在日常生活中,无论是买卖股票、收购公司、购置房产,还是投资教育,你都需要经历估值的过程。投资标的的价格是否合理?你应该支付多少钱?投资教育是一笔划算的交易吗?我应该购置房产还是租房子居住?好朋友在比特币上大赚一笔,我也应该跟进吗? 这些都是估值的基本问题,在财务专业里有一整套严密的工具指导你如何做出这些决策。 要记住,估值是一种艺术而非科学。更准确地说,它是包装在科学外衣下的艺术。估值是非常主观的,很容易出错并导致出现模棱两可的答案。尽管你可能会觉得不满意,但的确没有其他好方法能让我们更明智地做决策了。在探索黄金法则之前,我们来看两种错误的估值方法: 投资回收期法 第一种评估项目的方式是基于投资者全额收回投资款所需要的时间,即投资回收期法。你只需要对比初始投入金额和后续现金流入情况,然后计算在哪个时点能收回全部投资款。这是判断是否应该进行某项投资的很有吸引力的方法。人们天生就喜欢早一点儿回收资金。 用一个案例来分析这个方法存在的问题: 你需要在两个项目之间做出选择,它们需要的初始投资均为90 万美元。你只能使用投资回收期法作为标准,且只能选择其一。下表给出了每个项目的预计现金流情况。 你会选择哪个项目?项目A 的投资回收期低于2 年,而项目B 的投资回收期为3 年。如果投资回收期是你的判断标准,你应该选择投资项目A。 其实投资回收期法存在几个非常严重的问题。首先,没有考虑货币的时间价值;其次,更严重的是,投资回收期分析的结果是简单的年份数字。但这并不是你真正关心的问题,我们在意的是创造价值。投资回收期法让你选择资金回收更快的项目,但会让你远离创造更多价值的项目。 假定使用10% 的折现率,项目A 的净现值为193 160 美元,项目B 的净现值为354 700 美元。如果使用投资回收期作为判断标准,那么你会选择净现值更低的项目,它创造的价值要小得多。这个对比反映了投资回收期法的问题所在。 内部收益率法 使用内部收益率法对项目进行评估是另一种常见的估值方法。这个方法的问题并不像投资回收期法那么严重,因为与内部收益率计算相联系的是折现现金流。但内部收益率法仍有自己的问题。当引入折现概念时,我们使用预测现金流和折现率来确定现值。 内部收益率法利用的就是这种分析思路。这种分析需要预测未来现金流,并找到使净现值等于0 的折现率。 换言之,内部收益率分析得到的是假设项目在未来完全实现预期现金流时的收益率。尽管这是一个看待世界的很有吸引力的方法,内部收益率法仍然存在两方面问题。第一,内部收益率可能会给你错误的答案,因为它关注的是收益率而非价值创造。你可以比较两个项目,有着高内部收益率的项目创造的价值可能反而偏低。再强调一次,你关注的是价值创造而非收益率最大化。 第二,如果现金流的特征是流入和流出交替出现(而不是简单的先流出,然后全部是流入),那么内部收益率可能会给出错误的结果。更何况,在承担这些风险的同时,内部收益率分析的过程并不省时省力。计算出的内部收益率必须与加权平均资本成本相比较。 估值的黄金法则:现金流折现法 有一个方法能让你意识到现金流折现法相对于倍数法的优势,即重新回到购置房产的决策上来。如果在做购置决策时不使用倍数法,那么我们应该如何利用现金流折现法进行分析? 当使用倍数法时,你的分析局限于对周围房产的成交价的观察,并根据每平方英尺的成交价格来做判断。而在做现金流折现分析时,你需要回答的问题是:拥有一套房产能产生的现金流情况是怎样的?有些现金流入很明确。在持续使用假设下,你可能要投资翻新一个屋顶。这就是你在自由现金流分析中需要考虑的资本支出。类似地,可能还有一些税收影响。但是购置房产后,你的现金流受到的首要影响就是不需要再支付房租了。任何项目的现金流指的都是从该项目身上产生的增量现金流。因此,一个房产的价值首先就是购买后你不需要支付的租金的价值。 用这个方式考虑房产购置可以帮你避免支付过高对价。租金收益比(租房费用和购房价款的对比)是衡量21 世纪初期房地产泡沫的一个核心指标。你如果进行了现金流折现分析,就可能发现自己真的不需要买房子,只要继续租住就好了。倍数法实际上忽略了很多在持续使用假设基础上面临的问题。现金流折现法则让事情变得清晰。在这个特定案例中,现金流折现法让租用和购买两种行为的替代关系明晰起来,而在房地产泡沫时期,这种关系完全被忽略了。 估值中的常见错误有哪些? 估值是一项艺术而非科学,因此包含了一系列主观判断。在宣告一项收购后,收购方 股价出现下跌是很常见的,这表明市场认为收购出价过高,收购方在向标的所有权人让渡价值。 为什么收购方经常会支付过高的对价? 忽略动机 首先,一个最普遍的错误在于,人们在估值过程中经常忽略参与收购的各方的动机。资产出让方当然希望受让方给出更高价格。卖方控制了信息的重要来源,包括历史财务信息。这个问题就是第3 章中介绍的信息不对称。你认为卖方为了出让资产会做哪些准备呢?卖方可能通过加速确认收入、推迟确认成本以及减少投资等行为粉饰报表。这种情况使得尽职调查成为任何收购过程中的核心环节。 问题不仅仅出在出让方身上。通常,投资银行只有在交易达成后才能得到报酬,所以它们竭力促成交易。即便是你公司内部负责研究这项交易的人,也可能有不可告人的动机。他们可能会在交易完成后负责新购入的业务,从而得到更高职位。每一个参与交易的人都希望交易能最终达成,他们可能精妙地改变假设或预测以达成目的。结果,这个充斥着不对称信息的状态最终导致了过高的对价和过分的自信。 夸大协同效应以及忽视整合成本 协同效应是指合并后,两家公司整合后的价值大于两家独立公司价值之和。表面上来看,协同效应的概念并非不合理。比如,你将两家公司的收入整合在一起并进行优化后会节省成本。如果两家公司合并,你可以在同一行业控制更多资源,获得更强的定价权。 假设亚马逊想要兼并易贝。两者合并后,各自的客户群和供应商将被整合在合并后的主体中,形成更强大的力量。同时,后台部门和云计算费用将会大幅削减。以上两种情况都是协同效应的表现。合并后的公司可以进入此前单独一家公司无法切入的顾客群体,或者削减原本无法节省的成本。 协同效应的问题在于,人们对于协同效应开始发挥作用的时间估计得过于乐观,并且会夸大协同效应本身的影响。他们忽略了一个事实:并购非常复杂,公司文化和员工整合需要很长时间。另外一个相关问题在于,即便协同效应是合理存在的,人们通常也将所有的协同效应考虑进报价里。这也导致了过度支付问题,协同效应创造出的价值被转移到了资产出让方手中,而不是被整合后的新主体里。 低估资本强度 急于求成的竞标者所犯的最后一个错误在于,他们往往低估了一项业务的资本强度。息税前利润或自由现金流的持续增长通常依赖于通过资本支出而不断增加的资产基础。但是资本支出会减少最初的自由现金流,这一点经常被迫切想要完成交易的人们忽略。比如,终值计算需要假设永续增长率,但在模型里的最后一年(最后一年的数值是终值计算的基础),资本支出仅等同于折旧,意味着资产并不会持续增长。实际上,低估资本强度就意味着高估价值。诸如特斯拉这类公司的估值就不能只依赖于客户增长假设,它必须兴建工厂以满足需求,因此低估资本强度会导致错误的估值结果。 估值是财务和管理的核心问题。估值过程中包含了一些科学的方法,但是在本质上,估值是非常主观且带有情感色彩的判断。我们必须确保自己不犯系统性错误,比如高估协同效应或低估一项业务的资本强度。有关估值的最后一课是,全面了解一项业务的最好方法就是对它做一次估值。只有仔细分析一项业务的未来前景、现金流情况、资本强度以及业务的风险,你才能真正理解这项业务。 书名:什么是金融 作者:[美]米希尔·德赛(Mihir Desai) 译者:周源 出版社:中信出版社 作者简介: 米希尔•德赛 Mihir Desai 哈佛商学院瑞穗金融集团金融学教授、哈佛法学院法学教授。任教 20 余年来,他教授 过不同的学生群体,包括来自世界各地的企业高管、MBA 学生、本科生、金融与法律从业 者等。他的研究被《经济学人》《商业周刊》《纽约时报》等出版物引用。他曾经就职于第一 波士顿咨询公司、麦肯锡咨询公司,并为许多企业和政府组织提供咨询。他曾著有《金融的 智慧》,这本书曾入围英国《金融时报》麦肯锡最佳商业图书奖。
本文基于见知数据联合创始人/CFO王晓青于某五星级连锁酒店内部分享内容为什么酒店业一定要管好现金流?据统计,今年有超过一半的酒店出现了严重的现金流问题。是持续不断的疫情创造了酒店业的现金流危机?实际上,疫情并没有创造现金流危机,而是放大了平时被忽略的现金流问题。缺乏现金流管理的酒店,迟早也会积弊成疾。当前酒店行业现金流管理的问题首先,现金流管理意识薄弱片面。1. “钱就是财务管”,现金流管理局限于财务部门很多管理人员自然的认为现金流管理是财务应该负责的事,与其它部门无关,公司整体缺乏现金流管理文化。现金的收、支、存渗透在公司经营的方方面面,包括销售、采购以及核心管理决策部门等,单单依靠财务部门对现金流实施管理的方式并不够全面,难以形成公司各部门上下融合贯通的合力,也就无法实际增强公司的经济效率。2. 财务在记账,并没有“管钱”在现金流管理方面,我国酒店行业的领导人员以及财务工作者仅对现金的流出和流入进行记录方面的管理,缺少在现金流控制方面上的精细化分析。此外,现金流管理手段简单粗放。3. 资金未被利用部分酒店的现金管理风格传统,分期现金持有量过大。一边押着供应商的钱,一边大量活期资金趴在账上,日积月累,闲置的存量资金水涨船高,造成资金浪费,降低了长期收益率。4. 资金随意抽调部分酒店根据业主的需求,不断抽走资金,导致帐上常年资金不足,拆东墙补西墙,影响了长期竞争力和客户体验,导致经营的恶性循环。酒店盈利模式的特殊性酒店虽然前期投入高,但生命周期长,现金流稳定,具有很强的抵御通货膨胀的能力。运行正常的酒店能于第2-3年突破经营现金流平衡,第6-7年实现总项目投入回本平衡。随着经营期限的增长,需要不断进行投入翻新,影响实际收益的是长期运营能力和持续的现金流。也就是说,酒店赚的是现金流的复利。酒店经营模式的特殊性1. 资产重,折旧多固定资产的新旧、优良程度和便利程度对日常营业有着重要意义。这一特性决定了酒店资产使用年限一般较短,每年计提折旧较多。因此,筹资方面,酒店必须制定合理的筹资对策,利用各种筹资渠道,以尽可能低的筹资成本融入尽可能多的资金。而投资方面,酒店必须保证用于固定资产投资资金的稳定性,每年从预算中划拨出一笔固定的资金,对设施设备进行更新改造。2. 存货高酒店存货在总成本中所占份额较大,常达到20-30%。在销售旺季,为避免缺货,会储备相当数量的存货。而在淡季,为应付商务、会议等,存货也会保持高位水平。因此,在酒店的经营过程中,存货较多是正常运营的常态,但这样就会持续占用企业资金。3. 周期性酒店业的现金流入流出表现出很明显的季节性。因此,在经营周期中,部分时候酒店会持有大量的剩余资金,而另一些时候需要筹集资金偿还债务和进行投入。酒店盈利与经营模式的诸多特点,决定酒店行业格外需要进行精细化的现金流管理。某高星级酒店案例某高星酒店一年中,平均每日资金余额为300万元,但在淡季降到了不足150万元,而旺季最高曾达到700万元。资金不稳定的大幅波动,导致资金很难为酒店带来价值收益。如何做到“削峰平谷”?第一招:收支闭环例子中的酒店旺季资金充裕,淡季资金稀缺,虽然管理者无法改变收入规律,但可以决定大额支出的时间,实现现金流入与流出的匹配。酒店生命周期长,应建立长期合作的供应商。鉴于翻新都在资金紧缺的淡季进行,管理者可以将支出提前在旺季预支,不仅可以获得折扣,还匹配了现金流收支。如果没有建立稳定的可以信任预支的供应商,可以分期或账期的方式实现收支闭环,构建稳定的现金流。第二招:近存远支酒店行业淡旺季明显,当旺季账上余额较高时,管理者可以将资金直接存至淡季再取出,一方面优化了资金收益,也通过存款“专款专用“的方式实现了资金的削峰平谷。如何做到“看得见,管得好”行走江湖少不了利器相伴,酒店管理人员也需要借助专业化的工具收集转化现金流数据为经营图表,便于了解经营状况,进行数据驱动的科学决策。比如财务总监需要进行分析,要看的是经营图表和现金流收支情况,能突出运营能力的收支情况,还要能看到他的贷款和理财计划。而酒店业主,可以通过跨银行的“超级网银“链接银行数据,在移动端看到企业实时的资金全貌和收支情况。酒店行业历久弥新,韧性很强,每次遭遇危机都能在次年基本恢复常态,从非典疫情,到次贷危机,再到如今的新冠疫情,相信这次“春天”也不会太远。而具体到每家酒店,现金流管理就决定了造血能力,决定着遇到黑天鹅事件是会引发危机,还是会带来机遇。
见微知著,一叶知秋现金流数据作为财务数据中的一环,是一座“金矿”,牵一发可动全身,能够折射出整个企业的真实经营全貌。在近日举行的第四届中国供应链金融年会上,见知数据联合创始人兼CFO王晓青分享了有关“现金流尽调:供应链金融创新实践”的主题演讲。王晓青表示,现金流是一座“金矿”,不仅是企业“有没有钱,如何还钱”的直接载体,更蕴藏了真实精准的经营信息,连接着合同,订单,发票,应收应付等全方位数据。因此,现金流数据对于企业经营管理和机构风险控制都有着不可忽视的作用和价值。01供应链金融要看现金流王晓青表示,通常企业的财务报表可能记错一笔帐,但是不会打错一笔钱。所以,企业的经营行为都会在资金进出中体现,现金流也决定了企业的还款能力。现在行业热议的ABS,无论是基于应收账款或是其他依据,最终还是由底层资产未来的现金流决定。近年来,供应链金融的线上化和科技化程度高速提升,而现金流数据也随着银行越来越开放,变得更加容易获得。过去网银仅可以查看三到六个月的流水数据,而2019年开始,已经可以便捷的查询对公一到三年,对私三到五年的数据。深层次来看,对整个供应链金融而言,现金流数据本身蕴藏着极大价值。为什么供应链金融一定要关注现金流?供应链金融重心在于核心企业确权。但是如果供应链金融仅依托核心企业,业务瓶颈明显,那么我们的未来业务发展在哪里?一方面可以找更多核心企业,另一方面可以在现有客户里挖掘更多的需求。02现金流撬动业务、降低风险我们这时就会发现,现金流可以帮助大家撬动更大的业务、降低更多的风险。如果,供应链金融的思维仅仅是基于应收核心企业确权。那么获取开发新客户将成为难解的瓶颈,毕竟核心企业有限。一个新视角是,供应链上的存量客户仍有很多潜在业务可以通过现金流数据进行充分开发,实现“供应链金融+”。第一,现金流,撬动业务拓展既然已经通过业务和商务获取并了解到了客户及其行业上下游,“供应链金融+”应该通过核心企业以及其供应商的现金流数据,利用信用和数据结合产生的价值撬动开展更多的业务,更好的服务到客户的各方面需求。而且除了已建立业务的企业,现金流数据天然包含着企业上下游实际交易信息,能为业务拓展提供非常优质的线索。第二,现金流,助力规避风险现金流数据还可以帮助机构规避风险。比如客户的回款周期是否真如其所称?需要现金流作为外部凭证佐证。此外,如果实控人的经营管理是混乱的,比如存在长期挪用资金的情况,仅凭供应链信息是否足够规避风险?在未来,让现金流成为业务杠杆,进可通过企业现金流数据在确权的核心企业应收之外拓展业务和市场,退可更全面的掌握企业实际经营情况,控制风险。王晓青表示,见知数据为行业领先的金融机构提供银行流水尽调分析工具,通过现金流数据回归商业分析本质,让金融机构对客户的经营情况一目了然,清晰看到企业能承受起多少贷款融资业务。03如何使用好现金流数据?王晓青分析道,只要金融机构在看现金流,就会面临无法逾越的四个障碍:第一,如何把不同的银行流水的数据合并?各银行数据格式不同, 大量数据依靠人工手动合并汇总。第二,如何把对企业的银行流水数据做统一分析?如何鉴别数据缺失、被删改的情况?第三,如何判断关联交易?越来越多的企业通过关联方往来来刷流水。怎样从浩如烟海的大量流水交易中,掌握真实现金流?第四,如何判断企业的经营性现金流?企业还有内部转账,贷款理财等多种交易,如何高效快速的掌握企业的经营性现金流?01全流水识别见知数据是中国唯一一家支持国内4600+家银行和海外5000+家银行全流水识别的金融科技公司,可以实现多银行流水数据一键上传,自动汇总分析。02判断数据真假见知数据流水尽调系统还能判断数据真假,通过校验余额连续性,利息,数据分布等方式验证数据真实性和完整性,确保数据分析的基础干净可靠。03发现关联方与可疑交易系统接入了实时工商信息,发现关联方并自动统计关联交易,还可以通过交易频率与规律发现疑似关联方,并通过多种规则识别可疑交易。04沉淀交易数据资产我们更大的价值还在于沉淀交易数据资产。以往流水数据分散在各个项目的格式不同的流水文件中,见知数据将流水交易数据建立统一标准化的基础,后续不管是同项目的投后管理,还是同行业其它项目放款时进行数据对比和指标分析都会很容易。长此以往,也会沉淀交易数据驱动的行业分析指标,帮助未来项目的处理分析变得更精准。04见知数据流水尽调系统见知数据流水尽调系统能节省99%的流水处理时间,让原来需要一到两天甚至一周的流水处理时间缩短到只需要一到两分钟,还能自动判断数据真假完整性,发现关联方和可疑交易,看到客户的真实经营情况,帮助机构拓展业务,控制风险,沉淀统一标准的数据资产。目前,见知数据已经处理20万亿金额的流水、5000多家企业和100万家平台的交易对手方的海量交易数据。在融资租赁行业,有一大半是见知数据的客户,包括行业前五。会计师事务所前十有八家是见知数据的客户,四大当中有两家客户。此外,见知数据还帮助券商投行进行IPO流水核查, 风险投资和私募股权等投资机构进行项目流水尽调。目前已服务近百家融资租赁,商业保理,商业银行,会计师事务所,券商投行,VC/PE等各类专业机构。最后,关于“做这件事本身最有意义的是什么”,王晓青透露,“团队和技术方面的优势还在其次,最关键在于见知数据有一群对未来好奇,勇于探索的客户,愿意和见知数据一起用科技解放双手,见微知著,探索未来。”
贵州茅台毫无疑问是A股市场上的当红炸子鸡,自上市以来,无论是营业收入、净利润还是扣非净利润,全部保持正增长,且长期保持90%的毛利率、50%的净利率、30%的ROE,冠绝A股。即使在2013年八项规定对三公消费做出限制之后,茅台在2014和2015年的低估期依然顽强的保持了3%的营收增长与1%的净利增长。茅台的伟大不仅在于为投资者创造了巨大的财富,还在于其强大竞争优势打造的让人一眼望不到边界的天花板,更在于其高增长与总股本40%的流通盘解决了很多投资机构兼顾资金规模、流动性、收益率的不可能三角问题。本文就从自由现金流、品牌优势的角度来谈谈茅台对我们投资的启示。一什么是好的净利润?投资者看净利润,企业家看现金流。利润表编制是权责发生制,现金流量表编制则是收付实现制,因此上市公司利润表更容易被会计手段操纵,现金流更接近企业的真相、投资的本质。上图展示的是2004年-2019年贵州茅台自由现金流、净利润与股价涨幅的对比(特殊处理:这里把2004年的初始值都赋为1,图里展示的是相对涨幅),其中自由现金流可以简单计算为经营活动产生的现金流量净额减去构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金。可以看到,茅台的自由现金流涨幅是高于净利润涨幅的,从茅台市场表现来看,股价在自由现金流高于净利润的时候也明显表现更好。自由现金流比净利润更有说服力,也更加能反映出公司的竞争优势,因此越是成熟的投资人,对自由现金流的重视程度越高。比如年年净利润为负的亚马逊,股价不是在创新高就是在创新高的路上。其创始人贝佐斯是自由现金流理论的拥趸,亚马逊上市以来始终致力于创造源源不断的自由现金流,所有的投资都是为了提高效率,为客户提供更好的服务。投资人对亏损根本不担心,因为竞争优势被不断巩固,净利润迟早会释放出来。因此,我们看一家公司净利润的时候,必须结合公司所处阶段与自由现金流一起看:如果公司处在高速发展、巩固竞争优势的阶段,即使净利润不理想,只要公司证明了创造源源不断自由现金流的能力,那么根本不必担心,净利润迟早会释放出来;如果公司处在稳定发展时期,已经建立强大的竞争优势,那么自由现金流是其净利润最好的试金石,有助于我们判断净利润质量的高低以及持续性。二消费品逻辑如果用一个词来总结茅台最重要的逻辑,你觉得是哪个?笔者的答案是:奢侈品!投资消费品公司最重要的逻辑有三个:品牌、渠道、品类拓展。其中,渠道建设的护城河比较浅,通常只需要花费几年的时间就会看到效果,且需要不断的资本开支来消耗现金流,通过渠道建设获得业绩大幅增长的公司数不胜数;品类拓展风险较大,消费者的偏好琢磨不定,成功有很大的运气成分,饮料界那么多品类,元气森林也只有一个。品牌的逻辑是消费品中最为强大的,品牌的至高境界就是奢侈品,茅台酒毫无疑问已经成为一种社会意义的奢侈品。奢侈品的品牌优势有两个:第一、用某种因素占领用户心智,让用户心甘情愿、乐此不疲的为产品付出高溢价,集中体现就是高毛利。茅台的毛利率常年保持在90%,位于消费品中第一位,秒杀LV、Gucci、Tiffany等国际奢侈品大牌。第二、产品可以不断提价,茅台酒在过去几十年里,平均年化涨价幅度为10%,不仅跑赢通胀,甚至可以跑赢绝大多数资产。这也不难理解为什么大家都在囤积茅台酒了——产品供给增长缓慢,产品永远不会过期,价格稳定上涨。我们不要质疑囤积白酒到底合不合理,市场几十年的结果就是如此,做投资不能有偏见,必须尊重市场。高高在上的毛利率,稳定的提价却依然受到消费者的追捧,不需要任何大额的资本开支来维持品牌优势,只需要享受源源不断的自由现金流即可,竞争者无计可施,投资者开心数钱,这就是茅台的品牌强大之处。那么接下来就会有另外一个问题,品牌的本质是什么?为什么同样是白酒,却只有茅台可以获取如此高的溢价,这背后和什么有关?答案是:定位!或者也可以理解为如何讲一个好故事。消费品属性有两个,一是功能实现,买来就是为了用的,我们只在乎实现同样的功能,哪款性价比最高;二是自我表达,消费的目的不仅仅实现功能,更多的是表达自己的身份、社会地位、偏好等个人色彩。奢侈品品牌主要跟第二个属性有关,比如茅台的定位,从一开始就是中国国酒,其中的几段故事虽不知真假,却流传天下。1915年,万国博览会在巴拿马举行,当时的民国政府曾以茅台公司的名义将一些茅台酒送到博览会参展,但放在比较偏僻的角落,毫不起眼,外国人对此酒不屑一顾。幸好前去参会的一名中国官员急中生智,将一瓦罐茅台酒摔在地上,一时间,酒香四溢,震惊众人,一举夺冠,获得金质奖章,从此成为世界三大名酒之一。1949年10月,在举行开国大典的前一天夜里,新中国的开国元老们就在中南海怀仁堂以茅台酒互为敬贺。据媒体报道:北京饭店举办了开国大典当晚的开国第一宴,整个宴席的菜单酒品都是由周恩来总理亲自审定,茅台酒当时被定为主酒。由此可见,茅台国酒的定位从几十年前就存在了,国酒的定位已经成为几代人的共同记忆。白酒里没有任何品牌可以挑战茅台的地位,现在没有,以后也不会有。高端品牌一旦长时间被大众认可,其对用户心智的占领将无法改变。茅台现象告诉我们,当一家消费品公司不断增长的自由现金流来源于其独一无二的品牌优势的时候,我们必须提醒自己,很有可能发现了一家伟大的公司。招募公告:苏宁金融于2020年8月启动“苏宁金融APP-财顾频道大V激励方案”,每月按阅读量和发文活跃度,奖励排名前50名大V,奖励金额300元-2000元不等。如果您是财经作者,欢迎入驻苏宁金融APP-财顾频道。入驻方式:关注“苏宁金融研究院”公众号,向后台发送“财顾”二字,小编将第一时间联系您办理入驻事宜。
吴建斌 阳光城集团执行副总裁 “有知识的人很多,但能把知识化成智慧的人并不多,建斌兄算一个。”阳光城创始人林腾蛟如此评价吴建斌。 他踩对人生的每个时点,尽情造梦、追梦、圆梦。从曾经的拓荒少年到如今的地产“老中医”,他从未停止对这个世界以及这个行业的感性观察与理性思考。 日前,在易居沃顿PMBA第9期集修共训课程中,吴建斌分享了他对当下房企投融资方面的洞见,部分精彩观点如下: 1.从七八月份开始,国家针对房地产的所有财政政策和货币政策都要恢复到今年2月份之前的政策。 2.房价是没有预期的,尤其一线城市和强二线城市。 3.房企要分三六九等,优秀的企业继续鼓励,三个指标比较差的企业,融资成本会高,融资的金额可能会少。 4.若账面回款700亿的现金,其中有一半是监管资金,那么这部分钱对企业就没有意义。 5.要想降负债率,就要想尽办法把传统融资额度切分出来,切分到供应链融资。 6.跟投机制是否过时?我认为没有过时,只不过跟投机制需要与时俱进解决大家的具体问题,如果说问题解决好了,这个激励机制发挥的作用依旧很大。 地产财政政策优惠将划上句号 疫情是清晰的黑天鹅事件,今天我们探讨它对房地产金融方面的影响和挑战。 从二月份开始,国家对房地产公司支持力度还是比较大的。比如从财政方面税收、土地款到期等都可以延付3-6个月,如果按照三个月来计算,就是五六月份基本结束,如果是六个月,七八月份基本结束,就是说从这个月开始,政府针对房企短期采取的财政政策优惠基本画上句号,这一点大家要清楚。 这就意味着从七八月份开始,国家针对房地产的所有财政政策和货币政策都要恢复到今年2月份之前的政策。那会是什么样的政策环境大家都很清楚,五限政策严格执行,融资不能松,可以说是围追堵截,哪里有漏洞就补哪里。 所以去年很多房地产公司遇到很大的现金流挑战,可以说大公司有大公司的难处,小公司有小公司的难处,各有各的难处,表面上挺风光,实际上日子都不好过,这是我们经历过的事情。从今年七八月份开始,我们又步入了去年这种状态,可能大家有怀疑,是不是有点耸人听闻的感觉,并不是,这已经成为业内的共识。前不久,中央找国内十个城市约谈,因为房价太高了,增长太快了,所以要约谈,这就传递出一个清晰的信息。 之后又传出了消息,中央金融部门要对房地产公司设置三道指标,根据三道指标的触线情况不同,把房地产企业分为“红橙黄绿”四档: 第一个指标就是负债率,剔除预收款后的资产负债率大于70%;第二个指标是净负债率大于100%;第三个指标是现金短债比小于1倍。 把这三个指标统一打包来看,如果说三个指标都做到了,就是正常的企业,甚至是优秀的企业,如果说三个指标都没达到,都超过了这个要求,就是红的,你的融资下一步是更困难的,如果是黄色是次困难,如果是绿色为正常,如果说最后无色那就是大力支持。 把这个文件再和中央约谈联系起来,传递了两个信息,政府原来在财政金融方面短期应对疫情的政策基本上划句号了,因为房地产市场已经正常了,这是传递的第一个信号。传递的第二个信号就是房企要分三六九等,优秀的企业继续鼓励,三个指标比较差的企业,融资成本会高,融资的金额可能会少,有可能会在很多方面进行管理。 一二线城市招拍挂拿地风险大 既然问题都已经很清楚,接着我们讲如何化解风险,特别是三个指标都比较差的公司面临的融资问题我们该怎么样来解决。 首先我们要明白一些基本概念,我在多个公开场合讲过,企业管理的核心可能有战略管理、投资管理、运营管理,但核心的核心是财务管理,管理好财务,就像管好人身体上的血液一样,你的血液不通了,这个人可能就会死掉,这就是财务管理做的事情。 财务管理的核心是什么?是现金流管理,现金流管理核心是经营现金流的管理,经营性现金流管理的核心是可以动用的现金流管理。 比如我们卖了一千亿的楼,然后账面上回款率达到了70%,那就是700亿的现金,但是事实上700亿的现金,真正在里面能动用的有多少?能动用一半吗?有一半可能是被监管的,事实上我们在经营活动当中,资金在不断以各种方式进行监管。 我们经常可以看到资产负债表里面有不少现金,但你要问这些现金是怎么组成的,第一种是监管资金,要把监管资金扣掉,因为这些钱不是你的,你动不了,当我们发生经济危机或者说现金流问题的时候,监管资金是没用的。第二种是一家上市公司在境外有融资,境外表现为存款,境内表现为贷款,因为现在境外融资,大部分钱是融资之后要还贷的,所以报表里会有一笔存款,其实是质押在银行的,这个钱扣掉,才是你可以动用的现金。 简单来说,一家中小企业,账面400亿现金,可能实际能动用的现金只有100亿,另外300亿权益虽是你的,但已经用做别的用途,所以分析下来,经营现金流管理是可移动用的现金流管理。 我特别提醒各位,不管你在哪个部门,我都建议大家多多了解财务,了解其中的逻辑关系,否则没办法当家。围绕现金流管理要做足功夫,现金流管理由三部分组成:经营现金流、融资现金流、投资现金流。 房地产公司更多的是把经营现金流和投资现金流合并起来看,都是经营活动产生的现金流,经营活动产生的现金流有收入有支出,我们希望这个现金流每年都有正数。如果希望改善你的负债率,那经营性现金流收大于支是比较合理的,有了结余,你的资产负债表、现金流量表和刚讲的三大指标一定会有改善。 如果你的经营活动收入100亿,但买地税费等支出花了120亿,意味着经营活动产生的现金流是负20亿,那么这个缺口怎么解决,就是靠融资解决。 在经营环境好的情况下融资没问题,2015年国家鼓励去库存,当时银行恨不得把钱给你,融资成本很低。过去6个月,国家经济不明,政府采取了货币宽松政策和财政宽松政策,但现在这个阶段过去了,如果继续靠融资补债是很难的。中央政策很清晰,不能把更多资源流向房地产市场。如果哪个城市把实体经济的钱流向房地产市场,那是要问责的。 当财政要收紧融资方面的现金流,那么做增量就变得非常难,如果做存量有借有贷没有问题。但如果说还贷100亿借120亿,多了20亿的增量,那就比较难了。只有增量才能补经营现金流的缺口,如果融资方面没增量,就没法补经营现金流的缺口,怎么办?现金流量表缺了20亿,怎么办?只能少买一块地,加快销售来达到平衡。 一般来讲,经营性现金流与库存促销、应收款催收、监管资金盘活、局部销售正常、线上销售、控制刚性支出等有关,总之就是增加收入。我们重点讲讲库存促销和应收款催收。 库存在资产负债表的左边,我们从银行借钱,然后买了地,买了地以后建房子,建了房子卖不出去就形成了库存。如果说你能够把库存很好的消化,在房地产市场非常活跃的时候,基本上库存很小,一般是三个月、半年是正常的,但是我们现在市场库存很多时候都是半年以上甚至几年的库存,这个资金占用是非常亏的。 因为我们现在的融资成本很贵,中小企业融资成本基本是10%左右,如果说库存里面有两百亿,占用了两百亿的资产,花了两百亿形成的资产,一年就是二十亿的融资成本,到最后说不定比借的钱还多。所以要把库存早点卖,少借点银行的钱,有些企业账不会算,以为库存一直是资产,但是如果不在账面上表现为现金,实际上没什么意义,因为要承担很多融资成本。 第二个提到应收款催收,这个量往往也是非常大,可能是和合作方合作形成的,也可能是监管资金,也可能是预付形成的应收款,房子建好了,预售证拿到但卖不出去。从经营现金流的角度,要对每个子科目进行研究,怎么把它变成现金,库存怎么促销,应收款怎么催收。一般公司都会成立一个针对库存和应收款的专门催款小组,制定各项激励机制,目的就是想办法把资本衔接。现在这个时代已经发展到不奖励不干活了,所以说干脆成立若干个小组,责任到人,然后进行催收处理,出一些专题解决办法,这个事情才可以做。 从投资现金流方面,我们更多讲的是并购,合作的项目,或者说参与一些城市更新,旧城改造等,这方面是可以盘活的,有些动作可能会加快有些动作要放弃,加快要尽快确权,变成我们确权以后的土地储备,然后进行开发,变成产品卖出去。有些项目太长期会影响我们的现金流,所以我们干脆放弃,选择一些周转比较快的资产上。招拍挂是很快,但国内现在的招拍挂市场竞争非常激烈。我认为现在通过招拍挂方式获得土地,项目的净利润能够获得5%—8%就是非常了不起的事情。 现在公司招拍挂的算账方式都是考虑了预期增长,如果把成本扣掉,哪怕是算出5%-8%的利润,也是亏的,因为我们调控政策没有取消,特别是一二线城市。但如果把未来市场设置5%-10%的增长预期,那也是不存在,这是在害公司。多留意就会发现,房价是没有预期的,尤其一线城市和强二线城市。 多年研究下来,我发现许多企业之前做的预期都没有实现。除非你这个房子在建造的过程当中增加了部分的功能,政府认为你增加这个功能是合理的,比如确实有智能化的投入,或者说在环保方面、结构方面有投入,政府才会把这个价加进去,如果说没做新的投入是不会让你加价的。所以我说最近很多公司在招拍挂市场拿的土地是不挣钱的,因为考虑了预期。 如果说疫情结束之后,财政政策、融资政策恢复到2019年的水平,中小企业会感觉到比较难受,所以要了解融资工具,当这个融资工具不能用的时候再换一种融资工具,有的时候资金流向房地产不那么直观,但最后还是会留到房地产,这是我的感受。 结果告诉我们,尽管政策很严,尽管中央有明确的政策要求,但是最终很多钱还是流向房地产,因为房地产是实体经济。房地产具备很多功能,除了居住功能还有投资功能,特别是城镇化之后,老百姓有点钱会先买房子。而且买房子是最简单的动作。有一个经济学家说如果经济全垮了,买了房,起码房子还在,只不过价值不同而已。但如果经济垮了,你没买房,那么你将一无所有,这就是房地产的特性。 资产负债表每个科目都可以融资 这种情况下我们要了解一下融资方面有哪些工具,经过几年的整理,我们把融资工具又进一步划分,大概划分了七类,33种工具。 第一类是房地产基金,房地产基金更多解决的是钱的问题,包括拿地的资金池,股权前融,股权夹层,这是正常的操作。第二类是传统融资,包括土地前融(套壳432、永续债、优先股)并购贷,开发贷;第三类是供应链融资,要想降负债率,就要想尽办法把传统融资额度切分出来,切分到供应链融资。假如有200亿的融资额度,如果是传统融资,就到了有息负债,如果变成供应链融资,就不是有息负债。 第四类是存量资产盘活,包括有产权的停车位收益权抵押融资,无产权停车位使用权转让融资,资产或权益出售融资;第五类是标准化融资,包含海外债/银团,银行间及交易所市场债券,CMBS、CMBN、内REITs。第六类是资本市场融资;第七类是资金盘活。 建议大家对这些工具有所了解,知道内涵外延,无论怎么监管,大部分工具是可以用的,有些时候一说到银行就想到银行融资,除了银行融资之外还有很多种融资方式,国内资本市场上不了市可以在美国上市。没盈利也可以上市,不一定要盈利才能上市。所以说要对资本市场有一个很好的认识。 关键是商业模式,通过讲故事之后,让资本市场对你很青睐,如果很青睐,亏死都没关系,都可以做融资,所以说33种工具,我建议在座的同学们一个一个去研究,它们的内涵、外延,七大类之间的分别,什么时候用这一类,什么时候用那一类,大多数时间很多方面都是可以融资的。 经过我们过去的实践,实践结果是这样的:传统融资在总融资额里面占了63%,标准化融资占了21%,供应链融资占2%,信用融资占13%,其他的占1%。据此可以反思很多内容,比如传统融资仍然是我们未来融资的关键渠道,这个结论是对的。但在房地产公司里面,万科把融资做得非常极致,供应链融资差不多占到了50%,大家研究一下他们是怎么做供应链融资的,供应链融资是不计有息负债的,有机会做供应链融资的话有息负债的指标就比较好看。 我曾经公开讲过,如果说你是财务主管,你要知道资产负债表无论是左边还是右边,都是可以拿来融资的,资产负债表每个科目都是可以融资的,这是我的结论。 城镇化红利依旧还在 当前面临的状态实际上就是不确定性,不确定性一方面是疫情影响,很重要是中美博弈带来的,从目前来看,大家认为打仗的可能性不大,毕竟是两个大国。 但也有不确定性,在这种不确定的情况下,如果说真打仗了,全球就会进入一个不可控的发展局面,中国经济朝哪去,全球经济朝哪去,没人说的清楚,但最终全球的资产会贬值,这是结果。我相信不会打仗,这是结论。 我们必须承认,中国房地产发展20多年,几个红利基本上结束了。首先,刚需的红利基本结束了,现在平均住房面积已经从改革开放初期的每人7平方米变成现在的每人40平方米,但市场也有不均衡,确实有一些人没有房子住,这是城镇化带来的结果。我们必须承认,现在做房地产更多是改善型住房,而不是刚性需求。此外,土地的红利结束了,原来我们可以通过很多方式获得便宜的土地,像李嘉诚先生在国内一块地放了十几年,现在把地一卖涨了几十倍,这样的时代已经结束了。 但城镇化的红利还有,目前我们国家的城镇化率,经济学家认为只有50%,国家发布的指标大概是60%,如果以60%对比发达国家平均的70%,那么还有十年,现在的城镇化转化率是比较低的,每年大概转化率是2%—3%,过了70%的转化率之后大概每年0.5%都不到。现在中国城镇化主要是两块,一块是农村继续向城市集中,哪怕只有0.5%,也有一两千万人对房子有需求。另外一部分就是已经进了城的,还没住上好房子的,那可以归结为改善性需求,但是同时也是城镇化的需求,城中村的改造,这块需求仍然很大,可以支撑房地产公司继续走十年、十五年甚至二十年。 金融的红利也还存在。房地产预售就是最大的金融红利。我在碧桂园的时候曾经到过印度、印尼、马来西亚这些国家考察,他们也有预售政策,但是他们的预售政策和我国完全不一样,房企拿到预售证可以卖楼,但最高是5%,老百姓虽然买了你的房,但能收到的钱甚至不到5%,然后从这个点再切分为13个阶段,每个阶段给一个点,最后在交房的时候,房企能够收到客户给的钱是30%。客户拿到房之后去银行按揭,拿回来的钱还给你,那是三年以后的事情。但在中国,基本上客户买房后,大业主恨不得每天都要打电话催着交钱,不交钱就罚款,所以这个红利还是存在的。 三大目标,六大行动方案 在过去的四大红利中,大部分红利已经消失,城镇化是最大的红利。从这个结论可以得出,中国房地产未来的趋势在哪?主要是看人流,人流的方向就是我们房地产企业要去的地方。对房企来讲,要面对当前的形势,有三大目标、六大行动方案。 第一个目标就是业绩是否保持一定的增速比例。这方面观察四个指标,分别是签约销售额、结算收入、土储面积、销售回款。 在规模增长方面,我们现在的销售额为了排名,水分太大,我特别反对。这样做误导了政府,看起来好像疫情对房地产影响不大,已经恢复常态了,到头来是自己把自己搞死了。现在差不多每家公司为了保持自己的排名,都在往里面注水,我坚决反对。我认为7月以来排名榜上的销售量要砍掉三分之一才是真实的。 第二个目标是财务的安全性是否得以提高。你是长期主义者还是机会主义者,如果是机会主义者,安全性考虑不考虑都无所谓,但如果是长期主义者,就要做好对负债的管理。负债的管理要重点关注四大指标,分别是净负债率、短期借款占比、现金比率、有息负债总额、信用评级。 企业为了保证安全,我建议货币资金和总资产的比不要低于15%,可动用的现金与总资产的比不能低于10%,这样公司才是最安全的。这是从财务安全性上来讲,核心点要确定是机会主义者还是长期主义者,如果是长期主义者就要对负债有系统的管理思路。 第三个目标是股东回报是否高于平均贷款利率,潜在价值是否为可持续发展奠定基础。中国房地产资本市场也不成熟,现在的房地产还处于青春期,整个中国经济还是在裂变之中。比如资本市场上,物业管理、高科技等都是30倍以上的PE,物业公司甚至可以做到70倍以上,所以要做好价值管理,价值管理带来的业绩甚至会超过主业。相比而言,原来地产主业的利润在下降,越来越成为一个加工业。所以资本市场的价值管理是我要特别给大家的建议。 如何应对当前的危机?我提出6个方向: 第一是以收定支。这很好解释,但在执行过程中非常困难,因为往往以收定支是财务人做的年度预算和规划,老板也是点头同意的,但执行过程当中往往会出现偏差。比如投资部门不同意,那就很难严格执行。 第二是要狠抓销售。今年下半年市场销量一定是供大于求,因为上半年的货没卖出去,在供大于求的时候要降价促销,才可以比别人卖的更多,如果不降价不促销,那怎么卖?但促销降价会使利润率受到影响,在企业运营过程当中,发生这种情况,是选择利润还是现金回流?我认为现金回流才是救命的,可以让企业活下来。 第三是重构大运营体系。所谓大运营体系,我认为就是要以财务经营为导向,以现金流和利润为核心,以计划管理为主线,以货值管理为基础,实现全项目、全周期、全专业的统筹经营。企业运营一定要和财务指标如财务收支计划,财务投融计划等进行挂钩,如果不挂钩,那么很多企业就是割裂的。 第四是狠抓品质革命。过去20多年,我们属于野蛮生长,但是未来二十年,大家对产品的要求是明显提高了。对产品的环保、智能化,楼宇的舒适性要求会越来越高。因为当市场供小于求的时候,房子怎么建造都可以,但现在已经是买方市场,客户要求会提高,产品好就有可能卖得快,所以品质革命就到了必须认真去做的阶段。 第五是匹配的激励机制。去年以来,房地产价格在下降,销售不那么畅快,很多人开始怀疑跟投机制是不是已经过时了。我认为没有过时,只不过是跟投机制没有与时俱进,没有解决大家的具体问题,如果说问题解决好了,那这个激励机制发挥的作用依旧很大。事实上阳光城的激励机制已经做了十多次改革,但核心点不变,就是希望员工要投钱,投完钱自己的利益和公司紧紧捆绑在一起,这个企业才能干好。 第六是寻求资本扩张。资本扩张是永恒的主题,也穿越周期,延长生命周期的关键因素。在持续提升房企竞争力的同时,应不忘培养相关新产业及拆部分资金投资新基建产业。 三个目标+六个行动方案,是我所提出的解决方案,期待这些结果方案思路能对在座的各位有所帮助,有所启发,谢谢大家!
国家发改委微信号3日发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》指出,优先支持基础设施补短板项目,鼓励新型基础设施项目开展试点。 《通知》提到,优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。 《通知》还提到,聚焦重点行业,主要包括仓储物流项目;收费公路、铁路、机场、港口项目;城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目;城镇供水、供电、供气、供热项目;数据中心、人工智能、智能计算中心项目;5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目;智能交通、智慧能源、智慧城市项目。 此外,《通知》还要求,项目运营时间原则上不低于3年;现金流持续稳定且来源合理分散,投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%等。
近日,深圳香江控股股份有限公司(以下简称“香江控股”)发布公告称,旗下子公司近日成功竞得苏地2020-WG-40号地块的国有建设用地使用权,总成交金额7.93亿元,用地面积3.07万平方米。与这一地块共同公开出让的苏州主城区6宗土地,吸引了中海、绿地、复地等大型房企竞拍。 与一众房企大佬同台竞拍背后,是公司2019年营收稳步增长、毛利率远高行业平均水平的底气,同时,公司经营性现金流净额转正,达到32.80亿元,同比大增超过211%。而其地产、商贸流通主业也将迎来收获期。 现金流大增 业绩企稳 上市逾20年,香江控股作为一家专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团,经历过转型和业务调整,业绩正在企稳。 2019年财报显示,香江控股营业收入为49.27亿元,同比增长18.35%。其中,主营业务之一的商品房、商铺及写字楼营收为33.6亿元;经营活动产生的现金流净额为32.8亿元,而2018年为-29.45亿元,同比大增62.25亿元。 在房地产市场发展整体放缓、政策调控趋严的大背景下,降负债之外,保现金流已经成为各大房企的共识。碧桂园、万科等都以正向的净现金流为荣。在今年的业绩发布会上,龙湖集团董事长吴亚军就曾表示,“现金流是‘天晴’的时候就要着急,我们在去年下半年就开始注重现金流”。 有市场人士分析认为,今年房企融资难度持续分化,大型房企融资难度会明显小于中小房企,推动行业整体集中化程度进一步提升。 对香江控股这样体量的企业来说,如果想在房地产市场继续突进,充裕的现金流就显得尤为珍贵。 土储充足坐享核心都市圈红利 积极参与城市产业升级项目,香江控股的地产业务已随势而转。香江控股前董事会秘书王晶曾透露,“地产方面,我们早几年就预见到,行业发展到一定程度后,会由量的发展转向质的发展,所以开始布局转型,比如做科创孵化中心、康养小镇等。” 财报显示,香江控股2019年实现房地产签约销售面积约58.56万平方米,相较2018年增加23.32万平方米;2019年实现签约销售金额约为63.25亿元,比上一年增加30.72亿元。 房地产销售大幅增长背后,香江控股项目布局优势正在凸显。 根据财报,截至2019年底,香江控股持有的土地储备总建筑面积约602.46万平方米,土储主要分布在天津和广州,两地规划计容建筑面积分别占43%和19%,其次是成都和鄂州,占比均在10%以上。这些区域正好覆盖了粤港澳大湾区、京津冀及强二三线城市,概括来说,就是处于国家大力发展中的核心都市圈内。 在去年2月国家发改委印发《关于培育和发展现代化都市圈的指导意见》之后,今年的政府工作报告提出深入推进新型城镇化,核心都市圈必将迎来一波爆发式发展。华夏幸福产业研究院预计,未来10年,中国新增城镇化人口大约2/3将继续向都市圈集中。对香江控股而言,在高质量城镇化发展浪潮中,以城市产业发展为导向的前瞻性布局,将使其收获一波都市圈发展红利。 另外值得注意的是,在香江控股另一大业务商贸流通方面,也将迎来新的发展机遇。 5月11日,商务部办公厅、中国银联发文,共同制定《支持商贸流通发展促进居民消费工作方案》,强化对商贸流通领域支持力度。而香江控股的商贸流通业务,在去年实现营收超过10亿元,近三年营收超过42亿元。