摘要：中国的城市格局也许正站在一个时代的拐点，过去是主动分散的中小城镇化，未来可能是被动集中的大城市化。从客观来看，城镇化的思路不得不变；从主观来看，发改委那个看似不经意的文件已经透露出一个重要的信息，城镇化的思路已经在进行方向性的调整。 2019年初，我的老家莱芜一不小心登上了头条，这个山东最小的地级市正式被省会济南“并购”。大家知道，在中国调整行政区划是一件非常谨慎的事。几乎每个地方都有区划调整的传言，有的是说要升直辖市，有的是说要合并，但这么多年几乎没有一个成为现实。原因很简单，任何行政区划调整都是一个浩大的系统性工程，光是把所有机构的门牌更换就是一个不小的“菜单成本”。 那么问题来了，为什么这次传言终于变成了现实？ 无非是觉得这么干的收益超过了所付出的成本。过去有很多小城市被独立设市，是因为那时要鼓励工业发展，独立决策更有助于提高生产效率，比如1992年莱芜从泰安独立出来就是为了支持钢铁行业发展。但现在，随着地方资源的消耗，传统工业的衰落，这些功能型城市已经越来越难支撑一个城市的责任，独立设市不如向大城市靠拢。而对于像济南这样的二线城市来说，也必须把自己做大做强，否则也会在抢人大战中被淘汰。 中国的城市格局也许正站在一个时代的拐点，过去是主动分散的中小城镇化，未来可能是被动集中的大城市化。从客观来看，城镇化的思路不得不变，一边是大城市怎么限都限不住的房价，京沪深房价几乎全球最高已经是不争的事实；另一边是部分小城市怎么托都托不住的需求，莱芜被并购绝不是个案，鹤岗房价出现白菜价也不是偶然，城市分化的压力越来越大。从主观来看，发改委那个看似不经意的文件已经透露出一个重要的信息，城镇化的思路已经在进行方向性的调整：对中小城市，第一次提出了“收缩型城市”，对大城市，第一次提出超大城市“大幅增加落户规模”，这可能彻底改变中国的城市格局。 1 现实骨感 从26个收缩型城市看城市收缩四大症结 收缩型城市，已经成为一种普遍的现象。但目前还没有官方认定的定义，国内研究一般把人口持续净流出3年及3年以上的城市认为是收缩型城市。我们根据2014-2017年中国城市统计年鉴的各城市人口数量（以294个地级市作为样本），发现共有26个城市出现连续3年的人口净流出。从这些城市的分布上来看，四川有巴中、内江和广元市三个城市，内蒙古有通辽一个城市，陕西有安康一个城市，其余的21个城市都集中在东三省，其中，黑龙江8个，吉林7个，辽宁6个。当然还有一些城市虽然不是每年都出现人口流失，但总体上来看人口仍然成净流出趋势，比如大庆、佳木斯、乌兰察布、克拉玛依、玉门、大同、吕梁等等。 图1：近3年人口持续流出的收缩型城市 *数据来源：中国城市统计年鉴2014-2017，WIND，如是金融研究院整理 *注：人口流失率=近3年流出人口/2014年基期人口数量，部分城市未公布2018年GDP数据，因此统一采用2017年GDP总量及增速。 人口收缩必然导致经济收缩。从经济总量上来看，规模超过2000亿以上的只有吉林市1个，规模在1000亿以上的有绥化、齐齐哈尔、松原、锦州、鞍山、通辽6个，其余19个城市经济总量都在1000亿以下。从经济增速上来看，除了巴中、广元、内江、安康、鹤岗（基数低）以外，其余城市的实际GDP增速均低于全国GDP增速水平，通化市甚至出现实质上的负增长。 从城市收缩的原因来看，巴中、广元地处川北秦巴山区，交通不便，土地贫瘠，因而经济发展落后。安康位于陕南地区，处在秦巴山区北侧，由于山区众多，工业基础薄弱，经济总量在陕西排名倒数第四。内江比较特殊，虽然地理位置较好，但是由于产业发展定位反复（从发展糖业到轻工业，再到发展建设建材、仪表工业，最后又回到发展糖业）、战略地位模糊（地处成都重庆中间，定位不清晰，成渝辐射范围又较小），导致经济一直没有得到很好的发展。而东北地区的城市衰落反映了传统老工业基地由于资源枯竭、产业变迁导致经济发展停滞，人口流出的困局。具体来说，收缩性城市可分为以下四大类： （一）资源枯竭型城市 对于东北大部分资源型城市来说，资源枯竭对经济发展的打击是致命的。煤炭、石油、森林等资源的枯竭导致传统支柱型产业无法支撑城市经济发展，城市人口净流出严重，房地产需求不振。鹤岗、鸡西、双鸭山、七台河、伊春、大庆、阜新等城市都属于典型的资源枯竭型收缩城市。在东北以外，也有像甘肃玉门、山西吕梁这样的城市，虽然曾经辉煌一时，但现在都面临着资源枯竭后城市发展之困。 鹤岗：煤都的陨落。鹤岗曾是国家重要的煤炭基地之一。鹤岗矿区曾是年产千万吨以上的大型煤矿产区，自1949年以来带动了超过十万人次的就业。但90年代以来，鹤岗的煤炭几乎宣告枯竭。鹤岗唯一的大型企业龙煤鹤岗矿业公司，2014年的煤炭产量只有龙头企业神华集团的10%，负债累累。低迷的房价是当地经济衰退的反映。2017年鹤岗实现GDP282.9亿元，即使在东北也排名倒数第四。人口大规模流出，城市老龄化严重，甚至出现给警察“送房送车”留住年轻人这样令人啼笑皆非的举措。2017年鹤岗人口100.9万人，与十年前相比人口净流出率达到4.7%，再加上出生率也低于全国平均水平，城市收缩成为不可避免的结果。 除鹤岗外，鸡西、双鸭山、七台河四大国有煤矿都面临这样的尴尬境况。现存33个主要矿井已有16个枯竭，被国家批准破产。由于富矿数量日益减少，矿井越钻越深入，煤矿开采成本也在不断升高。鹤岗煤炭开采成本约125元/吨，阜新煤炭开采成本达到118元/吨。鸡西这座“百年煤城”，2013-2015年GDP持续负增长，2016-2017年GDP增速也没有超过1%，经济发展堪忧。还有辽宁阜新，“一五”时期国家156个重点项目有4个能源项目在阜新，但从1991年开始，阜新的矿产资源枯竭变的严重，到2000年，地表沉陷问题给阜新造成的直接与间接损失超过15亿元。2001年开始，东梁矿、海州矿等重点煤矿相继破产，2014-2016年出现GDP连续3年负增长的断崖式下跌。 伊春：林业基地的发展之困。伊春地处小兴安岭腹地，是我国森林工业的长子，也是我国重要的国有林区和开发最早的森林工业基地，素有“红松故乡”之称。1948年起，伊春开始大规模开发建设，60年来为国家提供优质木材2.4亿立方米，贡献税金和育林基金等300余亿元。在木材开发的繁荣期，也提供了很多的就业岗位。但由于长期的过量采伐，目前可采林木资源已近枯竭，森工企业危困。2013年，伊春全面停止天然林商业性砍伐，着力产业转型，但也造成人口、经济、社会等多个方面出现了收缩现象。2017年伊春实现GDP267亿元，在黑龙江省垫底。人口约110万人，与2000年相比，15年间减少了10万人，60岁以上老年人口占比达到20%，城市收缩情况愈发严重。 图2：黑龙江伊春的街道冷清 *图片来源：龙瀛《中国城市进入急速收缩的时代，一些注定将走向破败》/陈荣辉摄 玉门：石油基地的衰败。甘肃玉门曾经是中国的石油重镇，玉门油田被誉为“中国石油工业的摇篮”，玉门市的产业体系也紧紧围绕着油田展开。1959年，玉门油田的年原油总产量超140万吨，约占到了全国油气产量的近5成，在最繁荣的时候，居民都以在石油管理局上班为荣，常住人口在20世纪末达到18.5万人。但是，资源城市的弊端也在玉门身上显现出来，曾经年产上百万吨的玉门油田，逐渐下降到了仅有40万吨，石油储量已经渐渐消耗完毕。玉门政府搬迁到新城区后，老城区的人口由原来的13万人到最后只剩下2万人，俨然已成为空城。到2017年，玉门常住人口也只剩下16.6万人，流失了10%左右，城市收缩十分明显。58同城数据显示，现在玉门有78平的房子只需13万元，单价低至1700元左右。也有新闻称曾经老玉门只需2000元就可买下一套70平的房子。除玉门外，大庆、克拉玛依等石油资源型城市也都在面临发展后半场的转型之困。 （二）产业变迁型城市 20世纪90年代以前，以钢铁产业为代表的传统制造业曾经有过一段令人难忘的高盈利快速发展时期。但进入21世纪以来特别是2008年之后，传统制造业发展趋势出现逆转，产能过剩问题突出，需求疲软，导致产品价格持续下行。制造业从业人数也从2012年开始呈现常态化下降。东北老工业基地城市面临的产业结构性弊端开始凸显，一些以重化工业为支柱的城市无法适应产业转型升级的需求，再加上国有经济比重过高，体制转换有迟滞且成本较高，不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。 鞍山：不能承受的钢铁之重。鞍山是我国重要的钢铁基地，被誉为“钢都”。“新中国钢铁工业从这里开始”，是对鞍钢最好的诠释。上世纪50年代，鞍钢正值意气风发的时代，仅复工四年累计年产量就达到全国64%。1978年，鞍山GDP还在全国前20名以内。但很快，由于生产结构过于单一，世界钢铁竞争越发激烈，钢铁工业的没落导致了鞍山经济的衰退。2015年以来，因为钢铁产业整体业绩不佳，鞍钢在岗工人工资也开始连年下滑，据新闻报道，普通员工工资甚至缩水了50%以上。2016年鞍钢员工减少了近千人，却只招聘了18名应届生。越来越多的职工选择回到家乡或南下创业，鞍山常住人口从2010年的365万人下降到2017年的359万人，GDP排名也掉到了全国100名开外，成为了一座收缩型城市。 本溪也是以钢铁、化学工业为主的综合性工业城市。在1949年初，鞍山、本溪、抚顺甚至成为全国9个直辖市之一，虽然很快被取消，但足见当时这些东北老工业基地城市的分量。本溪钢铁公司始建于1905年，是我国历史最为悠久的钢铁工业企业之一。但由于一家独大，同样面临钢铁产业衰退带来的结构性危机。城市第三产业结构也很单一，加工型企业，物流仓储型企业，信息产业方面都非常薄弱。2016年，本溪GDP同比断崖式下跌了34%，经济体量下降到不足千万，在辽宁省排名倒数第五，十年人口流失率超过5%。 （三）地理偏远型城市 地理区位对城市的发展有决定性影响，靠近港口、运河、铁路的城市便于对外往来互通；位于大城市群的城市受益于区域协同发展效应；资源丰富的城市可依托资源发展特色产业等等。但也有一些城市既不是交通枢纽，又远离大城市群，本身又缺乏资源支撑，在城镇化的浪潮中，对人口的吸引力最弱。比如内蒙古呼伦贝尔、黑龙江齐齐哈尔等城市，四川的巴中和广元上榜也是因为地理偏远，交通不便导致的。以前巴中坐汽车去成都要12个小时，现在有了高速公路和动车会方便一些，但走成巴高速也要4个多小时。如果坐火车的话，需要先坐2个小时车程的汽车到阆中站，再坐动车到成都也要3个小时，如果坐普通火车总共需要6-7个小时。 图3：从巴中到成都至少需要中转1次汽车、1次火车 *图片来源：百度地图，如是金融研究院 齐齐哈尔位于黑龙江西部，北纬45至48度，从地图上看接近中国的最北角。东临大庆市和绥化市，南接吉林省白城市，西靠内蒙古呼伦贝尔市，北与黑河市、大兴安岭地区接壤。可以发现，齐齐哈尔与周边临近城市都属于收缩城市，当地所处的城市群整体实力弱，再加上冬季寒冷漫长，在铁路网的完善程度上也不及位于黑龙江中部的哈尔滨方便。从齐齐哈尔到哈尔滨坐动车最快要1小时40分钟，如果坐普通列车的话要4个小时左右。从2010年开始，齐齐哈尔就出现明显的人口净流出，截止2017年已经累计流失38万人口。 在临近齐齐哈尔的呼伦贝尔市，有一个县级市根河，地处北纬50度至52度，是中国纬度最高的城市之一。根河市是中国最冷的城市之一，年平均气温-5.3℃，历史极端低温-58℃，年封冻期210天以上，有“中国冷极”之称。如果去哈尔滨的话，至少需要中转2次火车，时间需要13-14小时。由于地处偏远，气候寒冷，交通不便，也成为了一个典型的收缩城市。从2014-2017年人口流失率达到8%。 图4：从地图上看根河和齐齐哈尔比较接近中国最北角 *图片来源：公开资料，如是金融研究院 （四）被动虹吸型城市 由于大城市对周边城市存在虹吸效应，使周边城市人口不断向核心城市涌入。比如北京周边的高碑店，2008年的时候人口还有近60万人，到现在只剩下54万人左右，流出率达到10%。北京的虹吸效应强大源于与区域发展差距悬殊，城市群协同效应不强，长三角、珠三角这方面的问题比较小。随着都市圈和大城市群建设的不断推进，大城市周边城市将同时承接虹吸效应和溢出效应。中心城市的人口、产业有望向周边中小城市溢出，位于城市群内部的城市来说，也许并不需要过于担心，但承接中心城市的人口迁出和产业转移能力是发展的关键。 图5：中国城市群空间分布示意图 *图片来源：如是金融研究院 人口流出的同时，收缩城市面积持续扩张导致城市资源错配。过去城市的发展思路基本都是扩张再扩张，没有认识到“小而美”的重要性。导致的一个现象是部分城市人口在下降，面积却在扩大，城市人口密度不断下降。比如大庆，与90年代相比，2015年的人口密度下降了32%左右。再比如吉林市，2010-2017年户籍人口减少了19万，建成区面积却增加了23平方公里，导致人口密度下降了4.3%。这种情况这意味着，人少了，但城市建设的设施相对更多，一定程度出现资源错配的情况，土地资源配置效率降低，公共服务本来就无法获得更优质的资源，现在利用率更加低下。当下中国城市需要步入、也正在步入土地资源高效利用和城市精致发展阶段。城市发展需要更加紧凑，这也是提出中小城市容许收缩，瘦身强体的一个重要原因。 2 历史经验 全球六个典型的“收缩型城市” 收缩城市不仅发生在中国，实际上，国际上收缩城市的概念由来已久。20世纪上半叶，英国的一些老工业城市，像利物浦、谢菲尔德就已经出现了人口收缩的苗头。二战后，美国、日本、德国等国家也加入了收缩的行列。有研究表明，2000-2012年的时候全球有20%属于收缩城市，美国的收缩城市数量最多，其次是德国、法国、英国和中国，2013-2017年，世纪收缩城市数量排名变为：中国、美国、德国、英国、巴西、日本、南非。这说明，收缩城市在世界范围内是一个普遍现象，但中国收缩城市数量快速增加的问题必须正视。 （一）德国莱比锡：政治变革引发的巨变 莱比锡位于德国中部，从工业化开始，以印刷业为主导产业快速发展，人口也进入快速增长期。1933年人口达到71.3万的历史最高水平，并成为德国第四大城市。莱比锡的人口转折点从1938年开始，“水晶之夜”不仅是犹太人的噩梦，也使莱比锡丧失了大量知识分子。1949年德国分裂，作为民主德国的一部分，莱比锡的经济制度与社会结构受到巨大冲击，许多全国性的银行总部和政府机构迁移到联邦德国。以至于上世纪50年代，莱比锡人口持续流失，迁移西德的人口源源不断，即使是柏林墙限制了人口的外迁，然而1951年到1989年，莱比锡的迁出人口达到5.8万。1990年德国统一，莱比锡却因此遭了殃，被限制迁移的德国人口开始持续地向西部迁移，从1989年至1998年，莱比锡人口减少总计10万人，占其总人口的20%。 （二）英国利物浦：最大港口城市的没落 利物浦不止以足球队闻名，也是著名的港口城市。在19世纪初期，贸易额占据世界贸易总量的40%，并迅速发展成为当时英国地第二大城市。利物浦城市经济的快速发展吸引了爱尔兰人等来自欧洲其他国家城市的大量移民，1931年，利物浦的人口达到85.6万人的历史巅峰。人口的转折点开始于上世纪中期，起因是淤积的泥沙堵塞了航道，清除泥沙的成本又非常高，相当于再建一个新港，新兴的大规模远洋运输业务就转移到了英格兰南部的其他城市。再加上集装箱技术的发展，使利物浦的船坞和传统制造业急剧衰落，失业率开始上升。去工业化彻底动摇了利物浦的港口经济的工业基础，许多制造业关闭或者迁移，人口开始向外围迁出。截至2008年底，与1931年的历史人口峰值相比，现在利物浦人口数量为43.5万人。人口减少幅度达49%， （三）日本函馆市：去工业化时代的衰退 上世纪70年代，去工业化浪潮同样席卷了日本。和利物浦类似的，日本的一个港口城市函馆也没有幸免于难。函馆市位于北海道南部，主要产业为航运业、渔业等，后来发展成很重要的运输和贸易港口。20世纪后半叶以来，随着喷气式飞机、陆运等交通方式发展，函馆的海运受到很大影响。20世纪70年代，日本进行的去工业化经济转型和交通方式的变革，函馆的船业失去了经济竞争力，西部沿海地区开始流失大量人口。1977年，根据国际公约，渔业用地被缩减了200海里，进一步抑制了渔业的发展。造船和渔业的衰落导致经济的衰退，十年制造业从业人数减少了一半。原本发达的西部地区出现大量的荒地、空地。自1980年以来，函馆的总人口流失了20%，但是老年人的比例翻了三倍。到2030年，预计老龄化率将达到33%。 （四）美国底特律：从“汽车之都”到“破产城市” 底特律在2013年的破产令人唏嘘，这座闻名世界的“汽车之都”就此陨落。在鼎盛时期，底特律一年的汽车产量就占到了全世界的90%，福特、通用等大型汽车工厂总部都聚集在此。到1950年，底特律人口达到180万人，跻身为美国第四大城市。然而1970年代以后，美国汽车工业受到其他国家汽车行业冲击和石油危机的重创，制造业国际竞争力下降，三大汽车公司逐渐落后于日本、欧洲厂商乃至新兴韩国厂商，加剧了底特律的衰败。支柱产业的衰落导致精英人口外流，税基萎缩，服务业受创，暴力犯罪频发，公共设施和公共服务陷于瘫痪，城市一片衰败。2010年底特律的人口仅有70万左右，比1950年历史最高水平下降了超过60%。最终2013年，经历了痛苦的衰退之后，这座曾经风光无限的汽车城正式宣告破产。 图6：在底特律随处可见大量的空置房屋 *图片来源：人民网 （五）美国匹兹堡：一代“刚都”的落幕 如鞍山之于中国，匹兹堡是美国的“刚都”。19世纪80年代时，匹兹堡已发展成为美国最大的钢铁基地，其钢铁产值占美国当时钢铁产值的近2/3。二战给匹兹堡带来了钢铁工业发展的“黄金时代”，城市也聚集了大量人口，1969年人口最高峰时期超过276万。但1970年以来，美国的经济萧条斩杀了匹兹堡的钢铁产业，1978年，拥有100余年历史的琼斯劳克林钢铁公司在匹兹堡的工厂倒闭，1.75万名工人失业。此后5年间，匹兹堡钢铁工业岗位消失了超过10万个。大规模发展钢铁业造成的环境污染问题不得不开始考虑偿还。经济水平和宜居程度的下降使得匹兹堡开始了持续20年的人口流出。2010年美国人口普查显示，市区居民较1950年减少了55%，人口与历史最高水平相差近30万。 （六）芬兰列克萨：森林业衰落后的收缩 位于芬兰东部的列克萨拥有丰富的森林资源，从19世纪开始就对树木进行采伐、加工和出口，发展相关产业，成为芬兰有名的林业城市。在20世纪初，森林业曾为列克萨提供了近9000个就业岗位，在所有行业中位居第一。人口也持续增长，并于20世纪50年代达到顶峰。但是随着树木的减少，对森林资源进行粗加工的单一利用方式的弊端愈加凸显，林业作为列克萨的支柱产业受到冲击，产值大幅下降。到2006年，林业提供的就业岗位下降到不到1000个，还不如服务业和制造业。列克萨的人口开始明显的流出，在1959-2010年间，列克萨的人口收缩了52.6%。 图7：列克萨支柱产业森林业产值下滑造成提供岗位迅速减少 *图片来源：《ChangingUse of Natural Resources and the Meansto Counter Decline in aPeripheral City in Finland》 图8：列克萨风景优美但人烟稀少 *图片来源：公开资料 总体上，国际上发生城市收缩的原因主要在于：一是全球经济变迁所伴随的去工业化、产业转型的过程，原有的老工业基地难以在国际竞争中找回失去的地位，出现工作岗位减少，失业率上升的现象，由此造成人口流失。二是产业结构单一资源型城市，一旦资源枯竭会造成城市整体经济衰退。三是政治变化、社会动荡造成的人口流失，比如东欧国家社会主义制度的瓦解等其他影响因素使意识形态发生变化，造成经济结构巨变。四是长期的低生育率和人口老龄化等结构性问题，新生人口无法填补老龄化和劳动力人口流失，造成城市收缩。 3 未来突围 一个城市避免收缩的四种出路 中小城市人口总量小并不代表没有发展空间，因为判断一个城市综合实力最终还是看人均GDP，人口少也不见得是劣势。我们发现，综合实力较强的中小城市城市往往拥有自己的经济特色，符合产业结构升级的方向，也能够摆脱城市收缩的命运。这说明对于广大中小城市来说，“小而美”比盲目追求扩张更有可能避免走向消亡。 即将收缩的城市应该如何应对？从国际经验来看，一个方向是寻找城市新的经济增长点，重塑城市形象。比如德国莱比锡，通过引进宝马、保时捷建立工厂，德国邮政、亚马逊建立物流集散中心，以求向新兴工业转型。并重新将城市定义为贸易、展会和文化之城，通过各类音乐节增加城市吸引力、促进旅游业的发展；美国工业城市克利夫兰大力推动交通工程、滨道工程的建设，同时政府对增长相关的项目进行刺激性投资，在中心城区复兴高端零售业、商务办公、建立高档社区。另一个方向是接受城市收缩的现状，尽力让城市各部分健康协调运行。比如美国杨斯敦，通过将大量荒置土地转化为绿地空间，将原有工厂改造成工业艺术中心等措施，在收缩的过程中实现城市环境的治理，打造具有活力的城市中心；日本的富山市则致力于发展紧凑型城市，重建以“富山轻轨”为重点的公共交通网，将城市整体划分为14各地区生活圈并激活中心市区的产业和商业，方便市民生活。 中国也有不少中小城市逆袭的成功案例： 以生态环境为特色，例如三亚。国内拥有海湾、沙滩类似景观资源的海滨城市也不少，但三亚的生态环境可以说是最优越的。大连冬季寒冷，宜居海岸线较短，三亚作为“东方夏威夷”，全年无冬，海岸线蜿蜒漫长；北海城市配套十分落后且交通不便，居住舒适度差。三亚各种高级酒店林立，拥有国际机场，是海南接待国际游客数量最多的城市；厦门的海滨资源也比较丰富，但相比之下三亚蓝天碧海、椰风沙滩的热带风情更加独特。在海南岛内来看，三亚是旅游资源也是最优越的城市，旅游收入都远高于岛内其他城市。三亚现在常住人口在76万人左右，十年间增加了11万人，增长了38%。GDP增速连续四年超过省会海口。立足于特色旅游业发展，三亚的目标是下一个迈阿密，城市未来发展仍充满活力。 以科技创新为特色，例如昆山。昆山最早被人熟知是因为外资企业的聚集地。作为江苏距离上海最近的城市，昆山成为吸引外资的前沿，也是最早拥有中外合资企业的大陆城市。而在经历了“农转工”、“内转外”两次跨越后，昆山选择了以科技创新为第一动力的发展之路，从创办“出口开发区”，到打造产业科创中心，2018年昆山的科技进步贡献率达64.1%，高新技术企业总数达1211家，居于江苏省首位。并于2018年入选首批52个国家创新型县（市）。从人口上来看，2000-2010十年间，昆山人口增加了88.2万人，年平均增长率达到8%，此后也一直保持稳定增长的趋势。昆山以超强的经济实力在2018年全国综合实力百强县排名中排名第一，各项细化指标都遥遥领先，更是完成了以县超省的神话。2018年昆山实现GDP3875亿元，超过宁夏省GDP3705亿元。城市发展前景广阔。 以产业优化为特色，例如张家港。在苏州各区县中，张家港所能接受到上海的辐射其实是最弱的。但它的发展速度却远超预期。40年来，张家港平均经济增速达到18.7%，高于同期全国平均数9%，GDP总量由1978年的3.2亿元增长到2018年的2720亿元，在2018年全国综合实力百强县排名中，张家港排名第三，仅次于昆山和江阴。从一个“穷二代”到苏南前三强，张家港实力的积累源于其选择发展特色港口经济。当时，市委书记秦振华只用了160天时间，就把长江的一片芦苇滩变成了长江流域最大的万吨码头，9个月就建成了国家级保税区。此后，张家港大力实施“以港兴市”的战略，通过港口物流发展外向型经济。至今，口岸货物吞吐量达到2.9亿吨，居全国首位。外贸运量6254万吨，成为长江沿线最大的外贸商港，进出口总额达2180亿元。在此基础上，服务业、新兴产业和高新技术产业蓬勃发展，成就了本地产业转型升级。与2010年相比，人口也增长了3.8%左右，城市规模一直在稳步上行。 以人文品牌为特色，例如浙江乌镇。乌镇的开发模式一直是全国古镇保护开发中成功运作的典范，因为其证明文化古镇的运营不只是依托景观打造纯粹的观光型景区，而是重在景观与居民市井文化相融合，突出历史文化传承，打造人文品牌。乌镇受到世人瞩目从别具心裁的创设了乌镇戏剧节和世界互联网大会两大人文品牌活动开始。乌镇戏剧节的举办注入了区别于其他古镇的新文化元素，也成为乌镇文化产业的孵化器。中国龙头互联网公司的创始人每年聚集于此，一张名为乌镇最重要饭局的照片成为这个古镇新的标签。创客经济在此生根发芽，甚至还吸引了很多外国人定居。2017年，乌镇景区全年实现营收16.5亿元，同比增长21%。全年累计接待游客超过一千万人次。乌镇的总人口也在增长，从2012年的5.6万人上升到2017年的8.7万人。 总体来说，未来人口向大都市圈聚集、各能级城市发展分化将成为常态。避免城市的收缩比实现城市的扩张更加困难，对于那些即将收缩的城市，凸显鲜明的城市特色、培育突出的优势产业是摆脱消亡宿命的制胜法宝。
以广深为龙头，两个超级都市圈「大广州、大深圳」概念逐渐成型，被纳入「大深圳」的东莞将与中心城市加速发展。随着莞惠城际、穗惠深城际及赣深高铁等五条轨道全面启动， 未来在此交通大动脉建成后，将促进深圳都市圈形成一小时乃至半小时的经济生活圈。因此，东莞未来十年的人口将飙升至超过1,000万。在「大深圳」都市圈的规划之下，未来深圳与东莞、河源、惠州及汕尾四市之间在交通、教育、医疗等资源方面将统一规划，并更高效地发展，可谓潜力无限。内房港股通新贵汇景控股(9968.HK)一直坚持「深耕东莞，立足大湾区」的发展战略，受惠于政策红利，集团在东莞所布局的项目潜力将在未来不断释放。 把握城市发展动向，汇景控股抢占「大深圳」都市圈价值高地 乘「大深圳」都市圈发展之势，汇景控股以城市更新为发展核心，科创产业与文旅康养为双翼协同发展，并以具前瞻性的眼光，把握城市发展动向，坚持「立足大湾区、重点发展华东及华中等高增值城市」的区域布局战略。 汇景控股积极推动大湾区城市更新发展，领航城市价值升级，汇景现时在东莞已有多个城市更新项目正在进行及取得多个前期服务商，其项目数量位居东莞市企业前列；相关的城市更新项目均位于东莞市，分布于中心城区、临深区域、滨海湾新区等高增值区域，尽享地利优势，极具投资价值。 汇景城市更新：升级城市价值、创造美好生活 汇景控股专注发展城市更新多年，凭借丰富经验、成功案例及专业团队，汇景控股在大湾区享有「城市更新专家」的美誉。 为深入落实发展战略，汇景控股集中优势资源，内部汇聚了经验丰富的专业团队，外部与设计公司、律师、会计师等专业机构及专家建立长期合作关系，确保城市更新项目高效开发与专业运营。 公司预期将于2020年第四季度分别转化樟木头宝山片区及虎门新湾项目及取得相关的土地证，连同沙田稔洲片区项目，三个瞩目的城市更新项目，合共建筑面积约70万平方米，三个项目的简介如下。 樟木头宝山项目：位于东莞市樟木头镇，预计楼面面积约38.5万平方米，项目邻近广深铁路网站，尽享交通优势。预计将于2020年底完成商住用途土地的供地手续。 虎门新湾项目：位于东莞市虎门镇，预计楼面面积约为 4.5 万平方米，项目邻近滨海大道、广深沿江高速和莞佛高速，可快速到达大湾区核心城市。预计将于 2020 年底完成商住用途土地的供地手续。 沙田稔洲片区项目：位于东莞市沙田环保基地，总建筑面积约27.2万平方米，前瞻性考虑全球智慧工厂新趋向，抓紧机遇，发展研究生态环保新技术，提供优质的生产空间及服务设施，打造东莞湾区5G「智造港」。 此外，汇景控股整体业绩表现理想，2020年上半年，公司合约销售(包括合资企业合约销售)同比增长约53.1%，总收同比增73.0%；毛利同比增长约28.4%；归母净利润同比增长41.7%。另外，值得一提是净资产负债率大幅下降至26.5%，绩优土储足低负债进一步彰显了公司的成长机会和投资价值。 未来，汇景控股将继续坚持发展战略，乘大湾区蓬勃发展之势、紧跟「大深圳」发展步伐、把握城市发展新机遇，聚焦城市更新业务，积极拓展具备高增值、高潜力项目，致力成为大湾区城市更新项目的领航者。
□ “金九”期间，多地推出楼市调控政策，并加大土地供应。业内人士预计，四季度出台楼市调控政策的城市可能增多，热点城市延续调控收紧基调，倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体将维持平稳。 增加土地供应 9月28日，唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，根据不同人群的住房需求，合理调整土地供应结构，继续加大市中心区（路南区、路北区、高新技术产业开发区）商品住宅用地供应，加大唐钢搬迁区域、城南开发区、老交大片区、站西等多区位的土地供应。加快住宅用地供应节奏，合理有序安排土地供应。 唐山市要求，根据房地产市场形势，在市中心区建立房价地价联动机制，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。 部分地区明确年度住宅用地供应增长比例。9月23日，长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，合理控制住宅用地规模和时序，优先满足住宅用地需要，本年度住宅用地供应同比增长10%以上。 长春市要求，严格执行住宅用地出让履约合同，定期开展已出让土地建设进展情况督查检查。要求完善商品住房用地供应方式。部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房，在自持期限内用于住房租赁经营，不允许上市交易，产权归房地产开发企业所有。 调控收紧延续 8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。其中，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参会。 中国证券报记者观察到，在参加会议的城市中，多数在“金九”期间发布了调控政策。这些城市前期均出现了一定的上涨行情。 中原地产首席分析师张大伟表示，成都、深圳、无锡、沈阳等城市的楼市调控措施，均有直接针对二手住房交易的内容。如个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等，客观上增加了“炒房”成本。 值得注意的是，不少城市调控政策发布后效果明显。深圳7月15日出台楼市调控措施。国家统计局数据显示，8月份深圳二手住宅销售价格与上月相比上涨1.1%，涨幅收窄0.1个百分点，连续两个月收窄，在4个一线城市中8月是唯一涨幅收窄的城市。 三季度以来，全国有12个地区发布了17项租赁相关的政策，以规范和培育租赁市场。多地指出，加快发展住房租赁市场。采取多种方式筹集租赁住房房源，满足多层次住房需求。部分地区将成立国有住房租赁公司，采取集中建设方式，增加租赁住房有效供给。 压制投资性需求 58安居客房产研究院分院院长张波预计，四季度楼市出台调控的城市将进一步增多，热点城市渐进式调控收紧步伐将持续，调控的节奏会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体上不会出现大幅波动。 张波强调，房地产整体融资层面的收紧对市场将产生更深层次的影响，对房企的规模化将形成较大挑战，同时会影响到高负债房企的后期发展。此外，会进一步提高购房二套以上的门槛，对于投资性需求将起到明显的压制作用。 业内人士指出，预计四季度二手房市场保持量降价稳，刚需将成为市场新动力。四季度新房市场难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手房市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。
□ “金九”期间，重点城市楼市普遍未现明显升温行情。北京地区由于7、8月集中释放需求，9月市场出现疲软，销售额环比下滑明显。不过，开发商推盘步伐并未停歇，机构普遍看好国庆假期行情。 “金九”成交平淡 中国证券报记者梳理发现，三季度市场总体降温。一方面，二季度需求释放，出现自然回落；另一方面，三季度调控政策密集出台，信贷政策趋紧，市场预期下行。预计四季度成交继续回落，重点城市价格普遍走平。 业内人士指出，自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等地纷纷出台调控升级政策，遏制“炒房”，政策效果显现。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付比例提高可以抑制投资投机需求，“限房价竞地价”等政策有助于增加住房供应，稳定房价。如果“金九银十”期间仍出现市场炒作，预计政策继续收紧。 机构监测数据显示，三季度重点城市二手房成交量普遍回落，超过8成城市成交环比下滑。回落幅度靠前的城市主要有两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京。其中，深圳环比降幅接近50%，降幅居前；东莞成交量环比降幅达42%，南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中的城市，如大连、廊坊及济南等，降幅分别为33%、25%及19%。 广州、武汉及西安等城市三季度成交环比继续增长。其中，武汉市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道，三季度成交环比增长21%。广州、西安三季度成交量环比分别增长23%和19%。 “银十”值得期待 前期开发商开工率整体较高，使得推盘量有充分保障。假期期间看房人数有望出现小高潮，不少机构期待“银十”期间成交量的突破。 机构数据显示，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。1-9月66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，市场平稳恢复。国家统计局发布的数据显示，1-8月商品房销售额同比增长。预计“十一”黄金周将出现一波新房成交小高峰。 克而瑞研究中心指出，受疫情影响，不少房企一季度销售受阻，二季度市场出现一定程度反弹，但整体去化较慢，导致2020年上半年百强房企的去化周期提升至5年。随着销售逐步恢复，去化周期将持续回落。 具体看，三成房企土储去化周期在4年以下，七成百强房企的去化周期在4年以上。结合上市房企的业绩情况看，大部分房企土地储备相对充足，未来土储将更重“质”而不是“量”。 分梯队看，龙头房企拿地相对理智，且销售能力较强。其中，恒大、万科去化周期低于3年。其余梯队房企去化周期均超过5年，部分企业甚至接近10年，需要警惕库存的风险，未来仍需增大销售力度，以促销售作为工作重心。 租赁市场回暖 租房市场热度明显回升，热点城市新增供应量较多。 机构数据显示，2020年三季度，重点19城的平均租金在41.1元/平方米/月，同比下降0.4%。在一线城市中，上海的平均租金同比持平，其余三城租金同比均有不同程度下跌；新一线城市中杭州租金价格为52.7元/平方米/月，南京、武汉、天津租金超过40元/平方米/月，其他城市的租金价格多在20元至40元/平方米/月之间。 从月度新增供应量看，在一线城市中，上海的租赁房源新增供应量领先，同比去年基本持平；在新一线城市中，武汉新增租房供应领先，重庆、沈阳、合肥、长沙的租房供应量同比涨幅超过20%。 业内人士指出，机构化是租赁行业未来发展趋势。随着“00后”“95后”进入租赁市场，多样化将成为行业的供给形态。
不同于去年落空的“金九”，今年9月的楼市重返销售旺季。 上周日（9月27日），均价超9万元的融创“静安映”二期开盘，200余个房源开盘即售罄。该楼盘此前认筹超500组。 据上海链家研究院统计，9月以来（截至9月27日），上海新房成交套数共8252，同比增长42%。 此外，北京、广州、深圳等一线城市9月的楼市行情同样“金”光闪闪。 除了小基数因素外，今年上半年因新冠肺炎疫情压抑的市场需求持续释放、房企在“三道红线”压力测试下加速推盘等原因，均使得这个楼市传统的销售旺季成色十足。 详情请扫二维码↓
这是上海一个普通的工作日。 早上8点，家住徐泾的张烁翻身下床，把饼坯子和鸡蛋放进电热锅，一边洗漱一边等待蛋饼熟透。 10公里外的真北路上，郭盛看着煎饼果子摊前的长队，转身去全家便利店买了包子和鸡蛋。 Cindy挤在地铁里，身体随着列车微微晃动，心里想着距公司还有三站时，在手机里下单一份粥铺外卖。 对于许多忙碌的上班族来说，如此对付一顿早餐，再熟悉不过。数据调查公司英敏特（Mintel）2016年发布的《中国食品报告：早餐》显示，中国城市消费者中，大部分在早餐摊（49%）、便利店（29%）购买食用早餐。 尤其是在上海这样的特大城市，早餐的标准，快远比好来得重要，为了赶时间，甚至可以直接忽略。 据央视财经报道，近日，在上海一些早餐店、便利店，早餐自提柜逐渐兴起。上班族通过手机下单，两三分钟就能拿到新鲜热乎的早餐。通过这种“网订柜取”模式，有小店一天收入近万元。 图片来源：央视截图 自今年8月起，上海专门推出“升级版”早餐工程。按照上海市商务委负责人的说法，解决了“有没有”，还要解决“好不好”；要在“好不好”上增强满意度，努力实现早餐供应更便捷、更丰富、更健康。 问题是，对生活在上海的2400万人来说，究竟想要什么样的早餐？这背后，关乎经济发展、城市治理，也关乎城市温度。 01 2019年3月，上海杨浦区安图路兴盛多年的“早餐一条街”被关停。 这条街上曾聚集着最经典的老上海早餐，锅贴、羌饼、粢饭团、葱油饼、糖角、可可牛奶、大肠肺头汤……红色餐车一字排开，一度被视为“上海最后的市井烟火”。 图片来源：《三十而已》视频截图 谈及关停原因，街道相关负责人曾表示： “我们也希望早餐街能成为特色消费名片，但综合市容环境、车辆通行、食品安全等多方面原因，我们意识到早餐街不能与城市精细化管理背道而驰。” 最终的办法是“引摊入室”。 据媒体当时报道，有8家业主在附近租了门面继续开店。而考虑到高额的房租，在上海开店做早餐并不容易。一位经营可可牛奶和卤蛋的阿姨曾说，小摊头赚钱少，如果是外地人，不一定够生活费，她自己做也是为了个情怀。 现在在上海中山西路上经营鸡蛋灌饼的葛师傅，对“一个月再怎么样也能挣七、八千元”的外卖骑手颇为羡慕，哪怕他们一天最多工作18个小时。 葛师傅说，他现在每个月房租18000元，每年还会上涨，而一个基本款煎饼只卖6元，现在只是略有盈利的状态。“我们每天早上4点前起床准备，每晚10点收摊还得收拾，你算算时间？” 葛师傅在上海从事餐饮已有十多年。这些年来，他的店面越做越小、地址越做越偏。 一开始，他在淮海路上有一家50多平方米的中餐店，这条路是上海浦西最繁华精致的街道之一；后来搬到徐汇区，位于上海西南板块的城市副中心；而后是热门商圈聚集的长宁区；现在，则在普陀区门宽仅容2人的店面里做鸡蛋灌饼。 “生意不好做。”葛师傅说，昨天隔壁的“馄沌王”刚关门回家了，“这两年好多身边做餐饮小店的人都回老家了，做烧烤的、麻辣烫的、面点的……都走了。” 与此同时，贴吧、知乎上也不乏各种讨论—— “为什么最近上海的餐饮类店铺消失了很多？” “为啥孤独美食家里干净又好吃的小饭店在上海很少？” “为什么上海好吃的东西越来越少了，比如老上海葱油饼、汤包”…… 有人回答，小餐馆关门可能是因为它们味道不好；也有人认为，餐饮管理环保指标严格了；还有人提到，北上深的房租，开饭店基本上是跟房东打工。 02 当一些个人经营的早餐摊、早餐铺面临生存压力、逐渐消失时，工厂里的成品、半成品早餐，则在加速流向便利店、连锁店等网点。 实际上，“早餐工程”在上海不是个新名词。自2011年被列入商务部“早餐示范工程试点城市”后，上海已连续七年将“早餐工程”列入市政府实事项目。今年更罕见被写入上海市委全会文件，作为重点工作予以推进。 此前，上海培育的一批龙头企业已建设24家中央厨房，间接配送6000个早餐网点。解决了“有没有”，如何进一步解决“好不好”？ 以上海最新推出的“房车版”流动餐车为例，根据上海最新出台的《关于落实本市早餐工程建设的实施意见》（下称《意见》），“支持符合条件的品牌企业开展流动餐车运营，打造环境友好、放心安全、便捷高效、形象美观的城市早餐风景线”。 约一个月前，上海百联集团旗下企业在上海创智科技中心布局了一辆“逸小兔”餐车，获得杨浦区001号摊贩临时经营公示。 在园区上班的Cindy 曾消费过一次，尽管餐车电子菜单上提供数十种选择，但对她来说仍不够有吸引力，比如早餐，主要是皮蛋瘦肉粥、吐司面包、热狗、纯牛奶、包子、烧卖、馒头、鸡蛋、咖啡之间的组合，没有太超出以前便利店的范围。 统计显示，由工厂化、标准化的中央厨房生产的“放心早餐”，已占上海市早餐供应量的58%以上。 便利店、包子铺、面包店，成为上海年轻人解决早餐的主流渠道。赶着上班的人进店迅速点餐、买单，然后又汇入人流中。 虽然方便、选择也不少，但在郭盛看来，“如果有更多热乎的或者现做的早餐可以选，当然不想只吃这个（包子）。” 对此，上海此次也提出，支持企业研发新产品、扩大便利店经营范围，但仍主要是针对食品生产企业、符合条件的品牌企业等。 9月14日，上海思创大厦新开的一家便利店内，就开始供应现煮面条：雪菜肉丝毛豆拌面、XO酱乌冬面，一份售价不到10元，颇受欢迎。 在此之前，由于没有餐饮服务类许可证，便利店只能售卖包装食品、关东煮和包点等。而根据《意见》，食品销售经营者申请从事兼营餐饮服务的，在符合食品制售许可标准后，可以核发相应经营项目。 03 去年出圈的记录片《早餐中国》中，有一句广为流传的话：“早餐是生活美学的开场白。”但在飞速发展的城市中，这似乎正越来越变成一种“奢望”。 来自安徽的郭盛说，不强求在上海能吃上老家的那种早餐，比如坐下来来上一碗马糊、油茶面之类的。不过常说的上海早餐“四大金刚”（豆浆、大饼、油条、粢饭），可以坐下来吃的那种店面，好像也随着城市化，逐渐消失了。 此前曾有餐饮行业数据分析报告指出，中国城市在餐饮多样性上越来越差，“城市的外观越来越像，就连城市内在的文化基因和味道符号也开始趋同”。但是，早餐似乎是个例外，依然保持着浓厚的地域风格。 图片来源：《早餐中国》视频截图 有人说，早餐蕴含着中国广博的地域特色与传统文化基因。“你有多久没吃到故乡的早餐？”这句话，可能会问住很多在异乡漂泊打拼的人。 说到家乡的早餐，在上海工作的桃子“如数家珍”，牛肉面、土豆丝夹馍、胡辣汤、豆腐脑、擀面皮……“你知道一碗肉蛋双飞牛肉面有多爽吗？完全可以满足我一整天的食欲！” 来自西北地市的她，很羡慕家乡生活节奏慢，大家可以坐在店里吃早餐。不过，她并不愿意回家乡发展，“我们只有两种工作，要么本地人在机关单位和国企，要么外来人员务工。” 说着，桃子一边叹气一边走进便利店，打算准备明天的早餐。 “我还有什么能选吗？”她说。（文中人物均为化名） 编辑|郑直 肖勇王嘉琦 校对|赵云
9月28日，华夏理财有限责任公司（下称华夏理财）在北京城市副中心正式开业。北京市副市长卢映川、国家发改委财政金融和信用建设司二级巡视员田原、北京市地方金融监管局局长霍学文、北京城市副中心管委会常务副主任曾赞荣、华夏银行董事长李民吉等出席了开业仪式。 华夏理财注册资本为30亿元，注册地为北京市通州区，业务范围涵盖公/私募理财产品、理财顾问和咨询等资产管理相关业务。与其他银行理财子公司不同的是，华夏理财单独设置了科技板块和ESG板块，将全面践行负责任投资理念，做大做强ESG品牌，着力打造智能资管机构。 卢映川表示，华夏理财是第一家注册在北京市的股份制银行理财子公司，其成立既是顺应金融供给侧结构性改革发展的需要，也是打好防范化解金融风险攻坚战的重要举措。当前，金融生态格局正发生深刻变化，金融机构提供金融服务的方式也随之变化，理财子公司需要通过多元化供给为客户提供贯穿全生命周期的资产管理服务，满足投资双方的价值增值需求。 “作为首家获批开业的市属银行理财子公司，华夏理财的筹备和设立得到了市委市政府、通州区委区政府的高度重视，华夏理财落户副中心，为促进首都金融业高质量发展再添新动力，为副中心金融生态再添生力军。”霍学文表示。 曾赞荣表示，城市副中心建设需要金融的强力支撑，也为金融业发展提供了巨大市场空间，城市副中心的财富管理、绿色金融、金融科技生态圈正在加速形成。作为首家注册在北京城市副中心的股份制商业银行理财子公司，华夏理财的开业为城市副中心注入了新动力，丰富了城市副中心财富管理的经营业态，是对城市副中心金融业高质量发展的强力加持。 李民吉表示，华夏银行将积极贯彻落实新发展理念，强化金融服务功能，找准金融服务重点，以服务实体经济、服务人民生活为本，深化金融供给侧结构性改革的新举措，进一步向国内外展示北京金融机构的先进理念和责任担当，推动中国ESG投资实现更好更快的发展。 一直以来，华夏银行资管业务都以践行ESG投资理念为特色，如今，ESG投资策略也延伸到了华夏理财中。在开业仪式上，华夏理财与中债金融估值中心有限公司共同发布了“中债-华夏理财ESG优选债券策略指数”。该指数主要采用中债估值数据编制，是由境内机构发布的首支ESG策略债券指数。
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