马云突然对房地产下手了，至少3年不赚钱 收入全补贴购房者！房产中介大洗牌也要开始啦！ 天猫成立房产部门：未来3年不赚钱 收入全部补贴购房者 9月16日天猫宣布：与易居联合成立房产部门，推出“天猫好房”平台。 据介绍，天猫好房将帮助房地产企业定制线上房产旗舰店，把3D购技术、直播、更多金融服务能力与房产行业结合，打通线上看房、购房的全链路。 比如，天猫计划通过3D购技术，把房子的窗外景观、噪音光照等等真实数据形象地展示出来，让线上看房的体验更真实。 而在未来，房企的天猫旗舰店将成为线上的“智能售楼处”，购房者只要打开淘宝APP，就能足不出户地看房、挑房，买房将会像网购一样省心省力省钱。 天猫好房还承诺，在未来至少3年内不赚钱，而且所有收入100%都会补贴给购房者。 此外，天猫和易居还共同发布了“不动产交易协作机制”(ETC)，将基于新的产品升级，提供新房、二手房、特价房、拍卖房四大交易场景，承载房产线上交易过程的多项服务功能。 据悉，不动产交易协作机制将以开放、协作、公平为构建原则，通过云计算、人工智能、区块链等技术支持，承载房产交易过程的多项服务功能，并通过一系列联盟管理的方法，构建起房源方、客源方、交易服务方共同参与的数字化服务协作机制。 万科、融创中国、碧桂园等上百家房地产企业参加发布会表达支持，TOP50房企中就到了49家。 易居专业从事房地产流通服务领域，成立于2000年，前身为上海房屋销售有限公司，2004年改名为易居(中国)控股有限公司。 2020年与，易居阿里巴巴签署战略合作框架协议，计划在线上线下房产交易、数字营销、交易后相关服务等领域展开深度合作，推动房产服务行业走向全面数字化、智能化，阿里同时认购8.281亿港元的易居股份，持股比例约8.32%。 马云这是要颠覆房地产中介？ 有网友表示，希望能像支付宝改变银行一样，来推动房地产业的变革。 而刚刚踏上美股的贝壳，在资本市场势头迅猛。上市仅一周，贝壳总市值达472.08亿美元(3265.8亿元人民币)，超过地产龙头股万科A，百度也被其甩在身后。 截至最新数据，贝壳股价达54.18美元，市值高达4130亿人民币，不过在天猫宣布进军房产中介之后，盘前股价跌超2%！ 去年，贝壳平台成交总额达21277亿元，成为中国最大的房产交易和服务平台、仅次于阿里的第二大商业平台。贝壳诞生仅两年，已站上房产经纪领域的头部位置，此番速度让行业哑然。 “我们将不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。”左晖在招股书中说，通过线下经纪人的深入服务及线上数据所建立的消费者认知，贝壳有可能在全产业链中都创造新价值。 招股书显示，贝壳旗下拥有贝壳、链家两大平台，主要包含存量房交易、新房交易以及其他新兴业务。贝壳找房面向房产中介品牌推出了ACN经纪人合作网络。ACN是在房源信息共享的前提下，同品牌或跨品牌经纪人以不同角色参与到一笔交易，成交后按角色的分佣比例进行佣金分成。 2020年上半年，贝壳平台上的经纪门店和经纪人数量同比翻了一倍，拥有4.2万个经纪门店和45.6万名经纪人，房产经纪品牌则升至265个。 具体业务模式上，贝壳的两大基本盘为存量房交易、新房交易，新房交易自去年来大规模增长，成为支撑贝壳扩张的重要动因。在此基础上，贝壳还试图将业务边界扩展至装修、金融等房地产行业全链条。 招股书显示，贝壳旗下拥有贝壳、链家两大平台，主要包含存量房交易、新房交易以及其他新兴业务。贝壳找房面向房产中介品牌推出了ACN经纪人合作网络。ACN是在房源信息共享的前提下，同品牌或跨品牌经纪人以不同角色参与到一笔交易，成交后按角色的分佣比例进行佣金分成。 IPO前，贝壳找房董事长左晖持股28.9%，持有46.8%投票权；腾讯持股12.3%，为第二大股东；软银持股10.2%，高瓴资本持股为5.3%。 分析称，贝壳和一般房屋中介不同，其估值的关键部分，是经纪人的规模扩张限制被打破，通过共享线上信息规范线下交易，降低了交易成本。将中介传统业务互联网化，这异常困难，首先做到的贝壳自然令资本市场感兴趣，这个时候给出的估值，就非传统产业所能比拟。 这就好比现在的电商平台估值，要远远高于实体店估值，因为电商平台可以销售更多产品，销售成本较低，未来可以实现更多利润。房屋中介也是如此，贝壳可以卖所有开发商的产品。 房地产开发到一定程度，会进入二手房存量时代，这个时候龙头中介将会安享行业大部分利润。在行业内贝壳已经拥有了叫板开发商的能力，可以提高部分楼盘的代销提成比例，这在过去是难以想象的，一般情况下房屋中介只是帮开发商卖房，但是贝壳在拿到购房者数据、拥有导流能力后，重构了话语体系。 网友：中介一家独大的日子到头了 马云曾言未来房子如葱 2017年的时候，马云曾公开表示：未来房子会像葱一样便宜！马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子了。 马云说，过去8年中国房价整体呈上涨姿态，我觉得不可思议，任何商品都有其市场规律，有涨有跌很正常。未来房子、车子都会很便宜，房子会多到如葱卖不掉，人人都能买得起，真正昂贵的是干净的水、空气和各种资源。 此外，马云说房价七八年内回归到人人买得起，是基于新一代人的价值观和经济增速的逐渐回稳。他更早早看清了一个道理，任何行业都不可能永续繁荣，腾飞了数十载的房地产更不例外。过去十几年，中国拿房地产、环境和资源换来了经济飞速增长，其弊端尽显，未来经济发展到一定程度时，必将回归本质。 “
江海证券有限公司： 经查，我会发现你公司在开展债券投资交易过程中，存在交易员资格管理及交易行为管控不足、标的证券和对手方管理不到位、合规管理和风险控制有效性不足等问题；开展证券资产管理业务存在违规新增通道业务、内部管理混乱、风险管理不到位等问题；开展股票质押业务存在业务决策流于形式、尽职调查不充分、内部控制不健全等问题。 上述行为违反了《证券公司内部控制指引》第五十条、《证券公司和证券投资基金管理公司合规管理办法》第十、二十三条、《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》第六十、七十一、八十二条等规定，反映出你公司内部控制不完善、经营管理混乱，违反了《证券公司监督管理条例》第二十七条规定。按照《证券公司监督管理条例》第七十条的规定，我会决定对你公司采取暂停债券自营业务6个月（已持有存量债券可以卖出，不得新增买入，为防范流动性风险而从事的必要债券交易除外，回购交易融入资金规模不得增加）、暂停资产管理产品备案6个月（按规定为接续存量到期产品持有的未到期资产而新设立产品除外，但不得新增投资，不限制资产支持专项计划备案）、暂停股票质押式回购交易业务6个月（存续合约可以依规办理延期）的行政监管措施。 如果对本监督管理措施不服，可以在收到本决定书之日起60日内向我会提出行政复议申请，也可以在收到本决定书之日起6个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。复议与诉讼期间，上述监督管理措施不停止执行。 中国证监会 2020年9月10日
春节过后的资本市场，看上去总觉得有点怪。A股市场先是受到疫情的突发影响，首日出现“熔断”，之后又慢慢修复乃至出现繁荣景象。美股则更怪异，先是出现“技术性熊市”，之后则出现了戏剧性大逆转，不仅走出了牛市，而且纳指和标普500还创出了历史新高。不过，最近中美股市都出现了回落调整，让我们静下来观察资本市场的变化和它的真实面貌。 “好赛道”已经拥挤不堪 今年证券市场的一个流行词叫“赛道”，意思是资产配置就应该配置在好赛道上。那么，好赛道有哪些呢？主要有医药生物、食品饮料、电子、计算机行业等。今年公募基金的业绩也都非常好，上半年股票型基金的平均收益率为24.21%。从行业ETF的净值变化看，医药生物、食品饮料、半导体等行业的投资回报率名列前茅，成为令人羡慕的“好赛道”。 好赛道意味着赛道内的公司具有高成长特性，于是这些好赛道上奔跑的马儿（公司）估值水平（市盈率和市净率）都不低了。如根据我们对8月末股价水平的计算，医药生物行业的大市值股票（行业营收排名前30%）的市盈率中位数为61.7倍，市净率为10.8倍；食品饮料行业的PE为57.3倍，PB为12.5倍，电子的PE为55.3倍，PB为6.5倍。 相比之下，“差赛道”的估值水平就处在历史的低位，如银行业的PE只有5.7倍，PB只有0.7倍。房地产业的PE只有6.9倍，PB只有1.2倍，均处在历史估值水平的极低位置。 王晓东用“交易市盈率”的概念，可以进一步论证好赛道已经变得非常“拥堵”了，即大部分投资者的交易都集中在这些赛道上。所谓“交易市盈率”，是指最近十个交易日的交易金额加权。下图不含2020年新股（当年上市新股至少一个季度后纳入核算），剩余近3750家公司（含科创板）交易市盈率（红线）和全市场市盈率中位数（蓝线）计算的口径为均为TTM，其中利润按“扣非”口径计算。 图中可见，最近交易市盈率创纪录地超过100倍，而且显著高于全市场中位数78倍的水平，显示市场交易结构自年初以来已经发生了巨大变化：热门赛道交易异常活跃，低估值股票的交易异常清淡，高估值股票的交易非常活跃。即便不扣非计算交易市盈率，也达到78倍的历史新高，对应的全市场中位数为55倍。 从2006年至今，交易市盈率一直低于全体股票市盈率的中位数，但2018年末起则出现了强者恒强的现象，即交易的集中度显着提升，以银行、地产为代表的大市值、低估值板块交易清淡，反映出投资者对周期股的看淡和对新经济、高成长行业的乐观预期。 你买的或许只是你臆想中的未来 买股票就是买未来，投资者的半导体、医药等板块给予较高估值，实际上就是对这些板块未来高成长的憧憬。但这些当前估值水平已经较高的公司未来究竟能否成为高成长的明星呢？现在肯定没有答案，但追溯历史，或许可以得到一些借鉴。 中泰策略团队曾经在2017年对2006-2016年对年利润增长率超过20%的上市公司数量进行统计，发现连续5年中，利润增长超过20%的公司占比只有1.2%；连续5年中，利润有四年增长超过20%、另外一年增长不低于-20%的公司占比是2.9%；连续5年中，1）利润有三年增长超过20%、另外二年增长不低于-20%的；2）利润有四年增长超过20%、另外一年增长低于-20%的，占比为6.4%。 也就是说，连续五年利润能够保持20%以上增长的公司，只能是百里挑一了，如今A股超过4000家上市公司，估计其中不超过50家上市公司能获得连续5年20%以上的利润增长率吧？ 最近凌鹏在《一个数据引发的思考》一文中，统计了2000年至今A股所有上市公司连续N年扣非净利润增速超过M的数量，发现过去10年中，连续7年盈利增速超过50%只有3家，超过40%的只有11家，超过30%的只有39家。这再次印证了持续高增长公司在A股市场上只有百里挑一的概率。 “很多公司未来三年的盈利预测都可以达到100亿，或者是赛道优良、或者是龙头集聚。但只要简单拉一下数据就知道，A股3975家公司仅有105家归属母公司净利润超过50亿，其中超过100亿仅59家。而这59家公司中有47家属于银行（20）、地产（8）、建筑（5）、证券保险（6）、采掘（4）、电力（长江电力(行情600900,诊股)）和钢铁（宝钢）、铁路（2）等天然大市值领域。其他12家优秀的公司分别是茅台（412亿）、五粮液(行情000858,诊股)（174亿）、上汽（256亿）、温氏（140亿）、海螺水泥(行情600585,诊股)（336亿）、格力（247亿）、美的（242亿）、三一（112亿）、万华（101亿）、恒力石化(行情600346,诊股)（100亿）、工业富联(行情601138,诊股)（186亿）、海康（124亿）。这么多年也就这12家公司，其难度可想而知。” 四年前，我曾撰文——《你买的只是你想象中的未来》，认为在任何时候，都不要忘记二八定律。未来的“现实”，往往与你想象的相距甚远。因此，每个投资者都只能买到自己所想象的未来，但如果你想象的美好未来不能得到大家的认同，那就只好顾影自怜了。 很多投资者都希望能够找到十年涨十倍的股票，但根据王晓东的统计，十年涨十倍的股票确实不少，但“千里马常有而伯乐不常有”。例如，2006年初，全市场约有1300只股票，到15年末，十年间，股价涨幅超过1000%的股票有410多只，占比达32%（经历了2007、2015两轮大牛市）。但扣除各自涨幅最大的两年后，其余八年的平均涨幅只有7%。而其后的五年间（2016年初至2020年9月），年平均跌幅高达11%。 又如，1998年初至07年末这十年间，共有50多只股票十年涨十倍，占比达8%。但扣除各自涨幅最大的两年之后其余八年的平均涨幅只有5%，且其后五年间（2008年初至2012年末）的平均跌幅达到14%。 再如，1996年初-2020年9月这25年期间，全市场十年涨十倍的股票占比大约为5%（有的显然多次），但这些股票的年均涨幅中位数只有8.6%（相当于十年130%的涨幅）；这其中只有10%的股票年均涨幅超越19.5%（相当于十年五倍的涨幅）。 从上图中我们发现两个现实：第一，十年十倍股不少，但波幅巨大，即便你选对了买入时机，卖出时机很难抉择，长期持有的话，很多十倍股又成了过山车；第二，2017年以后，十年十倍股的比例大幅下降，最近两年不足1%。 综上，回顾历史，A股市场上能保持利润持续高成长的企业凤毛麟角、百里挑一，今后，随着经济增速下行，要成为高成长企业的难度进一步提高。对于投资者而言，要成为“伯乐”谈何容易；而像巴菲特那样，要获得年化20%多的投资回报率，确实太难了。因此，投资还是应该降低收益预期。 国内投资者为何爱讲故事不爱算估值 2012年，我写了一篇文章，叫《中国投资者为何爱讲故事不爱算估值》，当时我统计了一些数据：截至2012年10月19日，61家A+H的上市公司中，A股对H股折价的有17家，只占总数的28%，折价最高的约为30%，而折价的股票均为大市值股票，所属行业多为银行、保险和建材等传统大行业；A对H股溢价的占比为72%，最高溢价幅度接近80%，且溢价高的公司相对于折价高的公司而言，市值水平要低得多。 原本以为，随着沪港通、深港通的开通，A+H的溢价率应该大幅下降，因为境内外投资者都可以通过两地市场“价差”的存在，来投资“同股同权”的相对低价公司。但事实却并非如此，目前，所有的A+H股票中，A股对H股100%溢价，已经没有折价的股票了。其中有7个股票的溢价率超过80%。其中某某证券A股价格在2012年10月末，对H股的折价率超过10%，如今则溢价率高达50%。 如今，通过陆港通，国内投资者的投资规模已经成为香港股市中占比最大的“境外投资”，但为何却没有让H股的估值水平提升呢？发现A+H溢价率小的，往往是处在好赛道上的行业股，如医药生物、新能源汽车、先进制造业等，而溢价率高的，往往赛道不好。 放着港股中如此便宜的股票不买，而去追逐A股中的高市盈率股票，逻辑是什么呢？似乎没有，最多就是一些经不起推敲的“故事”。那么，究竟是什么原因使得国内投资者喜欢讲故事而不爱算估值呢？ 我在2012年写的这篇文章中，做了这样推测：是否可以从中国传统思维的特性上来寻求解释呢？从思维习惯看，与西方人相比，我们的形象思维比较发达，而逻辑思维相对偏弱（尤其形式逻辑偏弱，辩证逻辑则较强）。 在中国对外开放度比较高的今天，中国人喜欢到境外参与博彩活动已为世人所知。根据澳门统计及普查局的数据，在2002-2011年，澳门博彩业收入从235亿澳门元上升至2691亿澳门元，九年增加了10倍，且2010年的收入已经是拉斯维加斯博彩业的四倍。而在澳门消费的主体人群来自大陆。喜好博彩，本质上是通过参与亏损概率较大的不确定性活动以期获得高回报，这与理性投资活动存在明显分野。 剔除内幕交易和操纵市场这两种违法行为，投资的盈利模式不外乎主要有两种，一种是大家所熟知的价值投资，即价值发现，挖掘被低估的品种，然后等待价值实现。另一种则是揣摩市场偏好，如凯恩斯的“选美理论”——自己认为被低估的未必会涨，但大家都喜欢的投资品一定会涨。据说凯恩斯后来就是靠这种方法扭亏为盈，股市上赚了大钱。 但这种方法的难点在于，它属于金融行为学的范畴，缺乏一套可实操的方法，故实际上很难掌握，会陷入到“子非鱼，安知鱼之乐”、“子非吾，安知吾不知鱼之乐？”这样的迷宫中去。 今天，创业板接近340个股的跌幅超过10%，就是因为前段时间因为交易规则改变，涨跌幅放宽至20%之后，掀起了低价股的炒作行情。但这种没有任何基本面作为投资依据的“击鼓传花”游戏，注定是非常短暂了。 今年是我国沪深交易所成立30周年，与美国股市200多年的历史相比，还是显得很短。而美国股市从一个散户市场发展成为机构投资者主导的市场，花了大约70多年的时间。故我们对中国资本市场的发展还是应该充满信心。例如，2017年以后，中小盘绩差股的跌幅明显加大，出现了估值回归的局面。今年以来，全市场自由流通市值排序后50%的公司，市值占比从2017年初的接近20%回落到目前的不到10%，交易额占比则从35%回落约15%后50%的公司，市值占比从2017年初的接近20%回落到目前的不到10%，交易额占比则从35%回落约15%。 因此，所有的这些问题，实际上都是发展中的问题，只要多采取市场化的规则和手段，少用行政管控手段，则很多扭曲的现象就可以化解，如注册制、做空机制、IPO市场化定价机制、退市制度等要严格执行。
晓非9月16日15时，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，百位房地产董事长CEO总裁参会。 易居企业集团CEO丁祖昱现场发布易居新战略，易居要做全能的经纪行业赋能平台，从客源、房源、机制、金融和技术领域全面赋能经纪行业，做好经纪公司及经纪人的服务生。 易居企业集团CEO丁祖昱现场谈到，易居在房地产交易领域深耕20年，阿里巴巴是消费领域最大的线上交易平台，双方整合自身优势，以客户为中心，通过易居房友构建“人网”，易居营销案场构建“地网”，阿里巴巴、苏宁、乐居共同构建“天网”，从而打造由获客到转化的全闭环生态圈。 具体来说，通过上链天网，下接地网对房源客源赋能；通过为经纪公司提供准客源、真房源和高效交易服务打造更透明、高效、健康的行业新生态，建立起经纪人协作机制；通过蚂蚁金服介入，实现金融赋能方面，使得金融支付更安全、快捷无忧。 他特别在现场发布，易居房友在渠道整合中拒绝赚中间差价，只收交易佣金的3%服务费。这意味着一套房产完成交易，易居仅收低至几百元服务费用。
9月16日，阿里宣布天猫正式成立房产部门，推出“天猫好房”平台。同时，阿里与易居还联合发布不动产交易协作机制（ETC）。该机制将基于数字化、智能化的新产品，构建一套多方参与、高效协作的开放平台，促进房产行业的数字化升级。 据了解，该机制将以开放、协作、公平为原则，通过云计算、人工智能、区块链等技术支持，提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景，承载房产交易过程的多项服务功能，通过一系列联盟管理的方法，构建起房源方、客源方和交易服务方共同参与的数字化服务协作机制。 此外，天猫还将和易居一起，打通整个看房、购房的全链路，为开发商定制专门的房产旗舰店，一起打造“智能售楼处”，让消费者可以在线上完成从看房、定金认购到金融服务的全过程。未来买房将会像逛天猫一样省心省力省钱，天猫好房也将为房产行业创造新的商业价值。 天猫好房表示，至少在未来的3年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者。对此，天猫淘宝总裁蒋凡表示：“技术创新、商业链路的数字化会为房产行业带来新的红利。未来的房产消费里，线上会是重要场景，而线下场景也会更加智能化。” 易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻则表示：“易居将发挥自身的房源优势、经纪人赋能产品、区块链技术以及地产消费洞察等方面的能力，与天猫一起，致力于解决各交易主体当前面临的各类问题，帮助行业提升交易效率，带动行业科技升级。” 中华房地产投资开发商会会长、富力集团董事长李思廉对“不动产行业交易协作机制”表达了认可。他宣布富力将率先加入该机制，同时携富力集团全国约500亿元货值的优质楼盘项目，加入到房产界的首次“百亿补贴”双11购房节活动之中。据悉，天猫计划将今年双11打造成“金九银十”之后新的房产狂欢节。 一直以来，房产行业都是很难被数字化的领域。如今，通过深化合作，阿里和易居志在帮助房产行业加速数字化进程。
01 近期调控，有点儿意思 楼市调控的大幕已经拉下来了，“7.24座谈会”、“8.26会商”，被叫去的16个城市，该出调控政策的，都出了（两次都被叫去喝茶的成都，近期一定会有收紧政策的举动）。结合8个城市（深圳、杭州、南京、宁波、东莞、无锡、沈阳、常州）的楼市“新政”，笔者给大家总结一下。 其实，也没啥好总结的，因为这些年的楼市调控，“松久必紧”、“紧久必松”，这个简单的循环往复，并没有多大改变。即使强调“一城一策”的当下，各个城市的调控政策也并无多大的不同。 有哪些是相同的？ 1.加大住宅用地供应（深圳、杭州、东莞等） 2.打击“假离婚”（深圳、南京、长沙、无锡等） 3.增值税免征期，从2年改为5年（深圳、沈阳、无锡等） 4. 提高二套首付成数（深圳、沈阳、无锡、常州等） 5.提高限售门槛（深圳、东莞、杭州、宁波、常州等） 6.热点楼盘向无房家庭倾斜（深圳、杭州、宁波等） 7.打击户籍炒房（深圳、杭州） 8.放松落户政策/吸引人才政策（所有城市） 还有一个共性，不得不讲，这些城市的调控，都是在被“敲打”以后，才不得不收紧政策。比如，7月初领导亲自督战，深圳才出了政策；再比如，8月28日6个城市被叫去喝了茶，然后才出了政策；还比如，有的城市一个月内出了好几次政策，第一次不痛不痒，第二次才严格起来了。 02 鼓励新房，不鼓励二手房 看了上述共性，有几个发现，一是很难与“一城一策”挂上钩，来来回回、林林总总还是那些政策，相互学习；二是“房住不炒”必须要响应（共性2、4和7）。这个没话说，写进了重要文件，关系到系统性风险和经济金融长治久安，不贯彻就是站位问题；三是“鼓励新房、不鼓励二手房”。 第三个发现，值得玩儿味。怎么理解？完成“房住不炒”的规定动作后，也要考虑地方的难处。共性3和5，也是此轮调控的亮点，明显鼓励持有、不鼓励二手房交易，而共性1、6、8明显鼓励新房交易。如此区别对待，是一个重要的信号，即每一个地方都希望加快供地、开发和卖房。 看来，土地财政，还得再飞一会儿。 但是，市场可能并不会按预设的路径运行。不久前，有一则消息把各地吓得够呛，就是海量二手房挂牌。截止2020年7月份，主要城市二手房挂牌量都创历史新高了，相比2019年初均翻了一倍左右。比如，近期火热的杭州，二手房挂牌量从去年初的6.5万套，攀升至12.1万套。 为何挂牌量暴增呢？主要是由于，2016年各地祭出限售政策，到现在多数城市限售房解禁了，挂牌量暴增。上一轮楼市回升（2015-2018），可谓是史上最疾风暴雨的，“去库存+棚改货币化+降准降息”的多重刺激下，一二三四线城市房价，基本上都翻一倍，进场的很多是投资客。 这一时期，去杠杆、去产能、环保攻坚也在推进，笔者认识的一些做实业的，也将部分资金投入地产。但现在，房价涨幅趋缓，实体也不怎么景气，很多人把房子挂牌、出售，特别是加了杠杆的。另外，那一时期房价涨得快，很多人“跟风”买房，现在发现被套在里面了，也想出手。再说，各地都不缺房子，很多新房空在那里，有多套房的人看在眼里，慌在心里。 03 二手房有价无市 大家知道，新房市场是“政策市”，而二手房市场是充分竞争的。挂牌量不断攀升，二手房价格就会下跌。其实，今年上半年，除了深圳、上海外，大部分城市的二手房价格都在下跌。这样的话，对新房市场的冲击很大，连锁反应就是新房不好卖、或降价卖、开发商不拿地，这是最担心的。 其实，大家也应该发现了，现在各个城市，“日光盘”已成为历史了（抛开一个项目多次批预售的“假日光”）。去化率高、卖的好的楼盘，都是一二手房价格“倒挂”的楼盘。出现这种情况，根本上在于，房子足够多了，哪个城市都不缺，过去那种疯狂抢房的现象，再也不会来了。 即便广州和深圳也不例外。上半年，深圳楼市比较火爆，但媒体推给你的，只是卖得好的明星楼盘。深圳卖得好的房子，也是一二手价格倒挂的。上半年，深圳新盘去化率不足40%，是不是有点大跌眼镜呢？现实就是这样的，大部分盘不好卖。上半年，广州新盘去化率只有32%。 这就要命了。 2019年，各地财政收入增幅、税收收入增幅，都降到历史最低了。而疫情之后，各地纾困经济、给中小微减税降费、搞新老基建、搞都市圈、搞轨道交通、吸引人才等，花钱的地方太多了。同时，根据我与各地政府的接触，发现当下每个地方政府，对楼市的依赖，都是史无前例的。 不管是开发投资占固投的比重，还是土地出让收入占地方宽口径财政收入的比重，或者税收收入占比，都达到了历史最高水平。每一个城市都在诉苦，楼市很重要，不能让它掉下去。而“稳地价、稳房价、稳预期”的顶层设计，事实上给社会和市场发出一个信号，隐性担保。 怎么办呢？ 收紧二手房交易门槛，增加二手房交易的摩擦性、交易成本，拉长交易周期，让二手房市场横盘起来、交易钝化。近期各地调控政策，不管是增值税免征期“2改5”，或筑起限售门槛，都是这个目的。这样，少数挂牌价低、税费低的“笋盘”，被快速吃掉，大部分二手房被迫持有。 现实中，中介宣传也好，救市导向也好，相互交流也好，大多数卖家认为，房价还会继续上涨，房子是抵御通胀的不二之选。因此，他们不愿意降价出售，导致交易钝化，“有价无市”，高位横盘，每个业主都在享受账面财富带来的美好感觉，挂牌“海量”也只有数字上的意义。 因为，业主一致的逻辑就是，“房价还会涨上去的，不能低价卖掉”，索性就继续挂在那里，或干脆撤回来。这几年，二手房交易周期明显拉长，普遍达到120-150天左右，没个一年半载，卖不出去。未来，由于限售再启、增值税免征期“2改5”，加上政策导向，交易周期会继续延长。 04 新房踩着二手房卖 一项资产，如果其交易周期不断延长，交易成本不断上升，交易摩擦极大，就会导致交易频率下降，资产表面价格会维持，但内在溢价会慢慢损耗掉。政策导向下，热点城市继续创造一二手房“价格倒挂”场景，吸引购房者涌入新房市场，让新房热销，这个趋势还将延续很长时间。 本轮调控启动的同时，开发商融资监管新规（“三条红线”）也开始生效，2019年开启的新房市场“优惠促销、全渠道促销”的战略，将进一步发扬光大。过去，房产中介都在向客户推销二手住房，但现在，由于二手房交易周期太长、成本太高、政策也不待见，没有哪家大中介愿意卖二手房了。如果你想买房，在APP上找房也好，找中介也好，首先给你推荐新房。 同时，楼市政策的重心，也在想方设法把购房者吸引到新房市场，比如新区规划、轨道交通等利好宣传。特别是，近年来各大城市纷纷涌起的优质教育“集团化”，外围的楼盘也是“名校加持”。 再加上，新房税费成本低，购买力自然就被吸引到新房市场了。当然，城市中心区、成熟片区的二手房（特别是带学位的）也很抢手，价格还在上涨，但大多数区域二手房交易是钝化的。 结果是，少数区域二手房市场火爆，多数区域交易惨淡、“有价无市”，而若想成交，就必须拉长周期或降价。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受过前几轮楼市回升的好处，业主心气很高，市场上交易的少、高位横盘。表现在全市来看，二手房价格可能还在上涨。 当下的广州，就是这样的，越秀、黄埔、天河等热点区域，由于公共配套好、优质教育资源集中，二手房交易回升、价格上涨，形成良性循环。但其他区域（主要在外围），过去几年一直是新盘供应大户，现在挂牌量很大，但交易比较惨淡（比如增城、花都、从化和南沙）、价格横盘。 表现结果却是，全市的二手房价格涨了。再加上，自媒体、开发商要借“涨价”信号卖房，大家听到的，自然也是涨价一片。没涨价的、跌价的、成交差的，都不会被报道。但其实，自家的房子，可能跌价了。
从下周一开始，银行间债市将延长T+1交易时间至晚上8时，便利境内外投资者交易银行间债券。这也是继推出直接交易服务后，银行间债券市场对外开放的又一重要举措。 全国银行间同业拆借中心15日晚间发布公告称，为进一步推动银行间债券市场开放发展，便利境内外投资者交易银行间债券，自2020年9月21日起延长银行间现券买卖交易时段至20:00时。 公告称，自9月21日起银行间债券市场延长现券买卖交易时段，T+1及以上的现券买卖交易时段延长至20:00，T+0现券买卖交易时段不变。延长交易时间段内，境外机构可在债券通渠道通过请求报价方式开展现券买卖交易，在直接投资渠道通过代理交易或请求报价方式参与现券买卖交易。 一般而言，债券交易会根据交易对手选择T+1或者T+0结算模式。T+1模式在不少机构中较为常见，因为时间处理较为宽松。T+0这种当日进行结算的交易，也是机构所青睐的重要方式。 多位业内人士表示，由于时差原因，国内晚上8时是欧洲多地的午后，延长交易时间后，在当地早盘时段就可以参与中国债券市场交易。 近期，中国债市投资便利化在持续提速。9月1日，银行间债券市场直投模式下直接交易服务开始试运行，这也是继债券通之后，银行间债券市场对外开放的又一重要创新，极大便利了海外机构投资中国债券市场。 目前，海外投资者可以通过多种途径参与中国债券市场，这些渠道包括：合格境外机构投资者（QFII）、人民币合格境外机构投资者（RQFII）、银行间债券市场直投模式和债券通等。 上海交通大学上海高级金融学院教授严弘表示，银行间市场是场外交易市场，采用了非竞价交易，在交易时间方面可以更具有便利性。将交易时段延长至20时，可以照顾到欧洲投资者，有利于投资便捷化和提升市场流动性。 去年上海黄金交易所已经开始分两个步骤实施延长交易时间，基本实现对全球主要黄金市场交易时段的全覆盖。 面对即将延长的交易时间，不少交易员调侃，未来将迎来“早九晚八”的工作节奏。事实上，多数机构交易员暂时不会碰到这样的状态。 “此次延长交易时间目的是方便国际投资者，而非拉长国内交易员的工作时间。应该说绝大部分交易员并不需要推迟至晚上8点下班，在目前正常交易时间内就可以完成主要任务。”一位资深债券交易员向记者表示。 业内普遍认为，真正受到延长交易时间影响的是做市商机构，特别是具有跨国业务的做市商机构。 “一些大型做市商此前已经拥有外汇和贵金属板块业务，其交易时间要远远长于债券交易。因此，大型机构已有一定经验去很好应对。”一位国有大行相关负责人表示。
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