【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、翰同资本创始人王倩。对话时间2019年5月。 以下是与王倩的对话（精选版） 在谈及创立翰同资本时，王倩表示，当时房地产市场正在从增量市场向存量市场转变，在这个过程中有很多创新企业的投资机会。“华平作为美元的PE基金，投资的起投规模比较大，可以达到一亿美金。不过当时大部分都是跟投。因为希望能尽量帮助企业转向存量，同时壮大企业的增长，就与华平地产的一些核心骨干团队协作，共同成立了翰同资本”。 在城市更新领域，从城市的角度来看，首先专注于北京、上海，中国存量建筑的增值空间在京沪二城最大。无论是商业还是办公，都有产业和租金来支撑。在谈及投资逻辑时王倩表示，北京和上海市场上的流动性最好。翰同资本在京沪集中了很多团队。“在城市布局上，我们更多专注于北京、上海或者城市核心区，或是专注在一些高科技企业集中的区域，比如北京的中关村、上地，上海的张江，这些都是有产业、有需求支持的地方”，王倩解释道。 王倩指出，从业态来讲，翰同资本没有特别多的限制，非常重视因地制宜。近两年改办公比较时髦，商场、酒店业都在改办公，但并不是每个城市都适合。翰同资本基于对一个项目各方面条件的综合考量，会尽量为其配置相对丰富的业态，提升其运营品质，增加业态间的综合互动，最终成功提升坪效。 对于投资和收购过程中遇到的困难和问题，王倩表示主要是四类： 第一、存量物业相对存续的时间比较长，所以它的物业原值都比较低，很难通过资产收购的方式去操作，房产税极高； 第二、存量物业往往是因为经营不善才会出售，租金低，还需要清理原租户后再进行改造，会带来很大的不确定性； 第三、存量物业经常维护不善，由于中国建筑的生命周期不长，所以在结构、机电方面的改造需要花费更多的心思； 第四、存量物业的改造运营需要一定的周期，资金成本也比较高，如何不断地去做资金结构的优化，也是一个难点。 在提到企业合作时，王倩表示：“我们还是要界定好自己的角色，我们是投资人，但是也希望把自己是一个有运营能力的投资人，这其中需要更多的资源整合。通过物业的价值发现，把最好的资源整合进来”。
观点地产网《福布斯咒语》这本书中，我们可以看到SOHO中国潘氏夫妇的影子。 书中，一个艺术气质十足的野心家以难以想象的毅力和勇气，获得了一块价值12亿元的土地，做成了谁都不愿意接手的地产项目，上演了一出出险象环生却又精彩绝伦的大戏。 小说主人公叫冯石，这个名字令人浮想联翩——他的身份是一名中国地产商，一心要把国贸东边的项目打造成北京最耀眼的明珠。他的妻子，名唤姜青，从华尔街归来，两人一起赢得了大笔财富。 大家都知道，潘石屹的夫人张欣，曾先后任职于高盛和华尔街投资银行。 两人的SOHO中国打造的项目，明确指向CBD，甚至说“那是后来成为了长安街上仅次于天安门的标志性建筑”。 小说的故事与现实重叠，很快有读者猜测，小说是以冯仑、潘石屹、张欣几个人的故事为原型。 潘石屹夫妇的经历，毫不夸张地说，是一部跌宕又令人唏嘘的地产商业史。如今，在许多人看来，并不是成功的。 今年3月传出消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元，还将接管其债务。 随后，SOHO中国发布公告，称在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，可能导致也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约，交易可能会亦可能不会进行。 之后频繁有消息称，由于疫情原因，黑石与SOHO中国的谈判已陷入停止状态，而在SOHO中国股东会上，潘石屹对私有化事件亦不曾提及。 如今，一切终于尘埃落定，私有化事项最终还是未能成功。8月13日，SOHO中国发布公告称，私有化事项已经终止。 市场终于等到了最终的结果——潘石屹或许该寻找下一个买家了。 One 潘石屹惊心动魄的房地产探险从90年代开始。 那时候的海南，不相信眼泪，亦不问英雄出身何处，是“潘石屹们”追梦与冒险的地方。这群人在海南大开发的时代鼓点中完成了原始积累，当时的他们，可以说赢得了时代。 这个经常眯着眼笑的男人说，海南是他梦开始的地方。勇者胜，那也是个疯狂的地方，“击鼓传花”之下，“花”越传越快，房价越来越高，但“鼓声”总有停止的一天。 1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。 幸运的是，潘石屹半年前觉察了海南可能存在的危险，带着赚来的100万及时抽离，成功躲过海南房地产泡沫破裂的危机。 后来发生的一切，可能都与这些经历后的心态转变有关，谨慎保守成了潘石屹的标签之一。 来到北京后，潘石屹结识了妻子张欣。按张欣的说法，潘石屹给她的第一印象就是个“土包子”，但最终还是被潘石屹的理想所吸引。 夫妻两人开始在北京闯荡，1995年共同创建了SOHO中国的前身——北京红石实业有限公司，接连夺得北京、上海多个优质地块。 早期，SOHO中国的模式以整买散售为主。不得不说，老潘销售能力着实强，任志强甚至称他为“天生的二道贩子”。 千禧年之初，SOHO现代城开盘日销售额过亿，月内认购量达十之七八。 2005年，“住宅禁商令”出台，潘石屹决定彻底抛弃住宅，全心投入商业地产。时至今日，仍有不少声音认为，当初潘石屹“弃住从商”的判断不够正确，错失了即将到来的地产黄金时代。 2007年10月8日，SOHO中国在香港正式挂牌交易，被资本市场誉为“具有大象基因的公司”，融资19亿美元成为亚洲最大商业地产企业IPO，风头一时无两。 上市两年后，潘石屹收购了6个空置或烂尾项目，之后再快周转进行出租售卖。 彼时，也有投资者对SOHO中国悉数出售一线城市黄金地段物业表示不解，潘石屹的回答是：“从公司股本金回报看，物业销售比物业出租高得多，资金使用率也更高”。 SOHO中国在“开发-散售”的模式下高歌猛进，10年前三里屯SOHO项目一开盘便入账40亿元。但被割裂的商业地产，其价值远逊于整幢物业。 也是差不多时期，全球金融危机开始发酵，中国房地产市场在经历一轮暴涨后，遭遇政策重拳遏制。或许是海南的经历给潘石屹留下太深烙印，谨慎保守的他公开表态：“SOHO中国所有战略的调整都是采用最保守的方式。” 一切就这样埋下了伏笔。 2008年9月，中央政府启动紧急救市计划，不久4万亿出炉，货币宽松之下房地产迎来了及时雨。很显然，保守的潘石屹没有把握住这个机会。 领导人的性格影响着企业的命运，房地产黄金时代再一次与SOHO中国无关。 2012年，潘石屹和妻子张欣做出了另一个选择，将公司业务模式将从“开发-销售”转型为“开发-自持”。换而言之，公司的收入将从建房卖房，变成自持物业收租，潘石屹也从“地产大亨”变为“包租公”。 当期，SOHO中国实现营收153.05亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%，仍旧让绝大多数房企难以望其项背。 当时，潘石屹对企业转型给出的解释是：“自持物业比持有人民币更好。”从如今的视角来看，两人当时再一次错判了地产行业周期。 转型犹如豪赌，输了便会付出代价。潘石屹或许不曾想到，SOHO中国这场声势浩大的转型，与时代的鼓点背道而驰。 Two 自己酿成的酒，不甜也得往肚子里咽。 尽管当时房地产已经迎来最好的年代，不少房企开始攻城略地快周转，创造一个又一个销售奇迹，潘石屹还是笑着说：“SOHO中国战略转型成功了。” 他的结论基于以下数据——2013年，SOHO中国投资物业租金收入0.86亿元，占公司营业收入3.47%；2014年上半年，实现租金收入1.64亿元，同比增长84%。 2015年，SOHO中国现金及银行存款共计90.12亿元，净负债率约为24%，租金收入同比大幅增长148%。 不过，对于这场转型，资本市场并不买账，财务和股价是最直接的表现。当年，SOHO中国净利大跌86%，股价在3港元一线苦苦挣扎。 于是，潘石屹开始了人生中“第二次创业”，也是SOHO中国的第二次转型——SOHO 3Q 共享办公业务。 这一次，老潘希望依靠一站式O2O共享办公空间，即3Q业务提升公司业绩，成为国内最大的办公楼综合服务商。 这场“创业”也不顺利，尽管有大量自持物业的先天优势，3Q业务从创立以来没有获得多少利润，2018年股东会上，甚至有股东请求3Q项目别烧太多钱。 SOHO中国则表示，2019年的计划是让3Q业务不亏损。 到现在，市场也没看到共享行业打通盈利模式。2019年中报里，SOHO中国已经没有提及3Q业务，这场潘石屹曾寄予厚望的转型，也成为了传闻中的待售资产——2019年市场消息称，SOHO 3Q欲将旗下11个项目打包卖给筑梦之星。 其实，伴随着二次转型的哨声，SOHO中国就已经在陆续出售物业资产。2014年2月，将位于上海核心区域的静安SOHO和海伦广场两项资产，以52.32亿元出售给金融街。 当年9月，将尚未开业的上海凌空SOHO 10万平米物业出售给携程控股，对价30.5亿元，余下的12.82万平方米物业，则由公司自持投资。 2015年9月，SOHO中国向复星集团出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益。交易完成后，SOHO中国账面上获得45.85亿元现金。 2016年，资产出售仍在继续。当年6月26日，SOHO中国将虹口SOHO以35.73亿作价，卖给吉宝置业中国旗下首峰资金管理与另一名联合投资者；7月，SOHO世纪广场32.22亿元出售给国华人寿。 2017年6月，SOHO中国 以35.73亿元将虹口SOHO整体出售；7月，启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目整售。 对于频繁的资产出售，潘石屹的说法是：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货，SOHO中国永远在遵循这样一个原则。” 据不完全统计，过去几年，SOHO中国通过出售资产套现约293.41亿元，却未买过任何一个项目或土地。 几次资产处置后，SOHO中国手中最核心资产仅剩下北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO九项物业。 根据2019年年报，SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元。 至此，潘石屹已经很难回头，似乎只能“一条道走到黑”。他也越来越少以房地产大鳄的形象出现在公众视野，将更多的时间留给了自己，做一些喜欢的事情，比如木工、比如摄影、比如编程……似乎开始追寻退休后的平静。 空闲的时候也还会出来卖点东西——2019年6月，潘石屹为SOHO站台，拿出价值78亿元的销售房源推售；9月30日，SOHO中国公告披露，作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位；10月22日，共享办公业务SOHO3Q传出有 11个项目打包卖给筑梦之星。 再到2019年10月消息，SOHO中国计划至少出售北京、上海9栋写字楼中的8栋，交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)。彼时正向潜在买家商谈，首批出售项目价值高达30亿美元。 其中，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。 Three 直至今年三月，SOHO中国的接盘者终于浮出水面。 3月9日外媒消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元。 这一私有化报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%，该股当时收盘报2.98港元。 有投资者分析称，在港上市的内地公司定价权被外资控制，不能完全体现价值，回归A股和私有化是不错的选择。当前SOHO中国股价亦然，市值远远低于账面净资产。 根据2019年中报披露的数据，SOHO中国每股净资产6.76港元。 消息续指，黑石还将接管SOHO中国债务。截至2019年6月底，SOHO中国负债为326.8亿元（约合47亿美元），投资资产价值为87.8亿美元。 彼时，潘石屹和张欣持有SOHO中国的63.93%股份，而他们计划在与黑石达成交易后保留小部分股份。 受此利好影响，SOHO中国当日股价大涨，随后停牌。停牌前涨37.58%报4.1港元，最高价为4.17港元，创52周新高，最新总市值213亿港元。 黑石与SOHO中国渊源颇深，据观点地产新媒体了解到，黑石集团近30年来地产板块年均净收益达到16%，被视为市场最受欢迎的基金之一。2018年，黑石集团“抢”走SOHO中国总裁的阎岩，出任亚洲房地产部出任董事总经理。 此时此刻，连潘石屹也开始“唱衰”自己的租赁模式了。他说：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，在此情况下，意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做？” 不过，老潘的私有化进展也不顺利。今年5月，彭博社援引知情人士消息报道称，由于新冠肺炎疫情影响导致前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。 知情人士透露，黑石集团有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段，一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。 另外，债券市场的动荡也引发人们对融资的担忧，这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。 受此影响，SOHO中国股价一度大跌，海通国际曾发布报告指出，如若黑石私有化SOHO中国交易停滞不前，料SOHO中国或有机会寻求以“打包”方式出售旗下投资性物业。 直到现在，市场终于等到了最终的结果——潘石屹或许该寻找下一个买家了。
深圳市皇庭国际企业股份有限公司由经营零售商业起步，1993年改组为股份公司，成为深圳市本地唯一一家零售商业类A＋B股上市公司。公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等商业不动产领域提供综合运营服务为主。按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式，逐步扩大公司商业不动产领域的管理规模，加快在全国的商业项目布局，并致力于成为“领先的商业资产综合运营商”。 轻资产项目快速拓展 皇庭戴维斯作为皇庭国际旗下大商业板块的主力军，皇庭戴维斯商业凭借团队丰富的商业管理经验、稳妥的上市公司后台护航、强大的招商运营能力、独特的6M管理服务等优势，为全国各地优质商业项目提供综合管理服务，在业内备受认可。 2020年，疫情导致消费市场受阻，对于部分商业地产开发商来说，疫情更是加重了其融资难、招商难、运营难、冲击大等困局；而这些对于皇庭国际而言，运用其“资本+互联网”融入商管行业的独特优势，在逆境中迎难而上。2020上半年以来，公司成功中标泰州皇庭·111广场、河南平顶山益宏宏天地、江苏邳州星耀·皇庭广场（暂拟名）的委托经营管理权。另外与东莞·君汇时代广场、凯里·卡卡里文旅商业综合体项目达成合作协议。目前公司商业不动产项目逾20个，不动产整体管理面积已经超过160万平方米，已布局珠三角、长三角、西南、中原、西北等区域。 收购物业公司股权，提升行业竞争力 2020年，皇庭国际聚焦核心主业，致力打造“领先的商业资产综合运营商”，大力培养商业运营管理的核心能力。2020年8月4日，皇庭国际拟收购深圳市皇庭商务服务有限公司100%的股权，主要基于公司对未来物业管理行业发展的看好，符合其“致力于成为领先的商业资产综合运营商”的发展战略，有利于公司聚焦主业，进一步提升主营业务经营比重，为上市公司提供稳定的收入及现金流。 目前物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高。500强物业企业在写字楼、产业园区两个业态占比不高，可拓展市场范围广阔。相对住宅物业而言，非住宅物业竞争格局总体上尚未明确，头部市场未形成，非住宅物业对管理效率和科技赋能高要求成为行业门槛，较早的进入非住宅物业可发展多种业态，具有先发优势。相对而言，非住宅物业具有物业单价高、收缴率高、现金流稳定的特点。 皇庭商务服务从2020年起为皇庭中心写字楼及皇岗商务中心优质写字楼提供物业管理服务。因甲级写字楼品质要求高，所收取的物业管理费单价较高。后续，关联方还承诺50余万平方米的储备项目优先由皇庭商务服务管理，未来后续可期。物业管理公司现金奶牛的属性，能够为皇庭国际提供稳定的收入和现金流，不断反哺上市公司。 皇庭国际立足于多年的商业不动产服务运营经验，布局行业链上下游，收购物业管理公司有助于加快推进公司战略方向上的落地，实现弯道超车，增强公司盈利能力，对公司的跨越式发展具有重要的意义。同时，有助于公司更好地提升商业不动产综合服务能力，提高公司的行业地位。 （CIS）
8月6日，以“智慧赋能，创新发展”为主题，2020广州国际智慧物业博览会成功举办。 2020粤港澳大湾区物业管理产业高峰论坛，是本届展会的重磅活动，论坛将邀请国内外精英汇聚一堂，共同探讨物业管理核心话题，了解新技术，交流学习先进智慧物业建设与管理经验，提升物业行业智能化管理水平。 旭辉永升服务执行董事兼总裁周洪斌先生受邀参与了本次高峰论坛，并发表《多因驱动下的行业巨变》的演讲。 四轮驱动 行业巨变 当前的物业管理行业正处于黄金发展期，但是受到疫情的影响，发生了很多剧烈变化。当我们跳出行业，站在一个不同的背景和视野下看行业时，我们对行业会有新的见地和判断。 政策 | 资本| 科技 | 消费者 关于政策对行业的改变，要从2014年年底发改委的价格放开，到2015年物业管理师的取消，资质审批的取消，再到2015年年末的拆围墙，到2020年新冠疫情的影响，政策的一系列变动，正是物业管理市场化进程的见证。 政策 | 资本| 科技 | 消费者 物业管理行业开放市场是注定和必然的趋势，资本的介入是物业管理行业的市场化的一把双刃剑，它能让好的企业插上腾飞的翅膀，也能让竞争力不足的企业走向地狱的深渊，血雨腥风般的市场争夺战，由于资本的介入而更加疯狂。 政策 | 资本| 科技 | 消费者 科技对物业管理行业的驱动，已是行业共识，科技使得我们原来的服务方式、内容、模式发生了质的变化和提升，智慧物业的打造也是百强企业重要的发展战略，对企业内部管理提效、降本，让员工工作更简单，让业主有更好的居家生活体验，这是科技发展的必然。 政策 | 资本| 科技 | 消费者 社会生活在进步，人们的需求也就发生了变化，尤其是年轻人，一部手机能上网、能购物、能点餐、能社交，人们的消费方式发生了很大的变化，这就促使物业行业在变化中，寻求新的经济增长点，聚焦客户需求，去满足客户需求。没有满意就没有生意，这次新冠疫情的影响，消费者的观念也发生了一次大的变化。 ▪ 除了上面四个因素的影响，还有一个不得不提的重要影响因素，就是新冠疫情的影响，它是行业一个变化的里程碑。 新冠疫情 变化里程碑 消费者观念变化 疫情过后，有一个最大的变化就是，业主会愿意为美好生活、健康生活买单，这是对国民生活的一次深刻教育，社区的增值服务空间及潜力被打开，优秀物业的业主黏性和价值凸显。 行业地位提升 本次防疫过程中，物业行业的抗疫表现优秀，为业主奠定了信任的基础，国家也看到了物业行业在大型社会事件方面的强大的管控能力、价值与作用，认识到我们是生活服务行业，物业成为社会底层治理结构，责任加重，这会给物业带来压力，但也有更多机会。 快速市场化 如我上面讲到的，市场化放开，企业是比拼实力，从比拼价格之战到服务之战转变，企业生存压力变大。 服务社会化 专业分工细分、业态细分，是行业未来发展的方向，使得我们的服务更有价值的，从全程服务转向服务集成转移，未来的企业在科技的加持下，管理、服务都将会智能化。 服务品牌化 未来行业规模集中，服务的品牌化是发展必然。这是考验一个企业，是否有质价相符的服务能力，是否拥有满足业主个性化、定制化创新服务需求的能力，品牌物企，才更有市场竞争力，未来想象空间巨大。 服务内容变化 服务内容从对物的管理变成对人的服务，对人的服务核心就更是关注人，只有对人的服务才能建立起品牌，否则就是同质化的服务。 服务方式变化 服务方式的变化就是从原来劳动密集型行业，向知识型行业转变，聚焦业主的真实、变化的需求，不断学习提升，才能保持快速发展。 社区价值挖掘 社区价值挖掘的想象空间非常大，我个人认为可能会达到20万亿，社区消费是一片蓝海，增速非常快，未来可期。 开放融合 开放的融合，其实是行业规模集中后，未来的优质资源的竞争会变成最重要的竞争力，许多企业已开始联盟合作，强强联合，增强订单密度。 业主自治 业主自治也是发展的一个趋势，业委会动作越来越规范，未来权利变大，如何做好与业主的沟通、业委会的强协同，也是我们要面临的一个挑战。业委会逐渐会发现一个好的品牌物企对房屋的保值增值，业主的美好生活带来的长远效益，这同时是品牌企业的一个新增长机会。 人才竞争 人才多元化，物业行业对人才吸附力增强，开始有更多高端人才进入，而基层操作人员将会越加稀缺，未来的科技的驱动将成为重要竞争力。 拥 抱 让物业更精彩 尽管行业发生了很多变化，但是一些难点仍有待我们攻破，通过改变想法去解决。我最后想说的是，变化很多，未来对行业影响深刻，用快乐的心态拥抱未来的变化，物业的春天，已经结束，夏天即将来临！（
8月6日晚间，融创中国发布公告称，建议分拆融创服务控股有限公司于香港联合交易所主板独立上市。 从传出分拆旗下物业板块上市，到正式发布招股书，融创仅用半个月时间。 近年来，不少房企相继拆分物业服务板块单独上市。据不完全统计，今年上半年20家物业管理企业赴港递交招股书，其中12家地产相关企业,包括金辉、祥生、上坤、实地、大唐地产、绿城管理、雅城等。累计募资约百亿。 在管总面积1亿平方米，86.2%位于一二线城市 招股书显示，融创服务最早可追溯至2004年，融创中国通过全资子公司融创服务投资和融享持有其100%权益。分拆及上市完成后，融创中国预计将拥有融创服务不少于50%权益。 融创中国表示，本次IPO所得款将用于寻求物业管理主业及社区运营相关公司的战略性投资及并购机会、用于升级智能管理服务系统及开展智慧社区建设、用于拓展社区增值服务、用作营运资金及一般企业用途。 招股书显示，2020年一季度，融创服务营业收入为7.18亿元；毛利润为1.40亿元，毛利率为19.6%；净利润为6730万元。 根据公告披露的数据，2017年-2019年，融创服务营业收入分别为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%。 数据显示，2017年-2019年，融创服务毛利润为2.33亿元、4.23亿元及7.20亿元，毛利率分别为21%、23%及25.5%；净利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率为150.7%。 公告显示，截至2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米，在管理物业635处，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达1亿平方米。 其中，在管建筑面积中有86.2%位于国内一线及二线城市。 从不同物业形态来看，住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业的在管建筑面积分别为7370万平方米、1310万平方米及1370万平方米，分别占在管总建筑面积的73.3%、13.1%及13.6%。 平均物业管理费每月每平方米3.4元 除物业管理服务外，融创服务也提供非业主增值服务以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务。 分业务类型来看，其中物业管理服务2020年一季度收入4.28亿元，非业主增值服务收入2.73亿元，社区增值服务0.15亿元。 融创服务披露，于2020年3月31日其的整体平均物业管理费约为每月每平方米3.4元，其中住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2.9元，同日非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7.85元。 但其整体毛利率在行业处于低位，以2019年的25.5%进行衡量，这比同年港股房地产服务板块30.4%的平均毛利率低4.9个百分点。 “基础物业部分由于物业费价格限制及涨价困难等因素毛利率偏低，相对而言，近几年毛利率较高的增值服务成为更有想象空间的部分。”一位业内人士表示，物业服务企业若要提高整体毛利率水平，或需要在物业管理业务以外的其他业务上下更多功夫。 资金方面，截至2019年底，融创服务在手现金10.9亿元，同比增幅达193%。2020年一季度末，现金增至18.22亿元，3个月内增幅高达67.2%。 而对于此次分拆，融创中国表示，看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，分拆将使分拆集团能够借力资本市场，有助于不断提升分拆集团的市场竞争力，为分拆集团的未来发展提供资金，进一步促进业务发展，提高分拆集团的盈利能力。 99%业务来自融创开发物业，外拓项目仅2个 克而瑞数据显示，中国物管行业管理面积突破1亿平方米的企业数量达到15家，其中万科物业在管面积4.38亿平方米，碧桂园服务在管面积3.93亿平方米，恒大金碧物业在管面积3.51亿平方米。相较之下，融创服务的规模依然存在不小差距。 自2017年12月31日至2020年5月31日，融创服务的合约建筑面积由57.4百万平米大幅增长至2.27亿平米，实现复合年增长率76.5%；同期在管建筑面积亦由20.0百万平米大幅增长至1.01亿平米，实现复合年增长率95.2%。 但与此同时，融创服务的大部分业务与管理母公司开发的物业有关。招股书显示，2017年、2018年2019年以及2020年一季度，管理母公司融创集团物业产生的收入分别占其物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2%。 母公司持续增长的土储和销售面积，为融创服务规模扩大提供了充足保障。 截至2020年3月26日，融创中国及其合联营公司土地储备约2.39亿平方米。同时，融创中国还有多个在建和规划中的文旅项目、康养和特色小镇项目、会展中心项目等。 但除了依靠内生增长之外，融创服务的外拓项目截至目前只有2个，涉及在管建筑面积仅有135.2万平米，占全部在管面积的比重只有2.3%。 如何摆脱对母公司的依赖，实现更多自我造血，或是融创服务上市后需要考虑的问题。
编者按：他们是中国物业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，推出对话物业CEO系列，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司董事长姚敏先生。 撰文丨银涛 出品丨 勇者无惧，行者无疆。 蓝光嘉宝服务是四川第一家本土上市的物业公司，登陆香港上市不到一年时间，有望在今年8月份完成系列工商变更和并表后，进驻超70余个城市，在管超500个项目，签约项目近1000个。 摩根大通、中信里昂、银河国际、农银国际、华泰金融、国盛证券、安信国际等多家金融机构给予蓝光嘉宝服务“买入”评级。 近日，独家采访四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司董事长姚敏先生，对于蓝光嘉宝服务是如何实现和保证发展的强劲动力，一探究竟。 新起点：“嘉宝模式”拆解 “上市是开始。”姚敏思虑长远。 对接资本市场后，蓝光嘉宝服务踏上了企业发展的新征程，在国际资本市场上提升了品牌影响力。同时，以资本市场的视角重新审视企业的战略和发展规划，全新的战略布局、人才结构调整、数字化软硬件配套，匹配面向未来的发展目标。 姚敏认为蓝光嘉宝服务追求的是回归物业本质，做好服务。然后借力资本市场，实现有质量的规模化高速发展。“我们在把握好行业机会、制定企业发展战略、按照自身节奏有序推进逐步将公司做强做大的同时，通过收并购，也在为中小型物业企业的转型赋能，从而推动整个行业的优势资源集中、发展提速。” 他详细拆解了“嘉宝模式”：在资本催化下，管理规模成为当前物业企业做大价值的关键要素。依托“A+H”双资本平台优势，蓝光嘉宝服务只有快速抢占市场、赢得规模的大幅增长，才能有效提升资本市场影响力，从而推动“A+H”产业共同体整体价值的上升，实现以经营价值助推资本价值的良性循环。今年上半年，蓝光嘉宝服务实现收并购8家物业管理服务公司，新增签约面积达2055万平方米，逐步向资本市场兑现业绩和预期。“分阶段持续发展，嘉宝将再上一个台阶。”姚敏带领蓝光嘉宝服务，坚持做最好的自己。 更为难得的是，蓝光嘉宝服务不依赖于母公司“输血”，为蓝光旗下物业提供物管服务的收入比例在逐年下降，而从2016年到2019年，为第三方提供物业管理服务的收入占比从15%持续上升至47.6%；管理面积由2016年末的约540万㎡增长至2019年末的4261.1万㎡，复合年增长率为99%，快于同期来自母公司的管理面积增速。 多赛道：纵深多业态物业 蓝光嘉宝服务成立之初就全面承接集团开发的商业项目，商业运营管理是其擅长的领域。伴随地产集团战略转型，蓝光嘉宝服务于2006年正式进入住宅物业管理领域，住宅业态也逐渐成长为蓝光嘉宝服务的核心市场。 “多业态物业管理是蓝光嘉宝服务未来拓展的方向。”姚敏站位高远，运筹帷幄。 近期，蓝光嘉宝服务先后成功签约了高速交通、医院、俱乐部等专案，包括嘉通高速嘉绍段和杭浦段、苏州市相城区第三人民医院、湖北黄鹤楼马业马术俱乐部。通过寻找内在属性、成长基因、奋斗精神与蓝光嘉宝服务高度契合的企业进行股权合作，不仅实现了市场扩张能力的增强，而且形成了多物业形态的管理运营格局。 “通过政府购买物业服务的多业态市场正在呈现，包括城乡环卫、城市保洁，城市公共空间、公共设施等的物业服务，我们也在寻求机会。”今年6月与蓝光嘉宝服务成立合资公司的安徽明光市嘉恒置业系，拥有公园、地铁站、博物馆、车站、经济开发区、工业园区等丰富业态的优质企业，这也意味着蓝光嘉宝服务未来在聚焦住宅细分市场领域的同时，将在城市运营服务方面有更多可能。 “现在传统物业服务的边界已经被重新定义。”姚敏精准判断行业发展态势，表示虽然蓝光嘉宝服务目前以住宅业态为主，也会涉及多业态物业管理，包括商业、医院、学校、产业园区等。 蓝光嘉宝服务充分利用上市带来的资金补充和品牌效应，实现极强的市场外拓，以及快速的赛道站位，为后期持续性发展奠定了坚实的基础。 高配速：三大业务稳增长 蓝光嘉宝服务主营业务聚焦物业管理服务、咨询服务、社区增值服务三大板块。早在2007年蓝光嘉宝服务就提出——以物业服务为原点，纵向延伸产业链价值，横向整合客户资源。“实际上就是跳出物业看物业，以实现物业服务价值为基础，把物业边界扩大，基于上游地产如何创造更好的价值。”姚敏总结到。 通过一系列的市场拓展、母公司转化管理面积和收并购，2019年蓝光嘉宝服务的物业管理服务收益累计约11.4亿，占全部收入的54%，较2018年同比增长约26.6%。 基于地产前端从拿地开始，物业前期介入进行项目规划、产品体验、设备选评的建议；在项目营销阶段和交付阶段，进行售前中后一体化服务，衍生地产产业链价值。2019年蓝光嘉宝服务咨询业务收入累计约5.1亿元，占全部收入的24%，较2018年的占比提升了121%。 在业主消费升级的需求下，致力于让业主的生活方式更加智能化、便捷化的蓝光嘉宝服务，凭借空间运营、房屋经纪、生活服务等多样化的其他增值服务，2019年全年收入累计约4.5亿元，较2018年同比增加34.9%。占全部收入的22%，处于行业领先水平。 蓝光嘉宝服务在三大业务板块交出亮眼的成绩单，而三条业务线的协同发展助力公司实现多元化的收入提升，并捕捉行业新机遇。 强战力：完善人才基因 在这个充满机遇与挑战的时代，人才，已成为企业赢得市场与未来的核心因素。上市后战略版图的急剧扩大，也刺激蓝光嘉宝服务把人才作为公司的生命线来抓，让人才成为组织发展的引擎。 2020年，面对新资本市场的挑战和机遇，蓝光嘉宝服务积极补充新生血液，聚焦核心领导班子升级、打造投资铁军、建设资本引领与数字科技引领能力，目前已经引入具备优秀行业与专业背景的副董事长、资本联席总裁等高量级领军人才，同时近百名投资铁军厉兵秣马，资本、数字科技、经营管理等核心骨干阵容齐整、蓄势待发。 “我们坚持人才先行战略，通过蓝光嘉宝管理学院的外引内培，不断强化团队作战能力，确保人才支撑扎实落实到经营环节的痛点上，实现对经营的快速响应。” 姚敏介绍，在规模快速发展的当下，蓝光嘉宝服务需要大量认同嘉宝文化、熟悉嘉宝经营管理模式、敢打敢拼敢有承担、来即能战的人才来支撑发展。在此背景之下，蓝光嘉宝管理学院加强内生性人才选拔和培养，在原有的“领航班”、“护航班”、“启航班”三大专班基础上，开设城市总经理培训计划，通过高强度、专业化、系统性的培养策略，让储备城市总经理实现快速成长，以期在后期项目落地后能实现快速衔接，使这批人才优先获得任职实战的机会，进驻公司市场化拓展的各大城市项目群全面主持工作，成为新城市业务开展的核心动能。 通过可持续性的人才机制搭建，外部人才引进+内部战略人才池储备双管齐下，蓝光嘉宝服务人才计划的层层推进，好比一套组合拳形成合力，以此作为结构稳健的、可持续发展的人才战略。 精装备：数字科技化 “物业管理场景碎片化、项目分散，如何实现每一个经营单元的人、财、物可控，是行业发展的关键。”姚敏认为有效的解决措施是通过数字科技化来解决规模化发展下的标准化及管理效率问题。资本市场助力物业行业集中度的提升实现规模化发展，而数字科技化则是行业发展的精良装备。 2019年，蓝光嘉宝服务正式携手商汤科技，在图像及视频智能分析、物业特定场景AI算法训练等方面进行落地和提升，从而使得一些标准化的物业服务可以通过AI技术实现；从2018年开始，蓝光嘉宝服务通过ECM系统和智能人居平台，实现构建智慧社区的能力，其核心就是用高度的信息化和大数据平台，使传统物业服务互联网化、平台化、数字化；而智能化停车场、智能巡检、嘉宝生活家APP等系统功能，在提升服务水平和服务效率的同时，提升管理效能，降低人力成本，并增强了业主在更加高效便捷的智能生活中的体验感。 蓝光嘉宝服务先行的数字科技化战略带来了物业行业服务模式、经营模式、管理模式的革新，进而反哺规模化的进一步提升。 姚敏在物管行业潜行二十余年，一谈到物业本身，就神采奕奕。特别是蓝光嘉宝服务成立初期，他常常冲在一线解决问题，身体力行，事无巨细为客户解决问题、满足需求，“客户满意是我们的第一目标。”姚敏认为物业服务是发展的原点，“原始的物业形式被认为很简单，但事实上把简单的事情做好的企业也不多。” 今年上半年蓝光嘉宝服务市值突破百亿，金融机构给予目前最高目标价为88.9港元。快速发展成果受到资本市场的认可，姚敏依然谦逊：“蓝光嘉宝服务需要拼命奔跑才能稳住在行业中的位次。” 蓝光嘉宝服务奔跑在路上，成为资本市场最具投资价值的公司之一，成为值得业主信赖和尊重的公司之一，是姚敏的目标。未来的蓝光嘉宝服务，将是具有现代服务业特征的一流物管企业。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2019年论坛嘉宾、龙湖智慧服务集团总经理曾益明。对话时间2019年8月。 以下是与曾益明的对话（精选版） 关于物业行业的最大痛点，龙湖智慧服务集团总经理曾益明表示，在保证品质服务的基础上、保证为业主创造美好生活的基础上，物业企业如何实现盈利，获得可持续的发展是最大的痛点。因为人力成本在持续不断上涨，但物业费是几乎不变的，物业企业想要盈利变得越来越困难，还有待建立质价相符的市场化运作机制。 而对于目前最为看好的新赛道，曾益明还是将目标投向了物业，他认为，物业服务行业正在朝着专业化、规模化、智能化以及多元化方向发展，有非常大的想象空间。社区作为人们居住生活的核心空间，我们能够通过更有温度的服务，与业主建立起具有黏性的关系，挖掘到业主更多潜在的服务需求，为业主提供更加有需要、有意义、有价值的服务内容。在让业主享受到高品质服务的同时，也为企业带来更多的发展空间和可能性。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估