8月27日晚间，万科发布2020年半年报。报告显示，公司逐步走出疫情影响，呈现出稳步恢复的态势。上半年万科实现营业收入1463.5亿元，归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比分别增长5.1%和5.6%；实现合同销售面积2077.0万平方米，合同销售金额3204.8亿元。 同时，面对“后疫情”时期的挑战，万科始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。上半年公司继续保持经营性现金流为正；截至6月底的持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；净负债率进一步降至27.0%，保持行业低位；信用评级保持领先，标普、穆迪和惠誉维持公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。 上半年公司实现经营性现金净流入226.1亿元，且经营性现金流已超过11年持续为正；截至6月底持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；净负债率27.0%，较去年年末下降6.85个百分点，而且有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债占比超六成。 扎实推进“租购并举” 上半年受疫情影响，全国房地产行业的销售及开发投资规模一度呈现下滑趋势，国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积和销售金额分别为6.94亿平方米和6.69万亿元，分别同比下降8.4%和5.4%。 在此背景下，万科尽最大可能守护客户安全，在确保员工健康的前提下全力做好复工复产，坚持并扎实推进“租购并举”，发挥公司在居住领域的优势，住宅开发和租赁住宅业务呈现稳步发展的态势。 住宅开发方面，万科坚持积极销售，全力减少疫情对销售带来的影响，上半年销售逐步恢复，合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点；结算收入实现 1289.7亿元。公司已售未结资源持续上升，6月底合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。 对于未来的项目储备，万科坚持理性与审慎的投资，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘各类潜在的投资机会，确保投资质量，支持长期有质量发展。1-6月，万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元。与此同时，公司的项目资源保持在合理水平，6月底万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米，此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积合计约582.5万平方米。 租赁住宅方面，万科持续打造以“泊寓”为主的青年公寓产品，上半年产生租金收入10.5亿元。截至6月底，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，其中上半年新增开业1.89万间，另外有5.77万间尚在规划和在建中。值得一提的是，万科的租赁住宅以改善出租率和客户满意度为主要目标，不断提升现有项目经营管理质量，疫情之下出租率逆势提升，截至6月底，已开业项目整体出租率为88%，开业6个月以上的项目出租率较去年年末提升3.7个百分点至93.7%。 物业服务和物业经营有序发展 报告显示，上半年公司的物业服务、物流仓储、商业运营等业务规模和收入均实现增长。 物业服务方面，上半年万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目；截至6月底已接管面积5.2亿平方米，累计签约建筑面积6.8亿平方米。上半年万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，加快“物业城市”业务发展，持续拓宽城市空间业务发展格局，目前“物业城市”业务已拓展至7个城市。 物流仓储服务方面，上半年万科旗下万纬物流管理的项目（含非并表项目）产生租金及服务收入合计为8.3亿元，同比增长36.9%，其中高标库租金收入5.7亿元，冷库租金及服务收入2.6亿元。截至6月底，物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米；合计服务客户超过850家。通过精益管理及信息化手段，万纬物流不断持续提升经营能力，截至6月底高标库和冷库的稳定期出租率和使用率分别为89.1%和81.5%，同时积极探索资产运营能力，首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”6月在深圳证券交易所成功上市。 商业开发与运营方面，万科以印力集团作为商业开发与运营平台，持续提升项目的运营表现。上半年万科旗下运营管理的商业项目（含非并表项目）产生租金收入30.5亿元，同比增长0.3%。截至6月底，万科旗下商业项目累计开业面积达到836万平方米，同比增加11.1%，此外尚有规划中和在建商业建筑面积543万平方米；开业项目整体出租率达到90.6%，开业3年以上的商业项目出租率91.8%。印力集团积极探索资产证券化，印象2号CMBS于2020年4月成功发行，票面利率3.8%，创同期同评级CMBS产品的利率新低。 除物业、物流、商业开发与运营以外，万科还在冰雪度假、教育、食品等领域积极探索，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”策略，围绕人民美好生活提供相关产品和服务。
8月27日晚间，万科披露2020年半年报，上半年营收1463.5亿元，归母净利润125.1亿元，同比分别增长5.05%、5.62%；基本每股收益1.11元，同比增长3.98%。 万科表示，报告期内，面对疫情冲击以及复杂的经营环境，公司以平稳度过疫情、增强企业免疫力为重点，全力守护客户安全，在确保员工健康的前提下做好复工复产，促进业务有序发展。在全体员工的努力下，各项业务逐步走出疫情影响，呈现出良好的恢复态势。 疫情之下，万科保持了稳健的财务状况和良好的抗风险能力。上半年，万科经营性现金净流入226.1亿元，持续为正的年限已超过11年。截至6月底，万科持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；净负债率27%，较去年年末下降6.85个百分点。万科的有息负债以中长期为主，一年以上占比超六成。 万科的销售在逐步恢复。上半年，万科坚持积极销售，加快线上营销探索实践，以减少疫情影响，单月销售金额在5月份开始恢复同比增长。上半年，万科实现合同销售面积2077万平方米，同比下降3.4%，降幅较一季度收窄0.9个百分点；合同销售金额3204.8亿元，同比下降4%，降幅较一季度收窄3.7个百分点。万科已售未结资源持续上升，6月底合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。 半年报显示，受疫情影响，万科开工、竣工节奏有所放缓。上半年，万科实现新开工面积1835.6万平方米，同比下降6%，占全年开工计划的62.8%；实现竣工面积1074.5万平方米，同比增长1.4%，占全年竣工计划的32.4%。万科预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 上半年，万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元。与此同时，万科项目资源保持在合理水平，6月底在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米，此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积合计约582.5万平方米。 万科物业表现亮眼，在上市公司的营收占比进一步提升。上半年，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营收为1381.4亿元，占比94.4%；来自物业服务的营业收入为67亿元，同比增长26.8%，占比由去年的3.5%增加至4.6%。万科物业的营收有55%来自于万科以外的项目，这一比例同样有所提升。 租赁住宅方面，万科“泊寓”上半年产生租金收入10.5亿元。截至6月底，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，其中上半年新增开业1.89万间，另外有5.77万间尚在规划和在建中。疫情之下，万科租赁住宅出租率逆势提升，截至6月底，已开业项目整体出租率为88%，开业6个月以上的项目出租率较去年年末提升3.7个百分点至93.7%。
截至8月27日，房地产行业排名前五的房企中除了中国恒大尚未披露2020年半年度报告之外，碧桂园、万科、保利地产、融创中国的半年报均已出炉。综合来看，尽管受到疫情影响，但通过抓销售、促回笼、降负债等措施，头部房企表现得坚强而有韧性。 8月27日晚，万科发布2020年半年度报告。报告期内，万科实现营业收入1463.5亿元，实现净利润125.1亿元，同比分别增长5.1%和5.6%；实现合同销售面积2077.0万平方米，合同销售金额3204.8亿元。 万科始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。截至6月底，持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；净负债率进一步降至27.0%，保持行业低位。 住宅开发方面，万科上半年实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点；结算收入同比增长2.5%至1289.7亿元。截至6月底，公司合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。 项目储备方面，万科坚持理性与审慎的投资。1月至6月，万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元。 从目前已披露的数据来看，新冠肺炎疫情对上市房企业绩的确造成了一定程度的影响，但其中也不乏亮点，尤其是几家头部房企上半年业绩整体表现不俗，通过抓销售、促回笼、降负债等措施，交出了一份份令人满意的“答卷”。 先来看销售。疫情导致房企线下售楼处关闭，销售受影响几乎无法避免，但碧桂园以实际行动为行业树立了榜样。据碧桂园发布的公告数据，除1月、2月受到疫情影响而出现单月同比下跌之外，其权益销售金额自3月起已连续5个月实现同比增长。保利地产4月签约金额同比转增，5月至6月签约金额同比增长10%，其中6月实现签约金额688.53亿元，创单月销售历史新高。 销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标。碧桂园上半年权益合同销售回款约为2509.3亿元，回款率达到94%。上半年，保利地产持续加强现金流管理，报告期内实现销售回笼2023亿元，回笼率90.1%。 降负债方面，截至2020年6月30日，融创中国有息负债为3203亿元，同比减少0.6%，净负债率持续下降至149%，较2019年末下降23.3个百分点，新增有息负债加权平均成本下降1.9个百分点。融创中国行政总裁汪孟德表示，融创的负债率会持续快速下降，今年上半年公司的净负债率是149%，到年底还会大幅下降，全年目标是120%，明年争取控制到100%以下。 报告期内，碧桂园总借贷较2019年末下降7.5%至3420.4亿元；净借贷比率仅为58.1%，远低于行业90%的均值。
日前，万科A公告称，拟派发2019年度股息，每10股派现金10.17元（含税），金额共计118.10亿元（含税），占公司2019年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为30.38%。公告指出，本次派息的A股股权登记日为2020年8月13日，除息日为2020年8月14日；不送红股，不以公积金转增股本。
8月4日晚，万科发布《2020年7月份销售及新增项目情况简报》称，2020年1至7月份，万科累计实现合同销售面积2471万平方米，合同销售金额3795亿元，基本追平2019年同期水平。 其中，2020年7月份万科实现合同销售面积394万平方米，合同销售金额590.2亿元，同比分别增长25.68%、22.47%，首次实现了销售金额单月同比增幅超20%。 图片来源：企业公告 新增开发项目方面，7月份万科耗资212亿元，新增加开发项目29个，这也是年内万科拿地最多的一个月份。 综合前7月拿地情况，年内万科共计新增开发项目75个，合计斥资524.68亿元。 除了加大投资拿地力度，7月，万科拟入股泰禾的消息也备受关注。 7月销售额590亿环比降20% 从单月数据来看，万科7月销售金额和销售面积同比涨幅均为年内最高，分别同比增长22.47%及25.68%。 但环比略有下降，万科7月销售金额和销售面积分别环比下降19.55%及21.43%，为年内环比涨幅最低。。 此前，2020年2月和4月万科销售额和销售面积同比和环比均在下滑，仅有3月实现微弱增长。直至5月份，万科销售增速才恢复持续正增长。 凭借着5月至7月单月超10%以上的增速，万科基本追平了2019年同期销售面积与销售金额。2020年前7个月，万科销售金额较去年同期微降0.7%，销售面积微增0.2%。 销售数据之外，在日常经营的另一端，万科拿地力度也在逐渐恢复。 7月份，万科新增加开发项目29个，占地面积合计232.4万平方米，计容积率建筑面积494.9万平方米，公司权益建筑面积347.5万平方米，需支付权益价款212.33亿元。 值得注意的是，7月份也是万科2020年拿地需支付权益价款首次超过200亿元。 在此之前，万科仅在5月及6月需支付权益地价103.69亿元和99.84亿元。其余月份，万科需支付权益地价均不超过40亿元。前7月万科总计新增开发项目75个，7月单月新增开发项目占比38%。 前7月万科总计新增开发项目75个，7月单月新增开发项目占比38%。 在中国指数研究院发布的《2020年1-7月企业拿地排行榜》中，万科2020年1-7月拿地金额位列行业第12名，拿地面积位列行业第9名。 拟出资24亿成为泰禾集团二股东 增加土地储备的同时，万科还在拓展商业版图。 7月30日，万科宣布拟以24.3亿元有条件性入股泰禾集团，并设置入股泰禾的相关前置条件，包括泰禾集团与其债权人达成债务重组协议，同时需要万科认同其债务重组计划及满意其对泰禾集团的尽职调查等。 不过，万科表示不对泰禾投资、黄其森及泰禾集团的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。若该协议落地，万科将成为泰禾集团第二大股东。 而在8月4日，泰禾集团又一笔发行总额20亿元的债券违约。此前的7月6日，泰禾集团金额为15亿元的 “17泰禾MTN001”中票也未能按时兑付本息。至此，30天内泰禾集团已有2只中票违约。 而Wind数据显示，泰禾集团年内还有2只私募债和1只中票到期，合计到期规模达80亿元。此外，截至7月7日泰禾已到期未归还借款金额为270.65亿元。并且，泰禾集团预计2020年上半年公司净利润将亏损14.6亿元至18.6亿元，同比下降193.54%至219.16% 图片来源：Wind数据 并且，泰禾集团预计2020年上半年公司净利润将亏损14.6亿元至18.6亿元，同比下降193.54%至219.16% 目前，万科入股泰禾仍存不确定性，万科和泰禾也均再无进一步官方信息披露。 据了解，万科2020年半年度报告初定于8月28日披露，万科更多业绩数据和公司战略布局有待公布。
万科为何兵败长租公寓？ 大企业做小事，必败。 每个企业都应该做与自己能力对应的难度的事情，不要总想着“降维打击”，大企业做太容易的事情，并不一定成功，还更容易失败。 万科是中国的老牌房地产企业，地处中国房地产需求最大的珠三角地区，一直发展的顺风顺水。但近年万科频频寻求转型，布局长租公寓就是万科寻求转型的一个案例，万科曾经对长租公寓给以厚望，但最终还是失败了。 万科转型长租公寓就是典型的大企业做小事。长租公寓就是二房东，这本来是非常简单的事情，万科这么大的企业做这类事与其并不匹配。长租公寓，大部分都是非标产品，房子收购，出租都没有标准价格，导致成本很难控制，而且毛利率也不高，还是人工成本非常高的行业，这样的行业只有精打细算才可以赚钱，而且赚的都是辛苦钱，大企业做这样的事情是不合适的。大企业是没法赚辛苦钱的，大企业赚的都是技术钱和资本的钱，辛苦钱只适合小企业去赚。 一般做二房东的都是个人或是非常小的公司，这样管理成本比较低，可以做到盈利，大企业做这类事情，效率不会高。链家等企业做二手房出租之所以能赚钱，是因为他们的目标不是长租，而是短租。大城市人员流动大，很多人都租房频繁，租房一次，链家就可以赚一个月的租金，如果中途退房，押金又可以赚了，利润还算相当比较丰厚，而长租公寓，需要投入装修等成本，如果业主选择长租，则没有那么高的利润，如果是自己买断再慢慢收房租，则资金成本非常高。 万科以前做房地产主要靠资本赚钱，人均毛利率很高，卖房与租房虽然都与房子有关，卖一套房子可以赚个几十万，但是租一套房，赚几千块都难，完全是不同的生意。其实只要稍微分析下，就知道，万科做长租公寓很难赚钱。在这个年代，只要足够暴利的行业才可以赚钱，而利润不够丰厚的行业，稍微控制不好风险就可能亏钱。 在我的平衡经济学中，主张不同类型的企业从事不同供给难度的行业。大企业就应该做供给难度非常大的时候，大企业做非常容易的事情，反而会造成效率浪费。
7月31日，泰禾集团发布公告称，收到公司控股股东泰禾投资通知函，泰禾投资、公司实控人黄其森与海南万益管理服务有限公司（下称“海南万益”）于7月30日签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟以4.9元/股的价格，将其持有的上市公司19.9%股份转让给海南万益，对应总对价约24.3亿元。 据披露，成立不足一年的海南万益，为万科全资子公司。截至公告披露日，泰禾投资持有泰禾集团48.97%的股份。因此，本次交易若能顺利达成，万科将通过海南万益成为仅次于泰禾投资的公司第二大股东，而泰禾投资所持股份比例将降至29.07%。 但若要触发此次交易，泰禾集团还需满足万科提出的多项重要前提：如泰禾集团需制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾集团恢复正常生产，能支持泰禾集团可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾集团与万科的一致认可。同时，万科对泰禾集团完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾集团的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。 有关引入战投会兜底泰禾集团债务的猜想并未实现。公告称，泰禾集团系独立经营主体，其应以其全部资产对债务承担责任，并完成其债务重组事项。万科不对泰禾集团、泰禾投资、黄其森的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。 “如果万科不出手，泰禾恐难逃过此次危机。而万科提出的这些前提条件全面降低了此次股权投资的风险。如果泰禾集团经过努力仍无法化解债务危机，万科则会选择全身而退。当然，万科也会积极帮助泰禾集团逐步恢复正常经营秩序。”在行业人士看来，此次协议的设置内容，既为泰禾集团创造了解困机会，也反映出万科向债权人等各方释放传递积极的信号，有利于推动债权重组。 就在外界热议泰禾集团此次“引援”事项时，其于7月31日晚间发布了一则15.55亿元债券违约的公告。公告显示，泰禾集团现有项目的去化率短期内有所下降，销售预期存在波动，同时由于自身债务规模庞大等问题使得公司短期流动性出现困难，公司将无法按期完成债券“18泰禾01”本期利息及回售本金的兑付。 此番驰援债务高企的泰禾集团，万科究竟意欲何为？“尚且不论泰禾集团目前持有的项目质地如何，就4.9元/股的交易价格来说，万科风险较为可控。如果泰禾集团能走出困局，其股价有望回升，万科也将从中得到合理的股权投资回报。”有行业人士表示。 万科方面表示，这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为，希望协助泰禾走出困境，逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。
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