图片来源：网络 资本市场对万物云和万科集团物业拆分上市的关注，从未消退。 1月5日，有市场消息称，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）正计划打包物业和科技业务一同上市。不过，万物云就此市场消息对媒体回复称，目前未有相关信息。 1月6日，万物云再现股权转让，单日转让郑州、哈尔滨、长沙3家物业子公司100%股份予深圳市万科物业控股有限公司（以下简称“万科物业控股”）。 至此，仅2020年12月29日至2021年1月6日，9天里，万物云将旗下20家物业子公司100%股权，均转让给了万科物业控股。 实际上，万物云整体上市，或旗下各板块独立上市，乃至万科集团分拆物业上市，一直是资本市场讨论不止的热点话题。 去年10月中旬，万科集团董事会主席郁亮曾在万科北方区域媒体交流会上表示，“万科物业一定会上市，但时间还没确定。” 郁亮还称，在万科集团的设想中，旗下能够上市的业务都应该上市，接受市场考验，这是基本策略，只不过要选择好的时间点。 万科物业更名万物云，重点发展科技 万物云的前身是万科物业，成立于2001年2月20日，由万科企业股份有限公司持有93.75%股份。2020年10月28日，据工商信息显示，万科物业更名为万物云。 10月31日，在万科集团区域媒体交流会上，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全对外宣布了这一消息。 图片来源：万科周刊 彼时，据朱保全介绍，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。 其中，万科物业、万物梁行、万物云城分别对应着万科集团社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块。 朱保全称，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”。“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”他表示。 朱保全还透露，随着万物云的定位及发展策略确定，未来万科物业会回归住宅业务的服务，更聚焦住宅物业。 2020年末，万物云3天内将旗下5家物业子公司股权转让给万科物业控股。进入2021年，1月1日、1月2日万物云又集中出手旗下4家、6家物业子公司股权。 仅2020年12月29日至2021年1月6日，9天里，万物云合计转让旗下19家物业子公司股权给万科物业控股。 这20家物业子公司，最早的有成立于1992年1月的深圳市万科物业，最晚的是成立于2019年9月的南宁市万科物业。 图片来源：搜狐财经 换言之，万物云将这20家物业子公司从直接持有转为间接持有，“子公司”转为“孙公司”。 接手这17家公司的万科物业控股成立于2020年12月9日，法定代表人朱保全，万物云为其直接控股股东。 截止1月6日，万科物业控股对外投资企业为25家，均为万科物业在全国各城市的物业公司。 而在这一系列的股权出售之后，万物云对外投资的企业中合计39家，非物业类公司为22家占比过半。 据市场人士分析，这一系列公司股权变动或为万物云上市铺路。“万物云意图将住宅物业板块打包放到旗下的万科物业控股，自身则集中精力做‘科技’，以实现新增量。” 2019年万科集团物管收入127亿元，三年复合增长21% 近年来，房企分拆物业上市步伐加快。仅2020年，便先后有合景悠活、世茂服务、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活等多家物业公司登陆资本市场。 公开报道显示，2018年12月郁亮曾公开表示，要刻意让万科物业与资本市场保持距离，因为“怕资本市场把我们引导坏了”。 郁亮当时表示，一定不能以一个传统物业公司的模式上市，需要等到万科物业具备千亿级的市值后才会考虑。 2019年5月，在由中国指数研究院联合中国房地产TOP10研究组主办的“第十二届中国物业服务企业家峰会”上，时任万科物业CEO的朱保全在谈及物业板块的上市计划时也称，万科物业不着急。 朱保全称，上市不是万科物业的目的，也并非一定要做到很高的市值才会走这一步。他认为，如果未来有更多的股东能够在战略上给到帮助，那么上市会是水到渠成。 进入2020年，在10月中旬举行的一场媒体交流会上，郁亮称关于万科物业的上市时间，暂时还没想好。“我们一定会上市，我们的设想中，我们能够上市的业务都应该上市，接受市场考验，这是基本策略。” “我最担心的是大家对资本的热潮迷失了初心，”郁亮还称目前在思考的是好产品、好服务的问题，沉下心来认认真真把这些工作做得更扎实一些。 万科集团历年年报显示，2017-2019年，万科物业营收分别为71.26亿元、97.95亿元、127亿元，复合年增长率21.24%。 2020年上半年，营收67亿元，同比增长26.8％。其中， 55%来自于万科集团以外的第三方项目。 截至报告期末，万科物业累计签约建筑面积 6.8 亿平方米，较2019年末增长6.25%。 万科物业官网还显示，截止2020年6月底，万科物业已布局中国101个具发展潜力的大中城市（含香港）。 其中，住宅服务合同项目2769个，商企服务合同项目1059个，合同面积突破6.8亿平方米，在职员工人数11万余名。 从更名再到如今的20家物业子公司股权转手，经过这一系列的动作之后，万物云的发展逻辑越发清晰了。至于万物云何时上市以及未来走向，搜狐财经将保持关注。 另一值得注意的细节是，倒腾股权转让之余，万物云还在同步招聘买马。 此前的12月23日，万物云位于北京、厦门、天津等地的18家代表处官宣揭牌。同日，万物云面向全国的"五万人招聘行动"启动，为新业务板块与新增量业务寻找人才。 此外，1月4日，在一次公开场合中，万科旗下主打城市服务的物业板块万物云城首席执行官何曙华还曾对外表示，“到2023年，万物云城要实现100亿元合同收入。” 何曙华称，这是万物云城给自己定下的为期三年的百“城”计划，即未来三年将聚焦京津冀、长三角、大湾区三大核心城市群，在成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，以实现100个城市服务项目。
1月6日晚间，万科A公告称，2020年12月公司实现合同销售面积642.2万平方米，合同销售金额1015.4亿元；2020年全年公司累计实现合同销售面积4667.5万平方米，合同销售金额7041.5亿元。至此，“碧万恒”三大地产巨头均已披露2020年全年的销售情况。 万科销售额 被恒大反超 在2020年初的业绩会上，万科并未设置全年销售目标，但与2019年同期相比，万科的年度合同销售额增长了11.62%。按照克而瑞排名，房企的2020销售数据中，万科销售金额和销售面积均排名第三。 与2019年相比，万科的销售金额被恒大反超。公告数据显示，中国恒大合同销售金额为7232.5亿元，略高于万科A的7041.5亿元。而在2019年年报中，万科A披露的当年合同销售金额为6308.4亿元，中国恒大是6010.6亿元。 目前，已有多家房企公布2020年销售数据。其中，根据碧桂园公告，该公司在2020年实现权益销售金额约5706.6亿元，同比增加3.34%；融创中国累计实现合同销售金额约5752.6亿元，同比增长3.42%；金地集团累计实现签约金额2426.8亿元，同比上升15.23%。 克而瑞数据显示，2020年12月，TOP100房企实现销售操盘金额15350.3亿元，单月业绩同比增长20.6%，环比增长27.7%。截至12月末，TOP100房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元，较2019年增长13.3%。 千亿军团扩容 2021年开年以来，多家房企公布2020年销售数据。据记者不完全统计，2020年千亿房企数量达到43家，较2019年增加9家。 中指研究院报告显示，TOP10房企2020年合计销售4.87万亿元（合同销售金额），其中碧桂园、恒大、万科均超越7000亿元，分别为7888.1亿元、7232.5亿元和7041.5亿元。其中，碧桂园的数据与其公告有差异的原因是统计口径不同。此外，共有166家房企跻身“百亿俱乐部”。榜单前十大房企门槛值为2892亿元，同比增长19.2%。 根据克而瑞榜单，截至2020年末，百强房企中有超八成房企累计业绩超上年同期，其中超四成企业的同比业绩增速在20%以上。
万科A公告，公司下属子公司海南中万启盛签署股东协议，公司与中国诚通控股集团有限公司等股东共同投资设立“中国国有企业混合所有制改革基金有限公司”。国改基金的认缴出资总额为707亿元，将重点投向国有企业混合所有制改革及反向混改项目。海南中万启盛认缴出资金额为30亿元，占国改基金的比例为4.24%。
陈晨12月18日，易沃高层管理研修班在吉林·万科松花湖度假区举行。万科集团创始人、万科公益基金会理事长王石期间发表了《四十年，我的改变》的主题演讲。 王石表示，对未来充满信心，疫情让不确定性变为了可能性，企业要抓住六个字：“出圈，交圈，直播”，走出舒适圈，和你不熟悉的领域发生连接和交集，拥抱数字化经济。
17岁，在戈壁滩上开重型卡车；22岁在锅炉大修车间做重体力活；33岁创立万科，之后发展成为中国最大房地产企业之一；48岁挑战攀登雪山，最终完成“7+2”大满贯；60岁开始游学哈佛，而后在剑桥、牛津等世界顶级名校深造。 这就是王石的精彩人生。干过最重的体力，创过最辉煌的事业，爬过最高的山峰，走过最美的道路。改革开放的40年，不断成就着他个人的成长与蜕变。 成长：渴望看到更大的世界 父亲姓王，母亲姓石，故而有了王石。 王石以“半个游牧民族血统”来形容自己。一岁左右，全家搬到广州。两岁左右，又搬到湖南衡阳。之后不久，他跟着姥姥回到辽宁山区老家。五岁左右，全家搬到北京。八岁左右，搬到郑州才算安定下来。 或许正因为童年不断迁移的经历，王石的生命中被刻上了“好动、爱自由、不愿被舒束缚”的标签。从小，他就尤其迷恋探险书籍，比如《海底两万里》《鲁滨逊漂流记》《八十天环游世界》《汤姆·索亚历险记》等。在这些探险书籍中，滋生着王石对世界越来越强的好奇与憧憬。 他渴望看见更大的世界。 1966年，“文革”开始。这一年王石15岁，刚上初一，课业被陷入停顿状态。尽管外面的世界充满着拉帮结派、文攻武斗。但王石印象最深刻的则是自由自在四处旅游。 乘着全国大串联的热潮，王石走过很多地方。甚至在1966年12月国家停止免费提供交通食宿之后，他也靠着扒货车等方法，继续云游。北京、广州、昆明、重庆、辽宁等都是他足迹到达的地方。 风餐露宿，但他只觉乐趣无穷。其中有一则趣事：去大西南的时候，火车要钻隧道，爬上坡爬得吃力，煤燃烧得不完全，吐的都是黑烟，几个山洞钻出来，大家互相一看，脸全是黑的，谁都不认识谁。 这样的游历持续了一年多时间，王石也不知道未来会怎样，只是着急去未去过的地方，探索未知的世界。直至1968年，王石的母亲恢复工作，17岁的王石才通过政审，应征入伍。 然而，部队要求军人以服从命令为天职，从外在行为到内在思想，都要高度统一，这一点令天性爱自由的王石难以适应。 有一次，排长到他们班里组织学习读报，有一个词“兢兢业业”，排长读成了“克克业业”，王石忍不住笑了。排长问笑什么，王石就说读错了，排长一时接受不了。王石就说应该是“克克克克业业”。结果第二天早操，排长就找个由头，罚王石多跑了两圈。 更困扰的是，不喜欢开汽车的王石却被分配去当汽车兵。当时的运输任务是在南北疆之间运送航油。一个车队，一溜大油罐车，一天300公里，一次走12天。沿着塔里木盆地，一整天开下来，只看得到两个兵站的人。那种绝望的心情，王石至今记忆犹新。 所以1973年，一有机会，他就申请了复员。王石知道，继续上学才是未来的希望。 为了获得推荐上大学的机会，王石选择在郑州铁路局水电段锅炉大修车间做工人，从早到晚抡大锤。此外还要卸钢板，七八个人抬一块1.2吨的钢板，抬下来肩膀上都是一道道的血印。 一天工作八小时，回到家里常常累得趴在床上什么都不想干。但这种情况下，王石依旧会抽出时间学习，甚至常常学习到0点以后。 工作虽辛苦，但相比部队生活，终究是多了一些色彩。这期间，王石还学习了手风琴、油画、小号、甚至小提琴。当然也抽出时间谈了场恋爱。 这样的生活持续了一年半之后，工厂终于有了一个推荐上大学的指标。经过综合评定，王石是表现最突出的人，于是顺利进入了兰州铁道学院。 1977年毕业之后，王石被分配至广州铁路局工程五段，做给排水技术员，负责辖区内铁路沿线的土建工程项目。施工期间，常常要在铁路沿线住工棚，条件非常艰苦。直至1980年，王石通过招聘进入广东省外经委工作，这才有了跟外商打交道的机会。 但外经委的舞台依旧不能安放王石的天性。 1982年的春季广交会上，外经委宴请一位重要厂商，为了调节气氛，王石主动讲了一些轻松话题活跃气氛，本以为自己表现得很好，没想到宴会一散，科长就把王石拉到一边提醒说王石把外经委主任、处长的风口都抢去了。 那次宴会之后，王石上班不早到一分钟，下班到点就走。10%精力用在工作上，90%精力用在工作以外，上夜校，玩越野摩托车、乒乓球和象棋，听音乐会。但在年底总结工作时，领导却评价王石有了令人欣喜的变化，变得更加成熟稳重。 自此，出离的心暗自增长。1983年，深圳的变化燃起王石创业的激情。5月7日，王石离开广州，去深圳创业。本想作为一个跳板，攒点钱就出国留学。不曾想，此次创业，开启了王石的精彩人生。 创业：建立现代企业制度 在创立万科之初，王石就明确了以“尊重”作为管理的底线之一。他最欣慰的一件事，就是在万科建立了现代企业制度。 首先是亲属回避制度。 王石坚信，公司需要法治而不是人治。要摒弃中国传统的亲缘关系模式。所以王石以身作则，自万科创立以来，就没有招过任何一个亲戚、同学、战友或跟其有其他亲缘关系的人进入公司。有次，王石母亲趁着王石不在，把一个刚从大学毕业的表妹推荐到万科，但王石回来之后，就让她离开了。 在万科建立不久，就制定了员工手册。1996年的《万科职员职务行为准则》至今仍旧发挥着效力。其中有关“亲属回避”的规定，就有三条。 从万科退休之后，王石着手创办新的企业，有位亲戚听说之后就想来投奔他。但王石依旧拒绝了。虽然离开万科，但王石的原则依旧没有改变。在他看来，从传统走向现代的过程中，非家族企业是主要趋势。 其次是坚决反腐。 1995年，上海万科工程部出现了集体受贿案。检察官告诉王石，一般情况下，受贿是偷偷摸摸干的，绝不让第三者知道，但在这个案例中，竟然出现了在受贿时竞相攀比的现象。不但自己拿，还要问别人拿多少。在这样的环境和风气下，有好人也待不住，要么同流合污，要么被排挤离开。 从上海回到深圳，王石就以个人名义给万科所投资的十个城市的反贪局写了封公开信，表明只要发现万科员工有问题，万科一定积极配合反贪局的工作。 在王石看来，从管理上来讲，做到不行贿比较容易，财务不设这个支出就可以了。但要控制员工不受贿，难度很大。万科可以保证不行贿，但很难保证职员不受贿。能做的就是一旦发现受贿或其他违规行为，绝不容忍。 1996年前后，一名万科员工利用支票套现30万元，携款潜逃至越南。30万元对公安机关是小案子，投入警力有限。但万科的人事和审计部门非常坚决地配合公安机关，花费200多万元，用三年时间去协助追捕，包括每年春节都到这名前员工家外蹲守，最终把他追捕归案。 在这之后，王石对万科员工做过一次公开讲话：企业如果做一个项目砸了，赔几千万、一个亿都不要紧，钱可以再赚回来，但因为管理上的疏忽，导致员工走上犯罪道路，影响他的一生和家庭，这样的项目万科宁可不做。 同时，万科也逐步建立了廉洁风险防控体系，比如职员潜在利益冲突申报平台、公司内部举报渠道、廉正认证考试、与合作方的阳光合作协议，以及定期不定期的检查制度等。王石相信每个人的人性中既有天使的一面，也有魔鬼的一面。所以“制度性怀疑”是有必要的。而这样会为更多人营造一个更阳光的环境。 第三是建立公开透明制度。 万科采取收入公开制度，从董事长到普通员工的收入、奖金，全部公开。虽然很多企业都习惯于“暗箱操作”，但王石坚定地认为，一个没有秘密的企业，才是制度成本最低的企业。 1984年万科成立之初，就买了一台苹果电脑。从那时起，王石就在内部尝试推行电脑化办公。90年代，万科给总部每个员工都配备了个人电脑，正式推行无纸化办公。公司内部信息的文字化、表格化、数字化，都成为万科增加透明度的有效方式。 2000年，万科创办“投诉万科”论坛。这个BBS迅速成为客户投诉、公司跟踪投诉处理情况的主要渠道。虽然每一单投诉都是暴露在大众注视下的，客户更加容易联合起来，但“投诉万科”论坛的存在，客观上起到缓解客户情绪的作用，并使万科处理投诉更加透明、快捷。 在万科20周年纪念时，王石表达：“回顾过往20年，万科最值得骄傲的事情，就是在行业还有待成熟的时候，建立和守住了自己的价值观，在任何利益诱惑面前，一直坚持着职业化的底线。未来也许万科的一切都会改变，但唯一不变的是我们对职业化底线的坚守。” 攀登：在极限中挑战自己 业内都知道王石爱攀登雪山，但事实上，王石的身体素质并不合适爬山，甚至曾经有过非常严重的高原反应。 1995年，王石左腿突然剧痛，被诊断为腰椎骨第四节至第五节之间长了个血管瘤，压迫到左腿神经。那时晚上疼得吃止痛片都睡不着觉。神经科专家表示，什么运动都不能进行，从现在起要卧床，准备动手术，一旦血管瘤破裂，会引起下肢瘫痪。好在后来会诊时，一位骨科专家认为，只要血管瘤不再增大，不一定非要动手术，可以适当运动。 这次病痛，成为王石攀登雪山的契机。1997年9月，他去到西藏，在中国登山协会金俊喜教练的鼓励下，产生了登雪山的想法。 青海格尔木的玉珠峰是王石攀登的第一座雪山，海拔6178米。但第一天到达海拔4200米的大本营时，王石就发生了高原反应，强烈呕吐，头痛欲裂，一整夜都没有好转。半夜，缩在睡袋里，外面寒风呼啸，王石心想，不管这次上得去上不去，只要能活着回去，绝不再登山了。 然而，第二天阳光出来，人从帐篷里出来，那种争强好胜、想要战胜自己登上顶峰的念头又占据上风。就这样攀登了13座雪山之后，他在2003年开始踏上攀登珠峰的旅程。 攀登珠峰时，队长考虑到王石的年龄，所以为他配备了两名高山向导，还多带了一瓶氧气。但登顶过程中，英国队队员受伤，王石的一名高山向导加入护送行列，把另一瓶氧气带走。而登完第二台阶，剩下的那瓶氧气也提前用完了。 氧气用完时，王石马上感觉呼吸困难，胸口像要炸开的感觉，离封顶只有600多米，但王石的步子越来越小，停顿的时间越来越长。对讲机中，队长指令王石立即下撤，但意志却告诉王石：上去再说。 到达封顶后，王石只待了几分钟就开始下撤。那时是阴天，刮风，飘着小雪花，但下撤过程中，王石却觉得后脑勺暖洋洋的，继续往前走，这种暖洋洋的感觉，从后脑勺到了前额，再到脸颊，再到胸部......浑身没有一点力气，只觉得非常困乏，有种只要蹲下来就即刻进入天堂的感觉。但另一种声音告诫自己，不能蹲下去，蹲下去就起不来了。 这样的挣扎持续了20多分钟，睡意才消失，又感觉到风雪交加。直到海拔8550米处，向导才捡到一瓶有1/3剩余的氧气瓶，王石才脱离了危险。 后来，随队医生告诉王石，产生阳光照射的幻觉时，已经是濒死状态，全身的温暖感，是人濒临死亡的回光返照，意味着最后一个能源供应被调动起来了。 王石回忆：在我亲身处于那个状态时，没想到感受会是那么甜美，整个人都被包围在一种非常强烈的甜蜜感之中。那20多分钟，是人生中最危险的时候，却一点儿都不痛苦。人当时需要竭力摆脱的，并不是痛苦的感觉，而恰恰是甜蜜。 死里逃生让王石经历在生与死的边缘，也让王石不断认知自己的边界。 1999年，王石加入一只大学生登山队，攀登5445米的新疆博格达峰。在王石到之前，他们尝试过一次登顶，但没有成功。当时天气不好，他们经验不足，决定放弃登山。王石不甘心，就趁他们还没撤下安全绳，正在修整的空当，一个人进山。 王石往上走了一大段路，发现在视野模糊的情况下，这个山路显得非常危险，不可能登顶。到下午5点，王石进退两难。撤下去就得第二天再上来，会消耗体力；但如果第二天天气变好，就可以成功穿过。 所以王石决定留在原地过夜，但那里连躺的地方都没有，王石也没有带帐篷，只带了睡袋。于是就在冰壁上打了两个冰锥，把睡袋挂在上面。因为温度太低，只能把头套在睡袋里。 但第二天天气仍然恶劣，王石只好下山，但当他即将越过一段40多米长的65度冰壁时，发现原有的保护绳已经被飞石砸断，而没有安全绳的保护，就意味着人随时有可能从陡坡上滑落。冰壁下面是一条深邃的冰裂缝，掉下去不仅生存无望，连尸体都可能找不到。两年前，一位日本女队员就是从这里滑坠下去的。 那是王石攀登的第三座雪山，并不具备如此凶险境况下的自救能力。王石想要向大本营呼救，但救援人员从大本营上来，最快也要两天才能到达，之后还要再下撤到突击营地，才会有水、食品和帐篷。而在这样恶劣的天气下，干等两天是否能存活是个未知数。 所以王石决定破釜沉舟，不给自己任何指望。他关掉了对讲机，主动切断和大本营的联系，决定靠自己的力量渡过这一关。 那时他的身体都在哆嗦，王石想起运动员上阵前，有教练会给他一个巴掌，他“啊”地叫一下，可以借此集中精力，保持信心。王石开始打自己的耳光。很快停止了哆嗦。在下行过程中，王石注意力非常集中，甚至连风雪都感觉不到。整个过程持续两个多小时。到达安全区后，王石的腿才又开始哆嗦，并发现自己的后背全湿透了。 这是王石毕生难忘的一课，让他意识到自己的盲目自大。正是这种自大，将自己置于危险的境地。回顾13年登山生涯，王石不能完全回忆清楚珠峰登顶的每个细节，但这两个小时全身高度紧张的状态来应对危险，潜能被激发出来的场景，是令王石印象最深刻的体验。 游学：跟自己的短板较劲 如果说攀登是在极限中激发着王石身体的潜能，那么在哈佛、剑桥做访问学者的经历则挑战着王石精神和思想上的潜能。 在外经委工作期间，王石心中就已经萌发了“留学梦”。直至2010年，哈佛大学中国基金会安排的一个答谢宴会上，中国基金执行主任问王石：“有没有兴趣到哈佛游学？短的三个月或半年，长的一年。”王石没有任何思索，本能回答道：“有兴趣，一年。” 但收到哈佛邀请函后，王石开始心虚了。因为他的英语只保留了最基本的阅读能力，听、说也只能应付酒店出入，尽管恶补过英语口语，但收获寥寥。 当然，王石可以选择不学习语言，聘请个翻译，也不影响和教授交流。但王石认为到哈佛进修的机会仅此一次，若没有尽最大努力，或许以后会后悔。 在哈佛学习的一年期间，60岁的王石既要跟上课程进度，还要加紧苦练英文。班级同学一般都是15-23岁之间，课堂分小组互动时，王石所在的小组常常垫底。周末考试，有同学不到30分钟就交卷了，最后教室只剩下王石。 最耗精力的是晚饭后的作业。7点半结束晚饭，8点做语言学校布置的作业。10点后，开始翻译下午哈佛讲座的英文笔记。虽然有中国留学生帮王石做英文笔记，但翻译下来，有些单词和术语就算是中文，王石也会弄得一头雾水。所以加班至凌晨是家常便饭。 有次凌晨4点后，王石的神经还处于兴奋状态，怎么都睡不着，这样的学习压力令他一度担心自己要得抑郁症。 好在偶尔能停下来拍拍不认识的花，抽时间查查分类，才是王石最放松的时候。 在游学中，他一方面希望通过系统的学术训练提升自己的逻辑思维能力；另一方面也希望能够对西方文明的精髓有更加深入的了解。当意识到哲学和宗教是了解西方文明精髓的正途之后，王石选择深入研究宗教。 他规划好学习路径，即美国哈佛大学（基督教新教）——英国剑桥大学（基督教）——以色列希伯来大学（犹太教）——土耳其伊斯坦布尔大学（伊斯兰教）。 “‘二战’后美国宗教信仰的变化”、“犹太人的东亚迁徙史”等系列研究课题中，王石重新认识了宗教在现代社会中扮演的角色，也开始习惯于用符合学术规范的方式进行问题研究。他了解到犹太人最早进入东亚可追溯至北宋的开封并分析开封犹太社区没能维持下去的原因，也研究了犹太人在上海以及哈尔滨的足迹等。 此外，受五四运动所追求的“德先生”“赛先生”精神的影响，王石的观念意识里对中国传统文化有着距离感，但在哈佛，他看到美国精英阶层，尤其是学术精英已经在正视中国传统文化，开展系统研究。了解到他们对亚洲文明肯定且客观的研究态度，王石意识到只有先系统正视东西方文化，才能真正知道哪些应该吸收，哪些应该舍弃，哪些应该结合。这样的心态，才属于未来。 就这样，王石不断在学习中更深认知自己，也更客观了解着这个社会，原本一年的访学期限被王石延长至两年半，之后才前往剑桥继续深造。 有了哈佛的游学经历，到剑桥学习就显得更加得心应手。语言有了一定基础，他轻车熟路地安排听课、泡图书馆、锻炼、主动联系教授、导师，很快就打开了学习和生活的圈子。 “第二年在剑桥生活之后，常常要骑自行车。骑着车，在一个中古世界的小镇上穿行，耳边是古老的钟声。以前，这完全是和你不相关的另一个世界，是中学课本上达尔文、牛顿生活的那个世界，三一学院，国王学院......你突然发现自己置身其中，就会生出一种不期而遇的快乐，只感觉人生多么美好，心里就在对自己说，这就是我想要的生活。”王石如是评价他在剑桥的学习感受。 虽然依旧是繁重的课业，但此时的王石已经能够在学习中“如沐春风”。（
房企融资冰火两重天 利率最低2.2%最高达22%作者：张晓玲，曹安浔2020年流动性的宽松带来债券市场的火爆，房企的债券利率也纷纷下调。6月1日，万科拟将30亿元“17万科01”的票面利率由4.5%调降至1.9%。在万科之前，阳光城、华夏幸福等房企的债券利率已经进行了调降，其中“18华夏01”利率由6.8%降至5%，无人回售。当前融资环境宽松，债市开闸放水也有不少流入了房地产行业。但整体利率普跌之下，房企的融资利率严重分化，昭示着后市的隐忧。万科拟调至2%以内万科这次调降利率如果成功，将成为今年第一个将存量债券利率调降至2%以内的房企。公告显示，5年期、融资30亿元的“17万科01”发行于2017年7月，今年7月18日面临回售。实际上，除了万科，华夏幸福、阳光城最近两个月也加入了调降潮。如4月28日，华夏幸福将融资规模24.75亿元的“18华夏01”利率，由6.8%降至5%，5月26日，又拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%降至4.4%。多家房企调降背后是融资政策宽松、境内融资井喷的大环境。中原地产研究中心统计数据显示，房企4月单月融资高达971亿，创近年新高。截至5月27日，年内融资合计3076亿，达去年全年的53.03%。去年全年，也只有5800亿。上海易居房地产研究院总监严跃进分析，万科债券利率下调，说明最近企业发债环境在变化。整体上来讲，当前，境内流动性宽松，LPR等一些利率都在下调，对房企债券利率起到了影响，近期不少龙头房企的发债利率已触及历史低点。中原地产首席分析师张大伟也表示：“房企不仅最近债券发行暴涨，定价利率也持续下调。”值得注意的是，开闸放水，并不是每个房企都受益其中。当前房企融资成本分化严重，优质房企融资成本大幅走低，甚至2字头利率的债券频出。今年境内发行了60亿规模债券的金地，融资成本最低为2.6%；招商蛇口10亿元超短融利率仅2.2%，华润置地8亿元3年期票据利率仅2.65%；3月发债量最高的世茂房地产融资成本在4%以下。同时，也有部分企业发行了高息债券。华夏幸福、阳光城最近发行的公司债，利率分别为7.7%、7.3%。6月1日，年初刚发了一笔2.2亿美元、15%利率的明发集团，又计划发行1.76亿、22%利率的美元债券，更令人惊讶的是，明发承诺若不能按时偿债，这笔债券利率将叠加利率至32%。此外，当代置业在今年初发行了规模总额3.5亿美元的两笔优先票据，利率在11.8%-11.95%。华南城也发行了规模总额4.25亿美元，利率11.5%-10.875%的优先票据。在冰火两重天的背景下，像万科这种不缺钱、不愁借钱的优质房企，调降融资利率并不奇怪。万科今年的发债利率较去年有小幅下降。今年，万科新发行债券4只，规模50亿元，票面利率在2.56%-3.45%区间。显然“17万科01”的利率相对居高。不过，用低利率融资替换掉以前的高利率融资，不得不说金地、万科的如意算盘打得很好，然而是否会面临投资者的信任危机？下调利率后，投资者是否会选择“退票”？有信息显示，由于一些债券票面利率调整幅度过大，确实出现了投资人部分或全部回售的情况。未来融资将收紧？针对万科调降的影响，上海易居房地产研究院总监严跃进预测，“如果调降成功，对万科后续一些融资肯定会有点影响的，投资者观察将更加谨慎。”公开信息显示，万科现存29只境内债券、规模385.5亿元，大部分利率都在4.6%以下，如果后续调降，将明显改善房企的融资成本支出，以及当期的财务费用。反映到财报上，净利润将显著提升。去年末，万科净利润率为10.57%。今年一季度，实现净利润12.5亿元，同比增长11.49%。同时，现金流更加充裕，万科在手现金1732.7亿元，比去年末增长4.26%，短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元，下降4.38%。一位长期持有万科债券的投资者支持调降：“利率能调一点是一点，节省成本才是最重要的。”甚至另一位投资者认为，调降将成为一种行业大势：“目前资金面非常宽松，大多数房企融资利率都得往下调。”华泰证券(17.780, 0.00, 0.00%)研究报告指出，目前优质房企融资环境堪比2015-2016年。据此估算，财务盘面稳健、业绩良好的房企将处于卖方市场，2017年以后发行、今年可回售的高融资成本的债券将处于调降的优势地位。严跃进表示，万科具有行业的标杆导向性，如果下调成功，对于其他优质房企的相似债券会有影响，存在一种跟风调降的可能性。但是，这一阶段资金充裕、利率下调的情况会否持续？中原地产首席分析师张大伟认为，4月份由于疫情，海外资本市场的动荡，基本封死了内地房企海外融资的可能性，当月几乎没有境外融资，5月虽然放开了，但预计对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也可能面临高价的可能性。房企加快发债的背后，更多是未雨绸缪，抓紧当下的融资窗口期，现金为王。因销售压力增大，担忧销售回款无法及时“回血”，以及即将到期的偿债压力。2020年是融资债券的偿债高峰。统计数据显示，今年房地产的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。叠加疫情影响，部分资金链困难、杠杆率较高的房企则面临更大的融资压力。房企融资井喷的大环境下，它们只能继续选择以高额的利息换取投资者的青睐，防止后续出现资金链断裂。穆迪4月份的报告，将中国房地产板块展望由“稳定”降至“负面”，但大多数受评级的开发商要“强于整体行业”，其认为“大多数高收益开发商可以在未来12个月内解决债券到期问题”。
“你自己做过的最讨好年轻人的事是什么？” “我有文身，算吗？”郁亮话音刚落，立刻引来台下一片尖叫。10月17日，郁亮一袭黑色运动装亮相，胸前的四个红字“筋厂制造”格外醒目。 “文身BOY”——那个财务出身、一向以踏实、细腻形象（王石语）示人的“亮仔”身上，又多了一个令人意外的标签。身为一家管理万亿资产规模的头部公司董事长，他却将自己的身段放得无比柔软。确切来讲，这些年来，是他主动把自己捏成了各种样子。 别的不说，跟摇滚乐队合作，穿潮流厂牌，宣言“永不妥协”，甚至“自曝”文身，反正同龄人认为“离经叛道”甚至许多年轻人都自叹不如的事儿，他都干了。 55岁的郁亮正努力学习与年轻人对话的新技能。从万科企业话事人到运动“型男”，再到努力与年轻人交圈儿的形象“颠覆者”，一个郁亮，两个郁亮，三个郁亮，每一个都能放进不同形状的容器里。 当初万科提出要做品牌年轻化时，内部争议很大。郁亮记得，具体到开会通过相关文案时，大部分人也都是反对的，担心会引发后遗症。还有反对者觉得，大公司就该有大公司的样子，怎么能搞成这样？类似的意见，郁亮也能理解。 万科为什么开始“讨好”年轻人？郁亮用“普通行业”来定位如今房地产行业的生存境地。过去房地产行业有点特殊，一度被定义为支柱产业，承担经济增长重任。但现在，房地产行业的土地红利、金融红利都在消失，管理红利兴起，行业将回归为国民经济众多产业中的一个普通行业。 “越古老的行业越有可能创新。房地产行业怎么保证常做常有？”郁亮的建议是：第一，适应环境变化作出调整，同时不断进化。进化会诞生新的物种，又蓬勃发展。 “所有人都喜欢进化，但进化最大的代价是死亡。没有旧物种的死亡，就没有新事物的茁壮成长。”郁亮说，一个企业需要代际传承，才能使新生代进化成功。万科搞珠峰培训计划，就是为代际传承做准备。 适应新变化的体质，让万科屡次先于竞争对手搅动潮水方向。有意思的是，当郁亮谈及“你会给宠物猫设计房间吗？”“去店铺里捏方便面”“盒马鲜生新物种”等话题时，你很难将万科与那个造房子的传统地产商印象联系起来。 一个大胆的、与新动向紧密接轨的万科“郁时代”正变得丰盈起来。 “95后”万科 谁也没曾预料到，浓眉大眼的万科竟也“出圈”了。 趁着36岁生日，万科请来一批00后流量名人给自己代言，宣称“万物皆可万科”，还跟喜剧人张子栋拍摄品宣影片《一根筋》，与新裤子乐队合作改编单曲《手扶拖拉机斯基》为《就是不妥协斯基》。歌曲上线后，上榜微博拿下全流域热搜TOP6，复古disco编舞也被网友效仿。 “毫无疑问，万科未来的品牌一定会得罪90年以前（出生）的人，甚至要得罪95年以前（出生）的人，我们只对‘95后’放电。”郁亮穿着带有“筋厂制造”字眼的“黑T”现身，观感又潮又酷，这显然是品牌输出的有意为之。 既然要让年轻人对万科“有感觉”，那就先从品牌年轻化方向着手。 领导人展现出来的气质总是与身后公司的战略选择息息相关。在“如何讨好年轻人，尤其是95后”背后，36岁的“中年万科”也下足了功夫。 “我们越做越大后，就越强调各方面的均衡性，所以一定要说一个能让所有人都不引起歧义的品牌口号，还要表达我们的理想。”郁亮说，“最后我们拍板定下（万事皆可，就是我们）。既然没坏处就先试一试，结果试了还不错。” 前不久万科内部做过一项调查，结果显示：95后对万科品牌无感。这让郁亮深感紧张。“现在的年轻人对万科不是‘喜欢不喜欢’的问题，而是‘没感觉’。”一丝不甘的味道从郁亮的话语中飘出，“你讨厌我也行啊，可你心中没我。” 郁亮还赞许了一个案例，尽管听起来有些荒唐。 “昨天我听说，有一位新员工来万科入职报到，第一天就离职了，为什么？因为他入职报到时，竟然没人接，就回去了！这也太有个性了！”说到这儿，郁亮的声音提高了，“也许我们这代人包括70后、80后，父母都教育我们要学会忍耐，但这代年轻人，他们不会忍。” 在郁亮看来，不愿意“忍”的这代人恰恰最有希望，因为他们有主见，能够为原则而坚持。“这代年轻人身上的创造性比我们强得多，受教育程度比我们高得多，所以他们是最有希望的一代。”郁亮说，“我们就是想表达一个态度，今天的年轻人是最优秀的。” 不为外界所知的是，现在的万科团队早已是年轻人的天下。郁亮透露了一组数据，“万科有50%的员工是‘90后’，25%的员工是‘95后’，员工平均年龄在32~33岁之间。” “年轻同志也不要太得意，老同志还老当益壮。”在郁亮的期待中，万科最希望建立的是冠军组织，尤其在新业务中，年轻员工与资深员工相互配合，业务会做得非常好。万科把组织设计成冠军组织的机制，就是为了“保证每个在场上的人必须是最好状态的人，此外还要强调最好状态之间的组合”。 “回归普通行业” 2020年是郁亮在万科工作的第30个年头，事业生涯堪称“一根筋”的他，再次明确表态：万科准备在房地产相关赛道上，沿着城乡建设与生活服务商的方向往前走，“一根筋走到底，撞了南墙也不回头”。 万科准备在房地产行业“一根筋”地发展下去，“讨好”对自己无感的年轻人也在策略之内。 倒是网上时不时出现些言论，比如“万科郁亮非常不看好房地产这个行业”“行业没机会了”，让郁亮有些苦恼，甚至表示要“澄清”。他还谈到一个网上传言：马云说也不看好这个行业。有一次，郁亮跟马云见面，忍不住跟他求证。“我问他，你有没有说过，他说没有。” 郁亮坦言，很多人说万科经常“吓唬”大家，提出“活下去”之类的说法，其实只是想真诚告诉员工必须有危机感，“很多人把‘感’字拿掉了”。不过，这也印证了“被误解是表达者的宿命”。《奇葩说》里马东的这句名言，如今放在郁亮身上也不算违和。 郁亮用“普通行业”来定位如今房地产行业的生存境地，就像制造业一样。 郁亮称，中国绝大多数制造行业早就进入管理红利时代，既不靠关系，也不靠杠杆，业务做得好，关键就一条：有好产品、好服务、有竞争力。同时，中国制造业企业的成功，伴随着大量企业在竞争中被淘汰。因此，在管理红利阶段，企业不能再依靠杠杆，而要靠全面竞争能力获取竞争优势。 一个信号是，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开座谈会，传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1，房地产业内将其称为“三道红线”。 郁亮认为，“三道红线”政策的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，意味着房地产行业游戏规则的重大改变，“今年以来所有开发商再次站到同一起跑线，将以前所有的东西归零”。 不过，郁亮同时认为，房地产作为普通行业仍有发展空间。经过多年高速发展，老百姓(行情603883,诊股)居住问题得到了很好解决，但还没彻底解决。“并不是所有的需求都被满足了，所以（行业）未来的发展空间主要是在质量提升方面，而非在数量上。”郁亮说。 哪些需求没被满足？郁亮举了两个例子。 比如，过去租赁住宅在房地产行业里面是被忽视的，而租赁住宅也是解决居住问题的很重要渠道和方式。再比如，环境变化导致商业新业态不断出现，很多大型综合体已经取代了传统购物中心的概念。“都说受到电子商务冲击后，线下零售很不好，结果出现了盒马鲜生和永辉，行业进化了新物种。” 万科长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华透露，2005年万科就开始与政府探索租赁业务，2016年泊寓正式诞生，2017年长租公寓被列为万科集团核心业务之一。截至2020年10月，万科泊寓房间数已达到134836间，进入33个城市，开业365家门店，上半年营收10.5亿元。 万科集团合伙人、高级副总裁兼北方区域首席执行官刘肖表示，长租公寓是一个比较难算账的门类，如何降低项目综合成本，北京万科通过获得集体土地来解决这一问题。截至目前，北京万科拿走了北京市场上30%的集体租赁用地。 “万科物业一定会上市” 北京红梅望京小街，一条在居民眼中脏乱差的五环商业街，经过万科的升级改造，成为集办公、购物、休闲、生活、艺术的望京新地标。小街业户由原来的小业主升级为keep、唱吧等独角兽企业。这也是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目。 这样的操盘变化，源自万科北方区域“发现新城市(行情300778,诊股)”战略的落地。刘肖表示，有别于三五年前，中国的城市建设正进入三大时代：城市更新时代、租购并举时代和产城融合时代。 万科北方区域的触角已扩展到城市更新、长租公寓和科创园等板块。过去一年，在上述三个城市新趋势中，万科都实现了“从0到1”的变化。“明年这样的变化可能是从1到10。”刘肖说。 万科在自身战略层面的思考和动作，正成为行业层面的风向标。 继2015年全面市场化后，万科物业业务版图已经逐步扩张到商写及城市领域，旗下有万科物业、万物梁行和城市物业等板块。2020年5月，万科集团合伙人、物业BG首席执行官朱保全表示，万科物业已确立CS社区空间、BS商企空间、US城市空间“三驾马车”的新规划，物业调整为公司业务层内容之一。 万科与戴德梁行于2020年1月份正式交割的合资公司——万物梁行，主要业务包括商业物业（简称：PM）及资产管理、综合设施管理（简称：FM）等，万科集团物业BG合伙人、万物梁行董事长李庆平对中国FM市场持有较高期望，并认为国内先进制造业、TMT等行业龙头企业迅速发展是FM业务的新机遇。其透露，继万科物业、万物梁行之后，未来万科物业还将发布有关城市服务方面的品牌。 李庆平称，万物梁行成立不足一年时间，业务范围已覆盖149城、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米，“商写物业领域规模在大中华区处于绝对领先地位且还在扩大”。 “万物梁行追求的是薄薄的雪、长长的坡，为广大相关方提供最好的服务。”李庆平称，用数据和技术驱动一个劳动密集型企业的管理，是公司的核心能力之一。这样的发展模式选择，类似于亚马逊和小米，“把雪拍薄是一种选择，更是一种能力。” 郁亮透露，万科物业一定会上市，只是时间还没确定。在万科的设想中，未来能够上市的业务都会让其上市，但时机要拿捏好。“目前我最担心的是，大家在资本热潮中迷失了初心。”半年前的万科2019年度业绩会上，郁亮曾表示，等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，万科物业才会考虑上市。 如今，在万科众多非地产业务中，万科物业表现最为亮眼。截至2020年6月底，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米，物业规模行业第一。仅在2020年上半年，万科物业就实现了66.98亿元的营业收入，同比增长26.8%，其在集团中的占比，也由去年的3.5%增加至4.6%。 2020年，万科对外亮相5个BG（事业群）及8个BU（业务单元）。BG包括南方、上海、北方、中西部区域及物业服务公司，BU包括印力、物流、长租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企业服务及食品。2020年半年报中，万科首次对外披露了除地产开发、物业管理之外各个板块的营收。 “从整体战略布局来看，万科今天在房地产相关赛道方面的布局相对完整，也基本看到曙光。”郁亮评价称。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估