01 探索“物业服务+生活服务” 近日，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，政策最大的亮点在于，放宽了物业企业经营边际，《通知》鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”经营模式。 也就是说，以后的物业公司，不仅要做好清洁、维修、绿化等最基本的工作，还要拓展增值服务。 可能有业主说，现在物业连本职工作都没干好，进入家政、二手房交易等，岂不是不务正业？再说了，本来物业拿了钱就没干好事情，现在又要进入新的领域赚钱，社区还能管好吗？ 抱有这种想法的人，可真不在少数。那么，国家为何要发布这个文件？ 讲这事情之前，先说个近期大家关心的事情，“沈阳老太神操作，一人坑惨一座城”。近期的沈阳疫情，累计感染者22人。 诡吊的是，其他21例感染者的传播链条，全都能追溯到12月23日首个确诊病例尹某某身上，确诊病例都是尹某某的家属、邻居、就诊医院的医护人员、二次传播者。 网友为她起绰号，“一个人毁一座城”，“溜达鸡”，甚至还编了顺口溜送给她：落地在浑南、居住在于洪、送站到沈河、吃饭到大东、购物在铁西、落网在和平，瞧病去皇姑、隐瞒了行踪、愣凭一己力、攻陷全沈城！ 但是，大家责怪老太太“神溜”时，有没有考虑过社区管理上的责任。 图：尹老太在沈阳出行轨迹手绘图 尹老太结束集中隔离14后回到社区。按规定，还要自行居家隔离14天。如果物业足够尽责，能够把老太太外出“撒欢”的劲儿挡回去，不让她出社区，就不会让她变成“超级传播者”了。再者，即便趁保安打盹，偷溜了，物业也可以告诉居委、街道，还是有二次补救的方案。 02 “先有鸡VS先有蛋”的悖论 但很可惜，没有。 这就是当下社区管理最大的问题，最后一公里的“盲点”。 其实，石家庄也一样，疫情从散发到爆发，与城郊社区治理太弱密切相关，背后都是几千个微观社区治理上的短板和盲点。总之，不能忽视物业管理了。但现实是，物业管理整体低水平运转，70%的业主对物业不满。 大家买房的时候，多数人关心的是，“物业费多少钱”。很少有人关心，物业提供什么服务，每一项收费标准是什么，是否明码标价、物有所值。 所以，潜意识里，业主认为，物业就是收费的。物业公司与业主之间的矛盾、物业与业委会的矛盾，已是社区主要矛盾了。甚至，物业收入都没有保障，本该缴交的物业费，也因为故意不缴、延缴，收不上来，收费率能达到90%，已算是奇迹了。 为什么不缴呢？ 堂而皇之，很多业主挂在口头的调调就是，“我实在没看到，物业拿了钱以后，干了什么事”；“没有提供相应水平的物业服务，我当然不交钱了”。 其中，有人就是赖着不缴物业费，估计这样的人大家都见过。此外，很多楼盘投资客多，有部分房子长期闲置，也就不缴物业费了。 那为什么，物业费要涨价呢？ 物业也是一脸苦相，什么都能涨价，为什么不能涨物业费？算算人工费、算算基础物料费、算算设备维修... 这些年，物业公司的运营成本在增加。再不涨价，物业的日子真没法过了。试想，涨价不太可能，现有标准下的物业费，也无法保障100%收上来，物业服务质量怎么能提高呢？ 03 不要为物业费多缴“几毛钱”斤斤计较 当然，确实有一部分物业公司，服务意识不强，行为不规范，侵占公共空间盈利，存在乱收费等现象。 但我认为，这毕竟是少数，一方面是由于信息披露不畅，监管不严，被钻了楼栋。更重要的是，想“搭便车”的业主太多，导致缴费率低、涨价难，倒逼物业不得不违规创收。 但是，为什么新小区物业费比老小区高呢？绝不是新小区维护成本低，而是新小区不存在“二次定价”，即与业主就物业费涨价，搞论证，不需要与成百上千的业主一个个谈、一个个博弈。 从新小区物业费高（多数在3-4元/平方米/每月）就知道，当下老小区1-2元的物业费太低了。 问题是，如果业主不愿意缴纳物业费，或物业费该涨价而不能涨，小区维护不及时、不到位，从而影响口碑和房价，对于业主来说是得不偿失的事情。 我们去看二手房，先不用到业主的房间里，看看小区内绿化、卫生搞的好不好，看看电梯厅干不干净，机动车、电动车是不是乱停乱放，电梯厅卫生状况怎么样，就大概能做出80%的决定，我要不要买这里的房子。 这就是为何，很多不到10年楼龄的小区，感观上显得破破烂烂；为何，现在很多城市二手房挂牌量大，价格下跌，而新房价格在上涨，很大原因就在于维护不及时。 近年来，想买房的人很多倾向买新房。所以，不要为了物业费多缴“几毛钱”而斤斤计较。就算缴纳10年、20年的物业费，也就是房屋总值的5%左右。而小区物业维持的好，带来的房产溢价可能远远大于5%。 表：物业服务各类别对二手房价的影响量化 04 物业决定房价的时代来了 回到住建部的文件。探索“物业服务+生活服务”，鼓励物业向养老、家政、文化、房屋经纪、快递收发等领域延伸，首要目的是给物业企业提供创收渠道。 物业企业不进入这些领域，资本驱动下的机构就会介入，比如开发商（社区教育、养老）、房产中介（二手房交易和租赁代理）、互联网企业（社区购物）。资本加持下的机构介入，无助于社区福祉，还徒增物业管理压力。 所以，与其让盯着社区居民腰包的外部机构进入，不如让物业企业来做。 一方面，物业贴近居民和社区，知道他们需要什么、日常生活的“痛点”在哪？另一方面。通过这些增值服务，给物业收入“开正道”。 试想，物业费不上涨的话，算不过账来，物业要不偷工减料，要不侵占公共空间“搞外快。比如，地下空间、会所、社区广告等”，这些不仅无法避免的，更增加了业主对物业的不满。所以，给物业开辟光明正大的服务渠道，让业主为服务付费。 其次，增值服务不仅能增加物业收入，还能提高与业主的黏性，促进物业企业转型升级。当下，居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，居民对社区品质的要求在不断提高。但是，物业行业整体还在低水平运行，比如清洁、维修、绿化等“老三样”，外来人口登记管理等。 增值服务，就是在基础服务上，增加人性化的细节、精细化的服务。 也就是说，“老三样”的基础服务，每家物业企业都差不多。关键是，是否具备为业主着想的精细化的、贴身细腻的服务，让业主和租客感觉到，物业是为自己居住的更健康安心而考虑，好物业能让自家是房子升值。 比如，物业一般能够辨识本小区的业主，但是否知道业主家里有需要照顾的老人，是否在业主外出时，能帮助业主照顾老人、收发快递等等，是否能及时发现大风天业主家里忘记关窗，下雨天忘记收衣。千万不要再出现，老人家病了好几天了，甚至孤独地老去了，物业还不知道。 比如，小区一般都有公共停车位，但有无乱停车、阻挡消防通道，电动车有无统一管理，降低消防隐患，电梯厅是否高频率消毒等等； 比如，面对可能来的突发事件，有无逐一通知业主，并明确应对的措施、解决的时间节点；业主报修、社区公共设施损坏，有无第一时间反应； 比如，物业费、维修资金的使用，有无公开透明、逐笔列支，让业主感觉到钱花在刀刃上了。 只有上面这些，才能体现出增值服务来。 这些贴心细腻的服务到位了，必然会增加物业和业主面对面沟通的频率，也会让业主产生浓浓的归属感，让业主觉得，缴纳物业费是“为了自己”，有助于自家物业保值增值。这样，不仅业主对缴纳物业费不再抗拒，也会为好物业多付费。 最后，再告诫大家一点。楼市进入存量时代了，各楼盘在建筑立面、户型设计、园区打造、学位配置等方面逐渐趋同，差异越来越小。 新盘交付后，物业的重要性就出来了。物业是小区的维护者，维护得好，社区颜值就高。放在二手房市场，自然敢叫价。所以，不要为那一块几毛钱算计。 业主和物业互相成全，业主善待物业、按时足额缴费，物业帮业主好好打理社区，社区住的安心健康，房子卖的时候还能叫上价。 其实，这个逻辑很多人都懂，但共输的现象还是屡屡上演，有漠不关心的、有搭便车的、有成心破坏的。基层社会治理任重道远，罗马城不是一天建成的。 当务之急是，在基层党组织、街道、居委的协调领导下，规范业委会、业主大会与物业的关系，让决策程序公开透明、健康有序，寻找互利合作的基点，实现物业管理长效机制建设。 通过诚信体系、红黑名单制度，奖优惩劣，推动物业服务职业技能等级认定，让优质物业做大做强。
这一年，楼市更具韧性了。工地停工、售楼处歇业、中介门店接连关闭……经历了疫情冲击波之后，在流动性充裕等因素作用下，楼市快速复苏企稳，行业全年销售规模再创历史新高。 这一年，楼市更显多元了。当数字化的洪流涌向这个传统行业，近九成房企选择“拥抱”直播卖房新潮流。而旧改又让“白银时代”的房企觅得新的增长点。 这一年，楼市更趋稳健了。8月份，监管“喊话”收紧地产开发商融资，“三道红线”横空出世，让所有房企再次站到同一起跑线。大房企们，一边快速调整投资拿地的步调，一边争相拆分物业赴港上市融资，试图快速适应新的发展格局。 如果用一个词来形容2020年的楼市，您脑海里会跳出什么词？记者随机问了几个房地产企业家，有的说“蓄势”，有的说“分化”，还有的说“闷骚”。诚然，跟2016年高歌猛进的楼市相比，今年的楼市走得抑扬顿挫，稍逊风骚。但拂去往昔的狂飙突进，今年的楼市更显韧性与稳健。“今年的楼市更像A股市场了，热点城市楼盘大受追捧，非热点城市的边缘产品少人问津。”一位资深房地产人士如此感慨。 2020年的楼市绕不开新冠肺炎疫情的冲击，也分沾了全球流动性充沛的滋润。在经济复苏的中国答卷中，以“稳地价、稳房价、稳预期”为纲领，中国楼市走出了一条“V”形反转的醒目轨迹。穿行于全球经济波澜起伏之中，中国房地产行业亦悄然发生改变。 2021年房地产行业如何走？前不久召开的中央经济工作会议把住房问题首次单独列出，明确指出“住房问题关系民生福祉”，房地产不再只是稳增长的工具，更应该是惠民生的抓手。显然，楼市新一年度的“航线”已被清晰勾勒。 ■ 行情之变：改善型房型“唱主角” “要么不中意，要么摇号没中签。以前是我挑房子，现在是房子挑我。”今年上半年，眼瞅着疫情过后上海楼市逐渐升温，魔都白领小贾开始筹谋着把手中的“老破小”，置换成面积更大的改善型住宅。但兜兜转转几个月过去了，参与了十几个新盘摇号的小贾仍颗粒无收。他直言：“现在极度焦虑啊！” 今年以来，类似小贾这样有改善型需求的购房者不在少数。据上海中原地产统计，截至12月10日，上海均价超过10万元的一手房成交总数达5342套，同比增长85.7%。今年90平方米至140平方米的中大户型成交42168套，同比增长20.08%。 让“小贾们”趋之若鹜的缘由是，一二手房价格倒挂所产生的赚钱效应。“拿这两天刚开盘的浦东前滩板块尚峰名邸来说，这个新盘的均价为11.2万元，远低于其所在板块每平方米近15万元的二手房价格。”小贾称，“即便总价超过预算，一旦中签，想尽办法也要买。” 某大型房企高管证明了小贾的说法。“现在非常好卖，没房源。房子只要推出来就能卖出去，因为与二手房价格倒挂，等于是向二级市场让利。”该高管向记者表示，长三角地区依然是公司销售最好的区域。截至11月30日，公司浙江区域销售金额同比增幅为25%至30%。 同样热闹的场景也发生在多个长三角城市。如杭州今年共计出现6个“万人摇”新盘，其中西溪公馆的959套房源吸引了超过6万人报名摇号，总共冻结资金至少240亿元。几乎同时，南京也出现2020年首个“万人摇”楼盘江畔都会，一共156套房源，吸引普通报名10898组，中签率1.4%。江畔都会销售均价为31307元/平方米，与周边二手房价倒挂万元以上。 目光南移，“打新热”一词亦贯穿着深圳整个下半年的楼市。自11月以来，便有华润城润玺、天健天骄、嘉富宝禧花园、联投东方3期、万科臻山海、深业鹤塘岭开盘售罄。短短1个多月，深圳创造的“日光盘”数量就已经远超2019年全年。其中，与周边二手房形成每平方米5万元价差的华润城润玺一期，仅1171套房源，却吸引来1.5万名买房者。 除了高价差所带来的购房吸引力之外，购房需求在银行房贷政策引导下逐步释放。社科院近日发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》指出，个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异，1月至11月个人按揭贷款同比增速为10.6%，定金及预收款同比增速为5.3%，反映出杠杆购房比例有所扩大。 为抑制楼市过热的现象，杭州、沈阳、西安、宁波等多城相继出招升级调控，涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费等内容。深圳更是出台了史上最严楼市调控政策——“7·15楼市新政”，深圳户籍家庭和个人首次提高购房门槛。 激昂的市场情绪并非市场全貌。据记者观察，虽然“千人排队”“万人摇号”“开盘日光”的新盘热销现象确实存在，但主要集中于核心地段的价格倒挂项目。“上海、杭州如果有货应该不愁卖，但长三角地区也不是所有城市都卖得好。”上述房企高管表示。 一组直观的数据展示出今年楼市的整体行情。据国家统计局统计，2020年1月至11月，全国商品房销售额达148969亿元，同比增长7.2%，增速提高1.4个百分点。自8月份增速转正以来，全国商品房销售额已连续4个月实现正增长，且增幅不断扩大。 ■ 布局之变：重回一二线城市 “今年我们拿地比较谨慎，通过招拍挂拿地不多，主要还是通过合作来获取项目。”一家大型房企高管表示，受疫情影响，上海今年是土地供应的大年，而且的确供应了不少优质地块。“今年上海土地市场土拍溢价率超过30%的地块很少，政府也不希望一轮一轮把地价抬升上去，因此对参拍企业还是有多方面要求的，地块也分布在不同区域里。” 某中型规模房企投拓部门负责人向记者表示，其所在公司今年新增了200多家项目子公司，其中近一半在长三角区域，二三线城市占比达74%。“截至11月，我们整个公司在长三角拿地占比五成。” 房企积极“囤粮”拿地的另一隅则是，以城市更新、旧改项目为切口，“绕道”寻求“补仓”热门城市的机会。据克而瑞数据显示，今年一季度排名前50的房企中近七成参与了城市更新业务，而深圳、广州、上海又是房企布局城市更新、旧改项目的“重镇”。 如“恒万碧”三巨头均把旧改作为增加货值的重要“补给源”。恒大集团总裁夏海钧在2020年中期业绩会上就提到，“随着房地产增量市场迎来天花板，房企需要挖掘存量市场寻找新的业绩增长点，其中城市更新将成为未来发展的必争之地。” 碧桂园常务副总裁程光煜曾表示，旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段，尤其在一、二线城市。而上海万科2020年在上海摘得多幅地块，均为“城中村”地块改造项目。 横空出世的房企融资“三道红线”则犹如一道“分水岭”，将后疫情时代下的土地市场一分为二。今年4月至8月，房企迎来拿地“窗口期”，前50强房企的单月投资额均在3000亿元以上。但9月份之后，房企的单月投资额直线下降至2000亿元至3000亿元水平。 “‘三道红线’无疑会大幅遏制部分高负债房企的现金流，但同时也为财务指标健康的房企带来更多发展机会。”在克而瑞分析师董浩看来，房企要降负债，就不能用更多钱来拿地，同规模的企业，慢慢会拉开差距。 一名房产行业人士告诉记者，在“三道红线”的影响下，力求“降负债”的房企还将加码城市更新、旧改项目。“旧改项目体量大，情况更复杂，从拿地到销售开发周期较长，这中间就涉及资金占用，房企无法走传统高周转的模式。但相较招拍挂拿地，在政府让利、政策倾斜的情况下，旧改项目成本更低，有的甚至能低出30%的成本，无疑为房企实现降低有息负债打开了新思路。” ■ 管理之变：物业服务“登台” 2020年中国楼市最具爆发力的镜头，发生在一度被视为房企“附庸”的物业市场。 今年2月，正商地产分拆兴业物联上市，由此拉开了2020年房企分拆物业上市潮流的序幕。随着近期恒大物业、融创服务等“巨无霸”鱼贯赴港上市，2020年物业企业上市数量达到16家，创下近6年新高。 2月以来，新冠肺炎疫情让“不受人待见”的物业行业重新被认识，物业股走势一路向好。据记者统计，截至2020年12月28日，今年以来，30家港股上市物管企业平均股价涨幅为18.85%，同期恒生指数涨幅为-6.65%。 尽管近期多只物业股上市首日“破发”，但依然无法阻挡房企把这一优质资产“送上”资本市场舞台。据中国指数研究院的数据显示，截至目前，已经启动分拆物业上市工作的房企还有10余家，正在研究筹划上市的物业企业有80家左右。 从递表到挂牌，物业最快上市纪录也一次次被刷新：从今年7月弘阳服务的106天，缩短到融创服务的105天，再到恒大物业的64天。“许多房企都是趁着眼下物业资产估值较高，抓紧分拆物业上市。”一位国有房企财务部门人士向记者表示，其所在公司为了把商管和物管资产“卖出好价钱”，将物业公司原定于明年上市的计划提前到了年内。 该人士坦言：“在‘大行业、小公司’的背景之下，大部分上市物业企业业绩高速增长，是典型的成长型板块。正因如此，相较于母公司所属的房产行业，物业板块获得了更高的PE估值。” 多位业内人士表示，如果说“三道红线”政策出台前，物业企业上市仅仅是为了借力资本“做蛋糕”；那么“三道红线”监管措施浮出水面后，分拆物业上市就成了房企去杠杆、增添融资渠道的首选方式，这也是为何今年物业管理公司扎堆上市的主要原因。 被高杠杆“压身”的融创中国即是佐证。5年前，融创中国董事长孙宏斌曾表示，不会谋求物业管理公司分拆上市。到了今年5月，融创中国就转而筹划分拆上市了。 据记者统计，从融资金额上看，16家新上市物业企业累计首发募资额达到588.38亿元，远远超过2018年、2019年的59.3亿元、114.8亿元。从单笔IPO的融资来看，2020年上市的16家物业企业平均融资金额达到20.52亿元。 ■ 规则之变：“三道红线”倒逼房企重质量 “‘三道红线’让所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有红利都归零。”今年10月，万科董事长郁亮罕见地公开发表了对于最新政策的认识，而寥寥几语，却道出房企新一年度的发展“轮廓”。他认为：“新要求改变了行业的游戏规则，金融红利时代已经画上句号，行业进入管理红利阶段。” 具体来看，“三道红线”指出：房企的净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的“现金短债比”不得小于1倍。同时根据规则，又将房企分成红橙黄绿四档，每档企业分别对应不同的有息负债规模年增速上限。 “从2016年底开始，房地产行业融资持续收紧，以往是监管各个渠道的融资规模，但现在是‘因企施策’，监管到每个房企的有息负债规模增速。”根据兴证地产阎常铭测算，销售排名前百强的70家上市房企中，绿档房企占比11%、黄档35%、橙档30%、红档24%，多数房企存在降杠杆压力。 阎常铭表示，“三道红线”进一步推动房企目标从“量”到“质”转变。过去几年，房企以规模增长为主要目标，通过加大拿地、增加合作和操盘追求销售规模高增长，提升销售排名，而“三道红线”将倒逼房企更加注重发展质量。 “房企明年在优化有息负债融资的同时，还需炼好股权融资的内功。”一名央企背景的房企高管认为，长期来看，从债权融资转变为股权融资，是监管引导房企发展的方向。 “房地产行业本来就应该精益求精，‘三道红线’要求房企回归到产品和服务上来，行业将很难再现靠‘杠杆驱动’的‘黑马’。”董浩分析称，2020年受疫情及融资监管预期等影响，房地产企业扩张速度整体趋缓，预计融资监管新常态将进一步强化行业分化格局，主流房企未来3年销售复合增速或达10.5%。 为了适应新的“游戏规则”，以降杠杆、减负债为方向，房企的精细化管理方案已在途中。如万科内部就从财务纪律提高到财金纪律。郁亮解释称，财务纪律强调不能做假账、成本分摊，而财金纪律还包括考虑到投资纪律。因为“三道红线”会进行穿透检查，表内表外穿透性全覆盖，所以之前的财务技巧没有任何用处了，企业必须实打实进行调整。 部分房企则通过调整投资销售节奏快速实现“变色”。根据今年三季报披露情况来看，招商蛇口、金地集团由黄色档改善为绿色档；荣盛发展由橙色档改善为黄色档；蓝光发展由红色档改善为橙色档。 岁月不居，时节如流。在极不平凡的2020年，房企强者恒强、弱者愈弱，“悬顶”的融资新规则进一步要求房企“强筋健骨”。进入到新的年岁，房企还将在不断变化的场景中接受考验。但历史发展的逻辑却清晰可见：适应变化者生存、变革创新者长青、持续奋斗者长盛。
杨倩 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 对于房地产行业未来趋势，丁祖昱谈到了新赛道——物业。物业服务本身与资产价值相关度较高，比如深圳鹿丹名苑房价10.8万/㎡，物业费为8.9/㎡/月；深圳天健天骄房价11.4万/㎡，物业费为9.6/㎡/月，“优质优价”逐渐成为高端业主的共识。 《2020 克而瑞物业服务消费意愿调研》数据显示，超过八成业主愿意为更好的物业服务付出更高费用。 其中，39%业主可接受物业费提升不超10%；16%业主可接受物业费提升不超20%；9%业主可接受物业费提升不超30%；5%业主可接受物业费提升不超50%；12%业主可接受更高；同时，也有19%业主不愿意接受物业费提升。 据统计，超一半业主愿为优质物业付出超过房价3%的溢价，33%业主愿意付出超过房价1~3%的溢价，15%业主愿意付出不超过房价1%的溢价。 疫情过后，1/3的小区正在考虑更换物业公司，约四成业主换物业的目标必须是大品牌物业。调研数据显示，业主首选物业公司TOP5分别为万科物业、绿城服务、龙湖物业、金地物业、中海物业。
12月14日，禹洲集团发布公告称，建议分拆禹佳生活服务集团有限公司于香港联合交易所有限公司主板独立上市。 禹洲集团表示，通过建议分拆，集团可直接接触资本市场进行股本或债务融资，以为其现有业务及未来扩充提供资金。 截至目前，禹洲集团已向香港联交所递交上市申请。而除了物业分拆上市外，禹洲集团上周首度跻身“千亿俱乐部”，成为今年地产行业的“黑马”。 近九成物业收入来自禹洲集团开发项目 禹佳生活服务的主要业务线包括物业管理服务及商业运营服务。 公告显示，截至2020年上半年末，禹佳生活服务共为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积1320万平方米。 收入方面，2017至2019年度，禹佳生活服务分别实现收入3.05亿元、3.94亿元及5.44亿元，复合年增长率为33.5%。 2020年上半年，禹佳生活服务实现收入2.75亿元，同比增长15.3%。 利润方面，2017年、2018年、2019年，禹佳生活服务净利润分别为0.24亿元、0.34亿元及0.65亿元，复合年增长率为66.2%。今年上半年，禹佳生活服务的净利润为0.37亿元，同比增长42.6%。 值得注意的是，从2018年以来，禹佳生活服务的在管商业物业的平均入住率不断降低，其中2018、2019年度及2020年前6个月，禹佳生活服务在管商业物业的平均入住率分别为90.8%、87.8%及69.7%。 此外，禹佳生活服务高度依赖母公司禹洲集团。禹佳生活服务的大部分收入来自向禹洲集团所开发的项目提供服务。 2017至2019年度，及2020年上半年，在物业管理服务所得收入中，来自禹洲集团开发的项目约占同期物业管理服务所得总收入的96.9%、94.6%、91.6%、 92.6%及88.9%。 母公司禹洲集团销售额同比增速47% 公告显示，禹州集团持有禹佳生活服务90%权益，郭英兰女士通过禹佳管理持股10%。 而禹州集团由林龙安、郭英兰夫妇分别持股29.44%及29.34%，合计持股58.78%。 除了分拆物业管理上市成为一大看点外，今年以来，禹洲集团由于高增速被业界称为“黑马”。 12月7日，禹洲集团发布公告称，禹洲集团累计实现合约销售额突破1000亿元。至此，禹洲集团正式晋级“千亿俱乐部”。 成立于1994年的禹洲集团是一家集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。2009年11月，禹洲集团地产板块禹洲地产在香港联交所成功上市。2016年，禹洲集团总部搬迁到上海。 在2019年度业绩发布会上，禹洲集团董事局主席林龙安表示，2020年该集团将向着千亿目标迈进。 今年前11个月，禹洲集团累计实现销售金额986.13亿元，同比增速达到47%，增速位居TOP50房企第一。销售面积601.64万平方米；对应的平均销售价格为每平方米16391元。 禹洲集团的一大特点就是押注一二线城市。目前，禹洲集团在长三角、海峡西岸、大湾区、京津冀、华中和西南6大区域布局吗，共进入37个城市，其中一二线城市土储占比超过90%。 禹洲在2019 年新增了35块地，其中95%地块都在一线和二线的省会级城市，以及准二线城市。 增收不增利背后：毛利率连续三年下滑 禹洲集团作为中国最老牌的房企之一，2018年才开始提出千亿目标。 虽然禹洲集团如今成为“黑马”，但将时间刻度拉长，禹洲近十年的发展历程并非是一路高歌猛进，而是跌宕起伏的。 而高速扩张的背后，是禹洲集团盈利能力持续下降。数据显示，虽然禹洲集团今年上半年实现营业收入140.07亿元，较上一年同期增长20.36%。但却出现了增收利反减的情况，且利润下滑的幅度较大。 中报显示，2020年上半年，禹洲集团仅实现溢利15.51亿元，较上年同期缩水超3亿元；归母净利润仅有10.19亿元，同比降幅达37.81%。 2017年上半年至2019年上半年，禹洲集团的溢利分别为7.58亿元、13.91亿元和19.07亿元，归母净利润分别为7.86亿元、13.30亿元和16.39亿元。 禹洲集团毛利率和净利率也出现下滑，此前禹洲集团的毛利率已经连续下滑3年，从2016年的36.27%，下滑到2019年的26.21%。 2020年上半年，禹洲集团毛利率同比下滑3个百分点，仅23.29%。此外，禹洲集团净利润率同比下滑5.32个百分点，低至11.07%。 2020年上半年，禹洲集团合营公司及联营公司的投资未能贡献利润，反而亏损1.78亿元，而2019年同期该数值为盈利2.39亿元。 此外，合作项目中其他股东分走的利润比去年同期增加了2.63亿元至5.31亿元，同样对禹洲归母净利润的表现造成影响。 2020年上半年，禹洲集团录得投资物业公允值收益941万元，同比减少约98.38%。相较之下，2019年上半年是5.82亿元。 对于今年上半年投资物业公允值收益减少的原因，禹洲集团表示主要由于位于厦门及龙岩的物业公允值亏损，抵销部分位于合肥及上海的物业公允值收益所致。 负债攀升踩中“一道红线” 房企扩张往往伴随着负债水平攀升，禹洲集团也不例外。 截至2020年上半年，禹洲集团净负债率达到93.78%，距离监管给出的“净负债率不超100%”红线已十分接近。 另外，禹洲集团剔除预收款后的资产负债率为79.83%，按监管部门设置的三道红线看，已踩一道红线。 此前监管部门明确的“三道红线”标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。 目前，禹洲地产现金状况较为良好。截至2020年中期，禹洲一年内须偿还的有息负债约为222.5亿元，而同期手握现金约429.68亿元，现金短债比达2.49倍。 从借贷总额来看，截至2017年末，禹洲集团总借贷仅275.67亿元，到2018年末增至436.32亿元，2019年末达到556.69亿元。 2016-2019年，禹洲借贷利息分别为15.86亿元、17亿元、30.5亿元和43.38亿元，资本化利息分别为13.4亿元、12.04亿元、28.27亿元和41.57亿元。 2019年，禹洲集团的平均融资成本达7.12%。而据克而瑞统计数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%。 此外今年5月左右，禹洲地产的长期发行人信用评级遭标普降级，从“稳定”降到了“展望”，理由是禹洲集团在2019年的财务杠杆恶化的同时，在未来12个月内不太可能恢复。
邓鑫妮 张丹 发自上海 一边加快扩张，一边频频抛售。 12月22日，浦江中国(01417.HK)发布公告称，其附属子公司上海浦江物业有限公司（简称“浦江物业”）出售安徽外滩物业管理有限公司（简称“安徽外滩物业”）51%股权，代价约525.8万元。买方是安徽外滩物业的另一股东——安徽皖投置业有限公司（简称“安徽皖投置业”）。 交易完成后，安徽外滩物业为安徽皖投置业100%控股，浦江中国完全退出。 这并非今年首例，据了解，今年上半年，浦江中国以各种理由出售手中的子公司、联营企业及合营企业，共获得784万元。 此次出售安徽外滩物业，浦江中国基本属于平价出售。据介绍，2020年10月31日安徽外滩物业总估值1028.37万元，按此计算其51%股权价值约524.47万元，此次出售价525.8万元，溢价1.33万元。 关于出售原因，浦江中国表示，其所从事的住宅物业管理，与浦江中国主营的高端非住宅物业的方向不合。 不过，浦江中国虽将非住宅物业作为主营方向，但住宅物业的占比及增速都不低，甚至高于非住宅物业。2016年—2019年，住宅物业的面积占比从21.4%一路升至31%，而办公大楼及酒店的面积占比则从32.9%降至24.1%。2019年末，住宅物业面积占比居首。 住宅物业面积领衔，但浦江中国的超九成收益来自非住宅物业，或许这也是减持住宅物业的原因。“我不认为住宅物业能够提供比较高的利润，住宅物业利润远低于非居物业。”浦江中国行政总裁肖予乔接受媒体采访中提到了这一点。 尽管住宅物业收入贡献低，不过，此次出售的安徽外滩物业却担纲住宅物业的收入重任。 2019年住宅物业（包干制）收益4369万元，安徽外滩物业当期收益4505万元，按照51%股权计算，计入浦江中国的收益大体为2297万元，占比超过50%。截至2020年6月30日，安徽外滩物业贡献浦江中国总收益约7%及纯利约4%。 即使担纲收入重任，也要将其切割转售，由此也能看出，浦江中国偏重非住宅物业的决心。不过，其背后也有资金方面的压力。 收并购金额越过预计红线 2002年，肖兴涛与傅其昌共同创立上海浦江物业。作为一家第三方物业公司，上海浦江物业背后没有实力强大的地产母公司做支撑。 2016年，浦江中国成立，作为上市主体冲击港交所，上海浦江物业是其运营主体。 2017年上市之后，浦江中国加大收并购的力度，由此也绷紧了资金链。2018年收并购金额为827.1元，2019年达到2000万元，同比增长141.8%。到2020年上半年，这笔金额已经达到4590.3万元。 此前浦江中国在招股书中透露，将用约4226.53万元（按2017年换算比例计算）用于横向发展，即通过收购、投资、合营、合作等方式，扩展物业管理服务市场。若按上表所述，浦江中国已经花费7417.4万元用于收并购，越过预计金额的红线。 资料显示，截止2019年末，浦江中国上市之初的1.25亿港元的募资金额还剩下0.13亿港元，收购投入了0.29亿港元，收购其他物管公司的资金投入进度为70%。 服务成本压顶 伴随着收并购的增加，浦江中国的负债率震荡走高，从2017年的42.1%升至2019年47.76%。 截至6月30日，浦江中国总负债3.89亿元，流动负债占比高达94%，为3.64亿元，其中银行及其他借款1.29亿元，其他应付款1.32亿元。而同期，浦江中国的现金为1.61亿元，这两项就有1亿元的资金缺口。 出售完成后，安徽外滩物业也从浦江中国的报表中移出，负债出表的同时，成本投入也会有所减少。 早在2017年上市的招股书中，浦江中国就曾表示，员工成本占服务成本比重最大。2014-2016年，员工成本占服务成本的80%左右。 对此，浦江中国给出的解决方案是增加科技投入，以科技“代替”人力。可是浦江中国的成本问题已经迫在眉睫，科技投入的收益还要经过漫长的等待。 近些年，浦江中国的服务成本一直呈上升趋势，对收益形成较强“稀释”。 2017年—2019年，浦江中国的营收分别为3.63亿元、3.92亿元、4.82亿元和3.40亿元；同期，服务成本分别为2.96亿元、3.25亿元和4.07亿元。截至2020年6月30日，服务成本达到2.81亿元，超过去年全年的一半。今年上半年，浦江中国毛利同比增长约52.7%，服务成本同比也增加了约50.5%。 受其波及，净利润已经出现负增长。2017年、2018年、2019年和2020年上半年，净利润分别为3591.90万元、2540.50万元、1780.20万元和1819万元。上市三年期间，其净利润增速持续下滑，分别是-29.3%、29.93%，降幅稍有扩大。 不知住宅物业项目的再减少，能否让浦江中国真正减负？
中国经济网北京12月11日讯据浙江广电总台《1818黄金眼》栏目近日报道，王女士住在杭州江干区广大融城印象小区，她说，卧室阳台漏水漏了将近一年，家里窗帘都没法挂。 “你看一下，这两个阳台之间有一堵墙，中间渗水已经一年多了，上面一直在漏”，王女士说。 王女士提供了一段视频，是去年年底拍的，卧室阳台的顶部出现渗水，造成墙皮脱落，最后他们把窗帘盒拆了下来，一直就没挂窗帘。另外家里霉味很重，要经常开窗换气。 这幢楼共16层，王女士家在15楼，这个户型是错层阳台。从外面看，王女士家的两个阳台的顶就相当于顶楼阳台的。 “卧室阳台的顶上是镂空的，顶上是我们浇筑的，开发商说可能是我们浇阳台，把柱子打穿了，让我出一点钱，他们也出一点钱”，王女士告诉记者。 对此，杭州融城置业有限公司陈经理解释，“楼上房子的产权是我们公司的另外一家公司的产权，相当于就是一个业主”。 王女士说，当初包阳台是开发商和物业都认可的，楼上的房子被开发商租出去了，没包阳台。采访时楼上没人在。 王女士介绍，之前她和开发商租赁部协商，总维修费6000多块钱，费用四六开分摊，她掏了2400块钱，这笔钱转给了小区物业的王主任，可问题一直没解决，上周她又发现了新的漏水点。 “开始是一边渗水，物业说我有责任，我就给钱了，过几天另外一边也渗水了，这足够说明外墙有问题了，不是阳台的问题。物业怀疑是不是外墙裂了，用锡纸包起来了，然后还是漏。现在阳台有水也不渗，只有下雨天才渗水，现在就是找不到原因”，王女士说。 王女士认为，阳台漏水和外墙有关，她希望物业主任把维修费退回来，并把漏水问题处理好。 浙江广大物业融景公寓的王经理不接受采访，表示“会帮助解决的，该联系我们都在联系”。王女士报了警，随后又联系开发商，希望给个表态。 开发商陈经理表示，“物业确实也去修了”；不过王女士表示，如果确是我浇筑阳台造成的漏水，这个钱我出，但现在不是我的问题，我不能出这个费用。 “你浇筑阳台肯定要架梁，要钻孔，水是无孔不入的”，陈经理表示，王女士包阳台对渗水肯定有影响。后来，民警和社区工作人员都赶到了现场，民警把几方都带去了派出所。 目前，据王女士反馈，开发商负责人和她约了时间，双方见面再作沟通。
2020年最后一天，宋都服务集团有限公司（以下简称“宋都服务”）成功招股，并计划于2021年1月18日在港挂牌上市。聆讯后资料集显示，从规模上看，宋都服务在上市物企行列中处于尾部、在百强物企中位居中游。业内人士直言，在物管行业集中度不断提升的大背景之下，规模较小、盈利能力偏弱的宋都服务所面临的生存环境仍十分严峻。宋都服务拟全球发售8亿股两度递表后，12月28日，港交所披露，宋都服务通过了上市聆讯，成为2020年第19家获批港股上市的物业企业。12月31日早间，宋都服务发布全球招股公告。公告称，拟全球发售8亿股，公司股票代码“9608”，预计2021年1月18日正式登陆港交所。据悉，宋都服务上市募集资金所得中的约60%将用于长三角地区扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布；约15%将透过利用先进科技创建智慧小区及为业主及住户开发移动应用程序；约15%将用于探索、扩展及扩大小区增值服务；及约10%将用于集团的营运资金及其他一般企业用途提供资金。聆讯后资料集显示，宋都服务于1995年在杭州成立，为综合物业管理服务供应商，业务模式包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他业务（包括酒店业务及长租公寓业务）。截至2020年6月30日，宋都服务在中国的14个城市设有九间附属公司及15间分公司，向33项物业提供物业管理服务，在管总建筑面积约为640万平方米。根据中指院的数据，自2017年起公司连续四年位居中国物业服务百强企业之列，2020年获得百强56位；若与已经上市的42家上市物企相比，宋都服务属于尾部。根据聆讯后资料集，公司近年发展较为稳健。公司收益从2017财年的约人民币8400万元增长58.3%至2018财年约人民币1.33亿元，其后进一步增长67.3%至2019财年约人民币2.23亿元；年内溢利由2017财年约人民币1400万元增加49.3%至2018财年约人民币2090万元，其后进一步增长68.4%至2019财年约人民币3520万元。其中，物业管理服务为公司主要的收入来源：于2017年-2019年、2019年首六个月及2020年首六个月，该部分收益分别约为人民币5980万元、7110万元、9570万元、4560万元及5950万元，占同期总收益约为71.2%、53.5%、43.0%、49.1%及51.0%。2017至2019年及2020年首6月，宋都服务的毛利率分别为29.7%、28.3%、29.2%及27.6%。但因社区增值服务过去几年来装修装饰工程服务收入比重增加，导致该业务毛利率下滑明显，影响了公司整体毛利率，2020年上半年社区增值服务的毛利率为20.7%，较2017年下滑0.2个百分点。债务方面，截至2020年11月30日，宋都服务的租赁负债总额为人民币210万元，包括即期及非即期租赁负债。除上述者外公司无银行融资、未偿还银行借款或任何已发行而尚未偿还或同意将予发行的借贷资本、银行透支、贷款或类似债务、承兑负债（一般商业汇票除外）等；同期亦无任何未动用银行融资。目前，宋都服务的大部分在管物业由宋都股份独立或合作开发。对于市场较为关注的分拆物企与母公司之间的“输血”问题，聆讯后资料集透露，于往绩记录（2017年、2018年、2019年、截至2020年6月）期间，宋都股份独立开发或合作开发物业的物业管理服务收益金额分别约为人民币5870万元、6870万元、8770万元及4150万元，分别占同期物业管理服务总收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%；来自宋都股份的物业管理服务收益分别约为人民币930万元、1050万元、2320万元及990万元，分别占同期物业管理服务总收益约15.5%、14.7%、 24.2%及16.6%。宋都服务对此解释说，宋都股份独立开发或合作开发物业的物业管理服务所得收益比例于往绩记录期间整体呈下降趋势，是“由于我们竭力减少对宋都股份集团的依赖”。同时，尽管于往绩记录期间的大部分物业管理服务收益与管理宋都股份集团独立开发或合作开发物业有关，但一旦相关物业单位交付，宋都服务就会向业主收取物业管理费。宋都服务方面还强调公司的外拓能力正在加强，“自2017年以来，公司的第三方拓展面积由5万方，迅增扩张至截至2020年6月30日的260万方，足以体现公司对与第三方拓展的重视与支持”。中小物企生存空间遭挤压对于此次赴港上市，宋都服务管理层显得踌躇满志。在12月30日举办的线上新闻发布会上，宋都服务集团有限公司董事会主席兼执行董事俞昀表示，赴港上市是“我们董事和各位股东深思熟虑之后的计划”。其称，管理层具有20多年的行业经验，也具有年轻化的冲劲和活力，对于整个大物业行业和公司的良好运营以及未来的发展都有充分信心。对于上市之后的发展，执行董事沈光明介绍说：“宋都服务将致力于通过投资并购来扩大业务，使我们从’小而美’做得规模更大、效益更好、质量更高。”沈光明强调，宋都服务不仅会依赖于宋都控股本身的项目，更谋求积极地扩大其他与物业有关的项目，扩展的主要途径还是沿着物业服务的链条，从上游的供应链到下游的生活服务品销售和服务等。沈光明续指，未来公司将致力于通过投资并购来扩大业务，由于长三角地区经济发达，增长也较为稳健、快速，所以未来策略还是会聚焦于长三角地区，尤其是公司总部所在地杭州，“我们很有信心也很有想法在杭州进一步扩大业务”。此外，投资方向包括进一步拓展增值服务、募集资金用于科技赋能、谋求积极地扩大其他与物业相关的项目等。对于即将登陆资本市场的宋都服务，业内看法并不一致。克而瑞物管研究员李斌对这家“小而美”的物企较为乐观。李斌解释说，随着50强房企基本已分拆物企上市，未来上市的物企已很难在规模上塑造“亮点”，也很难通过规模化扩张来和已完成上市过程的42家物企竞争。未来在规模基础之下，城市深耕度、城市综合服务等特色业务或将推升企业优势标签乃至估值。其认为，特色化是规模化的细化，未来如宋都服务一样深耕区域、强化运营、做实服务的“小而美”企业，也将成为资本市场关注的新星。目前宋都服务正积极服务老旧小区物业，其于“未来社区”方面的前景充满想象空间。但有不愿具名的业内人士向《华夏时报》记者直言，宋都服务的业绩尽管还比较不错，但存在着不容忽视的弊端，比如规模比较小、盈利能力偏弱、偏重区域市场等。而作为母公司的宋都股份同样规模不大，且对地区依赖性也比较明显。在物管行业集中度不断提升的大环境之下，这将可能影响宋都服务未来的发展。无需赘言，尽管目前物管行业仍颇受资本青睐，但行业分化也已是不争的事实。近期，易居企业集团CEO丁祖昱透露，2020年，所有上市物企首日开盘价至12月末股价来看，41%物企股价比开盘时有了明显下跌。同时，物管企业之间梯队分化明显，近半物业股沦为“僵尸股”。
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