经济日报-中国经济网北京10月10日讯 据工信部网站消息，2020年1－8月，全国规模以上照明器具制造企业营业收入1979.8亿元，同比下降13.7%；实现利润总额104.5亿元，同比下降21.2%。 从生产情况看，2020年1－8月，全国照明制造业主要产品中，灯具及照明装置完成产量24.1亿套(台、个)，同比下降18.1%。 8月当月，全国灯具及照明装置完成产量3.8亿套(台、个)，同比增长1.5%。 10月9日，工信部还披露了2020年1－8月塑料制品行业运行情况。数据显示，2020年1－8月，全国塑料制品行业完成产量4612.6万吨，同比下降13.3%。8月当月，全国塑料制品行业完成产量656.6万吨，同比下降3.0%。 从效益情况看，2020年1－8月，全国塑料制品生产企业累计营业收入11329.6亿元，同比下降5.1%；实现利润总额696.3亿元，同比增长17.1%。
来源：壹图网 消费金融行业正迎来发展的转折点。转折点，往往会成为分界线，如德鲁克所说，真正重要的不是趋势，而是趋势的转变，趋势的转变，是决定一个机构及其努力的成败关键。 过去一年来，消费金融行业发生了很多大事，数据整顿、催收规范、疫情冲击、利率上限、融资杠杆规范、龙头上市等等，错综复杂的大事小事里，把握住转折点，才能抓住行业发展的主要矛盾。 消费金融的第一性原理 要把握消费金融行业的转折点，需要我们从第一性原理出发，拨开表象看本质。 亚里士多德认为，任何一个系统都有自己的第一性原理，并将其界定为“一个根基性的命题或假设，它不能被缺省，也不能被违反。”消费金融行业的第一性原理，需要从金融业的基本功能中寻找。 金融业有三大基础功能：动员资金、分配资金、分散风险。这三大基础功能，在消费金融行业均有不同程度的体现，但侧重点不同。其中，动员资金是银行的核心功能，消费金融机构更侧重分配资金和分散风险。 所以，在控制风险的前提下高效率地配置资金，就成为消费金融行业的价值根基所在，它不能被缺省，也不能被违反，我认为这就是消费金融的第一性原理。 2015年之前主流银行的做法，更侧重控制风险，喜欢把钱借给不太缺钱的优质客群，停留在“晴天送雨伞”的阶段，配置资金的效率较低，不能满足普惠群体的借贷需求，为互联网消费金融的崛起留出很大的空隙。 2016年，现金贷乘势而起，从资金配置效率切入，用高定价覆盖风险，强调“有身份证即可借钱”。但看似完美的闭环，存在致命漏洞：高定价是一种竭泽而渔的商业模式，不可能打造出核心风控的护城河，不具有可持续性。 2017年末，以现金贷新规出台为标志，监管有形之手开始严控高利贷，行业自身也加速转型调整，一大批有生态、流量、科技、牌照支撑的金融科技公司顺势而起，洗牌与分化持续加速。 与此同时，银行开始走出“晴天送雨伞”的窠臼，积极向金融科技靠拢，持续提升消费贷款的资金配置效率。 一个向内收敛、一个向外发散，在这两股力量的驱动下，消费金融加速回归行业本质：在控制风险与分配资金中取得平衡。期间的强监管、P2P整顿、数据清理、催收合规甚至利率限制等大小事件，在不同程度上成为趋势转变的助力。 可得性VS可用性 风险和效率的矛盾性，某种意义上体现为可得性与可用性的矛盾。 可得性，是普惠金融的“普”，注重降低门槛、扩大贷款服务范围；可用性，是普惠金融的“惠”，强调贷款的可负担、可持续。 普与惠的内在矛盾性，使得普与惠的平衡更多存在理论中，在实践里，总是要么偏左，要么偏右，像钟摆一样，左右摆动。 过去五年互联网消费金融的崛起，是行业自身对以银行为主的金融体系长期以来漠视可得性问题的反动，重在降低贷款申请门槛，极大地拓宽了“普”的范围；但当钟摆摇到极致、人人可借贷时，利率定价太高的问题开始凸显，又产生了向“惠”调整的内在动力。 这两年，市场开始强调金融服务实体经济，金融让利实体经济。 2016年，国务院印发《降低实体经济企业成本工作方案》（国发〔2016〕48号），分别从税费负担、融资成本、制度性交易成本、人工成本、能源成本、物流成本等方面提出降本目标，力争“3年左右使实体经济企业综合成本合理下降，盈利能力较为明显增强”。 近几年，银行等主流机构通过降息减费的形式，持续让利实体经济，取得了积极效果；消费贷款机构通过降息减费的形式，让利消费借款人，自然也是题中之意。 除了持续打压高利贷外，近期，最高法还大幅下调民间借贷利率上限，持牌机构正感受到越来越大的利率下调压力。 如何理解这种压力呢？我认为可分为两个层面：一个层面是行业发展自身规律使然，从可得性向可用性的钟摆式平衡；另一个层面则是反哺与让利，是一种利益再分配，属于有形之手的有意调控。后者，超出了行业自身发展规律之外。 面对这种趋势性调整，顺应它，才有发展空间。 与信贷周期的共振效应 现实中，消费金融机构面临的压力远比“下调利率”复杂，因为消费金融从“普”到“惠”的钟摆式调整，恰好与信贷周期产生了共振效应。 2015年以后，消费升级逐渐成为市场共识，消费金融活跃起来。2016年，大数据反欺诈取得突破性进展，互联网消费贷款异军突起，P2P、现金贷平台成为先行者、黑马和市场明星。之后，以银行为代表的持牌机构抓住零售转型机遇，与金融科技平台合作，推动消费金融步入繁荣期，一直持续到2018年。 在此过程中，金融机构以规模增长、份额扩充为第一要务，不断放松信贷门槛。信贷门槛最宽松时，也是市场达到顶点时，即所谓“最坏的贷款出现在最好的时候”。 之后，各方开始关注到居民杠杆率的快速提升、高息贷款的可负担性、多头借贷问题等，风向开始转变。在监管之手的调控下，2018年行业增速高位盘整，2019年开始下滑，2020年在疫情冲击下，加速下滑。 当前，行业处于信贷周期的下行期，典型特点就是增速放缓、不良攀升、盈利能力大幅减弱，并伴随着大量机构出清——市场开始清算前期的过剩产能、低效产能。 此时，遭遇大幅下调信贷利率的压力，自然是雪上加霜，日子尤其艰难。 尤其是近些年成立的消费金融机构，习惯了高息贷款的模式，又从未经历过信贷周期考验，面临双重收紧效应，更是措手不及。个别机构不明趋势走势，逆势而为，被趋势的大浪无情拍死在沙滩上。 悲观者往往是深刻的，但乐观者才能享受未来。无论是信贷收放的周期循环，还是普与惠的钟摆摇动，都不会永远停留在一点，是一直变动的。所有的周期，都是潮起潮落、潮落潮起；同样，从“普”到“惠”的钟摆运动，也不会永远停留在“惠”这一边，再过几年，钟摆的力量还会向“普”靠拢，赋予金融机构更大的定价空间。 所以，不论日子有多难，都要坚信循环的力量，熬过去就是胜利，活下去，便是当前消费金融的主要矛盾。 审慎经营是金融机构的“隐蔽资产” 在等待春天的同时，对于过去几年的发展模式，也有必要做一些反思，汲取点教训。 过去几年，行业里诞生过一批高速增长的明星机构，携互联网基因光芒四射，但行业进入调整期后，这类机构明显后劲不足，有些已经湮没，有些陷入发展困境；反倒是那些略显保守的“审慎派”，日子依旧过得不错。 信贷行业就是如此，不经历周期，不知“审慎”的价值。 审慎体现的是防御的力量，只有在衰退期，防御的价值才能凸显，在繁荣期，防御会影响业绩增长，被很多人抛之脑后，并斥之为保守。但要切记，繁荣期的泡沫算不得数，信贷周期才是最终的评判者与清算者。 这一点，和炒股很相似。比长期业绩，资深投资经理甩大妈几条街，但在牛市中，顶尖投资者的业绩可能不如新手大妈，因为顶尖投资者普遍谨慎，4000点就全身而退了，大妈则能坚守到5000点、6000点。 之后，熊市到来后，新手大妈们被暴跌套牢，顶尖投资者入场捡了一堆便宜货，成就了其伟大。 投资能力要看长期业绩，短期业绩里噪声太大，更依赖运气。同样，金融机构不仅要比谁在繁荣期挣得多，还要比谁能熬过周期、活得更长。如巴菲特曾如此表达他对银行的看法： “银行业不一定是个坏生意，但经常是；银行家们不是一定会干愚蠢的事情，但他们也经常会干，愚蠢的银行家会贷出高风险的贷款。如果你是一家银行，你不必想着成为第一名，只要考虑如何管理好你的资产、负债、成本就可以了。一个银行的价值在于其净资产加上未来持续经营的盈利。” 信贷并非赢者通吃的游戏，短期跑得快没那么重要。金融机构要重视持续经营的复利效应，只要时间站在你这一边，假以时日，价值增长不可限量。 多些审慎、少些盲从，活得越久越好。审慎经营，是金融机构的“隐蔽资产”。
房地产行业行棋至此，摊大饼式的粗放式增长已经难以为继，疫情之下，凸显了建筑物在保护人体健康方面的重要性。相关研究表明，现代人一天至少有90%以上的时间是在建筑物中（居室、办公室等）度过，尤其是像婴幼儿、老人等群体在建筑物中待的时间更长。建筑物的健康与否，直接关系到人们的健康。当前伴随房地产行业进入竞争下半场，消费升级等趋势驱动之下，健康建筑已经成为行业发展的重要方向。 9月27日，力高建筑科学专项研究基金捐赠仪式暨深圳大学力高健康建筑研究中心揭牌仪式在深圳举行。作为国内房地产行业健康建筑"先行者"，力高集团再一次打响了推动健康建筑发展的发令枪。那么，此次与深圳大学的合作，对于力高集团究竟意味着什么？不妨具体来分析。 1、地产公司联合学术研究机构，健康建筑发展"1+1>2" 健康建筑作为房地产行业发展的重要趋势，同时也是国家推进"健康中国"战略的重要内容之一，其是行业产品升级、服务消费升级以及生活方式升级的必然要求所在。然而当前在这一领域国内仍然还处在早期发展阶段，从国内房企的布局来看，仅只有少数房企会强调健康建筑，其中远洋集团和力高集团在这一领域发力较早，积累了丰富的经验，均是健康建筑领域的佼佼者。从力高的情况来看，截至目前已经在20多个项目中落实其打造的新东方健康建筑的技术和措施，公司还已经将新东方健康建筑上升为力高集团的战略。而根据公司2019年推出的"双百计划"，计划三年内100%新建项目100%达到国家健康建筑要求。 由于健康建筑涉及到多个学科和理论及技术体系，单纯依靠企业的研究和实践往往需要漫长的摸索过程，而透过与高校联合打造产学研合作模式，更容易形成1+1大于2的效应，为行业发展赋予新动能。而力高集团与深大的合作，无疑走在了行业发展的前头，也为其带来了提升差异化产品竞争力的新契机。 实际上早在2019年10月力高集团已与深圳大学达成合作意向，决定共同成立"深圳大学力高健康建筑研究中心"研究平台。而此次双方正式落地研究中心，同一时间，还设立了专项研究基金，一期捐赠300万元，并对外发布"力高健康建筑奖"，一系列举措之下，不难看到力高集团为推动健康建筑发展所做出的努力。 通过与高校的多维度合作，不仅能够为行业培养高质量、综合性创新人才，积蓄行业发展的后备力量，同时也将有助于推动健康建筑研究创新，提升国内健康建筑研究水平，并有机会将研究成果具体应用到实践当中，创造良好的经济效益和社会效益。力高集团从高处着眼，从长远利益出发，为健康建筑发展树立了示范作用，展现了其前瞻性的发展理念，也将有助于其提升品牌美誉度和知名度。 不难预见的是，未来力高集团将充分利用自身企业及行业资源，为高校学生提供实践锻炼的机会以此形成良好的校企互动模式帮助培养行业人才，同时也将全方位支持并联合高校研究团队开展健康建筑研究，推动行业技术进步。而基于此，伴随优质的科技创新成果转化，还将有助于进一步提升力高集团的创新能力和市场竞争力。可以说此次合作，将形成一个企业、高校、社会三方共赢的局面，为健康建筑的发展带来重要助推力。 2、力高"健康建筑"的底色，引领行业发展打开成长空间 近年来，力高积极致力于推动健康建筑落地，在产品端，公司持续强化产品品质升级，不断探索与打造 " 新东方的健康建筑 "。其围绕健康空间环境、健康配套设施、健康社区运营三大维度不断发力，构筑了36个健康技术措施，100多个生活场景，以及500多个健康技术细节，不仅为客户带来了丰富健康的居住体验，同时也极大的增强了自身的产品竞争力。 早在去年公司还发布了《力高集团新东方的健康建筑白皮书》引发行业轰动，而今年在疫情最艰难的时期，力高集团亦与深圳大学合作，共同编制并发布了地产行业首个《健康建筑防疫设计标准》。 作为健康建筑的引领者，力高的新东方健康建筑实践不仅有助于迎合市场需求，提升产品去化能力，同时也为其在行业中形成了差异化的优势，构筑了在行业竞争的核心竞争力。 健康建筑的落地并非一蹴而就，涉及到复杂的理论研究以及实践过程，这也意味着后来者想要赶超并不容易，力高凭借先发优势，形成了在行业中特有的地位，这无疑也为其进一步打开了在行业的成长空间。 从业绩层面来看，此前尽管面对疫情压力，行业内目标完成度普遍偏低，但公司仍然交出的一份亮眼的中期成绩单， 2020年上半年力高集团的销售额达130.18亿元，合约销售建筑面积约为169.1万平方米，同比分别增长19.3%及71.6%。销售端的快步提升，有力的验证了力高布局方向迎合了市场趋势，得到了市场的高度认可。 3、结语 不难预见的是，未来健康建筑的发展仍然具有极其可观的发展前景，力高作为行业先行者积极抢占先机，不论是在理论研究层面还是实践层面均形成了领先优势。伴随此次与深大的进一步合作，公司不仅有效巩固了在健康建筑领域的竞争实力，同时也将有助于推动力高集团进一步整合包括外部学术机构及行业内部产业链上下游等多方资源，不断打造产品核心竞争力，满足市场需求，引领健康建筑行业持续发展。凭借在行业中的稀缺性，力高集团也将有望获得资本市场给予的估值溢价。
9月27日下午，银河证券举行了主题为“寻找周期行业被忽略的成长性”的四季度策略会之能源周期专场会议。银河证券研究院的房地产、电力新能源、建材、化工、建筑、有色行业分析师发表了主题演讲。银河证券认为，国内经济复苏下信用扩张，顺周期行业投资机会凸显，展望“十四五”，储能将成为新能源建设的重要抓手。 银河证券房地产分析师潘玮认为，融资监管政策增强了行业集中度提升的逻辑，楼市整体修复，半年报业绩略超预期，相对看好住宅开发和经纪服务子板块。 电新行业分析师周然认为，展望“十四五”，储能板块或迎来新的政策窗口期，有望得到更好的政策支持。其中，电化学储能具备更好前景，或在新能源及5G领域率先落地。 建材行业分析师王婷认为，四季度建材行业将迎来旺季，玻纤、玻璃、水泥景气度向上，消费类建材龙头仍能持续高成长。 化工分析师任文坡推荐两条投资主线：一是从“量”的角度，主要考虑产品销量，即公司业务层面，低成本项目的布局有望以量补价助推公司成长。二是从“价”的角度，主要考虑原料库存转化和产品价格/价差，即在行业供需层面，涨价及潜在涨价产品将使细分领域的优质龙头公司充分受益。 建筑行业分析师龙天光认为，基建回升景气高，装配建筑潜力大。四季度基建投资增速有望持续回升，叠加行业集中度提升，基建央企受益。四季度末新开工预计将受成交土地规划面积提振。装配式建筑获政策支持，发展潜力大，建议关注装配式钢结构等。 有色行业分析师华立认为，全球经济复苏态势下，顺周期的有色金属行业具有较好的投资机会，尤其是对宏观经济敏感性高的金属品种。四季度新冠疫苗问世强化经济复苏预期，美联储长期流动性宽松叠加美国财政再刺激强化通胀预期，铜产地与需求地在恢复进度上的时间错配等，都有可能催化铜价的进一步上涨。
9月29日，爱学习教育集团宣布，任命李川为爱学习教育集团CEO，全面负责集团日常业务经营和管理工作。 随后，爱学习教育集团创始人兼董事长须佶成发布了以《一起走进教育行业最好的时代！》为题的内部信，其表示，在新的十年，爱学习将向着服务全世界1亿学生、500万老师、50万学校的新目标前进。 须佶成表示，他将全面投入到公司文化建设、公司法人治理结构建设、IPO相关工作、投资人及政府关系外部环境建设的工作中去，同时将会花更多时间去向各个行业的龙头企业学习，提升企业的格局，开阔爱学习发展的视野。 同日，爱学习教育集团正式发布全新文化价值观3.0，全面升级企业使命、愿景、事业法则和文化价值观。爱学习表示，只有铭记出发的起点——“让每个孩子爱上学习，收获成长”，同时坚守价值观，在为孩子和行业的价值创造、文化和组织的建设上不断进步和突破，才有可能在行业中赢得未来。 在爱学习教育集团新任CEO李川看来，当下是教育行业最好的年代，未来10年教育的变革将超越过去五千年。在这样的大背景下，爱学习的目标不应该只是成为一家大公司，而是要“踏踏实实干好教育行业的良心活”，把“一切为了孩子”作为爱学习人的信仰和必然选择，基于孩子的长期发展，持续为孩子的成长创造价值。 公开信息显示，2015年，爱学习推出B端产品，在行业内探索出一条S2B2C（平台S联合本地B共同服务C）的新道路。2019年底，集团成立十周年时，高思教育集团正式更名为爱学习教育集团，2C的事业部继续保留高思教育的品牌。 李川表示：“过去的10年间，爱学习因为价值观选择，走上了一条S2B2C的平台化发展的道路。未来的10年，爱学习也一定会因为对价值观的坚守，帮助孩子成为最好的自己。也只有这样，家长才能真正满意、校长才能办学成功、员工才能获得成就感，企业才能基业长青。”
近日，新瑞鹏宠物医疗集团完成金额达数亿美元的战略融资，由腾讯领投，碧桂园创投与勃林格殷格翰战略投资，雪湖资本、OrbiMed、Aspex Management、清池资本（Lake Bleu Capital）等多家海内外一线机构跟投。融资完成后，新瑞鹏宠物医疗集团的估值约300亿人民币。据悉，新瑞鹏本次融资备受众多国内外一线机构关注，收到确切投资意向超原定计划5倍以上，实现超募融资。 新瑞鹏宠物医疗集团最早可以追溯到1993年成立的第一家合伙制伴侣动物医院，是伴随宠物行业、宠物医疗行业近30年不断进步和成长的领军先锋。作为一家以宠物医疗为主营、业务多元化发展的大型综合性企业集团。其连锁业务覆盖全国31个省级行政区的89个核心城市，共开设有转诊中心、中心医院、专科医院和社区医院1400多家，员工16000余人，聚集了行业近80%的宠物医疗专家、教授，拥有行业50%以上的核磁/CT等高端医疗设备，每年服务数百万养宠家庭客户。 新瑞鹏宠物医疗集团联席董事长兼总裁彭永鹤先生表示：“本轮融资将主要用于全国三级医疗连锁扩张、深度医疗体系建设、供应链&教育&信息化互联网&诊断&文化传媒等医疗协同产业布局、构建基于微信/腾讯智慧零售等为核心的线上线下融合全域触达的零售生态，包括用于高端人才的引进、服务行业全产业链及适时考虑进军国际市场等。为更好地构建宠物行业美好生态愿景，践行公司在新时代的行业使命：满足客户需求，提升动物福利，值得生命信赖，持续努力前行。” 碧桂园创投大健康赛道负责人孙梁浩先生表示：“中国宠物医疗行业正在快速崛起，市场规模有望突破千亿。作为该行业的卓越领军企业，新瑞鹏已成长为我国目前最全面最专业的一体化宠物服务生态平台。碧桂园集团具备丰富优质的社区及物业资源，将给予企业积极的赋能支持。我们看好新瑞鹏的发展，期待共同见证企业持续成长，成为助推中国宠物行业及宠物医疗行业健康发展的中坚力量。”（刘礼文）
房地产企业必须转变思路，不要抱有幻想，要从开发人过渡到手艺人，未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代，房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力。“ 结构分化成为整个房地产行业发展主要的特点，未来房价、房企在地区之间的分化会越来越严重。” 金融整顿已转移至房地产行业 2016 年 7 月召开的中央政治局会议正式提出抑制资产泡沫，中国金融整顿的政策基调基本确立。2017 年，针对金融机构业务的实质性整顿开始。 从2017年开始，监管的思路已经发生变化，很多举措也陆续实施，包括资管新规、整顿影子银行和同业业务等，这对许多金融机构已经产生了直接影响。虽然房地产行业在此期间也或多或少受到了间接影响，但许多企业并没有迅速行动，这是由房地产行业的发展逻辑所决定。 2008年全球金融危机之后，房地产行业的发展逻辑发生巨变，它从建筑、建材业变成了金融业，谁在这个过程当中抓住了高成长、高杠杆的机会，谁就能快速发展起来、快速膨胀起来。“ 当然，2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化。” “回过头看，如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速，现在就会相对从容一些。但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话，现在的处境就相对尴尬一些。” 中国房地产行业金融整顿的标志，是今年8月针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”。“ 过去从金融的维度，没有给房企直接设定指标，因此这种监管方式的变化，实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管。对于这一点，无论在企业，还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚。” “ 在‘房住不炒’的大背景下，房地产监管的基本态势可能会持续相当长时间，以至于整个房地产行业发展的逻辑发生了变化。” 在这种情况下，无论是头部房企还是中小房企，降杠杆、去杠杆是必须要做的一件事情。 “ 从个体企业来讲，一定是非常痛苦的，但从宏观视角来看，这让我们避免了一次大的系统性金融风险。” 他指出，中央的态度是明确的、坚定的，手段也是非常有力的，企业的应对不要抱有幻想，这是一个常态化的监管方式。 中国刚需人口开始出现净下降 事实上，房企当前面临的境况不仅是监管方式发生了变化，从需求端来看，情况也开始悄然改变。 中国的劳动年龄人口在 2013 年以后开始出现净下降，刚需人口也开始出现净下降。“ 需求的变化，再加上监管对需求本身的限制，比如对房贷首付、资格的限制，也迫使整个房地产行业发生变化。监管、需求这两端逼迫供给端要发生变化，在供给端作出调整是必然趋势。” 2019 年 1 月，时任国家统计局人口和就业统计司司长李希如就表示，当前我国人口发展处于重大转折期，随着年龄结构的变化，自 2012 年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续 7 年出现双降，7 年间减少了 2600 余万人。受劳动年龄人口持续减少的影响，劳动力供给总量下降，2018 年末全国就业人员总量也首次出现下降，预计今后几年还将继续下降。 从需求的角度来看，中国的房地产行业现在已经从 “ 住得开 ” 逐渐转向 “ 住得好 ” 和 “ 住得起 ”。 “ 什么是住得开呢？中国现在的人均住房建筑面积大概是 37 平方米，人均使用面积大概是 20 平方米。整个房地产行业市场化 20 年，其中过去 10 年是金融化的过程，我们的人均住房建筑面积、户均 1~1.5 套的水平，基本达到世界基本平均水平，基本实现了住得开的目标。” “ 中国的房地产无论从规模、数量还是速度上都是世界一流，但是从居住环境、建筑质量上来讲，我觉得还没有达到世界一流。” 中国老百姓的改善性需求仍然非常强烈 中国现在人均建筑面积大概 37 平主米，人均使用面积只有 20 平方米，这也就是说，人口密度和中国差不多、甚至比中国高的国家，他们的人均使用面积都比中国要高。中国人习惯了住单元房、筒子楼、鸽子房、公寓房，但是人口密度比我们大的像日本，他们很多住房的形式都是一户室、一户居。 “ 我们单元房和别墅之间没有中间过渡产品，这里面有很多原因，有我们住房类型比较多、比较杂，以及历史路径依赖等原因。从现在的住房结构看，从我们的统计口径来讲，商品房在整个住房的供给当中面积刚刚超过 1/3，也就是说，在城市更新、老旧住房改造这些方面空间仍然是比较大。” 房地产行业或变为制造业模式 在这种背景下，房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式。“ 很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱，过去在金融业发展模式中，开发商赚钱主要不是靠房价上涨，而是靠资金高周转，实质上它一个杠杆游戏。” 这种游戏从企业角度来讲，抓住了就抓住了，发展起来就发展起来了，但今后不会再有这样的机会了，未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化。 “ 房地产行业的从业人员要清楚一点，不管你主观上愿意还是不愿意，目前不是政策友好型的环境。此外，中国大城市的房价，无论从绝对价格还是相对价格，在全球主要城市当中确实处于世界一流地位，大城市的房价确实非常高。还有，央行现在非常明确，即便在今年疫情调控降准降息的背景下，房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外。” 不过，房地产行业不是没有发展前景，因为房价还有支撑，改善需求依然存在，土地供应也相对稀缺。 中国城镇化的速度还在加快，且从上世纪 80 年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市，到现在集中发展大城市都市圈、城市群，这是一个重大变化。除了北上广深这几个超大城市以外，中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛。我们看到在城镇化的过程中，中国还有2亿人没有真正进城，也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异，这是中国房地产行业发展最大的支撑。 中国的土地供应也相对比较稀缺，同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的。“ 从统计上来看，最近几年，住宅用地的占比已经下降了15%左右，这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因。” “ 整个房地产行业发展的逻辑发生了变化，房价的走势我觉得也发生了变化。过去20年时间里，整个房地产市场的走势，从价值趋势来看基本是涨多跌少，越调越涨。‘房住不炒’提出后，特别是2017年以后，整个房价步入到了高位整理期，未来的房价走势，因为地区、板块和不同，以及项目的不同分化会越来越严重。” “ 未来很难再出现过去十几年那种各地同涨同跌、一线城市扩展到二线城市、二线城市扩展到三线城市的现象。同时，一线、二线城市房价波动周期开始错位，且错位越来越大，同一城市不同项目之间价格的差异会越来越大。” 房地产企业要调整开发思路，要从开发人过渡到手艺人，“ 房企将不再是通过上规模、铺摊子、上杠杆的模式，而是要提高单体项目的融资能力、盈利能力。从复盘的角度来讲，最晚从2017年开始，房企就应该这么做，但是很可惜，许多房企并没有这么做。结构分化，将成为整个房地产行业未来发展的主要特点。”
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