6月28日，上清所信息显示，佳源创盛控股集团有限公司拟发行2020年度第四期中期票据。 根据披露，佳源创盛本期基础发行规模为5亿元，发行金额上限为10亿元，期限3年，固定利率，根据簿记建档结果确定。所募集的资金将全部用于偿还发行人有息债务。 而两天前，佳源集团还公布了分拆物业上市的招股书。 佳源集团和佳源创盛均为同一实控人控制下的企业。6月26日晚间，佳源国际旗下佳源服务向港交所提交招股书。值得注意的是，这是本周继荣盛发展、雅居乐、合景泰富后，第四家向港交所提交招股书的房企物管公司。 连续两年融资净现金流为负，美元债券利率达11.75% 近段时间，佳源系接连融资，或与其现金状况有关。 6月24日，佳源国际发布公告称，拟发行2亿美元利率为11.75%的优先票据，已向联交所提出申请。 一个月前，5月24日，佳源创盛控股集团有限公司新增股权出质。出质股权数额5000万元，质权人为中航信托股份有限公司，登记日期为2020年05月20日。 去年，佳源国际共发行了6笔优先票据，规模合计7.42亿美元。其中，两笔合计2.5亿美元的优先票据利率达11.375%，4笔合计4.925亿美元的优先票据利率达13.75%。 2019年5月2日，佳源国际发行一笔2022年到期的2.25亿美元的优先抵押票据，票面利率达到11.375%；2019年下半年，佳源国际9月、10月先后发行的两笔美元优先票据票面利率均达到了历史新高的13.75%，较往年出现了大幅提升。 在高息发债背后，2019年佳源国际的资金来源也发生了变化，信托贷款的使用比例已远远高于银行贷款。 2019年报显示，佳源国际连续两年融资净现金流为负。年报显示，佳源国际2018年融资活动现金流净额为-35.35亿元，2019年下降至-78.99亿元。 年报显示，截至2019年末，佳源国际银行贷款由2018年末的66.46亿元下降至40.61亿元，与此同时信托贷款由58.31亿元增至77.03亿元。 去年物业服务营收4.54亿，分拆上市或缓解佳源融资压力 在2019年的业绩会上，佳源国际副主席张翼就曾透露过推进物业分拆上市的消息。分拆物业进行融资，对母公司而言，或将降低其融资成本。佳源服务在上市前的股东架构中，其控股股东为佳源国际控股，持有100%股份。 招股书显示，2017年、2018年及2019年，佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，复合年增长率为47.2%。 截至2019年，佳源服务已订约管理的物业总建筑面积约为3880万平方米，三年复合年增长率为21.8%。在管物业的总建筑面积，由2017年1400万平方米，增至截至2019年的2610万平方米，复合年增长率为36.5%。 其中，84.3%在管总建筑面积约位于长江三角洲地区。此外，浙江在管物业数量为74个，江苏有33个、安徽8个、上海4个。 与此同时，佳源服务的人工分包成本也在增加。2017年、2018年及2019年，佳源服务的人工成本分别占其服务成本总额的74.4%、72.0%及75.1%。同期，分包成本分别占其服务成本总额的8.8%、9.3%及9.8%。 佳源开发的在管物业是佳源服务的主要收入来源，包括佳源国际及佳源创盛集团。 2017至2019年，佳源开发的物业营收分别为1.63亿、2.35亿和2.9亿，分别占同期物业管理总收入的96.3%、90.8% 及79.4%。 物业管理服务费的收取上，佳源服务按照包干制和酬金制两种方式进行收取，大部分物业管理费按照包干费方式进行收取，2017年-2019年，佳源服务按照包干制收取的物业费占比99.8%、99.7%及99.6%。 利润指标方面，佳源服务毛利从2017年的4578万增加至2019年的1.08亿，复合年增长率为54.1%；净利润由2017年的1834万万增加至2019年的5021万，复合年增长率为65.4%。 佳源服务表示，上市后将寻求选择性投资以及收购机会以进一步发展战略联盟，丰富自身产品；投资于智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验以及用作部分运营资金。
李思新冠疫情对全国很多城市来说都是一次大考，但在这次大考中苏州交出了满意的答卷。无论是响应速度、防控成效，还是复工复产的速度都走在全国前列，并多次受到央视表扬。苏州能够迅速取得战”疫”的胜利，离不开政府的精准调控，也与物业人的坚守分不开。 近日，有幸采访了苏州工业园区建屋物业发展有限公司副总经理蒋灏，听他讲述苏州物业企业的战”疫”故事。 年初的这场新冠疫情，令整个物业行业措手不及，防疫物资、防疫人员的匮乏是很多物业企业面临的头等难题。对建屋物业这样一家服务面积500-600万平方米，服务业主过万户的物业公司来说，应急处置能力是很重要的。 业主的生命安全比什么都重要 在业主受到外部健康威胁时，我们能够更深刻体会到好物业对于业主生命安全的重要性。在他看来，17年前非典疫情让人心惊，17年后的新冠肺炎疫情则让人感到震惊。应急能力的强与弱，是检验一家物业公司是否优质的重要标准。 凭借着多年的市场化管理经验，在疫情刚刚凸显出来的时候，建屋物业就嗅到了一丝不同寻常，开始警觉起来。紧接着，企业管理层发动员工多方协调，紧急采购了一批口罩、消毒液、测温枪，这为后来防疫工作的开展奠定了坚实的基础。1月23日，也就是武汉封城的当日，建屋物业当机立断成立了疫情防控领导小组，提高应对级别。 在项目日常防控的基础上，建屋物业开始对各项目执行严格报告制度和24小时值班制度，并建立了防控工作日志；考虑到疫情刚刚爆发，业主对防控知识知之甚少，他们便在小区业主群、公告栏、公司微信公众号发布疫情防控知识，引导业主正确认识，减轻了他们的恐慌情绪；疫情时期更需要创新服务，为此，建屋物业为居家隔离的业主提供各项便民服务，包括采购生活物资，快递送上门、免费打印学生学习资料等人性化服务，解决他们的生活不便。蒋灏坚定地说：“业主的生命安全比什么都重要。” 据悉，自疫情防控工作开展以来，建屋物业已投入人员1000余人，累计消杀4万余次，疫情防控至今资金投入达40余万。在蒋灏看来，此次疫情让社区“最后一公里”的服务价值得到了质的提升，一定程度上修复了物业与业主之间的关系。“以前业主对物业工作的理解可能会存在着偏颇，但经过这段特殊时期磨炼，品牌物业更能得到业主的认同，更多的业主能够重新审视物业在小区管理中的积极作用，是非常难得的。” 当我们问起蒋灏对于“物业英雄”的理解，他说，“每个时代、每个影响历史进程的时刻，都必然需要某类人挺身而出，在社区战”疫”过程中，物业人站在了时代的前沿，被寄予厚望，我们很多员工都是连续在岗60余天，在防疫第一线高强度工作的，物业人从来不知干好物业了就是英雄，他们也都是平凡的普通人。” 疫情是区分服务质量的分水岭 这场疫情无疑给物业企业带来了巨大挑战，很多企业承担了物业服务合同之外的职责，不仅物资投入增加，人员工作量也增大。蒋灏了解到，由于常态化的管理，部分业主群体出行受影响，抵触情绪滋生，甚至出现了个别业主抱怨、辱骂、殴打物业执勤员工的情况，使得员工的工作压力倍增。 挑战与机遇往往并存，令大家欣慰的是，这次疫情也加深了物业与业主之间的情谊，物业服务得到了重视，物业费的收缴率也比去年同期有了一定增长。 “作为服务性的企业，不同的公司在服务质量和业主满意度上本就有差距，在这次疫情中，送菜上门、代取快递、高频次消毒、体温检测、人员管控等一系列防控措施的有和无、多和少、专业和业余，让物业公司的水平高下立判。” 建屋物业是国企，一贯坚持“五心服务”，同时所倡导的“精诚服务·感动生活”在此次疫情期间也得到了全方位的展示。 蒋灏认为，这次新冠疫情也是区分优质服务和普通服务的分水岭，更是一块试金石，将企业的各项素质暴露出来让业主检验，能力出众的企业在今后的市场拓展中也将更受市场青睐，优胜劣汰的效应将更加明显。 建屋物业将朝着信息化、智能化方向发展 “很大程度上，业主的满意度是真实反应一家公司客户运营的重要指标。”蒋灏表示，建屋物业每年都会进行业主满意度调查，深度分析业主对物业服务的期望和要求，这为他们开展自省自查提供了重要支持，后期也能更好地落实调整。 对于未来的发展方向以及布局，建屋物业也有着明确的目标。 成立于1997年的建屋物业，是苏州工业园区的第一批物业企业，至今已走过20余年发展之路。建屋物业主要服务集团开发的项目，以住宅为主，也涉及集团开发的一部分商业。2006年，跟随集团，先后来到丹阳、昆山两地，让更多的人体验到建屋物业的服务。 蒋灏表示，此次疫情，物业公司在维护公共秩序、协助基层管理方面起到了正面作用，获得了多方点赞，今后对物业行业的政策扶持力度也会加大，下一步，物业管理也将朝着社区治理、城市治理方向转型升级。 “未来建屋物业还将结合公司的专业服务优势，朝着智慧物业建设、创新增值服务方面发展。”蒋灏描述道，就拿智慧物业建设来说，疫情的发生让物业工作人员与业主面对面接触的频次大大降低，也对服务产生了或多或少的影响，而未来，信息化、智能化线上服务可能是一个趋势，当信息化程度越高，业主对人的需求就会相对减少，这也减轻了物业公司的用人成本；创新增值服务，则是紧抓社区零售核心，通过线上线下结合的方式，让物业管家成为带货达人，细分不同业主的需求，建立客户档案，扩展物业服务范围。 采访的最后，蒋灏指出，物管行业或迎来新一轮洗牌，但机会总是留给有准备的人。 以下是与蒋灏对话的内容精选 ：您怎么看这场疫情对物业管理行业带来的影响？ 蒋灏：如果说2003年的非典疫情让人心惊，那么这次新冠肺炎疫情来势汹汹，可以说让我们所有人都感到震惊。应急能力的强与弱，是检验一家物业公司是否优质的重要体现。我认为，此次疫情必定会改变行业发展的格局，只有应急处置能力和资源协调能力出众的企业，才能在关键时刻，在业主需要的时刻站出来，交出令业主满意的答卷。 此次疫情，让社区“最后一公里”的服务价值得到了质的提升，这一定程度上修复物业与业主之间的关系，以前业主对物业工作的理解可能存在着偏颇，但经过这次疫情，更多的业主能够重新审视物业在小区管理中的积极作用。 ：您怎么理解“物业英雄”这个词？ 蒋灏：每个时代、每个影响历史进程的时刻，都必然需要某类人挺身而出，做着默默无悔的“动作”留下时代的痕迹，而这次罕见的疫情，让物业人站在了时代的前沿，成为了守护一方净土的“战士”，被人民寄托厚望。英雄从来不是好当的，物业人从来不知干好物业了就是英雄，他们也都是平凡的普通人。 在疫情期间，物业人守住了社区防控的最后一道防线，我们很多员工都是连续在岗60余天，自始至终站好自己的一班岗，我相信，在疫情过去很久后，当人们回忆起这段特殊时期的时候，物业英雄会始终停留在业主心里面。 ：您认为物业管理行业当下主要的问题和矛盾是什么？ 蒋灏：当下主要问题是疫情的常态化管理给物业工作带来的持续影响，这不仅包括物资的投入、员工的工作压力，还有业主群体长期在疫情管控下抵触情绪的滋生。
2020年，房地产行业依然延续着“房住不炒”的调控主基调，让不少中小房地产开发商承受着资金链的巨大压力；突如其来的新冠疫情也一度给房地产行业按下暂停键，导致房地产开发股在二级市场上的走势趋于冷淡，气氛始终不温不火。不过，并非所有与房地产相关的股票都遭遇冷落，港股市场的物业股就备受资金的青睐，而在今年以来，物业管理公司的上市潮仍在持续。 数据显示，截至目前，已有建业新生活、兴业物联、烨星集团三家物业管理公司上市；此外，金融街物业、正荣服务已通过聆讯；星盛商业、宋都服务、第一服务和卓越商企已正式递表。与大多数物业管理公司重点偏向住宅或商业单一业态相比，弘阳服务采用“双轮驱动”的发展策略——截至2019年，公司住宅和商业收入分别占物业管理服务收入的一半。在这种情况下，弘阳服务不仅可以通过发展住宅物业规避过于倚重商业物业所带来的不确定性，同时也可以利用商业物业远超于住宅物业的高溢价带动公司平均管理费单价的不断抬升。 值得注意的是，现正进行IPO招股的弘阳服务已确定引入恒基李家杰担任基石投资者。而基石投资者的引进，实际上是对弘阳服务基本面、盈利模式和发展前景的肯定，同时也给予市场较大信心。 数据显示，恒基及李家杰在近两年多次以基石投资者身份参与到奥园健康、易居、中手游等多家知名公司的IPO中。其中，奥园健康和中手游上市首日分别录得涨幅21.58%和2.12%；而在上市至今，两家公司股价已经累计上涨93.94%和19.21%，显示出恒基作为基石投资者的独到眼光。 恒基董事会主席李家杰 深耕物管领域十八载，三大业务线打开成长空间 资料显示，弘阳服务2003年成立于南京，早期为南京红太阳（弘阳地产前身）旗下的住宅物业项目旭日华庭提供物业管理服务。2011年，弘阳服务获一级物业管理企业资质，开始将业务拓展至南京地区以外，为常熟弘阳尊邸以及南通弘阳上城提供物业管理服务。 2015年是弘阳服务历史上的关键年份，也是公司多元化发展的“元年”。自2015年起，弘阳服务开始为第三方住宅物业提供物业管理服务，还将业务延伸至商业物管领域，同时成立弘生活物业服务管理，并将服务范围延伸至涵盖业主及住户社区增值服务及非业主增值服务。随后两年，弘阳服务的业务布局进一步扩大——2016年开始为无锡弘阳家居提供物业管理服务，标志着公司在商业领域拓展至南京以外地区；2017年，弘阳服务开始在安徽合肥提供住宅物业管理服务，进一步将业务扩张至江苏以外。而在2019年，弘阳服务通过一系列并购将公司的业务规模进一步扩大，同时将商业物业管理业务的范围拓展至山东及湖南两省。 自2017年以来，弘阳服务连续三年被中指院评为物业服务百强企业之一，就整体实力而言，公司在2020年物业服务百强企业中排名第25位。 （资料来源：公开信息） 随着弘阳服务在物业管理领域的连续多年深耕，公司整体业绩增长表现亮眼。其中，收入由2017年的2.57亿元增长至2018年的3.49亿元，并进一步增长至2019年的5.03亿元，复合年增长率高达39.9%；同期，公司实现毛利分别为5805万元、6977万元和1.27亿元，整体毛利率分别为22.6%、20%和25.3%。 （资料来源：招股书） 根据招股书，弘阳服务目前已经形成三大业务线，包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务主要是向业主、住户及租户提供包括安保、清洁、绿化及园艺、设施管理及维修及保养服务；非业主增值服务主要包括向其他物业管理公司提供顾问服务，以及向开发商提供房地产开发项目的前期规划及设计咨询服务、提供协销服务和验收服务等；社区增值服务则主要包括房产中介服务、美居服务、社区便民服务、公用区增值服务以及资产管理服务。 按收入计，物业管理服务是弘阳服务最重要的业绩贡献点，2019年该业务收入占公司总收入的70.5%；同期，非业主增值服务和社区增值服务分别占公司总收入的24.1%和5.4%。虽然与物业管理服务相比，非业主增值服务和社区增值服务所占比重并不大，但从过往三年的业务发展情况来看，两项业务所占比重正逐年抬升。尤其是非业主增值服务，收入由2017年的2189.9万元迅速攀升至2019年的1.21亿元，三年复合增长率高达135.4%，占总收入比重提升15.6个百分点。 （资料来源：招股书） 根据克而瑞数据，上市物业管理公司的盈利能力在2019年出现下滑，微降0.4个百分点。但相比行业整体的停滞，弘阳服务各大业务在过往三年的毛利率均呈上升趋势，其中社区增值服务2019年毛利率高达46.1%，随着未来业务规模的逐渐扩大，预计将会为公司带来更多的利润贡献。 （资料来源：招股书） 投资要抓主要矛盾，对一家公司基本面的研究同样如此。虽然在三大业务中，物业管理服务的利润率并不是最高的，但作为支柱业务，物业管理服务在弘阳服务的未来发展中将始终扮演着重要的角色，这一点毋庸置疑。而在住宅+商业的双轮驱动下，弘阳服务的基本盘仍然稳固且可靠。 住宅+商业双轮驱动，动态平衡实现风险对冲，获恒基李家杰青睐 上文提到，自2015年开始弘阳服务正式布局“多元化”，将业务延伸至商业物管领域。目前，弘阳服务已经形成了住宅+商业物业双轮驱动的发展模式，在住宅和商业两方面均拥有均衡且强劲的物业管理能力。 此次上市，弘阳服务引入恒基李家杰作为基石投资者亦是看中此点，以发售价中位数3.80港元计，此次认购金额约为7600万港元。恒基业务众多，地产发展亦为其中一项重点业务，市场或会憧憬恒基与弘阳服务关联公司弘阳地产（1996.HK）未来或有更多合作。 截至2019年底，弘阳服务总合同建筑面积约为2760万平方米，涉及中国14个省、直辖市及自治区41个城市的167个项目，还有73个待交付项目。同时，弘阳服务提供顾问服务的物业合同建筑面积约为270万平方米，涉及3个城市的17个项目。其中，弘阳服务住宅和商业物业在管总建筑面积已经达到1575万平方米，住宅物业在管面积1206万平方米，商业物业338万平方米。 （资料来源：招股书） 虽然从在管面积来看，弘阳服务住宅物业比重要远大于商业物业，但从收入结构来看，公司已经实现两者的平衡。数据显示，弘阳服务2019年住宅物业和商业物业占物业管理服务收入比重分别为49%和49.9%，且从过往三年来看，住宅物业和商业物业的收入占比一直保持“五五开”的稳定比例。 （资料来源：招股书） 弘阳服务商业物业在管面积只有住宅物业的1/4，却可以取得与住宅物业一样规模的收入，其中的秘密主要在于商业物业可以获得远高于住宅物业的管理费水平。数据显示，弘阳服务2019年的在管项目平均物业管理费为2.56元/平方米/月，其中商业物业管理费可以达到住宅物业的4-5倍。而且从增长情况来看，商业物业管理费在过往三年的增幅也要远远大于住宅物业。 由于商铺在实际使用中，所用到的公共资源更多，管理难度更大，物业投入成本也要超过住宅，所以商业物业管理费超过住宅物业是行业的惯例。因此，弘阳物业通过住宅+商业双轮驱动发展，不仅可以通过住宅物业的“压舱石”规避过于倚重商业物业所带来的不确定性（比如此次疫情给众多商铺带来的负面影响），同时也可以利用商业物业远超于住宅物业的高溢价带动公司平均管理费单价的不断抬升，以此实现风险的对冲。 （资料来源：招股书） 同时，弘阳服务还奉行“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”的策略，截至2019年底，于长三角地区包括上海、江苏、浙江、安徽等省市有90个在管项目。作为中国经济发展最活跃的区域之一，长三角地区是在全国经济中具有重要地位，而弘阳服务重点布局的的南京、上海、苏州、无锡及常州2018年的GDP占整个长三角地区GDP的45.5%，成为公司持续增长的基石。 关连公司弘阳地产增长迅速，弘阳服务未来更具确定性 突如其来的新冠疫情成为今年各行业的最大挑战，物业管理行业也不例外。一方面，由于抗疫过程中人员、物资成本增加，导致部分物业管理公司遭遇现金流困难；还有部分企业无法胜任社区防疫工作，遭遇业主消极上缴物业费，加剧现金流压力，甚至遭到业主辞退。另一方面，近年来房地产调控趋严也让不少中小房企资金链承压，中小房企倒闭不断，随着房地产市场集中度提升，物业管理行业也在不断整合。 （资料来源：克而瑞） 因此对于物业管理公司来说，关连地产公司实力是否强大也决定着物业管理公司未来的发展前景。而且，仔细观察我们也可以发现，能够成为龙头的物业管理公司，往往承接所属开发商的口碑和资源。 例如，在中指院中国物业百强企业综合实力排名榜单中，万科物业、绿城服务、碧桂园服务、保利物业位列榜单前五名，而这些企业均“背靠大树”。碧桂园服务中，有超过80%的物管面积源于兄弟开发企业，新城悦的比例则是71%，佳兆业物业更是高达84%。而弘阳服务的优势也在于此，2017-2019年，弘阳服务的关连公司弘阳地产开发物业均占据公司在管总建筑面积的一半以上，分别为73.1%、72.3%及61.8%。 资料显示，弘阳地产位列2020年中国房地产开发企业500强第47位，在全国各线城市累计开发建设100余个精品项目，累计开发面积超2000万平方米；截至2019年底，弘阳地产土地储备约1693万平方米，合约销售面积达到490万平方米。也正是受益于弘阳地产的持续发展，弘阳服务在管住宅物业面积持续增长，近三年复合增长率达29.5%。 对于物业管理公司来说，关连地产公司开发物业所占物管面积比重较大的好处是“稳定”，但同时也会让市场担心物业管理公司容易对关连地产公司形成过分依赖。但对弘阳服务来说，弘阳地产开发物业占比的持续下降，意味着公司业务外拓力度的加大，同时也意味着在依托关连公司资源做大做强后，弘阳服务的收入结构将更加均衡。 结语 Wind数据显示，中海物业2015年上市至今股价累计上涨690.21%，其中2019年全年上周116.26%；永升生活服务在2018年上市以来股价也实现558.49%的涨幅；绿城服务上市3年来股价累涨348.85%。此外，佳兆业美好、雅生活服务也在2019年分别实现187.25%和161.05%的上涨。就连2019年12月刚上市的保利物业，在半年时间里，股价累计涨幅就已经达到了74.31%。 尤其是今年，突如其来的疫情推动物业股价值重塑，港股市场给予物业股较高的估值也更有利于弘阳服务的投资价值被进一步挖掘，尤其是在住宅+商业双轮驱动的多元布局之下，弘阳服务更加具备投资确定性。
继兴业物联、烨星集团、建业新生活之后，金融街物业即将成为第四只港股上市的物业公司。作为老牌物业服务商的金融街物业，能否保持今年物业股的首日红盘记录？在牛股辈出的物业板块，金融街物的长期投资价值几何？数据支持 | 勾股大数据2020年，突如其来的新冠疫情“黑天鹅”给各大行业按下暂停键，二级市场的恐慌性抛售同样让各板块估值承压。作为价值洼地的港股市场也不例外，今年以来恒生指数累计跌幅达到13.15%，自3月23日以来的反弹幅度也仅有7.35%。同时，港股Wind分类下的11个一级行业中有7个行业在今年录得下跌，仅有4个行业录得上涨，其中涨幅最大的医疗保健板块今年以来累计上涨19.22%。在各板块的整体表现中，虽然港股房地产板块累计下跌11.31%，但是作为房地产三级子行业的物业服务与管理表现突出，今年以来股价累计上涨47.01%，远超医疗保健行业。其中，银城生活服务、永升生活服务、鑫苑服务、中奥到家、时代邻里涨幅居前，股价累计上涨188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100%。（资料来源：Wind）（资料来源：Wind）物业股的上涨不仅仅来自于疫情期间，业主和消费者对于物业服务价值的重新审视，从过往来看，港股物业板块一直以来都备受资金追捧，这或许更应该归因于行业弱周期性以及良好的现金流的商业模式特性。Wind数据显示，中海物业在2015年上市至今股价累计上涨690.21%，其中2019年全年上涨116.26%；永升生活服务在2018年上市以来股价也实现558.49%的涨幅；绿城服务上市3年来股价累涨348.85%。此外，佳兆业美好、雅生活服务也在2019年分别实现187.25%和161.05%的涨幅。就连2019年12月刚上市的保利物业，在半年时间里，股价累计涨幅就已经达到了74.31%。而从估值上看，目前港股物业股市盈率中位数高达33倍。在资本市场的追捧下，物业管理公司的上市潮仍在持续。今年以来，兴业物联、烨星集团、建业新生活已登陆港交所；正荣服务、星盛商业、宋都服务、弘阳服务已正式递表；金融街物业目前已通过聆讯。上述公司中，金融街物业格外引人关注。依托背后母公司强大的资源优势，金融街物业实现了跨业态跨区域发展；同时，金融街物业还在不断地通过独立第三方稳固“基本盘”，实现收入结构的动态平衡。一 深耕商务物业25年，办公楼带来丰厚收入贡献资料显示，金融街物业成立于1994年，早期于北京金融街提供物业管理服务。2005年，金融街物业获住建部授予一级物业服务企业资质证书。2008年，金融街物业开启了全国化布局，于当年进军北京以外的华北市场；2009年金融街物业开始开拓西南市场，并于2011年首次进入东北市场；2015年，公司首次进入华南及华东市场，由此也完成了金融街物业全国化的雏形。（资料来源：公开信息）随着金融街物业的不断发展和行业深耕，公司也得到了政府部门与市场越来越多的认可。2016年，金融街物业获聘为北京市政府政府机构指定物业管理服务提供商之一；2017年，公司获中指院评为2017中国物业服务百强企业第20名，并于此后以每年提升1-2名的速度，至2020年位列中国物业服务百强企业第16名。随着全国化布局的逐步完善，金融街物业整体业绩增长表现亮眼。其中，收入由2017年的7.57亿元增长至2018年的8.75亿元，并进一步增长至2019年的9.97亿元；毛利由2017年的1.46亿元增长至2019年的1.91亿元，同时整体毛利率维持稳定水平，相较2018年提升0.7个百分点。（资料来源：招股书）（资料来源：招股书）据了解，金融街物业业务类别主要包括商务物业和非商业物业，其中商业物业包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店；非商业物业包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他。数据显示，目前金融街物业绝大部分收入来自商务物业，其中办公楼占据超过一半的收入比重，于2019年实现收入5.09亿元，远超其他业务收入；不过从在管面积的维度，金融街物业的住宅物业和商务物业实现了动态平衡，2019年公司住宅物业在管面积887.5万平方米，办公楼在管面积637.5万平方米。（资料来源：招股书）（资料来源：招股书）（资料来源：招股书）二 高溢价构筑宽阔“护城河”，收入结构平衡，第三方项目占比逐步提升虽然金融街物业商业物业在管面积不及住宅物业，但商业物业的收入却远高于住宅物业，为后者约2.5倍，主要得益于商业物业可以获得远高于住宅物业的管理费水平。这种商务物业的独特优势也让金融股街物业在以住宅物业居多的港股物业板块，构筑起宽阔的“商业护城河”。数据显示，金融街物业的商务物业平均物业费在2019年为12.66元/每平米/月，呈现上升趋势的同时，远高于中国服务百强企业平均3.26元/平方米/月的物业费。同期，金融街物业在管项目的年平均每平方米纯利为5.7元，体现出较强的盈利能力。（资料来源：招股书）如果说商务物业为金融街物业带来的高溢价是公司业务特性带来的“护城河”，那么，金融街物业背后所依靠的母公司金融街集团则为金融街物业带来了多方的资源优势。资料显示，金融街集团为中国企业500强，专门从事全国范围的房地产、金融、教育、医疗等行业。而依托母公司强大的国企背景，金融街物业在获取项目资源、布局多元化业态方面可谓“近水楼台”。据了解，金融街物业已经与母公司旗下教育公司合作，为其运营的9家学校及幼儿园提供物业管理及相关服务。2017-2019年，金融街物业来自联属集团的物业项目收入占比分别为83.5%、83.4%和81.1%；来自联属集团物管面积占比分别为72.5%、69.1%和66.4%。（资料来源：招股书）虽然目前金融街物业的收入和在管面积主要来自于联属集团，但与其他物业公司相比，金融街物业的依赖度并不算高。以在管面积为例，碧桂园服务有超过80%的物管面积源于兄弟开发企业，新城悦的比例则是71%，佳兆业物业更是高达84%，均高于金融街物业。而从过往三年的占比情况来看，金融街物业也在积极开拓第三方业务，平衡收入结构。在6月18日召开的媒体说明会上，金融街物业的管理层也表示，公司会大力拓展市场化业务，主要关注方向是公建类物业，随着第三方业务的开拓，预计公司第三方业务占比将逐步提升。三 良好口碑和丰富经验成为金融街物业全国化拓展的底气自2008年，金融街物业首次开拓北京以外的华北市场以来，公司全国化布局渐成雏形。目前，金融街物业已经将业务延伸至华北、西南、华东、华南、东北、华中六大区域的10个省和直辖市，在管项目共计144个，在管面积约1985.7万平方米。（资料来源：招股书）尤其是金融街物业所服务的政府机构和金融机构，对于办公环境的安全性、开放性、环境舒适度以及物业管理公司服务的质量和专业能力的要求更高，由此导致整个行业的准入门槛并不低。对于深耕商务物业25年的金融街物业来说，国企资质、良好口碑和丰富经验都将成为公司向全国范围拓展业务的“底气”。资料显示，金融街物业在今年先后被获评为“2020年中国特色物业服务领先企业”“2020年中国物业服务百强服务质量领先企业”以及“2020年中国办公物业管理领先企业”。而且，包括月坛金融街中心等多个项目被中指院评为中国物业服务行业示范基地。在谋求全国化拓展的同时，物业管理行业市场集中度的提升趋势也为金融街物业带来了机遇。尤其是近年来，房地产调控让不少中小房企资金链承压，打开人民法院公告网，输入关键词“房地产开发”可以发现，截至5月份，今年一共超过100家房地产公司申请破产。如果再将时间轴再拉长，2019年至今，一年半时间里共计超过500家房地产开发企业倒闭，平均每天倒下1家。（资料来源：人民法院公告网）而随着房地产市场集中度提升，物业管理行业也在不断整合。物业管理行业较低的市场集中度，给了资本改善行业格局的空间，同时也给予资本享受行业发展的红利。根据克尔瑞数据，截至今年5月份，上市物业管理公司共发生10起并购，合计对价5.9亿元，其中7起为对物业管理公司的并购，另外3起与增值服务相关。（资料来源：克而瑞证券研究院）对于金融街物业来说，自然也不会放过优质标的的收购机会。金融街物业表示，作为未来的发展策略，公司将通过并购及创立合资企业，拓展物业管理及相关服务组合。通过并购，金融街物业的管理规模预计将持续扩大，从而实现市场份额的不断提升。
2020年，突如其来的新冠疫情“黑天鹅”给各大行业按下暂停键，二级市场的恐慌性抛售同样让各板块估值承压。作为价值洼地的港股市场也不例外，今年以来恒生指数累计跌幅达到13.15%，自3月23日以来的反弹幅度也仅有7.35%。同时，港股Wind分类下的11个一级行业中有7个行业在今年录得下跌，仅有4个行业录得上涨，其中涨幅最大的医疗保健板块今年以来累计上涨19.22%。 在各板块的整体表现中，虽然港股房地产板块累计下跌11.31%，但是作为房地产三级子行业的物业服务与管理表现突出，今年以来股价累计上涨47.01%，远超医疗保健行业。其中，银城生活服务、永升生活服务、鑫苑服务、中奥到家、时代邻里涨幅居前，股价累计上涨188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100%。 （资料来源：Wind） 物业股的上涨不仅仅来自于疫情期间，业主和消费者对于物业服务价值的重新审视，从过往来看，港股物业板块一直以来都备受资金追捧，这或许更应该归因于行业弱周期性以及良好的现金流的商业模式特性。Wind数据显示，中海物业在2015年上市至今股价累计上涨690.21%，其中2019年全年上涨116.26%；永升生活服务在2018年上市以来股价也实现558.49%的涨幅；绿城服务上市3年来股价累涨348.85%。此外，佳兆业美好、雅生活服务也在2019年分别实现187.25%和161.05%的涨幅。就连2019年12月刚上市的保利物业，在半年时间里，股价累计涨幅就已经达到了74.31%。而从估值上看，目前港股物业股市盈率中位数高达33倍。 在资本市场的追捧下，物业管理公司的上市潮仍在持续。今年以来，兴业物联、烨星集团、建业新生活已登陆港交所；正荣服务、星盛商业、宋都服务、弘阳服务已正式递表；金融街物业目前已通过聆讯。上述公司中，金融街物业格外引人关注。依托背后母公司强大的资源优势，金融街物业实现了跨业态跨区域发展；同时，金融街物业还在不断地通过独立第三方稳固“基本盘”，实现收入结构的动态平衡。 深耕商务物业25年，办公楼带来丰厚收入贡献 资料显示，金融街物业成立于1994年，早期于北京金融街提供物业管理服务。2005年，金融街物业获住建部授予一级物业服务企业资质证书。2008年，金融街物业开启了全国化布局，于当年进军北京以外的华北市场；2009年金融街物业开始开拓西南市场，并于2011年首次进入东北市场；2015年，公司首次进入华南及华东市场，由此也完成了金融街物业全国化的雏形。 随着金融街物业的不断发展和行业深耕，公司也得到了政府部门与市场越来越多的认可。2016年，金融街物业获聘为北京市政府政府机构指定物业管理服务提供商之一；2017年，公司获中指院评为2017中国物业服务百强企业第20名，并于此后以每年提升1-2名的速度，至2020年位列中国物业服务百强企业第16名。 随着全国化布局的逐步完善，金融街物业整体业绩增长表现亮眼。其中，收入由2017年的7.57亿元增长至2018年的8.75亿元，并进一步增长至2019年的9.97亿元；毛利由2017年的1.46亿元增长至2019年的1.91亿元，同时整体毛利率维持稳定水平，相较2018年提升0.7个百分点。 据了解，金融街物业业务类别主要包括商务物业和非商业物业，其中商业物业包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店；非商业物业包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他。数据显示，目前金融街物业绝大部分收入来自商务物业，其中办公楼占据超过一半的收入比重，于2019年实现收入5.09亿元，远超其他业务收入；不过从在管面积的维度，金融街物业的住宅物业和商务物业实现了动态平衡，2019年公司住宅物业在管面积887.5万平方米，办公楼在管面积637.5万平方米。 （资料来源：招股书） （资料来源：招股书） 高溢价构筑宽阔“护城河”，收入结构平衡，第三方项目占比逐步提升 虽然金融街物业商业物业在管面积不及住宅物业，但商业物业的收入却远高于住宅物业，为后者约2.5倍，主要得益于商业物业可以获得远高于住宅物业的管理费水平。这种商务物业的独特优势也让金融股街物业在以住宅物业居多的港股物业板块，构筑起宽阔的“商业护城河”。 数据显示，金融街物业的商务物业平均物业费在2019年为12.66元/每平米/月，呈现上升趋势的同时，远高于中国服务百强企业平均3.26元/平方米/月的物业费。同期，金融街物业在管项目的年平均每平方米纯利为5.7元，体现出较强的盈利能力。 （资料来源：招股书） 如果说商务物业为金融街物业带来的高溢价是公司业务特性带来的“护城河”，那么，金融街物业背后所依靠的母公司金融街集团则为金融街物业带来了多方的资源优势。 资料显示，金融街集团为中国企业500强，专门从事全国范围的房地产、金融、教育、医疗等行业。而依托母公司强大的国企背景，金融街物业在获取项目资源、布局多元化业态方面可谓“近水楼台”。据了解，金融街物业已经与母公司旗下教育公司合作，为其运营的9家学校及幼儿园提供物业管理及相关服务。2017-2019年，金融街物业来自联属集团的物业项目收入占比分别为83.5%、83.4%和81.1%；来自联属集团物管面积占比分别为72.5%、69.1%和66.4%。 （资料来源：招股书） 虽然目前金融街物业的收入和在管面积主要来自于联属集团，但与其他物业公司相比，金融街物业的依赖度并不算高。以在管面积为例，碧桂园服务有超过80%的物管面积源于兄弟开发企业，新城悦的比例则是71%，佳兆业物业更是高达84%，均高于金融街物业。而从过往三年的占比情况来看，金融街物业也在积极开拓第三方业务，平衡收入结构。在6月18日召开的媒体说明会上，金融街物业的管理层也表示，公司会大力拓展市场化业务，主要关注方向是公建类物业，随着第三方业务的开拓，预计公司第三方业务占比将逐步提升。 良好口碑和丰富经验成为金融街物业全国化拓展的底气 自2008年，金融街物业首次开拓北京以外的华北市场以来，公司全国化布局渐成雏形。目前，金融街物业已经将业务延伸至华北、西南、华东、华南、东北、华中六大区域的10个省和直辖市，在管项目共计144个，在管面积约1985.7万平方米。 尤其是金融街物业所服务的政府机构和金融机构，对于办公环境的安全性、开放性、环境舒适度以及物业管理公司服务的质量和专业能力的要求更高，由此导致整个行业的准入门槛并不低。对于深耕商务物业25年的金融街物业来说，国企资质、良好口碑和丰富经验都将成为公司向全国范围拓展业务的“底气”。 资料显示，金融街物业在今年先后被获评为“2020年中国特色物业服务领先企业”“2020年中国物业服务百强服务质量领先企业”以及“2020年中国办公物业管理领先企业”。而且，包括月坛金融街中心等多个项目被中指院评为中国物业服务行业示范基地。 在谋求全国化拓展的同时，物业管理行业市场集中度的提升趋势也为金融街物业带来了机遇。尤其是近年来，房地产调控让不少中小房企资金链承压，打开人民法院公告网，输入关键词“房地产开发”可以发现，截至5月份，今年一共超过100家房地产公司申请破产。如果再将时间轴再拉长，2019年至今，一年半时间里共计超过500家房地产开发企业倒闭，平均每天倒下1家。 （资料来源：人民法院公告网） 而随着房地产市场集中度提升，物业管理行业也在不断整合。物业管理行业较低的市场集中度，给了资本改善行业格局的空间，同时也给予资本享受行业发展的红利。根据克尔瑞数据，截至今年5月份，上市物业管理公司共发生10起并购，合计对价5.9亿元，其中7起为对物业管理公司的并购，另外3起与增值服务相关。 对于金融街物业来说，自然也不会放过优质标的的收购机会。金融街物业表示，作为未来的发展策略，公司将通过并购及创立合资企业，拓展物业管理及相关服务组合。通过并购，金融街物业的管理规模预计将持续扩大，从而实现市场份额的不断提升。
作者丨岳家琛 5月14日晚间，世茂房地产发布自愿性公告称，红杉资本和腾讯控股已于近期完成对世茂服务的投资，所涉金额分别为1.3亿美元和1.14亿美元，折合人民币约9.22亿元和8.09亿元。 公告表示，上述投资完成后，腾讯将利用线上线下融合的平台优势以及助力商业新生态的能力，帮助世茂服务加速数字化升级。 “现在互联网巨头都在不断寻找互联网+的市场。投资世茂服务，这也说明腾讯对于房地产存量市场的关注。”知名地产分析师严跃进对此表示。 截至5月15日收盘，世茂房地产股价上涨4.26%。 此前多次涉足房产领域 事实上，这并非腾讯首次涉及房产领域。今年3月，贝壳找房证实，该公司去年11月已完成D+轮融资，参与方包括软银、腾讯等，总融资额超过24亿美元。 而在此前，腾讯还参与了链家的B轮、C轮融资，长租公寓自如B轮融资等。 除股权投资外，在此前，腾讯与房企也有业务方面的合作。 2018年6月，腾讯曾与碧桂园服务签署“共建人工智能社区”合作协议，并在“云平台服务”和“云监控服务”两个领域启动联合研发项目。 碧桂园服务CIO袁鸿凯曾表示：“腾讯的人工智能技术广泛的应用到了碧桂园社区的安防领域，通过一键巡逻，可以调取小区内的所有监控，并同一时间抓拍各种场景的图片，放在腾讯云的人工智能平台上进行深入的分析。” 此外，2018年12月，腾讯与宝龙地产举行发布会，双方将在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作，并联合发布“纽扣计划”，充分发挥宝龙的商业资源与腾讯的技术数据能力。 腾讯副总裁邱跃鹏彼时表示，双方将共同建设更丰富的新商业综合体，从增强用户黏性、降低企业运营成本，优化消费体验等方面探索新商业升级路径，推动产业数字化进程。 2019年11月，腾讯位置服务与宝龙商业集团还签订战略合作协议。腾讯位置服务将从项目选址、筹建、招商、资管运营和引流获客等维度，为宝龙商业战略决策提供数据依据，共同打造数字化商圈。 “对于腾讯来讲，腾讯一直是像连接器一样，赋能到各个行业的每一个节点当中去。把腾讯的产品技术、内容，以及整个服务向传统行业去连接。”腾讯区域业务集群总经理易海燕表示。 “不论是新建市场，还是在巨大的存量市场，房地产业的数字化、智慧化都具有很大的发展空间。”易海燕说。 “看好物业作为重要的线下场景” 作为科技公司龙头，腾讯本次为何会选择投资物业服务？ “我们看好物业作为重要的线下场景，未来将具有较大的发展潜力和提升空间。”腾讯投资董事总经理夏尧对此表示。 “同时，腾讯将以长期技术积累、C2B独特优势和完备的企业服务能力，助力企业加速进行数字化升级，在产业互联网赛道共同创造更大价值。”夏尧说。 夏尧还表示：“数字化转型将成为各行各业新趋势，这不仅是长期需求，更是亟待落地的方向。尤其在疫情后，线上线下的进一步融合与企业数字化转型将是大势所趋。” 腾讯云与智慧产业事业群北区副总裁、北京区域总经理姜洋在去年3月中国智慧地产高峰论坛上称，腾讯早已开始布局整个地产行业。 “我们希望做到需求来源于用户，最后服务于用户。从整个产业的应用场景出发，去帮助用户达到一些数字化升级的目标。”姜洋表示。 上述自愿性公告称，上述投资完成后，腾讯将利用线上线下融合的平台优势以及助力商业新生态的能力，帮助世茂服务加速数字化升级。 世茂集团副总裁、世茂服务总裁叶明杰称：“世茂服务始终致力于企业管理经营数字化转型，并创新构建了线上平台与线下空间相融合的社区多元生活服务新模式。” “此次战略引入的顶级投资人及其丰富的生态资源，将协同加速世茂服务数字化升级与多元服务生态的构建。”叶明杰说道。 投资公告指出，基础物业服务市场规模今年有望超7000亿，与增值服务市场叠加后，其规模可达万亿级别。物业管理目前正处于企业间整合的初级阶段，行业集中度正在快速提升，Top 20企业的市场份额有望从目前的约15%提升至50%以上，中国将有望产生千亿规模的物管公司。 世茂服务或明年赴港上市，去年物业收入27亿 近年来，多家物业服务先后公司赴港上市。据不完全统计，截至目前物业服务上市公司已达22家。其中仅2019年，就有滨江服务、奥园健康、和泓服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、时代邻里等8家物业公司登陆港交所。 “集团内的物业和酒店资产会在未来两三年内分拆上市，物业应该会更快一些。”在3月31日召开的业绩发布会上，世茂房地产董事局副主席、总裁许世坛这样表示。 4月21日，世茂房地产发布公告，宣布计划分拆物业管理业务于港交所独立上市。据此前媒体报道，世茂服务或于2021年登陆港交所，拟筹集资金5亿至6亿美元。截至目前，世茂服务尚未递交招股书。 世茂服务成立于2005年，为世茂集团旗下全资子公司，主要管理范围涵盖住宅、商办、产业园、特色小镇、会所、城市公共建筑等。2019年8月，世茂物业更名为世茂服务。 截至2019年底，世茂服务在全国60余座城市拥有500多个签约管理项目，涉及签约管理面积1.2亿平方米。 值得注意的是，母公司世茂房地产的收并购也使得世茂服务大幅扩张。年初，世茂房地产宣布收购福晟集团部分资产。 得益于此，世茂服务于今年3月将福晟物业51%股权收入旗下，涉及90多个项目，签约面积超过1500万平米。这之前，世茂服务还完成对南京海峡物业、广州粤泰物业的100%控股。 快速扩张也使得世茂物业管理收入大增。2019年报显示，世茂房地产物业管理收入及其他由2018年的16.07亿元增加68.1%至2019年的27.01亿元。 在2019年度业绩发布会上，世茂房地产表示，物业板块2020年的目标是管理规模做到2亿平方米、第三方占比从1%增加到21%。即使受到疫情影响，营收也能达到50亿元。
本报记者 王丽新 4月27日，据《证券日报》记者获悉，建业新生活于近日通过聆讯，由法国巴黎银行担任其独家保荐人，计划集资3亿美元。 据《证券日报》记者不完全统计，2020年以来，世茂服务、金融街服务等多家物业管理企业都在推动赴港上市事宜，其中有的企业已于年内完成上市，但多数还在路上。而建业新生活于2019年11月便已递交了赴港上市的IPO招股书。 据公开资料显示，建业新生活是建业集团下属公司，最早业务开始于1994年，为给建业集团提供物业管理服务而设立，目前集团下属建业地产已经在港交所上市，而此次分拆物管公司上市是建业集团多板块布局驱动的结果。 据招股书披露，截至2019年6月30日，建业新生活的物业管理及增值服务覆盖河南全省18个地级市（包括104个县级城市中的73个），且服务269项物业中逾一百万业主及住户，管理各种物业组合，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。2016年至2018年及截至2019年6月30日，建业新生活分别录得收入3.49亿元、4.61亿元、6.94亿元、6.8亿元，在管建筑面积分别为1679.4万平方米、2036.1万平方米、2568.8万平方米、4175.2万平方米。 在股东架构方面，建业新生活的控股股东为胡葆森先生，其持有94.16%的股份；王俊先生持股4.96%；东英金融持股0.88%。 值得关注的是，有业内人士向《证券日报》记者表示，胡葆森掌舵的建业地产是唯一一个以“省域化”布局实现了千亿元销售规模的房企，但在快速发展背后，同样面临毛利下滑、负债上行的现实问题，胡葆森控股的建业新生活若实现上市，即有了新融资平台。据悉，随着建业地产进入新的发展阶段，胡葆森主动减速，将该公司2020年的重资产销售目标定为800亿元。 “开发主业规模若控速发展，旗下物业板块想要实现规模发展，无疑需要上市带来的品牌溢价、融资渠道和获得认可的高估值，才能进一步扩大在管物业面积。”上述人士称，建业新生活若实现上市，也就有低成本的资金扩展物业管理规模了。 “近两年，房企或集团分拆物业板块上市欲望强烈。一方面，物业板块上市之后会获得金融机构青睐，有新的融资渠道；另一方面，物业品牌的建立，对开发主业新建住宅溢价率提升有所反哺。”某物业企业高管向《证券日报》记者透露，巧合的是，这场突如其来的疫情加深了物业人员与业主的信任体系强度，在基础服务和增值性服务业务方面都有正向影响，可谓物业企业上市的绝好机会。 “疫情提升了物业费收缴率和社会认可度，资本市场关注的是物业本身有稳定收入，这是物业公司的机遇。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，同时，物业上市企业在此次疫情中财务状况受影响相对很小，反而股价一度大幅上涨，所以预计接下来将有更多物业公司走向资本市场。（编辑 孙倩）
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