9月27日，成都人在朋友圈“喜大普奔”：期盼已久的成都地铁18号首开段(火车南站－三岔站)开通！待到全线通车，这条时速140公里的天府国际机场快线，将串联起成都人和商旅客的旅居生活。 这一天，也是成都地铁开行十周年纪念日。十年关山飞度，城市变了容颜。 之于2300年建城史的短短十年，却是成都地铁的黄金十年。一个又一个里程碑，镌刻了新的历史—— 2010年9月27日，1号线一期开通试运营，成都进入地铁时代；2016年7月31日，3号线一期开通试运营，成都地铁线网“米字骨架”成形，运营里程首次突破100公里；2019年12月31日，成都地铁最大单日线网客流突破525.6万乘次，成都成为国内第5个单日客运量突破500万乘次的城市；2020年底，“五线并发”的成都，地铁运营里程将达到518公里，一举跃居全国第4位。 10年，500公里。成都地铁见证了成都的追赶，也见证了成都的拼搏。几乎同期，成都在GaWC世界城市榜单上，排名从刚入榜时的倒数第二级，攀升至59位，位列世界二线城市行列。 地铁十年，不止是交通工具更是生活方式的改变。 ２号线与成灌高铁连通，都江堰人便开启了“双城生活”。家住都江堰的上班族小甘，每天工作日6：45出门，准时乘坐C6102次列车，经2号线、3号线的转换，到达3号线衣冠庙站附近的单位，8点过即能完成打卡，然后在二楼的员工食堂吃过早饭，开始一天的工作。 4号线开通，温江与龙泉驿居民开始坐地铁通勤；3号线开通，新都与双流生活一线牵……随着地铁的延伸，成都人的生活半径越来越大，幸福感随着地铁轨道在蔓延。 成都地铁十年，还有更多的温暖记忆留存心底：找工作受挫心灰意冷的蓉漂女生小潘，发布“成都，留下我吧”地铁视频后，受到成都地铁官方、热心成都网友的安慰和鼓励，最终找到工作留在了心仪的城市；1号线车厢里，一小伙默默用手将地上的瓜子壳捡起来并把地面清扫得干干净净；疫情之下，许多不愿具名的市民，多次将口罩免费送给地铁工作人员和乘客……通过地铁这个窗口，成都将她的暖色调，铺展到城市的角落，浸润给每一位同路人。 进入21世纪，各大城市都在高速发展，面积快速“长大”，人口不断增长。日渐显现的大城市病带来了发展的“烦恼”。作为一座快速奔跑的中心城市，必然要有强健而畅通的“筋脉”。放眼国内，2009年已有十多座城市进入了地铁时代，而成都不在其列。 在地铁开通前的2009年，成都的公共交通分担率仅为23.47%。客观数据是公共交通硬件不足的真实映射，这座城市从未如此需要地铁。 以地铁为代表的市域轨道交通，不仅是一种绿色公共产品，也是破解大城市病的法宝之一。大力发展地铁等公共交通，提升公共交通出行比重势在必行。成都虽然起步偏晚，但地铁建设一旦起势，便“长”势惊人。历经十年建设，今年年底成都地铁运营里程将突破500公里，跃升至国内第4。与此相应，今年成都中心城区公共交通分担率有望达到65%以上，其中地铁占公共交通出行比例有望达60%。 去年2月27日，在成都市产业功能区及园区建设工作领导小组第四次会议上，四川省委常委、成都市委书记范锐平表示，从新加坡、日本东京等国际先发城市经验来看，大城市不能和“大城市病”划等号。这一判断表明，只要有科学理念和方法路径，大城市并不必然产生大城市病。无论是产业功能区建设，还是加速推进地铁成网，均成为成都破解大城市病的“良方”。 截至2019年三季度，成都轨道交通衔接率提升至89.6%，在各大城市中位列第５。越来越多地铁线路开行并合理衔接，交通拥挤不断得到缓解，通勤成本也逐渐在下降。 地铁十年，TOD模式重塑城市格局。 过去已经标注，未来即将到来。TOD以公共交通为导向的发展模式，正在引领未来。下一个十年，将是属于成都TOD的时代。 成都近年来多次学习考察的东京，是一个“奔跑”在轨道上的都市，其最成之功之处，便是TOD建设。在东京任一个TOD，车站不是一个“过路”的地方，而是“聚集”的地方，人聚财聚商气聚，居住生活、商务办公、休闲游憩在TOD有机融合。 被称为成都TOD建设元年的2019年，成都召开TOD商业发展大会，发布《成都TOD商业模式研究报告》，首次提出7种TOD+商业发展模型。当年3月1日，成都首个TOD陆肖项目正式开启建设；8月16日，5个TOD项目——龙泉驿区行政学院站、天府新区昌公堰站、武侯区双凤桥站、温江区万盛站、郫都区梓潼宫站开工建设。 成都TOD首批综合开发，已规划16个TOD项目，基本实现一区一示范。这些TOD项目，以100米核心区的极高密度开发打造具有显示度的城市地标、300米次核心区的高密开发塑造灵动多样的城市场景、700米非核心区的低密开发营造从“城市到自然”的诗意栖居，将成为将来的区域中心。 随着地铁的延伸、TOD的崛起，成都的空间布局在优化，产业经济地理在重塑。传统的单中心城市，向“一山连两翼”的多中心衍化。而一个TOD项目，堪称一个公园社区，居住生活、商务办公、休闲游憩三大场景高度融合。 畅想未来，成都的目光已经眺向更远的远方。远景规划46条地铁线网，总长度2450公里。地铁“1000公里俱乐部”将成为城市新标签。 地铁的车轮，载着成都人的希望和梦想，载着城市的荣光和未来，滚滚向前。就让我们相约——成都地铁，下一个路口见。(图片来源于成都地铁)
“金九”期间，多地推出楼市调控政策，并加大土地供应。业内人士预计，四季度出台楼市调控政策的城市可能增多，热点城市延续调控收紧基调，倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体将维持平稳。 增加土地供应 9月28日，唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，根据不同人群的住房需求，合理调整土地供应结构，继续加大市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)商品住宅用地供应，加大唐钢搬迁区域、城南开发区、老交大片区、站西等多区位的土地供应。加快住宅用地供应节奏，合理有序安排土地供应。 唐山市要求，根据房地产市场形势，在市中心区建立房价地价联动机制，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。 部分地区明确年度住宅用地供应增长比例。9月23日，长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，合理控制住宅用地规模和时序，优先满足住宅用地需要，本年度住宅用地供应同比增长10%以上。 长春市要求，严格执行住宅用地出让履约合同，定期开展已出让土地建设进展情况督查检查。要求完善商品住房用地供应方式。部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房，在自持期限内用于住房租赁经营，不允许上市交易，产权归房地产开发企业所有。 调控收紧延续 8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。其中，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参会。 中国证券报记者观察到，在参加会议的城市中，多数在“金九”期间发布了调控政策。这些城市前期均出现了一定的上涨行情。 中原地产首席分析师张大伟表示，成都、深圳、无锡、沈阳等城市的楼市调控措施，均有直接针对二手住房交易的内容。如个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等，客观上增加了“炒房”成本。 值得注意的是，不少城市调控政策发布后效果明显。深圳7月15日出台楼市调控措施。国家统计局数据显示，8月份深圳二手住宅销售价格与上月相比上涨1.1%，涨幅收窄0.1个百分点，连续两个月收窄，在4个一线城市中8月是唯一涨幅收窄的城市。 三季度以来，全国有12个地区发布了17项租赁相关的政策，以规范和培育租赁市场。多地指出，加快发展住房租赁市场。采取多种方式筹集租赁住房房源，满足多层次住房需求。部分地区将成立国有住房租赁公司，采取集中建设方式，增加租赁住房有效供给。 压制投资性需求 58安居客房产研究院分院院长张波预计，四季度楼市出台调控的城市将进一步增多，热点城市渐进式调控收紧步伐将持续，调控的节奏会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体上不会出现大幅波动。 张波强调，房地产整体融资层面的收紧对市场将产生更深层次的影响，对房企的规模化将形成较大挑战，同时会影响到高负债房企的后期发展。此外，会进一步提高购房二套以上的门槛，对于投资性需求将起到明显的压制作用。 业内人士指出，预计四季度二手房市场保持量降价稳，刚需将成为市场新动力。四季度新房市场难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手房市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。
“金九”期间，重点城市楼市普遍未现明显升温行情。北京地区由于7、8月集中释放需求，9月市场出现疲软，销售额环比下滑明显。不过，开发商推盘步伐并未停歇，机构普遍看好国庆假期行情。 “金九”成交平淡 中国证券报记者梳理发现，三季度市场总体降温。一方面，二季度需求释放，出现自然回落；另一方面，三季度调控政策密集出台，信贷政策趋紧，市场预期下行。预计四季度成交继续回落，重点城市价格普遍走平。 业内人士指出，自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等地纷纷出台调控升级政策，遏制“炒房”，政策效果显现。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付比例提高可以抑制投资投机需求，“限房价竞地价”等政策有助于增加住房供应，稳定房价。如果“金九银十”期间仍出现市场炒作，预计政策继续收紧。 机构监测数据显示，三季度重点城市二手房成交量普遍回落，超过8成城市成交环比下滑。回落幅度靠前的城市主要有两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京。其中，深圳环比降幅接近50%，降幅居前；东莞成交量环比降幅达42%，南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中的城市，如大连、廊坊及济南等，降幅分别为33%、25%及19%。 广州、武汉及西安等城市三季度成交环比继续增长。其中，武汉市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道，三季度成交环比增长21%。广州、西安三季度成交量环比分别增长23%和19%。 “银十”值得期待 前期开发商开工率整体较高，使得推盘量有充分保障。假期期间看房人数有望出现小高潮，不少机构期待“银十”期间成交量的突破。 机构数据显示，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。1-9月66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，市场平稳恢复。国家统计局发布的数据显示，1-8月商品房销售额同比增长。预计“十一”黄金周将出现一波新房成交小高峰。 克而瑞研究中心指出，受疫情影响，不少房企一季度销售受阻，二季度市场出现一定程度反弹，但整体去化较慢，导致2020年上半年百强房企的去化周期提升至5年。随着销售逐步恢复，去化周期将持续回落。 具体看，三成房企土储去化周期在4年以下，七成百强房企的去化周期在4年以上。结合上市房企的业绩情况看，大部分房企土地储备相对充足，未来土储将更重“质”而不是“量”。 分梯队看，龙头房企拿地相对理智，且销售能力较强。其中，恒大、万科去化周期低于3年。其余梯队房企去化周期均超过5年，部分企业甚至接近10年，需要警惕库存的风险，未来仍需增大销售力度，以促销售作为工作重心。 租赁市场回暖 租房市场热度明显回升，热点城市新增供应量较多。 机构数据显示，2020年三季度，重点19城的平均租金在41.1元/平方米/月，同比下降0.4%。在一线城市中，上海的平均租金同比持平，其余三城租金同比均有不同程度下跌；新一线城市中杭州租金价格为52.7元/平方米/月，南京、武汉、天津租金超过40元/平方米/月，其他城市的租金价格多在20元至40元/平方米/月之间。 从月度新增供应量看，在一线城市中，上海的租赁房源新增供应量领先，同比去年基本持平；在新一线城市中，武汉新增租房供应领先，重庆、沈阳、合肥、长沙的租房供应量同比涨幅超过20%。 业内人士指出，机构化是租赁行业未来发展趋势。随着“00后”“95后”进入租赁市场，多样化将成为行业的供给形态。
如果问现在北京最潮的地方是哪里，很多年轻人会回答“华熙LIVE”，而不再是清一色的“三里屯”。位于北京海淀区的华熙LIVE作为这两年人气颇高的商圈，已成为京西品质消费升级的新地标。华熙集团从“C端思维”切入，凭借创造力和运营能力，开创了“华熙LIVE”模式，为中国商业综合体的创新提供了模版。 华熙集团董事长赵燕在接受媒体访时表示，城市建筑一定要为人承载、为人服务。华熙LIVE是中国第一条以文化、体育产业为核心的特色商业街，目前总经营面积超过35万平方米，不仅奠定了海淀在北京商业板块的一席之地，更为城市更新提供了前所未有的生活方式样本。 打造5小时生活方式全新体验地 做有灵魂的城市建筑 华熙LIVE最早缘起于五棵松体育馆。众所周知，奥运场馆的赛后利用一直是世界性难题，2006年华熙集团刚接手五棵松奥运场馆的运营时，赵燕提出的基本理念就是：充分发挥建筑的最大价值。 第一步纵向深挖场馆潜力，华熙集团在五棵松体育馆建设期就果断追加5亿元投资，将单一功能体育馆变成综合性场馆，用如演唱会、篮球赛、冰球赛等持续不断的大型文体活动延续生命力，将场馆利用率提到世界最高水平。 赵燕提到，做建筑首先要从内容出发，先确定产业，再从运营端反推需要什么样的建筑承载形式，“得有东西装进这个建筑里，它才会有魂，否则建筑就是一个空壳。” 2012年开始，华熙LIVE不断丰富内容并向外扩展，以中心广场汇聚人气，商业街围绕广场构成完整环形动线，富有艺术感、雕塑感的主力店伫立两端，汇集文化体育、文化娱乐、文化艺术、文化教育、文化生活五大业态，打造城市年轻人5小时生活方式全新体验地。 2020北区扩容 瞄准开放式街区增强沉浸式体验 对于城市综合体的创新之路，疫情是危机也是契机。2020年4月以来，华熙LIVE接连推出主打夜经济的美食街区“调调街”，和主打网红亲子游乐概念“七彩时空滑道”，开放式建筑形态满足了时下大众对露天的偏爱，大幅带动商圈客流升温。 华熙LIVE在2020年8月宣布北区扩容，瞄准了场景式消费、开放式街区和沉浸式体验这几个转变趋势。 北区建筑面积约2万平方米，地面层为街心公园，配以园林式装饰，供市民休闲娱乐；地下层打造五大区域，下沉广场与群落式建筑相结合，以回字形走廊连通。 南、北区之间，用一条兼具慢跑功能的网红时空隧道衔接。未来还将增设跳楼机、、各式电子科技等娱乐体验业态，与南区HI-UP五棵松体育馆、华熙LIVE冰上中心、M空间、HI-PARK篮球公园、华熙等共同形成华熙LIVE•五棵松，完善区域内文体创意产业链。 在赵燕看来，“LIVE”的基因决定了它更有活力，更具动感，也更具体验性。城市年轻人在这里产生情感链接，构建起有温度的线下社交场所，目前华熙LIVE的客流已经恢复到往年同期水平，周末单日客流达到10万人次。华熙集团预计2021年5月北区建成后，周末客流量将翻倍。 带动当地消费转型 塑造年轻人全新生活状态 赵燕在接受采访时直言，现在中国的年轻人都太累、太焦虑，华熙LIVE试图通过体育、娱乐、艺术去带领年轻人，真正获得一种寻找幸福的能力。她希望华熙LVE能够在未来5到10年获得社会的认同，落地10-15个人口超过500万、经济收入相对发达的城市，把多年探索出来的模式推广到全国。 2018年开幕的重庆华熙LIVE·鱼洞、成都华熙LIVE·528，在复制“文体＋”核心逻辑的同时，根据当地年轻人的喜好和习惯设定内容，让每一个华熙LIVE都符合当地的供需关系，成为体验型都市新生活概念的指标性空间。她表示：“只要一进入这个城市综合体中，就能够抛弃一些烦恼，获得一些幸福感。这将是未来城市综合商业体的发展方向。” “城市更新一定要有一批真正有理想、有情怀的人来思考“，相比许多仅将建筑作为盈利工具、一味复制粘贴的商业模式相比，华熙集团秉持着“坚持坚守、创新担当”的价值观，踏踏实实“趴在地上做实业”，用心了解每座城市年轻人的需求，用理想和情怀，让人与城市建筑在互塑中共成长。 将创新创意与人民对于美好生活多层次、广领域、全维度的需要相结合，华熙LIVE十余年累积的经验为中国商业地产设计发展的突破提供了新的思考和方向，真正做到让城市生活更美好。
当前，城市群、都市圈已经成为经济社会发展的主要空间载体。作为我国经济最具活力、产业基础最雄厚、开放程度最高、创新能力最强、吸纳人口最多的区域之一，京津冀始终是大型房地产企业大力深耕、重点开发的区域。京津冀世界级城市群正在崛起。 在9月24日举办的“2020绿地环京品牌发布盛典”上，绿地控股集团京津冀区域管理总部负责人潘伟表示，绿地积极服务国家发展战略，大力深耕京津冀区域，全力推进京津冀城市群和中心城市建设，在京津冀区域持续开发建设项目超40个，总开发面积超1200万平方米，实现京津冀多产业协同发展。 绿地以北京为中心，扎根天津、石家庄、雄安等重点城市，同时布局廊坊、香河、固安、承德等环京区域，以“地产+基建+消费”的多元化产业优势，以产业赋能京津冀。在新空港引入产业、人口流动的背景下，绿地以“同步国家空港战略，布局世界城市群”的宗旨为向导，携三大产品系——艺术的新里系、缤纷的花都系及伴随高铁时代打造的全功能城市综合体“绿地城际空间站”首进新空港，引领环京区域品质人居新标杆。 绿地控股集团京津冀事业部营销管理部副总经理董广博介绍了绿地在环京区域的代表性项目，包括引入了中国国家画院、明星级影视基地、成龙成家班特训基地等文旅产业的盘龙谷文化商街以及承德绿地·长城印象；产城融合重大项目的绿地天津全球商品贸易港；拥有“科创+地产”优势的国际创客空间雄安绿地双创中心；精准承接北京非首都功能疏解和产业转移的香河绿地·京21区；助力京南区域人居标准升级迭代的固安绿地空港·西斯莱公馆、固安绿地·国际花都等，绿地以产业聚集促进京津冀城市群的区域升级。 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对记者表示，北京拥有强大的城市能级，强大的城市竞争力，惊人的高端生产要素和一流的营商环境。中国社科院城市与竞争力研究中心研究显示，在以金融+科技为核心功能的新型全球城市排名中，北京雄踞世界第二的顶级。环北京都市圈的发展也拥有巨大的潜力，可以成为全球新型大都市圈，成为中国经济的重要中心、北方经济的中心和京津冀的核心。 为了引入优质产业资源，中国房地产协会副会长陈宜明，中国墨西哥商会上海分会、墨西哥进口馆会长、馆长晨露，中国电影家协会特技人工作委员会秘书长、成家班动作基地负责人、动作导演何钧，杭州天涯若比邻网络科技有限公司副总裁陈华灿，绿地商贸集团华北区域总经理王文芳，绿地酒店集团项目发展部总经理杨斌与绿地控股集团京津冀区域管理总部负责人潘伟共同启动绿地环京产业联盟，携手焕新城市产业格局，为京津冀都市圈打造更丰富的产业平台，探索更强大的区域协同模式。（见习记者/郭冀川）
随着房地产市场步入传统的“金九银十”旺季，多地楼盘供应量增加。中国证券报记者从多方了解到，不同规模的房企，旺季是否降价促销，对相关公司的去化和利润率影响差异很大。对于大型房企而言，主动降价让利给购房者，能够加快项目的去库存，促进业绩成长。而对于中小型房企而言，降价对利润影响巨大。差异化营销成为房企寻求长期发展的一大模式。 供应量增加 机构指出，随着“金九”步入尾声，多地楼盘供应增加，促销节奏明显加快。从这个角度看，房价存在进一步降温的可能性。同时，各类高端楼盘积极入市，会影响成交结构和价格折扣。 中国恒大董事局主席许家印在9月份召开的营销大会上宣布，从9月7日至10月8日，全国楼盘全线7折开售，并提出“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元。中国恒大方面表示，在全国楼盘全线7折的基础上，还将有不同程度的折扣和让利。 部分一线城市由于“金九”期间成交量大幅提升，出现“供不应求”的情况。 以北京地区为例，机构监测数据显示，上周(9月14日至9月20日)北京新房住宅市场成交面积环比上涨68%，主要受朝阳区成交量上涨影响，成交均价环比下降3.9%。当前存量出清周期为14个月，连续下降15周至今年以来最低值。年底北京新房市场成交量或稳中有升，供应速度将决定未来出清周期的变化。截至目前，供求比为0.997，接近平衡状态，但已出现供不应求之端倪。为跟上年底成交节奏，未来供应端或小幅发力，使得供求端重回平衡状态，出清周期或维持在当前水平。 精细化运作 9月18日，河南省房地产业商会披露，河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开。会议指出，降价促销对于整个行业发展弊大于利。房价大起大落，对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响。此外，消费者存在买涨不买跌心理，即使降价，房企也难达到预期目标。 建业集团董事长胡葆森、正商集团董事长张敬国表示不带头降价，并指出对于房企而言，资金链是关键，拿地需谨慎，需要做到优势互补、稳健前行。要推动房地产行业高质量发展，把企业做好，稳住市场。 胡葆森表示，房企要把日子过好，除了埋头拉车也要抬头看路，要思考房地产业未来的发展，拥抱新科技、新技术，推动产品、服务不断叠加升级。 中国证券报记者从多方了解到，房地产企业受规模和销售策略影响，对待“金九银十”的态度存在明显差异。对于一线梯队的龙头房企而言，降价促销可以提高去化速度，提高项目周转，在全年冲刺期可以做到以价换量，由于推盘量大，可以做到薄利多销。但对于中型房企而言，降价对利润的影响巨大。 中国证券报记者走访了解到，房地产企业开发新盘项目时，不少开发卖点在于品质住宅。不少开发商将建设和装修过程中涉及环保、绿色、节能、高效等元素，作为项目卖点，以此获得较高的溢价。 “房地产行业经历了较长时间的粗放式发展，逐步转向精细化运作。很多在售新楼盘中，新风系统、智能停车、高档厨具和卫浴成为常规配备。”多位楼盘负责人对中国证券报记者表示。 稳定市场预期 值得注意的是，今年以来，以一二线为代表的热点地区房地产市场明显升温，商品住宅和土地成交均出现了较为明显的放量，随之而来的是调控政策密集出台。相比之下，部分三四线城市价格上涨幅度较大，但今年以来出台调控政策较少。业内人士预计，这些地区后续调控政策或陆续发布。 中指控股指出，1-8月32个二线城市新建商品住宅成交均价为15460元/平方米，同比上涨9.6%。当前，二线城市的价格涨幅略有扩大，可能和高端楼盘供应增多有关。二线城市潜在购房需求强劲，防范价格反弹要作为一项长期的工作来开展。 1-8月，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12178元/平方米，同比上涨10%。横向对比看，三四线城市的价格涨幅相对较大。今年以来，购房政策收紧的重心在二线城市，三四线城市相对较少。后续一些重点三四线城市若房价炒作较热，不排除出台政策以进一步稳定市场预期。(董添)
双循环 1 为什么要提双循环？ 今天活动的主题是“特区40年”，我是70年代末出生的人，我们这一代人现在大概40岁出头，正好和改革开放同行。 我们这代人挺幸运，因为这40年，正好是中国发展最快、经济最繁荣的40年，我们这代人基本上没遇到什么苦难。所以，无论从专业研究还是翻看历史的角度，我是真诚地感谢改革开放。 大约在2011年、2012年期间，我们研究全球化得出了一个初步推演的结论：全球化可能会发生逆转。此前一轮全球化，很多人是把它从“1991年苏联解体，苏东社会主义阵营崩塌，再到全球市场开始统一”算起的。 中国加入WTO（世界贸易组织）后，中国学者在深入研究全球化时，已经发现：全球化的繁荣景象可能会逆转。其中重要的原因，就是来自于国家内部产业结构，以及社会阶层的分化。 今天，不幸言中——现在看来全球化的逆转，特别是大国之间的关系变化，已经开始了。 我们处在一个很重要的历史转折点上。 先从“双循环”开始说起，“双循环”是今年说得最多的一个词，中国领导人在5月份正式提出了这样的一个新判断，在5月23号对“双循环”进行了相对明确的界定：要将满足国内需求作为发展的出发点和落脚点。 特别提出了要形成“以国内大循环为主体，国际国内双循环相互促进”的新发展格局。 这个格局的形成，对比过去40年的改革开放以来的发展格局的描述是一个国际大循环的逻辑。 而国际区域布局，是一个梯度转移。 中国领导人在2020年这个重要的时间节点提出“双循环”，有特定的含义。无论我们如何去强调“内、外双循环”，并不是所谓的“闭关锁国”。 但是我们也要清楚，国际大门确实越关越小了，它和过去40年面临的开放的环境相比，确实有了重大的变化。同时，国内面临的挑战也多了，既包括疫情的冲击，还有经济减速。 我们曾经做过一个测算，发展中国家在经历了20-30年，有的甚至30多年的高速增长之后，一般都会经历一个减速期，这个减速期大概平均20年。 所以，中国的减速期从2009年开始算起，到现在大概10年时间，算下来还要经历10年的时间。 这就是我们面临外部环境的变化，所谓“百年变局”。同时，面对短期的疫情冲击，中长期的经济减速，企业层面，要产业升级，提升附加值；政府层面，要转变发展方式，都是其中应有之意。 2 “修昔底德”陷阱与政治强人时代 未来十年面临的内、外压力仍然比较大，中国企业界要在中国的内、外压力之下，实现惊险的一跃。 从外部环境来看，我们拉长一点历史的视角。中国确实处在重要的时间节点上，未来中国与美国之间的关系会走向何方，美国对华政策的改变到底对中国的现代化进程有多大影响，我们很难得出确定的判断。 但是翻看过去的历史，很多事情有必然性，也有相当大的偶然性。过去100多年里面，有很多重大的事件节点，仔细去研究事件本身会发现有很多偶发因素。 无论是甲午战争还是辛亥革命、日本全面侵华、小平同志南方谈话，这些事件的偶发因素非常多，这提示了我们在今天的“百年变局”的背景下，特别是处理中美关系问题上，既取决于外界，也取决于我们自身。 经济数据上拉长时间周期看，从经济总量占比的变化看，中美关系发生质变是在中国经济总量占到美国三分之二的时候。 当年美国和日本之间关系变化，大概也是处在这么一个状态。这可能在一定程度上支持了一部分人的判断，即中国崛起会出现所谓“修昔底德”陷阱（指一个新崛起的大国必然要挑战现存大国，而现存大国也必然会回应这种威胁，这样战争变得不可避免）。 无论从国际政治专家说的安全维度，还是经济专家说的全球经济失衡，或是全球化运转的角度，似乎都说明了中美博弈难以避免。 2016年特朗普当选美国总统，无论是特朗普还是其他“朗普”，中美的关系已到了一个质变的阶段，我们要认清当前的形势。 同时我们也看到，现在全球处在“政治强人时代”。 关于“政治强人时代”，我没有清晰的界定，或者也很难界定。我们观察世界的大型经济体或者大国，都是属于“强势人物执政”阶段。 强势人物执政和以往“讲规则、讲规矩”的领导人不太一样。就像美国，特朗普总统可以随意发一条推特“吐槽”。 大国博弈在未来5-10年里还会有很多交集。 比如俄罗斯，普京希望俄罗斯在2024年成为全球前五大经济体。如果按照汇率计算，俄罗斯是没有任何可能性的。但俄罗斯专家已经解释：2020年将成为全球第五大经济体，但维持该地位不会容易。 按购买力平价计算，2017年底中国GDP已经超过美国，所以俄罗斯也是充满了雄心壮志。普京基本兑现了对俄罗斯选民的承诺，用20年还一个新的俄罗斯。他用了20年的时间，把俄罗斯的经济总量打造成跟广东省差不多的水平。 3 国内经济发展5个趋势 从国内形势来看，疫情加速了这些趋势，但是，没有疫情这些趋势也在发生。 第一个趋势，移动互联网化。 移动互联网加速了人类的分层，分层可能来自于价值观，可能来自于地域，可能来自于收入水平。移动互联网导致社会治理出现了一个难题：全世界有共同观点的人，可以很快地联合起来。 从企业家看，我们要抓住商机；从政治家的层面来看，我们要抓住社会的难题，所谓“广场政治”（缘于西方文明的源头希腊城邦时代，广场是为市民争取权利和议政的最佳空间），可能会成为一种常态。 第二个趋势，人口老龄化。 人口老龄化不仅仅指经济学家探讨的劳动力红利的消退，因为没有了劳动力红利，还有工程师红利。 人口老龄化的主要趋势是在新中国成立以后第二波生育高峰期，大概60年代中后期至70年代前期出生的人口，在未来五到十年整体步入老龄化，大概有2.94亿至3亿人口要整体步入老龄化。 “老龄化”对经济系统的冲击是不可逆的，而且结果不可预测。由于“老龄化”的趋势，要害不在于它是不是会发生，而在于我们有没有做好准备。 第三个趋势，地产行业发展的逻辑发生了变化，而地产行业涉及到几十个行业。 简而言之，地产行业从过去20年，特别是过去10年，从金融业的发展逻辑，转变到了制造业的发展逻辑，这种逻辑的转化影响到的行业非常多。 第四个趋势，贫富或财富差距拉大。 美国爆发占领华尔街运动，特朗普当选总统，以及中国资产价格的上升，会成为一个全球性难题。这个难题很难用传统的一次分配、二次分配的财政手段解决，没有特别好或者说似乎很难找到和平解决的办法。 特别是在全球经历了长达十几年的量化宽松以后，财富差距几乎是不可逆的。我个人不同意美联储现任鲍威尔主席说的：美国的财富差距和财政政策没有关系。我认为当然有关系，因为宽松政策天生有利于富人。 第五个趋势，与美国、日本相比，中国的宏观管理政策的逻辑也发生了很大的变化。 我认为中国货币当局的货币政策操作方式发生了根本性的变化。如果日本、欧洲的中小银行是“有心无力”，希望通过宽松政策刺激经济，却发现空间越来越小，发挥的作用也越来越小。 中国的货币当局是“有力无心”——我们是有这个能力的，但是不想这么干。 为什么？ 因为我们在过去十几年里面经历过三轮大宽松，分别是2009年、2012年、2014年——2009年是4万亿，2012年是GDP保7.5%，2014年是GDP保7%。 这三轮大宽松解决了很多问题，但是也造成了非常严重的问题。结果就是中国各个社会阶层的财富差距以不可遏制的趋势在拉大，而且不可逆，造成了社会内生性的冲突。 中国经济像日本30年代的运行状态略多，官方的说法叫“经济步入中低速增长、新常态”。 4 新常态下的双循环 我认为2017年我们进入到了“收缩型经济新常态”，它有5个特点： 第一，投资方面“泡沫”的钱很难赚了，赚快钱很难了； 第二，收入增长变得极其艰难，一些特定的社会群体实际收入水平是下降的； 第三，大家在生活工作上会变得越来越简洁，因为现在是从“泡沫化”到“挤泡沫”的过程； 第四，从企业角度来讲，除需要创新外，企业需要提供性价比高的产品和服务。这一点我主张向日本企业学习，比如优衣库，特别在日本失去的30年中，优衣库从普通企业到了世界级企业； 第五，大家培训和学习的时间更多了。如果实现“双循环”，重启中国经济增长的动力，非常重要的环节在于降低体制成本，提高运行效率。 我自己从3个维度去理解双循环：第一，物理空间；第二，动力机制；第三，体制机制改革。 从物理空间来讲，无论是“一带一路”还是“粤港澳大湾区”，都将成为我们拓展市场、深化市场的市场载体。特别是以“海南自由贸易港”建设为代表的新一轮的开放，是我们构建“双循环，启动国内大循环”的基础。 从动力来讲，重要的是启动内需、统一市场，特别是统一市场。加入WTO之前，中国掀起过一轮学习WTO的贸易、金融、法律、消除地方保护主义等活动。在外部环境发生重变，启动国内大循环，消除地方保护主义，在诸多方面能够统一标准、提高效率、降低成本是下一步体制机制改革要做的事情。 从体制机制改革领域来讲，竞争中性、监管统一，特别是要素市场化改革也是我们绕不过去的。其中涉及到土地、资本、劳动力、技术和数据。 新基建 1 深圳40年与大湾区的未来 我想聊一下深圳，每次去深圳都觉得特别提气。深圳是标杆性城市，过了40年的发展，确实给中国其他城市树立了一个样板。在此，我们对深圳各个时期的建设者、领导者表示深深的敬意。 今年是深圳特区40周年，从指标来看，深圳处于遥遥领先的地步。深圳从一个小渔村到今天的成绩，密码是什么？ 无论从规模总量还是结构来看，深圳都遥遥领先其他同时作为特区的四个城市。深圳对标的城市已经是国际上最先进的城市了，从世界来讲，与三大湾区的定义，深圳还有非常大的可以发挥潜力的空间。 举个例子，“粤港澳大湾区”从面积、人口来讲比世界成熟的三大湾区（东京、纽约、旧金山）要大。 从港口和机场的吞吐量也可以看到，粤港澳大湾区的优势很明显。 但是从人均水平，特别是创新能力来讲，我们确实和世界另外三大湾区还有很大的差距。这件事情从不同的维度印证了实现发展方式转变、产业结构升级、后发式突围创新的重要性。 从国际经验来看，向大都市、大城市集中是一个趋势。我的观察结论是，现代城市发展的思路改变了80年代以来控制大城市规模，鼓励发展小城市的思路。 现在的思路还是发展大城市，城市化仍然是一个大趋势，特别是向大城市集中。而中国城市从城市分层来看，第一层级和第二层级的城市，承载的人口和产业是不够的。 我们做过一个研究，中国至少需要8个第一层级城市，每个城市大概容纳2000万常住人口，总共承载约1.6亿人。需要16个第二层级的城市，每个城市需要1000万常住人口。 现在深圳是中国的一线城市，中国可能会有20多个城市有希望在未来10-20年内进入到一线城市圈——我们把它们称之为新一线城市。广州相对紧张一些，因为很多人提到一线城市不说“北上广深”了，广州比较着急。 有人说，广州要加快发展速度，不然20年后会变成了环深圳城市。深圳还是中国一线城市和新一线城市的领跑者。 无论从全球定位和外部环境的变化、经济任务和形势的倒逼，还是深圳发展的潜力和动力，我认为“粤港澳大湾区”毫无疑问是未来中国发展的重要的发动机。 在新的技术条件下，数字化基建或者新基建可能是中国版的新一代信息高速公路建设的重要引擎，这是中国继高铁以后再度实现基础设施升维的难得机会。就像从乡间公路到高速公路，从高速公路到高铁，每一轮基础设施的升维都会带来产业和区域功能的大洗牌，而在这个过程中，深圳有它的优势。 我们梳理了涉及到七大行业共500家新基建公司，特别是华为、腾讯这样的公司，为深圳领跑下一轮的新基建创造了条件。 2 四个“10年”，四代企业家 说一下企业家的机会，因为体制改革营造的好的营商环境是基础。回顾过去40年，我们看到四个“10年”，形成了四代企业家。 我本人将1978年到1998这20年称之为“市场化时代”，中国的企业家有两个群体，“84派”和“92派”； 1999年到2008年我称之为“工业化时代”，我们利用全球化的红利、劳动力红利，当然也利用了城镇化、互联网红利。 中国第一代互联网企业家也随之崛起，特别是深圳的企业家。 随着互联网和地产的崛起，如果说在2007年以前富豪榜排在前面的企业家是来自地产行业，到了后期互联网企业开始崛起，互联网企业家占据了富豪榜的前列。 2009年到2016年我称之为“金融化时代”，这个时代的关键词就是量化宽松的货币政策背景下，政府、企业、家庭都在加杠杆，可以说是一个全民加杠杆的时代。 这个过程中我们可以看到，在胡润排行榜上的企业发生了重要的变化，地产和互联网，或者地产、金融、互联网都出现了很多富豪。 结语 那么，外部环境，未来是什么状态？ 我总结如下： 第一，中国基本实现了市场化改革1.0版本； 第二，房地产市场的逻辑发生了变化； 第三，无论从短期还是中长期来看，中国宏观管理，特别是货币政策方面不大会再采取过去十几年这三轮大宽松的方式，而可能采取一个相对比较克制，类似于疫情爆发后的操作方式。 这对地产、金融业的意义非常重大。意味着从2008年到2017年金融泡沫化时代的背景很难再出现了，金融化宣告结束了，很难再出现金融泡沫化了。 当然，从货币当局的主观意图来看，他们也想极力避免“泡沫化”。从广深地区来看，广深地区的企业家在每个时代都算是勇立潮头。 我们希望深圳在可预见的未来继续引领全国，并且能建成全球性的金融中心和科技中心。也可以说深圳在建立特区40年以后的新目标，而这两个目标的实现仍然是要艰苦卓绝的努力。 希望再过若干年，如果深圳能够在这两个目标的建设上有所突破，我们还能够有机会来一起探讨，谢谢大家。
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