7月6日9时30分，伴随着一声洪亮的锣响，金融街物业股份有限公司正式踏上资本市场征途，这是金融街物业在北京“云敲钟”现场。与此同时，金融街物业在香港联合交易所主板挂牌交易，股票代码1502.HK。 据了解，金融街物业公司本次发行定价7.36港元/股，募集资金逾6.6亿港币（不含超额配售）。记者在上市仪式现场看到，金融街物业开盘价9.3港元/股，较发行价上涨26.36%。截至早市收盘，金融街物业报9.68港元/股，涨幅31.39%，成交额5.41亿港元，总市值34.78亿港元。 事实上，凭借着高端商务物业服务的竞争优势，金融街物业的发行获得了全球知名长线基金、国内知名基金、对冲基金、企业和高净值客户的大力支持，市场反馈积极，认购火爆。国际发售获得大幅超额认购，相当于根据国际发售初步可供认购发售股份总数约20倍，港交所公开发售股份约13.16亿股认购，相当于公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数900万股的约146.22倍。 作为北京市西城区区属国有企业，金融街物业公司此次香港联交所上市，得到了北京市西城区委、区政府高度重视和全力支持。西城区委副书记、区长孙硕先生在出席敲锣仪式上致辞表示，金融街物业伴此次成功登陆资本市场，成为北京市第一家国有控股的物业服务上市公司，为区属国有企业上市融资探索了一条新的路径。希望金融街物业抓住上市契机，用好募集资金，把握资本助力、科技赋能、理念创新等现代物业管理与经营的核心要素，不断提升自身实力，健全法人治理结构，充分做好信息披露工作，成为让市场放心、让交易所放心、让投资者踏实，不断稳步向前的优质上市公司，用好的业绩回报投资者。希望金融街集团继续深化改革，不断增强国有经济活力、控制力、影响力、抗风险能力，为首都资本市场和西城经济发展做出更大的贡献。 金融街物业控股股东北京金融街投资（集团）有限公司党委书记、董事长牛明奇先生出席敲锣仪式并致辞表示：“上市成功，是金融街物业发展的新起点。金融街物业要充分利用上市契机，进一步苦练内功、开拓创新，把握行业高速发展机遇，确保持续快速发展，实现国有资产的增值保值；牢记物业服务与城市建设、百姓生活息息相关，事无巨细、物业服务无小事的行业特征，随着企业实力的不断提升，承担起更多的社会责任。从集团层面，我们也将进一步深化改革、整合资源，加大系统内各业务板块的有效协同，为把企业做强、做优、做大，为实现基业长青的企业愿景作出新的贡献。 资料显示，金融街物业于1994年成立，是中国物业行业知名的高端商务物业服务企业，在业内拥有领先的市场地位和强大的品牌形象。专注于向国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务，客户包括国家金融管理机构、银行总部、内外资金融机构和投资集团。2020年，公司在中国指数研究院中国物业服务百强企业中综合排名第16位。
从北京金融街走向全国，金融街控股集团旗下金融街物业迎来又一重要发展阶段。7月6日，金融街物业在港交所主板正式挂牌上市。 根据此前公布的招股结果显示，此次金融街物业上市最终发售定价为每股7.36港元，扣除发行费用后，全球发售募集资金净额约为6.07亿港元，将主要用于在中国寻求战略收购及投资机遇及新设分公司及附属公司以扩大业务规模、信息技术及智能设施系统建设及升级等。 公开发售获超额认购146倍 在内地物管企业密集赴港上市背景下，金融街物业受到了投资者的热捧，获得了大幅超额认购。7月3日，金融街物业披露招股结果显示，香港公开发售股份约13.16亿股认购，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数900万股的约146.22倍。根据回拨机制，合共3600万股发售股份已从国际发售重新分配至公开发售，致使公开发售总数增加至4500万股，相当发售股份总数的50%（于任何超额配股权获行使之前）。 国际发售也获得大幅超额认购，相当于根据国际发售初步可供认购发售股份总数约20倍。国际发售项下的发售股份最终数目为4500万股，相当于发售股份总数的50%。此外，全球发售方面，公司还发行了超额配售股份最多1350万股（相当于全球发售项下初步可供认购发行股份总数的15%）。 记者了解到，此次招股国际配售部分合共收到140多条订单，受到全球知名长线基金、国内知名基金、对冲基金、企业和高净值客户的支持。 金融街物业引入了4名机构基石投资者，合共认购2100万美元（约1.63亿港元），占比全球发售的24.65%。其中UBSAssetManagement、西泽投资管理、J-Stone及得翠分别认购600万美元、500万美元、500万美元及500万美元，按中间价计算，约占发售股份24.65%，设6个月禁售期。据了解，西泽投资管理集团主席是有“女股神”之称的刘央所担任。 物管行业整合度有望提升 招股书显示，金融街物业是金融街控股集团下属企业，而金融街控股集团大股东为北京西城区国资委。 根据中指院报告，就综合实力而言，金融街物业在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。截至2019年12月份，公司办公楼的在管建面约640万平方米，在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第四位，占在管总建筑面积的32.1%。 从最早负责北京金融街区域办公楼的物业，到如今，金融街物业已完成中国16个重点城市布局，并将物业管理业务延伸至六大区域（即华北、西南、华东、华南、东北及华中）。截至2019年12月份，公司向其提供物业管理及相关服务的知名金融管理中心包括重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津环球金融中心及上海虹口区金融街海伦中心等。 截至2019年，金融街物业为全国共144个物业项目提供物业管理及相关服务，涉及在管建筑面积合共约1990万平方米，其中约40%位于北京，按收入计算约63%来自北京。公司以非住宅项目管理为主，占2019年收入约75.9%，其中办公楼占51.1%是公司主要收入来源。来自金融街联属集团之项目的收入占66.4%。公司主要提供基础物业管理、生活服务、租赁服务和餐饮服务四大服务。2017年至2019年，公司营业收入分别为7.6亿元、8.8亿元、10亿元，其中来自商务物业的收入分别为71.5%、68.7%及66.1%。 安信国际在研报中指出，预计行业并购加速，物业管理行业正在重复地产行业的发展过程，集中度不断提升，行业整合将会加速。在港上市的商务物管公司不多，金融街物业的国企背景，上市后会有一定的资金追捧。
最近一段时间，房地产行业涌现出一股“上市潮”，港龙中国地产、祥生地产、大唐地产、实地地产、三巽控股、上坤地产等多家房企都已递交招股书，纷纷剑指资本市场。 不过，“房住不炒”的宏观调控主基调以及行业融资端依旧收紧的大背景下，能否成功登陆资本市场才是各房企未来发展的分水岭。就拿房企融资来说，各房企融资利率的高低以及条件苛刻与否，不仅与房企自身的销售规模、市场地位有关，更与房企是否上市有直接关联。因此，对于那些已经成功上市的房企，在未来的全国化布局、品牌影响力塑造、财务结构和质量改善等方面理应给予更多的期待。而在目前排队上市的房企中，港龙中国地产就是这样的一家典型房企。 根据最新消息，港龙中国地产已经在6月底通过港交所聆讯，现已面向全球招股，并预计在7月15日正式敲钟上市。值得注意的是，港龙中国地产此次IPO引入两名基石投资者，分别为Successful Lotus Limited及中逸资本，两者分别同意认购4000万港元。据悉，Successful Lotus Limited为联交所主板上市公司恒基兆业主席兼董事总经理李家杰全资拥有。 基石投资者的引进，实际上是对港龙中国地产基本面、盈利模式和发展前景的肯定，尤其是李家杰在近年来多次以基石投资者身份参与到多家知名公司的IPO中。其参与的奥园健康、烨星集团和中手游上市首日分别录得涨幅21.58%、10.26%和2.12%；而在上市至今，奥园健康和中手游股价已经累计上涨128.5%和36.06%。 （奥园健康股价走势，资料来源：Wind） （中手游股价走势，资料来源：Wind） 当前的房地产行业竞争愈发激烈，马太效应的凸显让房地产市场集中度呈现上升趋势。但对于港龙中国地产来说，从发轫于常州到扎根长三角，短短13年间，公司就从名不见经传到跻身房企百强。如今上市在即，得以借助资本市场的港龙中国地产又将为投资者带来一个怎样的故事？ 一、快速成长中的百强房企 港龙中国地产是一家位于长江三角洲地区的房地产开发企业，于2007年成立于常州，目前总部设于上海，并实现了对长三角地产的战略性覆盖。资料显示，港龙中国地产专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。根据招股书，住宅物业销售是港龙中国地产主要收益来源，2017-2019年，住宅物业销售占公司收益总额的71.8%、92.0%、94.9%。 （资料来源：招股书） 据招股书数据，以2019年已售的合约建筑面积计，港龙中国地产在中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名，排名进一步提升。虽然港龙中国地产在百强房企中排名并不靠前，但公司近年来业绩增速非常快。2017-2019年，港龙中国地产物业开发及销售收益分别为4.34亿元（人民币，下同）、16.60亿元、19.78亿元，复合年增长率为高达113.5%；同期，港龙中国地产实现净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率高达278.6%。 除了规模迅速攀升之外，港龙中国地产业过往三年的业绩增长也离不开盈利能力的大幅提升。2017-2019年，港龙中国地产分别实现毛利率21.9%、30.8%和42.7%。在行业利润率下滑的大背景下，港龙中国地产的盈利能力要明显高于行业平均水平。 （资料来源：招股书） 港龙中国地产毛利率的提升有多方面因素：首先是公司在往绩记录期内交付的物业土地是在2016年土地成本价格上涨前所收购，由此导致成本相对较低；另外港龙中国地产在2019年两个产生收益的主要项目交付的物业包括联排别墅，其中部分物业又以精装交付，由此导致项目具备较高的利润率。 往绩记录期间，港龙中国地产交付的物业平均售价增加也是毛利率提升的主要原因——数据显示，2017-2019年港龙中国地产每平方米平均售价由5603元增长至7894元，平均土地成本占平均售价百分比则由18.5%优化至15.8%。随着港龙中国地产顺利上市，以及业务布局的日臻成熟，预计未来公司毛利率将保持稳定水平。 （资料来源：招股书） 二、深耕长三角，544万平方米土地储备保障未来发展 根据招股书，港龙中国地产具有多元化的项目组合，截至今年3月底，公司于22个城市拥有由附属公司、合营公司、联营公司所开发的64个项目。同时，港龙中国地产总土地储备为544.44万平方米，包括已竣工物业可销售及可出租建筑面积26.08万平方米，开发中物业总建筑面积为475.17万平方米，以及持作未来开发物业总建筑面积43.19万平方米。 （资料来源：招股书） 作为源于香港的房企，港龙中国地产在发展初期主要专注在江苏省内发展；2017年才正式走出江苏，布局浙江湖州、上海、安徽等城市；2018年加速在上海、杭州等一线和强二线城市拿地。在布局逻辑上，港龙中国地产以城市群逻辑进行区域布局，深耕长三角地区。在上述64个项目中除了有2个项目位于盘州和洛阳外，其余62个项目均位于长三角区域。其中有10个项目位于常州，10个项目位于常熟，6个项目位于南通，江苏和浙江两省的土储占比高达92.5%。 （资料来源：招股书） 数据显示，长三角地区在全国19个城市群中人口、面积、经济总量均为最高，而且随着2019年5月《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布，以及在2018年上升为国家战略，长三角一体化发展进入新的阶段，对于深耕长三角区域的港龙中国地产来说，无疑是一次重大的发展机遇。而正是由于公司过去前瞻性的战略布局，2017-2019年每平方米土地使用权仅为1035元、1037元和1251元，质优价廉的土地资源也为港龙中国地产未来业绩增长充分打开提升空间。 值得注意的是，在今年4月，港龙中国地产首次进入安徽省并落子芜湖，完成在全国23个城市的深度布局，同时也意味着港龙中国地产在长三角区域的业务布局进一步完善。 资料显示，该地块总面积33928.3平方米，位于芜湖县滨湖大道以南、火龙岗路以西，且位置紧临滨湖大道南、火龙岗路主干道，交通位置十分便利，短时间内就能到达商合杭高铁湾沚南站（在建）、芜宣机场（在建）等重要交通枢纽。此外，该项目不仅近邻芜湖县南湖公园，还有徽商银行、南湖国际大酒店等商业配套。在教育资源方面，项目周围靠近县一中、南湖学校、芜湖技师学院等。随着周边配套的日益成熟，预计该项目也将带来较大的增值潜力。 （2001号地块示意图） 三、加大与知名开发商合作，优势互补 在深耕长三角区域集中布局的同时，2015年，港龙中国地产受到与碧桂园合作的启发，以及凭借自身过硬的产品力、优秀的服务力以及在二手房市场上出色的溢价能力，开始逐步探索与其他大型知名房地产开发商合作的机会。 根据招股书，港龙中国地产在2017-2019年与最大第三方业务伙伴合作开发的物业项目数量分别为17个、18个、18个，分别占公司物业开发项目总数的52%、38%及29%；同期与公司三大第三方业务伙伴合作开发物业项目数量为18个、21个、29个，分别占公司物业开发项目总数约55%、44%及47%。截至2020年3月底，港龙中国地产64个项目中合作项目共计49个，公司合作伙伴的名单中不乏碧桂园、万科、融创、中南、正荣、弘阳等知名开发商。 （资料来源：招股书） 合作开发是目前房地产行业中比较流行的开发手段，而随着近年来房地产行业增速放缓、政策持续收紧，合作模式越来越受到房企的青睐。对于港龙中国地产来说，通过合作开发不仅可以较好地利用第三方业务伙伴的本地人脉网络、市场情报以及当地政府政策及法规，还可以联合第三方合作伙伴为项目投入资金，减轻土地招标方面的现金流压力的同时，还可以降低在物业开发项目资本投资及开发成本中所占份额，参与更多的物业开发项目并实现风险分散。 而随着港龙中国地产第三方业务数目的稳步增加，公司与最大业务伙伴的项目比例稳步下降，也由此降低了对最大业务伙伴过于依赖的经营风险。 4月18日，港龙中国地产在绍兴开发的“君望美庭”线上首开，据了解，该楼盘200套房源28秒即售罄。而随着港龙中国地产深耕长三角，战略性拓展华中地区等新市场，港龙中国地产独特的开发模式有望得到进一步延续。 （君望美庭效果图，资料来源：安居客） 四、结语：小房企也有大空间 2020年，伴随着“房住不炒”的主基调，房地产行业洗牌加剧，之前的“大鱼吃小鱼”逐渐过渡到现在的“大鱼吃大鱼”。激烈的竞争在某种程度上也意味着格局变化的可能性——数据显示，仅仅在过去10年，中国TOP30房企的名单就换了20家，例如新城控股、旭辉集团、佳兆业等房企就不断抓住机遇，实现规模和业绩的后来居上。 对于港龙中国地产来说，在发展初期就深度布局长三角地区显示出公司管理层颇具前瞻性的经营视野，近年来的业绩的高速成长在同等规模的房企中也并不多见。接下来，如何借助资本市场突破融资瓶颈，进一步实现规模化发展是港龙中国地产在上市后需要考虑的问题。如果港龙中国地产未来能够有效利用好资本市场所赋予上市公司的定价功能和融资功能，加之公司“深耕长三角，布局全中国”的战略，实现千亿销售规模或许也只是时间问题。
6月30日佳兆业美好一纸公告，引发资本市场关注，公司在二级市场股价接连大幅上涨，7月2日，盘中涨幅一度超过8%。而截至目前，公司年内涨幅已经高达60%，大幅跑赢恒生指数逾70个点。 疫情之下，物业服务企业作为"最后一公里"的作用凸显，政策面释放红利，而宏观经济下行，物业股的抗周期性也进一步吸引资金入局，多重利好因素刺激下，今年物业板块在资本市场表现亮眼。 尽管当前物业板块整体估值中枢已经抬升到一个新的台阶，不过就长期而言，行业未来走势仍然具备看点，而业绩端的提振也将是一个重要的催化剂。 那么当下，该如何评估佳兆业美好（02168.HK）的投资机会？公司这份近日出炉的公告给我们提供了一个独特的视角，不妨就此展开分析。 一、2700万元收购宁波朗通60%权益，意欲何为？ 此次公告主要涉及到佳兆业美好的一个收购案，其拟以2700万元对价收购宁波朗通物业服务有限公司60%权益。 据公告信息显示，宁波朗通主要从事向工业园及商业物业提供物业管理服务，目前专注在中国浙江省宁波市拓展业务。旗下合共48个项目，总订约建筑面积约为401.5万平方米。 看似简单的收购动作背后，其实是佳兆业美好在业务端实现的一次进一步突围。 之所以这样说，主要在于当下物管行业资本市场最为看重的一个是规模问题，另一个则是业务边界问题。而透过此次收购，佳兆业美好很好的回答了这两大问题。 众所周知，佳兆业美好主要涉足的是住宅物业，且其项目过去也多源自于母公司佳兆业集团。不过，公司近年来一直在积极展开收并购，摆脱对母公司的依赖，同时加快业务结构的优化，向非住宅业务领域拓展。而此次收购动作，也正是公司布局方向的一次有力体现，由此也可以预见到，佳兆业美好不仅将在规模上实现大跨步，同时还将不断追求住宅物业与非住宅物业的平衡，持续提升自身综合实力。 而此次收购的意义还在于，其不仅有助于公司在长三角进一步拓展非住宅物业管理组合，打开新的市场机遇；与此同时，也进一步体现了公司在资源整合上的实力，未来透过类似的收并购动作，公司有望不断扩大在更多区域的布局版图，同时提升在非住宅领域的优势，进一步夯实自身的业务根基。 二、物管行业绩优生，收并购机遇凸显高成长性 近年来物管行业能够被市场给以高估值，主要在于其有着稳定的现金流能够应对宏观环境不确定的风险，与此同时整个行业的成长性也较为乐观。作为物管行业的绩优生，佳兆业美好的经营表现也相应的印证了这一点。 此前财报显示，公司2019财年实现营收12.61亿元，同比增长40.9%，2016-2019年复合增速达32.78%。年内公司实现股东应占利润1.64亿元，同比增加203%。在管面积方面，截至2019年底，佳兆业美好的在管面积达4621万平方米，同比增长71.98%，2016-2019年复合增长率达30.97%。管理规模与业绩增长保持同步，展现出高速增长的态势。 对于佳兆业美好的高成长性，不妨从以下几个角度分析： 首先，从行业层面来看，物管行业整体而言仍然相对较分散，市场集中度不高，未来资源向头部企业聚集将是大势所趋，因此对于具备较强综合实力的企业，行业加速洗牌带来的红利也将不断在其业务发展中得到体现，这也是佳兆业美好这类优质企业面临的机遇。 其次，就公司自身而言，佳兆业美好一方面能够依托母公司在地产业务的快速增长获得相应的资源，持续夯实自身根基，而另一方面公司积极对外扩充的能力也在不断增强。伴随规模提升，公司在行业内收并购的优势也将进一步凸显，有望获取更多的优质资源，反哺自身的业绩。而体现在财报上，可以看到，2019财年在管面积中，由佳兆业集团开发的物业收益占比已经由2018年的76%下降到60%，而由独立第三方物业开发商开发的物业占比则由2018年的24%上市到40%。公司的对外拓展能力已经得到有效激活。 值得一提的是，在今年业绩会上，管理层还曾给出指引，2020年佳兆业美好计划通过收并购方式拓展的面积为1000万平方米-1500万平方米，通过市场拓展的达200万平方米-250万平方米，来自控股股东的约300万平方米-350万平方米左右。可见，公司未来的增长还将更多的向外部资源倾斜。 最后，反映在管理业态上，佳兆业美好多元化的物业类型为未来的成长进一步打开了想象空间，当前公司涵盖了中至高端住宅社区及非住宅物业，包括商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园等业态。而得益于收并购带来的业态补充和完善，公司整体的管理业态近年来也不断得到丰富和优化。2019年公司非住宅物业的在管面积较2018年大幅提升15.79个百分点达到了26.88%。 多元化的在管类型，不仅丰富了公司的服务维度和能力拓展空间，同时多种运营收益来源也降低了企业经营风险，并有望从新的市场中挖掘更多的机会，打开成长边界，增厚利润空间。 三、结语 当下，物业管理行业仍然是一个以规模称王的赛道，因此，最终能够在行业内活的滋润的一定是那些在规模上占优的头部企业。而从行业发展特性来看，目前大多数领先的企业，多数依赖的是母集团在物业开发端的"输血"。不过从长远来看，真正体现物业管理服务质素的一定是其对外拓展的能力，而伴随房地产行业进入白银时代，住宅领域的机会也将逐渐看得到天花板，而非住宅领域，在城镇化趋势推动办公楼需求释放的大背景下则是一个更为广阔的蓝海市场。然而这个赛道细分门类多、门槛也相对较高，较为考验物管公司的综合实力。 从这一点而言，对于佳兆业美好这类有着长期深耕和多元业态服务优势的企业，其借助品牌优势和市场口碑将更容易在这一领域实现拓展。此次公司的收购动作也正是这一优势的体现，未来伴随公司在规模上进一步发力，同时不断完善管理业态，平衡住宅与非住宅业务占比，公司在行业的成长空间也还将更具期待。 最后再回归到投资层面，从市场估值来看，当前佳兆业美好的动态市盈率为28.4倍，市净率为7倍，整体估值水平仍然处在行业相对低位，具备较大的上升空间。考虑到公司业绩具有高成长性，同时估值较同行业折让幅度大，当前的价格也具备一定的安全空间。随着港股中报季即将到来，在业绩催化之下，公司在资本市场有望持续表现，而当下也是一个不错的埋伏时机。
2020年，物管行业终于迎来了自己的风口。在“房住不炒”主基调下，物业板块因不同于传统房开业务的增长模式和资本环境，在二级市场上风头正劲。根据Wind数据显示，目前27家港股物业股市盈率中位数高达33倍。在新冠疫情的推动下，物管行业的价值面临重塑，而且相较房地产开发企业，物管行业的轻资产运营模式，不仅拥有高成长性还兼具良好现金流，成为物业板块在二级市场全面爆发的深层原因。 行业景气度向上的背景下，物业板块也迎来了一轮拆分上市潮。据不完全统计，今年上半年，金科、世茂、荣盛发展等12家房企分拆旗下物业板块，向IPO发起进攻。 在这轮物管公司上市潮中，最受关注的莫过于从世茂集团分拆上市的世茂服务。在上述12家拆分上市的物业管理企业当中，世茂服务从覆盖城市、在管项目数量和在管面积方面，均名列前茅。值得一提的是，早在5月14日，红杉资本中国基金和腾讯就已经完成对世茂服务的战略投资，总金额达2.44亿美元。在黄金赛道、强大母公司加持以及明星投资人背书的光环笼罩下，上市之后的世茂服务或将拥有更加广阔的业绩增长空间。 背靠母公司“大树”，世茂服务“高点起跳” 世茂服务成立于2005年，最早为世茂集团开发的物业提供物业服务，随着世茂集团的快速扩张，世茂服务拓展势头迅猛，2017-2019年，世茂服务实现收入分别为10.42亿元、13.29亿元和24.89亿元，复合年增长率高达54.5%；同期，实现净利润为1.08亿元、1.46亿元和3.84亿元，复合年增长率高达88%。值得注意的是，世茂服务在2019年收入和利润实现快速增长，收入增长率位列中国物业服务Top20中的第3位，净利润水平为百强公司净利润均值的4.23倍。 （资料来源：招股书） 世茂服务业绩不断增长的背后是在管面积和业务布局的不断扩大。据招股书披露，截至2019年12月31日，世茂服务合约总建筑面积高达1.01亿平方米，项目分布于91个城市，管理物业项目184个。2017-2019年三年间，世茂服务在管总建筑面积分别为4262万平方米、4500万平方米和6817万平方米，复合年增长率为26.5%，高于百强企业在管面积均值。尤其在2019年，世茂服务在管面积同比增幅超过50%。 从收入结构来看，世茂集团及其合营企业和联营公司的相关物业仍是世茂服务的主要业务来源，近3年分别占总收入的98.3%、99.3%和90%。其实对于物业管理公司来说，母集团地产公司实力是否强大也决定着物业管理公司未来的发展前景。而且能够成为龙头的物业管理公司，往往承接所属开发商的口碑和资源。也正是得益于母公司世茂集团的扩张，世茂服务业务范围才得以拓展到长三角、中西部、华南及环渤海经济圈等多个地区。 （资料来源：招股书） 不过，从收入结构的变动中也可以看出世茂服务也正在积极开拓第三方业务，维持收入结构的动态平衡。数据显示，世茂服务独立第三方房地产开发业务建面从2018年的36.4万平方米增至2019年的1740万平方米，收入占比也从0.7%增至10%。 其中，“并购”无疑是世茂服务开拓第三方业务的重要手段。2019年，世茂服务收购海亮物业和泉州三远，新增1480万平方米和130万平方米在管面积。另据资料显示，世茂服务今年已经完成了对广州粤泰、福晟生活服务等公司收购事宜，新增在管面积超过1450万平方米。 物业管理行业驶入发展蓝海，世茂服务扎根黄金赛道 自2014年彩生活作为全国第一家物业服务上市公司登陆香港联交所以来，中海物业、绿城服务、保利物业等多家龙头物业公司纷纷赴港上市，香港市场也成为国内大型物业股的聚集地。不少物业股备受追捧，Wind数据显示，中海物业2015年上市至今股价累计上涨723%，永升生活服务、新城悦服务上市以来也有581%和580%的股价累计涨幅，绿城服务上市3年来股价也累计上涨了332%。 物业股在港股市场的热捧还是要归因于国内物业管理行业的快速发展，物业服务百强企业在管物业的建筑面积持续上升。据中指院的资料，物业服务百强企业所管理物业的平均总建筑面积由截至2015年约2360万平方米增至截至2019年约4280万平方米，复合年增长率为16%。 在物业管理行业巨大发展潜力背后，其主要逻辑源于我国城镇化率以及人均居住面积的提升。据华创证券预测，2018年中国存量住宅面积253亿平方米，对应美国、日本存量住宅居住面积分别约为148亿平方米、45亿平方米，中国的物管行业发展空间更为广阔。同时，中国人均居住面积仅有30平方米，低于日本的39平方米和美国的56平方米，人均居住面积提升空间充裕。 可以说物业管理行业正在驶入发展蓝海，而扎根黄金赛道的世茂服务表现远远跑赢同行平均水平。以在管面积为例，根据中指院的行业报告，2017-2019年中国物业服务百强企业的在管物业建筑面积均值，由3160万平方米增至4280万平方米，复合年增幅为16.4%，远不及世茂服务同期26.4%的年复合增幅。 近年来，世茂服务正在重点布局四大核心城市群，涉及长三角、华南、中西部、环渤海城市群，继续扩张业务规模。截至2019年底，世茂服务已经进入北京、天津、上海、苏州、杭州等具备发展潜力的大中型城市，76.6%的在管项目位于新一线及二线城市。世茂服务下沉核心区域市场，既可以渗透本土市场，又可以提升企业区域影响力和知名度。而随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积有望释放，未来1-2年物管行业仍将持续快速增长，世茂服务也将驶入发展快车道。 结语 作为现金业务，世茂服务所在的物业管理行业能保障稳定的经营现金流入，且背靠规模大，兼具成长性和稳健性的母集团，世茂服务也可以近水楼台取得优秀的物业项目，为夯实企业发展打下基础。 根据Wind数据，最近一段时间分拆上市的物业股绝大多数表现惊艳，时代邻里、银城生活服务、宝龙商业和保利物业均取得不俗涨幅，对于即将登陆资本市场的世茂服务来说，或许也是一张值得投资者打新和投资的“明牌”。
星雯 6月30日，CRIC&EbaaS“2020易居数据资产大会”以直播方式于线上举行，共话不动产数据资产化的方向，探讨前沿科技与不动产的深度结合。易居中国携手头部房企、科技公司共同见证“构建行业主链，共建数字生态”的新起点，共创不动产大数据资产平台生态圈！>>>点击观看直播 易居企业集团CEO丁祖昱出席并发表《2020年上半年房地产行业表现与下半年展望》主题演讲。 丁祖昱认为，政策方面，下半年政策肯定会继续保持平稳。中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策。 行业规模方面，销售面积会微降5%左右，2020年一二线整体的销售规模可能会保持或略微上升，但是由于三四线销售的压力相对比较大，所以全年销售规模应该降5%左右，如果销售面积降5%的话，销售金额可能会持平。因为今年的整体房价由于一二线城市的占比销售占比上升，整体的均价还会有所上升，所以全年的销售金额可能会持平，到年末就会出现两个16，一个是销售面积在16亿平方米左右，一个是销售金额在16万亿左右，仍然是历史相对较高的水平。 从城市市场情况来看，还会出现小幅波动的状况。二季度也冲的比较猛，三季度是淡季，从成交量上来说可能会有所回落。各城市之间，项目之间也会出现一些分化。特别是如果限购限价相应的放开之后，如果没有什么太大的一二手房的差价的话，也不会出现一些万人摇的状况。那么有一部分的项目投资价值也会削减到趋近于0。一些远郊的项目，如果没有投资客的拉动，单纯靠自用的刚需客户来去化的话，压力还是比较大的。特别是在一些三四线的城市，粤港澳的三四线城市，楼盘的去化压力还会更大一些。另外非住宅这一块的去化压力也会更大一些。 土地供应方面，供应规模还会进一步的加大，因为今年二季度开始增加供应的很多，土地供应还是都要走程序的速度还没有那么快。今年下半年整体的土地供应会比上半年有明显的加大，竞争会有所放缓，特别是到了7月份之后，下半年出让土地拿完地之后，下半年再开盘再回款的可能性就比较小了。房企也没有那么着急了，所以会根据实际的市场状况来进行购买，所以今年上半年特别是四五月份出现的那些几十家强一块地的这种状况，可能下半年就会比较少见。当然一二线的黄金地块除外，这些地块本来就是非常稀罕的，如一旦出来之后，肯定会受到所有房企的关注。另外非住宅和三四线会出现供过于求的状况，这一点也提醒大家注意，但是供过于求不等于没有机会，如果非住宅或三四线供过于求的话，反而可能会在地价上出现一些机会。 丁祖昱建议，房企下半年应该对非住宅和三四线的土地多关注一些，说不定就可以选到一些相对来说价格较低，空间较大的一些好地块。 从销售说， Top30的房企表现还会继续保持较好态势，今年仍然会有新加入到千亿行列的房企，预计有四、五家，当然迈入千亿行列的房企的数量也在逐年减少，总的来讲，由于前30强房企的占比越来越高，也会使得后面的房企再要上台阶的难度会越来越大。另外由于整体融资的限制，要利用高杠杆迅速的上台阶，本身难度也比三年前要高很多。 从物业角度看，丁祖昱认为今年下半年物业仍然是资本市场的风口，只要几家最大的物业公司没有完成上市，比如说恒大、华润、万科这些物业公司没有完成上市，仍然比较看好物业市场，但是一旦这些大的物业公司都完成上市之后，物业也会迅速分化，物业本身的价值也会趋向于更加理性。还是要抓住今年下半年的窗口期，能够分拆物业上市的房企还是要加快进度。 除此之外，丁祖昱还提醒，受疫情影响，持有资产规模较大的房企要做好减值准备。
自 2019 年成立以来，克而瑞科创先后走访了百余家业内头部的泛地产企业与技术供应商。在与优秀企业及其管理人员的不断交流中，克而瑞科创发现目前地产科技市场的推进存在两类限制： 对于泛地产企业而言，一些头部地产商的 CIO 们对地产数字化独到的见解、精准的布局以及一些发人深省的思考等仍然难以被市场充分认知。 对于技术供应商而言，大量企业有着优秀的人才、强大的能力、先进的产品，却迟迟未能摸透地产市场的核心诉求与痛点。 鉴于此，同时也基于自身的行业定位，即成为国内地产商与科技厂商之间沟通的桥梁，克而瑞科创再次前行，对泛地产企业 CIO 及头部科技企业地产板块负责人进行走访交流。期望通过自己的力量，将访谈精华传递给市场。 克而瑞科创希望这些内容能够帮助市场进一步了解：头部企业在地产科技领域究竟发展得如何？他们的布局思路是怎样的？行业一线的实践者们又在规划着什么？在苦恼着什么…... 永升生活服务集团首席数据官、霖久科技总经理 李川 李川在 IT 咨询、物业及地产数字化行业拥有近 20 余年的资深经验，先后在埃森哲、龙湖集团、旭辉集团数字化部门担任重要职位。 专注于企业数字化改革、IT 战略与转型、商业模型创新等领域，对社区智慧化转型和物企数字化发展现状有着专业独到的见解。 核心观点 对数字化转型及数据价值的理解 数字化转型的核心在于数据，所有产品都应该围绕数据来构建，所有产品的价值都应该以产品所产生数据的价值来度量。既往以功能需求为导向来构建系统的方式，在数字化时代是落后的、是终将要被淘汰的。如果数据没有价值，即使产品的功能再完美、技术再先进，也没有任何价值。 因此，在产品设计之初，就必须要想清楚数据从哪来、到哪去、怎么用。只有这样，产品才是活的，才是有生命力的。 旭辉永升服务数字化转型的第一步就是基于数据和算法，构建线上线下融合的开放生态平台，让数据变得更有价值。 对物业数字化转型终局的理解 物业数字化转型成功的四个重要标志： ① 保洁、秩序、绿化、客服等一线从事繁重体力劳动、重复性工作的岗位被自动化机械、智能机器人、视频 AI 等技术取代； ② 通过 APP、小程序等线上入口和客户建立高频线上连接，实现物业基础服务与增值服务的在线化； ③ 管家不再以物业费收缴率为主要考核指标，在强大的数据赋能之下，整合各种资源，提供有价值的个性化服务，让客户居住更安心、生活更便捷、资产更值钱； ④ 消灭各类线下统计报表，企业内部管理在线化，以在线数据指标看板为抓手，实现「数出一孔，术出一孔」。 对数字化转型关键成功因素的理解 行业内外很多公司都在进行数字化转型，但真正成功的很少，我们认为数字化转型成功的最核心的三个要素： ① 一把手的参与度。纵观历史上成功转型的企业，无一不是一把手深度参与到新的业务场景、新的管理逻辑讨论、设计之中。 ② 生产力与生产关系匹配。很多公司在没有完成数字化落地的时候，过早的调整了组织架构（如片区制等），基于新技术所建立的生产力尚无法支撑新的生产关系，最终导致变革失败。因此数字化转型，我们遵循技术平台先行的原则，当新的生产力工具各方感觉很舒服的时候，再发起组织变革，成功几率将大大增加。 ③ 有了线上，坚决消灭线下，确保数据是在线的、鲜活的、真实的。否则对一线员工来讲不但没有被赋能，反而增加了数据补录的工作量。 对物业科技企业核心能力的见解 相对于互联网及高科技制造企业，物业行业在人才、技术上都没有太多优势。我们的核心竞争力是对于物业场景的深刻理解。换句话说，一流的管理逻辑搭配二流的技术，产出的是一流的系统；而二流的管理逻辑搭配一流的技术，得到的很可能只是二流的系统。 所以我们需要在产品的理论设计上追求极致，基于对行业的深刻理解，不断挖掘数据价值，同时围绕智慧社区、智慧城市服务整合各方技术资源，快速建立自己的护城河。 对话精选 下文是克而瑞科创对李川的访谈实录，有删节。 旭辉永升服务在数字化发展历程中经历了哪几个关键节点？ 旭辉永升服务真正意义上的数字化转型始于 2018 年。公司在香港上市后的一年多时间里开发建设了不少系统，包括财务共享服务中心、应收中台、PMS（物业运营管理体系）、CRM 等等，实现了物业基础业务的线上化。今年四月份，霖久科技公司正式成立，我们对智慧物业战略进行了重新的梳理，确定了智慧物业「 ABCDE 」五个战略投入重点方向： A（APP）：永升活 APP 和微信小程序，建立与业主之间的连接，将物业基础服务线上化，赋能一线管家，解决业主真正的痛点，同时拓展增值业务，与商家进行合作，通过双营驱动（运营+经营），持续提升 APP 活跃度； B（Business Intelligent）：智慧商用，针对商办、公建等业态，通过智能硬件加软件的方式，实现 To B 端业务的线上化、智能化、自动化，提升租户、企业员工的办公体验，实现资产增值。B 端用户相较于 C 端住宅用户有更强的付费意愿，将会成为物业公司下一个重要的利润增长引擎； C（Connection Platform）：连接平台，建立物联网连接中台+生态开发平台，实现智能设备互联、供应链互联、商家互联； D（Data）：数据算法， 数据算法能力将成为物业公司的护城河，我们可以通过数据分析，持续挖掘数据价值，比如基于 RBA 数据预测设备故障、通过园区能耗数据分析寻找能耗值的合理区间、通过针对员工端 APP 数据的分析找到「万元管家」的行为特征等等； E（Enterprise Enabling）：企业赋能，基于集团化、平台化、标准化、一体化的原则，构建全新的企业赋能平台，彻底拉通企业内部各职能端到端数据，实现业务财务一体化，建立组织的成本效率优势。 按项目来看，企业目前在 loT 硬件方面的落地推广规划是怎样的？ 对于技术、产品、供方生态成熟，价值已被验证的产品，例如智能停车、智能门禁等，已经基本实现了全覆盖。针对创新 IoT 场景，如视频 AI 品质巡检、高空抛物自动识别、摄像头轨迹追踪等，通过项目试点，持续对业务场景进行打磨，成熟以后再进行推广。 我们认为单纯靠智能硬件并不能建立物业公司的核心优势，一方面由于物业公司没有制造业的基因，很难快速、低成本设计生产硬件，另外硬件比较容易被仿制，所以物业公司应该把自己定位为服务运营商，通过新技术不断实现场景创新，才能持续领先竞争对手。智能硬件唯有依托于强大的管理后台，才能发挥价值。 旭辉永升服务是否考虑对集团以外项目进行业务、服务输出？ 霖久科技的定位是基于科技创新持续提升旭辉永升服务的核心竞争能力，通过数字化转型建立物业基础服务成本效率优势，同时依托技术平台优势建立公司的第二增长曲线，实现高 PE 回报，持续为股东创造价值。在服务主业之外，如果霖久科技的技术和产品在行业内也有需求，也会将产品通过合作伙伴对外输出。 能否简单介绍一下旭辉永升服务的数字化团队规模和基础架构，目前如何量化数字化部门的收益和考核团队 KPI 的？ 在宏观上，数字化转型要做战略投入，这点公司上下已经达成共识，因此在预算上集团给予了很大的支持。我们希望数字化的投入规模随着公司的增长而增长。技术投入与价值产出是有时间差的，一般一个产品从上线到真正发挥价值需要 1~2 年的周期，因此数字化转型要成功是需要持续的投入。目前霖久科技团队规模在 50 人左右，我们不追求技术团队的规模，我们更看中团队效率行业领先。 因此，我们珍惜每一分钱、每一个 Headcount。还是希望霖久科技能够有创业公司的氛围，每个人都有共同的使命、愿景和价值观，这些不是口号，而是发自内心的相信。 微观上，产品经理有一整套的考核 KPI 指标，重点会看产品的用户满意度、产品的开发计划达成率、预算达成率等，同时我们也会看一些运营指标，如 APP 的月活率、客户在线报事率等。 我们自有团队目前与科技供应商的合作模式是怎么样的？ 我们与供方的合作模式一直是变化的，之前整包项目比较多，霖久科技成立后，由于自身技术能力得到加强，定制化开发的产品会逐步过渡到散包模式。当然，标准软件产品（如财务、HR 等）、智能硬件平台，还是会采取整包合作的方式。 我们认为产品和数据是我们最核心的能力，需要自建。目前产品经理、用户体验（ UX ）设计、质量测试、数据团队基本已经是自有团队了。下一步，我们会自建技术开发团队，研发技术架构和公共组件，制定技术标准，管理外包开发人员，逐步建立技术优势。 在甄选合作伙伴的过程中，会看重供应商哪些特质？ 价格不是我们的首要考虑因素，我们更看重供方的价值观、成长性、口碑以及其核心团队的能力。我们更倾向与深耕行业、中等规模的团队进行合作，确保项目的可控性。 我们也希望在与供应商合作的过程中，供方团队有很强的凝聚力、自驱力，真正关注产品价值而不仅仅是交付合同。只有双方价值观趋同，才能破除零和博弈，实现共赢。 有一种观点认为：相对于互联网公司海量的数据，物企的数据量尚未达到「大数据」的程度。霖久科技是怎么看待物业行业的数据价值，因何而决定投入大量精力构建自身数据能力？ 「大数据」与「小数据」并不代表数据价值的大小。「大数据」数据量大，但往往价值密度低，需要通过比较复杂的技术处理后才能将价值浓缩到可以被使用的程度。 而「小数据」一般价值密度很高，比如财务数据、HR 组织人事数据、PMS 工单数据等等，这些既有数据的价值密度很高，从中比较容易挖掘价值。但之前由于主数据没有打通，造成针对这些「小数据」的处理也十分困难。 因此我们第一要务还是要处理好「小数据」，同时随着 APP、各种智能硬件的上线，「大数据」的能力也会逐渐建立起来。在技术架构上，我们通过数据湖，很好的解决了各种结构化、非结构化、批处理、流式数据处理的需求。未来 2-3 年物业行业的聚集度会大幅增加，产生物业服务独角兽技术公司是大概率事件。 如果没有数字化基础设施，没有数据处理和分析能力，就不可能高效管理数千乃至上万个物业项目。如果想成为未来的物业企业，就一定需要建立强大的数据算法能力。 在市场规模的推算上，如果从线下小区智慧化改造的角度，成本投入是怎样的？ 这个要从生意视角来看，针对地产前装市场，智能化由开发商投入，其占总体建安成本的比例并不高，而且未来智慧社区、智慧园区会成为拿地很重要的前提，因此新小区的智慧化硬件投入应该不是大问题。重点在于如何与地产进行协同。 针对既有小区改造，通过综合考虑社区类型、业主客情、物业收入与利润等情况，来决定是否需要投入以及如何投入。未来智慧化改造应该也是「菜单」式的，不一定每个小区都做到场景全覆盖，关键还是要看解决什么问题。我们希望在大规模投入智慧社区改造的时候，所创造的价值能够覆盖所投入的成本。（
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