本报记者 王丽新 4月27日，据《证券日报》记者获悉，建业新生活于近日通过聆讯，由法国巴黎银行担任其独家保荐人，计划集资3亿美元。 据《证券日报》记者不完全统计，2020年以来，世茂服务、金融街服务等多家物业管理企业都在推动赴港上市事宜，其中有的企业已于年内完成上市，但多数还在路上。而建业新生活于2019年11月便已递交了赴港上市的IPO招股书。 据公开资料显示，建业新生活是建业集团下属公司，最早业务开始于1994年，为给建业集团提供物业管理服务而设立，目前集团下属建业地产已经在港交所上市，而此次分拆物管公司上市是建业集团多板块布局驱动的结果。 据招股书披露，截至2019年6月30日，建业新生活的物业管理及增值服务覆盖河南全省18个地级市（包括104个县级城市中的73个），且服务269项物业中逾一百万业主及住户，管理各种物业组合，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。2016年至2018年及截至2019年6月30日，建业新生活分别录得收入3.49亿元、4.61亿元、6.94亿元、6.8亿元，在管建筑面积分别为1679.4万平方米、2036.1万平方米、2568.8万平方米、4175.2万平方米。 在股东架构方面，建业新生活的控股股东为胡葆森先生，其持有94.16%的股份；王俊先生持股4.96%；东英金融持股0.88%。 值得关注的是，有业内人士向《证券日报》记者表示，胡葆森掌舵的建业地产是唯一一个以“省域化”布局实现了千亿元销售规模的房企，但在快速发展背后，同样面临毛利下滑、负债上行的现实问题，胡葆森控股的建业新生活若实现上市，即有了新融资平台。据悉，随着建业地产进入新的发展阶段，胡葆森主动减速，将该公司2020年的重资产销售目标定为800亿元。 “开发主业规模若控速发展，旗下物业板块想要实现规模发展，无疑需要上市带来的品牌溢价、融资渠道和获得认可的高估值，才能进一步扩大在管物业面积。”上述人士称，建业新生活若实现上市，也就有低成本的资金扩展物业管理规模了。 “近两年，房企或集团分拆物业板块上市欲望强烈。一方面，物业板块上市之后会获得金融机构青睐，有新的融资渠道；另一方面，物业品牌的建立，对开发主业新建住宅溢价率提升有所反哺。”某物业企业高管向《证券日报》记者透露，巧合的是，这场突如其来的疫情加深了物业人员与业主的信任体系强度，在基础服务和增值性服务业务方面都有正向影响，可谓物业企业上市的绝好机会。 “疫情提升了物业费收缴率和社会认可度，资本市场关注的是物业本身有稳定收入，这是物业公司的机遇。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，同时，物业上市企业在此次疫情中财务状况受影响相对很小，反而股价一度大幅上涨，所以预计接下来将有更多物业公司走向资本市场。（编辑 孙倩）
转型屡遇挫增收不增利 千亿之后远洋集团何去何从？ 继2018年利润下降后，远洋集团2019年上半年利润再度缩水。其中，主要收入来源物业开发和物业投资业务均出现下滑，公司净负债率更攀至新高 无论是造车还是造机器人，无论是加码商业地产还是长租公寓，那些TOP30内的房地产商们都在积极地培育下一个利润增长点。有人在转型大潮中确立了自己的一席之地，但也有人仍在不断试错。 2018年，对于远洋集团（3377.HK）来说是值得记录的一年，一方面，其实现年度销售额1095.1亿元，同比上涨55.2%，成功晋升千亿房企行列。但另一方面，总营收却同比下降9.61%，净利润同比下降30.14%，扣非后的归母净利润更是同比下降62.87%。 进入2019年上半年，远洋集团收入增速虽然回正，但整体仍呈现增收不增利的状态。2019年上半年内该集团实现营业收入164.74亿元，同比增长7.14%。 值得注意的是，作为房地产企业最赚钱的业务，远洋集团的物业开发收入在2019年上半年同比下降2%。而作为集团三年前培育的转型业务之一的物业投资收入，在上半年更是同比下降44%。 最终远洋集团在2019年上半年内实现净利润25.33亿元，同比减少6.86%；归母净利润则实现18.75亿元，同比下降19.64%。 掉队的压力一直存在。虽然2018年销售额跨过千亿大关，但远洋集团销售额排名却在近两年内从全国前20滑落至前30内。2019年上半年，远洋集团销售额达到600.8亿元，较年初定下的1400亿元的销售目标仅完成了42.91%。 中金公司认为，远洋集团上半年末预收账款（290亿元）无法覆盖预期的下半年收入（332亿元），因此下半年盈利增长仍面临较大的不确定性。 远洋集团今年以来股价走势（单位：港元/股） 数据来源：Wind 物业开发收入下降 物业开发收入是远洋集团的主要收入来源，可以为集团贡献七成以上的营收。半年报显示，远洋集团物业开发收入为127.44亿元，较上年同期下降2%。 《投资时报》研究员注意到，远洋集团物业开发销售均价大幅下滑。2019年上半年，该集团平均入账销售均价为1.26万元/平方米，较2018年末的1.71万元/平方米下降26.32%。远洋集团表示入账销售价格较低主要受回迁房项目集中交付影响。 事实上，这并不是远洋集团物业开发收入首次出现下滑。2018年内，远洋集团物业开发收入为355亿元，同比下降14.64%。 远洋集团的盈利能力一直逊于同行。Wind数据显示，2019年上半年其销售毛利率为20.39%，较行业平均水平低出13个百分点，也不及佳兆业集团（1638.HK）的33.36%和禹洲地产（1628.HK）26.99%的水平。 更值得注意的是土地储备的萎缩。截至6月30日，远洋集团土地储备较2018年年末下降3%至3925万平方米。在上半年内，远洋集团只新获取6宗土地和1个成熟项目。总楼面面积及集团应占权益面积分别为102.6万平方米和58.1万平方米。 转型屡遇挫折 2015年，远洋对内部传统业务进行归类梳理，提出了五元业务的发展，包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、产品营造，还有房地产融合等。2016年，曾经的“远洋地产”正式改名为“远洋集团”，确立了转型的方向。 虽然在转型方面早有考虑，但远洋集团很多业务都在尝试后出现“回撤”，比如集团旗下的投资物业和长租公寓业务。 持有型物业因能产生良好的现金流，在融资环境趋紧的今天备受房地产企业青睐。很多企业都开始加码投资物业项目，但远洋集团旗下的投资物业却出现萎缩。 2019年上半年，远洋集团来自物业投资的收入为5.42亿元，较去年同期大幅下降44%。远洋集团表示，营业额减少主要由于集团对投资物业进行轻资产化处理。 《投资时报》研究员注意到，近年来远洋集团陆续出售了旗下的投资物业资产。数据显示，截至2018年6月30日，远洋集团持有19个经营中的投资物业，以写字楼为主；到今年6月30日，远洋集团旗下持有的投资物业已减少至16个。 两个月前，远洋集团还被传出将剥离经营多年的长租公寓业务。早在2016年远洋集团就进军长租公寓领域，2017年先后布局北京、深圳、杭州、上海等城市，旗下长租公寓品牌邦舍管理房源一度达到五千家。 虽然远洋集团并未确认该消息，但2018年年报显示，集团旗下邦舍房源数量已减少至3452家。此外，在2018年中报和年报中，长租公寓业务均被作为集团多元化代表被重点提及，但2019年中报中长租公寓业务已经不见踪影。 有长租公寓领域资深从业者曾表示，“长租公寓不是一个挣块钱、挣大钱的行业，行业还在摸索盈利模式”。今年以来，多家企业开始撤出了长租公寓项目，“烧钱”、周转慢成为该业务绕不开的难点。 净负债率不断攀升 在淡化“烧钱”的长租公寓业务背后，远洋集团的债务负担在进一步加重。 截至6月30日，远洋集团负债总额为1905.26亿元，较2018年末新增43.02亿元，较2017年末增加573.6亿元，较2016年末增加885.91亿元。集团权益总额约为650.67亿元，现金资产（包括现金及现金等价物以及受限制银行存款）约为319.23亿元。 负债率方面，截至今年上半年末，远洋集团净负债率为86%，较2018年年末的73%攀升了13个百分点。这已是远洋集团净负债率连续两年攀升。其2018年年末净负债率为73%，较2017年攀升了11个百分点。 截至6月30日，远洋集团1—2年内到期的贷款总额为236.22亿元，较2018年年末增长86.93%。且其1到5年内到期的贷款总额为605.22亿元，总贷款总额比重高达69%，中期内负债压力较大。
原标题：陆家嘴逆市扩张：上半年营收超80亿，有息负债增长近60亿 来源：面包财经 浦东“四朵金花”之一的陆家嘴（600663.SH）日前发布了半年报业绩。公司实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。净利润连续多年保持增长。 在不少上市房企面临去杠杆压力的当下，坐拥优质物业资源和融资成本优势的陆家嘴，无论是营收还是资产负债规模都保持扩张趋势。 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，除了在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量经营性物业，目前公司已将业务扩展至上海前滩国际商务区、天津以及苏州。2005年-2019年上半年，公司持有的经营性物业已由15万平方米增长至264万平方米。 房地产销售为核心收入来源 财报显示，2019年上半年，公司仍以商业地产为核心。以产品类型来划分，主要是住宅类房地产的销售、商业房地产的租赁及转让。另一方面，公司以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三家持牌金融机构，来发展公司的金融服务业务。 以下为2019年半年报中披露的各个业务营收情况： 截至2019年6月30日，陆家嘴房地产销售收入为48.75亿，较上年同期增加27.49%，占2019年上半年总收入的59.95%。 陆家嘴的房地产销售主要由是住宅物业和办公物业销售两部分组成。2019年上半年各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。其中，住宅物业实现销售收入10.98亿元，办公物业实现现金流入2.95亿元。 从上年半年的销售面积来看，其贡献主要来自于前滩东方逸品（前滩34号地块住宅）、天津海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售。公司累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米，合同金额为6.16亿元，在售项目整体去化率为61%。 办公物业则主要来自东方汇及浦东金融广场2号办公楼项目的现金收款，并于报告期内完成了浦东金融广场2号办公楼销售结算及交付。 中报显示，截至2019年6月底，陆家嘴达竣工项目3个，新开工项目2个，续建项目8个以及9个前期准备项目。其中，3个竣工项目总建筑面积15.88万平方米，为前滩34号地块、陆悦坊（花木04-15地块）、苏州大地块环境景观。 物业租赁：成熟物业总建筑面积增长26% 除房地产销售，陆家嘴另一项较大的业务则是物业租赁。 截至2019年6月末，公司持有物业总建筑达263.53万平方米，较上年同期增长1.3%。而运营一年以上的成熟物业总建筑面积达220.74万平方米，较2018年同期的175.13万平方米增长达26.04%。 以下为半年报中陆家嘴目前持有可供出租物业： 陆家嘴的办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。截至2019年6月30 日，公司持有的甲级写字楼总建筑面积为163.3万平方米，同比上年增长2.82%。而成熟的甲级物业总建筑面积为155.93万平方米，较上年同期增长了35.76%。研发楼建筑面积基本与上年持平。 中报显示，2019年上半年度租赁现金流入15.98亿元，比2018年上半年增长0.77亿元，同比增幅5%。从平均租金来看，上海地区的甲级写字楼每天每平米为8.57元，较上年同期增加0.25元，但期末出租率却较上年同期下降5%至89%。 资产处置贡献部分净利润 从近几年的业绩来看，陆家嘴的营收与归母净利润均在不断增长。截至2019年6月末，实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。 中报显示，2019年1月10日，陆家嘴根据此前与支付宝（中国）网络技术有限公司签署的《预售合同》，将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司。在本报告期内，公司完成了该办公楼销售结算及交付。本次交易金额为22.69亿元，预计实现归属于母公司净利润约人民币5.8亿元。如果扣除以上净利润，今年上半年公司的归母净利润或将录得同比下滑。 有息负债较年初增长近60亿 中报显示，陆家嘴的有息负债主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。截至2019年6月30日，有息负债余额为354.93亿元，占2019年上半年公司总资产的42.2%，较上年末295.78亿增加20%。 其中，短期贷款（含一年内到期的长期贷款及中期票据）为127.93亿元；长期贷款为102.24亿元；中期票据为40亿元；应付债券（公司债）50亿元；其他有息负债为34.76亿元，全部为华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划。 以下为陆家嘴持有的未到期债券： 此外，5月23日公告显示，陆家嘴到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》决定接受公司超短期融资券注册，上述通知书中明确：本次超短期融资券注册金额为70亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。 7月份，陆家嘴发行了10亿元，期限为0.74年的超短期融资债券，票面利率为3.2%。但相较此前2016年7月发行的相同期限超短期融资债券来说，其利率小幅上升了0.45%。（JW）
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