受新冠疫情的刺激，今年物管服务成为社会领域以及资本市场共同关注的焦点，当下随着港股财报季的到来，一众物管公司纷纷公布上半年成绩单，在此背景下，究竟该如何看待物业行业的机会？什么样的公司在行业中能够持续保持竞争优势？近日弘阳服务(1971.HK)公布的中期财报表现，给了笔者一个独特的观察视角。 1、物管服务缘何成为资本市场的香饽饽？ 今年疫情之下，让城市居民切身感受到了社区管理的重要性，物业服务的价值得到社会的极大认可。在此背景之下，资本市场对物业公司也给予了慷慨的估值，截止目前，富途内地物业管理股指数年内涨幅高达70%，倘若拉长时间线来看，该指数在过去几年基本上呈现一条近乎45角的增长曲线，由此也足见资本市场对物管行业的看好。 作为城市基础管理必不可少的一环，物业服务本身代表的是刚性需求，有着巨大的市场前景，目前整个物管行业存量市场规模大约就已经达到了8000亿元，同时预计每年的增量市场空间可以达到1000亿元，到2021年将达到万亿规模体量。 从目前整个行业的格局来看，整体呈现分散态势，集中度并不高。2019年百强物管房企管理面积的市场份额为43.61%，TOP10的市场份额仅为9.22%。从行业发展趋势来看，集中度提升是一个必然的发展路径。 从资本市场的投资逻辑来看，物管服务的业务模式具有稳定增长的现金流，受宏观环境周期性波动较小，且整体杠杆率也较低。当前伴随疫情阴霾笼罩下带来的宏观经济不确定性加剧，避险情绪升温之下，资金更愿意追逐有确定性和安全性的板块，而疫情也放大了物管服务的价值，受益于政策层面的利好等因素驱动，助推了今年物业板块这一波大行情。 考虑到物业管理服务本身的准入壁垒并不高，行业内部竞争也较为激烈，因此从长远来看，整个行业的机会还在于集中度的提升，以及围绕社区服务所衍生的创新型业务价值发现。 那么什么样的企业在这两个领域具有优势呢？不妨先来一睹弘阳服务的财报表现，从中找寻线索。 2、物管中报里的绩优生，成长与估值共振 作为今年7月初才登陆港股市场的物业新贵，弘阳服务上市至今取得的表现可谓靓丽，截止8月20日，在短短33个交易日中，其实现累计涨幅达到85%，在今年上市的几只物业新股中遥遥领先，由此也足见资本市场对其的追捧。 在二级市场表现造好的同时，公司给出的上市后首份成绩单同样也可圈可点。 财报显示，公司上半年实现总收入3.23亿元人民币，同比增长60.4% ， 毛利2272万元，同比增长67.6%，排除上市费用后的净利润3739万元，同比增长64.3%。 公司收入实现增长强劲，盈利能力稳步提升。期内公司实现毛利率为26.3%，同比提升1.1个百分点，净利率维持在11%左右。 弘阳服务收入主要来源于三大业务板块，分部为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，期内三大分部均实现显著增长。其中，弘阳服务物业管理服务实现收入2.25亿元，占总收入69.9%，较去年同期增加52.9%；非业主增值服务实现收入0.69亿元，占总收入21.3%，较去年同期增加50.1%；社区增值服务实现收入0.28亿元，占总收入8.8%，较去年同期增加261.3%。 公司在管面积稳步扩大，在管物业类型结构进一步优化，截至报告期末，弘阳服务在管项目数量为112个，签约建筑面积约为3100万平方米，较去年同期增长约44.9%。其中，在管建筑面积约为1872万平方米，较去年同期增长约46.5%；在管建筑面积中商业物业面积增长表现强劲，同比增幅达73.4%。 得益于业务的稳健增长和运营管理能力的提升，公司运营现金流大增加，报告期内公司资金充足，抗风险能力突出。截至2020年6月30日，弘阳服务现金及现金等价物约达3.81亿元，较去年年末增加112.8%，另公司流动比率为1.66，资产负债比率为56.1%，均处在安全区间。 整体来看，弘阳服务的中期业绩各项核心指标均取得了较为亮眼的增长，上市后交出了第一份靓丽的成绩单，考虑到公司上市后带来的资本、品牌效应，公司在行业内收并购的优势也将进一步凸显，有望获取更多的优质资源，打开成长空间。 3、多重优势助力，凸显长期发展质量 对弘阳服务未来的成长机会？笔者认为应该重点关注两个层面，一是行业集中度提升带来的机会，二是科技赋能下的潜力。 首先从行业集中度角度来看，未来物管行业资源向头部企业聚集将是大势所趋，因此对于具备较强综合实力的企业，行业加速洗牌带来的红利将不断在其业务发展中得到体现。弘阳服务在行业内具有领先的业务优势，将有机会充分受益于此，实现快速成长。 聚焦到公司具体情况，一方面，弘阳服务能够依托母公司在地产业务的快速增长获得相应的资源，持续夯实自身根基，另一方面，在对外扩充能力上，公司凭借自身及母集团带来的品牌效应，以及自身在行业的专业度和资源禀赋，获得在市场拓展和收并购方面的优势，同时借此不断实现快速扩张，持续释放成长动能。值得一提的是，在今年中期业绩会上公司管理层还特别提到，公司上市募资的一个重要目的就是开展并购，进一步扩大物业管理规模，目前其已预留约1.5亿港元用于寻求策略性投资及收购机会。 再从科技赋能下层面来看，技术赋能物业管理企业将有助于提升企业的运营效率，达到降本增效，同时也将带给居民更加优质的服务体验，巩固物管企业的核心竞争力。与此同时，科技也将带来商业模式的进化，并衍生出更大的商业机会。 就弘阳服务而言，其利用物联网，打造"业务一体化+智慧物联"的弘阳小镇一体化平台，其以前台(即"弘生活APP")及中 台(包括业务中台、物联网中台及数据中台)为支撑，有效提升了日常的管理效率及经营能力，降低了公司运营成本，并增强了用户黏性。可见，在科技赋能中，弘阳服务的优势及潜力还将有望不断释放，并将为公司未来的业绩增长打开向上空间。 4、结语 今年物业股整体表现靓丽，下半年仍具期待，一方面在于一众头部物业企业将相继登陆港股市场，优质的基本面有望引来资金关注，打新热情下，有望助推板块估值提升。另一方面，今年来，南下资金也在不断增持物业股，随着9月港股通调整，多支物业股也将有望被纳入，相信还将推动市场对板块的炒作情绪。此外，今年疫情之下，物业公司业绩持续走高，此前共计已有16家上市物业公司发布半年盈喜预告，随着优异业绩表现陆续出炉带来的支撑相信也将在资本市场有所反应。 总体来看，弘阳服务上市后首份业绩抢眼，展现了较强的成长动能，当前伴随整个物业板块的热络情绪，相信其在二级市场还将不断表现。而就长远而言，公司在优质赛道下拓展空间巨大，成长性突出，业绩增长确定性高，值得长期看好。
8月24日晚间，招商积余发布2020年半年报。报告期内，公司实现营业收入38.68亿元，同比增长49.88%；利润总额2.72亿元，同比增长102.38%；归属于上市公司股东的净利润1.79亿元，同比增长110.66%。截至报告期末，公司总资产159.32亿元，较期初下降3.45%；归属于上市公司股东的净资产81.60亿元，较期初增长2.21%；资产负债率48.83%，较期初下降2.68个百分点。2019年底资产重组完成后，公司坚持业务发展、组织融合“两手抓”，在抗疫中完成战略规划，在发展中完成组织融合，在实现业绩稳增的同时，提升服务品质和客户满意度，探索发展潜能。 物业业务规模快速增长 市场份额持续提升 2019年底，招商积余完成重组在深交所上市。重组上市后，公司旗下中航物业、招商物业齐头并进，深耕区域和细分市场，持续拓展服务业态，丰富延伸服务内涵，保持业务稳步发展，展示新时代物业新价值。 2020年上半年，招商积余物业管理业务收入实现稳增。报告期内，公司物业管理业务实现营业收入35.87亿元，占公司营业收入的92.75%，较上年同期增加14.96亿元，增长71.57%，主要系招商物业2019年12月起纳入公司并表范围、在管物业管理项目收入提升以及本年度新拓展物业管理项目增加。 报告期末，招商积余物业管理项目为1315个，管理面积总计达1.72亿平方米，遍及全国70多个主要城市，服务业态实现多元化。公司物业管理业务中，收入排名前五的区域分别为：深圳、江苏、北京、山东和四川，营业收入合计约为18.77亿元，管理面积合计约为7363万平方米。 值得关注的是，上半年虽然整体物业市场供应受疫情影响阶段性萎缩，招商积余仍然保持了市场拓展的力度，实现新签约项目194个，净增加管理面积1927万平方米（扣减退出面积后），保持稳定增速。公司多年深耕非住宅类物业，新签年度合同额11.27亿元中，非住宅业务9.38亿元，占比较高，保持非住宅物业市场的领先优势。 招商局集团是在央企集团层面较早布局数字化转型的企业之一，集团坚持推动数字化转型，为业务赋能，增强核心竞争力。招商积余作为招商局集团旗下唯一一家从事物业资产管理与服务的企业，也在物业业务上持续加大数字化、科技赋能投入。公司基础业务平台覆盖全国1200多个项目，服务工单近800万，工单完成率98%，服务满意度99%。搭建了业务平台模型及开发框架，完成了354个数据共享微服务的开发。初步实现业务线上化、管理可视化、设施智能化，并向科技赋能平台升级迈进。疫情期间，招商积余还积极探索数字化工具以及新技术运用，实现了π控大屏和招商通疫情防控系统对接上线。 疫情期间助力客户开复工 资管业务稳步恢复回升 资产管理业务方面，报告期内公司资产管理业务实现营业收入1.85亿元，占公司营业收入的4.78%，受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入较上年有所减少。 疫情期间，商场及酒店等商业运营受到直接影响，处于停业或半停业状态。在此情境下，招商积余用实际行动践行社会责任和央企担当，积极响应国家减租免租政策助力客户开复工。公司还帮助复工后商户经营过渡，整合线上线下渠道，提升商户经营业绩；通过会员数字化营销，优化顾客消费体验，确保各购物中心经营持续，提振商户信心。截至2020年6月底，公司资产管理业务客流量已逐步回升至上年同期的80%。 另外，公司持有型出租物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，截至上半年末已出租面积为56.1万平方米，其中购物中心物业由九方资管运营管理，酒店物业租赁给格兰云天酒店经营，其余商业、写字楼等物业对外出租经营。此外，公司还持有1家委托给英国洲际酒店集团经营管理的昆山皇冠假日酒店。 总的来看，虽然上半年疫情对物业行业带来直接冲击，但招商积余的经营承压能力较强，物管业务归母净利增速超过了行业预期，资管业务也逐渐恢复。而在战略层面公司并未受到大环境影响，依然以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标，作为招商局集团资产保值增值平台和招商蛇口持有资产运营的承载平台，充分发挥了战略协同的作用，重组后第一个半年交出了让市场满意的答卷。 分析人士认为，下半年，公司依托母公司资源，在住宅、非住宅项目拓展方面均具备较强优势，加上专业服务独具特色，财务结构保持稳健，未来利润率水平有望持续修复。
8月20日，银城生活服务发布半年度业绩公告，这也是公司自2019年底上市以来第一份中报“成绩单”。数据显示，2020年上半年，银城生活服务实现营业收入4.17亿元，同比增长39.1%；实现毛利0.82亿元，同比增长56.1%。 公司优异的业绩表现给予其走势靓丽的股价良好的支持和印证，自上市以来银城生活服务股价累计涨幅已经超过3倍。而以今年2月份股价低点算起，银城生活服务股价累计涨幅更是超过5倍。 （资料来源：Wind） 资料显示，银城生活服务创始于南京，辐射长三角地区，在南京与长三角区域享有良好的声誉。银城生活服务在2020年获得中国物业服务百强企业第24位。 收入、利润继续维持升势，盈利能力显著改善 近年来，银城生活服务收入规模和利润呈现持续增长趋势，其中2016-2019年公司营业收入和毛利复合增长率分别高达45.2%和31.4%。今年上半年，银城生活服务继续延续上述增长趋势，收入及利润实现双增，同时公司盈利能力显著改善。数据显示，银城生活服务截至2020年6月底净利润率为7.2%，较2019年底扣除上市开支后的净利润率增长2.4个百分点。 （资料来源：公司公告） 目前，银城生活服务的业务覆盖多种物业，包括住宅物业及非住宅物业，如政府设施、金融机构、医院、公园、学校等。而根据业务分类，银城生活服务的业务又可以分为物业管理服务和生活社区增值服务。 数据显示，今年上半年银城生活服务的物业管理服务业务实现营收3.36亿元，同比增长39.8%；实现毛利0.49亿元，同比增长77.9%；毛利率为14.7%，同比上升3.15个百分点。而生活社区增值服务实现营收0.81亿元，同比增长36.4%；实现毛利0.32亿元，同比增长31.3%；毛利率为39.7%，同比小幅下滑1.56个百分点。 （资料来源：公司公告） 银城生活服务表示，收入及利润的增加主要得益于年内新增在管建筑面积带来的物业管理服务收入增加、提供社区增值服务产生的收益增加以及完成收购南京汇仁恒安物业管理有限公司51%股权后的盈利贡献。其中，上半年南京汇仁恒安物业管理有限公司贡献约3510万元收入及约300万元纯利。 资料显示，银城生活服务在今年3月通过完成并购南京汇仁恒安物业管理有限公司进入医院物管领域，此次并购不但丰富了银城生活服务非住宅业务组合，提升了公司专业服务能力，也彰显了公司的并购整合能力，为公司未来在非住宅板块的布局提供充足经验。 深耕南京及长三角地区，第三方在管面积首破八成 银城生活服务作为根植南京物业服务市场的企业，目前实施为以南京区域为核心，深耕长三角富裕城市。上半年，银城生活服务成功进军江苏省宿迁市及盐城市。截至2020年6月30日，银城生活服务物业管理服务涵盖中国16个城市，包括江苏省的11个城市以及长江三角洲地区大都市中其他省份的5个城市。 另有数据显示，上半年银城生活服务在管建筑面积首次突破3000万平方米，约达3370万平方米，较2019年同期大幅增加约65.2%。同时，银城生活服务管理307项物业，同比增长约50.5%，包括142项住宅物业及165项非住宅物业。服务超过19万户家庭，覆盖超过100万名客户。而在今年上半年，银城生活服务新增项目68个，其中直接委聘项目25个，通过收购汇仁恒安获得项目18个，以及通过赢得公开招标获得项目25个。 （资料来源：公司公告） 而从分类别来看，今年上半年，银城生活服务住宅与非住宅在管面积分别占银城生活服务总在管建筑面积约77.4%和22.6%，其中非住宅在管面积较去年同期大幅增加约89.9%至760万平方米。目前，银城生活服务非住宅物管业务已涵盖多达10个产品线，意味着公司扩大非住宅项目的战略已取得初步成效。而且通常非住宅产品的毛利率较住宅更高（约20%），扩大非住宅项目在未来也有利于进一步拉动公司整体毛利率水平。 与其他物管公司过于依赖集团地产公司不同，银城生活服务对于母公司依赖程度较低，具备更鲜明的市场化程度。尤其是在第三方项目拓展方面，银城生活服务上半年实现了较大幅度的跨越。截至2020年6月30日，公司来自第三方地产开发商的在管面积占比首次突破八成，达到约81.8%，同比增长68.9%，体现出市场对银城生活服务品牌及运营能力的认可。 （资料来源：公司公告） 根据Wind数据，截至8月21日，港交所物业服务及管理板块整体市盈率（整体法）已经达到52倍。资本市场给予物业股高溢价主要逻辑来自于物业管理公司轻资产运营模式及稳定的现金流能力。而银城生活服务凭借在管规模的不断扩大以及多元增值服务的延伸，逐步提升盈利空间；同时，随着公司第三方在管面积占比突破八成，收入结构呈现出更高的市场化。 物业管理行业正处于快速增长黄金发展期，在行业蛋糕越来越大的同时，银城生活服务以市场拓展为主导、收并购相结合的方式扩大公司的业务规模，并进一步拓宽增值服务范畴，在这样的成长路径之下，公司有望在未来获得更高的资本溢价。
物业服务作为一个有别于房地产开发的万亿级蓝海市场，今年以来受益于疫情及宏观环境的不确定性刺激成为资本市场的香饽饽。截至目前，港股物业板块中年内涨幅实现翻倍的达到7家，而其他多数物业股也基本都录得优于大市的表现。然而作为行业龙头之一的彩生活，其估值受压多时。但是从此次中期业绩看出，导致彩生活PE低位徘徊的因素已经得到改善。 1、行业高估值与彩生活的低估值 今年疫情之下催化了物业服务的价值，资本市场对整个物业板块也给予了非常慷慨的估值，截至目前大部分物业企业的估值区间都落在40-80倍之间，物业股受到二级市场青睐的背后，得益于行业的高成长性、收入的确定性与抗风险能力。 物业服务是一个万亿级的市场，行业长期处在较高增长态势之中。根据中指研究院统计，2018年底全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，2008年-2018年的GAGR为8.33%。2018年物业行业经营收入7043.63亿元，2008年-2018年的GAGR为12.99%。 从行业特征来看，物业服务形态仍然主要还在住宅物业之上，非住宅类物业还有巨大的市场机会，与此同时，行业整体仍然呈现地域分散，集中度低的状态，未来市场份额也将逐有望逐步向头部企业靠拢。 物业服务行业相对来说有着天然的高粘性，业务连贯性较稳定，具有高续约率、高缴费率等特征。基于此，也为物业公司的收入带来了较高的确定性。 物业服务商业模式具有轻资产特性，有着稳定的现金流和较低的财务杠杆，面对宏观环境不确定性的增加，这一模式有着较强的抗风险能力，容易得到避险资金的关注。 基于上述两大特征，物业板块在今年疫情冲击宏观环境的背景下整个板块的估值得到明显抬升，然而我们也能发现，作为行业龙头的彩生活在这之中并未有所表现。截止目前，彩生活的动态市盈率仅在10-11倍的水平，相较于行业中物管企业动辄超50倍的市盈率呈现明显的低估态势。 分析原因来看，公司受困于两个因素，一是来自于规模增长的前景，二是债务方面的忧虑。 从规模增长角度来看，彩生活处于行业头部地位体量在行业中相对可观，因此整体的成长性相较于行业内其他体量小的企业并不算具有优势。与此同时，行业内大部分物业企业的高成长得益于公司关联地产开发公司的业务照顾。相比之下，彩生活的增长更多的来自于外拓项目，市场很难找到准确参考基准，由此也在一定程度上压制了彩生活的估值表现。 此外，从债务角度来看，过去彩生活在并购与投资上有着相对积极的扩张，带来了一定的债务规模，公司整体资金压力相对较大，从而也让市场对公司的长期稳健成长有所担忧，进而给予了相对低的估值。 这些市场忧虑目前实际情况如何？此次中报给出了我们新的答案。 2、精细业务优化债务，估值受压因素得到改善 从过去几年的增长表现来看，彩生活的业绩增速呈现相对缓和的状态，不过在今年疫情这样一个特殊的大环境下，公司仍然还是保持了较为稳健的态势，上半年公司实现营业总收入17.79亿元，同比减少1.8%；实现毛利5.81亿元；归属股东净利润2.36亿元，同比增9.5%。 虽然乍看收入减少，但是细细分析之下却发现亮点。 公司在相对大的体量规模基础上，一直积极致力于调整、改革，并不盲目着眼于扩张式的增长，而是更多的夯实自身业务根基。正如公司管理层在业绩会上所提到，过去一年，彩生活把重点放在了提质增效，透过对组织架构的调整优化，提升管理效率。与此同时，不断整合内部资源，释放经营效能，从粗放式的发展向精细化经营的转型。董事会主席潘军指出，"做的就是拧毛巾的活，把原先比较粗放的管理系统精细化，这是过去、现在和未来都需要持续改进的地方。虽然上半年增长速度慢了一点，但增长质量在提升。" 彩生活管理层这次业绩会上也透露了更详细的战略调整思路。彩生活首席执行官黄玮表示，彩生活原先更偏向于互联网思维和逻辑，去年公司把线上和线下这两条线都作为公司的核心战略，齐头并进。基于这一战略思想的调整，在集团组织架构调整中，按照这两条线进行梳理。一是成立基础服务事业集群，专门打造基础管理品质和客户粘度、服务场景的设计，这是彩生活以前比较薄弱的地方，这次专门围绕这条线设立了一个部门。二是成立以IT服务作为事业集群的部门，围绕原先在互联网方面的创新产品、创新企业，更好地服务于社区，提高基础服务效率，达到管理的精细化。 彩生活的营收主要涉及物业管理服务、增值服务及工程服务三个方面，虽然因为调整增值业务战略和疫情影响，彩生活的增值服务和工程服务收入都有一定程度下降，但占比最大的物业管理服务（2020年中期占比为83.4%），同比增加3.2%至15.6亿元。即便公司在管面积已经达到行业领先的地位，有着较大的体量，公司透过不断对项目的梳理和优化，仍然实现了一定幅度的增长，增长韧性强。而且物管业务今年中期的毛利率同比上升了0.3个百分点至26.8%，可见其公司架构和业务精细化的策略，一定程度上在利润端有所体现。 在降本增利精简架构的基础上，彩生活也在积极寻找新的规模增长之路。黄玮提到，彩生活在价格成本控制方面有优势，在低价市场占有一席之地，但以前并没有系统整理。未来会结合彩生活的低成本经营经验，针对不同物业费区间，打磨出更细化精准的商业模型，以更好地平衡业主的需要和企业利润，达到双赢。 他指出，近半年来，彩生活已经建立了0.8元-1.2元的模型，下一步是1.2元-1.8元，1.8元-2.7元、2.7元-3.5元，集团的组织架构调整后，整体工作目标思路更清晰，对于打造商业模型提出了比较具体的要求。未来塑造100个城市的标杆项目，为下一步公司规模增长打下了坚实的基础。标杆城市打造成功后，可以提升口碑、品牌知名度。这是市场很大一块蛋糕，现在做好准备，未来需求增加，市场自然向彩生活招手。 虽然业务有所放缓，但借助坚实的业务根基，彩生活迈过调整阶段后，未来将有机会回到高速增长的轨道，再考虑到行业市场份额向头部集中这一趋势，彩生活也将受益，因此压制估值的第一点因素已经一定程度上得到释放。 再来看负债端，公司过去几年不断优化财务结构，降低融资成本，截至2020年6月30日，彩生活有息债务规模同比减少14.7%至22.52亿元，资产负债率则同比下降7.1个百分点至 55.9%，融资成本同比减少20.1%至8800万元。可以看到，公司在财务管控上较为积极。而此次中期业绩会上，管理层表示，后续还将继续降低债务规模，优化债务结构，并抓住当前低利率时间窗口，进一步降低财务成本。可以预见的是，随着公司不断加强财务管控，优化债务结构，降低利息成本，公司的利润也将有机会实现进一步的释放，整体抗风险能力也将得到增强。由此而言，压制估值的第二点因素也实现了缓解。 3、成本优势显著叠加创新业务布局，价值释放重磅催化剂 彩生活在行业中有着较强的核心竞争力，其物业管理服务有着极具市场竞争力的价格优势，这背后体现的也是公司在成本管控和经营效率上的能力，这一点为公司在行业中不断做大做强带来了支撑。 不过传统的物业管理商业模式终究还是受制于人力成本提升以及涨价难等痛点，单纯靠面积扩张实现收入增长面临天然的局限，因此如何探索更多元化的盈利模式仍然还是物管企业要持续赢得竞争的关键所在。 作为规模领先的头部企业，彩生活很早就结合互联网探索增值服务，但是过去主要自我探索为主，容易受到投入增加、资产变重等困扰，一定程度上影响了基础业务的发展。因此彩生活早前提出，不再单打独斗，而是强强联合，与强大的科技巨头合作，探索社区增值业务。得益于公司早年在行业中积极的探索与创新，彩生活获得了合作方的加持，京东、360.com用资本投票，其相继认购了彩生活的新普通股股份，分别占彩生活经扩大股权的5.00%和3.05%。 在与京东的合作方面，彩生活携手京东尝试提供更多元化的智能社区服务。在疫情期间，双方共同在"彩之云"上推出"社区疫情智能管控平台"，提供多种功能和服务，满足疫情期间业主的不同需求。另外，京东的智能无人车也成功落地彩生活社区。此外，今年6月彩生活还与京东共同推进快递柜业务，打破原有的收费模式，从固定租金收入，变成快递柜收入分成，通过提高快递柜投柜率和派送效率，有效提升社区快递业务盈利能力，未来有望成为新的收入来源。 另外，在与360.com的合作中，彩生活也正积极借助360.com在核心安全领域的技术积累在安防、大数据、物联网、人工智能等领域与之开展合作，在优化物业管理服务体验的同时，双方也将有望透过合作碰撞出更多的业务机会。 社区场景作为物业行业一个充满潜力的领域，仍是一块亟待开发的处女地，未来仍然还有巨大的价值等待被挖掘出来，而彩生活透过积极与互联网巨头的合作走在了探索的前头，在强强联合之中，借助资源优势及先发优势，其在探索社区增值服务领域还将有更多的可能。正如潘军对增值服务在行业价值中的展望所提到的："预计未来有更好的模型出现，一定会出现万亿估值的社区服务企业。" 4、总结 总体来看，虽然这次彩生活的成绩单，乍眼之下并不突出，但是数据之间透露出，公司改革成效初显，组织架构调整、财务优化以及业务增长探索上都有亮点。 而彩生活是在此次疫情背景下，有着十分亮眼的防疫抗疫表现。在这一过程中也加深了业主对公司的信任，对公司基础服务、增值服务业务和物业费收缴率乃至客户粘性等均有着积极的作用。正如公司董事会主席潘军在会上所表示的，这次危机让社会和政府认识到了物业的作用和重要性，成为物业行业二次价值发现的重大机遇。 未来市场对物管板块仍有高关注，目前彩生活估值在板块中非常吸引，加上未来调整改革的成果传导到收入利润上，相信有望刺激彩生活股价，驱动估值迎来新一轮的修复，或可持续保持关注。
8月17日，招商局商业房托基金（1503.HK）的管理人公布了今年上半年的业绩。 财报显示，2020年上半年，招商局商业房托基金的租金收入总额约1.51亿元人民币；物业经营开支约为3920.3万元人民币；扣除物业经营开支后，物业收益净额约为人民币1.39亿元，净物业收益率为78%。 2020年上半年，招商局商业房托的可供分派收入约8193.2万元人民币，并计划向基金单位持有人分派100%可供分派收入。按2020年6月30日基金单位收市价2.77港元计算，年化分派收益率为5.9%。 从招商局商业房托交出的成绩单来看，在新冠疫情背景下，公司整体经营稳健，业绩符合预期，财务状况良好，很快就从疫情的负面影响中走出来。究其原因，该房托基金主要是受益于项目资产组合的韧性以及良好的管理。 一、投资组合优质，疫情凸显资产韧性 深圳区域作为粤港澳大湾区的核心城市、是社会主义先行示范区，其商业物业的发展前景良好。招商局商业房托的投资组合由位于深圳南山区蛇口的五处物业组成，位处核心城市的重要地段，所有物业均具有便捷的公共交通网络及停车位，定位为城市的核心资产。 具体来看，新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城，总租赁面积约25万平方米。长期拥有多元化的优质租户，位处深圳南山区核心地段，属于前海自贸区的一部分，在大湾区及自贸区的政策红利的辐射下，构成了高质量商业物业稳定收入的基础。 财报显示，2020年上半年，物业组合的出租率达到83.2%，较去年同期的81%上升了2.2个百分点，在今年充满挑战的市场环境下非常耀眼。相信在不久的未来，随着深圳地铁12号线的开通，让这些物业资产交通将更加便利，其物业价值和租金回报率上升预期明显。 二、积极升级改造项目，优化物业品质 招商局商业房托秉承“稳字当头”及“稳中求发展”的理念来逐渐壮大基金平台，用“两条腿走路“积极发展，一方面积极改造升级现有项目，另一方面积极寻求新的优质资产注入机会。 据悉，招商局商业房托将于下半年加快项目的改造升值，在尽量不影响收益的情况下对原有物业进行翻新升级，调整户型增加可租面积，以提高物业的竞争力和租赁收入。 全面物业翻新改造将在今年下半年从新时代广场开始启动，主要改造范围为大堂、标准层之公共区域、洗手间、家具配饰、照明系统、标牌标识以及智能化系统，以此提升客户直观感受及办公体验。另外，科技大厦，科技大厦二期、数码大厦及花园城通过调整户型和共享功能区规划等方式为小微初创性企业营造精装精致的空间。花园城将通过改造，增设人性化、智能化设备等方面明确其社区型商业综合体的定位。 三、资产组合有望扩容，预期租金回报将提升 招商局商业房托主席黄均隆于中期业绩发布会中指出，除了加快物业的改造升值，房托还在积极寻求优质资产的注入。这意味着在招商局商业房托的资产组合有望扩容，增厚资产包、提升租金回报。 值得注意的是，招商局商业房托的发起人是深圳知名上市公司招商蛇口，管理人是香港上市公司招商置地。招商局商业房托获招商蛇口授优先选择权，对位于粤港澳大湾区（佛山及广州除外）、北京或上海的办公或购物中心都有优先选择权。 背靠招商蛇口和招商局集团的优质资源，易于招商局商业房托寻找到适合的资产注入组合当中。据招商局商业房托执行董事郭瑾在业绩会中表示，除了内部资源，招商局商业房托还会在外部市场上发力。上半年已在北京、上海、大湾区寻找项目，下半年更会拓展到有潜力的二线城市，包括招商蛇口已进入的二线城市。另外，他还提到未来会调整写字楼物业及零售商业的比例，通过差异化来提升物业价值。 总体而言，招商局商业房托基金凭借其优质的资产组合，在今年上半年的逆境中仍然取得了可喜的成绩，实现可分派收入8193.2万元人民币，年化分派收益率5.9%，具有相当不错的投资吸引力。未来，随着物业组合升级改造带来内生增长，以及资产组合扩容带来外延增长，房托的中长期增长前景乐观。
图片来源：网络 8月17日，奥园健康生活集团（以下简称：奥园健康）举行2020年中期业绩在线发布会。 数据显示，2020年上半年奥园健康营业收入为5.47亿元，同比增加39.5%；净利润约1.12亿元，同比增加24%；毛利2.19亿元，同比增长41.5%；净利润1.1亿元，同比增长24.0%，净利率约20.4%； 据了解，奥园健康的业务分为3个板块，分别为：物业管理、商业运营、大健康产业。上半年，奥运健康物业管理板块总计收入为4.12亿元，同比增长43.4%，占集团总营收的75.4%。 其中，奥园健康物业管理服务收入为2.33亿元，同比增长30.4%，在物业管理服务分部总收入中占比56.6%；社区增值服务和大业主增值服务分别同比增长88.6%和55.3%，在物业管理服务分部总收入中占比14.1%和20.3%。 值得注意的是，上半年奥园健康来自中国奥园集团及其关联方的物业管理服务收入约为2.1亿元，在物管服务收入中占比约为90.2%。来自第三方物业开发商的物业管理服务收入为2288.5万元，占比仅为9.8%。 “虽然从中报来看，第三方物业收入占比的比例不足10%。但是通过收并购及外拓以后，2020全年第三方中的占比会大幅的增加，特别是有些并表以后，在下半年的业绩中占比会大幅增加。”奥园健康常务副总裁雷易群透露，未来在第三方占比上以及外拓板块，奥园健康在内部的管理考核上，也将制定详细的一些考核机制来确保增长。 据了解，为增强外部市场拓展能力，上半年奥园健康物业管理服务板块完成了2笔收购，分别以2.48 亿元收购乐生活的 80%股权，以35.3百万元收购宁波宏建的 65%股权。 其中，乐生活于北京、河北、河南、天津、重庆及四川等地管理220个项目，物业总建筑面积约为2330万平方米；宁波宏建在管项目共有34个，合约建筑面积约为240万平方米。 “对乐生活和宁波宏建的收购完成后，奥园健康全年在管面积有望突破4500万平方米。”雷易群表示，下半年奥园健康将继续完成收并购，强化投后管理，以实现协同效应。 数据显示，截至6月30日奥园健康共为中国13个省份、直辖市及自治区39个城市的98处物业提供物业管理服务，涉及在管总建筑面积约为16.1百万平方米，较去年同比增长34.2%。 不过，针对下半年的收购并购计划，雷易群表示奥园健康不会为了收购而收购。 “奥园健康集团将整合和发扬乐生活、宏建物业市场拓展能力，扩大收购规模，拓宽收购领域，通过多种物业合作模式，积极布局全国化、全局化服务。”他说道。 其他板块方面，上半年奥园健康商业运营服务总计收入1.34亿元，同比增长28.9%，占集团总营收的24.6%，毛利率为41.5%。 截止6月30日，奥园健康为中国11个城市17个正在运营的商场提供商业运营服务，在管总建筑面积约为80万平方米。 同时，奥园健康商业运营服务分部共向43个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为180万平方米。其中，订约向32个合同总建筑面积约为150万平方米的商场提供开业后的商业运营及管理服务。 同期，奥园健康商业运营服务分部新增的合同建筑面积合计为8万平方米。 奥园健康在业绩会上透露，下半年商业运营服务板块将有6个新项目筹备开业，包括贵州桐梓奥园广场、安徽砀山奥园广场、重庆南川鼓楼新天地等。 大健康产业方面，上半年奥园健康战略奥园健康战略投资浙江连天美医美集团，引入全国医美学会专家指导，着力提升医美业务能力。并优化广州3家医疗美容诊所皮肤护理、激光、微整服务，与广东古兜旅游集团在江门古兜温泉小镇联合开展康养服务。 针对下半年的规划，奥园健康在中报业绩会上表示，将重点提升已开拓业务的运营能力、开拓产业运营新模式、活用资源，拓展多种经营业务。
王向南 发自深圳 物业股仍是资本眼里的“香饽饽”。 在房企前赴后继分拆物业上市的浪潮中，参与战投的不乏专业投资机构、大型企业集团，甚至还闪现马云、马化腾等互联网大佬的身影。 8月13日，中国恒大（HK.3333）发布公告，旗下恒大物业合计引入235亿港元战略投资，以支持物业管理业务的发展。 从公布14位战略投资者来看，可谓巨头云集，包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、恒大集团董事局总裁夏海钧、人和商业戴永革、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等。 其中，马云和马化腾两位互联网大佬纷纷入局，这无疑是最引人注目的。 获悉，马云的云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%。这是继恒大淘宝足球之后，马云和许家印在物管这个新领域上的又一次合作；马化腾的腾讯控股认购12亿港元，持股比例1.433%。此前，恒大与腾讯已合作成立恒腾网络，一直都被外界视为恒大在家居领域的风向标。 恒大官网显示，物管业务主要由许家印之子许智健负责。目前，恒大的物管业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担，在管项目超1400个，布局全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。 据中国恒大年报，2019年其物业管理业务收入43.75亿元人民币，同比上升7.6%。据统计，目前在H股、A股上市企业中，碧桂园服务2019年营业收入最高，为96.45亿元，其次是绿城服务、招商积余、保利物业、雅生活服务及中海物业。其中，金碧物业2019年营业收入仅次于中海物业，在行业中大约位于第7位。 双马入局恒大物业，并非孤例。5月14日，红杉资本、腾讯完成对世茂集团旗下全资子公司世茂服务的战略投资，投资总金额共17.28亿元（约合2.44亿美元）。 据之后披露的招股书，红杉资本以9.21亿元认购5332股A系列优先股，腾讯以8.07亿元认购同系列4668股，并以一股换一股的方式，分别持股世茂服务5.33%、4.67%。 资本入局，无外乎看好物业行业的未来和企业的发展潜力，并谋求占位或分得一杯羹。 对于物企来说，在上市之前引进重量级战投，不仅可以吸引投资者关注并提升企业估值，更能借助外部力量对业务潜力进行深入挖掘。 彼时，世茂集团副总裁、世茂服务总裁叶明杰就曾表示：“此次战略引入的顶级投资人及其丰富的生态资源，将协同加速世茂服务数字化升级与多元服务生态的构建。我们愿持续推动中国物管服务行业的产业转型，同时为政府智慧化社区建设输出价值，让社区成为城市未来发展的活力源泉。” 5月15日，建业新生活（09983.HK）在香港、郑州两地同步举行敲锣仪式，河南老乡、知名投资机构高瓴资本创始人张磊为建业新生活上市发来祝贺视频。 据悉，作为建业新生活基石投资者，高瓴资本认购建业新生活7500万美元（约5.85亿港元）股份，发行完成后，高瓴资本将持有公司约8500万股股份，持股比例约为7%。 在建业新生活看来，高瓴资本主要看中物业管理及生活服务行业在河南省的市场发展空间庞大，而建业新生活在中部地区富独特优势，是中部地区最大的物业管理服务商，且背靠“建业”品牌，更有庞大的个人及企业客户基础以及完备的“建业+”O2O一站式服务平台的优势。 房企分拆物业上市的赛道上，参赛选手与日俱增，而资本大佬的纷纷加持，无疑将助力物管市场迸发出更为激烈的竞争火花、赋予行业更多的想象空间。
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