编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：旭辉控股董事局主席林中先生。 撰文 | 魏薇 出品 | 林中是中国地产界有名的“行者”。 他的微信头像，走戈壁时同事拍的，蓝帽子、墨镜、对讲机、登山杖，这副武装与他的公众形象，截然相反。 在平常日子里，旭辉控股董事局主席林中的衣着打扮，总是一丝不苟，蓝色西服、口袋巾，浑身散发着绅士派头——弟弟林伟、林峰亦如出一辙。保持这些，是需要定力的。就像他经营旭辉一样，多年来坚持稳健合理的增幅，并不追求狂飙突进。 2018-2037年是平稳增长期，2037年之后进入成熟期。“现在行业处于高位，会徘徊得久一点，未来行业规模一定会下降。”这是林中基于多年地产从业功底得出的。 刚过2000亿元的旭辉，依然要坚持以地产为核心，布局商业、物业、长租和养老等房地产+业务，但尚未到做第二主业的火候。 林中当下要做的，是如何进化组织、调整拿地方式和降低资金成本。这些老生常谈的问题，在于一个完善的公司治理结构。从商28年的林中，很清楚自己的位置，尤其是旭辉登陆港交所之后。 “谁的旭辉？”面对镜头，林中不假思索地回答，“我是旭辉的儿子，在为旭辉打工。”在两年前旭辉的庆生会上，他也有过同样的表达。 这正是林中的写照。 “三好生”挑战4% 林中努力给旭辉塑造一个标签：三好生。 如何做好增长率、负债率和利润率的平衡，是一件非常不容易的事情，过快的增长速度，会将负债拉得老高，导致企业风险巨大。 这很考验掌舵者的平衡艺术。 用数据说话。在2019年，旭辉销售额2006亿元，同比增32%；核心归母净利润69亿元，同比增25%；净资产负债率为68.5%，较上一年降低1.3个百分点。 6%的平均融资成本，旭辉在同等段位的民营房企算是够低的。有机构统计，从平均融资成本上看，在30强房企里，国企是4.87%，民企是6.48%。其中国企和民企最低的，分别是中海地产（4.21%）和龙湖集团（4.54%）。 在“高投入、高产出”的地产行业，融资成本能降低一点点，意味着丰厚的利润。这笔简单的账本，毕业于厦门大学企业管理系的林中，自然算得更精细。 他的目标是，未来将旭辉的平均融资成本降至4%以下。“核心是要提升旭辉的评级。”林中希望未来标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构都给到旭辉“投资级”。 “国际评级是很全面的，你不是要控制好一个指标，而是要控制好所有指标。要到投资级，你要大幅度降负债率，你要提升EBIDTA，你要提升利息覆盖率，还要关注规模、收入的比重等等。每个评级都有十几个指标，每个你都要做好，真的很难。每个指标你都做好了，你真的是个好公司，投资者一定会认可你。” 还在努力的旭辉已经获得了国际投资者的认可。2020年6月，旭辉控股完成1.85亿股的配售计划，其中约1.77亿股配售予国际知名投资机构美国资本集团。林中解释说：“配股不是为了融资，更多的是为了引进国际长线投资机构，优化股东结构，这对旭辉股价的长期坚挺是有好处的。”在中国地产股里，美国资本集团也进入了龙湖集团和世茂集团。 目前，旭辉有5大类的机构股东，分别是欧美亚洲地区的长线养老基金，欧洲最大的养老基金和保险集团，加拿大的大型保险集团，国内知名的公募、私募机构以及国际大型指数基金。 海外长线基金的投资门槛相对较高，从初期关注到最后投资公司，常常要花上三至五年的时间来做研究。有分析认为，旭辉是少有的几家能被境外长线基金看好的内房股，这离不开林中对财务的严格把控。 林中正在进一步补足旭辉的短板。例如，在多元化拿地上，2020年将做到占比40%，未来要到50%。所谓多元化拿地，是指在招拍挂的公开市场之外，通过收并购、参与旧改、参与一二级联动、产业引入等方式，获取土地。他曾表示，十年以后看旭辉，就像看香港新鸿基一样，一半是开发业务，一半是收租业务。 早几年，旭辉为了加快占领市场，与一批互助型朋友形成战略合作关系，分摊风险，但权益比较低屡遭诟病。2019年旭辉归母股东权益增速不及少数股东权益增速。提升权益比，旭辉势在必行。 “我们要把权益比控制在65%左右，实现三个1/3。”林中称，未来旭辉的独资项目、大股操盘项目和小股操盘项目各占1/3左右。旭辉在提升权益比的时候，很多企业在降低权益比。所以，企业在不同的阶段，有不同的诉求和策略，要看每个企业自己的战略。” “永升旭日”合体 在销售规模进入行业第一集团行列之前，旭辉的唯一主业是地产。这一点，林中十分清醒。 与此同时，物业服务正在成为旭辉新的业绩增长点。 2020年6月3日，旭辉控股并表永升生活服务，永升生活服务的中文简称前，加上了“旭辉”二字。这不仅仅是名称的改变，而是林中一次战略的调整。他最初创业时提出的“永升旭日”合体了。 旭辉控股以总对价港币 7.83 亿，向林中家族收购5%的永升服务股票，并将林氏家族所持有的投票表决权委托予旭辉控股，完成对永升服务的并表。 这次交易，开创“地产+物业”资本整合的先河，将原本旭辉控股与永升服务的“兄弟”关系，变成“母子”关系。为了避嫌，林中还把永升股票的转让价，较5个交易日平均收市价折让10%。 站在个人投资的角度上，永升服务的PE高达90多倍，而旭辉控股只有7.4倍。林中舍不得在风口下出让哪怕一点点物业股。但，这是战略的需要。 对于旭辉并表永升，外界有点雾里看花。林中告诉，这样更有利于物业与地产的战略协同，业务、资源、能力、品牌都更能协同，合在一起比单独对双方都更有利。从5月底宣布并表到7月24日，股价上涨，说明投资者对此是认可的。 “并表也可以全收购，但我们选择用上市公司动用最小的资金比例来完成并表。未来如果物业股价回调，上市公司还可以增持。自2018年12月18日上市以来，旭辉永升的股价从每股1.78港元飙升至7月21日的15.28港元，翻了七倍多。 近年来，物业成为资本的风口，赴港上市的物管公司络绎不绝，吸引了腾讯、高瓴资本等资本加持。据统计，目前国内已上市的物业服务企业已经达到30家。 在林中看来，物业现在已然演变成了新的现代服务业，未来或变成智慧生活、智慧社区的服务商，尤其是即将到来的5G时代，趋势将会更明显。“大的物业公司可以做成‘平台+生态’的生意模式。”林中说，物业市场规模效应显著，规模足够大，想象空间就很大。 谈及物业是否会做并购，林中说，永升做并购一定是战略性的，绝对不做拼盘似的、为了冲规模的并购。他定了几个大方向，一是有助于提升规模效益和市场占有率的并购；二是可以迅速填补新业务空白的专业物业的并购；三是围绕物业产业链的上下游，去参股、控股相关企业，形成旭辉特有的生态池。 在林中眼中，旭辉永升有它的核心竞争力：第一，永升拥有一支高学历管理团队、未来能转型做智慧社区运营的人才；第二，旭辉作为永升大股东，未来每年都能提供1500-2000万方的管理面积；第三，永升十分市场化，地产与物业关联交易占比仅19%，远低于行业平均值30%；第四，永升战略清晰、执行力强，未来希望迈进第一梯队，成为行业头部企业。 截至2019年年底，旭辉永升的签约面积约1.1亿平方米，在管面积7000万平方米，位列“2020 年中国物业服务百强企业榜”第12位。 谁的旭辉？ 两年前，在旭辉18周岁生日上，有人问林中：“旭辉是你的儿子，还是你是旭辉的儿子？” 这是一个尖锐的问题。 林中选择的答案：“我是旭辉的儿子”。他深知，一旦有人觉得可以凌驾于公司之上，就会破坏公司的规章制度，企业就很难为续。 在旭辉，没有老板的威权文化、特权文化。一个旭辉老员工记忆深刻的故事是，2012年旭辉登陆港交所前夕，几位员工加班后在公司楼下的小饭馆吃饭，吃到一半，林中来了。他直接加入，加了一两道素菜，最后吃完买单回去接着工作。 “你是人才你可以对我摔杯子，你讲得是对的，我就得听着。”林中打趣道。旭辉营造了一个简单、透明、阳光、开放的环境，员工只需把事情做好，不需要考虑太复杂的人际关系，对人的评价就用最公平直接的绩效。旭辉给足了员工面子和里子，面子是外在的荣誉和社会地位，里子是内在的短中长期的发展和激烈机制。 近两年，地产行业高管变动频繁。但旭辉的中高管理层一直以来都比较稳定，10%的人员流动率远低于行业水平，高管层在旭辉的平均工龄在10年以上。旭辉留住人才的秘诀是什么？林中的方法是：事业留人，文化留心。 在旭辉，这种用人价值观与生俱来。 1992年，24岁的林中在厦门创办了“永升物业服务公司”，最初帮开发商做销售代理，这是旭辉的前身。林中的初衷是，希望公司能够永远像初升的太阳，永远朝气蓬勃、保持奋斗的激情、永远保持谦卑。 “旭辉的LOGO是海上日出，中间的人字就是以人为本。蓝色的是大海，我们要有大海的胸怀。”林中称最初的LOGO是手工画的。2000年，旭辉正式诞生。一路走来到 2000亿销售规模，旭辉用了19年时间。 企业管理科班出身的他，十分重视组织变革，特别是当企业达到2000亿以上规模，管理半径变大，想要将审批控制在3层，意味着业务管理要前移，这样的组织才能有活力、灵活应变。 “集团的角色变成了一个集资本、信息、知识、投资的大平台，它核心的方向是规划业务发展。”林中笑言，旭辉总部很多部门越来越像协会，既不直接管理，又有管理的职能。 从目前看，旭辉的人才和组织架构并非是为了转型需要，而依然是为做强地产主业服务。“旭辉未来几年的地产主业要保持一定比例的增长速度。随着主业扩大之后，会沿着纵向的产业链和横向的价值链发展房地产+，旭辉至少还要再过十年才会思考第二主业。”在他的设想里，第二主业至少要有1000亿元以上的营收规模。 林中像一个优雅的节奏大师，把控着旭辉的方向。旭辉下一个五年战略，是实现此前提出的愿景——“成为全球化的世界500强企业”，而现在的关键还是要专注主业。他曾提出一个观点，房企在5000亿之前不要做转型。 “中国的城市化还有很多年，我只要在2037年完成旭辉的转型，就可以了，时间还足够。旭辉要走一条自己的路。”林中说。 以下为乐居副总裁、总经理陈海保与林中先生对话节选： 谈转型：2037年进入地产成熟期 ：您认为地产开发行业还有多少年好日子？ 林中：行业已经在高位平台期了，但是高位还是徘徊得久一点，未来一定会下降。2018-2037年是平稳增长期，2037年之后就进入成熟期。行业现在是在从高速增长向平稳增长转变。这个行业大企业可能做到多大？出现占市场份额6%是有可能的，所以我提5000亿之前，不要转型。 ：如何看房企的多元化布局？ 林中：每个企业面临的问题不一样。旭辉不会做烧钱的行业，在“房地产+”的道路上也一直谨慎有加。目前我们围绕美好生活布局的行业都做得还不错，而且都是轻资产。物业、教育都是轻资产，长租先重后轻。在经营策略上，旭辉一直秉承让专业的人做专业的事的原则。 ：旭辉未来的第二主业是什么？ 林中：旭辉未来几年主要还是做强做大主业，主业还是要保持一定的增长速率。随着主业扩大后，要沿着纵向的产业链和横向的价值链来发展房地产+。 我认为旭辉至少还要过10年才会思考第二主业，但是，最难的是如何找到一个营收上千亿的第二主业。我们现在还有时间来做第二主业的布局，10年以后第二主业能成长为千亿营收，能承接地产业务的萎缩就可以了。 下一个五年战略，我们希望实现世界500强的愿景。物业只能算房地产+，不能算第二主业，营收与地产不在一个量级。物业要做营收规模不容易，服务行业要做到上千亿的收入是非常难的。 谈房地产+：长租公寓找到了护城河 ：您如何看待旭辉长租公寓的发展？ 林中：我们内部更看重经营指标，不只看管理规模，要做到不亏损。我们希望能做成行业的头部企业，要做到前三。我们现在已经走出了一条可以清晰看到未来的发展之路，过几年你就会看到我们有很强的护城河。 ：旭辉在商业上起步比较晚，未来有怎样的发展思路？ 林中：后进有后进的优势，我们就在思考如何利用好我们的后发优势，要避开前人踩过的很多雷。不能做二房东，旭辉要比商家更好地理解客户需求，要根据客户的需求去组织商家，组合品牌，满足客户的需求。 ：您如何看待中国的养老行业？ 林中：养老的行业春天还没来，我们还在摸索，我希望春天来之前我们可以摸索出清晰的模型。像我们这样的60后在退休时，有钱、有开放的思想，那个时候养老行业的春天也就来临了。 ：旭辉的哪一个板块接下来可能会上市？ 林中：长租、EPC都有可能，接下来可能是养老、商管、教育，都是再后一波。 谈物业：物业上市潮没有泡沫 ：旭辉永升服务的并购策略是什么？ 林中：永升并购一定是战略型并购，不是为了冲规模。我们定了几个大的方向：第一要有助于永升的规模效益，缩减成本、提升市场占有率；第二是要进入新的业务，迅速填补我在新业务的空白，比如管理医院、学校、管场馆的专业物业，一定不是管住宅的；第三个是围绕产业链的上下游，我去参股、控股，形成上下游的生态池；第四个就是有战略意义的，对我们能实现战略协同的，有更高意义的收并购。我们不做拼盘式的收并购，不做业务增长型的收并购。 ：您如何看待物业上市风潮？ 林中：首先，投资者逐步开始认识到物业是个好行业，我不认为它是个泡沫，存在即合理；第二，行业PE高，跟物业行业所处的阶段有关，投资者认为物业未来发展的潜力很大，中国至少有600亿的存量住宅市场，这个行业的公司都还很小，未来整合的机会很大；三，这个行业很稳；四，这个行业没有负债；五，这个行业有持续的正向现金流。 谈愿景：打造旭辉人实现梦想的平台 ：您曾说要做另一个新鸿基，现在离目标还有多远？ 林中：房地产行业要与时俱进，现在平稳发展阶段，做开发还是很好的。一个国家的城市化率过了75%以后，开发的量就很少了，只剩下移民和城市增量的基本需求。所以企业一定会从开发变成“开发+持有”的模式，当然也可能变成财团模式，或是美国的基金模式。 ：您对20年后的旭辉有怎样的愿景？ 林中：再过20年，我希望旭辉能成为全球化的世界500强企业，成为一个受人尊敬的企业，一个让员工自豪的企业，我希望它是一个让我们所有同事能通过奋斗实现梦想的平台，成为一个优秀的企业公民，一个追求卓越的企业，一个ESG典范企业。 ：走戈壁与旭辉文化的关系是什么？ 林中：我基本都是每天走6.5公里，每个月走180公里。我们希望找到一个活动能体现我们公司快乐、健康、丰盛、进步的文化，走路和慢跑比较合适。走路的好处是老少兼宜，便捷的，所以我们鼓励员工走路。怎么把走路走得一个更高的境界呢？那就是走戈壁，一个团队一起走，他就是一种文化。一个人可以走得很快，但一群人才能走得更远。戈壁徒步将走路这件简单的事升华了，也把旭辉的文化升华了。
中国资本市场发展已经30年了，现在人们都在总结这30年所取得的成就，这30年最重大的成就就是我们有一个规模50万亿人民币的资本市场。我们在这30年经历了很多的波折、很多的曲折。但是我们终于体会到了发展资本市场本来的含义，找到了发展资本市场的一个正确的方向。这其中最重要的就是最近所推行的注册制改革，同时我们深刻地意识到了资本市场受现代金融的约束。这个理论认识是经过了一个艰难的探索过程的。因为我们有了正确的理论认识，所以未来就能够很好的找到发展路径。 在中国资本发展历史中有三个问题始终是需要人们思考的。第一个就是为什么要发展资本市场？第二个是我们如何发展好资本市场？第三个是中国资本市场的彼岸在哪里、中国资本市场战略目标究竟是什么？这三个实际上都是在整个资本市场发展过程中必须明确的。 如何发展好中国资本市场，通过注册制的改革、科创板的设立，预示着我们正在找到一个符合发展中国资本市场的路径。 中国制度上的彼岸在哪里、中国资本市场未来目标在哪里？有一个基本的提法是要把中国资本市场构建成国际新的金融中心，我认为这就是中国资本市场的彼岸。 要达到构建国际金融中心的目标，这几个方面要做系统的改革。 第一是全面地推行注册制的发行制度改革。中国资本市场制度的改革基石是发行制度的改革，因为它涉及到让什么样的企业上市，以及上市的标准怎么确定，上市的机制如何形成等等，这些都是资本市场面临的最重大的问题。所以我们一直把发行制度改革、发行制度市场化改革放在首要的位置。 第二是必须完善信息披露的制度、信息披露的体系，因此要进一步调整和改革监管重心。未来市场的监管重心主要是对信息披露监管、主要是对透明度监管，所以监管者的职责要发生重大的转型。这个转型既和发行制度改革有密切的关系，资本市场国际化也是它的内在要求。 第三是法律制度的完善。中国要构建国际金融中心，法治完善要放在特别重要的位置。法治的完善包括法治的理念、法律体系的完善、以及执法能力的提升这三个层面，这三个层面都对我们提出全面的要求。所以国际金融中心的建设也是中国法治完善的过程、也意味着中国法治全面的提升。 资本市场成立国际金融中心有三大元素：法治、契约和透明度。所以和法治完善相适应的是契约精神，要发展资本市场、要成立国际金融中心，契约精神履约能力要大幅度提升。这是市场有预期的重要保障，能不能有稳定的发展和国家的履约能力、契约精神有密切的关系。 英国面积相对比较小，经济规模也不是特别大。但是英国的金融体系、英国的金融市场是全球最有影响力的金融市场之一，是重要的国际金融中心。之所以如此说，是因为它的法制完善，有很好的契约能力、契约精神。国际金融市场的一些规则和法律都来自于英国。所以中国要认识到法律制度的重要性。 此外，要进一步改善透明度，透明度和信息披露与监管有密切的关系。中国社会存在着一些现象特征和透明度有时候是不相适应的。在中国社会提高透明度是重大的任务之一，实际上透明度的提升有利于社会的进步、也有利于社会的稳定、有利于社会的发展。透明度是资本市场的灵魂、是资本市场的基石。 第四是要构建国际金融中心。我们的上市公司要有投资价值，上市公司没有成长性、没有投资价值要成立国际金融中心是不太可能的。我们过去把非常好的上市公司理解成历史上很辉煌、有很多很好动人的故事。但是在我看来这都不是好的上市公司的核心元素，核心元素是它的未来有很大的成长性、有很大的不确定性，这是未来中国资本市场上市公司的特点，为此就要调整上市公司的标准。新《证券法》为改善中国上市公司结构，提供了很好的法律保障。 过去我们侧重于工业化时期的企业，钢铁、水泥、煤炭等等，但实际上这些企业是没有成长性的。对后工业化时期的一些企业，在一些标准上是没有考虑进来的。过去标准都是侧重于规模大、物理资产、重视物理资产、重视历史，但唯一不重视未来。这是我们构建国际金融中心非常需要重视的。 我们要对资本市场有深刻理解，它的核心功能是什么。理解之后，我们就能在政策、法律、规则方面，制定一个与资本市场本质相匹配的、一整套的法律规则和政策。才能够顺利推动资本市场的发展，中国资本市场这30年来之所以走了一些弯路、有一些曲折是因为我们对资本市场需要深刻的理解、需要正确的把握。 还有一点很重要的是如何理解资本市场的风险，风险在资本市场意味着什么。很多人认为股票价格的上涨是风险的来临、股票价格下跌是风险的释放，实际上这个理解是错误的。只要信息披露是透明的、是充分的，股票价格的上涨就是理性的。我们还有个根深蒂固的理念，总认为熊市状态不会有问题、不会有风险。但熊市状态严重破坏了市场的功能。人们到市场来投资、承担风险，当然希望自己的投资收益是能够提高的。所以我们对风险的理解在资本市场上做得不够，从而会严重约束资本市场的发展。如果这些方面不解决的话，要构建国际金融中心会很难。必须要在这些方面彻底进行变革、进一步解放思想、理清楚资本市场本来的含义。 中国金融的开放是未来一个时期我们面临的最重大的任务。金融的开放是三个方面，一是金融机构的对外开放，我们已经做得非常好。二是人民币可作为交易货币的改革，这是我们下一步面临的任务。三是金融市场开放，金融市场是全球投资者投资的一个重要市场，中国未来要成为国际金融中心，外国投资者在中国市场上投资的比重应该达到15%。 所以，开放是我们未来重要的任务。如果未来中国的金融市场、资本市场成为国际金融中心，也就意味着中国社会的现代化、中国社会的巨大进步，因为它要求法治的完善、透明度的改善、契约精神的确定，这些都是最基本的要求。相信经过我们的努力，在未来，中国能够成为新的国际金融中心。如果不推行上述几个方面的改革，要构建国际金融中心是极其困难的。但是我相信我们能够实现目标。(中新经纬APP) (根据7月25日吴晓求在国际货币论坛上发言整理而成，未经本人审阅) 吴晓求 中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。本文不代表中新经纬观点。
2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛@对话重温》系列。本次推出的是，2018年度论坛嘉宾、京东副总裁赵英明先生。对话时间2018年9月。 以下是与赵英明的对话（精选版） 9月6日，由主办的2018年度论坛暨发现美好生活独角兽峰会，在北京中国大饭店隆重举行。论坛聚焦房地产+全域创新盘点，超100家潜力独角兽企业参会，近100家资本机构和行业专家到场互动 。 京东副总裁赵英明先生在现场分享了最近一年他从零售维度上所观察到的变化。他表示，在互联网上半场，技术可以创新模式颠覆整个业务的过程和链条。但是今天，在互联网下半场的时候，业务人员越来越多起到了价值，因为技术的发展，甚至已经超过了业务需求，用哪些技术能够更好为消费者服务，这就成了业务人员说了算。最近很多在线下的兄弟们不停快速加入线上零售企业，无论是巨头班的阿里、京东，还是腾讯、百度、唯品会等等，越来越多线上企业中出现传统线下零售人的影子。这印证了某一个方向，即在互联网的下半场是业务在引导技术。 此外，赵英明详细介绍了在今天的零售市场中，随着技术的推动，消费市场所发生的变化： 一、消费者环境发生了巨大的变化。消费主体随着年龄增长、阅历增加、消费意识转换，正非常快速的从过去物质消费向象精神消费转换。 赵英明举例说，如果十年前在线下零售企业门口随机拦住10位消费者，问他今天干什么来了？他会说我是来买衣服的，我是来买婴儿用品的或者来买化妆品的。但今天，即便我们就在今天国贸三期购物中心门口随便拦住10位消费者，问他来干什么？他会说是来喝咖啡、见朋友、来吃饭。 二、渠道也在发生变化。最明显的例子就是我们过去的所有购买都在线下实体购物场所，但是今天一天24小时，我们哪里都可以购买，场不再是过去传统意义上的场，场变成了场景。 赵英明表示，今天是一个变革的时代，我们要发现一些似乎可以成为方向性或趋势性的东西，我们发现趋势一定可以取代优势，我们发现价值在取代价格，我们发现过去的定位已经不再有意义，而定义在取代定位，我们发现更多小众需求在取代大众需求，发现消费者关注质量远远超过关注数量，我们也发现消费者今天拥有不再是第一位的，最重要的可以随时使用。所以在这样一个变化的时代，我们所能犯的最大的错误就是用过去的延长线去定义未来，只有用创新的思维去迎合新的零售时代的变化，然后我们确定好为哪些人服务，满足他们哪些需求，我们提供哪些价值，相信这就将是一个完美的创业。
大起大落一直是A股市场的毛病，但这一次表现得尤为透彻。我们看到7月1日以后在大金融的带领下，上证指数很快突破3000点，之后冲到了3458点。但随后大金融的回落调整真是让人大跌眼镜，不管是银行股，保险股，还是相关的地产股基本上都被打回了原形，甚至有不少股票都已经跌破了前期启动之前的价位。 说老实话，大金融板块出现如此剧烈的震荡走势，水皮炒股这么多年也是前所未见的。一般来讲，大家觉得大金融、大市值、大蓝筹相对稳定，上涨时是会慢慢地上涨，下跌时就比较抗跌。但是没有想到这一次的调整恰恰是由这些板块率先完成的。 所以金融股出现现在的态势，一定程度上对人气的打击应该讲是相当大的。人气的汇聚是一个很难的过程，但是打击涣散却是一个迅速扩散的过程。现在的市场应该讲是惊魂未定，就像惊弓之鸟一样，看什么都是杯弓蛇影。 我们昨天说下方有个缺口还没补，今天就来了一个跳空缺口。当然水皮相信跳空缺口更多的是情绪性的。一方面今天美股大涨，大家希望A股也有所表现；另外一方面也有不少投资者去类比7月17日和27日的大跌之后出现的阴十字星。因为7月17日之后，20日出现了一个大涨的反弹，所以大家对今天也有所预期。 但是情况还是不一样，因为17日之后的周末出了很多的利好。这个周末实际上是波澜不惊，基本上消息面没有什么所谓的利好支撑。现在的市场是靠自身在调整，只不过在两个缺口之间寻找自己的定位。至少目前来看，仅仅是靠两瓶酒维系人气是不足的。于是我们就讲到了大金融，但是今天券商不给力，银行也就出了半天功夫，保险也在调整，地产更是因为政策层面上有收紧的意思，现在正处在观望之中。所以这些权重板块不给力，或者说是三心二意，也就很难形成7月20日那样的反弹。 不但很难形成，而且高开之后很多股票实际上是回落补缺，把自己的缺口给补了。那么，我们看看大盘的缺口能不能完全弥补。 很有意思的是今天跳空缺口也没有被完全封闭。我们看到最后上证指数最低调整到了3208.49点，下方是3205缺口位置，之后尾盘又开始回升。今天的态势优势在于首先是收了一个阳十字星，而且这个十字星是高开先调整后回稳，然后再回升。应该讲一定程度上在没有权重指标股拉升的情况下，能走成这样算是不错了。 一方面是各自为战，生产自救，另外一方面也说明调整是相对充分的。 我们看到今天北向资金依然在沪股通大举卖出，在深股通进场。里外里沪股通流出了28亿元。深股通流入了26亿元。北向资金一定程度在大金融上面的打压已经到了丧心病狂的地步了。越是这么打压，水皮倒是觉得对于后市的走稳恐怕越扎实一点。 我们看到今天上涨的股票是下跌股票的两倍多，虽然涨幅不大，但是多多少少给大家一种企稳的希望。如果小阴小阳能回稳的话，调整有可能就算取得一半的成功了。 今天盘中有一个值得关注的现象，就是黄金价格冲高回落，黄金价格最高走到了1974.7美元。这个价格波动比2001年9·11事件发生后，黄金价格直接在271美元/盎司跳高到287美元/盎司开盘，并出现了连日上涨，最高触及296美元/盎司还要高。也要比2011年黄金历史最高1920.24美元/盎司还要高。 中国大妈是解套了，但实际上黄金的上涨给市场传递的是极度不稳定不安分的信号。虽然美元指数从103下跌到了93，是N多年来美元最低的价格。但是黄金的上涨依然让大家对通货膨胀或者对政治充满了担忧，现在回落虽然对黄金板块的股票来讲是一个拖累，但毕竟也说明大家对不确定性的消除。一定程度上也为市场的走稳提供了一个契机。 一句话点评：病来如山倒，病去如抽丝。
据美国国会山网站报道，当地时间28日，美国总统特朗普质疑在处理新冠病毒疫情时，为什么顶级传染病专家安东尼·福奇的公众认可度高于自己。 特朗普在白宫新闻发布会上说：“这真有趣。他的支持率很高，我很喜欢，这很好。因为，请记住，他是在为政府工作，他在和我们共事。我们本来也可能请到其他人。不必一定是福奇博士。他和我们政府合作，而最重要的是，我们已经完成了他和其他人的建议做法。” “他获得了很高的认可度，那么为什么在应对病毒方面，我没有很高的认可度呢？”特朗普大声说。 他还提到，医院和州长们在疫情早期提醒称缺乏口罩、防护服、呼吸机等关键用品，随后政府就加大这些医用品的生产量。特朗普还强调美国进行了大量的核酸检测。“福奇博士和德博拉·伯克斯博士对我评价很高，尽管如此，没有人喜欢我。这可能是因为我的个性吧，就这样。” 公开民调显示，在处理新冠病毒疫情这一问题上，国家过敏症和传染病研究所所长福奇是最受信赖的声音之一，而特朗普得分很低。
编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。 对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部――她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。 历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。 未来，我们还将继续见证。 观点地产网 一袭法国蓝衬衫，怀抱着一摞文件，林惠璋准时踏入亚腾的视频会议室，对所有人笑着打了招呼。 没有一般企业掌舵人的严肃与不苟言笑，开朗、随和是他给我们的第一印象。 在采访开始之前，林惠璋还在不停回复信息，此次是特地为专访腾挪了两个小时。 随着亚腾资产的日渐壮大，网络完美地演绎了“上传下达”的传输功能。因为疫情，线上的沟通变得频繁和必须。透过小小的手机屏幕，林惠璋也得以对亚腾在全球超过1000亿元新币的资产进行远程管理。 林惠璋对这次采访做了充足的准备，一开始便用几十分钟时间为提纲主要内容做了系统回答和总结，将亚腾的发展历史、策略、未来计划等进行一番详尽介绍，牢牢把握住了采访的节奏。 林惠璋对这次疫情的分享并不多，如他所说，疫情虽然对地产行业带来了巨大影响，但从长远看，亚腾的发展策略并不会因此有所改变。 这份举重若轻的态度正是得益于他对未来远景的规划，以及亚腾的前瞻性布局，让他在面对震荡全球的黑天鹅事件时，仍能保持先手优势。 做改变世界的人 过去数年间，对林惠璋的采访多有见诸报端，关于他是如何从一个普通家庭的大学生一步步成为国际一线资产管理大拿，都早已为人熟知。 “发展这一块必须要加速，不可能坐下来等着世界改变，我们必须改变这个世界。”这是疫情带给林惠璋的思考，亦是他一直以来的信条――做改变世界的人。 与李嘉诚的合作创业是他人生中最重要的转机，也是他对改变世界信念的坚守。 在不惑之年已经做上企业高管的他，毅然决然放弃高薪，从头开始。 成立亚腾，并成功推出第一只跨境房地产投资信托基金之初，新加坡乃至整个亚洲，这样的基金都属首例。 林惠璋也借此推进了新加坡房地产投资信托基金行业规则的完善，改变了整个行业格局，更是以一年推出一只基金的效率震惊业界。 作为亚太地区第一的基金公司，掌舵人的前瞻性策略是亚腾可以领先其他竞争者的要素之一。不管是创立之初对房地产投资信托的敏感，还是后来对各领域的机会把握，林惠璋一直都有一双发现商机的眼睛。 先人一步的背后，是林惠璋的朝乾夕惕。他对全球房地产与金融市场有着天然的敏锐，更对各个国家和地区的风土人情、政策、风向等如数家珍。 生活从来不会辜负刻苦的人，工作亦是。 早在几年前，林惠璋就意识到地产思维和投资方式必须做出改变：“三五年前我们就开始重新规划投资方向跟注意力，我觉得整个大方向就是物流、数据中心、基础设施，还有债务策略，所以几年前已经开始策划跟进行了。” 对投资机会的敏感嗅觉，让他率先发现了物流产业带来的深刻变革。今年3月份亚腾完成了对LOGOS (乐歌) 多数股权的收购，乐歌将作为其全球物流资产专用平台。 疫情期间，乐歌的表现也印证了林惠璋的判断，成为亚腾表现最好的板块。目前乐歌已经拥有20亿美元资产的庞大产业；据他预计，未来五年乐歌可以做到200亿美元。 不仅仅是物流，基础设施和信贷也是林惠璋关注的重点。 “基础设施，我们两三年前开始筹备，开始融资，现在虽然还没有融到，因为疫情使一些融资的程序落后了，未来希望能有好的消息公布。” 林惠璋对亚太各国的政策及数据，早已烂熟于心，这也是支持他行动的有力支撑。在仔细研究中国“一带一路”政策和东南亚国家对基建的需求后，林惠璋意识到这将是亚太地区一个有待发掘的巨大市场。 在中国推出基建公募REITs，行业内对基建热情骤然高涨的现今，亚腾已经走到了10亿美金募资的最后收尾阶段，不久将来就进军基建行业，抢占市场份额。 “两三年前我们已经组建团队出去募资，希望能在这一两个月里有好的成绩报告给大家，现在差不多在10亿美金的最后募资阶段。”谈及即将收获成果，林惠璋言语中透露着兴奋。 除了基建外，全球市场因为宏观调控缩紧银行对地产行业贷款的大背景下，林惠璋也有自己的看法，他认为这是一个地产信贷产业崛起的好时机。 年初亚腾收购了欧洲房地产信贷公司Venn Partners LLP，同时在中国也将信贷业务作为亚腾的主要业务板块之一，而疫情对资金链的影响更加坚定了他对信贷行业的信心。 对基建和物流的未来憧憬，让林惠璋一时忘了和我们分享关于亚腾资产数码化的举措。 “还有一部分我忘记讲了。我们也将发展在线市场融资平台。”为了方便理解，他细细描绘这个在线融资平台的运营逻辑。 在他看来，这是一个非常值得挑战的领域。亚腾收购的Minterest融资平台，类似于交易所，将产业项目放到平台上跟市场自由沟通，不再限制私人投资者，而是结合高科技技术实现数码化，应用区块链还有代币进行网上交易。 “我们能够发代币，人家可以投资，不只是投资者，也可以让散户购买，就像股票一样。” “我对这个概念很兴奋，就像十年前阿里巴巴开始做网上交易的时候，有很多人不看好，觉得不见得会成功。我们讲的不是P2P，我们就是一个交易所的形式。这虽然是一个开始，相信再走下去，以后将会成为股票的补充代替。” 亚腾生态圈 2002年创立至今，资产管理规模从0到超越1000亿新币。18年时间，亚腾的成长让林惠璋倍感欣慰及骄傲，而由此构建起的庞大生态圈，亦是亚腾安身立命的根本。 “亚腾现在基本上的重点是放在亚太地区，在亚太，我们有很强的队伍跟实力。基本上我们的策略就是跟随资金的流动，资金去哪里，我们就必须在哪里。以前资金从欧美流入亚太，到现在从亚太流入欧美，对于资金的动态，我们比什么人都清楚。比一般人更早知道这些资金的流向，所以会在别人还没有想到之前已经走前一步，这是我们的优势。” 对资金流向的敏感，让亚腾的触角得以抢先布局全球。从最初的新加坡、香港，到辐射中国内地、日本、澳大利亚、韩国、马来西亚，再到美国、欧洲，目前亚腾的足迹已偏布28个国家。 18年光阴赠予亚腾的除了“年岁”，还有资产规模。2017年为了以更加无束缚的状态做大做强，亚腾资产完成私有化并退市。彼时，林惠璋用雄心告别资本市场：“我跟他们讲，我在五年内要做到1000亿新币，那时是2017年6月，现在已经超过了1000亿。” 目前亚腾集团及其附属、联营以及合资公司有接近30%的资产包在日本，新加坡和中国内地资产占比分别为15%及17%，其次为香港、韩国、澳大利亚、欧洲，美国和马来西亚则相对较小。 在上述的投资目的地中，为了更好地触及当地投资市场内里，亚腾坚持放权，在本土成立投资团队。林惠璋认为，只有本地人才会对当地的民情、风俗、习惯等有最深刻的了解，才能将投资效益做到最好。 盘子越做越大，目前亚腾在全球有差不多20个CEO，分布于全世界的各个国家、地区及产品线中，林惠璋丝毫不担心他们各自为政。 在他看来，一个企业最重要的是价值观。不同地区的人都有自己的生活习惯、宗教信仰，这是不能改变的东西。但价值观是可以共同拥有的，只要企业的价值观正确，团队就能齐心协力。 “亚腾最重视的价值观之一，就是为股民、股东服务，同时做到尊重、卓越、信誉、合作，这是凝聚亚腾集团的核心。” 各个团队的管理者直接向林惠璋定期汇报工作，确保资产管理的严谨与正确性。同时针对每个团队设计了奖励机制，充分激发团队的积极性，让每个员工都充满了昂扬向上的动力。 商机、团队，以及一套成熟的管理系统和价值观到位后，接下来更为重要的是形成自己的投资模式。 林惠璋以乐歌为例，讲述了亚腾的投资生态圈。 从融资、投资到经营操作，再到资产包上市，亚腾建立了完整的生态系统，并且在发展资产的每一个阶段都具有掌控能力。 另外，与私募基金到期必须将资产处理回馈投资人不同，作为信托基金，亚腾可以将管理好的物业放入上市公司继续运营，这也是提升管理水平的一大动力。 生态圈模式的难点并不只是一条龙服务，股民的信任也是很重要的一点。平台一多，平台之间的利益冲突不可避免，比如如果管理平台为了追求利益，将经营后的物业高价卖给上市平台，上市平台的股民自然会有损失。 亚腾一路走来一直坚持诚信，坚持对所有股民负责，以最公平合理的价格进行合作，实现双赢，反之股民也对亚腾的抱有最大的信任。 “亚腾在亚太地区，包括在欧洲的信誉都非常好，因为我们都是以股民的利益为出发点。只要是伤害到股民投资者的利益，钱赚得再多我们都不做，因为我觉得一个投资基金公司，只要做错一次信誉就毁了。” 林惠璋露出标志性的笑容，缓缓道出亚腾对信誉的坚守，也正是因为各方互信，让亚腾得以行稳致远。 超越黑石 探索亚腾这个庞大资产帝国的同时，我们对背后支撑它的新加坡男人有了更多的好奇，话题亦不免有所延伸。 问及在这么多年的事业生涯中，哪一个阶段是最有挑战性的？林惠璋直言对这个问题并不陌生，不管是创业、开拓新市场，还是挑战未来，每个阶段都有它的挑战性。 “天天都在挑战，喜欢哪个阶段？一路走来都喜欢，不然也没有热情。” 两个小时的采访中，我们可以持续感受到他热情的语调，对所热爱的事业一种全心奉献的态度。他将亚腾的发展视为人生的目标，不知疲倦，没有尽头。 回顾过去，林惠璋坦言亚腾是他最大的骄傲。 “能把亚腾从零做到5000亿人民币的资产包，在短短的18年里面，这个是我最骄傲的一件事情。”他忆起创业之初的艰辛：“我们2002年开始的时候，完全什么都没有，就是四个人，我跟一个秘书加两个同事，就是这四个人，开始筹备。” 短短18年将亚腾从0做到5000亿人民币资产规模，一路同行的伙伴是他最敦实的支柱。 “亚腾主要的团队跟高级管理人员都很相信我，很支持我，很能干的一群员工，都跟我做了很多很多年，没有这群员工的支持，公司做不了这么大。” 他对于一路走来助他一臂之力的贵人、陪伴他成长的员工，念念不忘；对于支持他的投资者们，则以更加优秀的亚腾作为回报。 身边多重力量环绕，让林惠璋对未来依旧充满激情与信心。他说：“我本身觉得亚腾是没有限制的，假设黑石能做到四五千亿，我觉得没有理由亚腾不能做到两三千亿新币，或者是有一天超过黑石。” 林惠璋认为，如今亚太地区才刚刚起飞，欧美的经济和市场发展已经开始缓慢回落，未来亚太地区的发展会是整个世界经济最主要的动力，扎根于亚太板块的亚腾还处于最佳上升状态。 目前亚腾资产已经是亚太地区规模最大的资金管理公司，在该地区的资产规模已经超越黑石。 “因为基金管理公司基本上是一个结构的问题，假设结构做得好，亚太地区经济像现在这样的发展速度，再给我们20年的时间，我们肯定会比黑石做得更好。”基于此，林惠璋对亚腾资产的未来没有理由不自信。 当然，随着亚腾规模的日益上升，林惠璋也感受到了作为企业家的责任感。从普通家庭走向世界，让他感受到了教育对社会的重要性。 “我是新加坡英才制度的受惠者，从贫苦家庭出身能够有机会读书上大学，有机会成就自己的理想。我觉得这是新加坡制度一个很特别的地方，每个人都有机会出头，只要你肯努力。” 作为领取奖学金改变人生的受惠者，他也在以同样的方式回馈社会：“慈善改变不了世界，不过我们能够改变一些受惠者的人生。” 以下为观点地产新媒体对亚腾资产管理公司集团总裁林惠璋先生的采访实录： 关于疫情对不动产资产投资和管理的影响，以及亚腾管理策略上的调整： 林惠璋：从全球宏观来看，疫情对全世界的影响是相当严重的。在未来18个月，我相信全世界各大经济体GDP都会收缩，或者呈负数。 地产业方面，虽然疫情影响在短期内是有的，不过从长期投资来看，我觉得没有那么严重。 因为疫情的关系，全世界都被封闭了，所以地产行业也跟其他行业一样，不能有效去考虑、研究投资的项目，而且未来18个月全世界的经济也不是很明朗，所以亚腾的策略就是静观其变，以不变应万变。如果发现好的项目，我们当然会谈，因为我们主要是以长期投资为重点。 我相信疫情会有解决的办法，当疫苗出现的时候，疫情的控制就会相对减少，不过经济的复苏可能要经过一两年时间。但疫情不会成为亚腾改变策略的重点，我觉得数码经济对地产业的影响，其实才是整个趋势最主要的重点。 三五年前数码经济影响到商业、零售业以及改变人们生活方式的时候，我们就已经感觉到数码经济对未来的影响很大，尤其是大数据将主宰人类未来的命运。 三年前，我们已经在调整集团的策略，应对数码化的改变带给地产行业的影响，疫情只是加速了整个过程。不是因为疫情才要改变策略，是因为数码化时代开始，我们必须要改变做生意的思维和投资方式。 没有改变的企业，碰到这次疫情，他们的难度就会相对提高。 我觉得未来发展方向是物流、数据中心、基础设施，还有信贷，不只是零售、办公楼或者酒店这些传统地产产业，所以几年前我们已经开始进行策划了。 去年开始跟亚太最大物流公司之一乐歌谈收购，因为网上零售最大受益者就是物流。在疫情发生那个星期最终签了合同，这也是不幸中的万幸，如果没有谈好的话，可能现在也谈不成了，局势改变了，可能价钱也会提高。 乐歌在疫情期间的表现是整个集团最好的，现在管理着70亿美元资产包，未来五年应该可以做到200亿美元。 基础设施方面，两三年前开始在筹备，虽然现在因为疫情融资程序落后了，但我们希望能在这两个月有好消息公布。 其实三年前我就研究了习主席的“一带一路”报告，我觉得这个概念是非常优秀的，而对东南亚来说，基础设施都是非常需要的。 整个东南亚有很多人口都生活在贫穷水平之下，像印度尼西亚跟菲律宾等，这几个国家必须建设大量基础设施把人民生活水准提高，发展城市化，把基建、水电引入到城市里面带动经济。 基础设施这一块，两三年前我们已经组建团队出去募资，现在已经是10亿美元募资的最后阶段，希望很快能有好的成绩报告给大家。 去年整个市场因为宏观调控，世界范围内银行对于地产行业的贷款都相对收紧，所以很多发展商在银行贷款方面都有很大问题。我觉得，未来地产债务策略应该有很大的市场，所以我们3月在伦敦收购了一家债务公司Venn Partners LLP，他们的资产包现在有超过50亿英镑。 这几方面都是未来发展方向，而且疫情加速了这种进程，我们不能等到发生了疫情之后再去调整策略。 亚腾大的策略是不变的，当然短期因为疫情影响，我们会更加小心，因为未来风险提高，必须找有价值的项目去投资。 而且，我觉得18个月里整个世界经济会剧烈收缩，相信我们会找到很多投资机会。 观点地产新媒体：下半年或者未来，有很多机会涌现，亚腾在中国有没有具体的战略？ 林惠璋：现在在中国有两大策略，一是利用乐歌发展物流，因为中国有14亿人口，需求量和市场都很庞大。 另外一个发展的重点就是债务投资，中国的银行现在钱都要给中小型企业发展经济，对于借给地产比较严格。 这两大板块是我们目前在中国的重点项目，其他一般主要业务就是商场、办公楼投资，还有基础设施，这是一个很有潜力也是我们强项的产品。 我们平时在中国的业务有三大板块，第一板块是外资投资，做了差不多十几年，投资者都是美国基金、欧洲基金、澳大利亚基金，都是很大的主权基金；第二个板块是物业管理，有接近500人的团队，投资者都很看好我们的管理效益；第三个板块当然是人民币基金，这一块的市场潜力很大。 我们希望产业信托监管出来之后，可以以REITs的形式在上海上市。我们是全世界最大的信托管理公司之一，现在旗下直接管理的有6家，也是亚洲REITs的先锋，经验丰富。 关于亚腾在数字化上的动作： 林惠璋：关于数字化的尝试，最近在发展在线市场融资平台。这个平台结合了高科技、数字化的应用、区块链代币来进行网上地产交易活动，是一个很新的概念。 我们发行代币，投资者、散户都可以购买，就像股票一样能够自由买卖。 不过作为一个地产基金管理公司，这肯定不是我们的主要方向，但我们还是要探索，因为以后数码化跟高科技应该会有更大的发展空间。 新加坡政府已经开始发执照给私人公司设立网上私人平台交易所，可以把你的产业放到交易所，自由跟市场沟通。这虽然只是一个开始，但随着数字化、区块链、代币的引进与接受，私人平台交易所以后会成为股票代替品，本质上是私人的REITs。 另一方面跟数字化有关的就是共享经济，这对整个地产界都是一个很大的挑战，包括办公楼、酒店，共享经济已经严重打击了整个市场的需求和规划。 线上购物已经影响到零售的布局，联合办公、民宿也是如此。 这不只关乎到单个发展商，包括整个国家规划的重点、发展商的投资思维都可能需要改变。 我们不能坐下来等着被世界改变，我们必须改变这个世界，这是疫情带给我的结论。 关于亚腾的全球投资生态圈以及发展优势： 林惠璋：亚腾现在的重点基本上是放在亚太地区，就是中国、日本、韩国、香港、马来西亚、新加坡跟澳大利亚这七个最主要的经济体，都有很强的队伍跟实力。 基本策略是跟随资金流动，从欧美到亚太，亚太到欧美。作为基金经理，资金去哪里，我们就必须在哪里。 我们对于资金的动态很清楚，因为每天都在与投资者交流，比一般人早知道这些资金的流向，所以会在别人还没有想到之前先走一步，这是我们的优势。因此，当两三年前数码经济改变了资金流动时，我们就已经开始布局。 每个大的市场都有本土团队，了解当地民情、风俗、习惯，这能给公司发展带来最大的效益。如果团队只是坐在总部办公室，对投资地区不了解，会带来不少困难，而且一旦遇到危机，比如这次疫情，就会面临巨大的考验。 亚腾现在每个区域都有总裁，负责区域内运营管理操作，他们会直接向我汇报工作。 虽然每个团队各具特色，但我们必须有同一个价值观，就是为股民、股东服务，做到尊重、卓越、信誉，以及团队合作。只要价值观保持正确，在严格的风险管理和公司治理下，我们就能运营好整个集团。 一套完善的风险管理和公司治理体系尤为重要，一个好的公司必须要有整套完善的管理制度，才能长远生存。 作为基金管理公司，必须要有很好的风险管控及公司程序来保护投资者的利益，同时又有正确的价值观来保障高管层运行，做到对企业、对投资者负责。 另外值得一提的是亚腾的生态圈系统，从融资、买地、建设、运营，再到最后的上市，都有完整的系统平台支持。 生态系统搭建完成后，将资产包放在信托基金里，就可以从短期物业投资变成长期持有运营。不像私募基金，到期就必须将资产进行处理，资产放在信托基金上市后可以长期持有管理，投资人只需要买卖基金就可以了。 乐歌就是一个例子，为什么乐歌会接受我们以大股东的形式注入资金？因为对他来说并没有卖掉乐歌，只是卖了一部分，另一部分是以基金形式注入公司，可以利用这些资金和平台去发展，乐歌的生态圈已经形成了。 生态圈模式看起来容易，其实操作起来有各式各样的困难。不过这基本上就是亚腾一路以来的发展模式，目前做得都很成功。 这个模式重点在于公司的信誉是否受到认可，因为多平台最主要的矛盾就是利益冲突，如果为了追求利益高价卖给上市平台，上市平台的股民自然会有损失。 而且这种事情只要做了一两次，投资人就会觉得你是一个不诚实的经理人，就不跟你合作，这个公司就没有前途了。 亚腾一路走来坚持对各种各样的股民负责，以最诚信的态度、最公平合理的价钱及合理的合作方式互相交易，用信誉担保双方的交易是双赢的。 这一点不是每个人都能够做到，一般人就是走不出利益冲突的框架。很多发展商想做我们这种模式，但他们对利益冲突都不是很敏感，总想要把物业以最高的价钱卖出去，这对上市平台和后续管理都非常不利。 亚腾在亚太地区，包括在欧洲的信誉都非常好，因为我们都是以股民的利益为出发点。 作为一个独立的基金公司，本身不属于任何集团，自然不会倾向某一方。只要是伤害到股民投资者的利益，钱赚得再多我们都不做。 作为一个投资基金公司，只要做错一次，信誉就毁了。 观点地产新媒体：前几个月中国出台了试点公募REITs的政策，您觉得会不会让公募REITs的发展有所促进？国内市场是否完全准备好了迎接公募REITs？ 林惠璋：产业信托是一个很好的产品，是值得发展的。而且这也不是一个新产品，日本、新加坡、香港、澳大利亚、马来西亚，这些亚太国家都发展了差不多十几二十年了，大家对这个产品的操作概念都很明白。 REITs本身就是债券跟股票之间的一个产品，利用租金收入给股民分发稳定的股息。长期投资一个产业信托，资产会逐渐增值，在增值期间每年又可以拿到一部分股息，对退休人士是很好的一个产品。 因为没有股票的风险大，总回报率比债券好，比股市稍微低了一点，在新加坡一般是10%左右，算是很好了，香港也是一样，日本当然少一点，因为日本的利率比较低，回报率差不多6%-7%左右。这是一个很好的产品，中国应该要发行。 我不知道政府的想法，但可以分享一下几个值得关注的问题。 第一个问题，发展商把最不优良的产品推到市场上去。中国市场这么大，产品的质量很难控制。物业包装得很漂亮，但质量参差不齐，或者一两年后物业管理跟不上导致资产贬值，又或者租不出去没有股息发，都会影响投资者的信心。怎样推出一套完整的评估标准来保证这些资产包的质量，是一个很大的挑战。 另外一个问题是股民教育，新加坡也推行了十多年的股民教育。一般人觉得投资必须保本，好像债券一样，但收益又要够高。所以必须对股民进行教育，信托基金不是炒股票，不可能翻倍涨。 这在香港也是一个很大的问题，他们对于产业信托就不是很有兴趣，因为每年大概5%-6%的回报对他们来说太低了。 这两个问题我觉得必须要解决，不然这个产品出来之后大家只会做短期炒作，不能长期发展。 我们都知道，很多发展商负债都挺高的，如果能够有这样一个产品帮助消化一部分负债的压力，对于整个中国地产都是非常有利的。 我们也在跟国内很多政府部门进行交流，最开始的产品必须要谨慎，因为第一次如果失败了，后期这个产品就很难发展了。 所以现在推出的物流跟基建都是比较稳的，因为基建一般周期非常长，资金流动比较稳定。 如果基建能够试验成功的话，希望在最短两三年内，其他产业包也能够上市。 观点地产新媒体：在创办亚腾之前您在其他行业也有一些经验，加起来已经有30年以上的地产经历，在这么多年的事业生涯中，您觉得哪一个阶段是最有挑战性的，更喜欢哪一个阶段？ 林惠璋：我最骄傲的成就就是在过去短短18年里，把亚腾从零做到5000亿人民币的资产规模。 我们2002年开始创业的时候只有四个人，我跟一个秘书加两个同事。一路18年走来，我的合作伙伴也是我的贵人，长江实业、海峡商行，还有华平投资，我很感谢他们对我的信任跟支持，没有他们也不会有今天的亚腾。 第二感谢的当然是员工，都是跟着我很多年的人。财务总监就是创业四人中的一个，投资总监、首席运营官也跟了我十多年了。所有的团队跟高级管理人员都很相信我，支持我，没有他们，公司做不了这么大。 第三感谢的是那些支持我们的投资者，不管是股民散户，或者是合作的投资人。2017年退市的时候，股民很舍不得我们，很多人都觉得我们不应该退市。我跟他们说亚腾要做大做好必须要退市，我还说五年内要做到1000亿新币，现在三年过去我们就已经超过了1000亿新币。 这三组人是亚腾一路走来成功的主要支柱，也是我最骄傲的地方。当然公司的发展也离不开具有前瞻性的远景，我们能够在两三年前能够看清整个趋势，能够定下长远的目标，并带领整个团队去一一实现，这也是最令我骄傲的一个地方。 1000亿新币这个远景并不是随便定的，我们有经过实际考虑，必须要做到这样的规模才能跟黑石这样的世界级公司竞争。所以在有了1000亿新元的远景之后，我们实行了私有化，引入了华平投资。 我对这个行业很有热情，最主要的是有信心。我觉得亚腾是没有上限的，黑石能做到四五千亿美元，我觉得我们亚腾没有理由不能做到两三千亿新币，或者有一天超过黑石。 基金管理公司的重点在于结构，结构做的好，再加上周围环境发展的好，就可以壮大。 黑石为什么做的这么大？就是因为美国这30年来基金市场的起飞。目前亚太地区才刚刚起步，如果继续保持现在经济发展速度，再给亚腾20年时间，我们肯定会比黑石做得更好。 如今欧美市场增速开始逐渐放缓，未来亚太地区将是世界经济最主要的动力，而亚腾的根基就在这里。 我们现在已经是亚太最大的基金管理公司，在亚太的规模比黑石这些公司都大。黑石大部分产业都在美国，在亚太的规模可能只有我们的1/4。 基金管理公司的上限没有限制，黑石35年能够扩张到四五千亿美元的管理规模，我们才发展了十多年，再给二三十年，我们也能够达到三四千亿新币。
一是在百年未有之大变局这种状况下，整个世界经济的格局已经发生了如火如荼的变化，南北经济之间的比例、大国经济之间的这种关系已经处于一个全面重构的时代，更为重要的是自2008年以来，由于逆全球化的发展，由于美国退群的决策，由于各国民粹主义、保护主义的崛起，直接导致全球步入到长期停滞的状态。这种状态一方面意味着全球化的收益和成本发生重大的变化，另一方面全球化的红利、分配也将发生革命性的变化。由此产生的利益冲突也将发生革命性的变化，而这种变化我们看到，在2020年新冠肺炎冲击下出现了超级裂痕，加速了逆全球化，加速了大国博弈之间的激化，也加速了整个世界格局全球治理体系的重构。所以我们从外部环境来看整个发展格局正处于一个加速裂变的关键期。 当然从另外一个方面，我们还面临着一个最重要的主题就是，我们民族崛起已经处于爬坡上升的时期，我们已经完成第一个百年目标，我们正在向第二个百年目标进行，我们通过过去一系列的供给侧结构性改革，一系列的新的战略、新的部署使中国经济开始向高质量发展迈进，那么中国金融、中国经济在过去40多年改革开放的这一个基础上已经面临着新的发展机遇和发展格局。我们迫切在内部经济大循环的基础上要进一步体现现代产业、现代金融之间的互动，而现代金融必须是一种在全方位的格局下的一种重构。因此在两个时代的重要发展潮流、重要发展时刻交汇之下，我们来探讨全球金融中心就显得格外重要。 当然，我想强调的是在目前这个时点，对金融本身也已经发生了一系列的史诗级的变化，我们可以看到在新冠疫情的冲击下，全球由于疫情的不确定性，由于全球经济的深度下滑导致全球金融市场出现了流动性的危机，出现了整个格局的大动荡。 上半年美国股市四次停摆，美国国债收益率甚至出现负利率、石油期货出现负价，以及全球同步实施非常规的货币政策，那么使我们整个金融市场的政策、治理面临着前所未有的挑战。这种挑战随着疫情的进一步蔓延和进一步的深化，会进一步的强化。下半年我们会看到整个发达国家脱实向虚的趋势，在进一步宽松的作用下，已经上升到一个新的阶段。资本和金融在新兴经济体与金融中心之间的震荡还将进一步的持续。发达国家的货币政策、金融政策面临着一系列不可持续的挑战，因此我们由之产生的就是在这样的一种大的政策环境下面，我们金融开放的步伐将如何进行。当然更为重要的一个就是我们不仅仅面临经济激荡所带来的一系列问题，更为重要还面临着大国博弈进入窗口期所带来的一系列的风险和一系列的冲突。今年疫情使中美冲突上升到一个新台阶，而这种冲突不仅仅会产生强烈的动荡，对金融风险、金融资源配置产生深度的冲击，更为重要的中美之间的冲突还直接体现在金融冲突之上，甚至很多学者称之为金融战。 那么在这种环境里面，我们如何布局、我们国内经济大循环为主体、国际国内双循环为基础的这样一种新格局、新秩序，使我们的金融能够进一步地在开放体系下服务于民族的崛起、大国的复兴和我们高质量的发展，就成为我们当前必须要解决的一个时代问题。 那么在这个问题里面我们就会看到： 第一，我们如何进一步的进行金融开放，更好地利用国际和国内两个市场、更好地服务于我们高质量的发展。 第二，我们如何在中美冲突之中使中国金融循环、金融风险具有进一步的发展和进一步的可控性。 第三，也就是更为具体的、我们今天论坛所讨论的，就是人民币如何进一步的国际化。 同时我们如何在资本项目开放上面，在目前这样的外部环境大变局的状况下来构建我们有效的管理体系、监管体系以及改革路径。
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