传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，第一次摆上台说了。三道红线是说，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。 进会场前，他交出了手机，带了一支笔和一个小本本进去。 他扫了一眼，在座的都是熟面孔。除了央行、住建部、银保监会的领导，还有12家房企代表——恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌，以及碧桂园、保利、绿地、中梁等房企的财务总。 这显然是房地产业近两年来罕见的高规格座谈会。央行副行长潘行长主持，住建部副部长倪虹等领导参会。开发商来的不是总裁，就是主管财务线的一把手。 三天后，央行官网和住建部官网同时挂出了一篇新闻通稿：《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》。通稿里最重要的一句话就是： 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，第一次摆上台说了。 三道红线是说，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。 来的12家房企，红档有三家，恒大、绿地和融创；橙档两家，中梁和阳光城；然后就是黄色三家，碧桂园、万科和新城；绿档的好学生最多，且都是央企，它们是保利、中海、华润和华侨城。 说是座谈会，而且的确让房企一一发言。但发言基本是按照从“坏学生”到“好学生”的顺序来的。 最先发言的是夏海钧。他有点抱怨恒大买了那么多地，且都是按照历史成本入账，这么管控似乎欠合理，应该对资产重新评估。 领导把话接了过来，说我们没精力做评估，我们以年报为准。而且评估的话，你想谁来评估？ 夏海钧说的每个问题，领导都回得有理有据。他的发言很快被扭转过来。 然后绿地发言。张蕴的话术竟然和夏海钧几乎一模一样。领导说： 重复的问题，后面不要说了。 地产商们很快明白，监管意志坚定。这个座谈会更像是传达精神的。“三道红线”势在必行，所以之后融创汪孟德所作的发言，更像是努力争取更多时间来降负债了。 1 座谈会看似很突然，但相关预热，年初就开始了。 从年初开始，一些央企就频频被喊去开会，国资委他们要求必须将总负债控制在一定范围内，不拿地王。他们甚至被告知： 拿了地王，有关部门可能考虑停掉企业的发债，并不许按揭贷款。 过去三十年，中国房地产行业玩的都是空手道。从开发贷再到按揭贷，地产商完全主导了炒楼花的游戏。 如果停掉发债和按揭，无异于釜底抽薪，对房地产业下了死手。 几年前，有一家排名前六的央企曾喊出“重返前三”的口号。现在，很多人笑话他们当时放卫星。但如果没有国资委的条条框框限制，央企的这个目标，实现也并非没有可能。 这次四家参会的绿档房企，都是央企。他们分别是保利、中海、华润和华侨城。等到他们发言的时候，气氛已经轻松了。 他们其实是戴着一朵小红花过来参会的。 这两年，企业的规模的确越做越大，有五家房企冲进了世界五百强。恒大和碧桂园的总资产，也都超过了2万亿，融创总资产也已将近1万亿。 但这其中，大部分资产都是债呀。 一个总资产一万多亿的海航，已经把海南和相关金融机构拖得苦不堪言。一个福晟和泰禾，也将一些地方政府弄得极其狼狈。要是体量更大的公司出问题，对于政府、金融机构和相关利益方，都将是极大打击。 央行也苦房地产的高负债久矣。今年4月底，央行发布了一份名为《2019中国城镇居民家庭负债调查》的报告，该报告对全国30个省市进行调查，当中最引起大家注意的是2组数字： 平均每户家庭都拥有1.5套住房，居民负债76%来自房贷。 很意外，几天后，这份声称“是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一”的重磅报告，后来从《中国金融》微信号上低调蒸发了。 然后是7月24日，领导在房地产工作座谈会上，明确地透露了一个动向： 及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 听一位参加过座谈会的人士说，领导在座谈会上说的话，要比新闻通稿严厉得多。 接着就是8月16日，银保监会郭主席在《求是》杂志上发表了文章。他说未来一段时间内中国的经济供需、国内外市场将同时承压，金融体系势必会遇到很大困难。 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。 灰犀牛这件事，金融口的领导其实说了好几年。但这次，监管部门是来真的了。 2 接下来，被叫去开会的12家企业将开始试点。他们要在一个月内上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。 不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。其余房企，将在明年1月1号全部铺开。 当然，所谓的泡沫，不只是上市公司财报中披露的数字。 前天融创的半年报说净负债率达到149%，大幅下降了23%。前几天，兽爷看到一份研究报告，报告里说： 融创跟地方城投公司捆绑在一起做的融资额，行业第一。 更重要的是，这份报告是一家官方研究机构做出来的。 从2014年开始，融创推土机碾过的，不只是宋卫平、王健林、祝义材、邓鸿这些落魄富豪，还有南昌市政集团、武汉地产集团、上海城投置地、山东高速集团、云南城投这些地方国企和城投。他们都成了老孙向行业老大发起冲击的助推器。 比如融创和南昌市政公用集团的合作，协议里的合作范围包括了城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展。也就是说，南昌的这家国企，把自己的所有资源在各个领域和融创共享了。 他们的这份友谊，是一起扛过枪、一起同过窗才能建立起来的。2012年，南昌市政集团拿下了北京东二环使馆区，楼面价高达2.5万。这块地抢到手里之后就成了烫手山芋，2年的时间都没法启动。 融创在2014年介入后， 在这里打造了使馆壹号院，用石材立面、私家电梯、进口橱柜，就让南昌市政集团彻底服气。 后来，南昌青山湖壹号、南昌幽兰特色小镇、山东齐河观澜府邸，都是两家合作。 去年9月2日，孙宏斌带着邓鸿拜访了山东高速集团，双方也是相谈甚欢，山东高速集团还特意叫上了泰山山高•康乐谷项目的负责人。 老孙看了看位于泰安的康养度假项目，就打了退堂鼓，转头去签约了济南春蕾小镇项目，总投资300亿元。 这么一大笔投资，包括了一二级土地开发，即使是融创，也有点力不从心。但这难不倒孙宏斌，项目公司55%的股权是融创的，剩下的股权，属于山东高速集团和济南天桥区的一家投资公司。 房子，融创卖，钱，大家一起出。不过这些动作，监管层也看得清清楚楚。 3 “三条红线”座谈会后，房地产游戏的主要四个参与方（地方政府、房企、金融机构和消费者），至此已经全部进入了实名观察名单。 实名制管理的好处，就是监管不用再隔空喊话，而是可以点对点整改。 经历这一轮调控，中央政府已经发现，地方政府并没有十足动力去撇清楼市泡沫。2019年有大批地方政府尝试为房地产松绑就是证明。 地方政府的难处其实非常好理解的，楼市不热，地就没人买，财政收入就会减少。 到头来，有关部门发现还是企业和个人更好管理一点。 中央和地方政府的压力，最后都落在了开发商身上。在政府操盘最得力的杭州，开发商拿地的标准只有一个——只要是正负零就敢拿，利润能到2%就已经谢天谢地，能到5%就已经烧高香了。 房地产的超额利润时期，彻底过去了。 接下来房企的选择已经不多，要么安心为政府打工，赚小额利润；要么发展别的能力，以此来说服政府给地。 至于降负债这种表面功夫，完全可以人为操作。肉眼可见的是，接下来开发商会拼命剥离资产。保留主体上市公司融资能力。未来一年内，我们也行会看到一轮密集的开发商剥离资产的公告。 对三条红线的破解，房企也有一万种办法。毕竟只有上市公司才公布资产负债指标，非上市房企基本上没法监管。 12家房企的名单出来后，很多人很意外，为什么这几年地产界最大的黑马中梁，负债率风险等级竟然只是橙色？ 2019年底，一家名为华晟集团的新公司成立，宣称脱胎于上市千亿控股公司，立于地产20强平台之上。 华晟所说的这家“地产20强平台”，正是去年上市的中梁。它脱胎于中梁的商开公司，中梁把所有的自持物业都装进了华晟，但它早已经不是一个商业地产开发公司，目前的实控人是中梁董事长杨剑的堂弟杨剑清。 华晟没有太多掩饰自己与中梁的关系，甚至会对外宣称： 提炼控股公司成功因子，组织拉开，快速复制。 两家公司的体制类似，初期共享后台和管理系统。到了2020年7月，刚刚成立半年的华晟宣布，新增货值已经进入房企前100，拥有了将近90亿的货值。他们陆续在江苏的几个城市拿下项目，很多时候都和中梁并肩拍地。 华晟的注册资本金只有500万，项目公司的股权有大量质押，追溯背后的出资人，是很多杭州、上海和江苏的商人。和当年中梁崛起时的思路一模一样。 钱想流入房地产，自然会有渠道流进去。 直接给开发商画红线，实名管理，从侧面证明了泡沫的存在。2015年起，一个一个小泡泡吹出来，最终形成了一个大泡沫。 上周，兽爷好友你包叔体检时做了个尿常规。医生对着他的液体端详很久，说泡沫太多，快赶上卡布奇诺了。泡沫多是因为尿液表面张力太小，张力小时因为蛋白质含量太多，根本的原因是： 肾功能出了问题。
于婞8月26日下午，孙喆一在第十届北京国际电影节表示，融创文化正积极拥抱将到来的电影数字工业化时代，开发多元化的内容品类，计划引进国际顶级的虚拟制作技术系统落地中国市场，旗下base正在推动影视后期产业“上云”。同时提到，融创集团将在成都建设天府影都，以高科技摄影棚集群等业态为5G时代下的中国电影工业打好地基。 5G时代将是内容消费的极大释放，基于移动互联网、VR等平台内容将迎来几何量级的用户需求。在谈及下一个数字内容时代时，孙喆一表示 “在5G时代，任何内容都能够接触到付费的观众。这会带来一种思考，促使每个内容公司都去探索如何提升创造力，打造真正的IP，讲好故事。” 目前中国电影行业的整体商业模式还有待更加成熟和健康。孙喆一表示，作为一家年轻的、综合性的内容及IP公司，融创文化正积极应对数字内容变革时代，正在制作丰富的多元化内容品类，包括但不仅限于院线真人电影、院线动画电影、动画番剧、真人剧集，以及短片、短剧等内容，以满足不同渠道用户的内容需求。 互联网数字技术的发展，尤其是流媒体的深度介入正在改变观众的内容消费习惯，这在今年特殊环境下体现得十分明显，5G技术的应用将加速这一内容消费潮。孙喆一表示，“应该承认5G时代下收益最大的或许不是传统电影，新技术时代给影院空间内的电影提出了更高的要求，内容为王始终不会变，同时更富有视听体验感的重工业大片依然是吸引观众的最重要内容”。 院线电影领域，融创文化将动画和科幻作为重点开拓内容，“科幻是最重工业创制体系下的内容品类，事实上动画也是”，动画电影同样为重工业类型片，同样需要高超的数字内容制作技艺以及科学、合理的流程管理，融创文化目前已有多部动画、科幻电影作品正在研发、制作中。孙喆一同时指出，新技术应用也会影响电影产业的各个链条，5G技术会结合短视频应用对电影宣发的透明化、投入产出比等都会产生积极作用。 未来，5G技术的应用将与AI、VR、AR、4K全景以及全息影像等体验科技进行高度融合，这将打破线上线下边界，这也是融创文化“内容+平台+实景”面临的新课题，背靠融创丰富的文旅城、乐园等线下场景，融创文化正以内容IP与线下场景结合进行相互赋能。“5G与AR、VR等技术的结合，能够对线下场景进行不断更新，这是非常有意思的”，孙喆一表示，期待在未来技术交叠的状态下，融创文化与融创文旅一同打造出更多丰富、有趣的线上线下交互体验式产品。 5G时代下的电影发展可延伸为电影产业即将进行的数字工业化发展，这一角度下，融创文化旗下影视产业基地与特效、动画公司base均以领先的软硬件科技参与到了众多视效大片的拍摄、制作服务过程中，一直在同中国电影工业互相磨砺并携手前行。 融创文化联合出品的新奇幻电影《刺杀小说家》将于明年春节档上映，影片拍摄于融创文化旗下东方影都影视产业园内，以高科技硬件设施为基础，东方影都已成为承载导演实现艺术想象力的最重要物理空间。作为工业光魔的战略合作伙伴，base参与过《星球大战》、《变形金刚》系列的后期制作，未来base将更多面对中国本土市场，以国际级视效制作技术服务华语大片。 “我知道郭帆在东方影都拍摄《流浪地球》时，很多技术都是自己摸索研究的”，孙喆一表示，摄影棚等硬件是行业的基础，但下一步要探索的则是如何提升工业拍摄技术，“我们提供了成熟度的硬件设备，但技术系统的成熟度是有限的”。这也是今年一月份融创文化战略控股亚洲知名特效与动画公司base的一大原因。面对5G时代引发的电影变革，融创文化也正在积极应对未来电影数字工业化时代。 融创文化正计划引进一套国际顶级的虚拟制作技术系统，这套虚拟制作技术被认为极有可能颠覆当前的前后期视效阶段划分，能让制作团队提前看到制作效果，“剧组拍摄周期和成本也会相应降低”。前期视觉化、后期前置以及整合开发将成为未来影视后期产业的主流，base正在推动整个影视数字制作产业向云端迁移，5G科技和强大的云计算处理能力则是影视后期产业“上云”的基础。 “行业现在缺少的是电影工业技术系统的提升，融创文化也希望同整个行业来一同探索，一起尝试与学习”，孙喆一现场表示。同时他也透露了融创的“天府影都”项目，这将是一个以5G为技术支撑建立的“影、游、漫”一体化高新科技产业园与数字创意创作基地。科技应用将是天府影都的一个重要标签，包括全球首个全数字影棚集群、全球首个影像大数据存储交易平台。值得提及的是，天府影都也将打造以科幻影视为主题体验及高科技影视沉浸式潮玩的创享世界。
“对融创而言，今年是从容的一年。融创要在保持负债总量稳定的前提下，通过增加销售、利润使公司负债率降下来。”融创中国董事会主席孙宏斌说。 8月26日，融创中国发布截至2020年6月30日的中期业绩报告。报告期内，融创中国实现营业收入773.4亿元，同比增长0.7%；核心净利润130.4亿元，同比增长3%；公司拥有人应占溢利109.6亿元，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率14.2%，同比增长0.8个百分点。 截至6月30日，融创中国有息负债为3203亿元，同比减少0.6%，所有者权益1338.8亿元，较2019年末增长约17.3%。净负债率降至149%，较2019年末下降23.3个百分点，新增有息负债加权平均成本下降1.9个百分点，公司账面现金达1208.6亿元，流动性充裕。 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 融创中国行政总裁汪孟德表示，该政策意在稳存量、控增量，在保持稳定情况下逐步降低杠杆。另外，该政策不是针对某一类企业，而是针对整个行业的所有企业，虽然相关细则还没公布，但大方向对企业还是很好的。 虽然受到疫情影响，融创中国上半年仍然完成合同销售金额1952.7亿元，位列房地产企业第五。同时，融创中国严控拿地节奏，以合理价格择优补充了少量土地，新增土地储备约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比下降约64%。 孙宏斌表示，今年上半年整个房企销售市场是偏软的、回升冷热不均，4月快速回升，5月全国市场是偏软的，下半年销售市场压力偏大。至于土地市场，今年总体公开市场土地偏热，原因主要是有些公司土储量不够。“现在是土地市场风险最大的时候，土地拍得贵，不是很好的拿地时机。”
8月26日，融创中国控股有限公司发布截至2020年6月30日的中期业绩报告。报告期内，融创中国实现营业收入773.4亿元，同比增长0.7%；核心净利润130.4亿元，同比增长3%；公司拥有人应占溢利109.6亿元，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率14.2%，同比增长0.8个百分点。 虽然受到疫情影响，融创中国今年上半年仍然完成合同销售金额1952.7亿元，位列房地产企业第五，7月合同销售金额又实现同比大幅增长26.97%至522.5亿元。下半年公司可售货值达6213亿元，随着供货恢复稳定，机构一致认为，融创中国2020年销售目标可以顺利达成。 2020年上半年土地市场持续升温，融创中国严控拿地节奏，以合理价格择优补充了少量土地，新增土地储备约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比下降约64%。截至2020年6月末，融创中国拥有土地储备约2.48亿平方米，土地储备货值预计超过3万亿元，其中约80%位于一二线城市，足够支撑公司未来持续稳定发展的需要。 同时，融创中国进一步优化资本结构，提升净资产，降低负债率和融资成本。2020年上半年，融创中国所有者权益1338.8亿元，较2019年末增长约17.3%。净负债率持续改善，较2019年末下降23.3个百分点，新增有息负债加权平均成本下降1.9个百分点。截至报告期末，公司账面现金达1208.6亿元，流动性充裕。
8月6日晚间，融创中国发布公告称，建议分拆融创服务控股有限公司于香港联合交易所主板独立上市。 从传出分拆旗下物业板块上市，到正式发布招股书，融创仅用半个月时间。 近年来，不少房企相继拆分物业服务板块单独上市。据不完全统计，今年上半年20家物业管理企业赴港递交招股书，其中12家地产相关企业,包括金辉、祥生、上坤、实地、大唐地产、绿城管理、雅城等。累计募资约百亿。 在管总面积1亿平方米，86.2%位于一二线城市 招股书显示，融创服务最早可追溯至2004年，融创中国通过全资子公司融创服务投资和融享持有其100%权益。分拆及上市完成后，融创中国预计将拥有融创服务不少于50%权益。 融创中国表示，本次IPO所得款将用于寻求物业管理主业及社区运营相关公司的战略性投资及并购机会、用于升级智能管理服务系统及开展智慧社区建设、用于拓展社区增值服务、用作营运资金及一般企业用途。 招股书显示，2020年一季度，融创服务营业收入为7.18亿元；毛利润为1.40亿元，毛利率为19.6%；净利润为6730万元。 根据公告披露的数据，2017年-2019年，融创服务营业收入分别为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%。 数据显示，2017年-2019年，融创服务毛利润为2.33亿元、4.23亿元及7.20亿元，毛利率分别为21%、23%及25.5%；净利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率为150.7%。 公告显示，截至2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米，在管理物业635处，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达1亿平方米。 其中，在管建筑面积中有86.2%位于国内一线及二线城市。 从不同物业形态来看，住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业的在管建筑面积分别为7370万平方米、1310万平方米及1370万平方米，分别占在管总建筑面积的73.3%、13.1%及13.6%。 平均物业管理费每月每平方米3.4元 除物业管理服务外，融创服务也提供非业主增值服务以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务。 分业务类型来看，其中物业管理服务2020年一季度收入4.28亿元，非业主增值服务收入2.73亿元，社区增值服务0.15亿元。 融创服务披露，于2020年3月31日其的整体平均物业管理费约为每月每平方米3.4元，其中住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2.9元，同日非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7.85元。 但其整体毛利率在行业处于低位，以2019年的25.5%进行衡量，这比同年港股房地产服务板块30.4%的平均毛利率低4.9个百分点。 “基础物业部分由于物业费价格限制及涨价困难等因素毛利率偏低，相对而言，近几年毛利率较高的增值服务成为更有想象空间的部分。”一位业内人士表示，物业服务企业若要提高整体毛利率水平，或需要在物业管理业务以外的其他业务上下更多功夫。 资金方面，截至2019年底，融创服务在手现金10.9亿元，同比增幅达193%。2020年一季度末，现金增至18.22亿元，3个月内增幅高达67.2%。 而对于此次分拆，融创中国表示，看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，分拆将使分拆集团能够借力资本市场，有助于不断提升分拆集团的市场竞争力，为分拆集团的未来发展提供资金，进一步促进业务发展，提高分拆集团的盈利能力。 99%业务来自融创开发物业，外拓项目仅2个 克而瑞数据显示，中国物管行业管理面积突破1亿平方米的企业数量达到15家，其中万科物业在管面积4.38亿平方米，碧桂园服务在管面积3.93亿平方米，恒大金碧物业在管面积3.51亿平方米。相较之下，融创服务的规模依然存在不小差距。 自2017年12月31日至2020年5月31日，融创服务的合约建筑面积由57.4百万平米大幅增长至2.27亿平米，实现复合年增长率76.5%；同期在管建筑面积亦由20.0百万平米大幅增长至1.01亿平米，实现复合年增长率95.2%。 但与此同时，融创服务的大部分业务与管理母公司开发的物业有关。招股书显示，2017年、2018年2019年以及2020年一季度，管理母公司融创集团物业产生的收入分别占其物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2%。 母公司持续增长的土储和销售面积，为融创服务规模扩大提供了充足保障。 截至2020年3月26日，融创中国及其合联营公司土地储备约2.39亿平方米。同时，融创中国还有多个在建和规划中的文旅项目、康养和特色小镇项目、会展中心项目等。 但除了依靠内生增长之外，融创服务的外拓项目截至目前只有2个，涉及在管建筑面积仅有135.2万平米，占全部在管面积的比重只有2.3%。 如何摆脱对母公司的依赖，实现更多自我造血，或是融创服务上市后需要考虑的问题。
8月5日，融创中国发布7月营运数据报告。 2020年7月，融创中国实现合同销售金额约522.5亿元，环比下滑4.25%，同比增长26.97%；合同销售面积约372.8万平方米，环比下滑2.23%，同比增长34.2%。 根据销售额和销售面积计算，7月融创中国合同销售均价约每平方米14020元。 而根据去年同期的数据，融创中国2019年7月的合同销售均价达每平方米14810元。由此可知，融创中国今年7月销售均价下降790元每平方米，降幅为5.33%。 截至2020年7月底，融创中国累计实现合同销售金额约2475.2亿元，同比下滑3.05%；累计合同销售面积约1776.2万平方米，同比增长1.5%；合同销售均价约每平方米13940元。 值得注意的是，在“恒碧万融”四大房企中，融创今年前7个月的销售额同比增速位于四大房企最后一名。 相较之下，恒大前7月销售额3991.4亿元，同比增长23.9%；万科前7个月累计实现合同销售额3795亿元，同比微降0.7%；碧桂园1-7月累计实现销售金额3212.3亿元，同比微降0.98%。 按照融创中国今年6000亿元的销售目标计算，目前完成率为41.25%。 此外，融创中国近一个月来多次融资。7月21日，媒体报道称，融创中国考虑分拆其物业管理业务，进行10亿美元的IPO。 债券融资方面，7月29日，融创中国发行5亿美元6.65%优先票据用于偿债。7月7日，融创称发行两笔合计10亿美元的债券，一笔为2023年到期的6亿美元票据，利率6.5%，另外一笔是2025年到期的4亿美元债，利率7%。 截至上年末，融创中国资产负债率为88.12%。
7月21日晚，媒体消息称，融创中国拟分拆物业管理业务赴港上市，预计募集资金10亿美元。 消息称，融创中国目前已在与财务顾问就融创服务上市事宜进行洽谈，可能在今年进行IPO。 据不完全统计，今年上半年已有20家涉房企业赴港递交招股书，其中12家地产相关企业,包括金辉、祥生、上坤、领地、实地、三巽、大唐地产、鹏润、绿城管理、雅城等。累计募资约百亿。 从上市表现来看，今年以来涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、时代邻里和滨江服务，股价均翻番。 从募集资金用途来看，多家物业管理公司上市募集资金用于“技术研发”。 但即便如此，服务高度同质化仍是物业管理行业的普遍现象。其业绩增长多倚赖于关联开发商交付面积的增加。 “融创服务将在今年安排上市” 四年前，融创中国董事长孙宏斌曾明确提到，不会谋求物业管理公司分拆上市，因为开物业公司就像办公共服务类机构，如果用分拆上市将其变成赚钱的工具，做法并不可取。 而在今年5月28日融创中国的股东周年大会上，融创中国行政总裁汪孟德表示，融创服务将在今年安排上市。 “现在在积极准备，融创物业的规模、这两年提升的能力和水平都做得非常扎实，像高端住宅、G20会展、医院、园区、办公楼、文旅商场，融创物业都有很多布局。”汪孟德认为，物业板块市场非常不错，现在市场也都非常认可物业公司的价值。 截至目前，融创服务涵盖融创服务集团、融创房屋保养维修公司两大业务板块。目前，融创服务集团已进入110个城市，461个项目。 2019年2月4日，融创中国注册了惠熙（香港）投资有限公司，同年3月28日又注册了天津融嘉物业服务有限公司，2019年11月，融创服务将注册资本从1亿增加到了3亿。 目前，融创服务由天津融嘉100%持股，而惠熙香港则100%持股天津融嘉。 2019年9月23日，融创中国曾公告，曹鸿玲不再担任首席财务官一职，被委任为融创服务集团总裁。当时市场上就有传言称，融创在为服务集团上市做准备。 按照汪孟德业绩会时的表述，服务板块从2014年、2015年初就开始独立运营，现正积极准备上市。 去年收入70亿，同比增幅四成 近两年，融创服务的规模增长较为明显。2019年，融创中国物业管理及其他业务收入为70亿元，与2018年的50亿元相比同比增幅近四成，占当年总收入的4.1%。 据统计，在头部房企中，万科物业去年实现收入127亿元、碧桂园服务为96.45亿元、保利物业为59.67亿元。 截至2019年末，融创物业协议在管面积约为3.5亿平方米，其中，集团地产板块现有项目储备面积1.44亿平方米，合约待转化及外拓锁定面积2.11亿平方米。 行业人士指出，若能顺利将旗下物业分拆上市，相当于增加了融创中国的资产，间接起到了降负债的作用。 截至2019年末，融创中国的借贷总额为3222.7亿元。 “我们自身来讲，物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持。”融创中国管理层在今年股东大会上这样表示。 除分拆物业管理外，融创中国未来或还将分拆会展文旅板块上市。 “随着经济发展，国内市场对会展和文旅的需求很大，分拆上市是一个选项。”孙宏斌在去年融创会展文旅集团媒体见面会上这样表示。 多家物业公司上市募资用于“技术研发” 今年以来，地产公司物业管理板块频繁分拆上市，融资额近百亿元。统计显示，仅今年上半年，就有20家涉房企业赴港递交招股书。 其中，今年以来涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、时代邻里和滨江服务，涨幅分别达到160%、150%和 130%。 然而，与重资产的房地产开发不同，物业管理服务始终是一项轻资产业务。频频赴港IPO的物业公司，募集得来的资金究竟去向哪里？ 搜狐财经统计发现，多数物业管理公司对于募集资金用途的表述均为“科技研发”。对此，中信证券分析指出，科技应用的年投入达到几亿规模已经不小，预计很难配置十亿以上的资金。 不仅如此，服务高度同质化是物业管理行业的普遍现象。中信证券上述分析指出，绝大多数公司还是依靠前期物业管理合同不断增加在管面积，其品牌竞争力尚未得到过有效验证。 近年来，由于房企交付面积逐年攀升，物业企业在管面积也随之水涨船高。 数据显示，中国物管企业在管总面积由2014年约165亿增长至2019年约239亿平方米，年复合增长率约为7.7% 一位业内人士表示：“在管面积的快速增长趋势为物管公司的估值打开了空间。” 根据中指院数据显示，2019 年，百强物管企业中有开发背景的企业数量占比近八成，相关企业在管面积中约六成来自关连开发商。
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