主要观点 一、聚焦下半年财政支出：两个问题，同一映射 当前市场对下半年财政支出有两个典型问题：第一，“财政会后劲不足吗”？第二，“财政的钱花的完吗”，反映了市场的两种典型担忧：前者担心的是收入掣肘支出，即下半年收入是否能完成预算。后者担心的是支出实际落地，即下半年财政支出效率如何。两者映射的都是“下半年基建到底会不会回落”？ 二、财政会后劲不足吗？ 对后劲不足的担忧主要来自于收入端，也即收入掣肘问题。财政部判断今年财政收入仍有“较大不确定性”，主要在于税收收入的弱可控性和非税收入的预算弹性。但能够确定的是，收支缺口可通过调入资金及使用结转结余进行弥补，近年来一般公共预算支出从未低于预算目标，只在于超支多少。就1-5月情形来看，地方财政支出的最大不确定因素土地出让收入增速同比已翻正，相比今年预算目标（-3%）形成“安全垫”，财政后劲不足目前无需多虑。 三、财政的钱花的完吗？ 我们提示至少存在五点可能使财政下半年发力低于市场预期： （一）市场可能高估了广义财政支出的全年目标和下半年中枢 今年地方二本账支出中有约2万亿需调入一本账弥补收支缺口，二本账支出全年目标增速实际应为15.8%，较预算草案目标低了22个百分点。广义财政支出的下半年增速中枢和全年预算目标增速较直接按预算草案目标计算的增速分别低了10个、6个百分点。 （二）市场可能低估了前5个月财政发力强度，而对财政后倾发力“想当然” 明确全年支出目标后，下半年广义财政支出的余力多寡，实际上取决于上半年已发力几成，可通过财政存款判断：若财政存款增加较多，说明财政有所“蓄力”。今年专项债发行空前前置，但1-5月财政存款并未大幅新增，甚至弱于去年同期，说明1-5月财政对冲疫情的努力可能被低估，并无刻意“蓄力”。后7个月财政存款投放或将低于去年，“余力”并不充足。 （三）资金质量的明忧 站在基建融资视角，广义财政资金实际可用于基建支出的资金可能没那么多：1．今年中央预算内投资安排6000亿元，较去年仅增加224亿；2．对于地方专项债，需留意“专项债收入一般化”的资金分流：我们估算1.6万亿专项债增量资金中将有约5000亿需调入一本账。此外，国常会允许专项债合理支持中小银行补充资本金（据21世纪经济报道约2000亿）；3．对于特别国债，1万亿额度本就在此前市场预期下界，其中可用于基建比例也不及目前市场预期的7：3，可用于基建资金增量最终可能仅在5000多亿。 （四）项目质量的隐忧 站在基建项目视角，项目质量或有“隐忧”：从专项债项目看，2019年新增地方债“超过四成”用于在建项目，而今年新增专项债用于在建项目比例达64%，且二季度新开工项目占比并没有改善。此外，允许专项债注资中小银行或已释放年内专项债“供大于求”信号，下半年基建项目储备可能后劲不足。从特别国债项目看，基建细分领域投向与“六保”重合、基建“纯度”存疑。 （五）气候要素的干扰 当前持续强降雨过程已拖累基建原材料需求，后续或将带来停工停产风险。 四、支出效率受限，下半年财政支出可能不及市场预期 总体来看，我们认为虽然今年通过调入资金及使用结转结余可使收入掣肘支出问题无虞。但受限于支出效率，下半年财政支出可能不及市场预期。 风险提示：财政收入波动超预期，专项债、特别国债发行计划改变，洪涝灾害超预期。 报告目录 报告正文 一 聚焦下半年财政支出：两个问题，同一映射 当前市场对下半年财政支出有两个典型问题：第一，“财政会后劲不足吗”？第二，“财政的钱花的完吗”？两种问法反映了市场的两种典型担忧：前者担心的是收入掣肘支出，即下半年收入是否足以完成预算，后者担心的是支出实际落地，即下半年财政支出效率如何。两者映射的其实都是“下半年基建到底会不会回落”？ 二 财政会后劲不足吗？ 对后劲不足的担忧主要来自于收入端，也即收入掣肘问题。对于今年的财政收入形势，财政部在预算草案中的解读为：“随着生产生活秩序恢复，财政收入开始企稳回升，但仍有较大不确定性。一般公共预算收入二季度可能维持负增长，下半年可能出现恢复增长并回补部分上半年减收。”从1-5月财政收入情况看，财政收入降幅在一季度逐月扩大后出现缩小态势，目前完成了序时进度的43.1%，仍落后去年3.6个百分点。2015、2019年财政收入曾未能完成预算目标。 财政部口中的“较大不确定性”来自于哪？财政收入中90%是各项税收收入，实是对经济形势的反映，政府可控性较弱，其修复斜率取决于各项主要经济指标，目前来看下半年不确定性仍较大。另外10%~15%是非税收入，2019年增长20.2%，今年1-5月已转为负增长。主要是中央非税收入预算较去年减少5288亿，其中为支持银行让利实体经济，国有资本经营收入（主要反映特定金融机构与央企利润上缴）预算安排较去年下降5221亿。但考虑到非税收入预算目标具有一定弹性（数千亿），必要时仍可作为财政收入的被动补充，最终规模也不能完全确定。 能确定的是什么？收支缺口能通过调入资金及使用结转结余进行弥补，近年来一般公共预算支出从未低于预算目标，只在于超支多少。根据预算安排，今年一般公共预算收支缺口达6.76万亿，其中除了3.76万亿赤字以外，从中央预算稳定调节基金和二、三本账调入合计达到8880亿，从地方财政预算调入资金及使用结转结余2.11万亿。地方二本账中，由于专项债额度已经确定，占比达本级收入90%的土地出让收入成为地方财政支出的最大不确定因素。就1-5月情形来看，土地出让收入增速同比已经翻正，相较预算目标（-3%）已阶段性形成了可供调入一本账、且不挤占广义财政支出（一、二本账合计支出）空间的“安全垫”。若后续土地出让收入增速下行超预期，地方还可通过盘活存量资金补充地方结转结余资金供使用。目前来看，通过调入资金及使用结转结余能够解决收入掣肘支出问题，财政后劲不足无需多虑。 三 财政的钱花的完吗？ 后劲不足问题基本无虑，是否意味着财政支出将在下半年集中发力？从表面上看，后7个月广义财政赤字占全年81%，国债和特别国债额度集中在下半年发行，前5个月的支出进度也的确受到了疫情影响，似乎容易得到财政“上半年蓄力，下半年发力”的直观结论。但“财政的钱花的完吗”一问从支出效率层面提出质疑，沿着这一问出发，我们提示至少存在五点可能使财政下半年发力低于市场预期。前两点关乎目前市场对财政的主流预期，后三点关乎支出实际落地的资金、项目与要素。 （一）市场可能高估了广义财政支出的全年目标和下半年中枢 市场对于一本账支出的目标较为一致（预算增速+3.8%），分歧主要在于二本账支出，以及代表一、二本账合计支出的广义财政支出目标。根据预算草案安排，“全国政府性基金预算支出126123.59亿元，增长38%”。若直接按此计算，二本账支出后7个月增速中枢将高达48%，远高于1-5月的14.4%，下半年广义财政支出的增速中枢可达20.3%，财政后倾发力的结论似乎是显然的。 然而，我们估算上年末地方结转结余资金余额已不足2000亿，意味着一本账收支缺口将主要依靠调入资金弥补：在地方三本账调入资金较小（预算792.57亿）背景下，今年地方二本账支出中有约2万亿需调入一本账弥补收支缺口。据此，二本账支出全年目标增速实际应为15.8%，较预算草案目标低了22个百分点。广义财政支出的下半年增速中枢和全年预算目标增速实际应为10.6%、7.1%，较直接按预算草案目标计算的增速分别低了10个、6个百分点。因此，目前市场对广义财政支出的全年预算目标及下半年增速中枢可能都存在一定高估。 （二）市场可能低估了前5个月财政发力强度，而对全年财政后倾发力“想当然” 在明确全年支出目标后，下半年广义财政支出的余力多寡，实际上取决于上半年已发力几成，可通过财政存款判断：若财政存款增加较多，说明政府对支出有所控制，也即有所“蓄力”，若财政存款增加较少，说明政府支出趋于积极，也即有所“发力”。由于季末的3、6、9、12月是财政支出大月，1-5月的财政存款的“蓄力”水平对后7个月广义财政支出余力有重要影响。 为什么说前5个月财政发力并不弱？今年专项债发行空前前置，尤其是5月创纪录新增发行1万亿专项债，使5月当月财政存款增量创多年新高。但即便如此，1-5月财政存款并未大幅新增，甚至弱于去年同期，说明1-5月财政对冲疫情的努力可能被低估，财政也并无为下半年刻意“蓄力”。假设年末财政存款余额持平于去年（近年来呈逐年上升态势）。后7个月财政存款投放将低于去年，“余力”并不充足。 （三）资金质量的明忧 站在基建融资视角，广义财政资金实际可用于基建支出的资金可能没那么多，资金质量成为“明忧”。 1．今年中央预算内投资安排6000亿元，较去年仅增加224亿； 2．对于地方专项债，需留意“专项债收入一般化”的资金分流。我们估算若全年土地出让收入增速为0%（1-5月同比0.9%），1.6万亿专项债增量资金中将有约5000亿需调入一本账（若后续土地出让收入增速下滑，则需调入更多）。此外，7月1日国常会允许专项债合理支持中小银行补充资本金，规模据21世纪经济报道为2000亿，这部分不及预期的量将发生在下半年； 3．对于特别国债，1万亿额度本就在此前市场预期下界，其中可用于基建比例也不及目前市场预期的7：3。根据财政部新闻发布会，“抗疫特别国债主要用于有一定的资产收益保障的公共卫生等基础设施建设和抗疫的相关支出。当中可以安排一部分的比例预留一些机动资金，解决基层特殊困难急需资金的需求。”另据此前第一财经报道，1万亿特别国债中7000亿用于基建支出（直接在二本账内对地方转移支付），3000亿用于抗疫支出（先调入中央一本账，再一般性转移支付给地方），地方获得的特别国债资金允许在20%比例内调入一般公共预算统筹使用。由于3000亿抗疫支出已调入中央一本账，此处供调入资金应针对7000亿用于基建支出资金，按20%调入可达1400亿。因此，1万亿特别国债可用于基建资金增量最终可能仅在5000多亿。由于特别国债按计划将在7月发行完毕，这部分不及预期的量也集中在下半年。 （四）项目质量的隐忧 站在基建项目视角，整体项目储备应相对充足：一是发改委主任何立峰在两会上强调“要坚持资金跟着项目走，不能让项目等着资金”，二是交通运输部在年度目标任务基础上，“已经初步形成总投资8000亿元的新增储备项目库，只要资金保障到位马上可以开工建设”。 但具体到落地层面，项目质量或有“隐忧”：从专项债项目看，2019年新增地方债“超过四成”用于在建项目，而今年新增专项债用于在建项目比例达64%，且二季度新开工项目占比并没有改善（截至4月15日、6月15日占比均为36%）。此外，今年新增专项债不允许投向土储棚改，而去年两项合计占比近7成，地方项目储备能否匹配始终存在争议：截至6月15日，各地发行新增专项债8成以上投向交通基础设施、市政和产业园基础设施、民生服务3个领域，但允许专项债注资中小银行或已释放了专项债“供大于求”的信号，若下半年基建项目储备后劲不足，则全年专项债投向基建比例将不及预期。 从特别国债项目看，除了上文提及的资金用于基建支出占比可能不及预期以外，已公布的12个基建细分领域中，粮食安全、能源安全和应急物资保障等与“六保”内涵有所重合，投向较为泛化，基建“纯度”存疑。 （五）气候要素的干扰 除“资金跟着项目走”以外，“要素跟着项目走”过程中的干扰不可忽视。当前持续强降雨过程已拖累基建原材料需求，后续或将带来停工停产风险：6月三次暴雨过程覆盖了我国南方地区的60%的县（市），6月1日以来，安徽、湖北、浙江、重庆4省（市）累计降雨量为1961年以来同期最多，中央气象台自6月2日起连续发布暴雨预警31天，连续发布预警日数为2010年有预警记录以来同期最多。期间基建原材料需求明显受到影响：6月全国水泥价格指数月环比降幅近5%，价格指数跌破去年以来低点。7月1日，交通运输部通知指出“防汛防台风工作是当前最重要工作”，“要坚持以防为主、避险为要，遇有强降雨等极端性天气，应及时停工停产停运”。7月7日，国家防总已将防汛Ⅳ级应急响应提升至Ⅲ级，提示关注次生洪涝灾害带来的停工停产风险。 四 支出效率受限，下半年财政支出可能不及市场预期 通过对“财政会后劲不足吗”和对“财政的钱花的完吗”两个焦点问题的回答，我们认为虽然今年通过调入资金及使用结转结余可使收入掣肘支出问题无虞。但受限于支出效率，下半年财政支出可能不及市场预期，具体包括五点： 前两点关乎目前市场对财政的主流预期： 1．市场对全年广义财政的支出目标及下半年增速中枢可能存在高估； 2．市场可能低估了前5个月财政的发力强度，而对全年财政后倾发力“想当然”； 后三点关乎支出实际落地的资金、项目与要素： 3．从中央预算内投资、专项债和特别国债资金增量看，广义财政资金实际可用于基建支出的资金可能没那么多，资金质量成为“明忧”； 4．专项债基建项目储备可能后劲不足，特别国债基建细分领域投向较为广泛，项目质量或有“隐忧”； 5．持续强降雨过程已拖累基建原材料需求，后续或将带来停工停产风险。
从每个个体投资者而言，股市上涨是个好事，当然全身而退才重要。交易策略上，当然要上车。退出时机要看疯狂程度。对经济和金融稳定来说，这种国际价值洼地效应很难免，但也要清楚，资金推动型市场贻害无穷，2015股灾殷鉴不远。预测点位很难，也没有意义。不过，可以预见，这一波是外资割散户的韭菜。还有官方媒体鼓吹牛市，有过惨痛的教训。 2 牛市很有可能是一个更大的绞肉机，要坚持从微观上选择投资标的，更要注重基本面。三根阳性真的改变信仰，之前判断的基本面、流动性、估值、上市公司的质量等，在三根阳线之后统统都被抛诸脑后。牛市来了真的那么重要吗？从历史经验上看，就像那个段子说的，在熊市里凭专业能力赚到的钱，在牛市里都亏回去了，牛市很有可能是一个更大的绞肉机。所以，一方面，我们要看到流动性的变化，北上资金的增加，同时也一定要坚持原来的市场判断，投资标的的基本面要素，估值、价格、赛道等，有了这样的判断，无论牛市来还是没来，都应该是以不变应万变。而不是媒体一说牛市来了，很多人一怂恿，甚至很多人散布小道消息、所谓的内幕消息，就义无反顾、头脑发热地冲进去，所以越是在这样的时候，越要保持头脑冷静、独立思考，仍然要坚持从微观上选择投资标的，注重投资标的基本面。 3 如果大牛市真的来了，也不建议新手贸然冲进去。有一个比较扎心的问题，如果大牛市真的来了，能保证保持定力不买股票吗？我想大部分人是做不到的，这段时间股市连续上涨，很多人都按捺不住，跃跃欲试准备冲进去。对于成熟的投资者来讲，这无可厚非，从交易策略上来说，当然是该上车的时候要上车，但对于大部分对股市了解不多的新手，我建议还是按捺住自己的心情，按兵不动，因为你可能获得的收益比起风险来讲要小很多。其实包括股票市场投资者在内的各种投资，本质上还是对人性的修炼，也可以说是非常反人性的，如果说在这样一个市场火热的情况之下，能够静下心来，认认真真，从头学起，至少还有一个成功的开头，如果贸然冲进去，不明就里，甚至听信很多所谓的内幕消息、小道消息，亏钱的概率非常大。 4 普通投资者千万不要加杠杆炒股，风险极其巨大。普通投资者的投资策略绝对不能按照机构的打法去打，因为两者资产规模、风控能力、专业程度等都是不一样的，两者的投资策略一定不一样。股市仍需时间培育：制度建设、法律法规的修订、严格监管、打击造假、实行注册制、去行政化等。而且从国际经验来看，大部分国家在经济高速增长时，股票都不怎么赚钱；股市真正赚钱反倒是经济增速下降、经济质量提升的时候。建议普通投资者在明确宏观趋势后，花力气选择赛道，找好标的，不要一听说牛市来了就急于动手。大部分人投资是赚不到钱的。坚持自己投资，就一定要分散投资，一部分交给机构，一部分买公募基金，一部分买私募基金等。对于可投资产规模不大，又确实按捺不住想去炒股，同时炒股的资金亏损也不会影响到自己生活的散户，千万不要加杠杆，加杠杆风险极其巨大。 5 全球格局变化必须关注，当前全球的产业分工可以分成三大类。第一类是美国，消费市场、金融市场非常发达；第二类是中国、东南亚国家，成为全球的生产制造基地；第三类是俄罗斯、澳大利亚、中东产油国，提供能源、矿产、粮食、农作物。在新的“国内国际双循环”格局之下，未来可能会发展成一种图景——国内区域大洗牌。举例来说，未来像黑龙江在国内经济格局中的角色可能会特别像国际格局中澳大利亚的角色，陕西会特别像沙特，北上广深这样的城市则会像美国。 6 国内国际双循环的提法非常重要，标志着中国新发展格局的重大变化。在过去的四十年中，中国基本遵循加入国际大循环发展的策略。新的提法则发生了很大的变化，特别强调了要把满足国内需求作为发展的出发点和落脚点，以“国内大循环”为主体。这一变化的出现有两大原因：一是内部原因。当前我们正处在一个经济结构改变、优化，转变增长动能的攻坚期。尤其是受疫情冲击，目前经济下行的压力非常大。需要特别强调的是，疫情的冲击对我们来讲是长期的，整个投资方式、消费方式、生活方式都会发生变化，我们不要掉以轻心，要跟疫情长期共存。二是国际层面的变化。当前世界处于前所未有之大变局，经济全球化遭遇逆流，一些国家保护主义和单边主义盛行，我们必须在一个不确定性的世界中谋求发展。这一转折可能会影响中国未来几十年的发展。 7 双循环有四大关键词：统一市场、启动内需、数字经济、产业重构。其中，统一市场是基础，启动内需是动力，数字经济是提升，产业重构和区域洗牌是结果。首先，统一市场。如果要启动内需，我们肯定是要来一轮比当年加入WTO前实现国内市场统一更大的举措。国内市场虽然具有超大规模，市场的潜力、广度、深度都值得挖掘，但实际上存在很多区域之间的障碍，其中有法律法规、监管、交通、物流、社保等一系列问题。因此，统一市场的建立是新经济格局形成的基础。其次，启动内需。启动内需核心是深入推进和落实生产要素市场化改革，其中包含土地、资本、劳动力、技术，以及大数据。启动内需核心是要释放生产要素的活力。只有生产要素的活力释放出来，内需才能起来。现在启动内需面临着非常大的挑战，无论是经济减速还是疫情的冲击，都导致一个非常重要的现象——实际收入水平下降，甚至出现负增长。这时启动内需显得非常紧迫。第三，数字经济。“新基建”和数字经济是提升和升维，即升维竞争、换道超车。数字经济也是重要的基础设施，即所谓的“新基建”，这是每个城市都避不开的。对每个城市来说，它的要义在于要抢抓机遇，走在前面，最好先人一步。京沪线、京广线可能比其他城市更有先机。身处一些中小城市的领导和企业家，可能要想办法避免虹吸效应。第四，产业重构。产业重构和区域布局会出现区域洗牌的结果，就像高铁导致的城市之间相对地位发生变化，产业链重新布局，两者是一个道理。未来会如何？说实话我也很难完整想象。就像在九十年代中后期，我们很难想象互联网会发展成为现在的状态。但今天我想特别强调一点，对于前二十年相对落后的一些地区来讲，这是升维竞争、换道超车的绝好机会。“新基建”、数字经济提供了一个换道超车的机会——既然开车追不上，那就改直升飞机。 8 “新基建”推进的四大有利因素。首先，从政策上来讲比较友好，产业扶持政策不断加码，上至中央下到各个部委都在不遗余力地支持。这是很好的一个背景。传统“铁公基”的债务推动型增长模式，增长的弹性越来越小，即获得一定GDP增长所需要的债务越来越多，因此我们急需转换增长的动力。因此在政策或国家支持层面，应该也是不遗余力的。第二，现实需求比较强劲。因为“新基建”不仅是短期通过投资拉动内需，实际上是一个为中国经济注入新动能的重要举措。目前据很多机构测算，“新基建”的经济效应投资回报率很高，尤其是科技类的新基建对GDP的拉动非常明显。第三，补短板、惠民生的要求，特别是“新基建”中，医疗基础设施建设比较重要。疫情之后，完善公共卫生系统，提升应急能力，补充升级医疗器械设备和医疗信息化等都亟待提升。第四，目前我们国家正在进行产业升级、经济转型，“新基建”非常符合这一方向。 9 发展“新基建”有两大抓手。一是“通”，即信息的互联互通，这相当于传统基建的交通。我们看到很多投资机构已经开始布局5G基站、终端、工业互联网等。对于投资机构来讲，赛道没有问题，但是究竟谁能跑出来？这是投资机构要去考虑的。二是“数”，即大数据的存储、处理。在金融行业一些新型银行已经能够使用大数据做很多传统银行做不了的事情，大数据无处不在。这时一些原来相对落后的地方，反而是这一趋势的受益者。因为很多发达地区并不适合建设大数据中心或基站，一些相对落后地区则能够享受到这个趋势的红利。 10 改善营商环境应从宏观、中观、微观三个维度切入。从宏观上看，主要涉及到治理问题，即建立现代经济体系。从中观上看，主要涉及到监管管理问题。管在涉及到部分行业的管理存在一种现象，就是“白纸黑字抵不过一个电话”。此外，窗口指导也非常普遍，有的窗口指导是不是有必要值得讨论。从微观上看，主要涉及到服务和成本的问题。以企业服务为例，很多地方招商引资来一些科技类企业，但由于这类企业投资周期比较长，科技转化成产品的周期比较长，时间一长，部分地方政府对此无法接受，会提出把原来承诺的地或其他给那些税收规模大，收税见效快的企业。这类问题也是提升改善营商环境需要面对的。
再见到华夏幸福的执行总裁袁刚，是在2020年6月的一个午后。 此时，北京正值疫情中，在过去的一个半月中，袁刚风尘仆仆，逐一走访完华夏幸福各地正在建设与运营的产业新城，与各地干部沟通交流。“在2020年初新一轮组织变革之后，我也要去实地考察，看看干部是否理解并实施了集团对于产业新城业务的运营战略。”他说。 新战略下的人力资源建设 敢问路在何方？ 细心的人会观察到，2020年4月26日，华夏幸福召开了线上业绩发布会，此发布会采取北京和深圳两个会场同步直播的形式。 我想，这也能体现出华夏幸福战略定位的变化，即：在两年前已重新梳理和聚焦的“产业新城业务模式”，这是华夏幸福的业务核心和基石。它包括：产业新城业务规划、建设、运营等；住宅的建设、运营等。同时还有产业规划、招商引资、物业服务等。而在深圳，华夏幸福逐渐形成了以商业地产及相关业务为主的新业务板块。在上市公司信息发布中，我们会发现，包括首个武汉商业地产项目，以及在南京、广州、深圳等城市的若干项目都在逐渐推进中。 华夏幸福提出了产业新城的平台化运作，即把产业新城作为更大的经济体平台，包括市政的建设、公共设施的建设、配套住宅的建设，华夏幸福将以平台化模式落地。在这种形态下，组织与战略匹配，会对组织提出了新的要求，如何保持队伍的稳定性？如何提升人均效能？组织目标的层层分解，保证业务目标的有效达成，是华夏幸福人力资源体系最为重视的事情。 那么，就有三个问题随之而来： 1、平台化定义，会不会推动华夏幸福向“轻资产”方向发展？ 答案是：是的。在做大做强产业新城业务的同时，华夏幸福把握都市圈核心圈的发展机遇，开拓新模式、新领域、新地域。在新模式方面，公司在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。 那么，“一旦‘轻’之后，华夏幸福对于人力资源建设的要求是什么？”我这样问。 “这更多需要的是平台建设能力、对外合作的能力、投资管理能力等，今年我们人力资源体系会花更大精力培养团队的这些能力。” 2、“产业新城平台化以后，会对华夏幸福的组织架构、人才素质提出新的要求，你们将如何变革？”我继续又问。 “首先来看，这些工作我们正在做： 1）组织变革：该强化的强化。我们会更加聚焦于经营效果不错，同时能给公司带来良好业绩产出的业务与地域，这是出于公司战略及整体业绩考虑。 2）组织能力提升方面：在新模式下，对组织能力有新的要求，例如：平台化运作能力、投资管理能力、股权合作能力等。为构建新的组织能力，我们需要在组织、人才、评价与激励、文化氛围等各方面进行全面打造，我们就此已经新增了相应组织机构。而关于这方面的人才，我们用了3B战略，Build！Borrow！Buy！Build即培养，Borrow即与外部合作和借鉴，Buy即少量引进拥有这些能力的人才。”袁刚回答道。 3、“商业地产及相关业务的人力资源管理体系，是复制华夏幸福的原有模式，还是运用创新模式？”我接着问道。 “我们最初用重装旅（总部派遣）的模式，完成了商业地产及相关业务核心人员的获取、物业的开办等最早的组织搭建。从初步用重装旅模式搭建组织，到人力资源数据平台延伸应用，再到人力体系的独立运作，这个过程在2018年底到2019年中半年时间就完成了，实现了人力资源基础管理架构及信息平台、服务平台的统一化。” 袁刚接着说道：“在团队管理方面，我们是高度授权的。华夏幸福人力资源体系是垂直管控体系。如果形象的比喻，它像一根链条，既可以放松，也一环一环紧紧相扣。能够迅速拉起来，就是得益于统一的人力资源信息系统的支撑。由于管理的底层数据是统一透明的，因此可以实现有效管控与服务。” 如何走来？人力资源系统建设的5年真经路 华为出身的袁刚，作风很“技术范儿”。但有意思的是，这样一位低调的技术型高管，对华夏幸福的人力资源管理，运用了哲学理念，即“势”与“实”。“借势，做实，这是我们的基本哲学。”袁刚说。 “势”，第一：即企业发展的“势”，第二：即专业提升的“势” 华夏幸福用的并不是典型的三支柱模型，更多强调的是人力资源管理如何满足业务需求。 在HR战略建设方面，华夏幸福总部的人力资源组织架构为“3+3”模式，这很特别。 第一个3是指三个中心：组织发展中心、人力资源中心、常青藤发展中心。华夏幸福总部人力资源部门设置的这三个中心实质上是BP性质，它们分别是针对三类管理对象进行的业务管理支持。组织发展中心负责管理公司所有组织、干部的端到端管理；人力资源中心负责员工的端对端管理及专家队伍发展；常青藤发展中心负责常青藤即校招人才的选用育留系列工作。从工作性质来讲，这三个中心聚焦人力资源战略、政策流程制定及实施监督与辅导的工作。 第二个3是指三个平台：人力共享服务平台、行政服务平台、华夏幸福大学。这三个平台协同梳理了公司内部所有可流程化、偏运营类的人力与行政工作，通过共享服务的形式，以低成本、高效率、高质量、标准化的新形式取而代之。 2016年底，华夏幸福人力资源体系成立了人事共享服务平台HR SSC，来推动人力资源共享服务平台与数字化管理体系的建设。我认为，HR SSC的建立是华夏幸福人力资源实现体系变革的重要里程碑，同时也是人力资源体系开启数字化管理变革的重要一步。 华夏幸福人力共享服务平台及信息化建设大致分成三步走： 华夏幸福原有人力资源信息系统建设始于2013年，初步实现了人力资源信息化的基础功能。2016年-2017年是第一阶段，HR SSC开始建设后的第一件事就是进行数据治理，提升数据质量，同时建立增量数据的质量管控机制，夯实人力统计分析的数据基础。在做数据治理的基础上，共享服务部门将公司人力资源运营状况进行量化分析，并做出效能报告，在此基础上进一步规划未来三年的人力资源发展目标和发展路径，尤其明确了人力共享服务中数字化管理体系为组织和个人提供智能化、人性化的人力资源服务的重要性。 2017年-2019年是第二阶段，华夏幸福开始分步进行HR-BI（数据报表）平台建设，旨在打造以业务为导向的人力资源数据决策体系，达到用数据驱动人力资源精益化管理的愿景。通过专项建设，初步形成了分层、分级、分模块的人力资源信息平台架构，华夏幸福人力资源管理的每一个领域，都有了一个独立的数据应用模块做支撑，包括员工信息查询、报表一键下载、基础指标分析、招聘分析、人工成本分析等。 2018年起，HR数据实现深度应用。HR数据与公司的主营业务、财务数据深度结合，打通了核心业务系统，将签约、回款与HR数据中的员工数、人力费用进行对比分析，测算组织效能。而其独特的管理驾驶舱功能，更是实现了对公司人力资源管理者最核心的考核指标的在线监控，将考核由事后统计变成实时监控，大大提升了管理效能。 2019年开始了第三阶段，随着HR-BI平台的不断升级和推广，公司逐渐实现了人力资源数据化转型。为了满足更深度、更科学的人力资源管理需求，华夏幸福HRSSC运用大数据技术和智能算法，对一些人力资源业务课题进行研究，比如离职预测（命中率达到70%左右）、绩优基因提取等，进一步提升了人力管理智能化程度，推动人力大数据应用实践。这在我看来，在行业中，是比较前沿的。平台不仅在提升工作效能、助力管理决策方面发挥了巨大的作用，也逐步培养了人力资源团队的数据化思维模式，并为公司领导提供精准高效的数据决策支持，从而达到用数据驱动人力资源管理精益化的目标。 人才结构“裂变”势在必行 我们说到“势”与“实”的结合，即“借势”与“夯实”的结合，就一定要提华夏幸福的“六级人才库”。 2016年初，华夏幸福人力资源体系开始了系统性的搭建人才库。“曾经，我们觉得人才梯队的腰部力量较为薄弱。现在，核心的5+3岗位梯队已基本成熟。”经过5年的裂变，袁刚认为：“六级人才库终于成熟。”在这一点上，他感到很欣慰，能够坦然地应对业务发生各种变化。 面对曾经的“高薪引进人才”的战略，还记得在1年半以前，我与袁刚交流时，他就提到华夏幸福人才架构的变革势在必行！ 因此，近3年华夏幸福逐步推动“内部优先，常青藤优先”战略，其坚持落实的抓手与平台就是“六级人才培养体系”。这对于华夏幸福人才结构优化和质变，是标志性动作。 我注意到，在此战略下，通过组织的大胆任用，并敢于赋能、敢于担责和敢于要结果，使得一批年轻骨干人才迅速发展起来，活跃在华夏幸福中高层的各重要岗位上。据统计，在2019年度，新任的管理者中有60%是通过内部人才提拔的。 为了实现“常青藤优先”，华夏幸福进一步建立和推动了“3-5-7常青藤端到端发展体系”，即3年成骨干、5年进班子、7年成一把手。希望通过这个体系，干部梯队中的常青藤占比能够不断提升。2019年度占比在7%左右，今年预期达到12-15%左右，明后年计划逐步提升至20%。 今年组织调整过程中，下大力度大胆任用“常青藤”，这也是华夏幸福对人才结构优化的一个关键性动作。以人力资源HRD这样一个重要岗位为例，目前有9位HRD就是常青藤体系培养的干部，约占全体HRD队伍的三分之一。这也能说明，华夏幸福人才蓄水池已经发挥了预期的作用。 据观察，华夏幸福已通过常青藤计划，储备完成2000余人的青年生力军。常青藤计划还带来了另一个成果，那就是干部年轻化水平的大幅提升：目前，华夏幸福核心管理层平均年龄 38 岁，员工平均年龄 34岁，也推动华夏幸福成为一家以 85 后年轻人为中坚力量的年轻化企业。 “敏感问题”的正面回答 袁刚认为，关于“势”，他“借势”但不“造势”！这一点，我很赞同。而关于“实”，“第一，是做事扎实，华夏幸福人力资源工作炫的东西不多，但从来都是围绕业务需求在做工作。三年前我讲这个，今天还要讲这个。但三年前说这个和今天说的底气是不一样的。华夏幸福人力资源做事扎实。”袁刚自信且坦然的继续讲道：“第二，是待人真实。人力资源管的是人。讲人性，是最基本的一条，即坦诚、真实。每一次组织变革都会伴随着各种声音，但重要的是，作为组织变革的推动者，要真实地和员工交流。” 华夏幸福大胆使用新媒体加强与员工尤其是90后员工的交流。从去年下半年到今年，已经利用网络直播平台，在公司人力资源体系做了3次全员直播，实时、坦诚地交流了许多大家关心的问题。“大家肯提问，是对公司和对我个人的信任，我必然以诚相待，否则是我对不起大家。”这份真诚，很打动我。 “那么，关于敏感问题，您回答了吗？”我问道。“当然，必须回答。这样员工才有安全感。”袁刚答道。 比如有这样一个问题，“公司的组织优化据说已经结束了，还会有吗？”这个问题很有代表性。“您如何回答的？”我问。袁刚坦然道：“我首先介绍了这次优化的背景以及酝酿、实施过程，让大家有一个全面地了解。更重要的是，我告诉大家，这次组织优化已经结束，公司已经进入了正常的经营状态，人力资源体系下一步的主要任务，在于激发骨干队伍、提振员工士气，争取完成业绩目标。”他继续说：“我希望通过这样的回答正本清源，给员工吃一颗定心丸，让谣言止于智者，同时明确下一步工作方向。” 另外一个热点问题是大家普遍关心的晋升、调薪、激励政策。 袁刚是这样回答员工的：“2019年，在公司局部业务有调整的情况下，奖金总额和人均奖金都是历年来最高的一年。华夏幸福的企业文化是，业绩代表了员工的荣耀与尊严。我们正在制定2020年的晋升与激励方案，今年会将激励更多聚焦于价值创造人群，绩效突出的核心班子及骨干员工会得到超额激励，业绩不好的员工拿不到激励。” 我认为，这进一步拉大了收入差距，多劳多得，从而进一步强化了企业内部的竞争和狼性氛围。 另外，华夏幸福的员工激励方向，还有几个变化：多元化、及时化、有效化。 多元化指根据不同的工作实施奖励措施，比如土地征收、产业招商、重要工作节点完成等方面都设立相应激励。 及时性指将年终奖优化为以季度、半年、年度、关键节点的及时性奖金。 有效性指激励真正打动人心。如：华夏幸福一定是每年过春节前，把年终奖发放到位，保证大家拿着钱回家过年，能在大年三十向自己的家属做一个完美的年度汇报。 站在组织变革的风口浪尖 挑战是什么？ 谈到这里，我问袁刚：“从2015年底您加入华夏幸福至今，您历经了几次组织变革？”他的回答让我回味：“华夏幸福的组织具备高度的灵活性和张力，每年都会根据战略调整进行相应的组织变革，每一次组织变革人力资源体系都深度参与。从人力资源副总裁到各级BP不断地跟公司领导及各业务板块负责人进行沟通，了解业务变革需求，及时进行组织优化。我们人力资源体系做到了：扩张时能顶得上，收缩时能控得住。” 那么，“挑战是什么？”我问道。“业务的挑战，就是人力资源的挑战。从人力资源本身来看，我们很有自信，我们的人力资源体系一定能支撑起这家公司的发展与变化。比如产业新城在这样的环境下要持续建设、快速发展并达成业绩，那么相应的组织能力构建就是我们需要去思考和努力的，我们必须提升组织能力，做好足够的支撑。”袁刚答道。我想，这也是一位经历过风浪的人力资源高管较为成熟、高瞻远瞩的回答。 “借势但不造势，扎实前行！”这是我最欣赏袁刚的一句话。 正如同玄奘之路，也要历经九九八十一难，方可得真经。而回顾华夏幸福人力资源建设的取经之路，“系统性的夯实与坚持”，是最打动我的地方！这其中既有迎风破浪，更有砥砺前行！ 这也让我想起，走访人力资源高管这些年，一直拥有的最大感触：人力资源建设的本质是体系化建设。除了良好的顶层设计和专业，更重要的是对于已制定人力资源战略的坚持和传承。 人力资源建设，应该是公司发展中，最需要时间来发酵成果的工作之一。 因此，无寂寞，不成仁！无定力，不成功！ 与君共勉。（
7月9日，国家统计局公布6月通胀数据。其中，CPI同比上涨2.5%，较5月回升0.1个百分点；PPI同比下降3.0%，较5月收窄0.7个百分点。 食品价格回升带动CPI止跌企稳。由于疫情反复、洪涝灾害、餐饮消费改善等因素，6月食品价格环比上涨0.2%，显著高于过去十年均值（-0.6%），同比也升至11.1%。其中，猪肉和鲜菜价格环比分别上涨3.6%和2.8%，较上月明显回升。而非食品价格环比下降0.1%、同比降至0.3%，其中服装、教育文娱（旅游）等分项出现回落，反映需求端依然疲软。 大宗商品价格回暖，PPI跌幅收窄。得益于全球经济重启、市场需求改善，6月国际油价、CRB现货指数均有回升；国内基建、地产投资快速反弹，带动工业品价格整体维持涨势。因此，PPI环比上涨0.4%，与PMI价格指数表现一致，其中石油相关（油气开采、石油煤炭加工等）、黑色采选和冶炼加工、有色冶炼加工等行业环比改善。 展望下半年，物价延续下行趋势。CPI方面，猪价同比已经见顶，随着未来几个月翘尾因素快速回落，叠加消费复苏迟缓，CPI将延续下行趋势，四季度可能降至0附近。而南方洪灾和疫情反复则主要是短期扰动，难以扭转下行趋势；PPI方面，虽然同比有望逐步回升，但考虑到油价拖累延续、有效需求不足，预期全年工业品价格中枢将维持在通缩区间。 资金“脱实向虚”，通胀压力可控。为应对疫情冲击，前期中国央行释放了大量流动性，1-5月新增社融同比超过45%。但由于实体回报率低迷，资金“脱实向虚”，流入股市、房市；近期国内股价、房价均出现由流动性推动的显著上涨。因此，由于大量流动性并未进入实体领域，本轮货币宽松短期未必导致高通胀。 当前通胀暂不是货币政策的核心关注点。二季度货币政策委员会例会中，删去了“保持物价水平总体稳定”、“控通胀”等表述，表明物价下行趋势基本形成，政策层对于通胀的担忧有所减弱。近期央行货政司的研究也认为，“今年物价涨幅有望保持在合理区间运行，恶性通胀和通货紧缩都不会发生”。 为把握保增长与防风险的平衡，近期货币政策从4、5月份的“极度宽松状态”回归“适度宽松状态”，重心也从“宽货币”转为“宽信用”和“调结构”。例如，6月央行创设普惠小微企业贷款延期支持工具和信用贷款支持计划，7月起下调再贷款、再贴现利率，目的均是有效发挥结构性工具的精准滴灌作用、提高政策的“直达性”，进一步保障中小微企业的资金需求，稳定经济基本盘。
明园集团有限公司董事长 李松坚 曾亦 发自上海 李松坚人生曲折，事业路线也写满故事。 素有艺术情怀的他，有着“根雕”的手艺、创办了刊物、对书法也有一定的研究。本来在制造业领域已有所积累，但经商的眼界、躁动的艺术细胞，仍将他推向了地产开发行业。 遇上妻子凌菲菲，是他事业的转折点。北上上海之后，他们开启了“艺术地产”的探索之路。不料，此后一个破旧的机械厂项目，为他身陷囹圄埋下了伏笔。出狱之后，他再次接手明园集团，但似乎也恢复了往昔的低调。 如今，明园集团成为了房地产开发经营、环保新材料、文化艺术为主，涉足产业投资、医疗健康、金融科技等的多元企业。但多元发展的同时，它在地产领域的话语权，已弱化了许多。 结缘地产 60年代，李松坚出生于广东澄海市，从小就自带潮汕人的经商基因。22岁那年，他开始涉足商界，成立了一家乡镇企业——广东明园塑料制品厂，也即明园集团的前身；主要做跟房地产相关的建筑、装潢材料。借此，他获得人生的第一桶金。 李松坚给外界留下最深的印象，是他内敛，说话语气很轻、很雅的性格。他的真正手艺是 “根雕”；在创办明园集团后，他还亲自操办了一份刊物《明园报》。 据说，刊物稿件确定前，只要有时间，李松坚都要审阅，他会极其认真地对稿件进行推敲，甚至连标点之类的小疏漏都不会放过。 后来，他事业的运行轨迹，随着结识凌菲菲，而发生了巨大的转变。 在大学修完“电气自动化”的学业之后，凌菲菲被分配到长沙手帕厂工作，后又辗转至广州纺织中专，成了一名教师。一年之后，她成为了深圳建筑设计二院的电气工程师，开始接触建筑领域。 1990年，凌菲菲辞去公职，跳槽到了深圳建材集团房地产开发部，走上了房地产开发之路。两年后，一个偶然的机会，她遇到了已在制造业打拼多年的李松坚，艺术上的共同爱好，让他们最终走到了一起。 受凌菲菲的影响，以及彼时海南房地产热的感召；1994年，李松坚决定涉足房地产，并将坐标定于上海。此后两年间， 他完成了“明园世纪城”的房产项目开发。 凌菲菲不仅与李松坚一起站在台前，还担任着项目的总策划。多年来，她喜欢到世界各地旅游，尤其喜欢当地富有特色的建筑艺术，每次都带回几千张照片资料。对明园集团建筑风格、发展方向的定调，她在当中起着关键的作用。 1999年秋的某个晚上，凌菲菲刚吃完晚饭，就接到电话，听朋友说闸北区有个机械厂正因破产被拍卖，厂区风景不错。她很快就相中了该项目，随后以3.04亿元的价格，在法院拍卖中将其揽入麾下。 这个机械厂的全名是“上海造纸机械总厂”。资料显示，项目中有5000多棵大树，年龄都过了50岁，其中包括3000多棵名贵树木，所以她为这个项目取名为“森林都市”。 凌菲菲决定把这个破旧的花园式工厂彻底改造成一个低密度、50％原生态绿化覆盖率的大型艺术生态居住小区。这个项目奠定了明园集团在上海地产界的地位，但却为后来李松坚的牢狱之灾埋下了草灰蛇线。 囹圄往事 上海造纸机械厂，是彼时素有上海“国企航母”之称的上海电气集团的下属企业，李松坚通过该项目，与上海电气建立了千丝万缕的联系。 明园集团拿到“森林都市”用地后，在2001年成立了上海东北明园实业发展有限公司，其中李松坚持有54.8%股权、凌菲菲持有30.2%股权。而上海恒联企业发展有限公司则持有15%股份，它在改制之前为上海电气下属全资公司。 2004年，上海电气准备在香港上市。当年3月，李松坚在上海电气资产重组中，出资4亿元，其旗下的汕头市明光投资有限公司（下称“汕头明光”），成为了上海电气的股东之一。 “上海电气”登陆港交所之后，汕头明光获益匪浅。彼时业内人士指出，从直接的财务对比来看，汕头明光获利当在3.2亿元以上，而其从参股到上市，时间仅为一年。 另一方面，2006年8月，销售平淡的“森林都市”突然出现销售井喷，据报道，一口气买下三幢“森林都市一期”住宅的，正是上海电气旗下的上海电气资产管理公司，成交金额为3.98亿元。 在地产、投资领域有所收获，使得李松坚改变了以往的低调作风，他频繁出入公众场合，不断捐助教育、文化事业。但他与上海电气或明或暗之间过从甚密，终于在2007年1月份遮掩不住其中的猫腻。 彼时，上海市政协指出李松坚为入股上海电气，与原上海电气常务副总裁韩国璋合谋，挪用上海电气集团资金5000万元，触犯刑法、涉嫌挪用公款犯罪，已由吉林省人民检察院决定逮捕。 有报道称，彼时李松坚被判处有期徒刑一年半。 业务踌躇 2008年中，李松坚的身影，再次出现在明园集团的管理层中。在某个干部会议上，他感叹：“在过去的一年多里，你们在困难重重的情况下，坚守岗位，保证公司工作有序进行，大家辛苦了。” 这一年，明园集团完成了安桥项目的全部动迁，同时森林都市二期项目全面启动。李松坚看似已缓过神来。不过，他的精神世界并未就此平静，2013年有传言称，他与凌菲菲已由法院宣判离婚；在此之前，两人已分居多年。 目前的明园集团，共有5个自然人股东。李松坚、凌菲菲分别各持有49.2%股权，李广生、李少卿、陈鸾英最终受益股份则皆为0,5333%股份。李松坚仍为公司董事长，凌菲菲仍为董事、总裁。 对于自身定位，明园集团官网如是表述：“以房地产开发经营、环保新材料、文化艺术为主，涉足产业投资、医疗健康、金融科技等现代产业领域，多元化发展。” 在地产领域，其仍以“艺术”为标签。“集团先后在全国各地投资开发高端住宅、别墅及商业综合体等地产项目，以艺术性、舒适性、环保性、安全性的和谐体现为品牌特色，讲求具有艺术生命力的丰富质感。” 不过，多年来，明园集团在项目规模上，似乎并没有取得较大的突破。 官网显示，除了建筑面积113308.08平方米的明园世纪城之外，也仅有明园小安桥，明园都市森林一期、二期、三期、四期，明园·九龙湾一期、二期，明园·汕头国际科创金融城等项目。 明园·汕头国际科创金融城，被李松坚视作是回归故乡的里程碑式项目，将斥资100亿打造粤东新地标。它由6栋超高层组成，包括一栋标志性金融中心塔楼。项目配备甲级办公、超五星酒店、高端商业、公寓，将成为汕头最先进和最具特色的水岸城市综合体。 该项目开工时间为2016年12月，在此之后的几年间，明园集团并没有大的开工项目，在地产领域的开发进展，似乎陷入了停滞。 至于多元领域，目前明园集团19家对外投资企业、11家控股企业中，除了地产开发公司之外，还包含着许多环保材料。艺术发展、产业投资、医疗健康等领域的公司。 而有些投资，看起来似乎只是名义上的操作。比如明园集团曾以6500万元，入股上海国际医学中心有限公司，获得其9.9552%的股份；但该部分股份反复被明园集团质押，目前仍处于质押状态。
在过去20年中国的房地产基本上都是过手的，过来多少出去多少，在一两年里，在房子还没造好就开始卖了，房子造好以后两三年基本上都卖光。房子真正增长的空间，恰恰是两三年以后，到10年、15年的期间，这个角度都让我们在座的人赚走了。所以最幸福的老百姓是中国老百姓，是买了房的老百姓。 问：城市大开发这20多年来，现在来讲大家都在讲价格是价值的一种表现，那么10年、20年前的房子价格到现在为止是涨了好几倍，但是建筑材料实际上没涨，除了土地涨了，人工稍微涨了，其余都没有涨，房价大涨是什么原因？ 黄奇帆： 你这个是带有一个哲学的问题，简单的问题被你弄复杂了。其实有这么几段，1990年的时候中国还没有房地产，都是单位造点房子分配，机关事业单位造房子分配，当时整个中国城市居民的人均住房，是八个平方米，包括上海在内都是人均八平方，三口之家能够住30平方米的建筑面积，使用面积20来平方，也算是蛮好的一个像样的家庭，但实际上这20几平方就是一大一小的两个居室，实际上也是很困难的，这是当时。 1990-2000年中国开始有房地产，开始加大房产建设，那个时候到2000年的时候，那一年整个中国各大城市房产商建了1亿平方米的房子。1990年全中国所有的单位造的房子，不是房产商，因为没有房产商，所有单位造的房子统统加起来，1990年没有超过1000万平方米。2000年有1亿平方米，不是单位造的，是房产商造的。也就开始房产商的市场化。从2000年到2010年，2010年中国造了多少房子呢？房产商造了10亿平方米，又涨了10倍。 然后从2010年的10亿，到2017年我们那一年建了17亿平方米。如果没有什么障碍房地产这么狂下去，是不是就会变成20亿，或者再过10年变30亿呢？不可能的，因为市场饱和了，因为1990年人均住房面积8平方不够住的，到了2000年人均住房也就到了11平方米，但是2010年中国的人均住房到了30平方米，2019年就去年统计下来全国城市化居民，农民不算，城市化地区人均住宅面积48平方米，大体是50平方米。一个人到了50平方米，三口之家150，讲全国平均，这就过剩了。当然还有住的很困难，没有房子住。但是从人均角度讲，这个到了50平方米，是平衡了达到峰值了。 到了人均50平方米，年建设量17亿平方米，实际上是中国的天花板，房子是用来住的，禁止房地产再用他来炒作，我跟你说识时务的房产商市场规则也会推动房产的产量从高一年生产17亿，过个3、5年降到15亿、14亿，而不是每年总是35%、50%往上增长。这个是不会的，市场会起这个作用，这个一个概念，就产量的概念。第二个就所谓价格，1990年多少钱呢？一平方米200块，你那时候工资是多少呢？58块。我讲这个意思，就是说那时候的房价很便宜，到2000年的时候，这个房价差不多就是在平均上海的房价，就是在2000多块，最贵的房子上海衡山路、高安路这些地方，房子就是7000一平方，其他地方1000多、800，均价在1000多，我的意思是说10年涨了10倍。 然后又过了10年，上海的房子2000多块均价，2010年到了2万块，又涨了10倍，2万块均价，衡山路那种房子就变成了12万，这意思2000年7000块一平方，现在12万，涨了15倍，差不多翻了4番。就这个概念。那么你说这是货币现象，因为我们通货膨胀，我们的M0基础货币，2000年是整个中国的基础货币M0只有多少呢？只有2万多亿，到了2010年是多少呢？20万亿，到了现在是多少呢？34万亿基础货币。这么讲是通货膨胀，从2万多亿变成30几万亿，涨了十五六倍。 我们物价怎么没涨呢？我刚才说过通货膨胀在一个封闭的系统里对物价来说，你一切物价上涨都是通货膨胀印钞票的现象，但是系统是开放的，如果你这个开放的系统里面这个钱出来以后，有别的蓄水池，比如房子也是个物价，房价涨了10倍，就把钱都吸走了，那你的箱子，你家里的家具，你家里的皮鞋，你家里的其他东西可能就没涨10倍，不会因为货币涨10倍你就涨10倍。这个时候这些商品是供过于求，产能过剩，想涨也涨不上去，所以一个手表200块还是200块，洗衣机500块还是500块，空调20年前要5000块一个，现在可能只要2000块一个，而你的工资从2000块已经涨到了2万块了。 从这个意义上讲，这个社会的东西好像变得东西都便宜了。对房子来说，房子还是涨了，因为房子的确是一个吸收通货膨胀的概念。在这个意义上只要房子供不应求，而国家货币又在超发房子的确会涨，但是现在三个概念都没了，一房产供不应求概念没了，已经供过于求了，人均都在50平方米了，大量的房子是卖不掉的。因为大量的人家里有2-3套，二手房现在要把他卖掉。你算算账我有2000万的房产，要把他卖掉变现1000万，没有2年、3年还卖不出去，在这个意义上其实房产已经过剩了，不要再想供不应求的概念。 第二个国家现在的货币不会超发的，过去20年中国的货币超发，不是政府想超发，是外汇顺差每年不断的挤过来，每年有4千亿美元顺差，10年就是4万亿，4万亿美元顺差了，谁买单呢？必须有国家把他储备下来，国家就要印出20几万人民币，把这个各种银行企业手中的外汇买过来，这是强迫你的，因为只要有外资不断进来，外资每年一千多亿投进来，那么就是顺差，然后贸易出口又是顺差，这两个顺差一年4000亿，逼着政府必须印钞票把他买过来，这个买过来，这就造成中国货币超发，但是今后10年，整个美国整天跟我们打贸易战，就是说你中国人欺负他每年赚走他几千亿美元。特朗普就是要进出平衡，那意思就说我们中国对全世界的顺差一年顺差4000亿美元，特朗普气不从一出来，整天说我们赚了他4000亿美元。他当然也胡说，4000亿不叫赚，是你买我的货，我给你商品，这怎么叫赚，这是等价交换。但是他就这么理解的，所以你只要每年顺差4000亿美元，中国要把这个外汇储备下来，就要发人民币。 现在我们顺差小了，已经从顺差4000多亿美元，变成了3000多亿美元，总书记也说了我们要进一步降低关税，增加进口，减少准差，追求贸易进出的平衡。真要到平衡了，就不会有那么多的外汇储备要买下来了。然后人民币也不会因为要买外汇而印发超额的人民币，所以今后这种通胀现象也就小了。这是第二条一个是供不应求的时代过了，一个是顺差的通胀的货币通发的情况少了。 第三个原因就是对于房产的企业也会开始控制，要知道中国最容易创造的公司是什么？是房产公司。大家知道中国有多少房产商吗？每一万人有一个公司，13亿人包括农民在内，就会有13万个房产公司。上海有2000多万人，上海就有2000多万个房产公司，多如牛毛。但是整个中国差不多10万个房产公司，中国前10位的房产公司，规模比如说恒大，一年一万亿销售值的房产公司，这10家房产公司，就把中国一年刚才我说了17亿平方米差不多十几万亿的销售值，80%这10个企业就做完了。然后还有那么几百个房产公司，就把99%做完了，我这么讲什么意思呢？你10万个里面还有9万多个基本是僵尸企业。你要想象清楚，这个意义上全民狂热造房搞开发公司的热潮过去了。所以你如果现在还没搞房产公司你别去搞，你还不如买股票。 第二个如果你现在是搞了10年的房产公司，见好就收，把已经建成的以好的价格卖掉，赚了钱转战别的地方。当然你如果是全国前100位的房产公司，你当然可以维持着，但是工作方法上要转型。其实中国的房产商没有香港房产商赚的多，因为香港的房产商包括美国欧洲的房产商，他的工作惯例就是造100万平方米，最多卖掉40-50万，还有60万会10年、20年长期的捏在手里，然后租赁。就美国所有的房子你看在那里，50%是在租赁的，那么租赁的房，他房产如果升值了，始终是他的，然后他就升值了的房子10万元，变20万了，他租赁费就会提高。 中国的房产商，如果拿了100亿造了房子，他可能95%是借来的钱。他的土地批租不是资本金，是银行贷款，这就借来了钱，造房子的时候又把土地一抵押，又来个开发贷又是借来的。卖房子的时候预售，老百姓按揭贷款，相当于对房产商来说房子还没造好，已经又借了一笔钱，整个房产商百分之九十几的资金都是借来的，他就必须在一造好，两三年里面就把他都卖掉，卖掉以后把他的债务还掉，还掉以后他当然赚了钱，也就是赚了整个开发价格的三分之一，意思就说如果卖了100亿的运转结算，他可能赚了30亿、40亿，这也是富翁了，他如果把这个房子留着放10年，他这个房价，是会涨多少呢？比如说10年涨了4倍，5年翻一番，10年翻二番，15年翻三番，这个时候他的房产的升值空间，大到超过他的资本利息，他只要养的起这个房，憋他10年就是发财。 我讲的是过去20年这个概念，但是在过去20年中国的房地产基本上都是过手的，过来多少出去多少，在一两年里，在房子还没造好就开始卖了，房子造好以后两三年基本上都卖光。房子真正增长的空间，恰恰是两三年以后，到10年、15年的期间，这个角度都让我们在座的人赚走了。所以最幸福的老百姓是中国老百姓，是买了房的老百姓，的确是这样。美国人是租房的，到处打着皮包搬来搬去租房子。所以房产甚至对他们无关，但是房产对他们美国的房产公司来说，他负债率低。香港的房产商负债率在40%以内，一般平均在30%，高的也就在40%。中国的房产商平均资产负债率85%，全国去年的统计。房子还继续造，但是三个转轨，一负债率要降低，从80%几要降到40%、50%，把他降下来。第二卖房子只卖三分之一40%、50%，50%留下来出租。如果你债务在手上出租，资金周转不了了。你可以把出租的房产收到的租金就通过现在讲的房地产投资信托基金房地产投资信托，让他们把钱，把这个房子，跟他做REITs了以后，这房子产权还是你的，但是REITs形成的50亿的资金，算资本金的，不算负债了，这就转了个弯，你在资产负债表上不是负了50亿债，而是变成50亿资本。 资产证券化了，这个是又一个概念，所以你最近看到网上，社会上，资本市场上，REITs变成一个很热门的话题，中国的REITs几乎没发展，现在想到开始搞了，也成立了REITs协会等等。我讲的是你要做出租的话，你必须把资金REITs转化，你不能变成债务背在手上，一边还利息，一边收租金，那无法覆盖的。第三个你在造房子的重点地区不要在两千个县，重点放到三个热点，就长三角、珠三角、京津冀、成渝或者长沙武汉，意思就说现在讲的五大六大城市群大都市圈，超级大城市的城市圈，这些地方的房产还有价值的，一般地方别去碰，让当地的小房产公司自己搞就行了，你这个跨地区的去运作。 本文原发于中宏国研院
智通财经APP获悉，据最新的亿万富豪指数(Bloomberg billionaire Index)显示，沃伦·巴菲特持有686亿美元的资产，排名第八位，为2012年开始发布该指数以来的最低排名。 巴菲特本周慈善捐赠29亿美元，这意味着自2006年以来他捐出的伯克希尔股票价值超过370亿美元。多年来，纵然慷慨行善，他的财富却一直不断增长，且涨幅越来越大。 不过，此次捐赠终于开始影响他的身家财富。他的慈善事业，再加上伯克希尔(BRK.A.US)最近令人失望的股票表现，终于开始给他的净资产带来压力。686亿美元的资产令他在亿万富豪指数(Bloomberg billionaire Index)排名第八位，是2012年开始发布该指数以来的最低排名。6月份的时候，他排在第五位。 但就在最近几周，这位89岁的老将先后被前微软公司(MSFT.US)首席执行官史蒂夫·鲍尔默、谷歌(GOOG.US)联合创始人拉里·佩奇和谢尔盖·布林超越。这些变化意味着科技大佬如今主宰了全球富豪榜。 全球前七大富豪中，有六人来自科技领域，包括排名第一的杰夫·贝佐斯――今年他的净资产增加了680亿美元。还有鲍尔默，他的财富增加了180亿美元。在亿万富豪指数中，科技行业的财富表现最好，2020年增长了25%。 鲍尔默的财富增长得益于他2014年离开微软董事会后保留的大约4%微软股权。自那以后，微软的股价已上涨近4倍，使他的财富增至765亿美元。鲍尔默拒绝就持有微软股份评论，伯克希尔也未回应置评请求。 巴菲特可能乐见慈善捐赠能让自己的财富缩水。随着财富不断增加，他捐出全部财富的承诺变得更难实现。他在最新的致股东信中说，等到他去世之后，估计要12到15年的时间才能处置完他遗产里的股票。
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