证券时报记者 吴家明 走在深圳街头，你会发现，许多写字楼外立面都挂着“全球租售”、“租赁热线”等巨幅租售广告。一边是供不应求，一边是供大于求，与住宅市场火热相比，今年深圳的写字楼市场明显承压，租金持续下跌。不过，写字楼仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。 租金承压 高品质写字楼不再挑租客 “金中环两三年前最高租到每月每平方米250元，现在只要150元。”张经理是福田CBD区域的资深写字楼中介经理，他介绍说，“一些二房东模式的写字楼品质不高，租金下跌明显，高品质写字楼的租金也出现了不同程度下跌，甚至还有一些免租期优惠。过去，这些高品质写字楼通常会挑租客，现在也不挑了，有公司租就行。” 随后， 记者致电楼龄较新的福田区深业上城写字楼招商服务中心，工作人员明确表示暂不接受P2P和对外营业性质的企业，其他类型企业则不受限制。 在多数业内人士看来，深圳的写字楼曾经出现过两极分化，一方面部分品质较低写字楼降低租金吸引中低端租客，另一方面则是高品质写字楼选租客。这两类写字楼也代表着两种不同的开发模式：一类是由民企主导的分割散售，另一类是统一业权、管理相对较好的只租不售。由此可见，无论品质高低，写字楼目前都出现了不同程度的招租难。 作为深圳写字楼最为集中的区域之一，福田CBD写字楼的租售状况可谓行业晴雨表。记者走访多个区域发现，写字楼租金价格普降，许多写字楼业主甚至主动提出租金打折以维持出租率。 在深圳，一些企业会选择在年底进行企业迁移。“我最近在帮公司物色合适的办公场地，罗湖地王大厦也是地标之一，现在租金在每月每平方米150元左右，甚至还可以打折，两三年前的租金可要200元。”陈经理是深圳一家地产公司的行政部经理，他还告诉记者，“我们公司与业主签订了3年租约而且快要到期，过去3年约定每年租金上调5%，现在看起来有点吃亏。不过，如果现在搬离也涉及不少的费用，所以我们考虑如何与业主重新签订租约，获得更多的优惠。”在业内人士看来，陈经理遇到的情况被称为租赁重组，这在最近也时常发生。 仲量联行的最新数据显示，深圳甲级写字楼三季度空置率为27.8%，环比二季度25.8%上升两个百分点；四季度的空置率为25.6%，环比下跌2.2个百分点。此外，今年深圳全市甲级写字楼租金水平同比下降8.6%，至每月每平方米194元，但下半年的租金降幅缓于上半年。 对于租金降幅趋缓，在业内人士看来也“得益于”疫情影响下深圳许多新建写字楼推后入市。仲量联行的数据显示，深圳写字楼市场今年共录得约93万平方米新增供应，其中近七成供应来自南山区，该数据低于此前市场的普遍预期。不过，未来12个月深圳市场将迎来近180万平方米的新增供应入市，推高全市甲级写字楼空置率水平。面对写字楼市场供过于求，从土地供应端来看，深圳如何平衡商业用地和居住用地之间的关系，仍是一道难题。 大宗交易频现 尽管租金持续下跌，空置率居高不下，但写字楼仍是深圳物业投资市场最活跃的板块，一些“大鳄”仍在进军深圳写字楼市场。 戴德梁行的数据显示，今年第三季度深圳大宗交易市场活跃度回升，共录得大宗交易105.8亿元，同比增加153.6%。记者调查发现，最近几个月深圳时常发生写字楼的大宗交易，仅在罗湖笋岗片区，中国人民保险集团就买下招商中环的一栋写字楼，开泰银行中国总部入驻华润笋岗中心。仲量联行深圳投资部总监曾纪欣表示，今年的疫情延缓了投资人的考察和投资决策，但并没有影响其投资粤港澳大湾区和深圳市场的决心，投资人下半年在深圳加快寻找优质项目。从投资物业类型来看，深圳全年大宗交易仍以办公楼为主，占交易总额的61%。其中，写字楼投资型买家占比超过65%。从投资区域分析，深圳大宗投资成交主要集中在罗湖以及南山，其中写字楼的成交主要集中在罗湖笋岗、南山科技园、南山招商蛇口片区。 美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，今年受疫情影响再加上供应量持续增加、需求放缓，深圳写字楼市场供需不均衡的现象凸显。但深圳仍然是一个经济发展前景较好的城市，投资人趁目前写字楼价格处于相对低位买进，一方面可以省去租金，另一方面也可以坐享物业升值。所以，一些处于规划利好区域的物业，在现在的市场环境下，仍然能获得资本的青睐。 仲量联行的数据显示，对于今年深圳写字楼的大宗交易，从投资者行业分类可以看出，保险类公司表现活跃，占据全年大宗交易总额近六成。有分析人士表示，就全国市场而言，险资进军房地产主要有三种途径：直接投资上市房企的股权；收购整栋商业物业获取租金回报；通过债权、股权投资的方式介入房地产开发。虽然写字楼的流动性较差，但是可以作为较为稳定的长期投资，这也符合险资投资运用的安全性原则要求。 戴德梁行研究院副院长张晓端表示，在新冠肺炎疫情持续影响下，自用型买家考虑企业未来经营情况而显得越发谨慎。整体而言，当前氛围偏向买方市场。虽然当前深圳市场在售物业较多，但普遍为在建或尚未出租的状态，有稳定租约的成熟物业依然是机构投资者的主要投资标的。
《深圳经济特区养老服务条例》近日获审议通过，明确建立长期护理保险制度。自此，深圳市民将拥有除养老、医疗、工伤、失业、生育之外的“社会第六险”。条例拟于明年3月1日起实施，并规定明年10月1日起征缴长期护理保险费，为深圳“有备而老”提供法治保障。据了解，建立长期护理保险制度是此次立法的亮点之一。深圳市将遵循广覆盖、保基本、多层次、可持续的原则，构建以长期护理保险为基础，社会救助、社会福利、慈善事业、商业保险为补充的多层次照护保障体系，为失能人员提供长期照护服务保障。据统计，深圳市现有户籍老人30多万人，常住老年人口超过百万。户籍老人中，60岁至79岁中度和重度失能居家老人有8500多人，80周岁以上老年人近4万人。解决失能、高龄老人的护理问题成为迫切需要。条例扩大了长期护理保险参保人员范围，规定除用人单位职工外，年满18周岁且未在校就读的非在职医疗保障参保人员也将纳入其中，并与深圳市现行基本医疗保险体系相衔接。（记者 李晓玲）
企业破产法出台14年后，个人破产制度终于在深圳破冰。 以深圳为起点，如何走好第一步，消除各界对于“个人欠债不用还”的疑虑尤为重要；深圳之后，国家层面的上位法未出，深圳模式能否复制到其他地区尚需探讨；与美国个人破产制度等较为成熟的模式相比，我国的制度配套还有哪些留白？建立个人破产制度迎来前所未有的契机，与之而来的讨论争议也不少。个人破产如何实现有限制的“免除债务”，又能有机会“重新做人”备受瞩目。 个人不用还债了？ 《深圳经济特区个人破产条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）日前发布。 什么样的人可以申请破产呢？《征求意见稿》明确，将申请破产的债务条件限定为因生产经营和生活消费导致资不抵债或者明显缺乏清偿能力的。 值得注意的是，如果是违法经营或者过度消费导致不能清偿债务的，不能适用本条例。 《征求意见稿》对于个人破产的金额下限也有规定，单独或者共同对债务人持有50万元以上到期债权的债权人可以向人民法院提出对债务人进行破产清算的申请。 个人破产是否意味着不用还债了呢？ 《征求意见稿》指出，只有债务人如实申报财产，遵循诚实信用原则，主动移交财产并配合处置，履行应尽义务、遵守相关行为限制决定，才能依法获得剩余债务免除，而宣布破产三年后才可以申请免除债务。 “关于个人破产，很多人会关注这是否是对于债权人权利的侵犯。其实我觉得不是。”泰和泰律师事务所律师赵广群告诉北京商报记者，一方面个人破产制度会加强债权人对于放款借钱的审核，另一方面也有利于诚实而不幸的债务人重生，让他还有东山再起的机会。 深圳市人大常委会委员、深圳经济特区立法研究中心主任黄亚英分析称，个人破产制度设计首先可以保护债权人。黄亚英表示：“‘个人破产’，首先它对债权人有利，遇到老赖的时候，债权人可以去法院申请老赖破产，这样把所有的资产都给你搜出来，都给你拿来清算，保护债权人。” 《征求意见稿》也规定，债务人将在“限制消费行为”和“限制职业资格”两方面受到限制。不过，债务人破产后并非“一无所有”。《征求意见稿》明确，债务人及其所扶养人生活、医疗、学习的必需品和合理生活费用属于豁免财产。 为什么是深圳？ 个人破产制度千呼万唤，为什么先是深圳？实际上，这与深圳的商业环境不无关系。 据统计，截至2020年1月底，在深圳登记设立的商事主体已达329.8万户，其中个体工商户123.6万户，占比为37.5%。 深圳市人大常委会法工委指出，由于个人破产制度的缺失，这部分商事主体一旦遭遇市场风险，需要以个人名义负担无限债务责任，企业经营风险由此无限转移到个人和家庭，同时也给高利贷、地下钱庄等非法融资渠道创造了生存空间。 刚刚落幕的两会通过了我国第一部民法典，其中合同编明确了禁止民间高利放贷。实际上，个人破产制度除了保护个人工商户外，还有一个重要的与合同编相辅相成的意义：防范金融风险。 深圳中级人民法院破产审判庭法官曹启阳指出，“个人破产保护制度将有利于社会信用系统的建立，我们今天的商业社会需要一个完善的社会信用体系，当社会信用制度缺乏时就会出现各种金融风险”。 除了民法典的出台，深圳作为我国经济特区，还具有独到的制度优势。去年1月14日，深圳破产法庭正式揭牌成立，这是全国第一家破产法庭。同时，个人债务集中清理的试点工作也为个人破产制度立法工作起到了推动作用。 全国推广还差什么？ 实际上，世界上一些市场经济发展比较成熟的国家和地区如英国、美国、德国、日本等国家以及我国香港、台湾地区都制定了个人破产方面的法律法规。 国内个人破产在制度与实操层面还缺制度配套。具体来看，个人信用体系就是一项短板。目前我国的个人信用体系仍然仅仅以银行的信用体系为主，对个人信用的全社会综合管理体系仍然有欠缺，对失信人的经济管理和行政管制仍然残缺不全。在这种信用体系状况下，推出全国层面的个人破产制度可能会导致社会的混乱，对我国的经济、金融体系和秩序形成强大的冲击。 个人破产生效后并不是完全注销掉所有的债务，也不是完全不用归还债务，对一些债务仍然具有偿还责任和义务，因此，在个人破产法中应明确个人破产后仍然需要清偿哪些债务，用什么样的方式和手段进行清偿债务，这都需要进一步进行论证。 “限制消费也有怎么执行的问题。坐飞机如果被限制消费的话，那确实买不了飞机票，但是其他很多情况，监督很难。”北京志霖律师事务所律师赵占领向北京商报记者介绍，比如说用现金或者用别人的卡来消费就容易规避监管。北京商报记者 陶凤 常蕾
6月2日，深圳市人大常委会办公厅发布《深圳经济特区个人破产条例（征求意见稿）》，在深圳经济特区居住，且参加深圳社会保险连续满三年的自然人，因生产经营、生活消费导致资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本条例进行破产清算或者和解。单独或者共同对债务人持有50万元以上到期债权的债权人可以向人民法院提出对债务人进行破产清算的申请。免责考察期为三年，免责考察期满，破产人可以向人民法院申请免除剩余债务。
挂牌价虚高，频繁调价，抱团涨价……近几个月来深圳部分二手房市场仍在躁动。证券时报记者近期对深圳二手房市场的情况进行调查，其中暴露出的一些乱象值得警惕。 挂牌价虚高 不少小区最新挂牌价远超成交均价 乐有家研究中心监测显示，11月深圳网签6296套一手住宅，环比上涨36%，创下年内新高，这也是时隔多年深圳新房月度成交首次超越二手房成交，实属罕见。11月深圳二手住宅过户套数为5812套，相比7月年内高峰13407套，下跌超过50%，出现断崖式下挫。 那么，深圳二手房市场因此“转冷”？临近年底，深圳的二手房市场仍在躁动，这种躁动不仅局限在深圳“7·15”楼市调控新政前就已经受一波躁动的西部片区，还逐渐传导至东部片区。 近日，一位炒房客入手深圳南山区前海时代二手房但最终房子被拍卖的事件引起热议。不过，该事件还透露出这么一个现象：二手房挂牌价大幅超过当前成交均价。 贝壳APP显示，前海时代的二手房成交还要回到今年6月中旬，均价为13.5万元。这位炒房客原本持有的49平方米户型成交要回到去年9月，均价每平方米11.5万元，成交价570万元。不过，记者在各个中介交易平台发现，前海时代二手房目前的挂牌价几乎都超过每平方米18万元。 “一则拆迁登记的消息让这里的二手房价格突然飙升近60%，从不到每平方米5万涨到8万元，其实根本没有成交。”李华是一位刚需置业者，打新失败多次后决定回到二手房市场，而且是价格较为稳定的罗湖泥岗片区，“先不说准拆迁物业价格大涨，附近高层住宅的报价也在近期上调约15%。”有房产中介告诉记者，在APP上的房源信息都会要求业主提供房产证等资料，但价格还是由业主报价为准，一些价格太过虚高的房源也尽可能不向购房者推荐。“房子有没有人看不要紧，有没有人买也不要紧，该调还是要调。”多位中介人员打趣道。 位于深圳西部的宝安区，挂牌价大幅高于参考均价的现象也广泛存在。以宝安西乡片区的丽景城为例，记者发现，在贝壳APP上该小区最近几个月挂牌价一路走高，12月9日小区最新挂牌均价已达到每平方米81348元，部分房源的挂牌均价已超过9万元。不过，同样是在该APP上，丽景城小区最新一套成交出现在2020年11月23日，该套成交单价为每平方米71150元。 而在福田区八卦岭，这里的房价“上涨”在过去常常登上“头条”。以岭尚时代的一套近50平方米二手房为例，多家中介平台显示最新成交均价在每平方米11.5万元，但目前同户型“满5年”的二手房的挂牌价超过14万元，而且还打着“诚心出售”字样，这个价差却让一般刚需购房者难以接受。在调查过程中，多位购房者和房产中介都表达出这样的观点：“7·15”楼市调控新政后“满5年”的二手房由于交易税费较少成为“稀缺品”，这类二手房的挂牌价更容易被抬高，也会带动其他房源的价格。高昂的交易税费对于刚需置业者来说，也是不小的压力。 频繁调价+抱团涨价 业主很浮躁 购房者很郁闷 除了挂牌价虚高外，近几个月深圳二手房市场的躁动还体现在业主的频繁调价上，多数是不断上调，也有二手房业主往上提高几十万，再下调几万，测试市场水温。 以罗湖区鹏兴花园一套两室两厅的南向房源为例，今年8月份时挂牌价为450万元，其后便不断调价，最近两周调价次数多达6次，最新挂牌价为480万元，这一价格较两周前下降10万元，不过仍较8月份高出30万元。 除了频繁调价，业主的疑似抱团控盘行为也很让一些购房者甚是 “苦恼”。在深圳，很多小区业主都有微信群，平时微信群是业主沟通的工具，但总会有一些人在群里鼓动业主提高挂牌价。最近一段时间以来，网络又开始流传深圳热点片区的部分二手房小区“抱团涨价”，甚至有消息指出有业主也因为挂牌价“过低”，其他业主表达不满。“这种做法会影响同小区业主的心态，甚至会跟风提高报价。”多位购房者对记者表示。 从去年到今年，深圳的房地产市场已经不止一次出现二手房“抱团炒作”房价等行为。就在今年上半年，记者调查发现，有一些二手房业主将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”的方式向银行做经营抵押贷款，这种做法存在一定套利空间。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，去年到今年深圳二手房的价格炒作现象比较多，包括业主联手哄抬价格等行为，显然都要面临管控，这也是一种典型的市场垄断行为。即通俗说“明摆着仗着好房源就任性涨价，而购房者无法投诉”。“抱团涨价”的做法本身是被严管，需要防范各类炒作，甚至要对部分热点楼盘采取约谈中介和房东的做法。 二手房价格引导制度呼声高 深圳二手房市场价格的不断上涨背后，有着一定的经济和金融因素。 一方面，从供求关系来看，深圳土地空间相对其他大城市较小，但人口不断涌入，新房供应量有限，大量购房者通过购买二手房来达到置业的目的，使得二手房市场一直较旺。 另一方面，因房地产价值较高，一些投资者和投机客看到了二手房的投资属性，部分炒房客的加入甚至让其带有一定投机属性，而近年来二手房市场价格的不断上涨给其提供了不错的回报。 此外，在新冠疫情冲击下，信贷总体较为宽松，不排除一些人以相关名义获得信贷资金，通过各种方式转而投入房市，买入二手房，进一步推高价格。 深圳二手房市场暴露出的一些乱象，也加剧了出台相关价格引导制度的预期。 实际上，早在今年5月，有媒体报道宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格虚高。深圳市住建局获悉后，对涉事楼盘第一时间进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。随后，深圳市住建局房地产业处联合宝安区住建局，对网传挂牌价过高的个别中介进行现场执法检查。经排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。 当时，深圳住建局对外表示，深圳开展房地产市场专项治理行动，欢迎媒体积极参与，帮助政府主管部门排查、监督房地产市场违法违规行为，包括捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等。6月，深圳市住房和建设局再发通知，为了准确掌握深圳二手房市场真实交易情况，为房地产市场发展提供预期研判，要求各房地产经纪机构每月7日前上报上一月二手商品房成交价格等相关信息。 此前，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。 深圳市房地产中介协会认为，“打新热”现象带来警示，例如在供给端对于房源报价的管控是否有必要，就显得较为迫切。根据回顾上一轮楼市的躁动，不难反发现某些热点楼盘业主的集体抬价行为，在楼市行情中起到了导火线与推波助澜的作用，再结合深圳金融创新本就发达成熟，融资套现手段丰富多样，楼盘报价在很大程度上，不仅影响着后续市场预期，甚至还会对于二手房的评估，估值产生一定影响，因此，楼市调控政策中，对于房源报价的规范显得十分必要。 近6个月深圳二手住宅成交量价：
12月9日，中国（深圳）综合开发研究院在“中国上市公司高质量发展论坛”上发布了《深圳上市公司发展报告（2020）》（下称《报告（2020）》）。《报告（2020）》指出，截至2019年底，深圳境内外上市企业总数达到418家，广泛分布于境内外主要资本市场，仅在2019年就有28家深圳企业以IPO方式实现境内外资本市场上市。 据悉，深圳上市公司发展报告是由中国（深圳）综合开发研究院金融与现代产业研究所团队编制，首期报告于2018年发布，以后每年发布一次。此次，深圳市蛟龙出海科技有限公司作为《报告（2020）》联合编制单位，通过运用大数据、人工智能等技术为本报告提供了技术支持。 《报告（2020）》分为“2019年深圳上市公司总体状况”“深圳上市公司竞争力评价”“问题与政策建议”三个部分。《报告（2020）》指出，2019年深圳上市公司总体上呈现“一快三高”的四大特征，“一快”指上市公司整体发展速度快，“三高”指行业分布集中度高、国际化程度高、对深圳经济发展的重要性高。 《报告（2020）》通过剔除股票长期停牌、截至2020年6月30日未公开年报等特殊状况的13家公司，通过对405家深圳上市公司年报进行分析指出，从市值状况来看，截至2019年底深圳上市公司总市值达到122092.96亿元，其中信息技术行业和金融行业上市公司市值合计为87266.11亿元，占深圳上市公司总市值比重超过71.47%，这充分反映了深圳经济“科技+金融”双轮驱动的显著特征。 “深圳上市公司竞争力评价”方面，报告利用三级、38个具体指标从规模实力、发展潜力、经营能力、社会责任贡献力四个维度对深圳上市公司竞争力进行综合竞争力评价和专项竞争力评价。其中，综合竞争力十强依次为：中国平安、腾讯控股、招商银行、万科、迈瑞医疗、立讯精密、汇顶科技、深信服、信维通信、鹏鼎控股。“经验、问题与政策建议”方面，报告认为，深圳上市公司整体上还存在增速放缓、风险增加、效率不足、科创企业竞争不利等问题，并提出六条具体政策建议。（张问之）
原标题：以更高水平对外开放开创美好未来(新论) 在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上，习近平总书记深刻总结深圳等经济特区40年改革开放实践积累的宝贵经验，强调必须坚持全方位对外开放。在广东考察时，习近平总书记强调“以更大魄力在更高起点上推进改革开放”“展现新的更大作为”，其中一个重要方面就是推动更高水平对外开放。这一重要要求，为在更高起点上推进改革开放提供了方向指引和理论指导。 兴办经济特区，是党和国家为推进改革开放和社会主义现代化建设进行的伟大创举。40年前，党和国家批准在深圳、珠海、汕头、厦门四地设置经济特区，标志着经济特区在中国正式诞生，成为中国融入全球化并推动全球化的破冰之举，中国由此展开一幅波澜壮阔的对外开放画卷。 40年来，开放始终是经济特区的底色。得益于开放包容的改革气质，深圳从当初人口仅有3万多的边陲小镇发展成为人口超过千万的超大城市。置身深圳，无论是中国企业还是外国企业，无论是本地居民还是外来人口，无论是先来者还是后到者，深圳都给予友善帮助、公平待遇，文明社会环境、和谐生活氛围吸引全球人才在此汇聚，生活投资创业。截至今年上半年，外商在深直接投资项目累计超过9.4万个，实际使用外资金额累计超过1170亿美元。 40年来，开放始终是促改革的重要驱动力。为充分利用国际国内两个市场、两种资源，深圳等经济特区立足自己的情况，积极学习借鉴国际经验，大力营造公平透明的市场化、国际化、法治化营商环境，不断激发市场主体活力。深圳首创1000多项改革举措，其中包括首次实行土地所有权和使用权分离、企业股份制和现代法人结构、股票发行、住房商品化、建筑招投标制等重要创新，用成功实践和丰富事实说明了开放对改革、对创新的促进作用。 今天，站在新的更高起点上，中国要什么样的开放？怎样更好推动开放？如何处理好中国与世界的关系？近年来，习近平总书记的一系列重要论述，明确了开放战略、开放目标、开放路径、开放布局，中国对外开放的大门越开越大，将继续坚定不移地融入世界、拥抱世界、贡献世界。习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动粤港澳大湾区、深圳中国特色社会主义先行示范区和海南自由贸易港等重大举措，将进一步提升对外开放水平，在更高起点上开创改革开放新局面。 新时代赋予新使命，新形势需要新担当，新阶段呼唤新作为。当前，站在“两个一百年”的历史交汇点，身处百年未有之大变局，我们要通过推动更高水平对外开放，继续充分展现中国特色社会主义制度的蓬勃活力。相信，以深圳经济特区建立40周年为契机，进一步坚定信念、解放思想，全力打造中国特色社会主义先行示范区，加大自贸试验区开放先行先试力度，加快建设海南自贸港，就一定能形成一批新时代对外开放新高地，推动构建新发展格局。以更高水平对外开放推动形成共商共建共享共赢的开放型世界经济体系，以更大力度维护开放包容、公平公正、和谐稳定的国际秩序，就一定能并肩携手共同开创人类美好的未来。(国务院发展研究中心对外经济研究部副部长、研究员 罗雨泽) 《人民日报》(2020年10月29日05版)
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