9月17日，联合国教科文组织总干事奥德蕾·阿祖莱在开幕式上通过视频方式致辞。（2020年9月17日，第三届联合国教科文组织创意城市北京峰会在北京开幕，本届峰会的主题是“创意激活城市·科技创造未来”，采用“线上+线下”方式举办，呈现开幕式、主论坛、分论坛、闭幕式和配套展示等几大板块，峰会线下举办地为新首钢高端产业综合服务区。据了解，新首钢高端产业综合服务区是北京在保护和利用工业遗存的基础上探索“城市复兴”的标杆工程。 9月17日，第三届联合国教科文组织创意城市北京峰会开幕式现场，嘉宾在交谈。（影之都、音乐之都、手工艺与民间艺术之都、设计之都、媒体艺术之都和美食之都7个类别。目前，全球有246座城市入选，包括北京、上海、武汉、杭州等14座中国城市。
9月16日，三六零（601360.SH，下称“360”）与珠海市人民政府战略合作协议签署仪式正式举行，双方将围绕安全城市建设、新型智慧城市展开深度合作。 据悉，360将全面参与珠海市安全城市建设的总体规划、设计、集成和运营。并在珠海落地360城市安全集团国际总部、网络安全大脑粤港澳大湾区节点、智慧城市安全大脑、智慧城市应用等多项重要内容。 此次签约，360将借助珠海区位、产业及政策优势，发挥多年累积的“安全大数据、知识库、安全专家”等核心优势及优质资源，在网络安全、交通、教育、城市建设、公共安全、便民生活、医疗、口岸以及产业促进等方面不断探索创新服务，将珠海建设成为“数字政府标杆、湾区模式典范、创新发展高地、美丽中国样板”，全面助力珠海打造粤港澳大湾区智慧城市标杆，最终建成“世界级智慧城市”。 在具体合作举措而言，首先360城市安全集团国际总部将落地横琴新区，总部将组建本地化团队，构建新型智慧城市智能迭代、智能延展的可运营能力，充分发挥横琴新区作为粤港澳深度合作示范区的区位优势，立足横琴，服务粤港澳大湾区，并辐射“一带一路”沿线国家。 其次，为构建完善网络安全产业生态、集聚网络安全产业格局、培育引进完备的网络安全人才体系，而共同建设网络安全大脑粤港澳大湾区节点，建设内容包括五大国家级平台和能力中心：国家大数据安全靶场、网络安全专业人才培养基地、网络安全双创服务基地、协同安全技术平台和创新中心，以及参与建设工控云安全系统。 第三，360还将结合珠海地域发展特色，以横琴新区和香洲区为示范，建立珠海智慧城市安全大脑。并充分发挥“360城市安全运营操作系统”核心作用，打造具有“双重安全、持续演进、动态扩展、开放共享”的智慧城市底层基础架构，构建城市智慧应用APPStore，为珠海市“城市治理能力提升、产业经济发展、基础设施安全、人民生活平安”提供牢固基础支撑。 最后，360还将参与到珠海网络安全监测预警及响应、智慧医疗，智慧医保，智慧医药、空间安全、平安智慧社区、智慧口岸、智慧交通等诸多关键领域应用系统的建设，全方位推动网络安全产业与珠海其他支柱产业、战略产业的充分融合。 针对与360签署的合作内容，珠海市委市政府将给予最大限度的合作与支持，加速把智慧城市建设项目落地生根。
原标题：千亿级险资产业发展基金落户副中心 近日，国寿投资控股有限公司与北京城市副中心投资建设集团有限公司合作设立“北京城市副中心产业发展基金”。双方将共同发起近期百亿级、远期千亿级的产业发展基金，引导保险资金参与城市副中心基础设施、环境改善、公共服务、产业发展等项目建设。 国寿投资是中国人寿旗下金融资本投资平台，管理资产规模超3800亿元；北投集团是城市副中心主要建设主体，是集“投资、融资、开发、建设、经营”等业务于一体的综合性城市开发建设集团。据了解，城市副中心首次在项目建设领域引入长期保险资金，是金融投资与实业投资的一次成功结合，是引导保险资金服务实体经济的一次有益实践。 “保险资金与城市副中心的结合水到渠成、恰逢其时。”北京市金融监管局党组书记、局长霍学文介绍，保险资金具有成本低、周期长的特点，非常适合城市副中心基础设施、环境改善、公共服务等领域建设。北京市金融监管局支持国寿投资等各类金融企业、各界金融资本参与副中心项目建设，支持中国人寿在副中心新设机构和开展业务创新，将在监管协调、政策落地等方面提供一揽子综合支持。 今年以来，城市副中心积极践行开放、共享的发展理念，对标国际一流标准打造营商环境，敞开大门吸引国内外高端要素集聚，为各类所有制企业提供优质服务，上半年区域金融增加值同比增长30.3%，展现了良好发展势头。据介绍，城市副中心将为国寿投资及关联企业提供优质服务、营造良好投资环境，助力企业发展壮大，共享城市发展红利。 据介绍，“十四五”时期，城市副中心还将继续聚焦基础设施、城市管理、公共服务、生态环境等重点领域，规划建设项目总投资预计超8000亿元。城市副中心将争取更多国家、北京市先行先试政策落地，吸引更多社会资本、金融资本参与到副中心建设中来，让副中心成为全球金融企业在京开辟新领域、拓展新业务的首选之地。
我从三个方面阐述一些观点。 第一，确实是低收入人群的消费情况不如高收入人群，这个很明显。疫情前的情况是，五线城市消费升级，但一线城市感觉消费增长乏力。但是疫情之后情况相反，一线城市的人均消费还在增长，四五线包括农村居民的消费从个人来看有点下行。但是如果不看大数据，从宏观数据来看其实是相反的，四五线城市的消费增长，包括客源的增速还是高于一二线城市的。这说明什么？至少在我们平台上，四五线城市的这些新的客人在增加，并且增速还是比较快的，但是人均的消费下来了。 我们也看了消费品类的区别，通过对消费者收入高低、学历如何等各种各样的信息判断，非常明显看出，一二线城市高收入人群的电子用品支出大幅度增加，但是在四五线城市或者低收入人群电子消费数量是大幅度下降的。很多高收入人群的职业，可以线上开会，也有很多在线上做金融服务，所以他需要买更多的电子产品，可能是工作需要，要买更好的PC。但是一些体力劳动者根本不需要，他没有办法进行远程办公，他也不需要买更好的电子设备，而且他的收入下行影响了他对这方面消费的需求。刚才刘世锦主任也说了，我们发现用大数据研究可以看到一些用宏观数据看不到的东西，如果看宏观数据好像还是四五线城市消费增速比一二线城市快，但是实际上是因为客源增加了，而不是单个群体的收入上升了。 第二，从人口迁移角度来研究，为什么四五线城市人群或者农民工收入下行。我们可以从一部分人的收货地址从一线城市转到四五线城市看出疫情后一线城市的人口迁出情况，而且也可以判断出来这些人是农民工还是高技术人才，是回去创业还是农民工回乡。我们可以看到一线城市移出去的人口当中50%多是低收入农民工。从这里也可以看出，疫情之后对就业的冲击还是比较大的，在一线城市的商店不开了，一些低收入人群的工作机会减少了。以前在一线城市打工的人群现在没有在这里工作，或者疫情后根本就没有出来，就留在农村了。这些人反映在我们这儿就是他的收货地改变了，如果他没有回到一线城市工作的话，可想而知他的收入肯定比以前要低，甚至没有收入。这就是为什么四五线城市或者农村地区单个群体人均的消费下降了，很多数据是可以得到相互印证的。 第三，我们也看了信贷情况。低收入人群更需要信贷的支持，但是这个信贷的可得性相对比较难，所以他们的人均消费弱于疫情前。而高收入人群，像金融服务业、高科技行业等这些行业相对是受益的。我们看到很多电商二季度大幅度好于一季度，即使在疫情期间增速都很快，这些行业的收入，包括消费其实都是在往上走。但这可能带来一点担心，就是疫情之后贫富差距拉大。现在中国疫情后的政策还是注重在投资上面，我们看到今年新增的地方政府专项债是1.6万亿，包括特别国债，大部分都是有规定的，特别是地方政府的新增国债，都是用在新基建或者投资上面，很少专门划出一块来给低收入人群，包括对于农民工的收入保障，基本上没有专项的比较大笔的计划。好像刘世锦主任、祝宝良首席以前也提到过，财政要支持这些人群，无论是消费券也好，直接对失业人群的补贴也好，对低收入人群的消费增速都会有立竿见影的效果。如果光靠投资这些可能得益的还是大型企业，反而对消费者促进会比较慢。包括汽车方面，比如2008年汽车税全面的普降这次好像也没有，对家电下乡、对特定收入人群类似消费券的发放好像也没有，我觉得这些接下来应该可以考虑一下。 现在来看中低收入人群的消费增速下行，可能短期内很难解决，他们的就业情况，还有餐饮行业等这些复苏明显要比高科技行业慢。金融行业的复苏的确非常快，因为都是搞金融科技线上化了。所以整个中国最新消费的格局比较令人担心的一点，就是疫情冲击拉大了贫富差距。
现代经济，人口不是负担，而是经济社会活力的源泉，是创新创业的基础，人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基。 导读 现代经济，人口不是负担，而是经济社会活力的源泉，是创新创业的基础，人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基。 我们曾提出业内经典分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”（参考专著《房地产周期》《全球房地产》）。长期倡导“城市群”模式，尊重人口迁移聚集的基本规律和趋势。在近年大力呼吁“尽快全面放开生育以应对老龄化少子化挑战”。提出“双循环的三大抓手：新基建、城市群和放开生育”。新基建从学术讨论走向国家战略（参考专著《新基建》）。 改革开放以来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到2010年后的回流中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。 中国已经进入都市圈城市群时代！ 风险提示：官方非普查年份常住人口统计存在偏差；部分地区数据缺失等。 正文 1 中国人口大迁移的新趋势 1.1 省级：粤浙人口再集聚与渝皖川回流并存 改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到近年粤浙人口再集聚和回流中西部并存三个阶段。从常住人口变化看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，粤、浙常住人口年均增加分别为179、82、168万和85、18、78万，而江苏三个时期分别为54、21、23万；皖、川、桂、豫、渝、黔、鄂等中西部省份由2001-2010年的年均负增长转为2011年后的正增长；东北三省由2001-2010年的年均正增长转为2011-2015年的负增长，近4年减幅扩大。 从剔除自然增长因素之后的人口迁移看： 近4年广东、浙江年均人口净流入分别由2011-2015年的14、-7万大幅回升至2016-2019年的76、46万，呈现明显的人口再集聚趋势； 上海、北京因近年严控人口规模，均由人口净流入转变为净流出； 山东近年经济转型落后，年均人口净流出规模较2011-2015年继续扩大； 中部省份除安徽由年均净流出转为净流入外，其余各省均为持续净流出状态； 重庆、四川、陕西近年人口持续回流，其中重庆、四川近4年年均人口净流入规模在10万以上； 东北三省经济持续低迷，人口净流出规模持续扩大，辽宁由2001-2010年年均人口净流入14万下滑至2011-2015年的2.3万，近4年年均净流出5万。 1.2 城市：深圳、广州、杭州、长沙年均净流入超20万 人口持续向少数核心城市集聚；近4年深圳、广州、杭州、长沙4市年均净流入超20万，北京年均净流出超10万。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，全国337个地级及以上单位中，人口净流入的分别有155（1市数据缺失）、133（8市数据缺失）、126个（8市数据缺失），人口净流入城市数量占比分别为46.1%、40.4%、38.3%；三个时期人口净流出城市数量分别为181、196、203个，占比分别为53.9%、59.6%、61.7%。 具体来看，深、广、杭三城以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入，三城近4年常住人口年均净流入分别达28、28、27万，较2011-2015年均有大幅增长。长沙、宁波、西安、成都、郑州、重庆近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上；这几个城市均为所在都市圈核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。 从全域层面看，近4年一、二线城市人口年均增速为1.33%、0.69%，人口持续流入但增速放缓；三、四线城市人口年均增速为0.38%、0.34%，人口持续流出。根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我们将337个地级及以上单位划分为一、二、三、四线城市。总体来看，2000-2019年一线、二线城市人口占比分别由3.7%、17.3%增至5.3%、20.6%，三、四线城市则由30.9%、43.5%降至30.5%、40.5%。从趋势看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，一线城市人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%，二线城市分别为1.81%、1.00%、0.69%，均远高于全国人口平均增速的0.57%、0.50%、0.46%。一、二线城市人口保持集聚，但增速持续放缓。上述三个时期，三线城市人口年均增速分别为0.52%、0.40%、0.38%，略低于全国平均增速；四线城市仅分别为0.15%、0.36%、0.34%，明显低于全国平均水平，表明三、四线城市人口仍持续流出。 1.3 都市圈城市群：珠三角、长三角城市群年均净流入超60万 近4年广佛肇、杭州、上海、深莞惠等10个都市圈年均净流入人口规模超10万；人口净流出都市圈增至10个，京沪都市圈人口向周边疏解。2000-2019年，33个都市圈土地面积仅占全国16.2%，其常住人口合计占比由47.8%提升至51.7%、GDP合计占比由63.2%提升至65.7%，人口、经济进一步向都市圈集聚；2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的都市圈分别有6、9、10个，近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。具体看，近4年人口年均净流入超10万的都市圈有10个，其中广佛肇、杭州、上海、深莞惠、长株潭5个都市圈年均净流入规模超20万，宁波、重庆、西安、成都、郑州5个都市圈年均净流入规模在10-20万之间。从都市圈内部看，近4年核心城市、周边城市人口均为净流出的有哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈，核心城市人口净流入但都市圈整体净流出的有济南、南昌、石家庄、青岛等7个都市圈，反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流出。此外，近年京沪大力控人，核心城市人口净流出、周边城市净流入；其中上海都市圈近4年核心城市年均人口净流出0.6万，但周边城市年均净流入规模达26万。 近4年珠三角、长三角城市群年均净流入超60万，山东半岛、中原、哈长、京津冀、海峡西岸5个城市群年均人口净流出超10万。中国“十三五”规划提出建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛等19个城市群。总体上看，人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。2000-2019年，全国19个城市群土地面积占全国38.5%，其常住人口占比由82.7%提升至85.3%，GDP合计占比由88.4%提升至90.7%。除2011-2015年、2016-2019年天山北坡城市群数据缺失外，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的城市群分别有5、8、7个。具体看，全国经济最活跃的长三角、珠三角城市群土地面积仅占全国2.9%，2000-2019年常住人口合计占比由13.9%提升至16.4%，GDP合计占比由26.8%提升至29.4%；近4年珠三角、长三角城市群年均人口净流入分别为66、62万，较2011-2015年的3、15万大幅扩大。在重庆、成都都市圈引领下，西部的成渝城市群由2001-2010年的年均净流出63万变为2011-2015年年均净流入19万，2016-2019年年均净流入扩大至27万。东北、山东、中原等区域近年面临产业结构单一、经济转型缓慢等问题，呈现人口净流出趋势。2011-2015年、2016-2019年，山东半岛、哈长城市群人口净流出规模扩大，京津冀城市群由净流入转为净流出，上述3个及中原、海峡西岸城市群近4年年均净流出人口规模超10万。 2 人口迁移对经济社会影响重大 2.1 人口流入地区经济社会发展潜力更大 “人随产业走、人往高处走”，人口迁移既是经济社会发展的结果，也是经济社会发展的关键要素。 第一，人口流入增加年轻劳动力供给，缓解老龄化压力；深圳近5年常住人口净流入达166万，2015年老龄化率仅2.9%。迁移人口主要是年轻人口。从国际来看，美国自建国就是一个以移民为主的国家，根据美国移民统计年鉴数据，1820-2018年总计有8496万人获得合法居留权，其中1991-2018年20-64岁工作年龄移民占比始终维持在70%以上。长期宽松的国际移民体系保证了美国国内人口中国际移民数量与人口总量的持续增长，稳定增长的劳动力为美国经济腾飞提供了人口红利，实现了对英国等欧洲传统资本主义强国的赶超。从国内来看，深圳40年前只是宝安县一个鲜为人知的小渔村，得益于友好的人才政策，深圳吸引大量人口流入成为全国最年轻的城市之一。1980-2019年深圳常住人口增加1310.6万人，其中2015-2019年常住人口年均增量53.2万、户籍人口年均增量32.5万，常住人口累计净流入166万人。2000-2015年深圳65岁及以上人口占比从1.2%升至2.9%，远低于全国、北京、上海的10.5%、10.7%、12.8%。 第二，人口流入增加人才供给，促进创新发展；1982-2015年深圳6岁以上人口大专及以上学历人口比重由4.8%升至21.8%，助力创新创意之都建设。从国际来看，美国开放的国际移民体系吸收了大量优秀外国人才。1930年代移居美国的爱因斯坦、冯诺依曼、冯卡门等科学家，在美国的计算机、航空、核武器等领域发挥了中流砥柱的作用；根据诺贝尔基金会披露，截至2019年美国籍诺贝尔医学奖、物理学奖和化学奖获得者中，有25.8%为国际移民。从国内来看，1979年深圳本地科教资源极少，但通过引进高素质人才和大量办学，高学历人才比例快速提升，从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”，新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱。1982-2015年深圳市6岁以上人口大专及以上学历人口比重由0.9%提升至21.8%，远高于全国的13.3%，虽然仍低于北京的42.3%、上海的28.7%，但差距在迅速缩小。 其三，集聚效应增强城市竞争力，助推长三角、珠三角等地成为世界级城市群与现代化产业中心。集聚效应通过三方面增强城市竞争力：1）规模效应：人口集聚降低企业生产与城市公共服务的边际成本；2）专业化分工：流动人口的多样性带来不同领域的比较优势，通过在不同部门的相互协作实现专业化分工；3）学习效应：不同文化背景、受教育程度的人口集聚，促进知识、技能的共享与传播。改革开放早期大规模流动人口向长三角、珠三角等地集聚，形成劳动力供给规模效应，使其在纺织、低端制造业迅速形成较强的竞争优势。近年来长三角、珠三角等地进一步发挥其在各类人才、资本、创新资源集聚等方面的优势，促进先进制造业集群和现代服务业集群融合发展，形成协同集聚的合理空间布局。 其四，人口流入扩大消费需求；2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上。人口流入增加当地人口规模，扩大消费需求，并且消费增速与人口流入正相关。从社会消费品零售总额来看，2019年中国城市消费总额前十强的城市分别是上海、北京、广州、重庆、成都、武汉、深圳、杭州、南京、苏州，这些城市的人口规模也绝大部分位列全国前15。从消费增速来看，2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上，长沙更是高达27.4%；而北京受限于控人政策人口净流出，相应地，北京社会消费品零售总额累计增幅仅11.5%。 2.2 人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显 人口净流出加重老龄化，加重养老负担，严重拖累财政、制约经济活力；2019年辽宁、吉林、黑龙江财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、16.7%、21.9%，远高于全国的12.3%。尽管老龄化是整体趋势，但是人口流出地区会更严重。人口迁移扩大各地养老保险可持续性的不均衡程度，在充实流入地的养老金账户的同时，也加重了人口流出地的平衡压力。东北户籍人口、常住人口分别在2010、2015年陷入负增长，2011年以来小学生数大幅负增长。2000-2018年东北65岁及以上人口占比由6.6%上升到13.4%，辽宁、吉林、黑龙江分别由7.9%、6.0%、5.6%升至15.0%、12.4%、12.2%，而同期全国从7.0%升至11.9%。2018年辽宁、吉林、黑龙江养老金抚养比（在职人数/退休人数）分别为1.53、1.42、1.27，远低于全国的2.55，意味着全国大概每2.6个在职人员供养1个退休人员，而东北大概每1.5个在职人员供养1个退休人员，负担较重。黑龙江、辽宁、吉林的城镇职工基本养老保险基金分别于2013、2015、2015年开始入不敷出，2016年黑龙江的累计结余转负；从养老金累计结余可支付时间看，2018年广东、北京、云南、四川、浙江等经济发达、人口净流入或老龄化较低的省份居于前列，吉林、辽宁、黑龙江位列全国倒数5名内，分别为5.2、2.8、-3.1个月，远低于全国的14.7个月。东北财政形势严峻，老龄化严重拖累财政。2019年吉林、黑龙江、辽宁财政收入增幅居全国倒数，其中吉林、黑龙江负增长，而同年辽宁、黑龙江、吉林财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、21.9%、16.7%，明显高于全国的12.3%、江苏的11.2%、浙江的10.6%。 2.3 人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化 人口集聚分化促使中国房地产市场不断分化，在少子老龄化背景下，未来房地产市场将更加分化，需求向大都市圈大城市群集中。中国少子老龄化问题日趋严峻，2019年中国总和生育率为1.5左右，并仍存在“全面二孩”的生育堆积效应；按此趋势，中国人口总量将在“十四五”时期陷入负增长，未来越来越多的地区面临人口收缩。从需求端看，20-59岁的主力置业人群2013年见顶，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，未来住房需求将平稳回落。从政策端看，在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，房地产市场销售回归居民自住需求。按照历史规律，未来经济基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。到2030年1.7亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。从城市和都市圈来看，2030年中国有望形成10个以上（北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等）1000万级城市和12个以上（上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等）2000万级大都市圈。
头部物业公司在城市服务领域的扩展正在加速。中国证券报记者注意到，近期头部物业公司扩展城市服务领域动作频繁，多家公司和地方政府签署合作协议。不少上市物业公司管理层表示看好城市服务领域未来发展，多家公司将其作为未来的发展方向。 有研报称，城市服务领域有望进一步打开物管行业空间，提升未来3-5年的增长韧性。 扩展加速 就当前城市服务扩展方来看，头部物业公司较活跃。扩展过程表现出两大特征：一是和地方政府合作；二是成立合资公司。 融创服务9月11日和南昌市政公用资产管理有限公司签订战略合作协议，双方拟成立合资公司，突破传统物业服务模式，聚焦物业资产管理发展方向。拟以科技、创新、智慧城市为核心，打造江西省最大的公众物业集成服务商。 8月底，万科物业和郑州市二七区人民政府签署战略合作协议，同样拟成立合资公司。万科物业方面表示，将搭建“城市空间整合服务”平台，发挥各自的资源、管理优势，对基础设施建设施工过程管控、市容环境管理、绿地养护、市政设施维护、公共物业管理等业务进行一体化统筹运营，加速城市空间布局。 部分物业公司将城市服务作为未来的发展方向。如佳兆业美好，将参与城市公共配套服务升级作为公司发展的核心支撑力和未来战略发展方向之一。公司通过战略升级和品牌打造，加大对城市服务领域的布局。 金地集团在2020年中报中称，物业服务业务方面，金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，公司住宅物业、商办物业、城市服务3大板块的基础物业服务实现了从社区走向城区。 中指物业事业部副总经理牛晓娟表示，城市服务有助于物业公司打开业务增量空间，扩展增值服务范围；物业公司通过承接公共管理服务，可扩大品牌影响力；城市服务复杂的精细化管理要求可帮助公司提高资源统筹能力。 “随着城市治理更加专业化、精细化、智慧化，物业服务品牌企业凭借完善的服务体系和成熟的精细化管理能力，深度参与现代化城市管理服务是大势所趋。”牛晓娟认为。 蓝海市场 中国物业管理协会、上海易居房地产研究院的数据显示，2018年全国物管行业经营收入7044亿元，仅第三方市政环卫就可为行业带来10%至20%的规模增量。 华泰证券研报称，5月以来物业公司频繁出圈城市服务，该趋势符合物业公司和政府的双重诉求。城市服务内容中市政环卫成主要触角，可为物管行业带来16%的营收增量。城市服务有望进一步打开物管行业空间，提升未来3-5年的增长韧性。 该研报称，2019年中国市政环卫（包括城市、县城和乡镇垃圾运营，等级公路清扫运营，城市绿化养护三个部分）市场规模为3171亿元，预计2020年至2024年的复合年均增长率为7%，2024年市场规模有望达到4352亿元。 招商积余常务副总经理谢水清认为，城市服务的本质是物业公司原有基础服务在业务和空间上的延伸，未来城市服务也许是万亿级市场。在商业模式上，或更加倾向于共同经营，和政府平台捆绑；行业竞争上，因城市服务涉及广，对物业公司要求高，未来合作可能增加，表现为竞争与合作并存的局面。在他看来，未来物业公司要做成平台、集成商，能够集合、优化社会资源。 招商积余在2020年中报中称，城市服务作为新的蓝海市场，成为各头部物业公司发展的新领域。公司上半年签约了华为外租物流园、深圳湾公园、松山湖生态园东区等项目，在新兴的城市服务领域取得了较大突破，连接扩展了多个城市服务类项目。 除市场规模得到认可外，城市服务领域也得到物业公司的重视。万科董事会主席郁亮曾表示，要等到人们将万科物业当作“城市服务商”时，公司才会上市；且“没有千亿市值，万科物业不会上市。” 建业新生活副总裁兼物业服务事业部总经理汪维清称，公司今年会完成18个城市的城市服务布局。他认为，就目前状态来看，城市服务对企业有一定的业绩贡献，最重要的是，城市服务领域会是企业的爆发点和增量。 时代邻里行政总裁王萌表示，公司会将城市公共服务项目独立于物管项目和市政环卫项目，未来将其作为一项新业务积极探索。随着社会化程度提高，政府相关服务增加，对公司来说，需要及时迎合相应需求。 规范发展 今年以来，多地修订了物管条例，完善、规范了物管制度。 《重庆市物业管理条例》提出，强化物业管理与社区治理融合发展，规范物业管理关键环节，强化对业主自治支持和监督，完善物业管理信息公开制度，同时建立物业第三方评估制度。 《青岛市物业管理条例（修订草案）》从物业管理区域、业主委员会、物业服务、法律责任等方面做出要求和规范。该修订草案指出，各级人民政府应将物业管理行业纳入本级服务业发展规划，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施，促进物业管理发展与和谐社区建设；鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。 《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，并强化对业委会的监督。 牛晓娟表示，相关政策出台有利于规范行业，让物业公司更好地参与到城市服务治理中；规范化的服务条例，有利于头部、精细化运营管理的物业公司发展，“城市服务对物业公司资源统筹和服务能力要求较高，头部公司凭借资源优势和高水平服务参与优势更加明显。在此情况下，或将促进物业行业集中度提升。”
01 近期调控，有点儿意思 楼市调控的大幕已经拉下来了，“7.24座谈会”、“8.26会商”，被叫去的16个城市，该出调控政策的，都出了（两次都被叫去喝茶的成都，近期一定会有收紧政策的举动）。结合8个城市（深圳、杭州、南京、宁波、东莞、无锡、沈阳、常州）的楼市“新政”，笔者给大家总结一下。 其实，也没啥好总结的，因为这些年的楼市调控，“松久必紧”、“紧久必松”，这个简单的循环往复，并没有多大改变。即使强调“一城一策”的当下，各个城市的调控政策也并无多大的不同。 有哪些是相同的？ 1.加大住宅用地供应（深圳、杭州、东莞等） 2.打击“假离婚”（深圳、南京、长沙、无锡等） 3.增值税免征期，从2年改为5年（深圳、沈阳、无锡等） 4. 提高二套首付成数（深圳、沈阳、无锡、常州等） 5.提高限售门槛（深圳、东莞、杭州、宁波、常州等） 6.热点楼盘向无房家庭倾斜（深圳、杭州、宁波等） 7.打击户籍炒房（深圳、杭州） 8.放松落户政策/吸引人才政策（所有城市） 还有一个共性，不得不讲，这些城市的调控，都是在被“敲打”以后，才不得不收紧政策。比如，7月初领导亲自督战，深圳才出了政策；再比如，8月28日6个城市被叫去喝了茶，然后才出了政策；还比如，有的城市一个月内出了好几次政策，第一次不痛不痒，第二次才严格起来了。 02 鼓励新房，不鼓励二手房 看了上述共性，有几个发现，一是很难与“一城一策”挂上钩，来来回回、林林总总还是那些政策，相互学习；二是“房住不炒”必须要响应（共性2、4和7）。这个没话说，写进了重要文件，关系到系统性风险和经济金融长治久安，不贯彻就是站位问题；三是“鼓励新房、不鼓励二手房”。 第三个发现，值得玩儿味。怎么理解？完成“房住不炒”的规定动作后，也要考虑地方的难处。共性3和5，也是此轮调控的亮点，明显鼓励持有、不鼓励二手房交易，而共性1、6、8明显鼓励新房交易。如此区别对待，是一个重要的信号，即每一个地方都希望加快供地、开发和卖房。 看来，土地财政，还得再飞一会儿。 但是，市场可能并不会按预设的路径运行。不久前，有一则消息把各地吓得够呛，就是海量二手房挂牌。截止2020年7月份，主要城市二手房挂牌量都创历史新高了，相比2019年初均翻了一倍左右。比如，近期火热的杭州，二手房挂牌量从去年初的6.5万套，攀升至12.1万套。 为何挂牌量暴增呢？主要是由于，2016年各地祭出限售政策，到现在多数城市限售房解禁了，挂牌量暴增。上一轮楼市回升（2015-2018），可谓是史上最疾风暴雨的，“去库存+棚改货币化+降准降息”的多重刺激下，一二三四线城市房价，基本上都翻一倍，进场的很多是投资客。 这一时期，去杠杆、去产能、环保攻坚也在推进，笔者认识的一些做实业的，也将部分资金投入地产。但现在，房价涨幅趋缓，实体也不怎么景气，很多人把房子挂牌、出售，特别是加了杠杆的。另外，那一时期房价涨得快，很多人“跟风”买房，现在发现被套在里面了，也想出手。再说，各地都不缺房子，很多新房空在那里，有多套房的人看在眼里，慌在心里。 03 二手房有价无市 大家知道，新房市场是“政策市”，而二手房市场是充分竞争的。挂牌量不断攀升，二手房价格就会下跌。其实，今年上半年，除了深圳、上海外，大部分城市的二手房价格都在下跌。这样的话，对新房市场的冲击很大，连锁反应就是新房不好卖、或降价卖、开发商不拿地，这是最担心的。 其实，大家也应该发现了，现在各个城市，“日光盘”已成为历史了（抛开一个项目多次批预售的“假日光”）。去化率高、卖的好的楼盘，都是一二手房价格“倒挂”的楼盘。出现这种情况，根本上在于，房子足够多了，哪个城市都不缺，过去那种疯狂抢房的现象，再也不会来了。 即便广州和深圳也不例外。上半年，深圳楼市比较火爆，但媒体推给你的，只是卖得好的明星楼盘。深圳卖得好的房子，也是一二手价格倒挂的。上半年，深圳新盘去化率不足40%，是不是有点大跌眼镜呢？现实就是这样的，大部分盘不好卖。上半年，广州新盘去化率只有32%。 这就要命了。 2019年，各地财政收入增幅、税收收入增幅，都降到历史最低了。而疫情之后，各地纾困经济、给中小微减税降费、搞新老基建、搞都市圈、搞轨道交通、吸引人才等，花钱的地方太多了。同时，根据我与各地政府的接触，发现当下每个地方政府，对楼市的依赖，都是史无前例的。 不管是开发投资占固投的比重，还是土地出让收入占地方宽口径财政收入的比重，或者税收收入占比，都达到了历史最高水平。每一个城市都在诉苦，楼市很重要，不能让它掉下去。而“稳地价、稳房价、稳预期”的顶层设计，事实上给社会和市场发出一个信号，隐性担保。 怎么办呢？ 收紧二手房交易门槛，增加二手房交易的摩擦性、交易成本，拉长交易周期，让二手房市场横盘起来、交易钝化。近期各地调控政策，不管是增值税免征期“2改5”，或筑起限售门槛，都是这个目的。这样，少数挂牌价低、税费低的“笋盘”，被快速吃掉，大部分二手房被迫持有。 现实中，中介宣传也好，救市导向也好，相互交流也好，大多数卖家认为，房价还会继续上涨，房子是抵御通胀的不二之选。因此，他们不愿意降价出售，导致交易钝化，“有价无市”，高位横盘，每个业主都在享受账面财富带来的美好感觉，挂牌“海量”也只有数字上的意义。 因为，业主一致的逻辑就是，“房价还会涨上去的，不能低价卖掉”，索性就继续挂在那里，或干脆撤回来。这几年，二手房交易周期明显拉长，普遍达到120-150天左右，没个一年半载，卖不出去。未来，由于限售再启、增值税免征期“2改5”，加上政策导向，交易周期会继续延长。 04 新房踩着二手房卖 一项资产，如果其交易周期不断延长，交易成本不断上升，交易摩擦极大，就会导致交易频率下降，资产表面价格会维持，但内在溢价会慢慢损耗掉。政策导向下，热点城市继续创造一二手房“价格倒挂”场景，吸引购房者涌入新房市场，让新房热销，这个趋势还将延续很长时间。 本轮调控启动的同时，开发商融资监管新规（“三条红线”）也开始生效，2019年开启的新房市场“优惠促销、全渠道促销”的战略，将进一步发扬光大。过去，房产中介都在向客户推销二手住房，但现在，由于二手房交易周期太长、成本太高、政策也不待见，没有哪家大中介愿意卖二手房了。如果你想买房，在APP上找房也好，找中介也好，首先给你推荐新房。 同时，楼市政策的重心，也在想方设法把购房者吸引到新房市场，比如新区规划、轨道交通等利好宣传。特别是，近年来各大城市纷纷涌起的优质教育“集团化”，外围的楼盘也是“名校加持”。 再加上，新房税费成本低，购买力自然就被吸引到新房市场了。当然，城市中心区、成熟片区的二手房（特别是带学位的）也很抢手，价格还在上涨，但大多数区域二手房交易是钝化的。 结果是，少数区域二手房市场火爆，多数区域交易惨淡、“有价无市”，而若想成交，就必须拉长周期或降价。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受过前几轮楼市回升的好处，业主心气很高，市场上交易的少、高位横盘。表现在全市来看，二手房价格可能还在上涨。 当下的广州，就是这样的，越秀、黄埔、天河等热点区域，由于公共配套好、优质教育资源集中，二手房交易回升、价格上涨，形成良性循环。但其他区域（主要在外围），过去几年一直是新盘供应大户，现在挂牌量很大，但交易比较惨淡（比如增城、花都、从化和南沙）、价格横盘。 表现结果却是，全市的二手房价格涨了。再加上，自媒体、开发商要借“涨价”信号卖房，大家听到的，自然也是涨价一片。没涨价的、跌价的、成交差的，都不会被报道。但其实，自家的房子，可能跌价了。
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