挂牌价虚高，频繁调价，抱团涨价……近几个月来深圳部分二手房市场仍在躁动。证券时报记者近期对深圳二手房市场的情况进行调查，其中暴露出的一些乱象值得警惕。 挂牌价虚高 不少小区最新挂牌价远超成交均价 乐有家研究中心监测显示，11月深圳网签6296套一手住宅，环比上涨36%，创下年内新高，这也是时隔多年深圳新房月度成交首次超越二手房成交，实属罕见。11月深圳二手住宅过户套数为5812套，相比7月年内高峰13407套，下跌超过50%，出现断崖式下挫。 那么，深圳二手房市场因此“转冷”？临近年底，深圳的二手房市场仍在躁动，这种躁动不仅局限在深圳“7·15”楼市调控新政前就已经受一波躁动的西部片区，还逐渐传导至东部片区。 近日，一位炒房客入手深圳南山区前海时代二手房但最终房子被拍卖的事件引起热议。不过，该事件还透露出这么一个现象：二手房挂牌价大幅超过当前成交均价。 贝壳APP显示，前海时代的二手房成交还要回到今年6月中旬，均价为13.5万元。这位炒房客原本持有的49平方米户型成交要回到去年9月，均价每平方米11.5万元，成交价570万元。不过，记者在各个中介交易平台发现，前海时代二手房目前的挂牌价几乎都超过每平方米18万元。 “一则拆迁登记的消息让这里的二手房价格突然飙升近60%，从不到每平方米5万涨到8万元，其实根本没有成交。”李华是一位刚需置业者，打新失败多次后决定回到二手房市场，而且是价格较为稳定的罗湖泥岗片区，“先不说准拆迁物业价格大涨，附近高层住宅的报价也在近期上调约15%。”有房产中介告诉记者，在APP上的房源信息都会要求业主提供房产证等资料，但价格还是由业主报价为准，一些价格太过虚高的房源也尽可能不向购房者推荐。“房子有没有人看不要紧，有没有人买也不要紧，该调还是要调。”多位中介人员打趣道。 位于深圳西部的宝安区，挂牌价大幅高于参考均价的现象也广泛存在。以宝安西乡片区的丽景城为例，记者发现，在贝壳APP上该小区最近几个月挂牌价一路走高，12月9日小区最新挂牌均价已达到每平方米81348元，部分房源的挂牌均价已超过9万元。不过，同样是在该APP上，丽景城小区最新一套成交出现在2020年11月23日，该套成交单价为每平方米71150元。 而在福田区八卦岭，这里的房价“上涨”在过去常常登上“头条”。以岭尚时代的一套近50平方米二手房为例，多家中介平台显示最新成交均价在每平方米11.5万元，但目前同户型“满5年”的二手房的挂牌价超过14万元，而且还打着“诚心出售”字样，这个价差却让一般刚需购房者难以接受。在调查过程中，多位购房者和房产中介都表达出这样的观点：“7·15”楼市调控新政后“满5年”的二手房由于交易税费较少成为“稀缺品”，这类二手房的挂牌价更容易被抬高，也会带动其他房源的价格。高昂的交易税费对于刚需置业者来说，也是不小的压力。 频繁调价+抱团涨价 业主很浮躁 购房者很郁闷 除了挂牌价虚高外，近几个月深圳二手房市场的躁动还体现在业主的频繁调价上，多数是不断上调，也有二手房业主往上提高几十万，再下调几万，测试市场水温。 以罗湖区鹏兴花园一套两室两厅的南向房源为例，今年8月份时挂牌价为450万元，其后便不断调价，最近两周调价次数多达6次，最新挂牌价为480万元，这一价格较两周前下降10万元，不过仍较8月份高出30万元。 除了频繁调价，业主的疑似抱团控盘行为也很让一些购房者甚是 “苦恼”。在深圳，很多小区业主都有微信群，平时微信群是业主沟通的工具，但总会有一些人在群里鼓动业主提高挂牌价。最近一段时间以来，网络又开始流传深圳热点片区的部分二手房小区“抱团涨价”，甚至有消息指出有业主也因为挂牌价“过低”，其他业主表达不满。“这种做法会影响同小区业主的心态，甚至会跟风提高报价。”多位购房者对记者表示。 从去年到今年，深圳的房地产市场已经不止一次出现二手房“抱团炒作”房价等行为。就在今年上半年，记者调查发现，有一些二手房业主将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”的方式向银行做经营抵押贷款，这种做法存在一定套利空间。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，去年到今年深圳二手房的价格炒作现象比较多，包括业主联手哄抬价格等行为，显然都要面临管控，这也是一种典型的市场垄断行为。即通俗说“明摆着仗着好房源就任性涨价，而购房者无法投诉”。“抱团涨价”的做法本身是被严管，需要防范各类炒作，甚至要对部分热点楼盘采取约谈中介和房东的做法。 二手房价格引导制度呼声高 深圳二手房市场价格的不断上涨背后，有着一定的经济和金融因素。 一方面，从供求关系来看，深圳土地空间相对其他大城市较小，但人口不断涌入，新房供应量有限，大量购房者通过购买二手房来达到置业的目的，使得二手房市场一直较旺。 另一方面，因房地产价值较高，一些投资者和投机客看到了二手房的投资属性，部分炒房客的加入甚至让其带有一定投机属性，而近年来二手房市场价格的不断上涨给其提供了不错的回报。 此外，在新冠疫情冲击下，信贷总体较为宽松，不排除一些人以相关名义获得信贷资金，通过各种方式转而投入房市，买入二手房，进一步推高价格。 深圳二手房市场暴露出的一些乱象，也加剧了出台相关价格引导制度的预期。 实际上，早在今年5月，有媒体报道宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格虚高。深圳市住建局获悉后，对涉事楼盘第一时间进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。随后，深圳市住建局房地产业处联合宝安区住建局，对网传挂牌价过高的个别中介进行现场执法检查。经排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。 当时，深圳住建局对外表示，深圳开展房地产市场专项治理行动，欢迎媒体积极参与，帮助政府主管部门排查、监督房地产市场违法违规行为，包括捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等。6月，深圳市住房和建设局再发通知，为了准确掌握深圳二手房市场真实交易情况，为房地产市场发展提供预期研判，要求各房地产经纪机构每月7日前上报上一月二手商品房成交价格等相关信息。 此前，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。 深圳市房地产中介协会认为，“打新热”现象带来警示，例如在供给端对于房源报价的管控是否有必要，就显得较为迫切。根据回顾上一轮楼市的躁动，不难反发现某些热点楼盘业主的集体抬价行为，在楼市行情中起到了导火线与推波助澜的作用，再结合深圳金融创新本就发达成熟，融资套现手段丰富多样，楼盘报价在很大程度上，不仅影响着后续市场预期，甚至还会对于二手房的评估，估值产生一定影响，因此，楼市调控政策中，对于房源报价的规范显得十分必要。 近6个月深圳二手住宅成交量价：
□本报记者 董添 中国证券报记者日前对北京地区二手房市场调研发现，北京地区二手房价格出现不同程度的松动，以大兴、房山为代表的郊区次新楼盘整体降价幅度较大。受限竞房准现房清盘降价、前期需求透支、售房业主年底之前有回款需求等因素影响，很多次新二手房楼盘近期降价较多。有销售人员坦承，目前，北京地区二手房市场房源充足，购房者可挑选范围较大，市场整体表现出较为明显的“买方”市场特点。 郊区次新房降价多 中国证券报记者走访发现，“银十”期间，非核心区域次新二手房价格降价幅度较大，不少房源目前报价相比上半年成交价低了5%左右。 以位于南五环外某次新二手楼盘为例，该楼盘于2014年建成，由于下房本时间较晚，2020年才开始陆续入市满五唯一的房源。在该楼盘“满五唯一”二手房源入市初期，成交均价在4.5万元/平方米上下。目前，该楼盘成交均价在4.2万元/平方米左右，部分主力两居室均价低至4万元/平方米以下。 “小区一期楼盘附带50年的车位租赁使用权，车位无法单独出售，只能和房源一起捆绑销售。因此，第一批‘满五唯一’的房源集中入市时，一期价格会比二期价格大概高20万元左右，这个价格正好是50年车位租赁费的价格。目前来看，带车位的一期楼盘价格比上半年销售的二期项目还低。而不带车位的二期楼盘由于距离高速路较近，噪音整体较大，降价幅度比一期更多。”负责该次新二手房楼盘中介销售人员对中国证券报记者表示。 除了价格出现松动外，挂牌房源量充裕也是“银十”期间北京地区二手房市场呈现的主要特征之一。很多前期出房量较少的地铁次新房，近期挂牌量也出现了明显的增长。 “这些紧邻地铁的次新房之前出房量较少，一方面和限售政策下房本不满足上市条件有关；另一方面，临近年底，很多业主希望实现年底回款，有了挂牌售房的意愿。房源量增多，使得购房者有了更多的选择，很多急售房源为了尽快实现销售，出现了频繁降价的行为。”位于大兴区4号线地铁附近次新房中介销售人员对中国证券报记者表示。 此外，中国证券报记者还走访了多个房本不“满五唯一”的次新楼盘，这些楼盘由于不满足“满五唯一”的条件，贷款购房客户需要缴纳较高的税费，因此对应的客户群体大多是全款客户。这些楼盘近期降价更为严重。 新房分流明显 针对郊区次新房价格出现疲软的原因，中国证券报记者在调研中了解到，这一方面和刚需客户需求前期集中释放有关，另一方面和准现房加速出清有关。 从机构监测数据来看，北京地区9月二手房成交整体处于高位，价格也出现了小幅攀升，透支了部分四季度的需求。中原地产数据显示，9月北京二手房住宅成交量高达17259套，环比上涨7.5%，同比大涨40%。诸葛找房数据显示，9月，北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4%。 准现房加速出清方面，中国证券报记者观察到，北京地区2018年陆续入市的次新房项目，很多在前期并未实现售罄。随着时间推移，很多楼盘已处于“准现房”状态。 “周围很多新房楼盘都是2020年底就能交房。如果买二手房，现在签约也没法保证2020年年底能交房，因为会牵扯到业主腾房等问题。而目前很多限竞房项目却可以做到年底交房。”北京某楼盘销售人员说。 中原地产统计显示，截至今年9月，北京限竞房成交量已超过2019年，成交量较去年有明显提升。 从北京地区新房成交结构来看，机构监测数据显示，今年北京黄金周期间，城六区和近郊区域成交量占比同比分别增加10个百分点。成交区域方面，大兴区成交面积最高，占整体成交量的18%。新房成交攀升，成为次新房分流的一大因素。 后续价格有支撑 业内人士指出，受疫情因素影响，二手房交易季节性规律被打破，重点城市二手房市场交易活跃程度在5月达到高位水平，随后自8月起，房源流动性指数呈现连续2个月的下降趋势，这主要和前期累积需求已逐渐释放有关。目前，二手房市场开始自然回落。从当期看，“银十”二手房市场总体并不热，北京地区二手房成交以核心区域的大户型为主，刚需盘透支比较严重。 从机构监测数据看，国庆节第一周二手房市场成交相比9月继续降温，黄金周期间重点18城二手房日均交易量比9月下降18.6%，18城中13个城市成交均价比9月下跌。 对于北京地区房价后市走向，中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京限竞房土地供应减少，不限价地块增多，房价的走向预期也会升高。对于刚需来说，今年的选择还是比较多的，但是限竞房通过消化越来越少了，今后可选择的种类也就没这么多了。从全国整体看，在房住不炒的背景下，房价涨幅预计会维持在温和的程度。
楼市风向标深圳，正在发生深刻的变化，主要表现在二手房市场。 7.15新政后，深圳二手房成交陷入低迷，8、9月网签成交量跌至冰点，而在近期政策又要对二手房市场进行管控，加剧了二手市场的下滑。 此前，由于深圳新房限价，和二手房价格形成倒挂，带来了炒作的空间。借着去年底的豪宅税取消，不少小区业主联合炒作控盘涨价，以获得更多利润，今年上半年深圳曾上演一波魔幻上涨行情。 但现在，随着限购升级和监督管控二手房的联动调控，切断了深圳炒房的链条，新房到二手房的价格传导失效，二手房流通性变差，市场炒作的氛围降温了。 深圳业内人士认为，随着需求端萎缩，而新房和存量供应提升，预计深圳楼市的供求关系将得到缓解，这有利于房价的长期稳定。 二手房市场速冻 7.15新政后，深圳楼市最直观的表现，就是二手房成交量“断崖”式下跌。 根据深房中协发布的网签走势图发现，新政后一周，二手房单日网签量最高仅359套，最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%，带看量也遭遇“腰斩”。 8、9月，二手房网签量继续冷却，上周（9.14-9.20）二手房网签量为1467套，跌至新政以来网签量的最低点。相比于一手房动辄“日光盘”，二手房已经进入速冻状态。 深房中协认为，这主要是因为，部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用。新政以后，购买二手房的税费成本增加，“豪宅税”重启和转让增值税从2年免征更改为5年免征，让部分人难免会有卖房后买不到房或者不满5年卖不出“好价钱”的担忧，导致二手房新增放盘量大幅度减少，再加上新房供应充足，二手房成交量急剧下滑。 之前上涨幅度较大的区域比如南山、宝安尤为低迷。 深房中协数据显示，8月份龙岗、罗湖网签量占比不断上升，分别达到29%与17%，占全市二手房网签量近“半壁江山”，与此形成鲜明对比的则是南山、宝安为代表的西部片区网签量占比下滑明显，分别占14%与16%。 9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。 二手房价格引导机制的建立，是希望改变深圳此前的价格倒挂现象，降低二手房价格炒作空间。 据多名中介人士表示，二手房管控机制能在一定程度上抑制二手房价过热现象。但目前市场上，仍有不少业主依然采取不同方式予以规避。比如，暂停销售价格较高的住宅或者减少挂盘数量，这也就变相成为二手房的“捂盘惜售”。 不过，随着二手房持续低迷，买卖双方胶着太久，不排除更多的业主会随行就市，以合适的价格挂牌促进成交。 炒房客消失？ 深圳二手房指导价格机制传言已久，原因在于深圳成了近年来炒房客最集中的城市。 在过去几年尤其是今年上半年，深圳楼市是全国唯一长期房价高企、没有调整的重点城市，7月份的二手房均价高达7万／平方米，其中，深户落户容易、限购宽松，而供应量又较少，供需关系不平衡，是深圳楼市房价高居不下的根本原因。 炒房客们看到了这一点，也加入了市场，真实需求叠加炒房需求，从新房到二手房，深圳的炒房客们打造了成熟的炒房链条。 他们通过“打新”买入新房，同时炒高周边二手房房价，拉大套利空间。去年11月11日，深圳豪宅税取消，税费大降，直接点燃了市场情绪，二手房掀起了新的涨价狂潮，当月二手房成交超过8000套，均价突破6万/平方米，秒杀北上广，成为全国房价最贵的城市。而购房者也担心后续房价继续上涨，而选择积极入市买房。追涨的热情被进一步催化。 从去年底开始到今年3月，深圳不少小区的二手房业主们开始自主地调控自家房价，位于南山的恒裕槟城业主抱团开启了“控盘涨价”，率先将二期挂牌价提高到将近20万／平方米、甚至27万／平方米。 随后，从前海、宝中，到碧海、龙华，10几个小区业主群开始谋划“涨价”。凤凰里花苑里业主发帖，要求邻居们以5.5万元／平方米作为最低挂牌价。 深房中协指出，据业内龙头企业反馈，全市范围内的确存在部分业主（甚至联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款（经营贷利率相比房贷利率低），或转按揭的方式予以高位套现。 随后，凤凰里小区被深圳市住建局约谈，恒裕滨城也被住建局点名了。12月，深圳市住建局对部分集体恶意炒作房价的小区暂停办理二手房网签手续。 今年以来，仍有不少小区业主大幅提高挂牌价，炒作本小区房价。宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤等部分二手房挂牌价格虚高。5月22日，深圳市住建局又会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查，部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。 炒作风盛行，全国关注，深圳市终于出手。从7.15开始，深圳启动了一系列的调控，9月份再推出婚姻信息查询机制，封堵"假离婚"炒房漏洞，后又推出二手房价格引导机制。 在深圳一位大型开发商人士看来，深圳的楼市调控导向发生了明显变化，从之前的鼓励变成抑制。限购升级以及新房供应量增加，从供需两端调控市场，大量供应的新房分流了二手房的需求；与此同时，二手房的税费等购买成本升高，对购房者的吸引力减少，导致流通性变差，大大冲击了二手房市场的“信心”，二手房价明显降温，调控政策进一步显效。 随着时间的推移，在限购升级和监督管控二手房的联动调控下，从新房到二手房的传导效果被打破，大大削弱了深圳二手房的流通性，炒房链条几已断裂。一名炒房客告诉记者，他们的圈子最近已经转战广州、东莞、佛山等地看房。 尽管深圳人目前仍热衷于“打新”，但若未来买了新房也不能在二手市场卖出或者卖不出“好价钱”，就可能会面临一个长期的有价无市的状况。甚至在政府严控之下，二手房还会出现下跌，那么打新的动力也就会相应减弱。 长期来看，前述开发商人士认为，深圳也会学北京、长沙等地，贯彻房住不炒。而在一名资深券商人士看来，深圳要彻底切断炒房之根源，还是要与周边区域联动，扩大土地供应。（
中国证券报记者对北京地区二手房市场走访调研发现，北京地区二手房市场并未出现明显的“金九”行情，非学区、非核心区域的部分二手房出现降价现象，但成交量并未因此放大。 究其原因，一方面和新房市场的分流关系较大，新房市场在“金九”期间打折较普遍，促使二手房市场降价；另一方面与前期需求透支、价格小幅走高后的自然回落有关。多位中介人士对中国证券报记者透露，临近四季度，很多银行按揭贷款以及住房公积金贷款都面临放款周期变长的问题，不少业主着急拿到全部房款，降价急售。 区域出现降价 中国证券报记者走访发现，部分非核心地段、非学区二手房出现了一定程度的降价现象，不少在售的二手房相比8月均价环比下降。 以位于大兴区西红门片区次新经适房项目为例，小区在售的很多二手房报价普遍比7、8月份成交价每平方米下降了2000元左右，环比降幅接近3%。部分位置欠佳、楼层和户型有明显瑕疵的二手房源，降幅更大。 在走访过程中，不少新购房者对中国证券报记者反映，手续还没办完，房价已经跌去十几万甚至几十万的现象比较常见。 二手房买卖是纯粹的市场行为，约定的价格不能轻易变化。购房者王红(化名)对中国证券报记者表示，原想在北京疫情反弹后迅速抄底，没想到买完以后片区房价一直跌跌不休。跟业主约定，房子明年才能过户，现在刚交了定金，如果毁约需要按照合同赔偿损失，损失金额和房价下跌导致的损失差不多，所以打算继续走流程，不去退房了。 资深房地产市场人士郭明(化名)认为，现在市场算是平稳的，如果真的出现大幅波动，毁约的人会非常多。现在买完房子因为价格波动毁约的人基本不存在，说明波动并不大。 郭明对中国证券报记者表示，如果市场大涨或大跌，业主方、购房者和居间方就会在购房过程中真实体验到什么叫扎堆“毁约”。举个例子，如果房价短时间大涨，业主就可以在短时间内找到出价更高的买主，这样一来，毁约成本相比房价上涨带来的收益，就不算什么了。房价下跌的道理也是一样，只不过角色会置换。从目前看，短期内跌幅整体较小，即便对价格敏感的购房者也不会造成大的威胁。 新房分流需求 中国证券报记者走访发现，新楼盘的促销力度较大，不少房企以现金红包、折扣、特价房的方式在“金九”期间积极促销。 地产观察人士对中国证券报记者表示，虽然北京地区受到限价、备案价等管控，不可能出现7折这种力度的优惠，但还是会有一定优惠措施。很多楼盘经过多年销售，已经完全可以实现即时交付，剩余的尾盘项目基本都是现房。相比很多二手房源，既有价格优势，也有品质优势，还可以随时入住。所以北京地区前期在售、接近完工的新房项目，对目前二手房的分流现象较明显。 目前，新房基本都有各大二手房中介进行代理，而新房交易对于二手房中介人员来说，无论是带看还是后期购买流程，都非常省心。对二手房中介而言，新房业务作为近年来的增量业务，推广和引流的积极性整体较高。很多中介主动引流客户到新房市场，在市场需求有限的情况下，这也导致二手房市场走弱。 此外，很多二手房房源业主在得知贷款客户临近年底贷款发放时间可能变长的情况下，主动降低房价以吸引优质全款客户，也是很多房源降价的重要原因。 “目前很多业主都让中介努力寻找全款客户。对业主而言，全款客户是最快的回款方式，其次是商业贷款，再次是公积金或组合贷款客户。临近四季度，很多银行按揭贷款业务放款周期会拉长，公积金业务也是如此。为了尽量避开这类客户，很多业主自愿降价。”某资深中介人士指出，“还有一些房源不满足满五唯一条件，需要找到全款客户才能避税。为了吸引这类客户，近期很多房源开始降价。” 前期涨幅大 北京地区二手房市场在疫情期间并未受到太大影响，在两次疫情缓解期间，还出现了较明显的需求放大现象。在西城学区房新政的刺激下，部分区域甚至出现了抢购现象。换房及刚需客户需求集中释放，使北京地区二手房价格在两次疫情过后都出现了小幅上涨。近期则随着前期需求集中释放，转向清淡，北京“金九”期间二手房价格出现了一定幅度回落。 国家统计局最新数据显示，8月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。从上述数据可以看出，北京地区作为一线城市的代表，8月份二手房价格虽然环比出现上涨，但落后于其他一线城市。 中国证券报记者走访过程中发现，近期以西城区为代表的知名学区房转入成交淡季，以改善居住为目的的大户型代替刚需小户型成为成交主力。大户型由于成交单价低，拉低了整个区域的成交均价。 “西城目前在推的房源都是1500万元至2000万元的三居室，这些房源相比700万元至1000万元的小户型，每平方米少大概2、3万元左右。一方面，前期需求集中释放，导致小户型房源库存迅速降至低位，短期内没有房源补足。另一方面，近期成交确实略微清淡，也是价格上不去的重要原因。”多位中介人士对中国证券报记者透露。
01 近期调控，有点儿意思 楼市调控的大幕已经拉下来了，“7.24座谈会”、“8.26会商”，被叫去的16个城市，该出调控政策的，都出了（两次都被叫去喝茶的成都，近期一定会有收紧政策的举动）。结合8个城市（深圳、杭州、南京、宁波、东莞、无锡、沈阳、常州）的楼市“新政”，笔者给大家总结一下。 其实，也没啥好总结的，因为这些年的楼市调控，“松久必紧”、“紧久必松”，这个简单的循环往复，并没有多大改变。即使强调“一城一策”的当下，各个城市的调控政策也并无多大的不同。 有哪些是相同的？ 1.加大住宅用地供应（深圳、杭州、东莞等） 2.打击“假离婚”（深圳、南京、长沙、无锡等） 3.增值税免征期，从2年改为5年（深圳、沈阳、无锡等） 4. 提高二套首付成数（深圳、沈阳、无锡、常州等） 5.提高限售门槛（深圳、东莞、杭州、宁波、常州等） 6.热点楼盘向无房家庭倾斜（深圳、杭州、宁波等） 7.打击户籍炒房（深圳、杭州） 8.放松落户政策/吸引人才政策（所有城市） 还有一个共性，不得不讲，这些城市的调控，都是在被“敲打”以后，才不得不收紧政策。比如，7月初领导亲自督战，深圳才出了政策；再比如，8月28日6个城市被叫去喝了茶，然后才出了政策；还比如，有的城市一个月内出了好几次政策，第一次不痛不痒，第二次才严格起来了。 02 鼓励新房，不鼓励二手房 看了上述共性，有几个发现，一是很难与“一城一策”挂上钩，来来回回、林林总总还是那些政策，相互学习；二是“房住不炒”必须要响应（共性2、4和7）。这个没话说，写进了重要文件，关系到系统性风险和经济金融长治久安，不贯彻就是站位问题；三是“鼓励新房、不鼓励二手房”。 第三个发现，值得玩儿味。怎么理解？完成“房住不炒”的规定动作后，也要考虑地方的难处。共性3和5，也是此轮调控的亮点，明显鼓励持有、不鼓励二手房交易，而共性1、6、8明显鼓励新房交易。如此区别对待，是一个重要的信号，即每一个地方都希望加快供地、开发和卖房。 看来，土地财政，还得再飞一会儿。 但是，市场可能并不会按预设的路径运行。不久前，有一则消息把各地吓得够呛，就是海量二手房挂牌。截止2020年7月份，主要城市二手房挂牌量都创历史新高了，相比2019年初均翻了一倍左右。比如，近期火热的杭州，二手房挂牌量从去年初的6.5万套，攀升至12.1万套。 为何挂牌量暴增呢？主要是由于，2016年各地祭出限售政策，到现在多数城市限售房解禁了，挂牌量暴增。上一轮楼市回升（2015-2018），可谓是史上最疾风暴雨的，“去库存+棚改货币化+降准降息”的多重刺激下，一二三四线城市房价，基本上都翻一倍，进场的很多是投资客。 这一时期，去杠杆、去产能、环保攻坚也在推进，笔者认识的一些做实业的，也将部分资金投入地产。但现在，房价涨幅趋缓，实体也不怎么景气，很多人把房子挂牌、出售，特别是加了杠杆的。另外，那一时期房价涨得快，很多人“跟风”买房，现在发现被套在里面了，也想出手。再说，各地都不缺房子，很多新房空在那里，有多套房的人看在眼里，慌在心里。 03 二手房有价无市 大家知道，新房市场是“政策市”，而二手房市场是充分竞争的。挂牌量不断攀升，二手房价格就会下跌。其实，今年上半年，除了深圳、上海外，大部分城市的二手房价格都在下跌。这样的话，对新房市场的冲击很大，连锁反应就是新房不好卖、或降价卖、开发商不拿地，这是最担心的。 其实，大家也应该发现了，现在各个城市，“日光盘”已成为历史了（抛开一个项目多次批预售的“假日光”）。去化率高、卖的好的楼盘，都是一二手房价格“倒挂”的楼盘。出现这种情况，根本上在于，房子足够多了，哪个城市都不缺，过去那种疯狂抢房的现象，再也不会来了。 即便广州和深圳也不例外。上半年，深圳楼市比较火爆，但媒体推给你的，只是卖得好的明星楼盘。深圳卖得好的房子，也是一二手价格倒挂的。上半年，深圳新盘去化率不足40%，是不是有点大跌眼镜呢？现实就是这样的，大部分盘不好卖。上半年，广州新盘去化率只有32%。 这就要命了。 2019年，各地财政收入增幅、税收收入增幅，都降到历史最低了。而疫情之后，各地纾困经济、给中小微减税降费、搞新老基建、搞都市圈、搞轨道交通、吸引人才等，花钱的地方太多了。同时，根据我与各地政府的接触，发现当下每个地方政府，对楼市的依赖，都是史无前例的。 不管是开发投资占固投的比重，还是土地出让收入占地方宽口径财政收入的比重，或者税收收入占比，都达到了历史最高水平。每一个城市都在诉苦，楼市很重要，不能让它掉下去。而“稳地价、稳房价、稳预期”的顶层设计，事实上给社会和市场发出一个信号，隐性担保。 怎么办呢？ 收紧二手房交易门槛，增加二手房交易的摩擦性、交易成本，拉长交易周期，让二手房市场横盘起来、交易钝化。近期各地调控政策，不管是增值税免征期“2改5”，或筑起限售门槛，都是这个目的。这样，少数挂牌价低、税费低的“笋盘”，被快速吃掉，大部分二手房被迫持有。 现实中，中介宣传也好，救市导向也好，相互交流也好，大多数卖家认为，房价还会继续上涨，房子是抵御通胀的不二之选。因此，他们不愿意降价出售，导致交易钝化，“有价无市”，高位横盘，每个业主都在享受账面财富带来的美好感觉，挂牌“海量”也只有数字上的意义。 因为，业主一致的逻辑就是，“房价还会涨上去的，不能低价卖掉”，索性就继续挂在那里，或干脆撤回来。这几年，二手房交易周期明显拉长，普遍达到120-150天左右，没个一年半载，卖不出去。未来，由于限售再启、增值税免征期“2改5”，加上政策导向，交易周期会继续延长。 04 新房踩着二手房卖 一项资产，如果其交易周期不断延长，交易成本不断上升，交易摩擦极大，就会导致交易频率下降，资产表面价格会维持，但内在溢价会慢慢损耗掉。政策导向下，热点城市继续创造一二手房“价格倒挂”场景，吸引购房者涌入新房市场，让新房热销，这个趋势还将延续很长时间。 本轮调控启动的同时，开发商融资监管新规（“三条红线”）也开始生效，2019年开启的新房市场“优惠促销、全渠道促销”的战略，将进一步发扬光大。过去，房产中介都在向客户推销二手住房，但现在，由于二手房交易周期太长、成本太高、政策也不待见，没有哪家大中介愿意卖二手房了。如果你想买房，在APP上找房也好，找中介也好，首先给你推荐新房。 同时，楼市政策的重心，也在想方设法把购房者吸引到新房市场，比如新区规划、轨道交通等利好宣传。特别是，近年来各大城市纷纷涌起的优质教育“集团化”，外围的楼盘也是“名校加持”。 再加上，新房税费成本低，购买力自然就被吸引到新房市场了。当然，城市中心区、成熟片区的二手房（特别是带学位的）也很抢手，价格还在上涨，但大多数区域二手房交易是钝化的。 结果是，少数区域二手房市场火爆，多数区域交易惨淡、“有价无市”，而若想成交，就必须拉长周期或降价。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受过前几轮楼市回升的好处，业主心气很高，市场上交易的少、高位横盘。表现在全市来看，二手房价格可能还在上涨。 当下的广州，就是这样的，越秀、黄埔、天河等热点区域，由于公共配套好、优质教育资源集中，二手房交易回升、价格上涨，形成良性循环。但其他区域（主要在外围），过去几年一直是新盘供应大户，现在挂牌量很大，但交易比较惨淡（比如增城、花都、从化和南沙）、价格横盘。 表现结果却是，全市的二手房价格涨了。再加上，自媒体、开发商要借“涨价”信号卖房，大家听到的，自然也是涨价一片。没涨价的、跌价的、成交差的，都不会被报道。但其实，自家的房子，可能跌价了。
时间倒退三年，马云曾说过，未来“房子如葱”。马云预言未来房子将变成最便宜的东西。而如今，阿里巴巴如今正式进军房地产。 9月16日，阿里巴巴举行战略发布会，宣布推出“天猫好房”平台。“让天下没有难卖的房子，这是我们的口号。”天猫好房总经理卢维兴表示。 在阿里巴巴的发布会上，参会嘉宾阵容可谓强大。万科集团董事会主席郁亮、融创中国董事会主席孙宏斌、碧桂园集团总裁莫斌等数十家房企老总到场表达支持。 天猫进军房产，或与贝壳形成竞争 与腾讯投资贝壳找房不同的是，阿里此举并非间接财务投资，而是直接进入房地产市场。是是否会分食贝壳等线上房产交易平台的蛋糕？ “类似业务确实会带来一定的影响，多少会形成竞争。”知名地产分析师严跃进对此表示。 严跃进同时也认为，二者的竞争是有差异化的。“对于天猫此类合作，更多的还是新房项目，和贝壳的模式是有差异的，至少其业务重点在于二手房。”严跃进说。 不过，根据贝壳招股书显示，贝壳找房二手房业务已经进入瓶颈，而新房业务则增速迅猛。 招股书显示，2018年贝壳找房二手房交易服务实现营收为201.55亿元人民币，占总营收比重为70.35%；新房交易服务营收仅74.72亿元，占比26.08%。 到2019年，贝壳找房二手房交易和新房交易收入分别为246亿元人民币和202亿元人民币，二手房占总营收比重降至53.48%，新房营收占比则增长至43.91%。今年一季度，贝壳新房业务营收更是首次超越二手房。 房产销售，线上取代线下？ 今年疫情以来，恒大、碧桂园等多家房企均推出线上售楼模式。 天猫淘宝总裁蒋凡表示：“技术创新、商业链路的数字化会为房产行业带来新的红利。未来的房产消费里，线上会是重要场景，而线下场景也会更加智能化。” 据发布会介绍，在“天猫好房”的定制化房产旗舰店里，将会使用更多技术能力。比如3D购技术与房产的结合，能把房子的窗外景观、噪音光照等等真实数据都结合进来，让线上看房的体验更真实。 “天猫好房”表示，未来将帮助房地产企业定制线上房产旗舰店，打通整个看房、购房的全链路，打造“智能售楼处”，让消费者可以在线上完成从看房、定金认购到金融服务的全过程。 “地产销售线上模式面临很多质疑和压力，所以要求相关企业合作的时候，注重消费市场的需求和顾虑，真正研究市场痛点，以形成更好的平台效应。”严跃进表示，目前很多企业都搭建了此类平台，房地产互联网市场的机会很多，合作机会大于竞争压力。 天猫好房：未来3年不准备赚钱 此外，亦有人士认为房产交易仍将以线下为主，天猫要想在短时间内超过贝壳并不容易。 一位地产中介业内人士认为：“房地产交易目前仍是以线下交易为主导的，线上场景很难在短时间内取代线下。” 上述人士称，“贝壳在线下连接经纪人超过36万，而纯线上模式的获客能力尚未得到认可。” 目前，除阿里外，京东也在房地产领域有所布局。2018年,京东房产推出租房和二手房业务，为B端的中介公司提供服务；今年5月，京东上线“自营房产”，与房企中骏集团推出首个自营旗舰店。 上述业内人士认为，天猫能否在这个赛道取胜，还取决于其“烧钱”意愿。 对此“天猫好房”今日称，至少在未来3年内不准备赚钱，所有收入100%补贴给购房者。
随着疫情影响减弱，二手房交易量在上半年呈现出先抑后扬的特点，但同比有所下降。记者在北京、上海、广州等地走访了解到，今年上半年，二手房房价整体仍呈平稳态势。业内人士普遍预计，下半年商品住宅交易料将保持平稳。 改善需求支撑6月成交反弹 保利投顾研究院监测显示，上半年全国22个城市二手住宅成交超61万套，同比下降16%，低于往年同期水平。但随着疫情影响趋弱，在供应增多、学区房交易旺季等因素带动下，6月份各地二手房成交量同比出现增长，达到近年来同期高位。其中，一线城市和部分核心二线城市成交量均创阶段性峰值，体现出三大特征： 一是逐步走出疫情影响，二季度复苏势头明显。记者走访了上海多个市郊区发现，二手房挂牌价格虽然节节上涨，但成交价格普遍保持平稳。据中原地产数据，上海5月份成交攀升到2.8万套，为2016年10月份以来的新高。6月份虽有所降温，但交易量仍达到2.6万套。仲量联行分析认为，二季度，因疫情延迟的购房需求逐步得到释放，同时大量新增供应为购房者提供了更多选择，因而出现上海商品住宅成交量显著回升。 随着北京突发公共卫生事件应急响应级别降至三级，房产经纪人也开始活跃起来。链家双桥门店经纪人张铁强表示，其所在的辖区上半年房价变化不大，剔除“疫情影响看房，导致前一段成交下降”的因素，整个二季度的交易在好转。 贝壳研究院数据显示，5月份北京二手房成交均价为6.2万元/平方米，环比上涨8%。据诸葛找房数据，北京6月份二手住宅价格出现负增长，市场均价为5.8万元/平方米，环比下降0.51%。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说，北京疫情再次暴发导致部分中介暂停营业，购房者入市步伐延后。 二是改善需求释放，买方议价空间增加。广州德诚行地产公司中介人员李继英最近每天都要把房源信息在朋友圈发一遍。他表示，现在放盘的人很多，市场价成交很难，想迅速脱手只能放低价。近期刚换房的广州市民王先生介绍，其所购买的二手房挂出来有大半年，成交价比挂牌时低了100万元。 同样的情况也出现在北京。张铁强说，现在买方的议价空间在增大，他负责的朝阳区双惠苑小区一套房子年前挂牌价为450万元，现在已降至420万元，客户准备出400万元，基本与房东达成一致了。 而在上海，随着市场复苏，改善型需求的释放，许多中介业务员的普遍感受是，总价在300万元内的刚需房源，议价空间在缩小。5月份后，500万元左右的房源开始活跃，千万元以上二手房议价空间则在5%以上，和年前差别不大。 三是学区房托底，带动量价齐增。尽管市场对购房的预期有所分化，但学区房交易旺季的到来，带动了二手房交易量的增长。据中原地产统计，受北京西城区学区房新政影响，西城区5月份的成交量翻了3倍，达到1500套。 事实上，在北京“317”调控以来，拥有用优质学区资源的西城支撑着北京二手房市场的成交。贝壳研究院的最新数据显示，当下北京置换型购房占比约50%，换房动机由家庭结构变化而产生的居住空间需求所激发。 “由于高单价的西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%，带动成交均价明显上涨。”贝壳研究院许小乐说，剔除西城区因素，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。 上海今年小学和初中入学实行“公民同招”，且民办学校采取摇号入学，增加了入学的不确定性。一些家长为确保子女能进好的学校选择优质公办学校的学区房。因此，公办学校的学区房价格出现较大涨幅。不少中介表示，今年学区房价格上涨了10%-20%。 下半年住宅成交势头或有所放缓 据国家统计局初步测算，6月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州分别上涨0.7%、0.4%、0.8%。从同比来看，6月份，一线城市二手住宅销售价格同比上涨5.2%，涨幅比上月扩大1.1个百分点。 招商证券认为，一季度多地政府为对冲疫情带来的风险出台各类房地产支持政策，在短期提振了楼市交易，这在一线城市率先体现。 记者梳理发现，在供给端，支持政策主要包括允许房企延期或分期缴纳土地出让金、办理开竣工延期、调整商品房预售条件和预售资金监管、调整土地出让竞买保证金比例、加大对企业的信贷支持、对企业实施税费支持政策以及加大土地供应等。 上海市发展改革委一级巡视员王扣柱表示，上海将出台政策减轻房企入市成本压力、提振企业投资信心。如今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费，符合条件的房企还可延期缴纳土地增值税。 在需求端，支持政策主要聚焦于加大住房公积金支持力度、发放购房补贴、放宽公积金贷款条件、支持人才购房和降低人才落户门槛等方面。3月份开始，多地人才政策密集出台：天津技能型人才落户放宽、广州、苏州降低人才落户门槛等。张大伟认为，城市引才力度不断加大，在一定程度上提振了房地产市场交易。 由于部分城市房价上涨态势显著，一些热门楼盘再现“抢房”现象，推升了房价上涨预期。7月份以来，深圳、杭州、宁波东莞等热点城市相继收紧出台房地产调控政策。如深圳将落户购房年限延长到3年，并提高二套房的首付比例，并加大征收交易税费等。 “收紧调控政策的城市，共同点是市场热度高、房价明显上涨，出现了炒作氛围。”张大伟认为，过热城市的楼市调控政策加码说明，随着市场升温，上半年以来维持楼市稳定的政策取向可能在7月份开始转变，抑制房价过快上涨的限制性政策将逐渐增加。 中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来或将有更多地区优化调控政策，限购、限贷等主体政策难现放松，以稳定市场预期。58安居客房产研究院分院院长张波表示，2020年楼市整体稳定不会受到太大影响，房价和地价的稳定依然可期。 仲量联行认为，由于受疫情延迟的购房需求已在大量新增供应集中入市时释放，且下半年需求端政策可能不会有实质松动，加上宏观经济的不确定性依然存在，预计2020年下半年住宅成交势头可能有所放缓。 业内人士预计，2020年下半年，房地产市场的走势主要看信贷政策变化，房价过快上涨城市调控力度将持续加强，监管部门维持市场稳定的趋势不改。 宏观经济影响预期 刚需人群压力大 从二手房价格涨跌的城市数量来看，国家统计局数据显示，6月份房价上涨的城市数量为50个，相比5月份的41个呈现增加的态势。 业内人士认为，虽然二手房涨价的城市数量开始增多，但是不同的市场主体的预期也开始产生变化：中国指数研究院分析称，中产阶层因为疫情预期收入不确定性增大以及短期购买力受损，卖房的风险偏好有所降低；改善需求人群由于受到疫情的影响较小，同时有资产避险需求，因而出现购房意愿提升的现象。 记者走访发现，北京和广州均出现刚需观望、二手房放盘量增，但资产价格不降反增的现象。业内人士认为，从刚需的角度来看，疫情影响使企业收入不稳定，进而影响员工收入。这导致目前的豪宅市场“一房难求”，而刚需房的销售情况则较为一般，这种结构性行情或延续到下半年。 “广州楼市目前存在一定购买力不足的因素，也有不少房东是因经济压力被迫抛售的。”有市场分析人士指出，由于出现资金周转问题的群体持续增加，二手房放盘量将进一步增加、并维持高位。同时，高净值人群由于融资更为畅通，该群体将继续以房地产作为保值渠道，进一步购入不动产资产。 中原地产数据显示，广州二手放盘数量从去年初的4万多套，攀升到今年上半年的约8.7万套。地产分析人士邓志浩表示，经济下行和资产价格上涨的现象同时存在，房价上涨和低价抛盘的情况也可能同时发生，这与经济下滑影响了就业和收入有关。 多名受访房地产专家认为，以北上广为代表，下半年国内重点城市的二手房成交量将在房价趋稳的主基调下、在供应增加的基础上，成交量有所放大。但需求在新房供应的市场环境下难现萎缩。“当前经济形势下，附着教育等稀缺资源且投资回报相对稳定的投资标的，仍将吸纳市场资金，市场热度还将延续。”中原地产首席分析师张大伟认为。 基于疫情对经济影响存在不确定性，尤其是国外经济复苏的不确定性，可能会影响消费信心。“我们只能静观其变，看后续经济和企业的复苏情况，才能判断得更清楚一点。”同策集团首席分析师张宏伟说。
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