记者从济南市自然资源和规划局获悉，为解决群众在二手房办证中遇到的“办证难、资料繁、办结慢”等问题，济南市推出二手房不动产登记“全链条”一网通办，贷款、限购、网签、纳税、登记、水电气热过户一站式办理，并实现网上申请、网上审核、只来一次、当日办结，让群众“少跑腿”。 济南市自然资源和规划局依托济南市大数据局“政务信息资源共享平台”和“政务服务平台”，联合税务、住建、水电气热等多个部门，共同推出二手房不动产登记“全链条”一网通办。 在二手房买卖环节，办事群众通过济南“政务服务网”和“泉城办”手机APP一次提交相关材料，登记、交易、税务部门并行审核，开展网上缴费、缴税（支持银联及微信、支付宝等第三方支付）、电子证照等服务，水电气热等相关业务网上同步过户，限时完成，变“群众跑”“部门跑”为“数据跑”。 济南市还积极推动部门授权，通过设立综合窗口，金融、住建、税务等部门深度协作，相关联业务一窗办理。房产过户当事人只需跑不动产登记一个窗口，提交一份申请材料，可同时办理二手房转移登记和水电气暖的过户手续，实现只来一次，当日办结，大大缩短了房产过户的办理时间。
我担心的事还是发生了！各城市二手房挂牌放量乌云压顶 前两天我们在盘点上半年经济表现的，提到了楼市的流动性问题，对此很多人还有疑问，说应该分城市来看，今天我们就结合数据看看，各大城市的二手房挂牌量。 首先看北京，最近一年北京二手房挂牌量是增速非常快的，某绿中介的数据显示，2019年3月的时候，北京二手房只有55000多的挂牌房源，到了2019年8月，这个数字就升到了8万，12月变成了9万，今年春节前，稍微回落了一些，但5月份又回来了，虽然有学区房政策带动的二手房成交井喷，但是挂牌房源数量不降反增，现在已经是92000多套。而在北京，有一个深深的体会，现在除了学区房，卖房很困难。如果你要着急用钱，必须挂全小区最低价，再留10%的砍价空间。才能成交。而且超过1000万的房子，成交非常低，只占所有北京成交量的10%几，越贵的房子越是如此，有的高端项目，一挂就是几年，都无法变现。主要就是因为二手房现在首付极高，按照地区指导价贷款，所以基本跟全款差不多了。北京貌似这一年房价没跌，但其实你要卖的时候才知道，基本比你心理预期要低10-20%。 其次杭州，大家都觉得杭州的楼市很火，新房成交也经常是抢购，但2019年1月，杭州二手房只有65000套房源，到了现在已经是12万套了，一年半的时间，几乎翻了一倍。但杭州成交量却并没有提升。而且根据最新的数据，2020年上半年杭州又是卖地第一，突破1500亿元，也就是说，杭州不断地在加大土地供给，新房源源不断的入市，二手房越来越多。大家都觉得手上的房子很值钱，这就好比一碗粥，不断的往里面兑水，最后的结果会是怎么样？虽然杭州人口流入持续增加，但新房和二手房也持续增加，那么现在有个问题了，到底是需求多呢？还是供给多？这时候我们有个指标，叫做看租金，杭州租金已经连续3个月回落了。现在空房很多，很多都还没有租出去，杭州平均的房租水平大概是不到60块钱一平米，要比北上深低30%，但收入也就差10%左右，所以很显然，杭州也已经供过于求了。 第三，南京，房子挂牌量从2019年初的3.8万套，增加到现在9.2万套，这都跟北京一个水平了，重庆更过分，2019年初是4.8万套，现在已经16万套，天津是从5万套增加到了13万套，广州是4万套涨到了近7万套，苏州2.4万套涨到8.8万套，还有很多朋友说的沈阳，不明白为啥东北人口持续流出，经济年年垫底，房价还能不断上涨？特别是哈尔滨，长春和沈阳，现在数据告诉你，沈阳的二手房挂牌量，去年初是2万套，现在已经涨到了12万套，不知你有何感想。 第四，二手房保持平稳的城市，一个是上海，基本就是5万多套，一直没怎么变，还有深圳一直是4万套左右，这里面上海房价基本平稳，但是深圳楼市一直在蠢蠢欲动，我们也多次提醒，深圳应该加强调控了，否则再不行动恐怕就晚了，现在那边预期已经起来了，如果再不出招，深圳楼市恐怕还要再涨一波。这其实是非常危险的， 当然还有很多城市我们没说到，比如成都，济南，青岛，西安，佛山等等，这些地方也大多出现了二手房难卖的情况，现在新房大多和二手房发生了倒挂，这才引发了二手房的抛售，一方面大家以为买到新房就是赚到了套利机会，另一方面，二手房持有者，也愿意卖掉手上的房子去打新，所以二手房乌云压顶，其实已经发生了这种套利交易，价值回归已经开始，随着抛售越来越多，二手房价格必然向新房价格靠拢，从而缩小价差。到时候，如果新房再想促销，还得继续降价才行。那么就会继续拉低二手房价格。 很多朋友经常问，说某新盘精装修，价格比周边二手房便宜，问问能不能投资，这其实就是投资中的反身性，你现在看到的价差并非是真正的价差，现在买新房的，基本都是套利目的，那么也就意味着2年以后，他们都会抛售，这些新房集体抛售的时候，这个价差也就自然消失了。之前我们有一个观点，现在就是保新房，压二手房，无论是价格还是贷款政策，都在向新房倾斜，然后限制你的二手房交易，因为新房卖掉，经济，开发商和地方都能得到好处，而二手房只是你房主一人得利。很多人还在抬杠，说二手房不行了，新房能卖的掉？确实是这样，如果你看到二手房不行了，新房确实也就没戏了，但问题是，二手房和新房中间，有2年的周期差，所以你始终能看到新房和二手房之间的价差，但是却因为这个期限，无法实现套利。让你看得见，却摸不着。这才是真正的高明之处。所以别傻了，想在楼市里投资赚钱的日子，早就已经结束了，最近3年买房的，除了极个别城市，基本都是亏的。即便房价没跌，甚至还涨了点，也远远不够你的资金成本。现在想不亏钱往外卖，基本没可能。再等下去，新房和二手房就会越来越多，2年一个周期，2年后现在的新房也都转成了二手房，你的卖出价就还得下降一个档次。
作者：张晓玲 田甜 陆明巧 “身处深圳，不看房不买房不关注房，就像你站在泰山顶上，不看风景，盯着自己手机里存的热播电视剧一样。” 在深圳的一个买房群里，有人抛出了这句话，吴林（化名）心里一紧，赶忙又看了看自己的账户，发现资金还没到位，不禁有点着急。 吴林是一名来自江苏的“炒房客”，前些年已经在深圳买了房，最近又想参与“打新”，再买一套。 “打新”是今年深圳楼市最热门的事情，即参与摇号，抢购新房。自从3月份疫情趋缓后，以招商湾玺为代表的新盘入市，都遭遇了购房人的“围堵”。有人遗憾，有人惊呼，也有人冷嘲热讽。而无论是谁，都被这波热浪裹挟。 打新的背后，是去年11月豪宅税取消，深圳楼市迎来一波明显的上涨，尤其是宝中、光明等区域，多个新房二手房价格倒挂，让人们觉得，赚快钱的机会来了。 打新之后要真正赚钱，取决于二手市场的流通和价格。事实上，深圳二手房去年就开始有一股联合炒作、拉高出货的风潮，配合着新房市场的繁荣。 有关部门已经关注到这种现象，提示了挂牌价高、存在炒作的风险，也处罚了一些中介机构，点名批评了部分社区。 打新就一定能赚钱？深圳房价会“永不落”吗？没有人可以打包票。人们曾经以为北京房价“坚挺”，但事实上北京房价已经阴跌了三年；在去年豪宅税之前，深圳大部分区域也是阴跌了两三年，即使现在，深圳也不是所有区位都上涨。 随着深圳有关部门对二手房的监管趋严、加大供应土地和新房，供需矛盾有望缓解，以及三年限售拉长了投资周期等，“打新”赚钱的空间在缩小，风险则在加大。 “打新”进行时 吴林已经好几年没有感受到深圳楼市的这种亢奋了。上一次似乎还是在2015年。 她加了好几个购房群，和朋友们同时关注着好几个盘。6月18日，位于宝中的新锦安海纳公馆突然推出5套房源，仅两天时间就有约1000人认筹。 新锦安海纳公馆是新锦安壹号公馆的二期，据链家信息显示，壹号公馆二手房去年底的成交价为11万，现在挂牌价13万多，对比海纳公馆8万多的新房价格倒挂空间十分明显，“买了必赚，你要相信这是在深圳”，吴林说。 现在，打新早已经不是深圳人的专属福利，不论是哪个楼盘都有外地人“打新”的身影。 吴林这段时间刚好在深圳小住，一听到消息就抓紧时间去认筹了。她告诉记者，认筹现场比较热闹，但感觉大家都比较佛系，觉得这5套房近千人抢中签概率不大，多半还是陪跑，摇到了就考虑，摇不到就算了。 吴林很后悔，去年也来过这个盘，当时问了价格但是没买，因为没想到在深圳在那么高的价位上今年还能再涨一波，这次户型也能勉强接受就想来试试运气。 另一边，她又庆幸，前几年来深圳从事互联网方面的工作，挣了一些钱也加入了“打新”，当时买了南山区的豪方天际，如今房价一直上涨。而她现在已经不工作了，一半时间住在深圳一半时间住在江苏。 与前两年抢豪宅不同，因为去年底至今的房价上涨，今年深圳许多刚需盘也有了“操作”的空间。除了海纳公馆，上周金融街进入深圳的第一个项目融御华府也赚足了眼球，准备认筹的购房者前一天晚上就排上了长队，最后被政府紧急喊停，线上重来。 除了融御华府，沙井海岸城、润四等“网红盘”都是今年投资者看好的“打新”目标。 深圳楼市的“打新”现象由来已久，第一个被打新的“网红”是2014年开盘的华润城润府一期。当时均价4万/平方米，两年后华润城二期均价7.5万/平方米，2018年润三均价8.5万/平方米，链家平台显示其5月二手房挂牌价已经高达16万+，去年底成交的一套三室两厅也达到每平14万+，打新赚钱效应惊人。 从2018年开始，豪宅也要“打新”，深圳的土豪们三三两两蹲在地上等待招商双玺的摇号，网称“5000万蹲”。 2019年，深圳湾华润瑞府8000万1套的公寓几分钟内被“秒光”。同样需要500万认筹金的深业中城也被抢光；今年，招商湾玺三开三罄，疫情也没能阻挡富豪戴着口罩排队抢房的脚步。 价格倒挂的诱惑 从华润城这个网红盘的成长史，可以透视深圳人竞相“打新”的原因：赚钱效应。 首先深圳因土地和新房供应经常紧缺，二手房市场流通性强于其他城市。而新房因限价政策的存在，往往比周边二手房更加便宜，低价买进隔几年再卖出去，倒挂产生的利润空间少则百万多则达到千万，买到就是赚到这种人人都懂的道理，谁会不愿意去尝试一次？ 去年11月，深圳取消了豪宅税，等于少了几十万甚至上百万的税费，促进了二手房迎来新一波的热潮，至今未熄。根据国家统计局数据，5月份深圳二手房价格比上月上涨1.6%位居全国第二。 一位准备买润四的购房人对记者表示，她手头资金一直都很宽裕，买房通常都是一次性付款。2016年她又有钱又有名额，有一套半岛城邦三期的房子摆在她面前，但当时觉得投资房地产不靠谱就没买，结果同学买的现在已经升值了1200万。她羡慕不已，于是现在卖掉了一套房子抓紧腾出名额，准备“打新”润四。 而支撑深圳房价长期上涨的因素，还有地价。2015年底，泰禾在尖岗山拍出近8万/平的楼面地价；去年，深圳史诗级土拍，光明几块土地价格都上了4万/平方米。 不同于其他一线城市，深圳的购房资格最容易获取。像吴林这样的外地人在深圳买房的资格门槛也并不高，本科及以上可以直接落户，立刻就能买；或以公司名义买。 中原、贝壳等中介机构人士表示，这两年，越来越多的外地人看中深圳的发展前景都来深圳买房。一些北京、上海、广州等地的人把户口迁到深圳买房。 有深圳中介人士反映，为了筹集“打新”资金，不少人用杠杆撬动资产。甘俊 摄 隐秘的炒房链条 事实上在深圳，已经形成了一条完整、成熟的炒房链条，从资格、贷款到买房、卖房，都有一连串的机构在运营。 打新之后的变现是关键，也就是二手房市场的价格。这方面，深圳已经出现部分区域部分小区二手房业主联合坐庄炒作房价的现象。 去年底，深圳二手房业主连连作妖、抱团涨价，最后被住建局点名，就是一出令人咋舌的“大戏”。去年11月，恒裕滨城的业主群截图疯传深圳地产圈，“D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”，“下周2700万，谢谢”。 恒裕滨城的集体涨价，好比星星之火，从前海、宝中，到碧海、龙华，十几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。 很快，监管就注意到了此事，恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被约谈、小区二手房的网签也被暂停。 疫情期间楼市变冷，但自3月疫情缓和后，炒作风又重新刮起，不少楼盘抱团涨价。深圳多个房产中介发现，华润城1-3期的二手房源挂牌价，突然飙升，最高到了20万/平方米，很多都在18万/平方米。而在春节前，报价也就在12-13万/平方米。 据彼时贝壳网二手房平台数据，挂牌价突然飙升的不只是华润城，南山区的后海、蛇口、前海和深圳湾片区，业主们都争先恐后提高挂牌价，阳光海滨报价涨12%左右，三湘海尚涨15%左右，恒裕滨城二期涨15%左右。 邻近南山的宝安中心区也随之效仿，抱团涨价，很多楼盘春节前还在7-8万/平方米，都挂到了10万/平方米，壹方城、凯旋城、幸福海岸等楼盘都涨幅明显。 深圳房地产中介协会调查发现，部分小区业主集体挂高房价，是为了通过“高评高贷”的方式，获得经营抵押贷款，然后再把贷出来的钱投入楼市，其中有经验的投资客，为躲避资金监管，甚至将贷款转手了十余人。 4月开始，因挂牌价格虚高，数个小区被深圳市房地产中介协会“点名”，南山超过20万/平方米、光明超过7万/平方米的房源，均被下架。 上述协会还指出，局部楼盘被“热炒”的背后，存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化团队利益链，在助推此轮楼市“虚火”。他们担心，这样的拉高出货会诱人入彀，产生风险。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，“深房理骗局”事件也说明，楼市投资已深入人心、深入骨髓，深圳“大V”链条下是数不清的投资客。 有深圳中介人士反映，为了筹集“打新”资金，不少人用杠杆撬动资产，寄望于转手后高位套现，赚个盆满钵满。 据深圳中原研究中心数据，深圳楼市的杠杆率一直处于高位，近几年来持续领跑全国。2019年，深圳住户部门杠杆率增至83.2%，领先北上广，比全国均值（60.4%）高出20%。2020年一季度，深圳住户部门中长期贷款增加544.93亿元，重回2017、2018年高点。 深房理和蟹姐姐仅仅是被公开爆料的个例，在深圳，这样的“大V”和会员还有很多——在向大V深房理缴纳万元会费后，蟹姐姐根据深房理的指导，通过假结婚获得了购房资格、再叠加经营贷、小额贷等杠杆成功购房，正当蟹姐姐做着炒房暴富的美梦时，深圳金融办和银监局出台了延期半年的企业贷新政，让蟹姐姐的资金链断裂，炒房梦就此破灭，购入的700多万房产被小贷公司冻结，她准备拍卖偿还过桥贷款。 像蟹姐姐这样的炒房客甚至胆子大到拿出所有的积蓄、透支所有的信用卡、把杠杆加到极致来炒房，企图以小博大。 并非稳赚不赔 深圳楼市的投资投机购房近年来一直高于其他城市。据深圳房地产研究中心数据，2015-2016年房价涨势最盛时，投资性购房的比例从20%上升到40%，甚至更高；投资客中非深户籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份，深圳楼市也常常有着30%的投资客比例。 今年3月以来，据深圳中原估计，入市的投资需求比例大概在40%左右。 但是这么多的投资客，他们对于未来不像前两年那么有信心了。比如他们针对最火的网红盘润四就有了预期的分化。 据深圳多位房产中介猜测，润四的定价会在10万/平方米以上，相比二手房13-14万的成交价，仍然存在一定的套利空间，但后续上涨的空间，充满了不确定性。 从时间成本来看，润四交楼大约还需要2年，之后办证加上三年限售期，最快也要5年才可以出售，持有的时间成本和资金成本都比以往要高。 综合来看，一些投资购房者认为，“打”润四想尽办法获得房票、叠加杠杆筹集资金付出的高昂成本，已然不那么划算了。 目前热炒的光明区域，新房价格5万多/平方米，加上各种成本，后续要卖到七八万左右才会有得赚。而对这个涨幅会不会来到，什么时候到达，很多买房人其实心里都没底。 李宇嘉认为，“深房理骗局”反映出的问题，比如假离婚和假结婚、假借名额、经营贷进入楼市，中介、大V、自媒体加持下的炒风日盛，都需要在监管上创新手段，政策要精细化，责任要落实到位，对作奸犯科者的惩罚，不能蜻蜓点水，金融和住建部门的合作，要有实质性举动，不能甩锅。 易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，深圳应防范打新风险，严厉处理恶意哄抬房价、违规收取“喝茶费”等行为，有助于遏制楼市虚火。 政策层面的风险也在加大。国家反复强调“房住不炒”，近两月来，深圳政府对二手房的监管也频频升级，对哄抬房价、挂牌价虚高等不良行为进行了严肃处理，并严查经营贷等加杠杆的违规操作。 除监管趋严以外，深圳政府今年还将大幅增加住宅用地和商品房供应，若深圳的住房供需矛盾能够有效解决，“打新”的投资客也将面临更大的风险。 看到风向有变，吴林开始犹豫。她认为润四产品、位置、价格都不如润三好，投资获利的空间没那么大了。
从5月下旬开始，购房者王磊一直在北京朝阳区十里河区域看房，在反复斟酌后，他打算在“山水文园”小区入手一套二手房。但最近，中介人员告诉他，小区里的房源暂时不能带看了。 出现这一情况的原因，是小区所在的十八里店街道，于6月15日升级为疫情中风险地区，按照疫情防控的要求，小区实施了更为严格的出入管理，房源上线和带看等工作均被暂停，区域内的中介门店也被要求“暂停各类聚集活动”。 按照贝壳研究院的数据，6月15日到6月18日，北京链家成交量比前一周同时期下滑45%，其中丰台区下滑66%。 近期，新冠肺炎病例在北京再度出现。按照疫情防控要求，中、高风险区域的二手房交易活动被延缓，丰台区、大兴区的部分新房售楼处暂时关闭，另有多个共有产权项目宣布推迟选房计划。北京楼市正不可避免地受到影响。 此前的5月，北京商品房（新房+二手房）交易规模突破2万套，达到了2017年“317新政”之后的最高点。 如今，北京楼市的“小阳春”出现急速降温。 多个售楼处关闭 6月15日，北京市住建委下发通知，要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控，位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动。6月16日晚，北京市突发公共卫生事件响应级别调整至二级。不停工停产，但鼓励居家办公、远程办公。 21世纪经济报道了解到，按照疫情防控的要求，丰台区的部分在售新房项目，如诺德逸府、臻御府等，已经关闭售楼处，转为线上销售。 在丰台、大兴、房山等区域，另有一些未关闭售楼处的项目，已对置业顾问全员做了核酸检测。但大兴区某项目营销负责人向21世纪经济报道表示，虽然未关闭售楼处，但近几天来看房的人数明显减少，“大家都不敢来南城了”。 与此同时，按照官方信息，北京市多个即将选房的共有产权房项目也宣布推迟选房计划，包括朝阳区梧桐湾嘉苑、丰台区康润家园、燕保·银地家园、鸿业兴园、南庭新苑、郭庄子家园等，再次启动时间将根据疫情发展态势另行通知。 这一情况将对北京新房交易产生短期影响。前述房企人士认为，北京丰台、大兴、房山三区的新房交易将出现下滑，并影响到北京新房的短期交易规模。“这三个区是近期北京新房供应量比较大的区域，短期内至少会影响全市20%-30%的新房交易。” 二手房方面，因部分小区强化出入管理，以及疫情导致的购房意愿下降，二手房市场交易量也出现下降。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，本轮北京疫情反弹，对市场短期成交影响明显。贝壳研究院数据显示，6月13日和6月14日周末两天，北京链家成交量比此前三个周末的平均值下滑17%，其中丰台区下滑23%。6月15到6月18日，北京链家成交量比前一周同时期下滑45%，其中丰台区下滑66%。 许小乐表示，虽近日北京确诊病例开始下降，但疫情防控仍然谨慎，6月北京二手房成交预计环比出现小幅下滑。 全年影响或有限 在此轮市场降温之前，北京楼市正经历近几年来最火爆的时段。从3月末开始，北京楼市逐渐升温，并在5月出现交易高点。 根据北京市住建委的数据，2020年5月，北京二手房网签规模为1.6万套，环比增长39%、同比增长75%。算上新房交易4172套的规模，5月北京商品房交易规模突破2万套，达到了2017年“317新政”之后的最高点。 其中，5月29日，北京二手房单日交易规模破千套，这也是2019年3月之后的首次。 与此同时，因教改新政刺激西城区二手房交易升温，5月北京二手房交易均价也有明显提升。 但进入6月，占据市场8成左右的二手房交易，就开始出现下滑。多家机构向21世纪经济报道表示，6月以来，北京二手房的带看量和成交量，要明显低于5月。这主要由两个原因造成：学区房交易量下滑、部分房源涨价。 多数受访者认为，近期的疫情正在短期内加速市场降温。其中，6月北京楼市成交量可能有3到4成的降幅。长期来看，虽然防控正在趋于常态化，但若疫情能迅速得到控制，市场受到的影响不会很大。 许小乐认为，长期看，当前北京市场以改善性居住需求为主，被疫情抑制的需求将随疫情的消退而逐渐在后几个月释放出来。此次疫情对买卖双方预期影响有限，全年均价不会发生大幅变动。 前述房企人士也表示，项目的蓄客情况不错，疫情只会使需求延后释放。唯一担心的，是此轮疫情持续的时长，以及下半年是否会出现反复。目前来看，若疫情能快速得到控制，项目的销售节奏就不会受到很大影响。
在4月银保监会要求彻查“房抵经营贷”后，深圳房地产市场依然热度不减，住建部门屡屡“窗口指导”。 一方面，深圳高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄。另一方面，在市场全面转暖之后，刚需盘去化速度明显加快，新开盘项目去化率基本能达到80%， 持续“高压”下，深圳楼市为何仍异常火爆？ 2020年，在新冠疫情的影响下，房地产市场先抑后扬， 4月起整体逐步复苏，各地市场演绎着不同的曲线，在这其中，深圳最为耀眼。 3月，在四大一线城市中，深圳率先回暖，一季度商品住宅成交已回归去年同期水平，并且热度持续上升。也是从这时候开始，深圳出现开售当天即售罄的“日光盘”项目。 3月7日，深圳年后首个豪宅项目招商太子湾·湾玺推出70套总价2000万-5000万的精装商务公寓房源，仅用8个小时，全部销售一空。随后，又加推两次共68套房源，均不到半天便全部售罄，其中3月13日推出的14套房源仅8秒就宣告售罄。 同样是在3月，均价3.9万/平方米的万科星城线上开售，开盘七分半钟即全部售罄，销售金额达2.99亿元。 4月20日，深圳市场传来重磅消息，多家媒体爆料称，人民银行深圳支行货币信贷处内部发文，紧急自查深圳市各商业银行今年以来新发放的“房抵经营贷”，重点彻查“房抵经营贷”资金违规流入房地产市场情况。总体来看，主要是围绕查贷款、查企业、查房产三个指标，对间接炒房行为的进一步抑制。 6月10日，网友爆料称，原计划6月11开始认筹的光明金融街华发融御华府突击认筹，营销中心门口大排长队。 6月11日，深圳光明区住房和建设局发布消息，金融街华发融御花园一期为光明区在售房地产项目，该项目于6月10日取得商品房预售许可证，销售方式为公证摇号。选房顺序与排队认筹先后顺序无关，光明区住建局已要求开发商优化认筹安排，认筹时间将不少于5天，确保有意愿的购房者有充足的时间参与认筹，要求开发商保障公众知情权，销售信息以企业官方发布为准，杜绝喝茶费和捂盘惜售。 一直以来，深圳房地产市场在全国具有很强的影响力和韧性，今年以来深圳市场的核心问题在于高端限价，豪宅限价后，一二手豪宅价格倒挂严重，炒房空间加大，并在房价上涨的预期下，带动了刚需盘的去化速度。 01 2019年下半年二手房市场率先转暖 因新房供应异常紧缺，深圳早已是二手房主导的市场，大量的购房消费需求流向二手房市场，年均二手房成交面积相当于同期新房成交面积的1.5倍。 2019年8月，深圳获批中国特色社会主义先行示范区，重磅政策红利加持下二手房市场率先转暖，成交量价皆步入上行通道，全年成交面积升至663万平方米，创历史新高。 疫情后深圳二手房市场仍持续火热，3月成交显著放量且同比转正，成交面积升至80万平方米，同比增长80%。随后两月市场热度惯性延续，成交持续高位运行，1-5月，二手房累计成交309万平方米，同比增长40%，全年成交有望再创新高。 从周度成交情况来看，第20周（5月11日-17日）以来深圳二手房成交明显放量，周均成交面积皆都在20万平方米左右，购房者入市情绪持续高涨。第23周（6月1日-7日）二手房成交面积跌至20万平方米，环比微降5%，同比仍增长108%，市场热度依旧不减。 02 新房市场全线飘红 疫情后深圳新房市场全面转暖，甚至出现过热的征兆。2月底，去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷，疫情期间被压抑的潜在购房需求持续释放。3月初，银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场，二手房价格开始上涨，此阶段新房仍有一定幅度的折扣优惠，致使新房去化速度明显加快。4月以来，尽管市场监管加强，央行更是出手重拳彻查深圳房抵经营贷，但房地产市场热度依旧不减，不分档次、不分产品销售全线飘红。 一方面，高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄。前5月，深业中城、招商太子湾、新锦安壹号公馆等豪宅销售金额都在30亿元左右，金众·麒麟公馆、招商·领玺更是接近50亿元。主要还是受限价政策影响，豪宅售价普遍低于市场预期，买到即赚到的心理预期强烈。 另一方面，在市场全面转暖之后，刚需盘去化速度明显加快，新开盘项目去化率基本能达到80%，热销盘万科星城、佳兆业山海城、特发天鹅湖畔等月均销售套数皆超100套，首开便售罄的项目也不在少数。 03 房价上涨预期倒逼刚需恐慌入市 我们认为深圳房地产市场持续火热，核心动因不乏以下三方面因素： 其一，货币政策整体稳健偏积极，信贷资金整体趋向宽松，相对充裕的信贷资金通过各种渠道进入地产领域。基于资产保值增值的现实需求，高净值群体购房并非“消费”而是“储蓄”，驱动深圳豪宅市场持续火热。 其二，2019年下半年深圳二手房市场率先转暖，2020年2月卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷，基于住更好房子的换购诉求，新房市场明显受益。在房价上涨预期的作用下，进一步倒逼恐慌性购房需求，购房者入市情绪持续高涨。 其三，2019年8月以来，随着市场转暖，深圳房价开始步入上行通道，二手房售价更具弹性，整体涨幅明显高于一手房。 由于深圳二手房市场甚为火热，售价整体涨幅明显高于新房，致使新房性价比优势突显。 综上所述，我们认为短期内深圳房地产市场热度仍将惯性延续，成交或将持续高位运行，房价犹存一定的上涨空间。 对于单价10万/元以上的豪宅，放开限价是当务之急，只有放开了高端豪宅的限价，“房住不炒”才不是一句空话。否则因人为限价而产生炒房空间，趋利性下很难杜绝投机炒房现象的产生，这从稳定房地产市场的逻辑来看，较不合理。深圳市场的表现，恰恰暴露出了豪宅限价政策的缺陷，在某种程度上，违背了中央“房子是用来住的、不是用来炒的”整体思想。不如把豪宅价格重新放开，让这些高端产品在高位价格零星成交，反而不会造成恐慌性抢购的局面。 除此之外，加强市场监管、严打信贷资金违规流入房地产市场、增加土地供应，使得房地产市场回归供求平衡，在市场一致预期房价将走稳，购房者入市情绪乃至房地产市场才能逐步回归理性。 下一阶段仍要加快“大深圳”城市圈建设，使得核心城市与卫星城市经济往来更为密切，产业加速融合、协同发展，人口更要双向流动，有序引导更多深圳潜在置业群体外溢至东莞、惠州、中山乃至汕尾等周边卫星城市，在一定程度上缓解深圳房价上涨预期。
[摘要]一些二手房网上销售平台的降价榜及捡漏榜中，非学区、高总价、大面积的改善型住房出现较多，有的二手房相比同小区的刚需盘单价下降50%。 本报记者 董添 中国证券报记者近日实地走访发现，北京地区二手房市场价格出现较明显分化，刚需二手房价格小幅上涨，改善型二手房则面临成交难、降价多的尴尬。 刚需客户积极入市 “北京二手房七成以上购房者是刚需客户，热点刚需盘走高与刚需客户积极入市关系较大。”多位二手房中介销售人员对中国证券报记者表示。 中国证券报记者走访发现，中介人员所称的优质二手房，指的是具备“楼龄新、距离地铁近、物业环境好”等特点房源。而北京地区具备上述条件的二手房占比并不高。优质二手房挂牌量有限，而近期需求量陡增，导致价格攀升。 位于大兴区某次新二手房楼盘附近的中介人员对中国证券报记者表示，3月份之前，该小区两居室价格在350万元左右，且朝向、户型及税费都较吸引人。随着上一批挂牌房源逐步售罄，新挂房源两居室价格都在380万元起步。“业主的心理预期发生了较大改变。3月份之前，受疫情影响很多业主急于出手，价格弹性大，2月-3月是低点。随着急售客户的房源出售完毕，且疫情期间积攒的刚需客户需求逐步释放，新上的房源价格出现上涨。” 这一说法得到了多位销售人员的验证。“有些小区前期销售的房源，不是小区最优质的位置，但价格偏低，被刚需客户买走了。而近期在售的不少房源，位置和户型相对更好些，本身就存在溢价。这也是价格上涨的一大因素。”位于南四环某次新小区销售人员对中国证券报记者表示。 上述销售人员介绍，一些开发商对新楼盘会推出特价房源。但从次新二手房销售情况看，之前的特价房现在作为二手房销售时价格通常不高。开发商捂盘的房源往往位置佳，后期作为二手房销售时通常会出现较明显的溢价。 改善型房源面临尴尬 刚需房市场升温，而改善型二手房则出现滞销的情况。 中国证券报记者走访发现，无论是在市中心还是郊区地带，大面积、总价高的改善型住房市场整体热度较低。这些房源通常为别墅、合院、复式洋房等类型，面对的基本都是改善型住房的客户。按照北京地区目前的限购政策，再加上中介费、税费，二套房客户需要支付的首付比例达总房款的七成左右。 “很多房源原值较低，且不是满五唯一，贷款不容易。如果是二套购房者，基本上都要求客户全款。”多位销售人员对中国证券报记者表示，“这类房源如果卖给首套客户，即便贷款，还款压力也会很大。而能够买得起这类房源的，一般不会是首套客户，因此贷款资质基本已用掉，使得这些二手改善型住房的销售面临尴尬。” 中国证券报记者观察到，一些二手房网上销售平台的降价榜及捡漏榜中，非学区、高总价、大面积的改善型住房出现较多，有的二手房相比同小区的刚需盘单价下降50%。 以位于南四环某洋房小区为例，小区建设时间在2000年左右，距离地铁较远且没有电梯，小户型一居室、两居室均价在4万元/平方米左右。且该小区的改善型住房面积较大，需要缴纳较高的增值税及个税，200平方米左右的复式洋房均价仅约为2.5万元/平方米，有的急售盘实际成交均价仅为2万元/平方米左右。 退房客户增多 “五一”小长假过后，北京西城学区房市场出现一波成交高潮。但随着西城区多校划片新政实施时间临近，很多换房再买学区的客户面临换房时间来不及的问题，导致这类房源的退房情况大增。 “购买西城学区房的客户，一般首先卖掉持有的自住房，拿到卖房房款后，再交付西城学区房业主房款。当时，不少客户听从了销售人员关于15天就能过户完成购买西城学区房的说法，于是先订下了房源，但销售自有住房所花费时间大大超出预期。比如，购买他们房子的人，本身也是换房客户，一个环节出了问题，其他环节都受影响。最近不少这类连环客户要求退房。”销售人员告诉中国证券报记者。 据了解，北京不少地区二手房过户仍实行排号政策，有的已经排到了6月中下旬。“在最快的情况下，从定房到过户完成需要一个半月的时间。换房客户如果想买学区房基本上来不及了，除非运气特别好。”多位销售人员称。
二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧 新调控时代 在波澜不惊中，6月份北京二手房完成了1.1万套的网签量，罕见地低于当月新房的成交量，勉勉强强超过了单月万套的门槛。 至此，从今年3-6月北京二手房网签量从今年高点的1.6万套逐渐跌至1.1万套左右。整个上半年二手住宅网签总量为72601套，仅高于2014年上半年的44165套，为五年内新低，可见，二手房成交连续降温趋势明显。 与此同时，二手住宅市场的成交价也基本持平，议价空间趋稳，我爱我家市场研究院的数据显示：2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米，与2018年的成交均价相差不大，相比2017年上半年的62835元/平方米，降幅约为9.6%。 量价齐跌的情况下，包括我爱我家和麦田房产等多家中介机构负责人都表示，在政策环境“有保有压”，调控方向未有变化的背景下，二手房市场整体表现亦是稳字当头。加上限竞房大量入市的影响，对二手房产生了明显分流。预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征，市场价格也将在买卖双方的博弈下维持稳定。 市场 上半年二手房成交量创5年来新低价格比高点跌了近10% 我爱我家研究院和麦田房产等中介机构根据住建委网签数据统计显示，2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套，月均网签量约12000套。环比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，较2018年上、下半年减少约4000套。单看上半年数据，今年上半年的网签量创下了2014年以来的最低。 以半年数据而论，2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次则是2017年下半年，在此期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来，北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套，市场同样较为冷清，但稳定性却胜过之前几年，成交没有大起大落，维持在7万套+的状态。 不过，值得注意的是，从月网签量来看，今年北京二手住宅网签量自3月份“小阳春”阶段性爆发后，呈现明显的下滑走势。尤其是6月份的网签量仅为11778套，低于上半年的月度平均值，和5月份相比下降了14.43%，同比去年同期下降25.58%。整个3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续降温趋势十分明显。 成交的降温自然带动了价格的稳中有降。根据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨0.78%，波动幅度不足1%，价格走势平稳。 我爱我家研究院分析师表示，自从2018年上半年以来，北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右，波动幅度均在3%以内。而在此前，北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上，甚至超过20%。可以说，二手房价格已经进入了最为稳定，波动最小的阶段。 麦田房产的监测结果也类似，就价格走势来看，上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数据，上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降，一定程度上可以看出，卖方价格预期有所走低；而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄，主要在于受成交结构影响。 价格 成交均价最高是西城降价最明显是朝阳 如果分区域来看，哪些区域涨价，哪些区域降价了呢？根据我爱我家研究院的统计显示，2019年上半年北京二手住宅成交量较多的11个区县中，海淀区、朝阳区、丰台区、房山区成交均价环比下跌，东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区环比上涨。其中最大涨幅为石景山的1.81%，成交均价为47983元/平方米；最大跌幅为朝阳的1.88%。成交均价跌破6万元至59684元/平方米。整体来看，无论涨跌，上半年北京各区的二手房价波动幅度都在2%以内，整体变化不大，且下跌的4个区里朝阳、海淀、丰台三区历来是北京二手房交易最多的区域。 另外，成交均价最高的依然是西城区，均价为103209元/平方米；成交均价最低的是房山区，均价26898元/平方米。中心区域房价高、远郊区域房价低的整体格局没有任何变化。 成交户型方面，统计数据显示，2019年上半年，北京二手住宅交易中一居室占20.34%，两居室占56.80%，三居室占21.00%，四居及以上占1.86%，各户型占比基本与2018年下半年持平，其中一居室占比变动最大，较2018年下半年减少1.12个百分点 我爱我家分析师认为，多年来，北京二手住宅交易户型结构始终维持两居室占五成多，一居、三居及以上占两成多的结构。但从2016年至今的半年数据看，两居室占比在持续扩大，2019年上半年已达57%，一居室占比在持续缩小，目前已只有20%。 贷款方面，2019年上半年北京的二手住宅交易中，使用全款、商贷、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年相比，变化最大的是商业贷款和市管公积金，其中商业贷款的占比扩大8.3个百分点，市管公积金占比收窄11.36个百分点。 2017年“317新政”后，北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下，同时市管公积金占比一度从20%以下上升到30%以上。2018年下半年市管公积金新政实施后，市管公积金占比连续大幅下降，今年上半年已不足10%，商贷占比则重新回到了30%以上。 第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想就表示，今年北京的商业贷款虽然在利率上没有明显放松，但放贷速度明显加快了，资料齐全资质好的客户，从申请到放款，最快能在一周左右完成。在没有大的信贷政策波动的前提下，商业贷款预计仍将成为楼市占比最多的支付方式。 困境 卖套房子需要116天 整体来看，上半年二手房的成交数据并不亮眼，尤其是交易量已经连续下降了3个月。链家地产德外桥附近一家门店经纪人告诉北青报记者，主要是由于买房人减少，导致交易节奏放缓。他举例称，一套德胜学区的70平方米的两居室，目前在售的同户型就超过3套，而且价格都比较坚挺，最长的挂牌半年有余，仍旧没有卖出。无事可做的经纪人往往骑着电动车，蹲点在小区门口，既为了寻找新买房人，同时也可以盯着出售房源的动态。 类似的情况并不少见，二手房市场中购房人减少，直接导致了买房周期增加。据我爱我家市场研究院统计，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天，即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天，接近4个月。较2018年增加近20天。 历史数据显示：2015年开始，北京楼市逐步升温，市场交易结构加快，房源的平均成交周期也逐渐缩短，2017年上半年一度降至60天，即一套二手房两个月内就可卖出。2017年大幅收紧调控政策后，房源的平均成交周期开始延长，今年上半年更是回到了4个月。显然，北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓，虽然今年春节后一度出现“小阳春”，但并未改变市场大势。 数据统计显示，2019年上半年北京二手房源新增量环比2018年下半年下降3.95%，同比2018年上半年下降6.14%；新增客源量环比下降18.01%，同比下降20.80%。 上半年房源量、客源量都在下滑，且客源量下滑幅度更大，受此影响，中介的实际代客看房数量也大幅减少。我爱我家的实际带看数据显示，2019年上半年经纪人的带看量较2018下半年下滑12.44%，较2018年上半年下滑29.14%，近两年经纪人带看量持续下滑。 对于这样的市场变化，麦田房产分析师认为，上半年北京二手房市场表现符合年初预期。主要原因在于：一是楼市政策环境整体未变，置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看： 首先，上半年中央政策环境“有保有压”。一方面，央行先后启动两轮降准政策以降低融资成本、刺激实体经济发展。另一方面，中央坚持“房住不炒”基调没有改变，房地产金融监管依旧严格。 就北京楼市来看，政策层面也出现了微调。一方面，为提高开发商拿地及开发热情，土地供应政策有所松动，政府自年初开始陆续推出多幅不限价商品房地块。另一方面，为避免市场持续出现3月份“小阳春”上涨势头，在4月份随即启动国管公积金新政“认房又认贷”。但整体来看，政策层面上对房产需求有实质性影响的银行信贷政策未出现变化。 其次，与新房市场分流有一定关系。基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势，在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套（其中限竞房占比约58%），是2018年同期新房成交量的两倍有余。 趋势 二手房市场将在波动中趋稳 对于下半年二手房市场的新动态，麦田房产分析师认为，基于当前经济下行压力，预计下半年央行大概率还将启动降准政策，通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下，纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整，但住房按揭贷规模将有望增加，从一定程度上利于需求释放，起到稳定房价的作用。 与此同时，新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀，基于该类房产在价格上的优势，随着下半年该类房产供应量增加，对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。 麦田房产分析师表示，综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看，6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时，6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升，可以看出，当前买方市场较为强势，双方价格博弈有增无减。接下来，卖方价格将有所松动，这在一定程度上带动交易量提升。 具体来说，7月份和6月份将基本持平，随着需求在近4个月（4月份-7月份）的持续积压以及卖方价格松动，市场将出现阶段性集中释放，随后价格微涨趋于稳定，交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下，这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。 我爱我家市场研究院则认为，在各种限购限贷政策之下，北京二手房市场的购房需求越来越倾向于刚需，同时也越来越倾向于年龄大、经济实力较高的人群。2016年上半年至今，35岁以下购房者的比例越来越少，一方面是5年社保等限购拉大了购房者的年龄，另一方面则是房价升高、贷款困难等因素使得经济实力不足的年轻人无力购房。 伴随市场的持续稳定，北京二手房市场的成交节奏也在不断放缓，曾经的“一房难求”“秒抢”现象不再，房源的平均成交周期由两个月增加到了4个月，房客比也进一步提高，房源变得相对更多，客户变得相对更少，经纪人的带看量也因此持续下降。如果政策没有大的变化，市场或将长期保持这种慢节奏。 李想也表示，在当前的形势下，北京楼市的从严调控必将持续，政府也不会允许市场，尤其是房价出现大的波动，未来北京房地产市场将是“稳”字当头。不过，6月北京二手住宅网签量已经下降到万套左右，未来止跌回升的可能性很大，下半年市场能有一定的回温，单月量价也会有一定的上下波动，但整体趋势、长期趋势仍将平稳。
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