，并且在任何银行或金融机构根据融资协议条款加入融资协议的前提下，总金额将增加至不超过4亿美元。融资期限为自融资协议日期起为期36个月，但融创在公告中并未提及贷款利率。 按照融资协议内容，如果出现以下情况，融资代理人可依照大多数贷款人的指示通过向公司发出事先通知，取消该融资并且宣布所有未偿还贷款连同应计利息及其他应付款项立即到期及支付。包括：孙宏斌、其家族成员及其家族信托不再合计持有公司30%或以上的已发行股本、不再持有股东大会上可投票数至少30%投票权的已发行股本；孙宏斌和其家族成员以及家族信托不再共同控制公司，以及孙宏斌不再为公司董事会主席。 2019年以来，国内涉及房地产融资的政策整体偏紧，融资收紧的效力也正在显现。 根据国家统计局发布的1-7月份全国房地产开发投资和销售情况数据显示，前7个月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比前6个月回落0.3个百分点；房地产开发企业到位资金9.98万亿元，同比增长7.0%，增速比前6个月回落0.2个百分点。房地产企业自筹渠道的资金来源减少，1-7月自筹资金累计增速2.8%，较前6个月下降1.9个百分点。 但开发商对资金的需求依旧迫切。 中国指数研究院监测的结果显示，2019年前6个月，内地房企累计发行海外债93只，融资总额高达2430.47亿元，较2018年下半年环比增加了104.82%。但境外发债成本较高，从2016年开始海外债的发行成本逐年提高，到2019年6月已达到8.76%。另一家中原地产研究中心的统计数据显示，2019年7月1日以来，已有超过20家房企发布美元融资计划，涉及资金高达170亿美元，刷新历史纪录。 融资需求急切的同时，房企的偿债压力也不容忽视。 Wind数据显示，未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元，其中2019年到期债务为6178亿元。从2019年开始，未来五年房企国内债券到期规模达2.14万亿元。其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元，2021年债务规模更是达到7155.06亿元。计入短期债券后，上述数字还将更高。而在海外债方面，根据Wind数据，2019年房企海外债到期规模将达225.80亿美元（约合1529.66亿元），历史首次突破200亿美元关口。
信贷增速回落逆周期调节力度将加大 中国人民银行12日公布的数据显示，7月人民币贷款增加1.06万亿元，同比少增3975亿元；7月末，广义货币（M2）余额191.94万亿元，同比增长8.1%。专家表示，信贷增速回落主要受季节性因素影响，表外融资收缩影响社融增速，未来货币政策将加大逆周期调节力度。 M2增速有所下滑 数据显示，7月末，M2余额191.94万亿元，同比增长8.1%，增速比上月末和上年同期均低0.4个百分点。 中信证券固定收益首席分析师明明表示，银行表外融资减少叠加信贷不足是M2增速下滑的原因。狭义货币（M1）低增速与企业短贷低增相互印证，后续应当继续保持观察，以确定M1增速的底部区间。 “M2增速明显回落，货币政策或微调逆周期调节力度。”交通银行首席经济学家连平表示，M2增速回落主要受信贷不及预期、市场流动性分层压力、货币政策维持相对稳健等因素综合影响。未来政策依然会维持稳健状态，鉴于M1、M2增速双双回落，若美联储持续降息，外部降息潮推动，国内适当加大逆周期调节力度，引导国内市场利率缓降，降低企业融资成本以及再次实施定向降准等都在可选项之中。 东方金诚首席宏观分析师王青表示，7月企业存款大幅下降近1.39万亿元，是7月M2增速走低的主要原因，这既与半年末时点前后数据大幅波动相关，也与当月贷款数据偏弱相印证。7月居民存款小幅下降约1000亿元，符合季节性特征。 信贷增速季节性回落 连平表示，7月信贷增量环比同比均明显回落，除季节性因素外。银行体系内的信用分层压力也在一定程度上影响到银行的风险偏好，加之当前实体经济运行压力仍大，表内信贷融资供需两端都不同程度受到影响，进而导致信贷增速明显回落。 “企业长贷转好，比例提升，一是与监管有意引导银行加大中长期贷款，优化贷款结构有关；二是二季度末地方债重新放量，基建领域的信贷需求可能有所起色。”联讯证券首席经济学家李奇霖称。 社融方面，7月社会融资规模增量为1.01万亿元，比上年同期少2103亿元；社会融资规模存量为214.13万亿元，同比增长10.7%。 “信贷投放低于预期，小幅拖累社融增速。”连平称，未贴现银行承兑汇票大幅减少4563亿元，则是7月社融增速小幅回落至10.7%的主要因素。考虑到对于存量不合新规的表外融资清理期限有所延长，短期的表外融资收缩过快对于社融增速的影响可能是暂时的。当然尽管地方专项债同比增速较快，然而今年地方债发行已有所减速，对于7月社融增速的支持有所减弱。
资金缺口巨大融资频频 “安全门”失守事故多发 建发股份陷高周转“魔咒” 在房企融资消息一波波传出的时候，厦门建发股份有限公司（600153.SH，以下简称“建发股份”）则接连发债。 8月6日，建发股份公告称，其子公司建发房地产集团有限公司（以下简称“建发房产”）发行了一笔规模为8亿元的短期融资券，发行利率仅3.38%/年。 事实上，建发股份在融资方面似乎并未受到融资收紧的影响。据记者不完全统计显示，包括其旗下两个运营房地产业务的子公司建发房产、联发集团有限公司（以下简称“联发集团”）在内，2019年以来，建发股份方面累计发行了71亿元的短融、10亿元中期票据、5亿元资产支持票据和14.5亿元的定向债务融资工具。 高频融资的背后，除了借新还旧之外，建发股份不断扩张的房地产业务也加大了对资金的需求。据披露，截至2019年3月底，建发房产各在建项目已累计投资1085.33亿元，按权益比例计算，尚需支出投资224.19亿元；联发集团项目未来三年预计投资365.93亿元。 加速运转的房地产业务在给建发股份带来收益的同时，也对其安全风险控制提出了更高的要求。据披露，2019年以来，建发股份旗下已先后有两个项目出现了安全事故。 《中国经营报》记者就项目事故、企业发债等问题致电建发股份方面，对方表示相关问题“等领导回复比较合适”。截至发稿，建发股份方面未就采访函给出进一步回复。 8个月融资逾百亿 背靠地方国资委，建发股份发债融资一直都颇为顺畅。招商证券研报显示，截至2018年末，建发股份依靠集团信用优势，具有多渠道获取低成本融资的实力，报告期内公司及其子公司共发行82亿元超短期融资券、17亿元中期票据、15.5亿元非公开定向债务融资工具和25亿元资产支持证券。 进入2019年以来，建发股份融资步伐还在加速。据记者不完全统计，建发股份及其子公司已发行71亿元的短融、10亿元中期票据、5亿元资产支持票据和14.5亿元非公开定向债务融资工具。 期间，建发股份一笔规模不超过50亿元的公司债于7月23日获得中国证监会核准批复。同时，7月20日，建发股份公告称，董事会同意联发集团向中国银行间市场交易商协会申请注册发行中期票据，发行金额不超过30亿元，期限不超过5年。 其中，建发股份募集资金多用于偿还借款。据披露，2019年以来，建发股份发行的30亿元超短融中皆“用于补充公司本部及子公司流动资金”。而建发房产先后披露了5次融资，共计筹集资金42.5亿元，其中，有37.5亿元用于偿还金融机构借款。同期，联发集团发行了两期超短融及一期非公开定向债务融资工具，共计融资金额23亿元，皆用于归还银行借款等。 58安居客房产研究院首席分析师张波表示，“借新还旧”是当下不少房企都会采用的手段，2019年房企迎来短期偿债小高峰，根据58安居客房产研究院跟踪监测，2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年还款规模的两倍多，在此背景下，房企资金压力也在持续增加。建发目前也是面临短期偿债的压力，通过借新还旧的方式可以缓解短期的资金压力，但长期的压力则依然存在。 值得一提的是，在建发房产发行2019年第一期短期融资券的同时，建发股份下调了“17建发01”的票面利率，调整前适用票面利率为4.65%，调整后适用票面利率为3.5%；本期债券发行总额为10亿元。某固收基金经理指出，不上调利率的原因可能是之前的利率本来就合理，或公司本身不差钱。 通常情况下，如果发行人信用等级良好，债券回售市场上资金充足，调高利率来吸引投资者继续持有债券，所要承担的融资成本要高于发行人重断发行债券的利率，那么发行人就可以选择不上调利率。“只有发债困难的，才会提高利率”，有市场人士指出，建发股份发债容易，且利率维持在较低的水平，无需调高利率吸引投资者，“重新发一波就行了。” 事实上，建发股份最新发行的2019年度第二期超短期融资券的利率仅2.85%。 三四线土储占比高 建发股份频发债券，除了借新还旧之外，还有部分资金直接用于普通商品住房项目建设。建发房产的2019年第一期中期票据中有5亿元用于普通商品住房项目建设。 对资金需求的不断扩大源于建发股份越来越多建设项目的开展。截至2018年底，建发股份应付票据及应付账款227.04亿元，较年初增长33.82%，主要就是由于房地产业务新增开发项目较多，应付工程款增加所致。 事实上，近年来，建发股份新开工面积增长迅速。据披露，2016年~2018年间，建发房产新开工面积分别为89.1万平方米、332.09万平方米、592.25万平方米；同期，联发集团的新开工面积分别为196.97万平方米、295.03万平方米、563.1万平方米。 截至2019年3月底，建发房产共有76个在建项目，可售面积共约919.93万平方米；同期，联发集团在建及拟建项目数量共53个，总权益建筑面积1225.18万平方米。 不过，当前建发房产及联发集团的土地储备、建设项目中，有不少位于三四线城市。 据披露，截至2019年3月底，建发房产上述在建项目中，按可售面积计算，三线城市占比34.08%；其土地储备计容建筑面积123.41万平方米，三线城市占比49.61%；同时，其位于珠海和南京的部分地块楼面价偏高。同期，联发集团上述在建及拟建项目中位于三线城市占比达60.55%。 联合信用评级报告指出，建发股份三四线城市房地产库存较大，存在一定的去化压力。事实上，已有项目因市场不及预期造成了减值损失。据披露，截至2018年底，建发房产存货合计计提跌价准备2.74亿元，对其位于福州、漳州、龙岩的项目进行计提。 张波指出，三四线城市在今年下半年或迎来去化压力增长，但并非所有城市的去化都有压力，包括前期棚改已经完成的，即购房需求开始锐减的城市压力会增长明显。 也有业内人士表示，三四线城市现在没有市场想象得那么悲观，有些表现还是可以。但也必须要看到，三四线城市当前市场反弹的空间也是受到限制的，部分土地项目以前地价比较高的时候入手，后续如何销售，这是当前建发等企业要注意的内容。 值得注意的是，未来持续增加的项目建设对资金的需求持续增加，也在推高建发股份的债务规模。截至2019年3月末，其负债合计1883.43亿元，较2018年末的1630.36亿元增长了15.52%。 风险控制欠佳 建设规模快速扩张的同时，建发股份的房地产业务也在快速发展。2018年，建发股份实现合同销售金额735.98亿元，同比增长60.83%；其中权益销售额584.5亿元，同比增长42.79%。 这与建发股份转型高周转模式密不可分。国泰君安2018年初发布的研报指出，建发股份2016年开始，土地储备和新开工速度明显加快，从高价高利润模式向低价高周转模式转型，“2018年将步入业绩高增长阶段”。 据建发股份2018年年报披露，建发地产和联发集团项目从拿地到开盘时间均缩短了1个月。 业内人士分析指出，高周转的动机就是要做大销售规模；不过从实际情况来讲，高周转也会使得企业过于急躁，导致质量管控跟不上，出现质量问题。 住建部发布事故快报显示，3月29日，位于福建省龙岩市新罗区的建发富力·玺院B标段公共门厅及电梯轿厢工程项目，发生高处坠落事故，死亡1人；该项目建设单位为龙岩利荣房地产开发有限公司。 7月7日，位于福建省漳州市龙文区的建发·央著1-15#楼及地下室、配电室、物业门卫（不含桩基）项目，发生物体打击事故，死亡1人。该项目的建设单位为建发福建兆联房地产有限公司。 据建发股份2018年年报显示，建发股份间接持有龙岩利荣房地产开发有限公司30%的股权，建发房产还为后者提供了2400万元的担保；而福建兆联房地产有限公司则为建发房产下属子公司。 不过，张波也指出，高周转本身并不必然引发工程安全问题，引发工程安全问题的主要因素在于运营管控，只有当企业本身的运营管控能力不足以支撑更高速周转时，才会引发运营管控的各种问题，工程安全问题只是问题之一，还包括建筑质量、人员管理、资金安全等多个维度。 此外，5月10日，南宁市城市管理综合行政执法局下达了一份针对南宁联泰房地产开发有限公司的行政处罚决定书，原因是其违规排放污水。天眼查信息显示，联发集团持有南宁联泰70%的股份，建发股份持有其30%的股份。
负债高企和融资贵成为中小房企发展痛点 资本寒冬期房企或迎大洗牌 房地产行业正处于快速洗牌期，当大型企业在各大热点城市竞争胶着的时候，部分中小企业已在逐步“出局”。 根据人民法院公告网披露的信息显示，截至8月9日，全国有288家房地产商公布了破产文书，已破产或进入破产程序。申请破产的地产商主要来自江苏、沈阳、湖南、湖北、安徽等三四线城市，也有少数来自广东和上海。 “公司破产主要是因为资金方面出了问题，融资成本越来越高，结果资不抵债。”一位来自总部在江苏常州的地产商负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示。 作为资金密集行业，国内大部分房地产公司是通过资金杠杆驱动，融资收紧信号愈发强烈之后，负债高企和融资贵逐渐成为中小房企发展的痛点。 中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林表示，不论从宏观行业政策、融资环境还是行业内饱和程度看，中小房企“批量破产”都是意料之中的事。房地产行业洗牌拉开了新序幕，未来一段时间，洗牌仍将是“进行时”。 中小房企生存艰难 记者从人民法院公告网了解到，自2017年12月至今，有将近300家房地产企业公布了破产文书，大多数属于地方中小企业。 注册于2011年的无锡嘉熙房地产开发有限公司是众多破产清算中的一个。工商登记信息显示，无锡嘉熙房地产开发有限公司主要经营范围包括房地产开发和自由房屋租赁，注册资本3000万元。其中，常州嘉信融达投资合伙企业（有限合伙）持股99.67%。 无锡市新吴区人民法院公告显示，根据高胜武、余长兰的申请，于2018年6月25日裁定受理债务人无锡嘉熙房地产开发有限公司破产清算一案，该院定于2019年8月15日召开破产清算案件第一次债权人会议。 常州嘉信融达投资合伙企业（有限合伙）相关负责人介绍，无锡嘉熙房地产开发有限公司自2015年拿地开发房地产项目，目前仍有项目在陆续开发。“申请破产清算的原因主要是资金方面出现问题，所以不能保证项目不会烂尾。”该负责人说。 上海中原地产市场卢文曦表示，小型房企在之前市场宽松的条件下还有生存机会，近年来，楼市接连遭遇“紧箍咒”，市场环境发生变化，几乎没有喘气的机会。他认为，市场逐渐洗牌过程中，一些不能适应发展环境，满足不了市场需求的企业必然会被正常淘汰。 由于头部房企的业务规模逐渐下沉，以前只到三四线城市拓展的品牌企业，现在甚至将项目拓展到县级城市。如此一来，给地方小规模房企的生存带来直接挑战，在产品质量和溢价能力方面差距较大的情况下，业务受到冲击，失败之后难逃被兼并的结果。 上述常州嘉信融达投资合伙企业（有限合伙）相关负责人告诉记者，公司旗下的地产项目公司之所以破产清算还与融资有一定的关系。“银行对于我们此类房地产二级资质的开发企业，不可能放贷下来。因此，公司的资金主要来自多个合伙人。”其透露。 事实上，自去年下半年起，房地产企业融资环境较为宽松，呈现出放松的趋势。但到了今年5月，融资环境明显缩紧。 据同策研究院的统计数据，2019年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，环比下跌52.07%。融资监管收紧，房企境内外融资难度进一步增加。 上海一家实业投资公司在江苏省宿迁市投资开发房地产项目，目前还有房源对外销售中。对于近300家房地产公司破产的消息，该公司负责人告诉记者，中小房地产公司确实生存艰难，由于项目规模较小，很难获得银行贷款，现在他的公司只是勉强通过现有资金进行周转，下一步打算去河南省商丘市的下辖县拿地开发。“拿不到融资，公司的战略方向只能谨慎再谨慎些。”其表示。 行业洗牌期难逃融资魔咒 受宏观政策和行业调整的影响，从2018年下半年开始，房地产行业分化就一直在持续，并且竞争不断加剧。 盘和林分析指出，房地产企业“批量跳车”原因主要是国家宏观政策收紧，很多企业无“便车”可搭，失去生存的最后支撑。事实上类似于汽车行业的“车补”，实质是降低了行业门槛，借着“棚改”的东风，大批三四线城市的房产企业便成长起来，但本身属于粗放的运营模式，对于品牌房企而言其实并没有太大的竞争力，于是在棚改货币化政策改革和房地产政策收紧后出现倒台的局面。 对于当前房地产企业融资难的问题，华金期货组合投资部总经理李天逸认为，由于国内房价上涨无力，即使没有出现下降态势，但银行放贷的意愿在逐渐降低。除了规模小的原因，银行向中小房企“惜贷”的原因还包括，项目不像以前涨幅、增值减小、企业的还贷能力降低。 在李天逸看来，破产的房地产公司在经营方面也有一定的问题。一些转型较早的房地产公司在周期之前，转型金融或者其他行业，逃过周期带来的冲击波。而一些冲击承受能力小的企业，未来或许还会有更多宣告破产，行业会逐步向大型房地产公司汇聚，集中度不断增高。 过去三年，国内市场占有率位居前三的龙头房企分别是恒大、万科和碧桂园，三家公司的新房销售收入平均占营业收入的97%。截至 2018 年末，恒大、碧桂园、万科总资产达到 1.88 万亿元、1.63 万亿元、1.53 万亿元；营业收入均超 2000 亿元，恒大、碧桂园、万科分别为 4678亿元、3811亿元、2973 亿元。 卢文曦表示，部分中小房地产企业破产清算对于整个房地产行业并非没有益处，中小房企对于产品的精细程度参差不一，粗放程度较高，品控标准不一样，相对于品牌房企来说，产品的质量不够高。随着房地产市场的集中度越来越明显，产品质量或将进一步提高。 生存空间逐步被压缩，中小房企如何突破发展困局？其认为，要么采取抱团策略，发展区域市场开发细分领域的产品；要么争取与品牌房企合作开发，赢得企业生存机会。
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