晓非 8月12日，中泰证券首席经济学家李迅雷谈到，在资本市场上，房地产估值给的很低，大概6到8倍左右的市盈率。一方面，房地产被限购、被抢购，大家想买一手房都买不到，另外一方面，A股市场对房地产和银行不太乐观，估值也都是比较低的。但是，恰恰这两个行业所创造的A股市场的利润总额占比又在50%以上，这就形成一个很大的反差。 这种反差背后也是一种政策的预期，比如说房住不炒的预期，银行要给实体经济让利等等。反过来讲，一些高科技股市盈率很高，比如说一些军工股、亏损的股票的市盈率都很高。 所以，A股市场和房地产市场也有类似之处，有一部分资金确实是投机性的比较强。 王帅8月12日，2020博鳌房地产论坛于三亚举行。
2020年8月12日，2020博鳌房地产论坛开启。 博鳌20年，从2001年到2020年，走过了新世纪五分之一的岁月，也走过了中国房地产发展最为快速的黄金时期。本次观点大会主题是 “地产远见：重启的世界” 。 博鳌直播间，中泰证券首席经济学家李迅雷表示，传统基建占比达到80%左右，新基建还不足以拉动中国整体经济发展。经济转型不可能一蹴而就，至少需要十年时间，新经济才能占据主流。
鲁能集团旗下项目--鲁能泰山7号体育公园，图片来源：网络 8月10日，鲁能集团发布公告称，根据国资国企改革有关部署，国家电网公司持有的鲁能集团100%股权将整体划转至中国绿发投资集团有限公司（以下简称中国绿发）。 国家电网官网显示，其房地产业务板块由鲁能集团和国网中兴有限公司承担。其中，鲁能集团成立于2001年12月，早期核心业务为地产、能源两大板块，是国资委直属的21家持有房地产“牌照”的央企之一。 此外，鲁能集团控股1家上市房企即广宇发展。广宇发展成立于1986年3月，1993年12月10日在深交所上市，业务范围涵盖房地产开发、商品房销售、物业管理以及餐饮酒店投资等 根据公告，本次划转之后国家电网仍将间接持有鲁能集团30%的股份。 消失在榜单中的鲁能集团 与其他房地产企业不同，鲁能集团主要聚焦部分中心城市及优势区域，以投资开发“大盘”项目著称，并专注于高端酒店、商场、写字楼等商业地产项目。曾打造出优山美地、领秀城等全国知名住宅楼盘，旗下运营酒店10家、商场4家，在建综合体5个。 鲁能集团发布的最近一份审计报告显示，2019年鲁能集团实现营业收入331.9亿元，同比下降32.48%；净利润47.47亿元，同比增长5.6%；归属母公司股东的净利润39.91亿元，同比增长2.6%。 财务方面，2019年鲁能集团总资产为1231.28亿元，较2018年末减少4.18%。总负债795.79亿元，较2018年末减少10.56%。资产负债率由2018年末的69.24%，降至2019年末的64.64%。 报告期内，鲁能集团经营活动产生的现金流量净额为-39.68亿元，上年同期为77.92亿元，同比减少150.92%。 图片来源：鲁能集团有限公司2019年审计报告 鲁能集团曾是地产界的“黑马”，2016年实现销售金额646.7亿元和销售面积为415万平方米在克而瑞研究中心发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》排行榜中，排名20强。 2017年，鲁能集团实现销售金额为893.7亿元，同比增长38.18%。销售面积为662.7万平方米，同比增长59.68%。但均被反超，仅排名行业第21名，较2016年下降1位。 同在2017年，销售金额将要突破千亿大关之际，鲁能集团斥资91.11亿元完成对广宇发展的资产重组。 从2018年开始，鲁能集团就将旗下部分地产业务陆续注入广宇发展，并于同年8月完成全部变更。 也正是从2018年开始，鲁能集团开始消失在各大房企的排行榜中，在各大机构的百强房企名单中也不再看到鲁能集团的名字。同时，鲁能集团官方也再未公布过自身房地产销售数据。 天风证券在重组当年即2017年，曾估算鲁能集团旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方，货值超4000亿。 广宇发展营收增速连续4年放缓 重组之后的广宇发展业绩表现一般，并未实现想象中的高速增长。 重组当年即2017年，广宇发展实现营收216.43亿元和净利润20.99亿元，分别增长135.69%和263.02%。 但广宇发展营收和净利润同比增速出现放缓迹象，不及2016年同期的503.16%和306.22%。 2018年广宇发展营收和净利润增速放缓越发明显，仅分别实现270.6亿元和25.02亿元，相应仅同比增长25.01%和19.19%。 2019年，广宇发展实现营业收入229.87亿元，较上年同期减少40.7亿元，同比减少15.04%，出现自2015年以来的营收首次下滑。 同期，广宇发展实现净利润为31.42亿元，也仅同比增长25.57%。 图片来源：搜狐财经 进入2020年，除一季度营收37.6亿元同比增长42.2%以外，广宇发展同期其他指标大多出现下滑。 2020一季度，广宇发展实现净利润仅为5.35亿元，同比减少6.69%；毛利率为30.4%，同比降低8.2个百分点；净利率为14.2%，同比降低7.4个百分点。同期，经营性现金流大幅下降70.4%至-26.3亿元。 销售业绩方面，广宇发展经历了2016年和2017年的“高光时刻”之后，便开始走“下坡路”。 2016和2017年，广宇发展销售业绩同比涨幅均超过150%。其中，广宇发展2017年销售金额271.1亿元同比增长297%，为两年中同比涨幅最高。 此后的2018年和2019年，广宇发展销售业绩持续下滑。至2019年末，广宇发展分别实现销售金额104.26亿元和销售面积74.3万平方米，同比跌幅达52.98%和58.15%。 图片来源：搜狐财经 作为鲁能集团旗下的上市平台，广宇发展在8月10日发布《关于控股股东国有股权无偿划转的提示性公告》，回应了本次划转。 公告称，本次国有股权无偿划转后，广宇发展将成为中国绿发下属上市公司，鲁能集团仍为公司控股股东，国务院国资委仍为公司实际控制人。 资料显示，中国绿发成立于1988年5月，是由中国诚通控股集团有限公司、国家电网有限公司、中国国新控股有限责任公司参股投资的股权多元化中央企业，经营范围包括投资及投资管理、房地产开发、酒店管理等。 其中，中国诚通控股集团有限公司占股40%，为中国绿发控股股东。国家电网有限公司、中国国新控股有限责任公司各占30%。 此外，根据公告，本次划转后中国绿发注册资本金拟调增至400亿元。 图片来源：广宇发展《关于控股股东国有股权无偿划转的提示性公告 》 搜狐财经注意到，根据划转后的股权结构图，本次划转后国家电网还将持有中国绿发30%的股份。 这便意味着，未来国家电网仍将间接持有鲁能集团30%的股份。不过，在鲁能集团的管理和发展上，话语权转移到中国绿发手中。 8月11日，广宇发展开盘后高开低走，持续下跌，最大跌幅破8%。截至收盘，报7.8元，成交3.11亿元，换手率7.41%。 加速“主辅分离”的国家电网 事实上，本次国家电网划转鲁能集团，早有预兆。 2020年3月22日，国家电网曾在《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》中明确表示，2020年将坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，按期完成深化集体企业改革任务。并进一步聚焦主责主业，正确处理做强做优和做大的关系。 而在将鲁能集团划入中国绿发之前，国家电网四川省电力公司就曾在5月21日和7月27日，分别转让成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司100%股权、四川金沙阳光100%股权及相关债权，以剥离房地产业务。 图片来源：北京产权交易所 非房地产主业央企剥离房地产业务，也非近年才有。 早在2010年，国资委就出台了“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场，仅保留16家央企的房地产主业资质。由此，也掀起了持续多年的房地产行业的重组整合热潮。 最有代表性的案列如，中信地产业务被中海地产收购，中航工业将旗下地产项目转让给保利集团，五矿与中冶的房地产业务合并等等。 进入2019年，中航工业、中国电子、国机集团、中国有色集团等多家非房地产主业的央企旗下，房地产项目股权挂牌转让明显增多。 2019年5月17日，中国有色集团旗下公司挂牌转让湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司100%股权及5601.09余万元债权比。 2019年6月10日，中航工业旗下中航里城(香港)转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。 2020年以来，国资委对非房地产主业央企的“退房令”更为严格。 除了国家电网外，3月22日中国航空集团在关于中央第三轮巡视整改进展情况的通报中也表示，将清理低效房产，退出房地产业务。 7月20日，山东省在通报省属企业今年上半年经济运行情况时也曾表示，山东重工与中国重汽重组后，中国重汽房地产板块将以市场化方式挂牌转让碧桂园集团，以确保中国重汽彻底退出房地产业务。 图片来源：鲁能集团官方网站 而作为本次主角的鲁能集团，近年来也在不断调整房地产业务，聚焦“商业、文旅、体育、健康、科技、美丽乡村、民生”七大产品线，逐渐向体育社区、娱乐度假、智慧生活等方向转型升级。 8月11日，鲁能集团官方网站“公司介绍”一览已更新信息显示，鲁能集团是中国绿发投资集团有限公司全资子公司。 针对划转之后房地产业务的发展和公司战略布局，鲁能集团目前暂无进一步官方信息披露。
王鸿 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。现场直播》》 中国房地产业协会数字科技地产分会秘书长李波表示，近几年中国房地产行业几经周折，从过去坐等升值到活下去，再逐渐回归到房住不炒的本质，逐步演变成聚焦产业的主体。房地产企业业务边界不断拓宽，业务运营与风险管控制压力随之增大。在此背景下，我们必须从存量业务中寻找更多的契机。现代化的房地产市场，如何运营数字化思维，将房地产行业的流程、营销、服务在线化，在组织层面重塑十分重要。 2020年在疫情黑天鹅的催化下，从网上卖房到智慧社区，房地产全链条的数字化进程得到提速，在疫情影响下，既有饱受冲击者，也有业务重启者，在这背后展现出了企业综合实力的不同以及数字化能力的差异。首先我们能看到的是在营销环节发生的一些数字化、智能化的变革。 从2020年上半年地产销售结构来看，尤其注重线上续客，疫情爆发后，全国1000家售楼处被叫停做起了线上售楼处，部分销售做起了网红线上卖房。由于缺少实地看房的环节，难以促进最终的交易。 开发商提供了各种菜单，包括多重购房优惠等，随着不断的创新和尝试，线上售房机制虽然还未成熟，但是在未来将成为一种趋势，通过线上线下结合的方式，实现房地产营销新模式。因此，可以说疫情给了地产行业一个重新探索和思考的时间。其次，物业的运营方式也在疫情影响下加速变革，社区服务逐渐智能化。疫情下，人们普遍意识到物业工作的意义和价值，业主的黏性在持续增强。业内看来，这将有利于物业发展。 过去，业主对社区服务、物业服务的期待并不高，这次疫情后，改变了物业社区的管理方式，促使不少企业加大了社区运营领域的投入。包括结合疫情的管理手段以及生活服务，由此带动社区业务模式的变化。 在疫情期间，更多贴合生活的业务应运而生，要联合更广泛的生态来解决问题，进一步拓展广度和深度，这将会成为未来社区服务的发展趋势。不难看出，尽管数字化带来的效益巨大，但是与金融和互联网行业比，地产领域才刚刚踏上数字化的列车，未来需要更多的准备时间和推动条件。对内，有形的基础设施和软硬件设施，在合规性、可靠性、安全性、伦理性等方面的要求，都需要企业和供应商进行准备。房地产产业链上下游的开发商、运营商、中介服务机构、物业服务企业、家装家居等企业，都要探索数字化转型的模式，了解哪些新兴技术等在变革房地产行业，以及如何将自身的业务与场景、需要相结合。 带动房地产相关的科技产品研发、智能智慧系统成熟。要强调高效运转效率带来的有人情味的美好生活。5G时代的到来，多领域将获得进一步的发展，用户对于互联网的需求也将不再局限于人与人、人与物之间连通的范畴，而将是全国性、多样化的，将通过技术实现多种场景与需求的连通。房地产数字化发展到今天，方向越来越清晰，通过数字化为业务赋能成为当前的重要趋势。而考虑到房地产科技市场处于发展的初期阶段，因此在未来，发展空间巨大，在政策推动以及技术升级，有望取得更高的成就。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、华夏时报总编辑水皮。对话时间2018年12月。 以下是与水皮的对话（精选版） 水皮认为，房地产有长周期和短周期。从长周期角度讲，房地产依然有很大空间，各地房地产依然是支柱产业。中国房地产短周期是2+4，2年暴涨，4年整理。2015、2016年两年暴涨，2017、2018年过去了，之后两年也是平台调整期，大家对房地产调控不要做整体预期和判断。 但是不同的地方，因为一城一策本来就不一样，有调整最多是结构性调整，不可能整体做调整，短周期是平台整理期。对于2019年房地产的机会，水皮坚信机会始终在一二线城市，三四线最多起补偿作用，最终希望或者提升空间都在一二线城市。同时一二线城市因为拿不到地，今后对品质要求越来越高，也是对企业产品开发能力的考验。
从一季度疫情带来的“供需冲击”演进为二季度的“供给快速恢复、需求逐步改善”，目前我国疫情防控和经济恢复都走在世界前列。 8月6日，央行发布2020年第二季度中国货币政策执行报告（下称“报告”），定调下一阶段主要政策思路，货币政策、包商银行处置、房地产调控等热点话题均有涉及。 报告明确，下一阶段，稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向，保持货币供应量和社会融资规模合理增长，完善跨周期设计和调节，处理好稳增长、保就业、调结构、防风险、控通胀的关系，实现稳增长和防风险长期均衡。增强针对性和时效性，根据疫情防控和经济金融形势把握货币政策操作的力度、节奏和重点，坚持把支持实体经济恢复与可持续发展放到更加突出的位置，综合运用并创新多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，疏通货币政策传导机制，有效发挥结构性货币政策工具的精准滴灌作用，提高政策的“直达性”，支持实体经济特别是中小微企业渡过难关、平稳发展。 在下一阶段主要政策思路中，报告也有一些新的表述，包括引导市场利率围绕公开市场操作利率和中期借贷便利利率平稳运行；加强与财政部门有机协同，促进政府债券顺利发行；坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度。 关于货币政策：信贷扩张或将放缓 随着中国经济的持续复苏，货币政策也已基本回归常态。 此次报告提出，稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向。这也与近期监管层多个会议传递的货币政策总基调一脉相承。 报告指出，从疫情防控和经济发展实际出发，综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，引导市场利率围绕公开市场操作利率和中期借贷便利利率平稳运行，保持货币供应量和社会融资规模合理增长。 业内专家分析，强调社融和M2回归合理增长意味着货币政策已开始随着经济的恢复逐步回归常态化，预计货币政策会回归中性和偏宽松取向。而从目前资本市场等情况综合来看，未来两个月降准大概率落空。 值得注意的是，此次报告也有不少新提法，比如：强调“引导市场利率围绕公开市场操作利率和中期借贷便利利率平稳运行”、“保持货币供应量和社会融资规模合理增长”、“健全可持续的资本补充体制机制，提升银行服务实体经济和防范化解金融风险的能力”、“加强与财政部门有机协同，促进政府债券顺利发行，发挥与就业、产业、投资、消费等政策的合力”等。 8月5日，央行货币政策委员会委员、清华大学金融与发展研究中心主任马骏对媒体表示，目前的货币政策逆周期调节力度已经不小，应该维持目前的力度，没有必要再加码。 6月以来，央行货币政策投放边际有一定收敛，结合近期的一系列政策信号，中信证券研究所副所长明明认为，信贷扩张速度或将放缓，信用的拐点可能在三季度出现，随着货币政策逐渐转向中性，预计后市信贷与社融增长也将略有减缓。 2020年以来，央行坚持实施正常的货币政策，保持利率水平与我国发展阶段和经济形势动态适配，本外币利差处于合适区间，人民币资产吸引力上升。 在报告中，央行对于“怎样看待全球低利率”也给予回应。央行强调，与更低的实际中性利率和低通胀相适应，部分发达经济体实施了零利率甚至负利率政策，但从政策效果看，低利率政策效果不及预期，作用还有待观察；利率过低还会导致“资源错配”、“脱实向虚”等诸多负面影响。 关于包商银行：将被提起破产申请 2019年5月24日，包商银行因出现严重信用风险，被央行、银保监会联合接管。这是中国金融发展史上的一个重大事件，反映出的公司治理失败的惨痛教训值得警醒。 在报告中，央行回顾了包商银行风险处置的详细历程。央行称，根据前期包商银行严重资不抵债的清产核资结果，包商银行将被提起破产申请，对原股东的股权和未予保障的债权进行依法清算。此外，有关部门正依法依规对相关人员进行追责问责。 包商银行接管组组长周学东曾撰文指出，包商银行的风险根源于公司治理的全面失灵。从表面上看，包商银行有较为完善的公司治理结构，股东大会、董事会、监事会、经营层的“三会一层”组织架构健全、职责明确，各项规章制度一应俱全。但实际上，包商银行有的只是形式上的公司治理框架。“大股东控制”和“内部人控制”两大公司治理顽症同时出现，加之地方“监管捕获”、贪腐渎职，导致形式上的公司治理架构和机制基本失灵，给各类违法违规和舞弊行为提供了滋生土壤和宽松环境。 周学东还指出，在金融企业公司治理中最为关键的三点：充分发挥党组织的领导作用，选好党委书记和董事长这两个“一把手”；建立有效制衡的股权结构，实现股权结构的合理化和多元化，提高公司治理实效；强化外部监管，完善信息披露机制，培育健全的商业银行公司治理文化，提高公司透明度。 关于房地产调控：实施好房地产金融审慎管理 央行公布的2020年二季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产贷款增速持续回落。截至2020年二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落；上半年人民币房地产贷款增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3个百分点。 对于房地产金融政策，此次报告强调，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。 此前中央政治局会议也突出“房住不炒”基调，与7月24日房地产工作座谈会内容相衔接。东方金诚研究报告指出，在经历明显修复之后，下半年房地产调控风向趋紧，整个行业不会出现高歌猛进态势，其中一个重点就是要压住部分城市房价过快上涨势头。不过，今年稳增长仍需借助房地产投资，地方政府也需要增加土地出让金收入来缓解支出压力，因此下半年无论是房地产投资还是商品房销售，都会保持一定增长幅度，全年主要房地产行业指标仍有望高于上年。
国内互联网巨头的“衣食住行”服务产业版图中的最后一块“短板”开始补齐。 日前，易居（中国）企业控股公司（简称“易居”，02048.HK）发布公告称，公司获阿里巴巴集团（简称“阿里”，BABA.US，09988.HK）认购6.76%股份及10.32亿港元可换股票据。此外，双方还签订协议达成战略合作，阿里与易居将在包括线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域展开深度合作。此外，易居还宣布拟收购在美股上市的O2O房地产服务提供商乐居（LEJU.N）56.19%股权。届时，乐居将成为易居的附属公司。 作为中国第二大房产交易和服务平台，易居连着三个大动作引发行业震动，特别是与阿里的联姻更是引发广泛关注。不过，巧合的是易居获阿里增持，是发生在腾讯投资的中国房产交易和服务平台龙头贝壳找房申请IPO后，腾讯是其第二大股东。而更巧合的，阿里也将成为易居的第二大股东。 在业内人士看来，这是两大互联网巨头在“衣食住行”等日常生活服务产业领域较劲的延续，也是阿里在补齐“衣食住行”服务产业版图中的最后一块短板——房地产。 目前，易居和贝壳是房地产中介行业两大头部平台，二者都有庞大的客户群体，沉淀了大量的交易数据，在一手代理和二手业务上各有优势。 据知情人士透露，阿里与易居合资打造的线上平台很快将会上线。“这将是一个与飞猪平行的业务平台。”新建的合资公司，阿里占股85%，易居占股15%，第一期计划投入50亿元。 补齐生态圈短板 这个合资公司，将成为阿里在中国大陆地区唯一从事房地产业务的主体。 阿里将提供平台资源和技术支持，在阿里、易居原有的业务基础上，共同建立线上线下交易生态闭环；易居则将发挥自身在房地产领域的资源和专业优势，组建独立技术运营团队配合合资公司开展工作及提供专业支持。 目前，在阿里长线布局的流量采买战略中，“衣”“食”早已一骑绝尘，“行”有飞猪，独缺了房地产一角。“前述知情人士表示，其实阿里一直想介入房地产行业，但是一直没有找到好的机会与模式。实际上，阿里这并非第一次投资房地产。2019年5月，阿里43亿投资红 星美凯龙；随后的8月，红星美凯龙成立美凯龙爱家，全面布局线下房产中介业务。 早在14年前，阿里首次接触房地产是通过淘宝全资收购主打二手房信息的口碑；10年前，淘宝将口碑网整合成淘宝房产频道；阿里系通过天猫、淘宝两大平台，开展房源拍卖、特价房销售业务，逐渐变成阿里拍卖的一个业务板块。在线上业务布局上，阿里合伙人还投资了去中介化的互联网房产服务平台——大房鸭。 阿里一直在寻找好的进入机会。早在2018年易居在香港上市之际，阿里就以3.9亿港元认购易居新股，成为易居的四大基石投资者之一。这才有了这次阿里的进一步增持。 根据公告，易居将以每股7.00港元的价格，向阿里配售1.183亿股公司股份，配售总金额为8.281亿港元。配售完成后，阿里将持有易居大约8.32%的股份。 在此基础上，双方还签署可转股票据认购协议。据此，阿里将认购易居本金为10.319亿港元、三年期、利息每年2%的可转股票据。票据转股价为每股10.37港元。若该等可换股票据全部转股，阿里持有易居股份比例将提升至大约13.26%，跃居第二大股东。 换言之，阿里为这一次合作将付出近20亿港元的代价，但阿里也将获得一条通向20万亿的房地产市场通道。 狭路相逢房产中介 7月24日，贝壳集团公开递交招股书，拟在纽交所上市，招股书显示，腾讯及相关实体持股贝壳12.3%，位列第二大股东。 而在这一周后，易居宣布获阿里增持，双方还签订了战略合作协议，这个行动的节点绝非偶然。 作为中国仅有的两家市值突破5万亿港币的互联网巨头，阿里与腾讯又进入了一个新的博弈战场——房地产中介行业。 一名腾讯内部人士表示，两家公司其实是各做各的生态。阿里自身的电商属性非常强，而腾讯自己不做电商，只是投资电商。 虽然阿里此前尝试打造纯线上地产销售平台，但是没有线下门店的发展模式还是不能快速实现盈利。 不过，此次阿里通过增持易居，介入房地产经纪行业，实现线上+线下的模式布局。这背后更多还是来自竞争压力。 据贝壳招股书披露，2019年，贝壳共促成220万笔住房交易，GTV（总交易额）约为2.13万亿元。贝壳有着做淘宝、美团、滴滴一样超级平台的雄心，被外界称为未来的“房产界淘宝”，甚至有业内人士将其视为“衣”“食”“行”平台版图之后，“住”这一板块的补充。 这对于阿里而言，是无形的压力。阿里也在布局生活服务这一全链条，阿里健康、口碑网、饿了么、飞猪等都布局了，或许阿里正是注意到了易居房地产经纪网络服务收入的迅猛增长，才萌生了大手笔投资，与贝壳抗衡的想法。 2019年，易居的房地产经纪网络服务录得收入35.5亿元，同比增长743%，营收占比也从2018年的7.1%提升至39%，成为收入大幅增长的“功臣”，并且实现了业务板块的扭亏为盈，带动整体毛利率从42.5%提升至58.9%。 阿里与易居合作，对易居而言，意味着打通了线上渠道。这是易居与贝壳一争高下的好机遇。贝壳以线上二手房交易为主，易居的核心业务则是一手房代理，且是线下。据易居2019年年报显示，2017年-2019年，易居房友渠道成销复合增长率为376%。 实际上，贝壳旗下的链家在北上广深的市场份额，远远超过了第二名。前述业内人士表示，房地产中介行业的发展走到今天，已形成链家独大的市场格局，中原自身有很深的护城河，不愿借力过多外部资本扩张；与此同时，中原、太平洋房屋等市场份额也不见有起色，一些新兴的比如美凯龙爱家也还在扩张的阶段，撼动不了链家地位。 对阿里来说，20亿港元不算大手笔，但以目前的市场情况来看，通过投资入局是最直接的方式。实际上，资本一直对中介行业有兴趣，但进程大多不顺利。比如2014年，房天下（原名：搜房）曾经试图战略入股21世纪不动产，不久之后就宣布合作中止；平安也曾试图收购房天下，但最终谈判不成。 对于易居而言，此次与阿里的合作，无异于一场生死战：贝壳IPO之后，链家有可能进一步蚕食市场份额。易居此时要积极谋变应对。引入阿里，无疑加强了生存感，尤其有利于易居线上流量的增持。“阿里带来的不仅仅是钱，还有股东声誉的影响力。背靠大树好乘凉。”知情人士对21世纪经济报道表示。 一名房地产研究人士指出，相比贝壳和链家形成线上线下的导流闭环，易居也急需开拓线下业务，而易居主要业务在一手房代理，要做到与阿里线上房地产打通的话，仍需要继续扩宽二手房代理平台——易居房友的业务空间。 值得一提的是，阿里此时增持易居还有一个有利条件：贝壳市场估值已达200亿美元，相比之下易居仅有126亿港元的市值（截至8月7日收盘）。这表明，阿里与易居合资公司的想象空间是存在的。此外，易居又收购了乐居大约56%的股份，让自己的业务架构更趋多元，加强了数字化转型，与阿里的属性更贴近。 一名互联网行业人士分析指出，阿里、腾讯、字节跳动、美团、京东、百度，甚至华为、小米都是大数据公司，这些公司在衣食住行领域的布局意图，一是流量变现、一是流量采买。阿里具有强电商属性，需要不断强化衣食住行布局。“把购房数据打通，是阿里迟早要做的事情”。
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