1月26日，龙湖官方披露，将新增C5、C6两个新业务航道，分别为房屋租售、房屋装修。两个业务航道拥有一个共同的新品牌“塘鹅”。 上述新业务航道是龙湖在2020年线上年度工作会议中宣布的。在此之前，龙湖的四大航道分别为地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务。 所谓智慧服务，主要包含物业管理业务。龙湖集团副总裁曾益明表示，物业管理服务航道是承接了整个空间即服务战略坚定落地的航道，其最大的使命就是要把土壤做到足够肥沃、深、广，在广袤的土地上成长更多的增值业务出来。 对于房屋租售，龙湖一位人士表示：“开辟房屋租售业务并不意味着龙湖要进军传统中介，也不仅仅是租售龙湖自持的物业项目。” 据了解，龙湖新开辟的房屋租售业务板块，主要依托物业服务板块。目前，中国恒大、万科、碧桂园、绿城服务、保利、旭辉等头部物业企业都对房屋租售业务有所布局。 去年，龙湖租售与阳光100签订战略合作，运营其重庆地区的租售业务，随后在西安接管了御景城及莱安的房屋经纪业务。去年九月，龙湖租售接入重庆金科天宸项目的销售。 “在物业板块里孵化租售，可以理解为在传统物业管理业务中，提供了增值服务。”龙湖人士称，“龙湖租售业务已经做了有十几年，只是现在单独拿出来了。但不排除未来有其他拓展方式。” 数据显示，截至2020年底，龙湖房屋租赁团队人数超过1000人，在30余座城市设立超百家门店。 此外对物业和商业是否分拆上市，吴亚军再次重申，目前并没有单独上市的计划。 此外，关于新设立房屋装修业务航道，龙湖人士表示，房屋装修业务由智慧装饰、整装设计院、智慧新材三方面组成，所服务的对象包括住房租赁、智慧服务、住宅开发、商业运营。 据介绍，随着产品在龙湖体系内打磨成熟，房屋装修业务开始对外部输出。其中，智慧新材的部分产品在2019年、2020年持续实现外销。 不过数据显示，房地产开发仍然是龙湖的主要收入来源。根据2020中报披露的数据，龙湖集团去年上半年物业发展收入452.49亿元，占比为87.9%；物业投资实现收入33.6亿元，占比为6.5%；物业管理及相关服务和其他收入为28.53亿元，占比5.54%。 2020年，龙湖集团录得合约销售额2706.1亿元，同比增长11.59%。商业方面，2020年共开业10座天街，平均出租率99%。
1月26日，融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）于深交所上市。 根据此前披露的公告，本期债券计划发行金额30亿元，实际发行金额15.8亿元，票面利率6.8%，发行期限为4年。 关于资金用途，公告显示，本期债券募集资金拟用于偿还公司已发行的公司债券，或用于证监会和交易所允许的其他用途。 近期，融创频频发债，仅今年一月，融创就已累计发行债券折合人民币87亿元，利率介于5.95%到6.8%之间。 此外，融创还通过信托计划，打包变现成都环球中心部分商业物业，融资8亿元；另一方面，提前赎回2022年到期，利率7.87%的优先票据，本金合计为8亿美元。 不仅如此，融创一改过去“买买买”的姿态，转为“卖卖卖”，“降杠杆”成为融创过去一年的关键词。 成都环球中心物业再融资，预计回款8亿 “成都环球中心并非被出售了，只是一个信托融资而已。”融创一位人士对搜狐财经表示。 近期，市场传出融创计划出售成都环球中心部分商业物业的消息。1月21日，有消息称，融创正在筹划变现成都环球中心的部分物业，具体为成都环球中心西区7、8、9号楼商业现房。 上述融资，主要系中国民生信托-至信1145号环球投资集合资金信托计划。 信托计划说明书显示，民生信托拟设立北京响鸣科技有限公司，通过四期信托计划筹集8.2亿元，用以购买环球融创持有的上述环球中心物业。 通过信托计划，融创让渡了信托存续期间环球中心部分物业的租金收益，实现融资8.2亿元。 上述信托计划显示，标的物业建筑面积6.33万平方米，商业部分备案单价为2.5万元每平方米，总价15.8亿元。 “根据行业规矩，商业物业融资，大约为评估值的五折；住宅项目融资可以达到八折。”一位业内人士介绍称。 上述信托计划显示，信托期限结束后，物业产权所有人可推荐合适买家销售退出，或处置标的物业退出等。 上述两种，实为销售退出，即民生信托以半价收购融创物业后，待上述信托计划期满，通过销售方式退出项目，而融创负责管理及推荐买家。 据此，融创中国或能够提前实现项目变现和出表，而民生信托起到桥梁作用。 大举收购，去年年中净负债率达149% 上述资产，是融创此前并购得来。 2019年11月，融创以人民币152.69亿元的交易对价，从云南城投手中收购环球世纪及时代环球51%股权，并将目标公司更名重组为环球融创会展文旅集团。 融创为何选择斥资百亿收购上述项目？ “融创中国通过此次交易，以合理的土地价格获得了大量优质的土地储备，将有力支持集团未来的稳健发展。”彼时公告这样表示。 在此之前，融创业务主要涵盖地产、服务、文旅、文化、康养五大板块，其中文化和文旅板块是融创此前与万达的“世纪交易”收购而来。 收购环球世纪及时代环球完成后，融创中国增加了新的业务板块——会议会展，形成六大业务。 不过，在融创整个盘子中，文旅业务贡献收入甚微，回款主力仍是地产业务。中报显示，融创去年上半年营收773.4亿元，其中文旅城建设及运营收入人民币9.8亿元，在总收入的占比仅1.27%。 频繁收购，也为融创带来巨大负债压力。紧随收购环球世纪及时代环球完成后的2019年底，融创净负债率达到176.4%，净有息负债率达到289.54%。 截至2020年上半年，融创仍脚踩“三道红线”，其中剔除预收款后的资产负债率为82.22%，净负债率为149%，现金短债比0.86倍。 与融创大手笔收购相对的，是多家房企在这一时期开始“做减法”。万达将旗下文旅项目卖给融创后，逐渐降低重资产占比。根据最近数据，2020年新开业的万达广场，轻资产已占到60%。 新发利率6.5%债券11亿美元，提前赎回利率7.87%旧债 根据资料不难发行，融创持有上述项目仅一年时间。融创之所以急于融资，与其设定的降负债目标不无关系。 去年，孙宏斌曾表示，融创需要衡量现有资产的价值和潜力，卖掉一些酒店、商业和乐园。同时要着力降负债，并将2020年的净负债率目标定为120%，2021年则控制到100%以下。 此外，融创近期将现有债券置换为利率更低的债券。2021年1月21日，融创发行两笔美元债，合计规模11亿美元，其中3.25年期规模为6亿美元，利率5.95%；5年期规模为5亿美元，利率6.5%。 1月23日，融创中国发布公告称，将提前赎回2022年到期，利率7.87%的优先票据。根据公告，该票据未偿还本金额度为8亿元。 事实上，融创已于去年3月、10月、12月分别回购了1.48亿、3000万、3.318亿美元债。此次提前偿还2022年到期的8亿美元债后，已经在一年内累计提前偿还近13亿美元债券。 多家券商预计2020年底净负债率降至100%以下 “目前融创的净负债率是149%，争取在今年年底有更大幅度的下降，目标是明年将净负债率控制到100%以下。”去年年初，融创中国行政总裁汪孟德在业绩会上亦表示。 除了融资方面的一系列操作外，融创也从“买买买”逐渐转变为“卖卖卖”。 去年4月14日，融创以每股8元的单价，将所持有的11%金科股份转让给红星家具集团，套现近47亿元。此后，融创又先后3次通过大宗交易的方式减持金科股份，套现59.24亿元。 经过上述操作，融创减持金科累计套现106.24亿元。 此外，融创也通过加速销售实现回款。 不过根据销售简报显示，2020年全年，融创中国累计实现合同销售金额5752.6亿元，累计合同销售面积约4102.1万平方米，按年初确定的6000亿元销售目标计算，融创全年目标完成率为95.88%。 除了“开源”以外，融创亦在努力实现“节流”。 融创2020年减少了土储获取。半年报显示，融创新增土储货值为2330亿元，与去年同期6483亿元相比，大幅度下降了64%。 近期，多家投行发布研报预测融创中国2020年末净负债率有望低于100%。 建银国际认为，融创自去年通过减慢土储增速、减少投资及改善回款等方式来改善杠杆水平，料其净负债率将降至少于100%及现金短债比高于1倍，由红档降至黄档。 花旗研报表示，2020年，融创中国具体的降杠杆计划正在快速实现，2020年底净负债率预计低于100%。
合景泰富旗下项目北京朝阳合生汇，图片来源：网络 继1月9日旭辉控股(00884.HK)旗下物业公司永升生活服务(01995.HK)， 4.34 亿元收购桂林彰泰物业65.0%的股权之后，又有一大额并购案出现。 1月18日早间，合景悠活(3913.HK)公告，旗下间接全资附属公司拟以现金代价13.16亿元，收购雪松智联科技集团有限公司（以下简称“雪松智联”）的80%股权。 公告称，交割后，雪松智联将成合景悠活的间接非全资附属公司，后者资产、负债及财务业绩将并入前者的综合财务报表。 受此消息影响，合景悠活早间开盘涨6.38%，报7.5港元/股，总市值升至约151亿港元。至早间收盘报7.68港元/股，涨8.93%，总市值约为154亿港元。 图片来源：雪球 合景悠活是上市房企合景泰富（01813.HK）旗下物业公司，2020年10月18日登陆港交所，截止去年4月末，总在管面积2220万平方米；雪松智联则为“智慧城市”服务运营商，截至去年末，在管面积合计超过8600万平方米，其规模早已数倍于合景悠活。 通过本次收购，预计合景悠活整体在管面积将突破1.2亿平方米。 13亿现金换8600万平方米在管面积 根据收购公告，合景悠活间接全资附属公司以现金代价13.16亿元收购雪松智联80%股权，雪松控股作为担保人。 卖方为广州市祥泰商务管理有限公司（以下简称“广州市祥泰”），主要从事提供谘询服务业务，于公告日期分别由陈怡及叶淑君最终及实益拥有60%及40%权益。 企查查APP显示，2020年6月，雪松智联便将80%股权转让予广州市祥泰。目前，雪松智联由广州市祥泰持股80%、雪松实业集团有限公司持股17%、寿光市齐兴企业管理中心（有限合伙）持股3%。 在这份仅有18页的收购公告中，合景悠活用这些关键词来概况本次收购的好处：“快速实现在管面积拓展”、“产生协同效应，帮助集团成为全国性、多品牌、全产业链发展的智慧运营服务商”。 合景悠活是上市房企合景泰富（01813.HK）旗下物业公司，合景泰富成立于1995年，于2007年在香港主板上市。 去年6月，合景泰富分拆旗下物业资产，合景悠活提交招股书。4个月之后，合景悠活通过聆讯，预计募资28.91亿港元（约合24.16亿元人民币）。 此后，在10月30日，合景悠活登陆港交所。但上市首日，合景悠活破发，跌幅一度超20%。 彼时，合景悠活就曾表示，IPO募资资金60%会用于收购及投资。“我们加大了对第三方项目的扩张力度，并且已经建立了完善的项目筛选，融合和保障机制。”合景悠活投资者关系总监于婧称，将通过收购来实现公司的快速扩张。 2017年至2019年，合景悠活实现收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合年增长率达到55.8％；同期，净利润由0.44亿元增至1.85亿元，复合年增长率为104.8%。 这三年间，合景悠活来自母公司合景泰富集团及其合营公司、联营公司或其他关联方开发的住宅物业营收贡献比分别为100%、100%、89%，商业物业营收贡献比分别为100%、100%、95%。 总体而言，上述期间，合景悠活來自合景泰富集团开发的物业提供物业管理服务的收入占比分别为100%、100%及91.8%。对母公司依赖程度较高。 不过，合景悠活也正逐步将物业管理服务的覆盖拓展至第三方物业。 其中，合景悠活销售及分销开支由2018年的50万元，增加80%至2019年的90万元，系集团加强扩张业务至第三方物业开发商的营销所致。 截至2020年4月末，合景悠活收入为4.27亿元，净利润0.76亿元。同期，合景悠活总在管面积2220万平方米。 其中，合景悠活管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万平方米；在管商业物业30个，总在管建筑面积330万平方米。 从规模上看，合景悠活只是物管行业的小公司，在管面积与动辄上亿平米的一线阵营相去甚远。 去年12月，上市两个月后，合景悠活公告以现金代价2.14亿元收购广州市润通物业管理有限公司（简称：广州润通物管）80%股权，后者做出业绩承诺三年净利润不低于0.75亿元。 广州润通物管为老牌物业开发商，在公共服务领域亦拥有较为专业的技术系统，合景悠活拟收购其实现服务系统的完善与业务多元化。 而本次收购的雪松智联，截至去年末，在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个，业务覆盖全国17个省份、109个城市，服务业主约3100万人。 公告显示，通过本次13亿元的收购，交割完成后预计合景悠活整体在管面积将突破1.2亿平方米。 “蛇吞象”背后为跻身物管巨头 本次收购对象雪松智联，其规模早已数倍于合景悠活。因此，本次收购也被市场称为“蛇吞象”、“小鱼吃大鱼”，合景悠活在规模上的大跨步晋级。 雪松智联为雪松控股在城市物业服务方面的公司主体，后者成立于1997年，是广州本土成长起来的民营企业，聚焦大宗商品资源、供应链服务等领域，同时布局产业投资及综合配套服务。 2020年，雪松控股以2851亿元营收位列《财富》世界500强第296位。 雪松控股官方网站显示，其旗下业务涵盖大宗商品产业集团、大宗商品供应链集团、化工产业集团、铜业公司、产业投资集团、雪松国际信托等六大产业板块，并拥有齐翔腾达（002408.SZ）、希努尔（002485.SZ）两家上市公司。 其中，物业板块便被囊括于产业投资集团中。作为雪松空旗下产业投资和运营的主要平台，该产业投资集团除了城市综合开发及配套服务之外，还囊括产业培育、轻资产输出等产业链运营服务，并拥有超过20年的城市综合体、文旅小镇及全域旅游开发运营经营。 具体到雪松智联，则成立于2014年。公开数据显示，该公司在全国范围内服务面积近9亿平方米。其中，自营服务项目逾1300个，联盟项目近8000个，拥有逾10家物业公司和物业联盟“银钥匙联盟”，并孵化出松云科技等智慧城市科技企业。 细究其发展历程不难发现，上述服务规模是其不断在物业市场收并购的结果。2001年，雪松控股成立广州市君华物业管理有限公司， 最初的主营业务是为雪松控股旗下广州区域自有住宅项目社区物业服务。 2016年，君华物业服务集团成立，并对外表示将在两年内完成物业集团的IPO工作，并将业绩提升至全国前五之列。此后，君华物业加快在全国的产业整合步伐。 2017年6月，“君华物业运营有限公司”更名为“雪松社区服务有限公司”。2019年6月，再度更名为雪松智联，主营项目类别也由“居民服务业”变为“软件和信息技术服务业”。 此外，雪松智联旗下控股企业高达42家。其中对广州庆德物业管理有限公司、广东银湾物业服务有限公司等均为100%控股。 从具体业务上来看，雪松智联服务管理的物业类型较为广泛，涉及住宅、校园、医院、市政、行政机关和商业6大服务业态，且已打造出诸多知名品牌。 如雪松·庆德物业专注于校园管理与服务、医院后勤等领域，是全国早开展中小学及幼儿园物业服务的企业；雪松·家园物业聚焦社区物业服务及公建类项目；雪松·华庭物业专注于市政清洁服务领域。 据合景悠活披露的收购公告，2018年至2019年，雪松智联收益为4.78亿元、8.26亿元，税后净利润0.35亿元、0.73亿元。 截至2020年11月30日，雪松智联收益为11.93亿元，税后净利润为1.24亿元。同期，雪松智联总资产为15.88亿元，净资产为9.48亿元。 图片来源：企业公告 如前所述，2017年彼时还是君华物业的雪松物业板块就曾有过IPO意愿。但时至今日，已有超过20家物管企业相继登陆资本市场，雪松物业板块的主要主体最终选择了转让股权。 对于体量数倍于自己的雪松智联，合景悠活最终选择了以13亿元的代价，实现“蛇吞象”的并购。本次交易如若成功，合景悠活将快速跻身物管巨头行列。 一位业内人士告诉搜狐财经，伴随着物管企业上市热潮，行业内“跑马圈地”式扩张异常激烈。“收并购正成为物企扩规模的最直接、高效的手段，而近亿平米的收购规模已是较大宗的交易。” 不过，这位业内人士也提醒，收并购虽然可以简单、快速地扩大规模和丰富管理业务，但耗时长且需要大量资金，还需考虑后续整合及业务协同、管理等问题。
图片来源：网络 1月17日午间，搜狐财经获悉，恒大物业（06666.HK）召开了军令状誓师大会。 会上，恒大物业集团总部，向各地区公司下达新增拓展在管面积、净利润的两大考核文件，明确提出：2021年要每月新增拓展在管面积3000万平方米，每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。 搜狐财经翻阅恒大物业聆讯后资料显示，截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及、社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约2.54亿平方米，签约面积5.13亿平方米。 2017年至2020年6月30日，恒大物业营业收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元，净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.31亿元及11.48亿元。 同期，恒大物业物业管理服务部分收入来自中国恒大开发物业所提供的收入分别为25.32亿元、34.26亿元、45.39亿元及27.91亿元；分别占当期物业管理服务部分收入的99.8%、98.9%、98.4%及98.8%。 早前，恒大物业曾引入235亿港元战略投资，投资者包括中信、光大控股、红杉资本、腾讯等。恒大物业在招股书中称，随着战略投资者进行投资，公司可开拓具有协同效益的新服务类型，加强公司业务运营范围和深度，为公司长远可持续增长带来贡献。 2020年12月2日，恒大物业正式于港交所主板上市，其开盘报8.84港元/股，总市值超950亿港元，市值在港股物业股中排名第二。 恒大物业的上市速度创造了行业新的记录，从9月29日递交招股书到上市交易，恒大物业仅耗时64天。目前，中国恒大间接持有恒大物业71.94%权益，恒大物业仍为前者附属公司。 公开数据显示，恒大物业在管面积达2.54亿平方米，2020年净利润预计达26亿元。 据此推算，恒大物业今年顺利实现上述军令状，其在管面积将超6亿平方米，净利润将超39亿元，无论是规模还是盈利都将创下全行业的新纪录。
图片来源：网络 资本市场对万物云和万科集团物业拆分上市的关注，从未消退。 1月5日，有市场消息称，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）正计划打包物业和科技业务一同上市。不过，万物云就此市场消息对媒体回复称，目前未有相关信息。 1月6日，万物云再现股权转让，单日转让郑州、哈尔滨、长沙3家物业子公司100%股份予深圳市万科物业控股有限公司（以下简称“万科物业控股”）。 至此，仅2020年12月29日至2021年1月6日，9天里，万物云将旗下20家物业子公司100%股权，均转让给了万科物业控股。 实际上，万物云整体上市，或旗下各板块独立上市，乃至万科集团分拆物业上市，一直是资本市场讨论不止的热点话题。 去年10月中旬，万科集团董事会主席郁亮曾在万科北方区域媒体交流会上表示，“万科物业一定会上市，但时间还没确定。” 郁亮还称，在万科集团的设想中，旗下能够上市的业务都应该上市，接受市场考验，这是基本策略，只不过要选择好的时间点。 万科物业更名万物云，重点发展科技 万物云的前身是万科物业，成立于2001年2月20日，由万科企业股份有限公司持有93.75%股份。2020年10月28日，据工商信息显示，万科物业更名为万物云。 10月31日，在万科集团区域媒体交流会上，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全对外宣布了这一消息。 图片来源：万科周刊 彼时，据朱保全介绍，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。 其中，万科物业、万物梁行、万物云城分别对应着万科集团社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块。 朱保全称，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”。“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”他表示。 朱保全还透露，随着万物云的定位及发展策略确定，未来万科物业会回归住宅业务的服务，更聚焦住宅物业。 2020年末，万物云3天内将旗下5家物业子公司股权转让给万科物业控股。进入2021年，1月1日、1月2日万物云又集中出手旗下4家、6家物业子公司股权。 仅2020年12月29日至2021年1月6日，9天里，万物云合计转让旗下19家物业子公司股权给万科物业控股。 这20家物业子公司，最早的有成立于1992年1月的深圳市万科物业，最晚的是成立于2019年9月的南宁市万科物业。 图片来源：搜狐财经 换言之，万物云将这20家物业子公司从直接持有转为间接持有，“子公司”转为“孙公司”。 接手这17家公司的万科物业控股成立于2020年12月9日，法定代表人朱保全，万物云为其直接控股股东。 截止1月6日，万科物业控股对外投资企业为25家，均为万科物业在全国各城市的物业公司。 而在这一系列的股权出售之后，万物云对外投资的企业中合计39家，非物业类公司为22家占比过半。 据市场人士分析，这一系列公司股权变动或为万物云上市铺路。“万物云意图将住宅物业板块打包放到旗下的万科物业控股，自身则集中精力做‘科技’，以实现新增量。” 2019年万科集团物管收入127亿元，三年复合增长21% 近年来，房企分拆物业上市步伐加快。仅2020年，便先后有合景悠活、世茂服务、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活等多家物业公司登陆资本市场。 公开报道显示，2018年12月郁亮曾公开表示，要刻意让万科物业与资本市场保持距离，因为“怕资本市场把我们引导坏了”。 郁亮当时表示，一定不能以一个传统物业公司的模式上市，需要等到万科物业具备千亿级的市值后才会考虑。 2019年5月，在由中国指数研究院联合中国房地产TOP10研究组主办的“第十二届中国物业服务企业家峰会”上，时任万科物业CEO的朱保全在谈及物业板块的上市计划时也称，万科物业不着急。 朱保全称，上市不是万科物业的目的，也并非一定要做到很高的市值才会走这一步。他认为，如果未来有更多的股东能够在战略上给到帮助，那么上市会是水到渠成。 进入2020年，在10月中旬举行的一场媒体交流会上，郁亮称关于万科物业的上市时间，暂时还没想好。“我们一定会上市，我们的设想中，我们能够上市的业务都应该上市，接受市场考验，这是基本策略。” “我最担心的是大家对资本的热潮迷失了初心，”郁亮还称目前在思考的是好产品、好服务的问题，沉下心来认认真真把这些工作做得更扎实一些。 万科集团历年年报显示，2017-2019年，万科物业营收分别为71.26亿元、97.95亿元、127亿元，复合年增长率21.24%。 2020年上半年，营收67亿元，同比增长26.8％。其中， 55%来自于万科集团以外的第三方项目。 截至报告期末，万科物业累计签约建筑面积 6.8 亿平方米，较2019年末增长6.25%。 万科物业官网还显示，截止2020年6月底，万科物业已布局中国101个具发展潜力的大中城市（含香港）。 其中，住宅服务合同项目2769个，商企服务合同项目1059个，合同面积突破6.8亿平方米，在职员工人数11万余名。 从更名再到如今的20家物业子公司股权转手，经过这一系列的动作之后，万物云的发展逻辑越发清晰了。至于万物云何时上市以及未来走向，搜狐财经将保持关注。 另一值得注意的细节是，倒腾股权转让之余，万物云还在同步招聘买马。 此前的12月23日，万物云位于北京、厦门、天津等地的18家代表处官宣揭牌。同日，万物云面向全国的"五万人招聘行动"启动，为新业务板块与新增量业务寻找人才。 此外，1月4日，在一次公开场合中，万科旗下主打城市服务的物业板块万物云城首席执行官何曙华还曾对外表示，“到2023年，万物云城要实现100亿元合同收入。” 何曙华称，这是万物云城给自己定下的为期三年的百“城”计划，即未来三年将聚焦京津冀、长三角、大湾区三大核心城市群，在成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，以实现100个城市服务项目。
中国经济网北京12月28日讯 据浙江广电总台《1818黄金眼》栏目近日报道,家住杭州钱塘ONE小区的徐先生反映，他们那幢楼的一楼有一间地下室，一楼业主为了将地下室连通起来，把楼板凿穿了，他们觉得很不安全。 钱塘ONE小区位于杭州转塘，交付一年多了，业主徐先生住在小区7号楼，他说购买一楼的房子可以得到下方位于夹层的地下室。今年10月份，不少业主听到一楼传来的钻头打洞的声音。 “他想要打通一层和M层（夹层）中间的楼板，因为里面是钢筋结构的，所以用钻头打声音特别大，整个楼都听得到，我们下来就发现这个事情了，一开始是打了一个两米以内长宽的洞，打到下面，中间就露出钢筋部分的结构”，徐先生说。 徐先生表示，他们把情况反映给了小区物业——绿城物业杭州第四分公司杭州之悦商业服务中心，物业方面反馈，一楼业主施工没有得到相关单位审批，随后物业张贴了装修整改通知书。 通知书上写着，主要违章情况是：“破坏房屋结构及装修，危及房屋安全，要求暂停装修，恢复原状”。 “该贴的都贴了，发现还在接着进行动工，后来把那些贴的通知书也撕了，然后大概过来一个月左右，我们又发现这个事情了，发现已经打了3米乘3米这样的空间，已经破坏了整个房屋的结构，包括还打掉一根柱子，这个柱子对整个房屋结构肯定是有影响的”，徐先生告诉记者。 徐先生他们发现，位于夹层正下方的负一层出现了多条裂缝，他们担心一楼如此操作会影响到整幢楼的安全。 “以前还没有，现在裂缝越来越多，上周还没有这么多，过几天发现裂缝更多了”，徐先生现场反馈。 记者想找一楼的业主了解情况，敲了门但一直没有人回应。徐先生说一楼这套房子一直没有卖出去，还属于小区开发商杭州汇辉置业有限公司。 “就是开发商在做这个事情，物业也管不了”，徐先生告诉记者。 对此，物业表示，“房子卖出去了，肯定会来备案，但现在因为没有备案过，那肯定是开发商的”，物业徐经理表示，他们发了整改通知书之后，对方没有理会，之后物业把情况反映给了杭州西湖区住建局，住建局下达了责令停工通知书。 通知书上写着，该住户涉嫌违反《杭州市城市房屋使用安全管理条例》第十七条第一款的规定。 记者查询到，这一条的内容是违法拆改，变动建筑主体和承重结构。 “住建局的停工通知书也给他们了，目前为止我们接到的消息是，住建局这边还在调查，开发商这边我们问了，好像是去过住建局了，说是销案销掉了，但具体情况是怎么样的，住建局没有给我们明确的回复”，徐经理告诉记者。 徐经理说，之后开发商又开始施工了，现在凿掉的楼板比之前还要大，已经有十多个平方。采访时，物业徐经理联系了开发商在小区的负责人，但对方没有接听电话，找到开发商的办公地点，对方无人办公。
佳兆业美好与瑞源物业达成股权合作，图片来源：佳兆业美好官方网站 岁末年初，佳兆业美好(HK:02168）再完成一项收购，长三角布局再落一子。 12月27日，佳兆业美好公告拟作价1.08亿元收购浙江瑞源物业60%股权，获在管面积逾千万平方米。 佳兆业美好是实实在在的尝到过收并购甜头的，2019年，其作价约0.7亿元收购嘉兴大树物业60%的股权和江苏恒源物业51%的股权，将1630万平方米的在管面积收入囊中。 这一年也是佳兆业美好上市首年，得益于上述两项大宗收购，其期末在管面积增至约4600万平方米，同比增长71.74%创史上最高。 在管规模的扩大带动佳兆业整体业绩增长，全年实现营收12.62亿元首破10亿同比增幅40.87%，归母净利润1.62亿元同比增幅203.2%，均创史上最高。 不过，佳兆业美好的区域在管面积与相应营收存在严重的不对等。2018年华东华中两大区域在管面积占比32.58%、32.89%，期内物业服务收入占比仅为5.92%、7.80%。 虽得益于2019年的两次收购，佳兆业美好项目业态有所优化，期末非住宅物业在管面积占比增长15.8个百分点。但同期，该板块营收占比仅增加1.1个百分点。 佳兆业美好的全年收购KPI：1000-1500万平米，也伴随着本次收购瑞源物业所获的逾千万平方米在管面积，在年终“卡点”完成。 去年0.7亿元两收购，归母净利润暴涨203.2% 瑞源物业成立于2002年7月，于今年9月末，在管面积逾千万平方米，约60%为住宅物业余下约40%为非住宅物业。 近两年，瑞源物业收入1.1亿元、1.4亿元，同比增长35%；截至2020年上半年收益7867万元，净溢利624万元，超去年一半。 佳兆业美好中期营业收入7.41亿元，同比增加32.7%；毛利2.5亿元，同比增加30.9%。 若按瑞源物业往期收入规律，计入佳兆业美好，将为前者带来超1亿元的收益和1千多万的净溢利。 瑞源物业财务情况，图片来源：佳兆业美好收购公告 往期公告显示，这是佳兆业美好年内第二次布局长三角。此前的6月，佳兆业美好曾公告以约0.27亿元收购宁波朗通物业60%股权。 8月20日发布的佳兆业美好2020年中报显示，于中期后交割时点，上述收购为佳兆业美好增加了逾400万平方米的在管面积。 2019年，佳兆业美好在上市的首年，还曾花费0.7亿元收购长三角物企嘉兴大树60%股权、江苏恒源51%股权，为其新增在管面积1630万平方米，占2019年全年新增面积的84.5%。 在“并购效应”下，佳兆业美好2019年长三角地区在管面积实现4倍左右的增长，首度超越大本营粤港澳大湾区，一跃成为集团在管面积最大、项目最多的地区。 同年，佳兆业美好在管面积增至约4600万平方米，同比增幅71.74%。而过去三年间，其在管面积的同比增幅仅在12%-16%之间。 这一年，佳兆业美好营收12.62亿元，首破10亿体量；同比增幅40.87%，创史上最高。 同期，佳兆业美好归母净利润暴涨203.02%至1.64亿元，交出上市后的首份年报。 佳兆业美好近四年营收概况，图片来源：东方财富金融数据端 因为这项并购，2019年佳兆业美好的商誉骤增至4837万元，2018年为553万元；非流动资产也因此大幅增加，资产负债率从2018年的52%下降至47%。 得益于收购带来的第三方外拓，2019年佳兆业美好对佳兆业集团(HK:01638)的依赖度降低较为显著。 2015年至2018年，佳兆业集团开发的物业在佳兆业美好的总在管面积中占比分别约为91.85%、91.8%、86.13%、84.1%；对应的物管收入占比约89%、87.2%、82.2%、76%，已呈现下降趋势。 2019年，佳兆业集团开发的物业在佳兆业美好的总在管面积中占比降至53.6%，同比减少30.5个百分点；对于的物管收入占比降至60%，同比减少10个百分点。 长三角布局再扩张，全年收购目标或完成 2018年12月6日, 佳兆业集团分拆旗下物业板块佳兆业美好成功上市。虽为分拆上市，但佳兆业美好的业务与佳兆业集团的业务并无重叠。 具体而言，佳兆业美好主要从事物业管理服务、交付前与咨询服务、智能解决方案服务、及社区增值服务；佳兆业集团主要从事物业发展、物业投资、物业管理、酒店及餐饮、百货公司等业务。 如前所述，2015年至2018年间，佳兆业美好的在管面积逐年增长，但佳兆业美好的区域营收与在管面积存在严重的不对等。 2015年时，佳兆业美好粤港澳大湾区在管面积占比为42.46%，产生的物业服务收入占比高达74.9；同期，华西华中两大区域在管面积占比31.1%，产生的物业服务收入占比仅为4.26%。 2016年至2017年，粤港澳大湾区粤港澳大湾区在管面积占比分别为42.61%、42.06%，产生的物业服务收入占比分别为69.87%、66.19%。 同期，华东华中两大区域在管面积占比32.58%、32.89%，取得的物业服务收入占比为5.92%、7.80%。虽有所增长，但仍与在管面积占比存在较大差距。 这三年间，佳兆业美好长三角地区所产生的物业服务收入占比分别为8.6%、10.6%、12.3%，均不及环渤海经济圈。 佳兆业美好2015年-2017年各区域营收概况，图片来源：佳兆业美好聆讯后资料 2019年，在“并购效应”下长三角区域“异军突起”。在管面积约2094万平方米增长4.2倍，成为集团业务布局第一大区域；在管项目190个增长6.3倍数，占期末集团在管总项目的62.5%。 截止今年上半年，佳兆业美好总在管面积约4880万平方米，同比增长34.4%。其中，长三角在管面积约2130万平方米，占比43.64%。同期，粤港澳大湾区占比27.29%。 不过，2018年至今，佳兆业美好便再没有公布区域营收的具体数据。 长期以来，住宅物业收费水平较低、上涨难度大、收缴难度大。非住宅物业板块凭借客户支付能力强、相关增值服务有刚性需求、更有溢价空间等优势，成为物企的扩展方向。 佳兆业美好也不例外，受益于2019年的两次收并购，其非住宅物业在管面积快速增加。 2019年年报显示，截止期末，佳兆业美好非住宅物业在管面积占比为26.9%，较2018年末的11.1%，增加15.8个百分点；非住宅业务项目数量达到140个，较2018年末的27个增长5倍。 不过，同期佳兆业美好非住宅物业营收占比分别为46.0%、47.1%，仅增加1.1个百分点。 佳兆业美好2019年住宅物业与非住宅物业营收概况，图片来源：佳兆业美好2019年年报 2019年，佳兆业美好非住宅物业服务营收增长52.48%，也远低于对应面积增速316.71%，非住宅项目营收增长面临挑战。 今年上半年，佳兆业美好非住宅物业在管面积占比还由2019年末的26.9%降至了25.7%。 除了物业服务营收之外，佳兆业美好在社区增值服务特别是业主生活服务方面，探索成效也还尚不理想。 2019年，佳兆业美好社区增值服务收入1.22亿元，为集团第三大收入来源；同比增长49.38%，为四大业务中增幅最高者。 具体而言，佳兆业美好的社区增值服务包括空间资源租赁及泊车、社区租售、装修美居、社区财富、社区教育、新零售及其他社区服务等六大细分业务。 其中，2019年空间资源租赁及泊车2019年营收为0.74亿元，同比增长5.5%；社区租售营收为0.17亿元，同比增长34.9%。仅上市两项细分业务便合计营收0.91亿元，占同期佳兆业美好社区增值服务总营收的74.59%。 换言之，佳兆业美好在其他四个细分业务方面的合计总营收占比仅约为25%。 2018年末，佳兆业美好上市所得款项净额约2.3亿元，其中的7成约1.6亿元用于收并购对外扩张。去掉2019年收并购产生的开支约0.7亿元，还余下0.9亿元左右。 也就是说，哪怕是在上市募得资金之中，佳兆业美好仍余有大量可用于收并购的预算。 2019年报显示，佳兆业美好手握7.54亿元现金及现金等价物；至今年上半年，这一指标增至11.95亿元。 在2019年业绩发布会中，佳兆业美好集团主席兼总裁廖传强就曾表示，“佳兆业美好管理层的目标是通过基础物业管理服务切入到城市综合服务，进一步扩大在非住宅领域的优势。” 他还表示，未来几年，佳兆业美好无论是大力收并购还是切入城市综合服务，资金层面都将为其提供支持。 在今年的中期业绩会上，廖传强进一步透露，就全年来讲，佳兆业美好仍然维持1000到1500万方的收购指引，并希望下半年仍然有1~2单的并购出现。 而本次收购浙江瑞源物业60%股权，佳兆业美好获在管面积逾千万平方米。加之今年6月，佳兆业美好收购宁波朗通物业60%股权获400万平方米在管面积。照此计算，其全年收购目标或已完成。 佳兆业美好在公告中表示，收购浙江瑞源物业60%股权将扩大其在长三角地区物业服务的业务规模与市场份额，实现外部增长。
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