对于中国的房地产投资，从1998年房地产市场化以来到现在，种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。在2017年，我提出“房地产变天论”，认为20年房地产的大周期宣告终结，一线城市的房地产在短期内将进行调整，在2018年提出二线总体停涨，2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时，提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。有心者如果复盘我的这些观点，不能说全部预测准确，但大体和市场的真实表现是吻合的。 很多人认为我唱多房地产，甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言，命运对我不薄，我对经济并不贪婪，我认为我已经衣食无忧，相对于我的职业声誉，多赚点钱，少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是，能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚，能够在预测的准确度上每年都有提升，这才是我上瘾的事。 这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战，是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂，不懂者也可以尽情喷。在我的职业生涯中，不存在刻意唱多或者唱空的问题。我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨，我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。我更喜欢做波段的预测，这是最难的。房地产市场化20年来，房价并非一直上涨，而是经历过三次大的价格波动：2008年年底房价大跌；2014年大跌；2018年以来，大多数城市房价的普遍调整，即使北京上海的房价，也调整了超过15%了。 房地产作为最好投资品的时代结束，既有房地产自身的周期原因，房地产20年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，总体而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。 还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市，比如，过去的西安，前两年的大连沈阳，去年年底的深圳等。但事实上，在房地产作为最好投资品时代结束以后，中国可以投资的城市，确实已经不多。从投资的层面而言，能够投资的城市大体也就是20个左右！ 如果从城市来讲，在房地产的新周期下，值得投资的城市大体可以分为三类： 第一类是绩优股，也就是中国最好的5个城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州； 第二类是潜力股，也就是未来可以杀入一流城市的，大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉； 第三类叫价值洼地，就是房价偏低的城市，比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然，除了这些城市，东北的长春，沈阳，临近一些绩优股的周边城市，比如，临深的东莞、惠州，也属于可以投资的城市，长三角的合肥，作为南京的后花园，也极具潜力。 从大的区域讲，我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势： 一是长三角，可以涵盖绝大部分城市，大小城市都可以考虑，这个区域是中国城镇化融合程度最好的区域； 二是大湾区，房价大起大落的概率不大； 三是福建区域，包括福州、泉州等，厦门比较特殊，说实话，我不是很能懂厦门房价位居全国第四的理由何在，我认为厦门的房价高估了。 大家注意到，我没有把重庆、郑州、天津等城市列入。这些城市，要么需要继续证明自己可以是直辖市的地位，要么经济在滑坡，要么房价处于高点，在目前阶段并不看好。一些人忽悠大家去这些城市，我认为是根本不懂这些城市房地产的基本面。房价低不代表有投资价值，房价高，不代表不会继续涨。这一点，专业人士自然会懂。 当然，今年有一个特殊区域，就是海南的房价。海南自贸港强势启动，这是海南历史上的最好的一次腾飞机遇，对海南房地产的助推是必然的，但海南在房地产泡沫上有多惨痛的教训，管理层会非常谨慎对待房价的上涨。但是，不管如何，三亚和海口，应该属于可以观察的城市。 最后谈谈对今年最后一个季度房价走势的看法。我的观点没有变，我仍然认为一线城市房价反弹的推动力很强。在我的房价预测历史上，我只有两次信号极其明确的呼吁大家买房，第一次是2015年“3.30新政”之后，我认为买房子的黄金窗口期来临；二是今年对于一线城市的走势。去年，我多次去深圳，看着台下的深圳人，我向深圳的有钱人喊话，注意深圳房价反弹。今年，最后一个季度，北京上海的房价反弹的概率仍然很大很大，起码，居住需求的不能再犹豫了。 至于中国房地产的未来，我的看法更不会改变：房地产作为支柱产业的地位100年都不会变，在“双循环”战略下，新城镇化会成为这个战略的最大抓手，房地产的支柱地位更不会弱化，这是基本事实，不管你是否愿意接受。房地产崩盘至少在未来5年不是我判断的选项，虽然任何一个国家的房地产迟早都会崩盘，但至少就目前而言，中国房地产崩盘的概率仍然不大。从这个层面而言，我已被归入多头行列。
双循环 1 为什么要提双循环？ 今天活动的主题是“特区40年”，我是70年代末出生的人，我们这一代人现在大概40岁出头，正好和改革开放同行。 我们这代人挺幸运，因为这40年，正好是中国发展最快、经济最繁荣的40年，我们这代人基本上没遇到什么苦难。所以，无论从专业研究还是翻看历史的角度，我是真诚地感谢改革开放。 大约在2011年、2012年期间，我们研究全球化得出了一个初步推演的结论：全球化可能会发生逆转。此前一轮全球化，很多人是把它从“1991年苏联解体，苏东社会主义阵营崩塌，再到全球市场开始统一”算起的。 中国加入WTO（世界贸易组织）后，中国学者在深入研究全球化时，已经发现：全球化的繁荣景象可能会逆转。其中重要的原因，就是来自于国家内部产业结构，以及社会阶层的分化。 今天，不幸言中——现在看来全球化的逆转，特别是大国之间的关系变化，已经开始了。 我们处在一个很重要的历史转折点上。 先从“双循环”开始说起，“双循环”是今年说得最多的一个词，中国领导人在5月份正式提出了这样的一个新判断，在5月23号对“双循环”进行了相对明确的界定：要将满足国内需求作为发展的出发点和落脚点。 特别提出了要形成“以国内大循环为主体，国际国内双循环相互促进”的新发展格局。 这个格局的形成，对比过去40年的改革开放以来的发展格局的描述是一个国际大循环的逻辑。 而国际区域布局，是一个梯度转移。 中国领导人在2020年这个重要的时间节点提出“双循环”，有特定的含义。无论我们如何去强调“内、外双循环”，并不是所谓的“闭关锁国”。 但是我们也要清楚，国际大门确实越关越小了，它和过去40年面临的开放的环境相比，确实有了重大的变化。同时，国内面临的挑战也多了，既包括疫情的冲击，还有经济减速。 我们曾经做过一个测算，发展中国家在经历了20-30年，有的甚至30多年的高速增长之后，一般都会经历一个减速期，这个减速期大概平均20年。 所以，中国的减速期从2009年开始算起，到现在大概10年时间，算下来还要经历10年的时间。 这就是我们面临外部环境的变化，所谓“百年变局”。同时，面对短期的疫情冲击，中长期的经济减速，企业层面，要产业升级，提升附加值；政府层面，要转变发展方式，都是其中应有之意。 2 “修昔底德”陷阱与政治强人时代 未来十年面临的内、外压力仍然比较大，中国企业界要在中国的内、外压力之下，实现惊险的一跃。 从外部环境来看，我们拉长一点历史的视角。中国确实处在重要的时间节点上，未来中国与美国之间的关系会走向何方，美国对华政策的改变到底对中国的现代化进程有多大影响，我们很难得出确定的判断。 但是翻看过去的历史，很多事情有必然性，也有相当大的偶然性。过去100多年里面，有很多重大的事件节点，仔细去研究事件本身会发现有很多偶发因素。 无论是甲午战争还是辛亥革命、日本全面侵华、小平同志南方谈话，这些事件的偶发因素非常多，这提示了我们在今天的“百年变局”的背景下，特别是处理中美关系问题上，既取决于外界，也取决于我们自身。 经济数据上拉长时间周期看，从经济总量占比的变化看，中美关系发生质变是在中国经济总量占到美国三分之二的时候。 当年美国和日本之间关系变化，大概也是处在这么一个状态。这可能在一定程度上支持了一部分人的判断，即中国崛起会出现所谓“修昔底德”陷阱（指一个新崛起的大国必然要挑战现存大国，而现存大国也必然会回应这种威胁，这样战争变得不可避免）。 无论从国际政治专家说的安全维度，还是经济专家说的全球经济失衡，或是全球化运转的角度，似乎都说明了中美博弈难以避免。 2016年特朗普当选美国总统，无论是特朗普还是其他“朗普”，中美的关系已到了一个质变的阶段，我们要认清当前的形势。 同时我们也看到，现在全球处在“政治强人时代”。 关于“政治强人时代”，我没有清晰的界定，或者也很难界定。我们观察世界的大型经济体或者大国，都是属于“强势人物执政”阶段。 强势人物执政和以往“讲规则、讲规矩”的领导人不太一样。就像美国，特朗普总统可以随意发一条推特“吐槽”。 大国博弈在未来5-10年里还会有很多交集。 比如俄罗斯，普京希望俄罗斯在2024年成为全球前五大经济体。如果按照汇率计算，俄罗斯是没有任何可能性的。但俄罗斯专家已经解释：2020年将成为全球第五大经济体，但维持该地位不会容易。 按购买力平价计算，2017年底中国GDP已经超过美国，所以俄罗斯也是充满了雄心壮志。普京基本兑现了对俄罗斯选民的承诺，用20年还一个新的俄罗斯。他用了20年的时间，把俄罗斯的经济总量打造成跟广东省差不多的水平。 3 国内经济发展5个趋势 从国内形势来看，疫情加速了这些趋势，但是，没有疫情这些趋势也在发生。 第一个趋势，移动互联网化。 移动互联网加速了人类的分层，分层可能来自于价值观，可能来自于地域，可能来自于收入水平。移动互联网导致社会治理出现了一个难题：全世界有共同观点的人，可以很快地联合起来。 从企业家看，我们要抓住商机；从政治家的层面来看，我们要抓住社会的难题，所谓“广场政治”（缘于西方文明的源头希腊城邦时代，广场是为市民争取权利和议政的最佳空间），可能会成为一种常态。 第二个趋势，人口老龄化。 人口老龄化不仅仅指经济学家探讨的劳动力红利的消退，因为没有了劳动力红利，还有工程师红利。 人口老龄化的主要趋势是在新中国成立以后第二波生育高峰期，大概60年代中后期至70年代前期出生的人口，在未来五到十年整体步入老龄化，大概有2.94亿至3亿人口要整体步入老龄化。 “老龄化”对经济系统的冲击是不可逆的，而且结果不可预测。由于“老龄化”的趋势，要害不在于它是不是会发生，而在于我们有没有做好准备。 第三个趋势，地产行业发展的逻辑发生了变化，而地产行业涉及到几十个行业。 简而言之，地产行业从过去20年，特别是过去10年，从金融业的发展逻辑，转变到了制造业的发展逻辑，这种逻辑的转化影响到的行业非常多。 第四个趋势，贫富或财富差距拉大。 美国爆发占领华尔街运动，特朗普当选总统，以及中国资产价格的上升，会成为一个全球性难题。这个难题很难用传统的一次分配、二次分配的财政手段解决，没有特别好或者说似乎很难找到和平解决的办法。 特别是在全球经历了长达十几年的量化宽松以后，财富差距几乎是不可逆的。我个人不同意美联储现任鲍威尔主席说的：美国的财富差距和财政政策没有关系。我认为当然有关系，因为宽松政策天生有利于富人。 第五个趋势，与美国、日本相比，中国的宏观管理政策的逻辑也发生了很大的变化。 我认为中国货币当局的货币政策操作方式发生了根本性的变化。如果日本、欧洲的中小银行是“有心无力”，希望通过宽松政策刺激经济，却发现空间越来越小，发挥的作用也越来越小。 中国的货币当局是“有力无心”——我们是有这个能力的，但是不想这么干。 为什么？ 因为我们在过去十几年里面经历过三轮大宽松，分别是2009年、2012年、2014年——2009年是4万亿，2012年是GDP保7.5%，2014年是GDP保7%。 这三轮大宽松解决了很多问题，但是也造成了非常严重的问题。结果就是中国各个社会阶层的财富差距以不可遏制的趋势在拉大，而且不可逆，造成了社会内生性的冲突。 中国经济像日本30年代的运行状态略多，官方的说法叫“经济步入中低速增长、新常态”。 4 新常态下的双循环 我认为2017年我们进入到了“收缩型经济新常态”，它有5个特点： 第一，投资方面“泡沫”的钱很难赚了，赚快钱很难了； 第二，收入增长变得极其艰难，一些特定的社会群体实际收入水平是下降的； 第三，大家在生活工作上会变得越来越简洁，因为现在是从“泡沫化”到“挤泡沫”的过程； 第四，从企业角度来讲，除需要创新外，企业需要提供性价比高的产品和服务。这一点我主张向日本企业学习，比如优衣库，特别在日本失去的30年中，优衣库从普通企业到了世界级企业； 第五，大家培训和学习的时间更多了。如果实现“双循环”，重启中国经济增长的动力，非常重要的环节在于降低体制成本，提高运行效率。 我自己从3个维度去理解双循环：第一，物理空间；第二，动力机制；第三，体制机制改革。 从物理空间来讲，无论是“一带一路”还是“粤港澳大湾区”，都将成为我们拓展市场、深化市场的市场载体。特别是以“海南自由贸易港”建设为代表的新一轮的开放，是我们构建“双循环，启动国内大循环”的基础。 从动力来讲，重要的是启动内需、统一市场，特别是统一市场。加入WTO之前，中国掀起过一轮学习WTO的贸易、金融、法律、消除地方保护主义等活动。在外部环境发生重变，启动国内大循环，消除地方保护主义，在诸多方面能够统一标准、提高效率、降低成本是下一步体制机制改革要做的事情。 从体制机制改革领域来讲，竞争中性、监管统一，特别是要素市场化改革也是我们绕不过去的。其中涉及到土地、资本、劳动力、技术和数据。 新基建 1 深圳40年与大湾区的未来 我想聊一下深圳，每次去深圳都觉得特别提气。深圳是标杆性城市，过了40年的发展，确实给中国其他城市树立了一个样板。在此，我们对深圳各个时期的建设者、领导者表示深深的敬意。 今年是深圳特区40周年，从指标来看，深圳处于遥遥领先的地步。深圳从一个小渔村到今天的成绩，密码是什么？ 无论从规模总量还是结构来看，深圳都遥遥领先其他同时作为特区的四个城市。深圳对标的城市已经是国际上最先进的城市了，从世界来讲，与三大湾区的定义，深圳还有非常大的可以发挥潜力的空间。 举个例子，“粤港澳大湾区”从面积、人口来讲比世界成熟的三大湾区（东京、纽约、旧金山）要大。 从港口和机场的吞吐量也可以看到，粤港澳大湾区的优势很明显。 但是从人均水平，特别是创新能力来讲，我们确实和世界另外三大湾区还有很大的差距。这件事情从不同的维度印证了实现发展方式转变、产业结构升级、后发式突围创新的重要性。 从国际经验来看，向大都市、大城市集中是一个趋势。我的观察结论是，现代城市发展的思路改变了80年代以来控制大城市规模，鼓励发展小城市的思路。 现在的思路还是发展大城市，城市化仍然是一个大趋势，特别是向大城市集中。而中国城市从城市分层来看，第一层级和第二层级的城市，承载的人口和产业是不够的。 我们做过一个研究，中国至少需要8个第一层级城市，每个城市大概容纳2000万常住人口，总共承载约1.6亿人。需要16个第二层级的城市，每个城市需要1000万常住人口。 现在深圳是中国的一线城市，中国可能会有20多个城市有希望在未来10-20年内进入到一线城市圈——我们把它们称之为新一线城市。广州相对紧张一些，因为很多人提到一线城市不说“北上广深”了，广州比较着急。 有人说，广州要加快发展速度，不然20年后会变成了环深圳城市。深圳还是中国一线城市和新一线城市的领跑者。 无论从全球定位和外部环境的变化、经济任务和形势的倒逼，还是深圳发展的潜力和动力，我认为“粤港澳大湾区”毫无疑问是未来中国发展的重要的发动机。 在新的技术条件下，数字化基建或者新基建可能是中国版的新一代信息高速公路建设的重要引擎，这是中国继高铁以后再度实现基础设施升维的难得机会。就像从乡间公路到高速公路，从高速公路到高铁，每一轮基础设施的升维都会带来产业和区域功能的大洗牌，而在这个过程中，深圳有它的优势。 我们梳理了涉及到七大行业共500家新基建公司，特别是华为、腾讯这样的公司，为深圳领跑下一轮的新基建创造了条件。 2 四个“10年”，四代企业家 说一下企业家的机会，因为体制改革营造的好的营商环境是基础。回顾过去40年，我们看到四个“10年”，形成了四代企业家。 我本人将1978年到1998这20年称之为“市场化时代”，中国的企业家有两个群体，“84派”和“92派”； 1999年到2008年我称之为“工业化时代”，我们利用全球化的红利、劳动力红利，当然也利用了城镇化、互联网红利。 中国第一代互联网企业家也随之崛起，特别是深圳的企业家。 随着互联网和地产的崛起，如果说在2007年以前富豪榜排在前面的企业家是来自地产行业，到了后期互联网企业开始崛起，互联网企业家占据了富豪榜的前列。 2009年到2016年我称之为“金融化时代”，这个时代的关键词就是量化宽松的货币政策背景下，政府、企业、家庭都在加杠杆，可以说是一个全民加杠杆的时代。 这个过程中我们可以看到，在胡润排行榜上的企业发生了重要的变化，地产和互联网，或者地产、金融、互联网都出现了很多富豪。 结语 那么，外部环境，未来是什么状态？ 我总结如下： 第一，中国基本实现了市场化改革1.0版本； 第二，房地产市场的逻辑发生了变化； 第三，无论从短期还是中长期来看，中国宏观管理，特别是货币政策方面不大会再采取过去十几年这三轮大宽松的方式，而可能采取一个相对比较克制，类似于疫情爆发后的操作方式。 这对地产、金融业的意义非常重大。意味着从2008年到2017年金融泡沫化时代的背景很难再出现了，金融化宣告结束了，很难再出现金融泡沫化了。 当然，从货币当局的主观意图来看，他们也想极力避免“泡沫化”。从广深地区来看，广深地区的企业家在每个时代都算是勇立潮头。 我们希望深圳在可预见的未来继续引领全国，并且能建成全球性的金融中心和科技中心。也可以说深圳在建立特区40年以后的新目标，而这两个目标的实现仍然是要艰苦卓绝的努力。 希望再过若干年，如果深圳能够在这两个目标的建设上有所突破，我们还能够有机会来一起探讨，谢谢大家。
原标题：多地政策收紧或致四季度房价降温 9月14日，国家统计局发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，8月，一二三线城市商品住宅销售价格稳中略涨，房价仍处于高位，尤其是大湾区区域内城市涨幅领衔全国，价格上涨较快，楼市小阳春持续。 值得注意的是，政策趋紧取向愈加明显。包括中央相关部门对房企座谈要求严控负债，住建部召集近期涨幅较快地区相关负责人座谈，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，会后沈阳、常州、成都相继收紧调控措施。业内人士表示，目前房地产市场总体平稳，但局部房价有异动。下一阶段，在经过地方收紧调控措施、“打补丁”后，四季度房价或有下降空间。 8月全国房价整体微涨 国家统计局数据显示，8月除二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落外，其余各线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅价格环比涨幅略微扩大或相同。 具体来看，一线城市新房和二手房价格涨幅均扩大。8月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。 同比方面，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和6.9%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。 值得注意的是，大湾区城市领衔8月上涨。在8月涨幅位居全国前五的城市中，惠州、广州、深圳等均位于粤港澳大湾区。 对此，中原地产首席分析师张大伟指出，这些城市房价明显上涨的核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而各地落地的调控政策执行力度还未抑制住市场升温。其中，深圳7月调控升级后，部分需求转移到了惠州、广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了快速上行。 贝壳研究院高级分析师许小乐表示，房价上涨的主要原因，一方面是需求有所升温，另一方面则是疫后房企融资环境有所改善，拿地热情较高，一级市场热度向二级传导所致。 易居研究院数据显示，1-8月份，全国100个城市居住用地成交面积为42083万平方米，同比增长6.8%。年初累计土地成交面积同比增速曲线呈现V型走势，6-8月份更是呈现了正增长态势。多个地区土地成交面积和土地出让金都有大幅度增长。 多地调控政策收紧 在统计局发布房价数据同日，成都发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》指出，将加强土地市场调控，优化供应结构；继续执行好差别化信贷政策，严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规加杠杆购房；将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，防范“快进快出”的投机炒房行为。 在此之前，已有深圳、杭州、东莞、宁波、郑州、南京、长春等地收紧调控措施。 7月24日，中央层面召开北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个热点城市房地产工作座谈会，明确指出地方政府应高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。 8月26日，住建部再次召集沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等今年以来涨幅过快城市相关负责人，要求毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。 张大伟表示，随着房价上涨加速，新一轮调控政策有望继续加码。58安居客房产研究院分院院长张波则表示，只要限购以及差别化信贷政策不发生改变，楼市热度较高城市的调控持续收紧，房价整体稳定的态势不会改变。 四季度房价或有下降空间 值得注意的是，控制土地溢价率、降低购房杠杆、严控企业负债率成为此次调控的重中之重。 9月9日沈阳市房产局发布调控政策指出，将严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。 9月11日，常州市发布调控新政指出，新购住房交易时间将延至自取得不动产权证后满4年方可上市交易。同时，对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付款比例调整为不低于60%。 此前，住建部和央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，为房企财务指标划定“三道红线”：房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得大于一倍。 对此，人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在14日答记者问时也表示，从微观的层面来说，明确的规则有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。从宏观层面来说，有利于推动房地产行业长期稳健运行，也有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。 多位业内人士认为，下一阶段房价或有下降空间。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，预计在“金九银十”期间，在中央反复强调“房住不炒”、地方密集发布收紧调控政策的背景下，以及在“三道红线”及业绩指标的压力下，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。张波表示，受调控影响，9月房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，或对房价起到一定下拉作用。 陈霄说，进入8月份，虽然市场热度不减，但从8月份房价指数来看，上涨城市数量在连续4月增长后，上月止涨转跌，本月持平。这意味着，在当前调控收紧的市场环境下，有更多城市加入到降价队伍中。(记者 梁倩 北京报道)
近期，金地集团董事长凌克接受了第一财经电视台《意见领袖》栏目的专访。凌克董事长就新常态下，房地产企业能力提升、金地的产业地产布局方向和发展战略等方面，全方位阐述了金地的产业地产战略和城市综合服务商的发展目标。他指出，未来金地将致力于成为综合型的城市服务提供商，以及成为产城融合发展的新城区发展商。金地不仅要开发全品类的地产，还会提供各种各样的社会服务，打造工作、生活一体化的产城融合新城区。 谈经营：房企要提升三大能力 在访谈中，凌董首先从当前房地产行业的发展大趋势出发，谈到了房地产企业的需要提升的几个关键能力：投资能力、运营能力、财务管控能力。他指出，在“房住不炒”的政策基本面下，当前房地产行业规模增长率下降、区域逐渐分化，房地产企业要提升全面管理能力。首先，要做好投资，投资是公司盈亏的基础，地产是周期性行业，要对行业运行周期有准确的把握；其实要以科学的手段加强运营管理，做好纵深城市布局，通过科技化的手段提升生产效率加快周转，不断增强产品的竞争力；第三，企业经营者需要坚持审慎的财务政策，只有在经营上坚持长跑思维而不是依赖短跑冲刺的方法，才能在复杂的环境下保证企业的长久稳健发展。 谈目标：综合型城市服务商+产城融合发展商 在谈到金地的业务发展时，凌董表示，金地未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。“一家公司如果说只能做一点住宅，这家公司是没有竞争力的，金地的目标不仅是开发全品类的地产，还要能够提供各种各样的社会服务，所以金地会做医疗、教育、养老、体育，我们希望给城市提供丰富多彩的文化生活”，凌克表示。 在谈到金地要成为“产城融合的新城区发展商”目标时，凌董以旧金山湾区为例，指出真正产城融合的新城区，一定是人们可以在城区工作，也能够在城区里生活。“工作和生活都在一个地方，或者说他们不在一个地方，距离也不算太远，在20公里之内，我觉得这才是真正的产城融合的新城区”。 谈高科技产业投资：人工智能、生命科学前景广阔 近年来，金地围绕人工智能、生命科学领域做了大量的产业投资，成为中国高科技创新产业的领先者。凌董在谈到该话题时表示，人工智能和生命科学产业都有着广阔的发展前景，近年来在上述两个领域，都涌现了一大批上市公司和独角兽企业。随着人工智能、云计算、大数据、物联网技术的不断发展，生命科学产业也将迎来一个即将爆发的发展阶段。“我们认为这两个领域是非常有前景的，也希望在这方面多做一些投资，多开发一些这方面的科技园区。” 与一般的股权投资者不一样，金地投资人工智能、生命科学类的高新技术企业，并不是为了寻求做这些科技公司的大股东，进入到上述企业的实际经营当中，而是为了更好的了解这些高科技企业的需求，为他们的研发、生产、应用提供一流的、高层次的技术服务和战略服务，这是金地高科技产业园招商引资区别于一般产业园区之处。“我们做好一个高科技园区，最重要的工作就是要能够形成投资、孵化、园区建设运营一体化的协同发展模式，我们认为这是所有产业园区发展的终极目的”，凌董表示，不管是政府和企业，都要努力寻找到资本和科技的最佳结合点。 过去五年时间，金地在高科技产业方面不断发力，布局中国珠三角、长三角、环渤海以及美国旧金山等产业高地，不断提升产业投资和产业园建设能力，吸引了一批美国的科技企业来到中国，金地为这些高科技企业的研发、推广、生态应用场景提供了大量的服务。 在国内的珠三角地区，金地也已经与广东省新材料实验室、生命科学实验室、深圳人工智能实验室多个重点实验室达成了紧密合作，为他们的研究成果产业化提供资本投资、园区建设运营、应用场景服务等高层次的配套服务。“我们不断地去培养一些初创型的科技公司，这些科技公司成长壮大后能够形成产业链，这是金地一直希望想做的事情”，凌董表示。 投资意味着一定的风险存在，但这是做好高科技产业园区必需跨越的门槛。凌董认为，孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极能力。“我们一直希望帮助高科技的创业者进行投资，然后让他们入驻我们的孵化器，到一定阶段，它们可以入驻我们的加速器，最后也能够入驻我们的产业园区，这是金地做可以产业园区的完整思路”，凌董表示。 谈战略布局：核心城市+城市群布局 选好产业是形成产业园差异化竞争力的关键，但要做一个成功的产业园区，还需要有科学的园区战略布局。在谈到金地的产业园区战略布局时，凌董认为，产业基础是发展产业园区的根基，目前国内的北京、上海、深圳都具备扎实的产业基础，这也是国外高科技创业公司来到中国布局的首选城市。 “近年来，国内的一些核心二线城市产业发展也非常快，比如苏州、杭州、成都、武汉，在生命科学、互联网、智能智造、电子信息技术方面都具有很好的发展潜力，这也是金地产业地产会重点布局的城市”，凌董表示。 基于点状的核心城市进行产业布局，是金地当前产业布局的第一步，未来金地集团还会逐步完成有潜力城市群的全覆盖。在访谈中，凌董表示，当前长三角城市群和珠三角城市群都是未来中国最具有竞争力的城市群，每一个城市都会在这个城市群里面扮演不同的角色。未来金地会在这些城市群实现全覆盖，为城市带来住宅、商业、办公楼、产业园、教育、医疗、文旅等不同的产品和服务。 对于城市科技产业的发展，凌董在访谈中从企业、大学、市场三方的角色定位进行了精辟的阐述。“城市产业的发展，需要人才和市场两个关键因子。除此之外，需要有好的大学和大公司作为创业者的摇篮，不断培养产业人才并且让他们不断成长；也需要好的资本投资方对产业进行投资，不管是作为VC方还是PE方；还需要金地这样的园区开发者开发更好的园区，为科技企业的产业化提供一流的软硬件服务”，凌董认为。 对于未来金地产业的发展愿景，凌董表示，金地公司在过去的10年，基本上形成了全品类的地产开发运营能力；未来10年，金地希望能够成为真正的产城运营商，做到真正的产城融合。
近期，金地集团董事长凌克接受了第一财经电视台《意见领袖》栏目的专访。凌克董事长就新常态下，房地产企业能力提升、金地的产业地产布局方向和发展战略等方面，全方位阐述了金地的产业地产战略和城市综合服务商的发展目标。他指出，未来金地将致力于成为综合型的城市服务提供商，以及成为产城融合发展的新城区发展商。金地不仅要开发全品类的地产，还会提供各种各样的社会服务，打造工作、生活一体化的产城融合新城区。 谈经营：房企要提升三大能力 在访谈中，凌董首先从当前房地产行业的发展大趋势出发，谈到了房地产企业的需要提升的几个关键能力：投资能力、运营能力、财务管控能力。他指出，在“房住不炒”的政策基本面下，当前房地产行业规模增长率下降、区域逐渐分化，房地产企业要提升全面管理能力。首先，要做好投资，投资是公司盈亏的基础，地产是周期性行业，要对行业运行周期有准确的把握；其次要以科学的手段加强运营管理，做好纵深城市布局，通过科技化的手段提升生产效率加快周转，不断增强产品的竞争力；第三，企业经营者需要坚持审慎的财务政策，只有在经营上坚持长跑思维而不是依赖短跑冲刺的方法，才能在复杂的环境下保证企业的长久稳健发展。 谈目标：综合型城市服务商+产城融合发展商 在谈到金地的业务发展时，凌董表示，金地未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。“一家公司如果说只能做一点住宅，这家公司是没有竞争力的，金地的目标不仅是开发全品类的地产，还要能够提供各种各样的社会服务，所以金地会做医疗、教育、养老、体育，我们希望给城市提供丰富多彩的文化生活”，凌克表示。 在谈到金地要成为“产城融合的新城区发展商”目标时，凌董以旧金山湾区为例，指出真正产城融合的新城区，一定是人们可以在城区工作，也能够在城区里生活。“工作和生活都在一个地方，或者说他们不在一个地方，距离也不算太远，在20公里之内，我觉得这才是真正的产城融合的新城区”。 谈高科技产业投资：人工智能、生命科学前景广阔 近年来，金地围绕人工智能、生命科学领域做了大量的产业投资，成为中国高科技创新产业的领先者。凌董在谈到该话题时表示，人工智能和生命科学产业都有着广阔的发展前景，近年来在上述两个领域，都涌现了一大批上市公司和独角兽企业。随着人工智能、云计算、大数据、物联网技术的不断发展，生命科学产业也将迎来一个即将爆发的发展阶段。“我们认为这两个领域是非常有前景的，也希望在这方面多做一些投资，多开发一些这方面的科技园区。” 与一般的股权投资者不一样，金地投资人工智能、生命科学类的高新技术企业，并不是为了寻求做这些科技公司的大股东，进入到上述企业的实际经营当中，而是为了更好地了解这些高科技企业的需求，为他们的研发、生产、应用提供一流的、高层次的技术服务和战略服务，这是金地高科技产业园招商引资区别于一般产业园区之处。“我们做好一个高科技园区，最重要的工作就是要能够形成投资、孵化、园区建设运营一体化的协同发展模式，我们认为这是所有产业园区发展的终极目的”，凌董表示，不管是政府和企业，都要努力寻找到资本和科技的最佳结合点。 过去五年时间，金地在高科技产业方面不断发力，布局中国珠三角、长三角、环渤海以及美国旧金山等产业高地，不断提升产业投资和产业园建设能力，吸引了一批美国的科技企业来到中国，金地为这些高科技企业的研发、推广、生态应用场景提供了大量的服务。 在国内的珠三角地区，金地也已经与广东省新材料实验室、生命科学实验室、深圳人工智能实验室多个重点实验室达成了紧密合作，为他们的研究成果产业化提供资本投资、园区建设运营、应用场景服务等高层次的配套服务。“我们不断地去培养一些初创型的科技公司，这些科技公司成长壮大后能够形成产业链，这是金地一直希望想做的事情”，凌董表示。 投资意味着一定的风险存在，但这是做好高科技产业园区必需跨越的门槛。凌董认为，孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极能力。“我们一直希望帮助高科技的创业者进行投资，然后让他们入驻我们的孵化器，到一定阶段，它们可以入驻我们的加速器，最后也能够入驻我们的产业园区，这是金地做科技产业园区的完整思路”，凌董表示。 谈战略布局：核心城市+城市群布局 选好产业是形成产业园差异化竞争力的关键，但要做一个成功的产业园区，还需要有科学的园区战略布局。在谈到金地的产业园区战略布局时，凌董认为，产业基础是发展产业园区的根基，目前国内的北京、上海、深圳都具备扎实的产业基础，这也是国外高科技创业公司来到中国布局的首选城市。 “近年来，国内的一些核心二线城市产业发展也非常快，比如苏州、杭州、成都、武汉，在生命科学、互联网、智能智造、电子信息技术方面都具有很好的发展潜力，这也是金地产业地产会重点布局的城市”，凌董表示。 基于点状的核心城市进行产业布局，是金地当前产业布局的第一步，未来金地集团还会逐步完成有潜力城市群的全覆盖。在访谈中，凌董表示，当前长三角城市群和珠三角城市群都是未来中国最具有竞争力的城市群，每一个城市都会在这个城市群里面扮演不同的角色。未来金地会在这些城市群实现全覆盖，为城市带来住宅、商业、办公楼、产业园、教育、医疗、文旅等不同的产品和服务。 对于城市科技产业的发展，凌董在访谈中从企业、大学、市场三方的角色定位进行了精辟的阐述。“城市产业的发展，需要人才和市场两个关键因子。除此之外，需要有好的大学和大公司作为创业者的摇篮，不断培养产业人才并且让他们不断成长；也需要好的资本投资方对产业进行投资，不管是作为VC方还是PE方；还需要金地这样的园区开发者开发更好的园区，为科技企业的产业化提供一流的软硬件服务”，凌董认为。 对于未来金地产业的发展愿景，凌董表示，金地公司在过去的10年，基本上形成了全品类的地产开发运营能力；未来10年，金地希望能够成为真正的产城运营商，做到真正的产城融合。
尽管国内多数城市房价在上涨，主要集中在长三角、珠三角等地区的一二线城市，但也有东北、华北、华中等部分二线城市房价却出现了下跌，比如郑州、天津、石家庄、济南等城市。现在国内房价呈现冰火两重天的格局。 很多老百姓(行情603883,诊股)也感到奇怪，现在各地城市出现了分化走势，未来国内房价该怎么走呢？ 对此，我们认为，从表面上看，国内各地房价出现涨多跌少的格局，但现在毕竟也有一些地方的房子开始出现下跌了。 这说明国内房价拐点正在出现，房价只涨不跌的神话正在终结。从目前形势来分析，最近有几大利空给之前的房地产降了温。 第一，住建部在五一之后，约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、成都、常州等12座城市政府相关负责人，对这些房价上涨过快的城市提出整改意见，此后被约谈的城市大多出台了更为严格的调控措施。 到8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作商会，对沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省的相关负责同志参加会商。 此次会议更是强调，要毫不动摇坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期剌激经济的手段，保持调控政策连续性、稳定性，确保房地产市场健康平稳发展。 随后，各地纷纷加码房地产调控政策，主要是在原来房地产调控的基础上打补丁、填漏洞，比如提高离婚后买房的难度系数。现在上至中央政府，下至地方，“房住不炒”的理念早已经是深入人心。 第二，房地产企业融资的“三道红线”将阻止房企疯狂杠杆拿地。最近，由央行和住建部推出的，房企融资的“三道红线”。主要是为了控制房企债务上涨，防范系统性金融风险。具体为剔除预收款后的资产欠债率大于70%，净负债率大于100%；现金短债之比小于1倍。 同时，监管部门将根据“三道红线”的触线情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档。凡触碰三线的房企划为红色档，不得增加有息负债规模。这意味着，房企既不能发行债券，又不能到银行去贷款。只有将各项数据降到红线以内，才能算是合格。 第三，恒大七折卖房，吹响了房地产大降价的号角。由于恒大上半年完成房产销售数据不理想，下半年开始发力。9月6日晚间，恒大地产召开营销大会，祭出史上最低7折销售。力图在9、10单月销量要冲刺1000亿元，以确保完成全年8000亿的销售目标。 对此，我们认为，恒大此次降价促销，并非是“金九银十”让利行为，而是在目前特殊的经济和资管背景下进行的。接下去，估计有一半的房企出于各种原因都会选择降价销售，房价下跌大势所趋。 第四，中国的城镇化率已经发展到尽头，现在国内城镇化率达到了67%，继续推进城镇化的空间有限。再加上，我国老龄化社会已经到来，90后、00后年轻人的数量越来越少。房地产高需求时代已经结束。 过去二十年买房就能对抗通胀，但未来二十年买房未必就能对抗得了通胀。而且二三年后还要开征房产税、遗产税等，国内房价未来去除泡沫已经是必然的趋势。 第五，长效机制将开启房地产的新模式！近日，深圳市住房和建设局局长张学凡在一个会议上提出，深圳房地产要学习新加坡模式，将来深圳市60%居民住在政府提供的租赁或出售的住房中。 以后在住房市场上，政府提供的住房成为主流，商品房将沦为少数，实现“居者有其屋“。将来各地也都会学习新加坡模式，政府对低收入群体有一个保障功能。 通过多主体供给，多渠道保障来满足中低收入群体的需求。未来商品房需求被大幅分流掉，商品房价格也会逐步回去居住属性。 目前，国内多重利空来袭，表达了中央各部委都不希望房价过快上涨，而各地方政府看到房价上涨，也加大了房地产控力度。在目前情况下，后面房价要想上涨已经没有什么空间。而对于投机炒房者来说，如果房价上涨没有空间，他们拿着房贷还要还本付息，这样的结果肯定还是亏损，所以，很多炒房者都把房产抛向市场，未来房价下跌的空间已经被打开。 中国房地产虚假繁荣时代已经结束，明年房价走势将是震荡下跌，逐步回归合理属性。
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