2021年伊始，各地新一轮调控再度开启。1月份还未结束，上海、深圳、杭州等热点城市已经祭出了多个重磅调控措施。首先是深圳在短短5天不到的时间里发布了三项重要政策；紧接着，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，进一步整顿规范房地产市场秩序；杭州更是一次性抬高了六道门槛，堵上了六个漏洞。贝壳研究院首席分析师许小乐认为，此轮政策主要是从行政调控和金融监管两方面对市场抬头的投机乱象进行打击，反映了监管层对“房住不炒”的坚定执行，对房价上涨的容忍度降低。值得一提的是，据新华社1月26日晚间消息，近日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。沪深杭楼市调控政策轮番“打补丁”2021年伊始，新一轮调控潮再度启幕。在刚刚过去的一周内，上海、深圳、杭州三大热点城市相继加码楼市调控政策。同策研究院分析师丁垚向《华夏时报》记者指出：“从具体内容看，多为‘补丁性’政策。传递的信号也很明确，那就是坚持贯彻‘房住不炒’精神之下，政策针对性将加强。”1月21日，上海市住建委、房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，出台的十条措施包括打击“假离婚”获取购房资格、延长增值税征免年限、严防资金违规流入房地产市场、严格规范房地产市场经营秩序、完善新建商品住房公证摇号选房制度等。1月25日，法拍房也被纳入上海住房限购的范围，“法拍房不限购”的漏洞被彻底堵上。此外，深圳也叫停了通过“假结婚”来获得购房资格的行为。1月19日，深圳市住建局对去年的“7.15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确，其中此前“可以登记在双方名下”的细则不再执行；1月23日晚，深圳启用“购房意向登记系统”，要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等，强调违规者将3年禁购等。杭州更是一次性抬高了六道门槛、堵上了六个漏洞。1月27日，杭州甩出重磅楼市调控新政，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。例如，落户杭州未满5年的，在杭州市限购范围内只能买1套房；杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年等。浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，此次新政是杭州历年的调控政策中，“一揽子”出台政策最多的一次。尽管未发布新政，但北京、广州、合肥等多个热点城市也释放出了楼市调控将继续从紧从严的信号。例如，1月22日，合肥发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施等。1月25日晚间，北京市住房和城乡建设委员会主任王飞公开表示，打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。时隔3天，1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。而据媒体报道，1月27日开始，中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行“四大行”集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+60个基点改为LPR+79个基点。调整变更后，首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。以首套房贷款300万元为例，期限为30年，月供将从15830.75元涨至16473.33元，每月多还642.58元。短期内对市场有降温作用多名受访的业内人士认为，上述热点城市出台调控新政无疑是“意料之中”，原因即在于过热的市场环境需要被遏制。而在“房住不炒”基调下，持续加码楼市调控，也将有利遏制“炒房”空间，保障房地产市场的平稳健康发展。事实上，这些加码调控的城市在过去一年的房价涨幅均颇为惊人。以杭州市场为例，根据克而瑞的数据，2020年，杭州十区商品住宅成交均价为28446元/平方米，环比2019年的27695元/平方米上涨了13.54%，创下杭州近五年来房价涨幅新高。中原地产首席分析师张大伟强调，杭州房价大幅上涨的背后，是一二手房倒挂的市场环境之下，由“打新”造成的新房源投资属性。比如，中原地产研究院数据显示，2020年杭州共推盘860余次，近12.8万套新房源入市，67万人次登记，平均中签率19%。从项目中签表现来看，共16个项目中签率低于3%，融创城以0.5%中签率创下杭州历史摇号最低纪录，西溪公馆两次开盘合计近6万登记人次创造历史。密集出台的调控政策，被认为给这些燥热的楼市泼了一盆冷水。58安居客房产研究院分院院长张波告诉《华夏时报》记者：“近期政策直指这两个方面：因城施策、精准调控，及时有效地在开年就释放出楼市调控从严信号，保障了楼市全年稳定有序发展。”张大伟指出：“本轮调控政策是从上而下的调控，是在住建部主导督导下的调控升级，杭州、上海、深圳的调控在市场明显上涨的基础上，对于短期市场有降温的作用。”不过，他也强调，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。而据新华社1月26日消息，住建部副部长倪虹近日带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。据悉，倪虹在调研中表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持“房住不炒”的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。因此，受访人士普遍认为，接下来肯定有更多城市要加入调控大军。中国指数研究院浙江分院常务副总经理高院生向《华夏时报》记者表示：“房价在2020年累计涨幅比较大的、目前市场热度比较高的一些城市，我觉得不排除接下来可能都会有跟进的这种可能。”张大伟也预计，“住建部主导的调控可能继续扩大城市数量，新一轮升级有望超过10个城市。”丁垚直言，春节前夕主要城市密集收紧调控，且同时住建部深入调研的情况不多见，这实际上反映出中央保持房地产市场平稳健康发展的坚决态度。“接下来可能会有城市跟进，包括部分二线城市，以及近期土地市场热度较高以致冲击市场预期的少数三四线城市。”
上周末，新晋网红商圈望京小街迎来了2020全国信息消费城市行北京站活动。朝阳“城市大脑”首次在现场公开亮相，信息消费独角兽企业发展报告也同时发布。 朝阳城市大脑计划用三年时间建成，实现城市运行一网统管、产业发展一网支撑、安全管理一网统筹，持续提升城市管理智能化、服务人性化、应急快速化、决策科学化水平。目前，城市大脑已初见雏形，归集了数十个智慧化应用平台，在促进经济结构优化、城市管理精细、疫情防控高效等方面作用显著，可突破性地解决物业管理、垃圾分类、接诉即办等各类重点问题。 朝阳区科信局局长李容珍介绍，城市智慧大脑利用了云计算、大数据、物联网、数字孪生四大信息技术，分为城市管理、城市经济、城市安全三个主题。建成后，将在发展数字经济，提升服务能力的同时，带动信息消费产业链协同发展，形成线上线下相融合的新形态。
2020年中国GDP增长破100万亿的事实，很快有了另外一种解读方式。2020年，到目前的统计为止，全国已经有了23个万亿GDP城市，简单加总，就超过了100万亿总GDP的四分之一，甚至接近了三分之一。中心城市，都市圈，以及新兴的万亿GDP城市，正是撑起中国经济的增长极。根据陆续揭晓的各地2020年经济成绩单，目前已经有6座城市宣布GDP首次突破万亿大关，分别是福州、泉州、南通、合肥、西安和济南，这个数字还有可能进一步增加。而在2019年，“万亿俱乐部”城市的“会员”数还只是17个。可以看一下这些城市的“入会”时间：2006年上海，2008年北京，2010年广州，2011年深圳、天津、苏州、重庆，2014年武汉、成都，2015年杭州，2016年南京、青岛，2017年无锡、长沙，2018年宁波、郑州，2019年佛山。虽然2020年总GDP全年同比增长不过2.3%，但万亿GDP城市从17到23的增长却显然更为突出。从这样的一个角度来看，GDP的增长，我们不再简单分为消费、投资和净出口，而是围绕着新兴城镇化的新格局来看待。“十四五”规划和“2035远景目标”的实现，关键是要构建新发展格局，而构建新发展格局，关键又在于实现经济循环流转和产业关联畅通。要解决各类“卡脖子”和瓶颈问题，畅通国民经济循环，要着力打通堵点，贯通生产、分配、流通、消费各环节，实现供求动态均衡。在这样一个过程中，越来越热闹的万亿GDP城市俱乐部，将起到明显的核心作用——先以中心城市、都市圈城市牵头，打通小堵点，完成小循环；然后再全国一盘棋，打通大堵点，实现大循环；最终实现以国内大循环为主体，国内国际双循环。建设现代化都市圈，就是要形成一批新增长极，发挥中心城市和城市群带动作用，实施区域重大战略，推动新型城镇化和城乡区域协调发展。以这些万亿GDP城市形成的都市圈为抓手，健全区域战略统筹、市场一体化发展等机制，优化区域分工，深化区域合作，更好促进发达地区和欠发达地区、东中西部和东北地区共同发展。建设现代化都市圈，除了形成一批新的增长极，还让中国的城市群具备了和全球大城市群一较高下的竞争力。在新增了合肥和南通之后，长三角的万亿GDP城市已经达到了8个，根据复旦大学吴波教授接受《华夏时报》采访时的分析，长三角城市群，在人口规模和地域面积上，远远超过了世界前五大城市群，无论是当时还是现在，这五大城市群的人口规模都不到一亿，地域面积也远小于长三角城市群。这样的一个超大规模的城市群，不仅是国内大循环的基础，更是国际大循环的基础。根据《长江三角洲城市群发展规划》，目标就是培育一个更高水平的经济增长极，到2030年，全面建成具有全球影响力的世界级城市群，而在国际大循环的开放领域，该规划提出了大力吸引外资，扩大服务业对外开放，探索建立自由贸易港区等等。国务院副总理刘鹤去年底曾经发表署名文章，详解了加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景、内涵及其实施路径。其中就阐述了，要发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈，形成一批新增长极。并且，刘鹤还进一步强调，国内大循环绝不是自我封闭、自给自足，也不是各地区的小循环，更不可能什么都自己做，放弃国际分工与合作。要坚持开放合作的双循环，通过强化开放合作，更加紧密地同世界经济联系互动，提升国内大循环的效率和水平。围绕着阵容越来越大的万亿GDP城市，建设一批现代都市圈，这些都市圈，不仅是国内经济大循环的增长极，更是国际大循环的桥头堡。
导读 人口是一切经济社会活动的基础，人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，2017年推出的《房地产周期》专著成为超级畅销书。本文是我们对《中国人口大迁移：2019》及2018年两篇人口迁移报告的进一步深化，采用的县级人口数据比2018年报告更加完整和准确，将在探讨多维人口指标的基础上，全景呈现全国近3000个县的人口大流动大趋势。 摘要 什么指标更能有效判断人口流动趋势？1）常住人口存在统计偏差和数据缺失问题。常住人口可直接反映人口流动，其中尾数逢0的年份为人口普查，尾数逢5的年份为1%人口抽样，其他年份抽样比例仅1‰，存在统计偏差。非普查年份的常住人口存在一定缺失，比如2017年中国地级、县级行政单位常住人口数据缺失率分别为10%、21%。2）户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势。户籍人口来自公安部门，比较准确，虽不直接反映人口流动，但仍可间接推断部分情况；如某地户籍人口净迁出，表明该地区缺乏吸引力，常住人口也大概率流出。小学生数据来自教育部门，准确度较高，不仅代表着年轻人口潜力，也代表着背后的家庭，可通过与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异，从而对比分析人口流动。3）对房地产市场，当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长，则该地区的置业需求不一定下降，甚至可能会上升。 中国3000个县人口流动格局。1）地区层面，1978-2010年从中西部迁往东部地区的人口以劳动力为主，并且多数未迁户籍、也未带子女，中西部留守儿童现象非常明显。2010年以来，部分劳动力回流中西部，东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来人口本地化，户籍人口和小学生增速明显加快，东北地区人口加速流出。2）分线城市层面，一二线城市常住人口持续大幅流入，三线稍有流入，四线基本平衡，五六线持续净流出。并且，2010年后，一二三线城市外来人口日趋本地化，分线城市户籍人口和小学生数增速的梯度分化更为明显。2016-2017年，一二三四五六线城市常住人口年均增速分别为1.5%、1.4%、0.8%、0.7%、0.4%、0.3%，户籍人口增速分别为1.8%、1.9%、0.8%、0.3%、-0.2%、0，小学生数增速分别为2.4%、4.6%、3.3%、2.6%、1.3%、0.6%。3）从重点城市看，中西部核心城市人口快速增长。2011-2015年重点城市常住人口增长大多放缓，但户籍人口增长加快。受劳动力回流影响，东部地区重点城市常住人口增长普遍低于中西部地区，但人口本地化明显，小学生数增速较高。2016年起部分重点城市因“抢人”大战常住人口增长加速，小学生增速显著跃升。 哪些地区人口在流入，哪些在流出？1）中国人口流动已从四六分化走到三七分化，表明人口流动越来越集聚化。扣除数据缺失导致难以识别的68个地区，人口流出地区个数持续上升，2001-2010年、2011-2015年、2016-2017年分别为1362、1385、1491个，占比从64.6%先增至65.7%，又继续增至70.7%；人口流入地区个数持续下降，上述三个时间段分别为747、724、618个，占比从35.4%先降至34.3%，又继续降至29.3%。人口流出地区方面，分地区看，东北地区人口流出地区个数占比从68.4%激增至97.7%，东部地区从57.8%增至68.5%，西部地区从65.9%增至69.4%，只有中部地区从67.4%微降至66.4%；从行政建制看，地级及以上城市人口流出地区个数占比从20.4%增至47.4%，县级市从62.8%增至76.3%，建制县从73.6%微增至73.9%；分线看，一线城市中京沪由于控人近年人口流出，二线城市人口流出地区个数占比从0增至17.2%，三线城市从18.3%增至52.1%，四线城市从45.5%增至57.3%，五线城市从70.6%增至71.6%，六线城市从70.4%增至75.7%。人口流入地区方面，主要分为两类：一是人口流动更加大城市化和都市圈化，常住人口占比仅32%的千万级大都市圈对全国人口增量的贡献率持续高于50%。二是在农民工老化和产业转移的背景下，皖川鄂宁湘等部分中西部省份人口流入地区明显增多。2）中国人口流动展望及启示：人随产业走、人往高处走，人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚。对房地产市场，把人口流入与置业需求上升直接关联的传统判断需进一步深化，人口结构年轻且常住人口、户籍人口、小学生三个数据均明显大幅增长的地区更优。深化推进户籍制度、土地制度等改革，进一步消除人口自由迁徙的枷锁。区域及城市发展规划安排、产业布局、土地供应等因应顺应人口流动趋势，房地产长效机制最根本的是人地挂钩和金融稳定，实现供求平衡和需求平稳释放。 风险提示：官方常住人口统计存在偏差；人口流动识别方法存在误差。 目录 1 什么指标能更有效判断人口流动趋势？ 1.1 非普查年份常住人口存在统计偏差、数据缺失 1.2 户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势 2 中国3000个县人口流动格局 2.1 地区层面：中西部劳动力回流，东部外来人口本地化，东北人口加速流出 2.2 分线城市层面：一二线人口大幅流入五六线流出，劳动力先行子女逐步随迁 2.3 重点城市：中西部核心城市人口快速增长 3 哪些地区人口在流入，哪些在流出？ 3.1 综合常住人口、户籍人口、小学生的判断标准 3.2 3000个县人口流动全景：从四六分化到三七分化，人口流动更集聚化 3.3 中国人口流动展望及启示：人随产业走，人往高处走 正文 1什么指标能更有效判断人口流动趋势？ 1.1非普查年份常住人口存在统计偏差、数据缺失 常住人口变化可直接反映人口流动，但在非普查年份存在统计偏差、数据缺失问题。常住人口一般指实际居住当地半年及以上的人口。扣除出生死亡的自然增长后，常住人口增长反映人口流入流出的机械增长。 中国年末常住人口是由统计局基于每年11月1日零时的人口调查或人口普查统计的时点常住人口推算值。其中，尾数逢0的年份依据人口普查，迄今已分别在分别于1953年、1964年、1982年、1990年、2000年和2010年开展六次，数据比较准确，但仍存在漏登，比如2000年、2010年人口普查漏登率分别为1.81%、0.12%。尾数逢5的年份依据1%人口抽样调查，俗称“小普查”，数据相对准确；其他年份依据约1‰的人口变动情况抽样调查，数据偏差相对较大，一些地区会根据小普查和人口普查数据对中间的非普查年份数据进行调整。比如，根据《北京市统计年鉴2011》，2010年北京市常住人口增量达207万，远高于2006-2009年54万的年均增量；但《北京市统计年鉴2012》则将2006-2009年年均增量上调至81万，2010年常住人口增量下调至102万。并且，为提高数据准确性，部分地区开始提高对非普查年份的抽样比例，比如北京、上海在2015年小普查时采取3%抽样，北京在非普查年份采取3‰抽样。 由于抽样比例、数据调整及协调等问题，地区常住人口加总可能会与上级行政单位公布的常住人口有一定出入。比如，因全国总人口包括现役军人数和难以确定常住地的人口，一般会大于分省人口之和，但差额逐年缩小，2018年甚至比分省人口之和少115万；2005-2010年末各省年末常住人口加总平均低于全国人口近1842万，2011-2017年平均低约462万。《内蒙古统计年鉴2018》公布的常住人口数据问题较多，市辖区数据与县数据加总明显不等于全市。郑州市统计局公布2017年市区常住人口为506万人，但依据《河南省统计年鉴2018》统计2017年郑州市市辖区常住人口加总为482.2万。 非普查年份常住人口数据存在一定缺失，比如2017年全国地级、县级行政单位的常住人口数据缺失率分别为10%、21%。2017年，在全国338个地级行政单位中，有34个未公布常住人口数据，占比10.1%；在2177个地级市市辖区、县级市、县（已合并地级市市辖区，未合并前全国有2851个县级单位）中，有453个未公布常住人口数据，占比20.8%。从地域看，2017年数据缺失地区主要为黑龙江、吉林、辽宁、新疆、青海、西藏等省份的多数地区，和山东、江西等省份的部分地区。 地方政府不公布常住人口存在两种可能：一是地方政府认为基于1‰抽样样本估计的常住人口准确性较低，无公布必要。二是当常住人口减少或低于自然增长率时，一些地方政府可能担心对经济社会产生不利影响而不愿意公布。在常住人口减少或低于自然增长率时，如确需公布常住人口数据，一些地方甚至可能存在调整抽样样本及抽样比例以调整常住人口结果的动机，尽管当前统计作假被严厉防范和惩治，但调整抽样样本、抽样比例偏技术，存在模糊地带。 1.2户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势 1）户籍人口来自公安部门，比较准确，虽不直接反映人口流动，但仍可间接推断部分情况。户籍人口是指在某地公安户籍管理部门登记常住户口的人口，不管是否外出和外出时间长短。1949年后，中国逐渐形成了当前户籍管理制度，1958年《户口登记条例》明确将城乡居民区分为“农业户口”和“非农业户口”两种不同户籍，并逐渐与地区粮食供应、教育、医疗、住房、就业等经济社会资源挂钩，由此控制了人口自由迁徙。1978年末改革开放后，特别是1990年代以来，户籍管理逐渐松动，人口开始跨越户籍限制大规模流动。根据2014年《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，当前100万人以下中小城市和建制镇落户限制基本全面放开，100-500万人大城市落户需一定条件，500万人以上特大和超大城市落户仍被严格限制。2018年末，中国常住人口城镇化率为59.58%，而户籍人口城镇化率仅43.37%，尚有2.26亿农民工及家属子女未享受市民待遇，户籍制度改革依然任重道远。 由于早期手工操作、分散管理、计划生育管理及部分不法行为等户籍管理问题，多重户口及无户口情况一度存在，导致户籍人口统计也存在一定偏差，但当前已基本消除。据新华社报道，在2014-2017年户口登记管理清理整顿工作中，全国公安机关共清理注销重复户口314.7万个，清理因死亡、入外籍等应销未销户口578.6万个，并为上百万无户口人员办理了户口登记。从数据完整度看，2017年全国只有7个地级单位未公布户籍人口，占比2.1%；考虑到地级市市辖区多存在汇总的户籍人口数据，缺户籍人口的县级单位仅有5个，占比0.2%。但在县级户籍人口数据的主要来源《中国县域统计年鉴》《中国城市统计年鉴》上，多数户籍人口数据仅精确到万人，精确度不够，且部分地区数据有误，需谨慎使用。 户籍人口间接反映人口流动情况主要体现在两个方面：一是从户籍人口机械增长情况判断。把户籍人口增长分解为自然增长和机械增长，当户籍人口增长超过自然增长时，该地区户籍人口面临净迁入；反之，则面临户籍净迁出。在不考虑落户限制的情况下，某地户籍人口净迁出，表明该地区缺乏吸引力，常住人口大概率面临净流出。比如，2001-2010年户籍人口流出且常住人口流出的地区数占户籍人口流出地区数的87%，2011-2015年为70%。不过，户籍人口净流入，则不一定意味着常住人口流入，比如外来人口规模减少、常住人口净流出，但同时外来人口中落户增加、户籍人口净流入，2001-2010年、2011-2015年在户籍人口流入情况下常住人口流入的概率分别为53.6%、40.2%。 二是通过与常住人口的比较。常住人口大幅超过户籍人口，反映人口总体净流入，当前主要是东南沿海及京津地区；而常住人口小于户籍人口，反映人口总体净流出，主要是川渝贵、湘鄂赣皖桂、冀豫、陕甘等中西部省份。但需注意，人口总体净流入流出与边际净流入流出存在差别，后者依据近期变化判断。 此外，公安户籍部门还存在暂住人口登记，按暂住当地时间可分为一个月以下、一个月以上、三个月以上、六个月以上、一年以上等，但现实中不少外来人口并未去登记，暂住人口规模与外来人口规模差距较大。 2）小学生数据来自教育部门，准确度较高，不仅代表着年轻人口潜力，也代表着背后的家庭，可通过地区与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异，从而对比分析人口流动。小学生人数为教育机构的登记上报数，一般比较准确。中国学龄儿童入学率先后于1987年、1994年超过97%、98%，1999年后基本在99%以上，2018年达100%。尽管部分地区可能存在为获取义务教育补贴而虚假登记的动机，但比例较小。在学术研究中，小学招生数可用于修正人口普查对出生人口等低龄人口的漏登，2016年我国普通小学招生数1752.5万人，比6年前2010年人口普查时的出生人口多出164.5万人，意味着当时0岁人口漏登率不低于9.4%。从数据完整度看，2017年全国地级行政单位中仅有2个缺失小学生数据，占比0.6%：考虑到地级市辖区存在汇总的小学生数据，缺失小学生数据的县级单位仅有6个，占比0.3%。 除人口流动外，在读小学生人数变动也受人口结构变化、地区入学政策及教育资源供给等影响。从人口结构看，与1949年建国后三波婴儿潮对应，中国小学在校生数经历了1960年、1975年、1997年三次高峰，此后由1997年的13995万逐年下降到2013年的9361万，后触底回升至2018年的10339万。该时期，全国绝大多数城市小学生数持续下滑，如北京从1994年降至2006年，上海从1993年降至2007年，因此不能简单通过数据纵向比较判断人口流入情况。从地区入学政策及教育资源供给看，除少数大城市外，大部分地区并不严格限制外来人口子女入学。2013年开始，北京、上海等超大城市出于人口控制需要，严格收紧外来人口子女入学政策。北京普通小学招生数2013-2016年从16.6万降至14.5万，2017年回升至15.8万人，其中2013-2015年非京籍招生比例从45.2%降至31.7%；上海2013-2015年从18.1万人降至15.6万人，2017年回升至16.4万人。此外，2011-2015年北京和广东东莞的小学生在校数年均增长率均为5.4%，但这并不意味着两座城市的人口流动趋势相近。北京收紧外来人口子女入学政策以严控人口，而东莞为发展制造业满足了大量外来人口子女的入学需求。因此，小学生数对人口流动的指示意义不能通过单个城市纵向比较、或城市两两之间横向比较得出，可通过地区与全国比较、城市或地区分组大致控制相关差异，以研究人口趋势。 3）对房地产市场，当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长，则该地区的购房需求不一定下降，甚至可能会上升。其中的逻辑在于，户籍人口的置业需求一般高于常住人口中的常住外来人口。不少常住外来人口收入较低、只是来当地挣钱，并没有购房能力及需求，因此常住人口增长只是在个体同质化假设下代表名义购房需求上升。当外来人口在当地落户或将家属子女随迁后，真实购房需求或将上升。反之，若某地常住人口增长超过自然增长，也即常住人口流入时，如户籍人口和小学生都减少，则该地区的购房需求也不一定必然上升。 2中国3000个县人口流动格局 2.1地区层面：中西部劳动力回流，东部外来人口本地化，东北人口加速流出 我们在《中国人口大迁移：2019》中通过常住人口数据分析指出，改革开放后中国跨省人口迁移在2010年前后经历了从孔雀东南飞到回流中西部的转折，并且跨省人口迁移因中西部承接东部地区产业转移、人口老化等明显放缓。加上户籍人口和小学生数据后，我们将看到更为清晰、细致的人口流动画面。 1978-2010年，从中西部迁往东部地区的人口以劳动力为主，并且多数未迁户籍、也未带子女，中西部留守儿童现象非常明显。改革开放后，人口大量向经济率先发展的东部地区集聚，1978-2010年东部、中部、西部、东北地区常住人口分别年均增长1.39%、0.86%、0.85%、0.73%，常住人口占比分别变化4、-1.5、-1.7、-0.8个百分点。但东部地区户籍人口、小学生数并未随常住人口大幅增长，东部、中部、西部、东北地区户籍人口分别年均增长1.06%、1.14%、1.1%、0.69%，户籍人口占比分别变化0.1、0.8、0.5、-1个百分点；东部、中部、西部、东北地区小学生数分别年均增长-1.12%、-1.11%、-1.03%、-2.60%，小学生数占比分别变化0.8、0.8、1.6、-3.2个百分点。 2010年左右以来，部分人口回流中西部，东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来人口本地化，户籍人口和小学生增速明显加快，东北地区人口加速流出。2009年在长三角和珠三角地区务工的外出农民工占全国外出农民工比例分别比上一年下降2.4%和7.6%，2009年下半年东部沿海地区出现明显的“用工荒”；2013-2017年高校毕业生在东部地区就业规模虽持续增长，但占比从65.7%降至56.7%（参见麦可思研究院《中国大学生就业报告》）。面对用工压力，东部地区主动深化户籍制度改革、吸引外来人口安居乐业。2011年起以鞋服产业闻名全国的晋江在福建率先实行零门槛“居住证”制度，并于2013年率先实行“无房也落户”政策。在2014年国务院要求进一步推进户籍制度改革后，2015年福建宣布全面放开除福州、平潭、厦门外地区的落户限制；广东宣布，除广州深圳外，放开直系亲属投靠，放宽大专以上（含大专）学历毕业生及技能人才、特殊专业人才入户条件等。2011-2017年，东部、中部、西部、东北地区常住人口分别年均增长0.74%、0.48%、0.63%、-0.1%，常住人口占比分别变化0.6、-0.1、0.2、-0.3个百分点。尽管东部地区常住人口增长率明显下降，但其户籍人口和小学生增长率却不降反升。2011-2017年，东部、中部、西部、东北地区户籍人口分别年均增长0.82%、0.5%、0.48%、-0.54%，户籍人口占比分别变化0.7、0、-0.1、-0.6个百分点。东部、中部、西部、东北地区小学生数分别年均增长2.38%、-0.72%、-0.83%、-2.69%，小学生数占比分别变化5.2、-2、-2.2、-1个百分点。其中，2014-2017年东部地区在常住人口年均增速较2011-2013年下降0.02个百分点，但户籍人口年均增速反而上升0.22个百分点。 分省看，2010年后苏粤闽浙等东部省份外来人口本地化明显，鄂川皖湘桂等传统民工输出大省人口回流明显，黔豫冀等传统民工输出大省也有所回流，东北三省中黑龙江人口形势最为严峻。2011-2017年，户籍人口与常住人口的年均增速差为正的有贵州、河南、江西、江苏、广东、福建、河北、山东、浙江、云南、青海等11个省份。其中，贵州、河南、江西、河北、云南为传统农民工输出省份，2001-2010年户籍人口年均增速均高于常住人口增速，2011-2017年只是延续这一态势，但户籍人口与常住人口的年均增速差收窄表明外出劳动力有所回流。人口回流更为明显的则是湖北、重庆、四川、安徽、湖南、广西等省，常住人口增长于2011-2017年超过户籍人口增长。而江苏、广东、福建、浙江在2001-2010年户籍人口年均增速均小于常住人口增速，表明大量吸引外来人口流入；2011-2017年户籍人口年均增速开始大于常住人口年均增速，表明外来人口户籍本地化。与此同时，2011-2017年江苏、广东、福建、浙江等东部省份的小学生数年均增速明显高于0.2%的全国平均增速，表明大量外来人口在东部定居后逐渐随迁子女到当地入学。此外，东北三省常住人口、户籍人口增速在2011-2017年均转负，黑龙江的小学生数增速更为全国倒数第一。 2.2分线城市层面：一二线人口大幅流入五六线流出，劳动力先行子女逐步随迁 我们在《中国人口大迁移》中将当前337个地级及以上行政单位划分为一二三四线城市。为更准确把握人口流动，本文以地级以上城市市辖区、县、县级市为基本单元，把中国内地2850个县级行政单位（不含福建省金门县）进一步细分为2177个地区，并依据GDP、政治地位、常住人口等因素划分为一二三四五六线城市。由于重庆市辖区范围太大，我们将其特殊处理为主城九区和非主城九区市辖区两部分，这使得地级及以上城市市辖区增加1个至298个。 其中，一线城市为北上广深4个，2017年GDP在2万亿元以上。二线城市为多数省会城市、计划单列市及少数发达地级市辖区，共33个，除部分实力稍弱、但区域中心地位突出的省会城市市辖区外，二线城市GDP多在4000亿元以上。三线城市为GDP多在1100亿元以上的弱小省会城市和部分较强的地级市辖区，以及少数实力突出的县级市，共74个。四线、五线、六线城市分别为GDP在420亿元以上、160亿元以上、160亿元以下的其他城市，主要是较弱小的地级市辖区、县级市及县，个数分别为256、607、1203个。在2177个地区中，有453个未公布2017年常住人口数据，占全部地区个数的20.8%；其中，新疆12个县级市、西藏双湖县因缺之前年份常住人口数据而不纳入分析，占比仅0.6%；其余439个地区的2000、2010、2015年常住人口均可得，缺最新数据对分析人口趋势影响不大，仅在分析2015之后的人口趋势时剔除。 一二线城市常住人口持续大幅流入，三线稍有流入，四线基本平衡，五六线持续净流出。从人口增长看，2001-2010年，一线、二线、三线城市常住人口年均增长率分别为3.4%、2.7%、1.3%，2011-2015年分别放缓至1.5%、1.3%、0.8%，2016-2017年亦保持同样增速，人口持续流入；四线城市在上述三个时期常住人口年均增长率分别为0.6%、0.5%、0.7%，人口流入流出基本平衡；以中西部地区为主体的五六线城市受益劳动力回流，常住人口则由负增长转为正增长、但仍低于自然增长率，人口持续净流出。从人口占比看，2001-2010年一、二、三线城市常住人口占比分别上升1.1、2.3、0.5个百分点，四、五、六线城市则分别下降0.3、2.4、1.8个百分点（因各地区人口数据加总不等于全国，合计的上升与下降占比不完全相等）。2011-2015年，一、二、三线城市常住人口占比继续分别上升0.2、0.5、0.2个百分点，四线占比保持不变，五、六线则分别下降0.4、0.2个百分点。2016-2017年，在剔除全部缺常住人口地区的情况下，一、二线城市常住人口占比分别上升0.1、0.2个百分点，三、四线城市占比保持不变，五、六线城市均下降0.1个百分点，表明人口流动放缓但仍向一二线城市流入。基于人随产业走、人往高处走的人口流动逻辑，2017年一二三四五六线城市的经济—人口比值分别为2.4、1.9、1.5、1.1、0.7、0.5。这表明一二三线城市常住人口未来仍将持续流入，而五六线城市人口将继续大幅流出。 2010年后，一二三线城市外来人口日趋本地化，分线城市户籍人口和小学生数增速的梯度分化更为明显。2010年前，因户籍限制，分线城市户籍人口增速的梯度分化不如常住人口显著，2001-2010年一二三线户籍人口年均增速分别为1.3%、1.5%、0.9%，均大幅低于其3.4%、2.7%、1.3%的常住人口增速；其中一线城市因落户门槛高导致户籍人口增速低于二线城市。四五六线户籍人口年均增速分别为0.7%、0.7%、0.6%，均高于其0.6%、0、0的常住人口增速，大量人口外出但迁户较少。 在2010年后，随着户籍制度改革深入推进，分线城市户籍人口增速的梯度分化显化。2011-2015年一二线户籍人口年均增速分别为1.45%、1%，因户籍政策较严，稍低于同期常住人口增速的1.5%、1.3%；而三四线城市户籍人口年均增速分别为0.9%、0.7%，已高于同期常住人口的0.8%、0.5%。五六线户籍人口年均增速分别为0.6%、0.4%，对应的常住人口增速分别为0.2%、0.3%，表明户籍人口外流仍不如常住人口显著。2016-2017年，受城市“抢人”大战的影响，一二线户籍人口年均增速分别为1.8%、1.9%，较2011-2015年大幅提高，一线城市涨幅未超过二线城市是因京沪控人；三线城市户籍人口年均增速为0.8%，较2011-2015年仅微弱下降；而四五六线户籍人口年均增速分别为0.3%、-0.2%、0，较2011-2015年明显下滑，且显著低于对应的常住人口增速0.7%、0.4%、0.4%，表明户籍人口加速流出且流出速度明显快于常住人口。 在外来人口向一二三线城市本地化的背景下，小学生增速的城市分化更为明显。2001-2010年，在全国小学生数年均增长-2.7%的背景下，一二三线城市小学生数年均增速分别为0.7%、-0.9%、-2.4%，四五六线城市小学生年均增速分别为-3.2%、-2.7%、-3.1%，分线城市最大值和最小值的差为3.9个百分点。而到2011-2015年，在全国小学生数年均增长为-0.5%的背景下，一二三线城市小学生数年均增速分别为4.3%、3.8%、2.2%，而四五六线城市小学生年均增速分别为0.6%、-2%、-2.4%，分线城市增速最大值和最小值的差扩大到6.7个百分点。2016-2017年，在全国小学生数年均增长为2.1%的背景下，一二三线城市小学生数年均增速分别为2.4%、4.6%、3.3%，一线城市因房价高企、学位供需紧张等因素而增速低于二三线城市，四五六线城市小学生年均增速分别为2.6%、1.3%、0.6%。 2.3 重点城市：中西部核心城市人口快速增长 2011-2015年重点城市常住人口增长大多放缓，但户籍人口增长加快。受劳动力回流影响，东部地区重点城市常住人口增长普遍低于中西部地区，但人口本地化明显，小学生数增速较高。从常住人口看，除天津外，2011-2015年其他重点城市市辖区常住人口年均增速均比2001-2010年下降。中西部地区重点城市乌鲁木齐、合肥、重庆（主城区）、南昌、郑州等市辖区常住人口年均增速均在2%以上；而东部地区重点城市普遍低于同期中西部重点城市，其中杭州、南京、佛山、苏州、宁波、常州等市辖区仅接近全国平均水平，东莞、无锡等市辖区甚至低于全国平均水平。从户籍人口看，有8个重点城市在2011-2015年户籍人口年均增速较2001-2010年上升，其中乌鲁木齐、南宁上升超过1个百分点，深圳、厦门、成都、呼和浩特、北京、重庆等多个城市也有微弱上升，这表明2015年之前多数大城市户籍限制略有松动但不显著。结合小学生数据看，部分东部重点城市尽管常住人口流入微弱，但小学生增速较高，例如苏州、东莞、南京、无锡2011-2015年小学生人数年均增长率分别高达11.8%、5.4%、4.4%、4.3%。此外，重点城市中小学生年均增速高于4%的还有厦门、合肥、深圳、长沙、昆明、福州、北京、郑州、常州、石家庄、青岛、重庆、成都等。 2016年起部分重点城市因“抢人”大战常住人口增长加速，一些中西部核心城市小学生增速显著跃升。2016-2017年，深圳、广州、杭州、长沙、西安等市辖区常住人口年均增速较2011-2015年分别上升3、2.4、2.1、1.7、1.4个百分点；此外，佛山、宁波、东莞、成都、南宁、贵阳等市辖区常住人口增速也有明显上升，“抢人”效果较显著。一度人口增长低迷的南京、苏州、无锡等市辖区2016-2017年户籍人口年均增速均显著提升到2%以上，但常住人口年均增速改善不明显，表明这几座城市在“抢人”大战中放松户籍限制对新增外来人口影响有限。从小学生增速看，2016-2017年西安、郑州、贵阳、南宁、长沙等中西部核心城市市辖区小学生年均增速分别较2011-2015年跃升5.9、5.2、4.5、4.1、4个百分点。东部重点城市2016-2017年小学生年均增速普遍并未明显跃升，很多还出现下降，小学生增速的优势已被中西部核心城市赶超。2016-2017年小学生年均增速排名前十的重点城市除苏州、石家庄、无锡外均位于中西部。 3哪些地区人口在流入，哪些在流出？ 3.1综合常住人口、户籍人口、小学生的判断标准 我们总体以常住人口、户籍人口增长是否高于本省或本地市人口自然增长率、小学生增速是否高于全国平均水平作为判断全国2177个地级及以上城市市辖区、县级市、县人口流入流出的识别标准。其中，采用地级人口自然增长率的地区有河北、浙江、安徽、福建、江西、河南、四川、云南、陕西、甘肃等10个省区；考虑到部分地区不同县市人口自然增长率差异显著，新疆、宁夏两个自治区以及甘肃的临夏、甘南两个自治州采用县级人口自然增长率。考虑到各省及各地级行政单位内部各区域人口自然增长率仍存差异，本文的识别不可避免存在一定误差。 综合常住人口、户籍人口、小学生三个指标，人口流入流出的具体识别标准如下：1）若常住人口数据可得，则以常住人口为标准识别人口流入流出。2）若常住人口缺失、且户籍人口和小学生均流出，则识别为流出。从有完整数据的地区看，2001-2010年这种情况流出概率超过90%，在2011-2015年流出概率接近70%。3）若常住人口缺失、户籍人口和小学生只有一个流出，也识别为人口流出。从2001-2010年、2011-2015年有完整数据的地区看，该种类型流出概率均接近七成。4）若常住人口缺失、且户籍人口和小学生均流入，从历史经验看难以判断其常住人口是否流入，2011-2015年流入概率仅为46.5%，因此将这种类型地区列为待定。比如，当前东部部分地区同时存在外来人口回流和本地化两种现象，即常住人口流出、户籍人口和小学生流入；相反，一些传统劳务输出地区，部分劳动力回流，但同时也有部分外出劳动力迁出户籍到就业地安家，即常住人口流入、户籍人口和小学生流出。 总体上看，因数据缺失导致不能识别的地区个数从原来的453个降至68个，占比从20.8%降至3.1%。其中，有13个地区在2001-2010年同时缺失常住人口、户籍人口、小学生数据，有10个地区在2011-2015年、2016-2017年缺失上述数据，不能识别；有55个地区在2016-2017年缺失常住人口数据、且户籍人口和小学生流入，不能识别。上述地区剔除重复后共68个，主要分布在新疆、西藏、青海、山东、江西、吉林、辽宁等省份。 3.2 3000个县人口流动全景：从四六分化到三七分化，人口流动更集聚化 扣除数据缺失导致难以识别的68个地区，人口流出地区个数持续上升，2001-2010年、2011-2015年、2016-2017年分别为1362、1385、1491个，占比从64.6%先增至65.7%，又继续增至70.7%；人口流入地区个数持续下降，上述三个时间段分别为747、724、618个，占比从35.4%先降至34.3%，又继续降至29.3%。 分地区看，东北地区人口流出地区个数占比从68.4%激增至97.7%，东部地区从57.8%增至68.5%，西部地区从65.9%增至69.4%，只有中部地区从67.4%微降至66.4%。东部地区人口流出地区个数逐步上升，2001-2010年、2011-2015年、2016-2017年分别为290、313、344个，占比从57.8%增至68.5%；中部地区人口流出地区个数先升后降，三个时间段分别为377、395、371个，占比从67.4%微降至66.4%；西部地区人口流出地区个数三个时间段分别为578、568、609个，占比从65.9%增至69.4%；东北地区人口流出地区个数近年急剧上升，三个时间段分别为117、109、167个，占比从68.4%增至97.7%，几乎全域人口流出。由于东北地区缺失常住人口地区最多，我们的判断标准可能存在少许高估，但黑龙江、辽宁、吉林人口先后从2014、2015、2016年开始人口陷入负增长，核心城市人口也负增长或基本持平，高估的空间不大。分省看，扣除京津沪和缺失数据较多的新疆、西藏、青海（东北三省、江西、山东也有少量地区剔除），吉林、黑龙江几乎全境人口流出，然后依次为江西95.1%、辽宁92.5%、海南88.9%、山东85.6%、贵州82.1%、广东80.8%。广东作为我国第一经济强省，其人口流出地区占比高主要是因为内部发展差距巨大，珠三角发达地区对粤西、粤东、粤北人口有强大吸引力。 从行政建制看，地级及以上城市人口流出地区个数占比从20.4%增至47.4%，县级市从62.8%增至76.3%，建制县从73.6%微增至73.9%。地级及以上城市人口流出地区个数明显逐渐增多，2001-2010年、2011-2015年、2016-2017年分别为58、87、135个，占比从20.4%增至47.4%；县级市人口流出地区个数同样逐渐增多，三个时间段分别为225、235、273个，占比从62.8%增至76.3%；建制县人口流出地区个数三个时间段分别为1079、1063、1083个，占比从73.6%微增至73.9%。地级及以上城市市辖区和县级市人口流出地区占比均在近年显著上升。 分线看，一线城市中京沪由于控人近年人口流出，二线城市人口流出地区个数占比从0增至17.2%，三线城市从18.3%增至52.1%，四线城市从45.5%增至57.3%，五线城市从70.6%增至71.6%，六线城市从70.4%增至75.7%。一线城市前些年一直保持强劲的人口流入态势，但北京、上海因严控人口近年常住人口已开始流出。二三四线城市2001-2010年、2011-2015年、2016-2017年人口流出地区占比均逐渐上升，二线城市三个时间段人口流出地区个数分别为0、2、5个（剔除城市也可能人口流出，低估），占全部二线城市个数的比例从0增至17.2%；三线城市三个时间段人口流出地区个数分别为13、24、37个，占比从18.3%上升到52.1%；四线城市三个时间段人口流出地区个数分别为116、135、146个，占比从45.5%增至57.3%。五六线城市人口流出地区个数占比总体上也有微增趋势，其中五线城市从70.6%增至71.6%，六线城市从70.4%增至75.7%。可以看出，三线城市人口流出地区个数占比增幅最为显著，达33.8个百分点，远高于二线的17.2、四线的11.8、五线的1.0、六线的5.4个百分点。 从人口流入地区来看，近年人口流动主要呈现两类特征： 一是人口流动更加大城市化和都市圈化，常住人口占比仅32%的千万级大都市圈对全国人口增量的贡献率持续超过50%。2015年后大城市大幅放宽落户，并随后在全国范围内引发激烈的“抢人”大战，人口更加向一二线大城市流入。例如，广东省2016、2017年常住人口增长320万，仅广州、深圳合计增长高达215万，对全省人口增长贡献率为67.1%。广深较宽松的落户政策和超强人口吸引力是广东省近年人口流出地区占比高达八成的重要原因，珠三角地区除广州、深圳、佛山、珠海外的多数地区也处于人口流出状态。除了大城市化外，人口流动的都市圈化特征也越发明显。从人口增量贡献看，2000年后24个1000万人以上大都市圈以当前32%的常住人口占比持续贡献全国50%以上的人口增量，这主要由人口占比仅18%的人口流入地区贡献（剔除数据缺失地区）。从人口流入地区占比看，人口流入地区中位于大都市圈的地区个数占比逐渐上升，扣除数据缺失地区，2001-2010年、2011-2015年、2016-2017年分别为17.7%、18.9%、20.9%。2016-2017年全国大都市圈内有37.2%的地区人口流入，而同期非大都市圈地区仅有27.8%的地区人口流入。长三角地区上海、南京、杭州等都市圈周边县市的人口流入地区最为密集。此外，尽管北京近年控人导致人口减少，但人口外迁导致北京都市圈周边的廊坊固安、北三县等地人口显著集聚，2001-2010年、2011-2015年、2016-2017年四县市合计年均人口增长分别为2.5、1.4、7.3万人。除北京外的其他大都市圈外围县市近年并未出现如此显著的人口增长，多数人口仍流入中心城市市辖区。 二是在农民工老化和产业转移的背景下，皖川鄂宁湘等部分中西部省份人口流入地区明显增多。2010年后随着外出农民工年龄老化和产业从东部沿海地区向中西部转移，部分中西部省份人口流入地区明显增多。扣除京津沪和缺失数据较多的新疆、西藏、青海，2011-2015年人口流入地区占比相对2001-2010年上升的13个省份中有9个来自中西部，其中安徽、四川、湖北、宁夏、湖南均上升超过10个百分点，重庆、广西、贵州、山西也有一定上升；而东部省份除福建、山东外人口流入地区占比均下降。2016-2017年人口流入地区占比相对2011-2015年上升的14个省份中有11个来自中西部，安徽、重庆、内蒙古、广西、甘肃、陕西、河南均上升超过10个百分点，此外还有湖北、宁夏、贵州、湖南；而东部省份只有浙江、江苏、福建人口流入地区占比上升，山东在经济转型困局中人口流入地区占比下降17个百分点。未来随着农民工回流和产业转移的完成，以及中西部核心城市对本区域人口的虹吸效应更加显现，预计这些中西部省份的人口流入地区个数不会长期持续增多。 3.3中国人口流动展望及启示：人随产业走，人往高处走 1）人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚，人口流入地区也是中国过去、当前及未来最具经济活力的地区。人随产业走，人往高处走是人口流动的基本逻辑，即为经济与人口的分布平衡，人口流动使得区域经济-人口比值逐渐趋近1，即区域之间的人均收入差距逐渐缩小。在工业时代，工业发展需要集聚，由此带动人口大规模从乡村向城市迁移。在后工业时代，因服务业发展比工业更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向中心城市和大都市圈迁移。 从全球和美日等发达经济体人口流动经验看，人口向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚的趋势不可逆转，未来这一趋势仍将持续，人口流入的地方也是中国过去、当前及未来最具经济活力的地区。当前中国多数大都市圈的核心城市虹吸效应仍然明显，但随着发展成熟将逐渐转为外溢效应主导，溢出资金、技术、产业、人口等，促进大都市圈内部的中小城市发展。 2）对房地产市场，把人口流入与置业需求上升直接关联的传统判断需进一步深化，人口结构年轻且常住人口、户籍人口、小学生三个数据均明显大幅增长的地区更优。在个体均质化及无户籍限购政策背景下，常住人口与户籍人口的购房需求相同，常住人口流入与户籍人口流入的含义一致，但现实生活中并非如此，常住外来人口收入较低、且受区域住房限购政策制约。并且，人口的年龄结构对购房需求也存在明显影响，从各国购房需求曲线看，20-50岁年龄人口一般是主力购房人群。因此，对购房需求的研究需要进一步深化，不仅要分析常住人口，还要分析户籍人口、小学生，还要分析年龄结构等。 3）深化推进户籍制度、土地制度改革，进一步消除人口自由迁徙的枷锁。尽管当前户籍制度改革深化推进，但大城市落户限制仍然明显，这限制人口向大城市集聚，不利于充分发挥集聚效应、推进服务业发展。近两年，在人口少子化老龄化、高质量发展、土地财政等背景下，针对人才、年轻人口的城市“抢人大战”火热展开，主要城市的户籍制度和公共服务资源对外来人口的包容性明显增强，但更重要的在于“抢人”之后通过发展产业和改善公共服务的“留人”。而且，低收入者对城市发展也同样重要，如果低收入者不足，城市生产生活成本也必将上升，对中高收入者也将形成制约（参见恒大研究院报告《城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政》）。 现行土地制度对城市化形成明显制约。一是农民承包地、宅基地退出补偿机制缺乏，农民多不愿意无偿放弃相关权益，财产权利不健全。二是城乡建设用地市场割裂。尽管2019年土地管理法修订允许集体经营性建设用地入市，但除租赁房、共有产权房外，仍限于工业、商业等经营性用途，城镇住宅长期只能在国有土地上建设，高房价抑制城市化。根据自然资源部数据，当前农村建设用地高达19.3万平方公里、大量闲置，而城镇用地仅9.6万平方公里、资源紧张。 4）区域及城市发展规划安排、产业布局、土地供应等应顺应人口流动趋势，房地产长效机制最根本的是人地挂钩和金融稳定，实现供求平衡和需求平稳释放。过去中国经济社会发展中存在的一个重要问题是公共政策试图控制大城市发展，在规划安排、产业布局、土地供应等多个方面采取了各种限制，但大多未达目标，反而造成了交通拥挤、公共资源紧张等大城市病、大城市集聚效率不能得到充分发挥、以及一二线城市高房价和三四线城市一度高库存等问题。2016年9月，原国土资源部等5部委联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，宣布推行“人地挂钩”，但其中的“人”为吸纳农业转移人口落户数量，并非常住人口增量。2018年3月，国务院办公厅印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，土地资源可跨省配置，但当前跨省配置机制、价格仍为国家统筹、市场化程度不足，土地优化配置仍受制约。 北京大学秦晓宇、南开大学李哲滔、杜光瑜对数据整理有贡献
“就算我愿意降价出租，也不见得有租客。”“公司清理了赔本房源，拆掉了隔断间，房源少了以后，部分地区的房价确实上涨了。”目前的租房市场上，房东和中介人员的说法截然不同。 中国证券报记者调研发现，当前租房市场正处于淡季，受疫情影响叠加长租公寓频频“爆雷”，出现了房东降价找租客，中介公司“砍量提价”的现象。 机构数据显示，截至11月底，受监测的全国重点城市租金均价创近两年新低，11月租金更是创近5年单月同期新低。 一线城市租房市场显著降温 “之前每月成交10单轻而易举，最近几个月平均每月就1单。”张宇(化名)表示。张宇在某头部租赁公司西安区域公司做销售，负责西安莲湖区及周边区域的新房和租房业务。 张宇的经历或是当前租赁市场现状的折射。诸葛找房数据显示，11月，全国50大中城市月租金挂牌均价为34.71元/平方米，环比下降0.7%，同比下降1.79%。市场转冷叠加疫情影响，租房市场降温持续，每月34.71元/平方米的租金均价创下了2019年1月以来的新低。 贝壳研究院数据显示，监测的18个城市租赁成交量于8月达到峰值后，9月开始转淡。9月至11月的成交量连续下降，平均环比降幅达13.7%，高于去年同期10.6%的环比降幅，11月的租金水平降至近5年同期最低值。 在11月租金普降的背景下，一线城市的租金水平环比跌幅最大。诸葛找房数据显示，11月一线城市平均租金环比下跌1.2%，同比下跌2.9%。北京、上海两地的租金水平均下降，分别环比下跌1.98%和1.57%。二线城市平均租金环比下跌0.58%，同比下跌3.1%。 具体城市方面，贝壳研究院监测的18个城市中，11月超四成城市的成交量环比降幅超10%，包括西安、天津、大连、青岛、济南、廊坊、烟台等。诸葛找房数据显示，11月租价上涨的城市中，成都、珠海、泉州等地租金上涨明显，成都以1.95%的环比涨幅排第一位。成都受成渝都市圈利好带动，租房市场相对活跃。 中介适时调整应对危机 租房市场持续降温下，有中介公司开始“砍量提价”。 有租客日前称：“我的租金还涨了。”记者走访北京租赁市场了解到，该租客反映的问题或与处于淡季，租赁平台的折扣活动结束有关。 走访过程中，有中介平台销售人员告诉记者：“公司清理了前期收房价格较高但赔本的房源，部分区域拆掉了隔断间，导致房源减少，公司上调了部分房源租金。” 也有租赁公司“想降价却不能降”。成都某租赁公司负责人表示：“如果是房东直租，市场行情不好的时候，可以多降点也就出租了。但对平台而言，要维护行业，想降价却不能降。” 成都“二房东”赵先生告诉记者：“我在一个租赁公司平台上，看到金牛区一个小单间，每月至少要800元，还不包括服务费等。”在他看来，“市场上不少房源依然偏贵。” 也有些房东在积极寻找租客。成都市程先生告诉记者：“我出租的房源大部分是自己的，也有少量租来的房源。之前的租客多是朋友或熟人，因为疫情、裁员，许多租客搬走了，现在很多房源处于空置状态。就算我愿意降价出租，也不见得有租客。” 贝壳研究院数据显示，11月全国重点18城房源成交周期为47.5天，环比延长1.4天，同比延长8.9天。今年前11个月，重点18城房源成交周期为51.0天，同比增加32.9%，客源成交周期为10.3天，同比增加85.6%，租赁市场业主房屋出租难度增加。 各方静候市场升温 诸葛找房认为，11月多数城市租房市场处于淡季，租金呈现持续下滑态势，市场活跃度较低，预计12月在租赁需求较弱的情况下，市场或将维持低温。 另一端，诸葛找房数据显示，11月全国大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月，环比下降0.7%，环比降幅较10月收窄了0.46个百分点。 “短期内影响肯定很大，但成都属于人口流入城市，等经济好点，需求肯定会拉起来的。”程先生表示。 北京某租赁公司人员称：“对比去年，今年受疫情影响，北京租客少了，房租是跌了。但最近开始有所改变，春节后来北京找工作的人数增加，市场肯定会恢复的。”
经济日报-中国经济网上海12月14日讯 打造滨海国家级旅游度假区，建设上海湾区健康医学城，打造新材料、智能装备、生命健康、信息技术等500亿级产业集群……上海市金山区正在推出新一轮高质量发展举措，力图加快转型升级步伐、全面优化核心功能、全力打造经济发展新增长极。 金山区委书记胡卫国表示，把“上海湾区”作为金山城市品牌，既是对金山滨海地区功能定位的延续、深化和提升，又着眼于湾区特征和长三角一体化发展国家战略，能有效涵盖“建设成为产城融合样板城市、滨海花园城市、门户节点城市”这一远景目标。 产城融合是上海金山赋予“上海湾区”城市品牌的重要特征，大健康产业则是金山推动产城深度融合的重要载体。金山区将着力强化产城融合特征，聚焦发展大健康产业、绿色化工、休闲旅游，加快产能提升和动能转换，全面推动产城融合创新发展。 “十四五”期间，金山区将形成传统产业和新兴产业“双轮驱动”的产业格局。传统产业将深挖潜力推动转型，坚定不移推动化工产业朝着精细、绿色、高技术、高效益、高附加值方向发展，加快向碳纤维、石墨烯、氢能源等产业挺进。新兴产业则集中精力推动产业集聚，把握好新经济发展的趋势和特征，紧密对接上海市委提出的“五型经济”，加快打造代表未来经济发展方向、体现大都市经济特征的业态结构。 金山区委副书记、区长刘健表示，“十四五”时期，金山区将坚持“智造强区”战略，加快制造业向高端化、智能化、服务化、特色化发展，努力实现产业增量倍增、产业投资倍增、园区产出倍增。 “平台开放、资源流动、要素集聚，是湾区作为一种空间概念的本质特征，也是金山区更好发挥区位优势，加速建设长三角高质量一体化发展桥头堡的责任担当。”胡卫国表示，金山区将强化门户枢纽特点，加快创新要素资源集聚辐射，提升枢纽功能和节点地位，全面形成“两个扇面”发展格局。全力实现“上海湾区”、枫泾地区两翼齐飞，加快从承接上海市区的单向辐射向对接长三角的双向赋能转变，更加积极主动地服务长三角率先形成新发展格局，努力打造跨省市的融合创新实践区。
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