晓非 8月13日，华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康谈到，房地产必然具有自然垄断性，城市中心区域的地皮和这些地皮上面的建筑物形成的不动产和房地产，是各种资源配置过程中间，社会上各类主体所追逐的对象。 如果我们把保障房这个部分放在一边，单讲商品房不动产的交易，虽然商品房的购买力会跟着银根松紧的变化来变化（也就是货币投放总量的变化，它会影响房价），但要看到很长时间内，在中国没有完成房地产所依附的城镇化高速发展的时期，中国的中心区域还要不断地扩大。 已经稳定地成为中心区域的一线城市，以及很多的二线城市，它的不动产是越来越金贵，这个趋势没有任何力量能改变。所以，这些不动产价格的上扬曲线是一个基本形状，而健康长效机制顶多是让这个曲线的斜率不那么高，不那么陡峭，减少大起大落，这就是健康化。
林振兴 发自山东 鲁能的归宿尘埃落定。 今年年初，国家电网公开表达了“退房”决心。5个月之后，作为其旗下最大地产平台，鲁能被无偿划拨给央企中国绿发。 8月10日晚间，鲁能集团官网发布公告称，根据国资国企改革有关部署，国家电网公司持有的鲁能集团（都城伟业集团）有限公司100%股权将整体无偿转划至中国绿发投资集团有限公司（简称“中国绿发”）。这也意味着，国家电网正式退出房地产业务。 都城伟业成立于2009年，前身为鲁能置业，是国网电力在北京注册成立的一家房地产公司，注册资本高达200亿元。都城伟业和鲁能集团的法人均为刘宇，两家公司也经常同时进行招标采购。 换言之，鲁能集团和都城伟业实际上是同一家公司，只是挂了两块牌子。 据不完全统计，鲁能目前涉足的地产项目共计51个，其中已有项目21个，在建项目30个，遍布于全国14个省市。按照天风证券于2017年的估算，鲁能旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方，货值超4000亿元。 与此同时，鲁能旗下的房地产业务广泛分布在海南、北京、重庆等地。尤其在海南，鲁能深耕多年，有大量潜在可注入资源，是名副其实的海南自贸区“大地主”，其规划在海南投资超千亿，明星产品文昌鲁能山海天已砸下数百亿。 如今“易主”之后，鲁能的数千亿资产也将全部归属于中国绿发。 一波三折“退房路” 作为老牌房企，早在上世纪90年代，鲁能就开始从事房地产开发工作，是我国最早从事房地产开发的企业之一。它也是地产界的“隐形地主”，业务布局全国23个省市区，累计开发建筑面积达到1300万平方米，对外投资30家子公司，一度位居房企百强行列。 2017年，鲁能销售规模达到800亿的峰值，迎来了属于自己的高光时刻，但随着房地产行业竞争与转型的加剧，它开始“掉队”，随后就在各大榜单中忽然“销声匿迹”。 传言，在2017年两会时，国资委与鲁能相关负责人谈了几次话。从2017年开始，鲁能没有再拿地王，全年公开市场拿地只花费了19.6亿元，力求达到国资委要求的低调。 对于一家拥有雄厚资源、并曾一度占据市场先机的央企来说，不得不说是一个遗憾。 今年3月，中央纪委国家监委网站公布“对国家电网第三轮巡视整改进展情况的通报”，称国家电网坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务。随后，国家电网剥离地产的速度加快。 此前，关于鲁能资产剥离事宜曾有过多份处置方案，包括回归山东省怀抱；采取“一体一策”的方式逐渐退出房地产业务；以及由诚通控股接手鲁能集团，直接升格为央企。 对于此次整体转划，鲁能集团官网称，“划入中国绿发，有利于继续发挥公司发展积累的管理、人才和市场等优势，在保持职工队伍稳定基础上，通过改革促进企业持续健康发展，对于更好地发挥国有资本作用，推进绿色发展，促进生态文明建设，将产生重要而积极的作用。” 目前在鲁能的官网上，其公司简介也已更改为“是中国绿发投资集团有限公司全资子公司”。 “空壳”中国绿发 此次，敢于接盘国网地产业务的中国绿发又有何背景？ 中国绿发在网络上的公开资料少之又少，其成立于1988年，法定代表人为陈卫成，股东为中国诚通控股集团有限公司、国家电网有限公司、中国国新控股有限责任公司，分别持股40%、30%和30%，实际控制人为国资委，经营范围包括投资及投资管理、房地产开发、酒店管理、物业管理等。 其中，股东之一的中国诚通成立于1992年，由原国家物资部直属物资流通企业合并组建而成。按照国资委的要求，中国诚通将按照市场原则，搭建国有资产重组和资本运作的平台，探索中央企业非主业及不良资产市场化、专业化运作和处置的路径。 而另一股东国新控股则成立于2010年12月22日。2016年初，该公司被国务院国有企业改革领导小组确定为国有资本运营公司试点。截至2019年底，国新控股资产总额超过4200亿元，公司年度净利润突破100亿元。 据悉，中国绿发以绿色能源、幸福产业、绿色地产和国家鼓励的战略性新兴产业为发展方向，打造聚焦绿色产业，目前仅对外投资了中包智能供应链管理（上海）有限公司。在投资者眼中，绿发就是一个空壳公司。 中国绿发接盘鲁能的举动，并非无迹可寻。7月2月，中国绿发原100%控股股东中国包装总公司全身而退，取而代之的是中国诚通控股集团有限公司，随之曾用名也由“中国智能物流包装有限公司”更名为“中国绿发投资集团有限公司”。截至发稿，该公司的工商信息并未更新，仍为中国诚通旗下全资子公司。 划转前，中国绿发的注册资本为329.7万元，与都城伟业相差60余倍。划转后，中国绿发注册资本金拟调增至400亿元。 整合猜想 同日，鲁能集团旗下唯一上市的房地产平台——广宇发展（000537.SZ）也在公告中发布了这一消息。本次无偿划转前，鲁能集团持有广宇发展总股本的76.13%，系公司控股股东，公司实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会，中国绿发未持有公司股份。 经过此次划转，广宇发展将成为中国绿发下属上市公司，鲁能集团仍为公司控股股东，国务院国资委仍为公司实际控制人。国家电网则持有中国绿发30%的股份，并没有完全脱手鲁能。 近年来，广宇发展的业绩乏力，鲁能集团频繁输血。2017年，鲁能集团部分资产的注入，为广宇发展的业绩打了一针鸡血。然而，后者作为前者旗下的上市平台，此后逐渐沦为鸡肋——不仅销售备案金额节节下滑，营收亦未有明显突破，2019年同比上年营收下降了15.04%至229.87亿元。 与此同时，2017年－2019年，广宇发展的经营性现金流也出现了三连跌，从106.7亿元跌至59.6亿元再到亏损17.88亿元，存在一定的流动性风险。 进入2020年，广宇发展的情况也未见扭转，一季度盈利5.35亿，同比减少6.69%；本报告期末总资产678.64亿元，较上年度末减少2.93%。 面临易主的广宇发展仍保持着自己的拿地节奏。6月底，广宇发展所属子公司宜宾鲁能开发（集团）有限公司以7.04亿元竞得宜宾市叙州区南部新区（北区）BQ31-01、BQ31-02地块的国有建设用地使用权，上述地块出让面积为4.79万平方米，用地性质为二类居住用地。 除鲁能及广宇发展外，鲁能新的母公司中国诚通旗下也有房地产业务。据中国诚通控股官网显示，旗下有诚通房地产投资有限公司，另外中国诚通发展集团有限公司旗下也有房地产及酒店业务。 有业内人士分析，鲁能归宿落定后，未来不排除会与中国诚通旗下房地产业务整合、甚至注入上市平台的可能。
8月12日上午，中泰证券首席经济学家李迅雷，在2020博鳌房地产论坛的全体大会主题讨论环节中表示，在资本市场上，房地产估值给的很低，大概6到8倍左右的市盈率。 他继续指出，一方面房地产被限购、被抢购，大家想买一手房都买不到，另外一头，A股市场对房地产倒不太乐观，包括对金融也不乐观，银行股估值水平也就在6倍左右，也都是比较低的。 “但是恰恰这两个行业所创造的A股市场的利润总额占比又在50%以上，这就形成一个很大的反差，这种反差背后也是一种政策的预期，比如说房住不炒的预期，银行要给实体经济让利等等。反过来讲，一些高科技的炒的市盈率很高，比如说一些军工股、亏损的股票的市盈率都很高。”李迅雷提到。
曾亦 发自海南 重启的世界，房地产行业何去何从？ 8月12日，在房地产论坛上，多位房地产业内人士，对房地产的发展步调，都从不同的角度，谈到了自己的看法。从中，或许可以洞悉房地产行业的过去与未来。 地产大佬们一个共识是：房地产行业已经告别高速增长时代，进入平稳增长的新阶段。 在此背景下，房企如何才能活下去、活得好？ 恒隆地产的陈启宗再次重申几年前的老观点，过去几十年，中国房地产的“疯子”很多，只有冷静才能不被淘汰；朗诗的田明直言，现在房地产现在是“两高一低”行业（高投入、高风险、低收益），呼吁房企转型；迪马股份的罗韶颖则着眼于“第二曲线”。 旭辉林中：摸索新规律，稳健方致远 旭辉集团创始人、旭辉控股主席林中表示，房地产行业这个时候应该要看多。现在房地产行业已经进入了平稳发展的阶段，这个阶段跟过去的高速增长阶段还有运行方式、市场表现、竞争模式的不同，所以要适应这个变化，摸索新的阶段运行的规律。 现在还面临着很大得不确定性，每一年都会面临着没有想到的一些事情，在未来的发展过程中，还是要稳健前行，这样才能走得更远。 他表示，中国做长租的房子是很少的，主要是在一二线的大城市，流动人口多、商务人口多，中小城市的租赁市场有，但是不太大。从目前来看，租赁市场还是碰到了比较多的困难，因为今年一线城市住宅的租金普遍是下跌的，疫情对租赁市场还是有影响的，从长期来看，租赁的需求还是会稳步增长的，因为在购房之前还是要解决居住的问题。 过去20年也是中国收入高速增长的时期，因为租金和收入有巨大的关系，租金跟房价没有太敏感的关系，但是租金和收入有非常敏感的关系，一般人会拿30%的收入去租房，未来几年中国居民的收入要高速增长是很难的，所以最近都在调租金增长的模型，我认为未来几年租金增长还是会放缓，甚至未来两三年都会停止增长。 恒隆集团陈启宗：要冷静，尊重市场规律是制胜法宝 恒隆集团董事长陈启宗表示，房地产行业是“疯子”特别多的地方，疯子会为了一时的风光，就去冒破产的威胁，那些人都是不值得尊敬的，早晚市场会把那些人淘汰，因为中国在以往这二三十年大发展的时候，机遇特别多，所以“疯子”也特别多。能够长远留下来不被淘汰的，都不只是胆子大、贪念大，也是需要非常冷静的人。 “洞见”是历史周期有其存在。有些人就是没看到最简单的事，所以就不能在其中赚钱。“结论”是不会改变，“未来”是一定会再来。胆子要大，贪念可以大，但是冷静不可少，尊重市场的规律，乃是在房地产周期里面致胜的最好的办法。 他表示，没有周期，搞房地产就没有机遇，周期是给大家机遇的最好的方法。 不过水可载舟，亦可覆舟，有机遇的同时也隐藏着巨大的威胁。房地产跟其它的行业不一样，它的周期性特别强，而且是特别不可以改变，当然房地产有刚性的需求，以及换房子的需求、迁移性的需求等等。 朗诗田明：产品突破式创新才能活下来 朗诗集团董事长田明表示，以前的刚需、快周转的模式已经走到顶峰了，必须需要进行调整。现在房地产是“两高一低”行业（高投入、高风险、低收益），已经不是当年的“三高”行业。以后要在这样的行业里面存活下来，是要在品质改善方面和在企业的产品创新方面有突破，行业里面也将迎来一个比较残酷的调整、并购阶段。 招商蛇口刘伟：房地产越来越像制造业，比拼竞争力 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理刘伟表示，房地产行业这些年利润在下降，行业的压力很多来源于政策对房地产的调控，双控：地价、房价都在控，房地产越来越像制造业，利润已经给企业规定好了，而且前提是企业要把所有工作做好。 任何行业最终竞争的归宿都是有点相像的：会回到社会平均利润。那么企业比什么呢？还是竞争力：产品的竞争力，劳动生产力，资本效率。 迪马股份罗韶颖：坚定尝试，寻找新增长曲线 迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖表示，有人说房地产一行独大会造就大树底下不长草，就是你跟别的行业是一个资源争夺的竞争关系的时候，你发展大了，别人就活不了。她认为，同样是一棵大树，完全是可以做到大树底下好乘凉，能给别的行业赋能，老百姓也喜欢，大家都喜欢，这才是新业态布局的一个好的考虑。 现在大的特征一个是分化，一个是不确定性，这种背景下来看房地产，第一是区域，可能处在不同段位的公司会有不同的选择，一定会有这种选择。 她表示，未来5到10年的时间，房地产都还是继续有增长的巨大空间，毕竟这个基数摆在这里。同时也需要开始为未来布局，寻找第二曲线，房地产老曲线一定是要坚定，新曲线一定不能坚定，因为新曲线是试出来的，新曲线的尝试要在不同的领域播种。
中国诚通资产海南公司拟转让海南宏建房地产开发有限公司53.8%股权。 8月12日，北交所预披露信息显示，中国诚通资产海南公司拟转让海南宏建房地产开发有限公司53.8%股权。 披露资料显示，标的企业成立于1992年8月，注册资本1300万元，为国有控股企业，经营范围包括房地产销售、装饰装修工程、生产销售建筑材料等，转让方中国诚通资产海南公司持有其53.8%股份，香港昌兴行商品代理有限公司持有其23.1%股份，陈子文、海南宸晟科技有限公司各持有其11.55%股份。 天眼查APP显示，转让方中国诚通资产海南公司成立于1989年10月，注册资本1000万元，为中国诚通控股集团有限公司的间接子公司。 标的企业2019年度审计报告数据显示，其营收74.19万元，利润42.39万元，净利润43.76万元，总资产2418万元，总负债1207.84万元，所有者权益1210.16万元。 标的企业2020年6月30日财务报表数据显示，其营收19.51万元，利润-67.93万元，净利润-66.96万元，总资产2282.66万元，总负债1139.46万元，所有者权益1143.2万元。
2020年8月12日，由观点地产主办的2020博鳌房地产论坛在海南启幕，本次论坛的主题为“地产远见：重启的世界”。 针对房地产的研究，中泰证券首席经济学家李迅雷表示，房地产在中国经济增长当中的直接贡献加上间接贡献，大概在30%左右，金融和地产这两项对中国经济的稳增长，对中国经济的拉动作用还是比较大的，所以这个我觉得确实非常重要，我们不能够回避，因为我们有好多企业家座谈会都没有金融行业跟地产行业的企业家参加，我们不能回避这样一个现实。 同时，李迅雷指出，还有两个方面没有深入研究，一个是为什么房地产能够有持续20年的牛市，我觉得这里面有两方面的因素，一方面是我们的民族偏好，世界上有农耕民族，也有游牧民族，我们中国的祖先是农耕民族，所以对房地产的偏好非常高，按照国际标准，我们的资产配置恐怕是有点问题的。第二是我们没有好好地研究中国居民的收入，总理在两会中提出6亿人的收入问题，引起了大家的热议。但是反过来讲，还有8亿人的收入水平到底怎么样呢？没有做深入研究，这对房地产的拉动作用到底有多大，我觉得这个还是需要有更深入研究。 最后，李迅雷强调，既然房地产这么重要，我们在房地产政策的研究方面，在房地产如何稳增长，如何避免价格波动对于整个经济带来风险方面，还是要有一个更加深入的探讨和研究。
8月12日上午，在2020博鳌房地产论坛全体大会的主旨演讲中，中泰证券首席经济学家李迅雷表示，房地产行业分化明显，前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大。 李迅雷进而表示，不管是哪个领域，比如家电行业就是三大巨头，房地产行业也是一样，巨头会越来越大。到了存量经济时代，无论是股市亦或楼市，它所拥有的还是结构性机会。结构性机会主要在三条线，第一条线，粤港澳大湾区，第二条线是杭州湾湾区，第三条线是长江经济带。 他分析指出，行业集中度在提高，人口集中度在提高，产业集中度同样也在提高，因此机会集中在人口净流入量大的地方。
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