7月31日，泰禾集团发布公告，与万科下属公司签订股权转让框架协议，在满足交易前提下，转让19.9%股份，转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.3亿元。 今年五月，深陷债务危机的泰禾集团发布筹划引战公告，表示可能涉及控制权变更。此后，金茂、建发、厦门国贸、融创等房地产企业都曾传言入股泰禾，但均不了了之。 直到今早，市场传闻已久的泰禾“引入战投”终于等到结果。 今日，泰禾集团由涨停开盘到回落，截至下午收盘，下跌0.67%，市值147.84亿元。 万科入股,是否为“优势互补”？ 失信、股权冻结、停牌重组、债务兑付逾期、项目延期交付……在一系列危机下，泰禾数度引入战投，但均未成功。 令人出乎意料的是，行业内一向少有收并购行为的万科成为泰禾的投资方。 万科向来以风险把控著称。本次入股泰禾，万科意欲何为？ 今天万科对此事作出回应时，把入股泰禾定义为“向行业伙伴伸出积极援手的投资行为”。万科称希望协助泰禾走出困境，逐步恢复其正常经营秩序。 “总的来看，万科并没有冒风险。”一位业内人士对此认为。 根据公告，本次股权转让能否最终达成取决于两个严格的前提条件。第一，泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。 第二，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。 “面对泰禾的债务窟窿，万科并不想太深地卷入其中，只希望让泰禾自己挺过去独立运转，万科更看重的是泰禾挺过去之后在资本市场的浮盈。”一位房企业内人士说。 公告提到，泰禾系独立经营主体，应以其全部资产对自身债务承担责任，并完成其债务重组事项，万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。 这意味着，万科并不会为泰禾的债务兜底。 对于万科投资泰禾是否因为“优势互补”，目前不同业内人士所持有不同的观点。 亿翰智库首席分析师张化东表示，泰禾有两大优势，一是产品体系比较高端；二是一些核心城市的库存。 相较之下，万科的产品以刚需为主。因而万科入股泰禾可以与泰禾高端产品优势互补。 对此，有观点认为，万科入股泰禾并无经营方面合作的意图，仅作为一项权益工具投资。 “万科以每股4.9元的价格拿下取得泰禾19.99%的股份，跻身第二大股东，确实很便宜，4.9元的价格被称为白菜价。”上述人士表示。 值得注意的是，根据财务相关规定，持股比例20%是区分长期股权投资和交易性金融资产的分界点。而万科本次计划取得泰禾股权比例为19.99%，恰好在20%分界点之下，不符合划入联营企业或合营企业的标准。 这也意味着，万科本次投资，或许仅以获取投资收益为目的，确无意参与泰禾的经营管理。 不过公告还提到，标的股份转让完成之后，万科方面将协助泰禾集团完善公司治理，盘活存量资产，支持泰禾集团正常经营。 除此之外，上述人士认为，此举投资泰禾，也可以理解为向业内传递一种信号：万科并非对所有股权投资项目都无动于衷。如果有合适的投资项目，万科仍会出手。 泰禾的选择 泰禾是否有更好的选择？ “泰禾寻找战略投资已近半年，并不顺利，这说明行业内没有企业愿意接手泰禾的债务。”一位业内人士道。 5月13日，泰禾对外披露引入战略投资者计划。在该日公告中，泰禾首次表示相关交易可能涉及公司控制权的变更。 有媒体报道称，最早对投资泰禾产生兴趣的是融创，但双方并未谈拢。随后金茂亦传出有意投资泰禾，但未及尽调完成便不了了之。 2019年度，泰禾集团实现营业总收入236.21亿元，同比下降24%；实现净利润4.66亿元，同比下降82%。今年一季度，受包括疫情冲击等多方面因素的影响，泰禾集团的业绩数据表现更糟，营收4.8亿元，同比下滑94%；亏损5.64亿元，同比下滑了158%。 泰禾集团稍早之前发布的2020年半年度业绩预告显示，预计今年上半年亏损14.6亿元至18.6亿元，上年同期则为盈利15.6亿元。 对于业绩大幅变动原因，泰禾集团表示，2020年上半年受新冠肺炎疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转收入，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少。 此外，2020年上半年，泰禾对已到期尚未还款的借款计提预计负债约为7.25亿元，较2019年同期增加营业外支出约6.8亿元。 另根据泰禾7月8日回复深交所问询函数据显示，截至2020年7月7日，泰禾已到期未付的债务为270.65亿元，2020年内到期债务为555.11亿元。 摆在泰禾面前的选项并不多。 目前泰禾第一大股东为泰禾投资，持股48.97%，实际控制人为黄其森。其中累计质押比例为99.07%，全部被冻结。 第二股东为叶荔，持股12.05%，叶荔与黄其森为夫妻关系，即泰禾投资的一致行动人。交易完成后，万科将通过全资子公司持有泰禾19.9%股权，晋升第二大股东。 泰禾表示，此次股份转让不会导致公司控股权变更，且将有助于优化公司股权结构，完善公司治理，推动公司目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，维持正常经营。 “万科投资泰禾并未成定局，能否实现取决于上述两项条件的达成。”上述业内人士分析称。 留给泰禾的时间还有两个月。根据协议约定，若该等条件在9月30日前未获得满足且未获得万科豁免，则万科有权单方面终止本次股权转让协议。 上述人士称，这一协议的另一个意义在于，泰禾实际上拿到了万科某种意义上的信用背书，这或有利于泰禾与债权人达成债务重组协议。 3天前，上海崇明区房管局对外证实，有关部门已经协调到1.1亿元的资金，注入泰禾大城小院项目。
泰禾的困局或迎来解题契机。7月31日，泰禾集团发布公告称，收到公司控股股东泰禾投资集团有限公司（以下简称“泰禾投资”）通知函，泰禾投资、公司实际控制人黄其森先生与万科全资子公司海南万益管理服务有限公司（以下简称“海南万益”）于2020年7月30日签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟拟以4.9元/股的价格，将其持有的公司19.9%股份转让给海南万益，对应总对价约24.3亿元。该等标的股份包含了表决权、资产收益权等完整的股份权利。本次交易完成后，万科将成为仅次于持股48.97%的控股股东泰禾投资之后的第二大股东。 公告指出，本次交易需泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。 同时，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题；泰禾的资产、债务及业务等也不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。（刘礼文）
上周四我写下“A股三千，我独服海天”，从周五到今天，三个交易日，海天继续天天让人找膝盖，周五不跟跌，周一大涨5.78%，今天一度又大涨4.83%。 86倍的海天味业，是当前确定性泡沫最典型的代表之一。按当前的这种趋势下去，或许我们会看到100倍的海天，尽管100倍是令人难以置信的窒息数字。 所以，对比一下，茅台不到50倍，白酒可能是唯一还能称得上食品饮料股的板块，其它都晋升为食品饮料科技股了。 而这周的金融地产三傻，又是新韭看了会沉默，老韭看了会垂泪的节奏。谁能想到，三傻的7月，竟然是用5天时间涨，再用余下的交易日跌。 茅台今天晚上出了业绩，二季度营收增了9.55%，归母净利润增了8.92%，相比昨晚水井坊90%的下滑，考虑一季度消费旺季的九州闭户，这个业绩是不错的，果然茅台还是茅台。 其实茅台业绩过得去，从批价就可以看出，查的勾股另类数据，批价趋势与茅台股价基本吻合，3月中跌破2000，后来一路向上，股价也一路向上。批价往上走，表明市场的需求强劲。 不过，我一位朋友向我发出灵魂一问，我无言以对。 今天我还特意翻了一下财报，2019年，万科净利润551亿，海天味业53亿，万科的净利润足足是海天的十倍，但一点也不妨碍海天的市值把万科摁在地上吊打。 酱油要比万科估值高，甚至高很多，我觉得都可以理解，因为很常识地讲，酱油的客户是可以累积的，今天你是酱油的客户，明天也是，明年也是，所以明年它要在你的基础上获得增长，只需要找一个新客户就行。而万科不是，今天你是，对大多数人的财力而言，未来几年你都不会是它的客户，所以明年它要在你的基础上增长，它要找2个客户。 所以，很难想象，万科的3000亿营收可以一直卖下去。另外看美股标普普500的成分股，清一色的REITS，没有一只房地产开发商，这或许也指明了一些终局。 但老实的讲，净利润与估值的对比到这么夸张，我还是也动了怜悯一下三傻的心，这里先放着，且看。 现在最关心的还是市场调整的节奏，上上周四一根大阴棒（中芯上市+茅台点杀），然后反弹了5天，上周四以为没有了，结果上周五又来根大阴棒（中美外交部砸盘），现在反弹两天了，反弹节奏与上周非常相似，那这周会不会又来根大阴棒？ 市场情绪来看，这两天明显非常纠结，一天可以变几次方向，有变色龙的味道。 成交量上看，经历了两根大阴棒后，市场变得老实了。昨天的成交额是连续17个交易日突破万亿来首次不到万亿，今天成交额继续回落。可以看出，这个时候，市场的观望情绪比较重，所以，如果又有点风吹草动，来根大阴棒还真有可能。 融资额最近也没突突前进了，有一丁点的回落，当然，整体来看，不算拆杠杆了，融资余额依然在比较高的位置上。从这点来看，当前投资者普遍坚信的依然是中芯不会是当年的中石油，全面牛市在路上（该句话来自某券商报告）。 我并不关心全面牛市有没有，因为正常来看，是不应该存在全面牛市的。毕竟，再好的经济背景，也依然会有失败者。企业的天花板，由行业的特性，老板的格局，再加上运气，并且这一运气所带来的一切正反馈资源决定，不是任何一人都能有格局和运气的。 所以在我看来，分化才是常态。因此，我更关心确定性泡沫还能不能持续，当然，一些看上去估值比较低并且滞涨的优秀公司也值得关注，毕竟，确定性泡沫越强化，资金多少会愿意来怜悯一下金融三傻。但总之，不是所有的公司有关注的必要。 确定性泡沫要继续，当前主要就是看货币环境了。 最近的货币环境是有些边际收紧的，比如shibor的中枢是在往上抬的，这与央行的降准降息预期落空有关。未料及的利率上行，前段时间，国债期货上也埋了许多人。 这一边际收紧，并不会令确定性泡沫崩盘，毕竟当前整体利率水平仍然低位，资金没有更好去处，但这一边际收紧，是确定性泡沫短期内继续强化的阻力。 眼下有两件事要关注一下，一是美国的，这两天是美国的FOMC会议，会议内容应该是后天凌晨出。从美元走得这么弱来看，大概率美联储是非常偏鸽的，但凡事没有绝对。 另一件事更重要，就是这周的政治局会议，这个上面对货币政策的定调，可能关乎8月是黑还是明。各位应该还记得去年4月19日的政治局会议重新定调货币政策后股市的转向。 所以，有没有大阴棒，不好说，关注上面两个事，尤其是国内这件。
观点地产网疫情没有阻止地产行业的人事变动浪潮，反而来得更加凶猛。 消息称，原深圳市万科房地产有限公司总经理、万科南方区域EMT成员唐激杨因个人原因已于近日离职。 7月24日，观点地产新媒体就上述人事变动消息向深圳万科求证，公司相关人士表示，唐激杨已于一两周前离职。 这起离职来得有些突然，按理说，作为万科老臣，唐激杨自去年上任深圳万科总经理后，本以为会将深圳作为其职业生涯的主战场。但随后，唐激杨再被调任至万科南方区域EMT成员。 不到一年时间，连续换岗两次，这是谁都没有料到的。 过去这一年，与唐激杨职位频繁变动的相关人员，一定会想到万科CFO孙嘉。其在2019年5月，自张纪文手中接下南方区域事业集团首席执行官一职，6个月后，孙嘉代替唐激杨成为深圳城市总。 彼时，孙嘉曾表示，接下来深圳万科的日常管理工作还是由唐负责，没有变化。如今再看这一表述，不禁引人遐想，孙嘉新官上任后没有留下唐激杨，深圳万科似乎迎来孙嘉全面掌权的时代。 郁亮在万科发起“大江大海”计划以来，区域和城市间的高管调动变得愈加频繁，为了寻求内部人才与岗位的适配性，就连老一代的臣子都“连根拔起”，对组织架构和人员调整力度可见一斑。 “大江大海”计划落实得很彻底，然而成效如何是其留下的悬念。人事震荡背后，或许可以开始权衡这起计划利弊。 在广州万科这八年 唐激杨在1997年加入深圳万科，已经是23年的老臣，当中也经历了从深圳区域本部副总经理、佛山城市总再到广州城市总经理的转变。 可以说，唐激杨做到广州城市总经理，是其职业生涯中的高光时刻之一，而广州在万科南方区域的地位也得到进一步提升。 事实上，广州万科发展时间较早，2003年4月正式成立至今17年。在2011年，伴随着张海远赴华东出任上海万科总经理，唐激杨正式被调至广州，开始了8年广州万科总经理职务的任期。 这是他最熟悉的区域，长期在一线带兵打战，唐激杨对广州万科的规划和战略了如执掌，他曾提出要向日本学习住宅工业化，提高建筑质量。 有市场消息指，2011年万科深圳区域本部将迁至广州，广深将成万科华南的“双引擎”。彼时作为广州城市总经理的唐激杨曾表示，广州作为集团核心战略城市，存在着一定的动力与压力。 他所说的压力或许可以通过当年的销售情况略知一二，2011年房地产市场遇冷，广州万科的销售在80亿之上，已经有差不多两年没有取得很大的突破。 到2012年12月29日，这是广州万科实现百亿销售的纪念日，一名广州万科内部人士曾表示，提前一年完成百亿目标，从2004年销售5亿到今天撞线百亿，2012年圆满了。 时间辗转至唐激杨2019年离开广州万科时，去年万科南方区域的销售额垫底，全年完成1274亿，但从营收情况看，南方区域的营收突破千亿，为四大区域之首，达1163亿，占该年总收入近33%，广州万科的业绩贡献不在小数。 去年“大江大海”计划启动后，唐激杨成为这场计划里第一批城市换防大调整的一员，而南方区域也是这次变动中最多的区域。 2019年1月31日，万科发布内部任免邮件，南方区域中，唐激杨由广州万科总调整为深圳万科总经理；薛峰由厦门万科总调整为广州万科总经理；常乐则由南宁万科总调整为厦门万科总经理。 只是，从广州万科到深圳万科任职总经理，唐激杨似乎有些水土不服，几乎没有适应新工作环境的时间，六个月后他被调任为南方区域EMT成员。 还来不及大展拳脚，有所作为，唐激杨在如今这个时间节点离职，不禁让人好奇，在这场“大江大海”计划筛选下，万科频繁调整人事背后的得失。 “大江大海”的风浪 历史总是惊人相似。除了唐激杨职位频繁变动外，事实上，孙嘉在任13年里也经历了几轮自下而上，再到自上而下的调整。 从上海城市总走出，孙嘉一路闯入万科集团担任CFO，再到南方区域的区首，如今再兼任深圳城市总。在唐激杨、孙嘉到深圳万科前，深圳万科已经处于群龙无首的状态很长一段时间了。 2016年底，原深圳万科总经理周彤离职后，在2019年以前，深圳万科总经理的人选迟迟未定，由彼时万科南方区域首席执行官张纪文兼任，到项目操盘层面则由三位副总经理陆荣秀、冯卷、张海涛轮值担任总经理。 去年对南方区域，尤其深圳万科的人事调整过后，原以为是时候该把重心放在发展深圳万科上，只是没想到那次的人事震荡，至今余波仍未停。 事实上，年内数家房企管理层变动频繁，万科此举，一方面可以让提高人员积极性和激发竞争意识，走出舒适区，避免管理固化等问题，另一方面也会带来人员的加速流失和矛盾再生，薛峰或许就是一个例子。 2019年初，薛峰和唐激杨职务同时发生变动，薛峰由万科厦门总调任为广州万科总经理，半个多月后又转任万科长租公寓事业部总经理，但在接手不足一个半月便离职。 首席执行官祝九胜去年中期业绩会上表示，人生有不同阶段，有不同需要解决的问题，对薛峰离职表示理解。显然，薛峰在辗转万科多个事业部后仍未能找到未来职业的落脚点。 在“大江大海”计划提出时，郁亮曾将它形象地比喻成，球场上需要不断轮换球员上场踢球，他自认为是懂踢球的“教练”，知道何时该换球员上场。 在今年初的业绩会上，对于公司组织架构调整、大江大海等，郁亮表示，过去一年对组织重建势能匹配非常多的工作，目前结构已经非常简单，是三层结构，GP（核心合伙人）、SP（骨干合伙人）和JP（合伙人）三级架构。 “大江大海，让人员内部流动更加活跃。但要看到组织架构调整、大江大海等架构调整的结果，还需要时间。” 而此前对于“大江大海”计划的介绍，郁亮很有信心，认为这是根据能力拼图去找合适的人，大江大海一定不是海盗行动，更多主张从乙方挖人，利用公开竞聘的方式。
“让建筑赞美生命”的万科被央视3·15晚会推到风口浪尖。 7月16日晚，因疫情姗姗来迟的3·15晚会开播，万科、招商蛇口以及远洋是今年被点名的三家房企。 其中，万科被曝光项目存在严重质量问题。央视财经称，2018年11月广州万科尚城业主验房时，发现新房在楼上做蓄水试验时，楼下卫生间“秒变水帘洞”。其中最先收房的201户中，有146户出现漏水的情况。 招商蛇口与远洋共同开发的浙江杭州春秋华庭小区则存在装修质量堪忧等问题。随后，三家房企接连回应，万科当晚于万科周刊发布书面声明称，诚恳接受舆论监督和批评。 声明中称，该项目于2018年11月开始交付，部分房屋出现渗漏引发客户投诉。针对上述问题，公司高度重视，调集技术力量成立专项小组，开展整改与维修。截至2019年6月30日，该问题已经整改完毕。 行业标杆被央视点名，这引起了市场的广泛关注。 太阳底下无新事，聚光灯下，行业弊病显露无疑。早在2018年，作家张艳华就曾发文《一栋房子45处漏水，我住在草棚吗？》实名投诉万科房屋外墙渗漏的问题，文中希望万科不仅“活下去”，而且要“活得健康”。 这次3·15晚会，更使得对整个行业的火力，集中到万科身上。都清楚，质量问题并不是个案，而已经成为行业普遍现象，比万科严重的也不在少数，很多“五星级的家”更衍生出了不少段子。 只是很不幸，万科这次被抓了个典型。 回到十年前，狂飙的房地产业，虽野蛮生长却也比较纯粹。土地价格不高，好的产品就能卖出好的价钱，有情怀的企业家打造了一个又一个让人称赞的高品质居所。 如今，舞台还是那个舞台，只是剧本的走向悄悄变了。什么时候开始变了呢？漫长的时间，情怀和面包，他们深思熟略之后做出了选择。 越来越多人关心盈亏，不在乎对错，至少没以前在乎了。 以前的万科，或许从没想过会在3·15晚会上会被点名，几年前的吴亚军，可能也很难想象在业绩会上被业主维权的尴尬...... “我不得不来，我想问一下吴女士，您是否知道龙湖在长沙是维权的代名词？”在几年前，重视产品的吴亚军曾经因为质量问题在业绩会上被业主问责。 她知不知道不清楚，但吴亚军要运筹帷幄的事情越来越多是肯定的。2018年开始，房地产遭遇前所未有的调控，曾高歌猛进的房企不得不节衣缩食，绿城管理总经理李军更直言这两年房子质量太差，劝同事别买。 房屋质量问题，成了时代的悲哀。3·15晚会曝光的质量问题，只是精装房无数质量问题的冰山一角。 观点地产新媒体了解到，近年来，相关政策的引导和支持下，精装房交付成为一种趋势，但虚假宣传、高价低配、用材以次充好、以假掺真、压缩工期、虚报物料价格等乱想亦随之而来。 有的每平米精装修费高达10000元-13000元，这样的房子，为什么会让人有苦难言？ 有业内人士称，近年来房企质量问题频发，与企业过于追求规模，质量管控有所放松有关。“除了被曝光的房企外，目前有很多开发商都有质量问题。” 另外，扩张越来越快，土地价格越来越高，限价久不见松动，利润空间越来越窄，周转要求越来越高，融来的钱越来越贵，种种原因都导致部分房企在建设过程中带有些许偷工减料和漫不经心，以及一丝丝侥幸心理。 要想在有限的盈利空间里盈利，牺牲质量是最简单的方式。但是否只能牺牲质量？也不尽然，只是需要取舍以及更大的智慧。 这次负面，给万科的企业形象带来了不小冲击，也同时给行业敲响了警钟。 不过，直至今日，每天、每个城市仍有层出不穷的质量问题在不断上演。今年万科給大家挡枪了，明年呢？（
万科表示，广州尚城项目在2018年11月份开始交付，部分房屋出现渗漏引发客户投诉。针对上述问题，公司高度重视并调集技术力量成立专项小组，开展整改与维修。截至2019年6月30日，该问题已经整改完毕。 “对于因产品质量给客户带来的困扰与麻烦，我们深表歉意，公司将本着负责任的态度，持续重视和妥善解决产品质量与服务问题。”万科方面进一步表示。
7月16日晚，2020年中央广播电视总台3·15晚会正式播出。节目称，广州万科尚城小区存在房屋漏水问题。房产网站显示，该小区目前的二手房均价为2.1万/平方米。招商远洋开发的杭州春秋华庭小区的房屋同样存在渗水问题。房产网站显示，该小区目前的二手房均价为3.8万/平方米。 节目显示，广州万科尚城小区最先收房的201户中，有146户出现漏水的情况，问题相当普遍。万科回应称，称施工标准符合国家规范要求，并且组织专家组进行审查检测，得出的结论是万科采用的广州鸿力卫浴体系不做防水层。 2019年3月，在业主强烈要求下，万科勉强给出了一个解决方案，在整体卫浴下方安装7厘米的不锈钢踢脚线，并在卫生间增加建筑防水层。原来的卫生间漏水问题貌似解决了。2019年6月，一些业主陆续搬进了新居，漏水的问题再度出现。 房产网站显示，广州万科尚城小区的开发商为广州市万卓置业有限公司。天眼查显示，万卓置业的股东为广州精卓房地产有限公司、深圳万科置业有限公司，两者分别持股80%、20%。广州万科企业有限公司、珠海吉创投资企业（有限合伙）对万卓置业的持股比例分别为99%、1%。 杭州春秋华庭小区的开发商为杭州北晨房地产开发有限公司。杭州北晨的股东为北京卓万创业投资管理有限公司、招商局地产（杭州）有限公司，两者的持股比例均为50%。天眼查显示，北京卓万为远洋控股集团（中国）有限公司的全资孙公司。
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