编者按 “伟大出自平凡，英雄来自人民。”在中国物业管理协会指导下，由与中物研协联合主办的《物业英雄》第二季于5月18日启动，深入一线挖掘平凡物业人的不凡故事。本期物业英雄：龙湖智慧服务重庆龙湖好城时光管家冉希。 总顾问 | 沈建忠 出品人 | 周 忻 总监制 | 贺寅宇 王鹏 策划 | 陈海保 杨熙 统筹 | 王丽娅 潘宇凌 沙文蓉 撰文 | 陈桃 影像 | 官华 编辑 | 徐迪 “哪个打来的电话哦？”尚在被窝里熟睡的冉希被一阵阵电话铃声惊醒，揉了揉惺忪的眼睛，半眯着眼，伸手探向放在床头柜上的手机，下意识看了看时间：凌晨5点。 电话那头传来急迫的声音：“冉希，你负责的2栋有个高度疑似病例，现在社区工作人员和警察马上过来封楼隔离了，赶紧过来！” 刹那间，原本满脸睡意的她，措不及防的被惊了一下，立刻精神起来，只简单的回答了几个字，“好的，马上来。” 冉希用最快的速度起床、梳洗、换衣服，跟家人交代了几句，便匆匆赶往龙湖好城时光。 2月4日，一个平凡的清晨，正在休假中的冉希再次回到工作岗位，开启了不平凡的一天。 如今，回想起4个月前发生的事情，冉希仍然记忆犹新，那是她第一次离新冠病毒如此近，但作为一名物业管家，不容她有半丝害怕情绪。 挺进隔离区 35岁的冉希，在龙湖物业工作有6年时间，是龙湖好城时光的一名管家，服务于三栋楼共约700户业主。6年时间，冉希在物业工作中虽遇到各种大大小小的事件，但是对于因疫情影响，整栋楼被隔离还是头一回。 那天，天刚蒙蒙亮，她站在龙湖好城时光2栋入户大厅的门外，映着微弱的灯光，看着穿着防护服的工作者正忙着四处喷洒消毒水，看着警察拉起了警戒线维持现场秩序，看着社区工作人员与同事在沟通，看着业主们投来恐慌的眼神。 没有提前透露丝毫消息，一大清早突然封楼，让2栋110多户业主 “炸开了锅”，业主群内弹出一连串疑问和质疑之声。 “怎么都不提前说一声就封楼？” “我们要遭隔离好久？哪个时候可以出去？” “我屋头没得菜了，嫩个多天吃啥子耶？” “物业不作为，让业主感染了新冠。” “是哪一家遭了？想隐瞒嗦？都不说。” …… 冉希意识到，她必须保持清醒的头脑，打起万分精神，因为需要解决的问题太多太多。她告诉自己，作为一名管家不就是为业主提供服务吗？解决他们的难题，满足他们的合理需求。这都是她接下来一段时间的工作重点。 这一天，从凌晨5点40分开始，冉希的电话几乎没有消停，她负责的业主微信群几乎是刷屏式的“轰炸”。 在不间断地回复了多达5421条信息，接听了数百通电话后，她的声音已经嘶哑了，却依然坚持用语音来回答业主的问题，“我觉得语音沟通才能让本来就恐慌的业主得到情绪上的缓解，这样的交流更有温度。” 冉希和她的同事们也遭受到来自业主们的质疑，控诉物业防疫工作不到位。那时候，委屈与无奈的情绪瞬间爆发，冉希伤心的大哭了一场。 但是，让冉希感到暖心的是，通过无数次的沟通互动，部分业主也感受到她的诚恳，理解到她的难处，甚至成为群里的小助手，主动帮忙答疑。 之后，当那名疑似病例确诊后，冉希便又开始忙着配合警察筛查密切接触者，调取电梯内监控视频，比对样貌，确认业主身份。 “有时候会遇到拿捏不准的业主，便会私下发视频截图给那家业主确认，一切沟通都变得小心翼翼，生怕他们过于担心。”冉希回忆说，“其实，当截图发过去的时候，他们多少都会猜到是什么事儿。” 冉希总是会第一时间安抚他们的情绪，缓解他们的思想压力。 “那天，我一直忙到凌晨2~3点。” 那28天，手机成为了冉希与隔离业主唯一的沟通桥梁，工作与生活的时间变得模糊，甚至每天与业主沟通到深夜，“除了记录业主采购物资需求外，就是倾听他们的诉苦、牢骚，并纾解他们的情绪。” 万能代购侠 “那段时间，我更像是一名‘跑腿代购’。”封楼期间，冉希的工作变得复杂而零碎。 由于龙湖好城时光2栋出现确诊病例，按照防疫要求，整栋楼将隔离14+14天，业主和无关人员不能随意进出。 近1个月时间，100多户业主的生活物资采购任务便落在了冉希和她的同事身上。小区大门外仅有的三家超市成为冉希每天打卡地，每天早晨7点半准时出现，为隔离楼栋的业主们挑选采购新鲜食材，有时候将采购范围扩大至方圆2公里外的陈家桥。 她回忆称，“刚封楼的前几日，业主的需求量呈现集中式爆发，业主们的个性化需求逐渐多了起来。” 矿泉水、蔬菜、大米、面粉、水果、猪肉、鱼、零食、卷纸、药品、母婴用品，甚至是玫瑰花……冉希对业主的需求有求必应，并将每一户业主的采买清单一一记录在小本子上，确保不漏掉任何一样物品。 每天早上，“哗啦哗啦哗啦”购物车与地面摩擦的声音总是会不时出现在小区内，似乎已经成为了一种常态。 她推着装有上百斤生活物质的购物车，从超市一路走到2栋大厅外，娇小的身子与笨重的物资，视觉上看着并不相称。在重庆最冷的季节，她全身浸满了汗水，双手被塑料袋硬生生的勒出了一条条红印子。 “有一天，2栋一名阿姨家里降压药用完了，委托我帮忙购买，为了买到指定品牌的降压药，我们跑遍了周边所有的药店。”她笑称，当时把每一家药店老板的微信都添加了好友，因为很多业主提出了口罩、酒精的需求。这些“防疫物资”在市场上是极度稀缺的。 当然，在2栋隔离期间，冉希也遇到了许多非常之事。 某天，一中年男业主走到底楼大厅，隔着封闭着的玻璃大门与冉希对峙。他需要一包香烟，一直站在门口等着管家，坚决不回家。 “那时候，街上的香烟店关门闭户，根本买不到，无奈之举我只好找男同事收集一根根香烟，凑齐一包，这才解决。”冉希无奈的笑道，“之后的一段时间，我们三天两头帮他凑香烟已经习以为常。” 其实，冉希也能够理解隔离业主的心情，“很多业主在隔离期间会选择找管家帮忙，只是想找人说说话，发泄一下憋闷之感。” 在她看来，“龙民”喜欢将管家当作万能的“机器猫”，有一种很强的依赖感。 “因为封楼，有些业主回不了家，让我们帮忙遛狗、喂猫，还有些业主要求帮忙采买一整头猪。”一桩桩事情，折射出业主对龙湖物管的信任，她说，“他们知道龙湖资源渠道丰富，一定可以解决。” 2月14日，隔离尚未结束，冉希又接到一个业主的需求——代购一束玫瑰花。这让她觉得很温暖，隔离期间也不忘过一个浪漫的情人节。通过龙湖内部资源渠道，她再一次帮业主实现了愿望。 6年的管家生活，冉希始终保持着十分热情，正如她对物业工作的理解：物业是一个可以帮助别人的行业，就像龙湖物业一直秉承的服务理念——善待你一生。为业主提供帮助，让每一个人在生活中充满幸福感。 以下是与冉希对话内容节选 ：当时得知负责的楼栋出现了新冠确诊病例，你当时害怕吗？ 冉希：没时间害怕，要做的事太多了。而且，这是我的本职工作，即便是有害怕的情绪也不能透露出来，这样才能更好地安抚业主，成为他们的定心丸。 ：疫情期间，遇到最难过的一件事是什么？ 冉希：那时候，我们每个同事都不容易，基本没有空闲时间，偶尔会遇到不理解我们的业主。有一天，由于白天临时增加了许多工作，部分业主的送菜时间安排到了晚上。因为送菜时间太晚，一个业主把我骂哭了。 ：在有确诊病例的社区出入，并且频繁接触，你的家人会担心你吗？ 冉希：物业在防疫工作上十分严格，测体温、戴口罩、定时环境消毒等，而且我每天回到家都会洗头洗澡，然后再与家人说话。家人主要担心我工作太累。有一次，一家人正在吃饭，我几乎不间断接听着业主打来的电话，父亲也按耐不住跟我说：“暂时关机1个小时，吃完饭再说。”我知道，他担心我的身体抗不住工作压力，为了让我多吃一口饭，用这种方式来关心我。 ：疫情期间，你负责隔离楼栋业主的服务工作，给你的生活带来了哪些影响？ 冉希：有一天，我家被邻居举报，说我工作的地方有确诊病例，我是密切接触者。社区工作人员便把我家贴上了封条，要求全家居家隔离。后来，公司领导出面与社区沟通协调才解除误会。 ：与110户隔离业主“密切接触”28天，业主认可你的工作吗？ 冉希：当楼栋解封后，不少业主才知道药品、防疫物资，以及特殊的生活用品是那么的难买，都很感谢我们。另外，我收到了一封业主亲笔书写的感谢信，以及几十箱牛奶等物资，还有一位阿姨每周都会送来亲手制作的包子。我们在“密切接触”的28天后建立了一种“战友情”。
图片来源：网络 7月31日午间，中国恒大发布公告称，正考虑可能分拆本集团的物业管理服务及相关增值服务业务，于香港联合交易所有限公司独立上市。 图片来源：企业公告 此前，7月30日《路透》旗下IFR曾报道，中国恒大计划分拆物业管理业务在港上市，最快明年上半年挂牌，集资额达10亿至20亿美元。 公开资料显示，恒大旗下物业公司为金碧物业集团，成立于1997年系国家一级资质物业管理企业。 就股权结构来看，金碧物业为一家台港澳法人独资公司，由雅立集团有限公司100%控股。公司高管主要为四人，法定代表人为徐力并任职董事长兼总经理，另有两名董事由李阳和胡亮担任，刘玉芝则担任公司监事。此外，金碧物业总计有24家对外投资公司和388家分支机构。 图片来源： 金碧物业官方微信公众号 金碧物业官方微信公众号发布的信息显示，目前金碧物业合约管理面积约5亿平方米，在管物业项目逾230个，遍布全国280多个城市，总建筑面积逾8000万平方米，管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等。 搜狐财经不完全统计发现，以2019年为例，在已上市的上市物业公司中，在管面积过亿的分别是碧桂园服务、保利物业、彩生活、雅生活、绿城服务、中海物业这6家头部企业。其中，在管面积最高者是碧桂园服务为6.85 亿平方米。 照此计算，金碧物业合约管理面积约5亿平方米的成绩，将位居物企第二。 根据中国恒大历年财报，金碧物业营收由2016年的19.48亿元增至2019年的43.75亿元，年均复合增长率为22.42%。 目前在H股、A股上市企业中，碧桂园服务2019年营业收入最高，为96.45亿元。以此为对比，则金碧物业2019年营业收入位列中海物业之后，排名行业第七。 不过，在招股书未正式披露之前，金碧物业的准确规模还是一个未知数。 就长远来看，对于从房企分拆而来的上市物业企业来说，母公司的地产开发业务是其规模增长的重要支撑。 恒大也不例外，数据显示2019年中国恒大实现营业收入4775.6亿元，同比上升2.4%；累计合约销售金额6010.6亿元，同比增长9.0%；销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%。 针对本次拆分上市，中国恒大在公告中称，分拆项目的详情尚未落实，未来将在适当时间，根据上市规则的规定就可能分拆项目作出进一步公告。
编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：旭辉控股董事局主席林中先生。 撰文 | 魏薇 出品 | 林中是中国地产界有名的“行者”。 他的微信头像，走戈壁时同事拍的，蓝帽子、墨镜、对讲机、登山杖，这副武装与他的公众形象，截然相反。 在平常日子里，旭辉控股董事局主席林中的衣着打扮，总是一丝不苟，蓝色西服、口袋巾，浑身散发着绅士派头——弟弟林伟、林峰亦如出一辙。保持这些，是需要定力的。就像他经营旭辉一样，多年来坚持稳健合理的增幅，并不追求狂飙突进。 2018-2037年是平稳增长期，2037年之后进入成熟期。“现在行业处于高位，会徘徊得久一点，未来行业规模一定会下降。”这是林中基于多年地产从业功底得出的。 刚过2000亿元的旭辉，依然要坚持以地产为核心，布局商业、物业、长租和养老等房地产+业务，但尚未到做第二主业的火候。 林中当下要做的，是如何进化组织、调整拿地方式和降低资金成本。这些老生常谈的问题，在于一个完善的公司治理结构。从商28年的林中，很清楚自己的位置，尤其是旭辉登陆港交所之后。 “谁的旭辉？”面对镜头，林中不假思索地回答，“我是旭辉的儿子，在为旭辉打工。”在两年前旭辉的庆生会上，他也有过同样的表达。 这正是林中的写照。 “三好生”挑战4% 林中努力给旭辉塑造一个标签：三好生。 如何做好增长率、负债率和利润率的平衡，是一件非常不容易的事情，过快的增长速度，会将负债拉得老高，导致企业风险巨大。 这很考验掌舵者的平衡艺术。 用数据说话。在2019年，旭辉销售额2006亿元，同比增32%；核心归母净利润69亿元，同比增25%；净资产负债率为68.5%，较上一年降低1.3个百分点。 6%的平均融资成本，旭辉在同等段位的民营房企算是够低的。有机构统计，从平均融资成本上看，在30强房企里，国企是4.87%，民企是6.48%。其中国企和民企最低的，分别是中海地产（4.21%）和龙湖集团（4.54%）。 在“高投入、高产出”的地产行业，融资成本能降低一点点，意味着丰厚的利润。这笔简单的账本，毕业于厦门大学企业管理系的林中，自然算得更精细。 他的目标是，未来将旭辉的平均融资成本降至4%以下。“核心是要提升旭辉的评级。”林中希望未来标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构都给到旭辉“投资级”。 “国际评级是很全面的，你不是要控制好一个指标，而是要控制好所有指标。要到投资级，你要大幅度降负债率，你要提升EBIDTA，你要提升利息覆盖率，还要关注规模、收入的比重等等。每个评级都有十几个指标，每个你都要做好，真的很难。每个指标你都做好了，你真的是个好公司，投资者一定会认可你。” 还在努力的旭辉已经获得了国际投资者的认可。2020年6月，旭辉控股完成1.85亿股的配售计划，其中约1.77亿股配售予国际知名投资机构美国资本集团。林中解释说：“配股不是为了融资，更多的是为了引进国际长线投资机构，优化股东结构，这对旭辉股价的长期坚挺是有好处的。”在中国地产股里，美国资本集团也进入了龙湖集团和世茂集团。 目前，旭辉有5大类的机构股东，分别是欧美亚洲地区的长线养老基金，欧洲最大的养老基金和保险集团，加拿大的大型保险集团，国内知名的公募、私募机构以及国际大型指数基金。 海外长线基金的投资门槛相对较高，从初期关注到最后投资公司，常常要花上三至五年的时间来做研究。有分析认为，旭辉是少有的几家能被境外长线基金看好的内房股，这离不开林中对财务的严格把控。 林中正在进一步补足旭辉的短板。例如，在多元化拿地上，2020年将做到占比40%，未来要到50%。所谓多元化拿地，是指在招拍挂的公开市场之外，通过收并购、参与旧改、参与一二级联动、产业引入等方式，获取土地。他曾表示，十年以后看旭辉，就像看香港新鸿基一样，一半是开发业务，一半是收租业务。 早几年，旭辉为了加快占领市场，与一批互助型朋友形成战略合作关系，分摊风险，但权益比较低屡遭诟病。2019年旭辉归母股东权益增速不及少数股东权益增速。提升权益比，旭辉势在必行。 “我们要把权益比控制在65%左右，实现三个1/3。”林中称，未来旭辉的独资项目、大股操盘项目和小股操盘项目各占1/3左右。旭辉在提升权益比的时候，很多企业在降低权益比。所以，企业在不同的阶段，有不同的诉求和策略，要看每个企业自己的战略。” “永升旭日”合体 在销售规模进入行业第一集团行列之前，旭辉的唯一主业是地产。这一点，林中十分清醒。 与此同时，物业服务正在成为旭辉新的业绩增长点。 2020年6月3日，旭辉控股并表永升生活服务，永升生活服务的中文简称前，加上了“旭辉”二字。这不仅仅是名称的改变，而是林中一次战略的调整。他最初创业时提出的“永升旭日”合体了。 旭辉控股以总对价港币 7.83 亿，向林中家族收购5%的永升服务股票，并将林氏家族所持有的投票表决权委托予旭辉控股，完成对永升服务的并表。 这次交易，开创“地产+物业”资本整合的先河，将原本旭辉控股与永升服务的“兄弟”关系，变成“母子”关系。为了避嫌，林中还把永升股票的转让价，较5个交易日平均收市价折让10%。 站在个人投资的角度上，永升服务的PE高达90多倍，而旭辉控股只有7.4倍。林中舍不得在风口下出让哪怕一点点物业股。但，这是战略的需要。 对于旭辉并表永升，外界有点雾里看花。林中告诉，这样更有利于物业与地产的战略协同，业务、资源、能力、品牌都更能协同，合在一起比单独对双方都更有利。从5月底宣布并表到7月24日，股价上涨，说明投资者对此是认可的。 “并表也可以全收购，但我们选择用上市公司动用最小的资金比例来完成并表。未来如果物业股价回调，上市公司还可以增持。自2018年12月18日上市以来，旭辉永升的股价从每股1.78港元飙升至7月21日的15.28港元，翻了七倍多。 近年来，物业成为资本的风口，赴港上市的物管公司络绎不绝，吸引了腾讯、高瓴资本等资本加持。据统计，目前国内已上市的物业服务企业已经达到30家。 在林中看来，物业现在已然演变成了新的现代服务业，未来或变成智慧生活、智慧社区的服务商，尤其是即将到来的5G时代，趋势将会更明显。“大的物业公司可以做成‘平台+生态’的生意模式。”林中说，物业市场规模效应显著，规模足够大，想象空间就很大。 谈及物业是否会做并购，林中说，永升做并购一定是战略性的，绝对不做拼盘似的、为了冲规模的并购。他定了几个大方向，一是有助于提升规模效益和市场占有率的并购；二是可以迅速填补新业务空白的专业物业的并购；三是围绕物业产业链的上下游，去参股、控股相关企业，形成旭辉特有的生态池。 在林中眼中，旭辉永升有它的核心竞争力：第一，永升拥有一支高学历管理团队、未来能转型做智慧社区运营的人才；第二，旭辉作为永升大股东，未来每年都能提供1500-2000万方的管理面积；第三，永升十分市场化，地产与物业关联交易占比仅19%，远低于行业平均值30%；第四，永升战略清晰、执行力强，未来希望迈进第一梯队，成为行业头部企业。 截至2019年年底，旭辉永升的签约面积约1.1亿平方米，在管面积7000万平方米，位列“2020 年中国物业服务百强企业榜”第12位。 谁的旭辉？ 两年前，在旭辉18周岁生日上，有人问林中：“旭辉是你的儿子，还是你是旭辉的儿子？” 这是一个尖锐的问题。 林中选择的答案：“我是旭辉的儿子”。他深知，一旦有人觉得可以凌驾于公司之上，就会破坏公司的规章制度，企业就很难为续。 在旭辉，没有老板的威权文化、特权文化。一个旭辉老员工记忆深刻的故事是，2012年旭辉登陆港交所前夕，几位员工加班后在公司楼下的小饭馆吃饭，吃到一半，林中来了。他直接加入，加了一两道素菜，最后吃完买单回去接着工作。 “你是人才你可以对我摔杯子，你讲得是对的，我就得听着。”林中打趣道。旭辉营造了一个简单、透明、阳光、开放的环境，员工只需把事情做好，不需要考虑太复杂的人际关系，对人的评价就用最公平直接的绩效。旭辉给足了员工面子和里子，面子是外在的荣誉和社会地位，里子是内在的短中长期的发展和激烈机制。 近两年，地产行业高管变动频繁。但旭辉的中高管理层一直以来都比较稳定，10%的人员流动率远低于行业水平，高管层在旭辉的平均工龄在10年以上。旭辉留住人才的秘诀是什么？林中的方法是：事业留人，文化留心。 在旭辉，这种用人价值观与生俱来。 1992年，24岁的林中在厦门创办了“永升物业服务公司”，最初帮开发商做销售代理，这是旭辉的前身。林中的初衷是，希望公司能够永远像初升的太阳，永远朝气蓬勃、保持奋斗的激情、永远保持谦卑。 “旭辉的LOGO是海上日出，中间的人字就是以人为本。蓝色的是大海，我们要有大海的胸怀。”林中称最初的LOGO是手工画的。2000年，旭辉正式诞生。一路走来到 2000亿销售规模，旭辉用了19年时间。 企业管理科班出身的他，十分重视组织变革，特别是当企业达到2000亿以上规模，管理半径变大，想要将审批控制在3层，意味着业务管理要前移，这样的组织才能有活力、灵活应变。 “集团的角色变成了一个集资本、信息、知识、投资的大平台，它核心的方向是规划业务发展。”林中笑言，旭辉总部很多部门越来越像协会，既不直接管理，又有管理的职能。 从目前看，旭辉的人才和组织架构并非是为了转型需要，而依然是为做强地产主业服务。“旭辉未来几年的地产主业要保持一定比例的增长速度。随着主业扩大之后，会沿着纵向的产业链和横向的价值链发展房地产+，旭辉至少还要再过十年才会思考第二主业。”在他的设想里，第二主业至少要有1000亿元以上的营收规模。 林中像一个优雅的节奏大师，把控着旭辉的方向。旭辉下一个五年战略，是实现此前提出的愿景——“成为全球化的世界500强企业”，而现在的关键还是要专注主业。他曾提出一个观点，房企在5000亿之前不要做转型。 “中国的城市化还有很多年，我只要在2037年完成旭辉的转型，就可以了，时间还足够。旭辉要走一条自己的路。”林中说。 以下为乐居副总裁、总经理陈海保与林中先生对话节选： 谈转型：2037年进入地产成熟期 ：您认为地产开发行业还有多少年好日子？ 林中：行业已经在高位平台期了，但是高位还是徘徊得久一点，未来一定会下降。2018-2037年是平稳增长期，2037年之后就进入成熟期。行业现在是在从高速增长向平稳增长转变。这个行业大企业可能做到多大？出现占市场份额6%是有可能的，所以我提5000亿之前，不要转型。 ：如何看房企的多元化布局？ 林中：每个企业面临的问题不一样。旭辉不会做烧钱的行业，在“房地产+”的道路上也一直谨慎有加。目前我们围绕美好生活布局的行业都做得还不错，而且都是轻资产。物业、教育都是轻资产，长租先重后轻。在经营策略上，旭辉一直秉承让专业的人做专业的事的原则。 ：旭辉未来的第二主业是什么？ 林中：旭辉未来几年主要还是做强做大主业，主业还是要保持一定的增长速率。随着主业扩大后，要沿着纵向的产业链和横向的价值链来发展房地产+。 我认为旭辉至少还要过10年才会思考第二主业，但是，最难的是如何找到一个营收上千亿的第二主业。我们现在还有时间来做第二主业的布局，10年以后第二主业能成长为千亿营收，能承接地产业务的萎缩就可以了。 下一个五年战略，我们希望实现世界500强的愿景。物业只能算房地产+，不能算第二主业，营收与地产不在一个量级。物业要做营收规模不容易，服务行业要做到上千亿的收入是非常难的。 谈房地产+：长租公寓找到了护城河 ：您如何看待旭辉长租公寓的发展？ 林中：我们内部更看重经营指标，不只看管理规模，要做到不亏损。我们希望能做成行业的头部企业，要做到前三。我们现在已经走出了一条可以清晰看到未来的发展之路，过几年你就会看到我们有很强的护城河。 ：旭辉在商业上起步比较晚，未来有怎样的发展思路？ 林中：后进有后进的优势，我们就在思考如何利用好我们的后发优势，要避开前人踩过的很多雷。不能做二房东，旭辉要比商家更好地理解客户需求，要根据客户的需求去组织商家，组合品牌，满足客户的需求。 ：您如何看待中国的养老行业？ 林中：养老的行业春天还没来，我们还在摸索，我希望春天来之前我们可以摸索出清晰的模型。像我们这样的60后在退休时，有钱、有开放的思想，那个时候养老行业的春天也就来临了。 ：旭辉的哪一个板块接下来可能会上市？ 林中：长租、EPC都有可能，接下来可能是养老、商管、教育，都是再后一波。 谈物业：物业上市潮没有泡沫 ：旭辉永升服务的并购策略是什么？ 林中：永升并购一定是战略型并购，不是为了冲规模。我们定了几个大的方向：第一要有助于永升的规模效益，缩减成本、提升市场占有率；第二是要进入新的业务，迅速填补我在新业务的空白，比如管理医院、学校、管场馆的专业物业，一定不是管住宅的；第三个是围绕产业链的上下游，我去参股、控股，形成上下游的生态池；第四个就是有战略意义的，对我们能实现战略协同的，有更高意义的收并购。我们不做拼盘式的收并购，不做业务增长型的收并购。 ：您如何看待物业上市风潮？ 林中：首先，投资者逐步开始认识到物业是个好行业，我不认为它是个泡沫，存在即合理；第二，行业PE高，跟物业行业所处的阶段有关，投资者认为物业未来发展的潜力很大，中国至少有600亿的存量住宅市场，这个行业的公司都还很小，未来整合的机会很大；三，这个行业很稳；四，这个行业没有负债；五，这个行业有持续的正向现金流。 谈愿景：打造旭辉人实现梦想的平台 ：您曾说要做另一个新鸿基，现在离目标还有多远？ 林中：房地产行业要与时俱进，现在平稳发展阶段，做开发还是很好的。一个国家的城市化率过了75%以后，开发的量就很少了，只剩下移民和城市增量的基本需求。所以企业一定会从开发变成“开发+持有”的模式，当然也可能变成财团模式，或是美国的基金模式。 ：您对20年后的旭辉有怎样的愿景？ 林中：再过20年，我希望旭辉能成为全球化的世界500强企业，成为一个受人尊敬的企业，一个让员工自豪的企业，我希望它是一个让我们所有同事能通过奋斗实现梦想的平台，成为一个优秀的企业公民，一个追求卓越的企业，一个ESG典范企业。 ：走戈壁与旭辉文化的关系是什么？ 林中：我基本都是每天走6.5公里，每个月走180公里。我们希望找到一个活动能体现我们公司快乐、健康、丰盛、进步的文化，走路和慢跑比较合适。走路的好处是老少兼宜，便捷的，所以我们鼓励员工走路。怎么把走路走得一个更高的境界呢？那就是走戈壁，一个团队一起走，他就是一种文化。一个人可以走得很快，但一群人才能走得更远。戈壁徒步将走路这件简单的事升华了，也把旭辉的文化升华了。
路劲基建有限公司Logo 7月27日晚间，路劲基建有限公司（ 以下均简称“路劲”）披露公告称，今年上半年，公司连同其附属公司及合作/合资企业实现销售约212.85亿元，较2019年上半年的236.26亿元同比下降9.9%。 其中，包括物业销售204.48亿元，同比下降约7%；高速公路项目路费收入8.37亿元，同比下降约48%。 截至2020年6月30日止六个月，路劲物业销售包括已签订合同额183.28亿元，同比下降6.3%；以及协议未转合同额21.20亿元，同比下降13.5%。 此外，上半年路劲高速公路项目日均混合车流量为26.8万架次，同比增长1.5%。 图片来源：路劲基建有限公司截至2020年6月30日未经审核营运数据 此外，上半年路劲高速公路项目日均混合车流量为26.8万架次，较上年同期同比1.5%。 不过，上半年路劲高速公路项目路费仅为8.73亿元，同比下跌45.3%。主要原因是2019冠状病毒病爆发，导致内地今年春节假期免收费期额外延长9天及从2月17日至5月5日停止收费。 路劲成立于1994年，1996年在港交所上市，主营业务为基建合作企业发展、经营及管理收费公路，以及经营房地产发展及投资业务。 其中，来自物业销售的收入是路劲的主营收入来源，近十年来收入占比均高达90%以上。 此前路劲公布的2019年年报显示，2019年全年路劲实现营业收入为214.95亿港元，同比下降3.89%；毛利为75.09亿港元，同比下降25.39%；年度溢利36.77亿港元，同比下降0.59%；净利润为30.28亿港元，同比增长1.34%。 其中，2019年路劲实现物业销售额人民币427.65亿元同比增长24%，销售均价上升至每平方米人民币18900元，物业交付额人民币322亿元同比上升45.5%。 图片来源：路劲基建有限公司截至2019年12月32日年度业绩公告 具体而言，房地产分部2019年销售额为399.62亿元，同比上升26%，包括签订销售合同额为人民币361.24亿元及销售协议待转合同约人民币38.38亿元。 地区方面，长三角地区2019年销售额为287.89亿元，占比72.04% ；渤海湾地区、粤港澳大湾区、其他地区则分别为82.57亿元、21.01亿元、8.15亿元。 此外，2019年全年路劲共取得15幅土地，楼面面积合共149万平方米。于2019年期末，路劲总土地储备约为735万平方米。 进入2020年，受新冠疫情影响，一季度路劲销售额约为83.23亿元，同比减少13.39%，其中包括物业销售额80.03亿元，同比减少9.25%；高速公路项目路费收入3.2亿元，同比减少59.54%。 此外，一季度路劲物业销售包括已签订合同额63.77亿元与协议未转合同额16.26亿元，分别同比增长3.67%和-39.06%。高速公路项目日均混合车流量为24.1万架次，同比减少10.07%。
7月21日晚，媒体消息称，融创中国拟分拆物业管理业务赴港上市，预计募集资金10亿美元。 消息称，融创中国目前已在与财务顾问就融创服务上市事宜进行洽谈，可能在今年进行IPO。 据不完全统计，今年上半年已有20家涉房企业赴港递交招股书，其中12家地产相关企业,包括金辉、祥生、上坤、领地、实地、三巽、大唐地产、鹏润、绿城管理、雅城等。累计募资约百亿。 从上市表现来看，今年以来涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、时代邻里和滨江服务，股价均翻番。 从募集资金用途来看，多家物业管理公司上市募集资金用于“技术研发”。 但即便如此，服务高度同质化仍是物业管理行业的普遍现象。其业绩增长多倚赖于关联开发商交付面积的增加。 “融创服务将在今年安排上市” 四年前，融创中国董事长孙宏斌曾明确提到，不会谋求物业管理公司分拆上市，因为开物业公司就像办公共服务类机构，如果用分拆上市将其变成赚钱的工具，做法并不可取。 而在今年5月28日融创中国的股东周年大会上，融创中国行政总裁汪孟德表示，融创服务将在今年安排上市。 “现在在积极准备，融创物业的规模、这两年提升的能力和水平都做得非常扎实，像高端住宅、G20会展、医院、园区、办公楼、文旅商场，融创物业都有很多布局。”汪孟德认为，物业板块市场非常不错，现在市场也都非常认可物业公司的价值。 截至目前，融创服务涵盖融创服务集团、融创房屋保养维修公司两大业务板块。目前，融创服务集团已进入110个城市，461个项目。 2019年2月4日，融创中国注册了惠熙（香港）投资有限公司，同年3月28日又注册了天津融嘉物业服务有限公司，2019年11月，融创服务将注册资本从1亿增加到了3亿。 目前，融创服务由天津融嘉100%持股，而惠熙香港则100%持股天津融嘉。 2019年9月23日，融创中国曾公告，曹鸿玲不再担任首席财务官一职，被委任为融创服务集团总裁。当时市场上就有传言称，融创在为服务集团上市做准备。 按照汪孟德业绩会时的表述，服务板块从2014年、2015年初就开始独立运营，现正积极准备上市。 去年收入70亿，同比增幅四成 近两年，融创服务的规模增长较为明显。2019年，融创中国物业管理及其他业务收入为70亿元，与2018年的50亿元相比同比增幅近四成，占当年总收入的4.1%。 据统计，在头部房企中，万科物业去年实现收入127亿元、碧桂园服务为96.45亿元、保利物业为59.67亿元。 截至2019年末，融创物业协议在管面积约为3.5亿平方米，其中，集团地产板块现有项目储备面积1.44亿平方米，合约待转化及外拓锁定面积2.11亿平方米。 行业人士指出，若能顺利将旗下物业分拆上市，相当于增加了融创中国的资产，间接起到了降负债的作用。 截至2019年末，融创中国的借贷总额为3222.7亿元。 “我们自身来讲，物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持。”融创中国管理层在今年股东大会上这样表示。 除分拆物业管理外，融创中国未来或还将分拆会展文旅板块上市。 “随着经济发展，国内市场对会展和文旅的需求很大，分拆上市是一个选项。”孙宏斌在去年融创会展文旅集团媒体见面会上这样表示。 多家物业公司上市募资用于“技术研发” 今年以来，地产公司物业管理板块频繁分拆上市，融资额近百亿元。统计显示，仅今年上半年，就有20家涉房企业赴港递交招股书。 其中，今年以来涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、时代邻里和滨江服务，涨幅分别达到160%、150%和 130%。 然而，与重资产的房地产开发不同，物业管理服务始终是一项轻资产业务。频频赴港IPO的物业公司，募集得来的资金究竟去向哪里？ 搜狐财经统计发现，多数物业管理公司对于募集资金用途的表述均为“科技研发”。对此，中信证券分析指出，科技应用的年投入达到几亿规模已经不小，预计很难配置十亿以上的资金。 不仅如此，服务高度同质化是物业管理行业的普遍现象。中信证券上述分析指出，绝大多数公司还是依靠前期物业管理合同不断增加在管面积，其品牌竞争力尚未得到过有效验证。 近年来，由于房企交付面积逐年攀升，物业企业在管面积也随之水涨船高。 数据显示，中国物管企业在管总面积由2014年约165亿增长至2019年约239亿平方米，年复合增长率约为7.7% 一位业内人士表示：“在管面积的快速增长趋势为物管公司的估值打开了空间。” 根据中指院数据显示，2019 年，百强物管企业中有开发背景的企业数量占比近八成，相关企业在管面积中约六成来自关连开发商。
在众多上市物业公司中，兴业物联（09916.HK）被贴上“蚊型”标签，似乎是命中注定。 作为正商集团旗下的物业公司，兴业物联主要接管非住宅物业，这也决定了其规模难以做大。即便背靠母公司、频繁输血，其规模桎梏仍然难以挣脱。 全国影响力较弱盈利能力有待提升 据上市物业公司综合实力测评结果显示，兴业物联排名第17，综合得分为117.74分。 来源：北京林业大学程鹏研究团队 在价值创造力及资源统筹力维度中，兴业物联均排名前3，其中资源统筹力排名第1，表明其为股东持续创造了高于市场的平均价值，并充分挖掘了现有资源和资产的潜力。在产品创新力维度中，兴业物联处于行业中下游，表明其在创新产品与服务方面还有较大的提升空间。在市场领导力、全国影响力两个维度中，兴业物联均排名第25，表明其在整体营收与规模方面几乎落后于所有上市同行，同时在管项目高度集中、市场影响力极为有限。 与同行相比，兴业物联属于典型的“蚊型”物业公司。在2017-2019年，兴业物联营收分别为0.76亿元、1.31亿元、1.84亿元，同比涨幅分别为60.90%、72.27%、40.50%。同期，在管面积分别为1.2百万平方米、1.6百万平方米、2.4百万平方米，同比涨幅分别为73.9%、33.3%、50.0%。虽然兴业物联的营收及在管面积增长幅度较大，但由于营收及在管面积基数较低，整体规模仍然较小。 据悉，兴业物联的收益主要来自3方面，分别为物业管理及增值服务、物业工程服务、副食品供应服务等等。除了物业管理及增值服务属于传统业务，物业工程服务、副食品供应服务均在2018年才开始贡献营收。 具体来看，2017-2019年兴业物联物业管理及增值服务营收分别为0.76亿元、1.07亿元、1.49亿元，涨幅分别为60.90%、41.29%、38.86%。其中，物业管理服务近3年营收分别为0.72亿元、1.03亿元、1.41亿元；增值服务的营收分别为0.04亿元、0.05亿元、0.08亿元。从营收的数据来看，物业管理仍为兴业物联的核心业务。 在过去的两年间，物业工程服务的营收分别为0.18亿元、0.34亿元；副食品供应服务的营收分别为0.05亿元、0.01亿元，呈现下滑趋势。翻阅兴业物联2019年报可知，有关副食品供应服务营收出现下降主要由于2018年订立的合约已届满。然而，截至2019年12月31日，兴业物联也只订立了1份合约，而有关副食品供应服务的最后1份合约已于2019年8月终止。 上述两类业务不仅贡献营收少，且基数较小，对兴业物联整体的影响也较为有限。 值得关注的是，在2017-2019年，兴业物联的毛利率逐年下降，分别为50.23%、47.53%、42.72%。究其原因，主要是营业成本的增幅远大于营业收入的增幅。在过去3年间，兴业物联的销售成本分别为0.38亿元、0.69亿元、1.05亿元，涨幅分别为51.64%、81.59%、53.40%，对应的营收增幅分别为60.90%、72.27%、40.50%。尤其是从2018年开始，营业成本涨幅明显。长此以往，兴业物联的盈利空间或将被挤压。 母公司频繁输血独立发展存疑 为了维持兴业物联的盈利能力进而得到资本市场的肯定，母公司正商集团通过各种方式对兴业物联输血。 今年2月18日，正商实业（00185.HK）发布公告称，其与兴业物联订立物业工程总框架协议及物业管理总框架协议。据此，正商实业将委任兴业物联为其服务供应商，于生效日期起至2022年12月31日期间向集团提供物业工程服务、物业管理及增值服务。 上述公告也表明，正商集团正不断加大对兴业物联的支持力度。从目前的发展来看，母公司对于兴业物联的支持尤为关键，后续兴业物联能否增强其业务独立性仍然存疑。 在2016-2019年，兴业物联来源于母公司的收益分别为0.46亿元、0.71亿元、1.18亿元、1.73亿元，收入占比分别为97.68%、93.46%、89.89%、94.18%。 综上可知，除2018年来自政府楼宇物业服务收入大幅增加及新增副食品供应服务收入导致来源于母公司的收益占比低于90%外，其他年份收益占比均高于93%，2019年占比更是高达94.18%。 以物业工程服务为例，此业务的营收几乎全部来源于母公司正商集团。2019年兴业物联物业工程服务贡献营收0.34亿元，较2018年大幅上涨86.60%。兴业物联的物业工程服务主要包括规划、设计及安装保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统。不难推测，此业务营收的快速上涨离不开母公司正商集团的持续输血。 翻阅兴业物联2019年报，其在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、3幢政府楼宇及1个工业园，总建筑面积约为2.4百万平方米，而兴业物联合约物业组合的总建筑面积约为4.1百万平方米。但细看这21项物业，除了政府楼宇及工业园外，17幢商用楼宇全部与母公司密切相关。 相比来源于母公司的在管项目，兴业物联对在管业态也进行了调整。2018年，兴业物联的学校业态在管面积归零，由5.9万平方米降为零。学校业态退出在管业务组合后，兴业物联第三方在管面积仅剩3幢政府楼宇及1个工业园，而后续的发展仍然依赖母公司。
通过正规营业厅办理家庭宽带，300兆带宽网络每年只需1000多元；但在写字楼网络中心只能办理企业专线，10兆带宽每年就要1万多元…… 宽带服务“提速降费”是近年来从中央到地方一直强调并努力的方向。“宽带和专线平均资费降低15%。”2020年的全国两会上，政府工作报告作出如上表述。 但是，“新华视点”记者近期调查发现，部分工业园区、商业楼宇的宽带“终端价格”实际并未下降，物业、代理商成了“提速降费”的“肠梗阻”。 宽带垄断：一年宽带费1万多元 在北京市国投财富广场租房办公的王先生近日向记者反映，在联系联通、移动公司报装宽带时被告知，在该写字楼无法安装，原因是无法铺设设备。他咨询负责该写字楼网络接入的网络中心后得知，安装企业专线的带宽10兆起步，一年近2万元。“联通公司的套餐100兆带宽一年也就2000多元。”王先生说，据他了解，一些租户嫌价格高，选择使用无线网卡的路由器。 记者电话询问了该写字楼的网络中心，得到的答复是，租户只能选择其企业专线，无法选择联通公司等运营商的套餐，原因是没有设备；但是在电话里不报价，需现场询问价格。 记者调查发现，一些工业园区或者商业楼宇往往只有一家代理商提供网络服务；有的尽管有几家运营商提供服务，但只有一家代理商，企业只能从代理商那里购买高价服务。 石家庄润江慧谷大厦的宽带业务由一家名为利卓网络的服务商提供。“用它的网络，20兆带宽一年6000元，而且网速特别慢，连日常网银支付都满足不了。”润江慧谷大厦里一家企业的工作人员称，他们想直接办理联通的宽带，但遭到物业和利卓网络的层层阻挠。记者联系利卓网络，工作人员称20兆的专线一年20400元，依照她的权限可以在此基础上打六折；50兆的专线一年40800元，可以在此基础上打五折。 在黑猫投诉、聚投诉等网络投诉平台，也有不少宽带垄断方面的投诉。 上海某高科技园区一位企业用户曾投诉称，物业联合某企业垄断宽带业务，乱收线路维护费和管道占用费，一根宽带或者光缆，管道占用费要2000元；如果自己找运营商申请，就需要加收每年20000元的线路维护费。“很多企业因为业务需要，就忍气吞声，而且打12345投诉都不能解决。” 还有企业向记者反映，物业称所在楼层宽带端口不够，需要从楼上接下来，一个端口费就要2000多元；但是这一层其实有端口，有可能只是找借口额外收钱。 顽疾难治：宽带接入猫腻多 2018年12月，工业和信息化部表示，将在全国范围内开展为期一年的商务楼宇宽带垄断专项整治工作，要求基础电信企业等不得与房地产开发企业、物业管理公司等达成任何形式排他性协议或约定，保障各企业平等接入、用户自由选择的权利。 整治之后，为何宽带垄断问题仍然难以根治？ “所有的宽带线路进入企业用户都要通过楼宇的管道，物业只要不愿意让一家服务商进入楼宇，可以用若干种方法来设置障碍。”长期关注该问题的北京雷腾律师事务所律师滕立章说。 ——建设初期就签订排他协议。在石家庄，部分写字楼建设方在建设初期就选定一家电信运营商作为合作伙伴参与写字楼电信基础设施建设，签订排他协议。石家庄市金石工业园内有200多家企业，其中一家网络公司作为联通代理商垄断了园区内的宽带业务，想要办理其他运营商的宽带比较困难。 ——物业巧立名目向网络接入服务商、企业用户收取费用。比如，有的物业会向网络接入服务商收取入场费、弱电管井占用费、施工监管费等；有的物业在新的企业用户入驻时，以通信网络不全为由，让该企业用户重新“走”一遍线路，并且指定相关公司施工，收取一笔施工费用。 ——验收以及后续环节监管不到位。一些建筑项目竣工时，主管部门验收时并未对宽带接入问题进行严格检查，对宽带接入中的违规行为查处力度不大。 “对于宽带接入问题，多地通信管理部门及住房建设管理部门作为监管方都发布了规范性文件。上述这些做法违反了宽带接入的相关管理规定，未能保障各企业平等接入、用户自由选择的权利。”滕立章说。 如何解决“卡脖子”问题？ “受疫情影响，我们生存压力很大，一些业务没法顺利开展。不希望高额的宽带费用成为压垮我们的最后一根稻草。”润江慧谷大厦里一家企业负责人呼吁，希望有多家可供选择的电信业务经营者，尽快打通“提速降费”的“最后100米”，让中小企业真正享受到“提速降费”的红利。 采访中，多家企业相关负责人表示，为企业纾困政策需要落实落细，期盼规范商务楼宇宽带接入服务，保障用户合法权益，为中小企业减轻负担。 独立电信分析师付亮认为，为打破宽带垄断，写字楼里至少要有三家以上电信服务商同时提供服务，其中至少要有一家是移动、电信、联通等基础运营商。行业主管部门和市场监管部门应加强日常监督检查，发现垄断行为或者恶意提价行为，要采取相应的处罚措施。 “如果基础电信运营商利用自己的市场支配地位，要求物业与自己签订排他性的协议，是涉嫌违反反垄断法的。”滕立章说。 记者查阅多地宽带接入方面的相关管理规定，其中对房地产开发企业和物业服务企业提出了相应要求，比如不能与电信运营代理企业、基础电信运营企业签订任何垄断或排他性质的协议，应当将接入基础电信运营企业的有关信息在楼宇内显著位置公示等等；也明确了通信管理部门、住房城乡建设部门及市场监督管理部门的各自职责。 滕立章认为，解决“提速降费”被物业“卡脖子”问题，应确保物业向用户提供完善的网络接入配套设施，禁止物业向用户收取与网络接入相关的各类费用，禁止物业收取入场费等费用；物业还应当及时公示楼宇的网络接入商及收费标准，相关标准应作为房屋买卖或租赁合同的附件内容。 河北省通信管理局相关负责人表示，将继续加大市场监管力度，打击扰乱电信市场经营的违法违规行为，建议运营商不断完善中小企业客户宽带接入产品体系。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估