图片来源：网络 10月9日，中国恒大发布公告称，9月1日-10月8日38天实现销售1416.3亿，创同期历史新高。 截止10月8日，恒大年内累计实现销售5922.5亿，完成全年6500亿销售目标91%。 图片来源：企业公告 据了解，2020年十一黄金周，恒大加大推盘力度。 10月8日，恒大在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等城市推出9个新盘。 恒大官方数据显示，截至10月8日下午1:30，上述9个新盘，半天就已录得销售额超80亿元。 每年的“金九银十”，是地产圈的营销旺季。 9月6日，恒大集团董事局主席许家印召开营销大会，下达被量化的九月、十月营销“军令状”：自9月7日起至10月8日，恒大楼盘全线实施7折大优惠，每个月销售目标1000亿元。 在统一7折基础上，恒大还推出了叠加优惠政策，包括2000定金抵2万、清尾最高88折、每盘每天10套特价房额外97折、新购房客户免收三年物业管理费等等。 此外，恒大总部和地区公司部门负责人以上领导，还可拥有额外96折的审批权。 通过下载注册恒大的线上营销平台“恒房通”，每推荐他人成功成交一套恒大的房子，推荐者便可获得最高3.5%的佣金回报。 彼时，恒大方面表示，此次大力度的打折促销是为了提前完成6500亿元并冲击8000亿元的全年销售目标，并实现年初提出的“高增长、控规模、降负债”的要求。 “金九银十”之外，恒大在2020年还启动过两轮“全员营销”。 最近一轮“全员营销”是8月3日至9月6日，恒大宣布住宅享受8.3折优惠，员工推荐购房可享受9.5折+1万元购房券，在物业方面可免收3年的物业费。付款方式上，一次性付款可打9.3折，按揭9.5折，一年分期9.8折。商铺售卖方面可享6折。 另一轮“全员营销”是2020年1月2日至2月20日，恒大提出针对全国范围内的所有楼盘，新春优惠87折，员工推荐95折，购房券1-3万，清尾优惠99折，按揭优惠95折。 今年2月份，恒大还曾宣布受疫情影响，2020年2月18日至2月29日期间，其全国在售楼盘住宅可享75折优惠。
9月29日晚间，中国恒大在港交所发布公告称，9月29日，恒大物业已就其股份于联交所主板上市及买卖向联交所递交上市申请表格（A1表格）并计划在获得上市批准后进行全球发售股份。截至公告日，恒大物业由公司间接持有71.94%权益，待上市完成后，恒大物业仍为公司的附属公司。 招股书显示，截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及/或小区增值服务，覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米，服务近200万个家庭。 2017年、2018年、2019年以及截至2020年6月30日，恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元，净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.31亿元及11.48亿元。
9月29日晚间，中国恒大于港交所发布公告称，近日公司与持有恒大地产总额1300亿元的战略投资者进行商谈，并于9月29日与持有恒大地产总额863亿元的战略投资者签订补充协议。该补充协议明确，战略投资者已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变。 中国恒大表示，剩余的437亿元战略投资中，公司已与持有恒大地产总额155亿元的战略投资者商谈完毕，目前正在办理审批手续，282亿元战略投资仍在商谈中。 据悉，9月29日，恒大专门举行了规模庞大的签约仪式，中国恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿元战略投资者高管，集体出席了签字仪式。 这无疑是一个实质性的重磅利好消息。不久前，网上流传一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》。该函件显示，如果恒大地产不能按时完成重组，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿元分红。1300亿元由权益变为负债，资产负债率将大幅攀升，可能导致恒大地产现金流断裂。 受此消息影响，中国恒大及关联公司股票、公司债券价格出现大幅波动。中国恒大也立即进行澄清，此后还发布一系列试图提振市场信心的公告。尽管公司股债价格出现强势反弹，但市场仍对该1300亿元的战略投资“即将到期”持审慎态度。 随着此次恒大与战略投资者补充协议的签署，市场担忧也将得到大幅消除。随即，恒大美元债走势也立即有了提振的积极反应。 市场分析认为，既然全体1300亿元战略投资者高管都出席了当天的签字仪式，恒大与剩余总额282亿元的战略投资者达成协议，应该也是大概率事件。 回顾4年前，即2016年9月，深深房A停牌并宣布和中国恒大旗下地产业务进行重组。同年10月，深深房A与恒大地产及其股东凯隆置业签署《关于重组上市的合作协议》，公司以发行A股股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权，恒大地产希望借此实现A股上市。 2017年，经过3轮增资，恒大地产成功引入上述1300亿元的战略投资。战略投资者之所以砸重金加持恒大地产，一方面是对恒大地产的经营管理和发展比较认可，同时也对恒大地产回归A股抱有期待。 今年3月底，中国恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上透露，恒大回归A股一事在有序推进中。 9月27日晚间，深深房A发布公告，由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，属于重大无先例事项，重组方案还需进一步沟通与论证。停牌期间，公司将严格按照有关法律法规的规定和要求，至少每5个交易日披露1次有关事项的进展情况。
证券时报记者 于德江 近期陷入风波的恒大集团迎来实质性利好，恒大地产1300亿战投中的863亿已经转为普通股，破解了最大难题。 中国恒大（3333.HK）9月29日晚间公告，公司近日与持有恒大地产总额1300亿人民币的战略投资者进行商谈。已于29日与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议。补充协议明确战略投资者已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变。公司已与持有恒大地产总额155亿人民币的战略投资者商谈完毕，该等战略投资者正在办理审批手续。 中国恒大还表示，公司正与剩余持有恒大地产总额282亿人民币的战略投资者进行商谈。 据了解，恒大29日与战投举行了《恒大地产集团增资协议》补充协议签字仪式，恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿元战略投资者高管出席签字仪式。 回顾这一轮风波，先是一份恒大地产重组情况的文件在网络流传，中国恒大随即发布《严正声明》，称“近日，网上流传有关恒大地产重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。” 恒大的坚决辟谣并未能阻止事件的进一步发酵，随后恒大遭遇股债双杀，中国恒大、恒大汽车、恒腾网络连续大跌，“19恒大02”、“19恒大01”等债券跌幅巨大。直到近两日，在恒大频发利好，国际大行积极唱多之下，恒大股债有所反弹。 风波事件的核心便是恒大地产这1300亿元战投。 2016年10月，恒大地产宣布拟借壳深深房。根据当时披露的公告，深深房拟以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权，交易完成后，凯隆置业将成为深深房的控股股东。各方同时约定，在正式协议签署前，恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者，凯隆置业也做出了高额的业绩承诺。 最终，恒大地产在2017年1月至11月完成了三轮、共计1300亿元的战投投资，股东数量增加至26名，凯隆置业持股降低至63.46%，苏宁旗下南京润恒持股4.7%位列第二，其他股东还包括山东高速集团、正威集团等。 恒大地产引入战投之时做出了多项承诺，一是每一个财政年度将净利润的最少68%分派予各股东，二是若拟进行的建议重组（即“回A借壳深深房”）于2021年1月31日尚未完成，战投有权于有关限期届满前两个月向凯隆置业提出回购或补偿要求，具体包括：以原有投资成本回购战投所持股权，或以战投所持股权的50%作为补偿。 如今，恒大地产1300亿战投中的863亿转为普通股，不再附加重组上市期限对赌条款，对恒大来说无疑是重大利好。有分析认为，恒大在这么短的时间内完成1018亿战投的协议签署及商谈，也说明了战投对恒大发展的信心。
继上周的“股债双杀”后，9月28日，中国恒大旗下的多只境内债券弱反弹，29日早盘走升势头延续，其中“19恒大02”本周累计升幅逾20%，当前反弹至81元上方。 近期，关于地产调控的消息不断。“三道红线”融资新规、房企座谈会，以及恒大文件风波印证了高杠杆房企信用风险的抬升。9月28日，报道，涉房类信贷资金严监管再现，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。也有股份行、城商行人士对记者表示，四季度对个人按揭和抵押贷款限额管理，部分银行先禁止了上千万级别的大额贷款。尽管每年10月以后，银行房贷额度普遍紧张，但对涉房类贷款的严监管再现无疑是对“房住不炒”的再次强调。 3月“美元荒”时，境外中资美元地产债和境内AA级别的地产债跌出“黄金坑”，此后一路反弹甚至超出前高。这次情况还会一样吗？ “近期的地产债估值压力是系统性的，未来一定会分化。”某国内大型基金公司债券投资经理对记者表示。据了解，近期不乏抄底者，不同在于，3月时投资者是基于宏观经济有望好转及货币政策宽松的预判，对市场风险偏好回升进行下注，而如今更像是针对个体信用风险下赌注。 当前环境大不同 上周，恒大集团上市重组引入的战投即将到期、债务压力较大的新闻引起了二级市场较大波动。上周五，“19恒大02”跌超30%，两次触发临时停牌。据DM查债通的数据，有高收益投资者趁恒大债券暴跌之际抄底，多位投资者表示，买入了（行权）收益率40%~60%的恒大债项。 28日，在连续两日股债双杀之后，恒大迎来反弹。午后港股中国恒大持续走强，涨幅一度扩大至逾23%，收盘涨幅为20.61%，创3月以来最大；恒大汽车收盘涨幅扩大至20.39%；债券反弹力度稍弱，恒大地产集团存续债“19恒大02”开盘即涨逾20%触发临停，收盘时涨幅为14.39%。截至收盘，“19恒大01”、“15恒大03”分别涨9%和2.96%。29日，“19恒大02”延续反弹但距离收复失地仍有相当距离。 “19恒大02”存续债券收益率走势。来源：DM查债通 恒大债大跌对房地产其他同类主体的债券影响几何？天风证券固定收益分析师孙彬彬表示，从目前来看，恒大美元债大跌对部分主体有一定影响，如华夏幸福、佳兆业等债券的价格近期均有小幅下跌。但整体来看，目前尚未对行业造成普遍冲击。一方面，恒大集团本身债务杠杆较高，从2020年中报来看，同属民企、高杠杆的大型房企还有华夏幸福、富力地产等，受到一定影响；另外，恒大集团2021年还将面临战投到期的压力，规模达到1300亿元，具有一定的特殊性。 如果从公开市场债券到期情况来看，恒大短期内偿债压力不算大。其1年内到期的境内债券有105.8亿元，境外债券有38.4亿美元。但从有息债务整体来看，短期偿债压力却不小。根据2020年中报，恒大有息债务总额8355亿元，其中1年内到期的债务占比47.4%。机构认为，在本身短期债务压力就很大的情况下，恒大通过分拆物业上市、汽车业务争取科创板上市，或可解决部分发展与债务的问题。但外部支持力度较弱的情况下，债务的滚续压力将比较大，仍需要靠房地产销售回款来解决债务滚续，销售依赖度提高，土储质量将面临严格的检验。大规模到期的战投如何处理，同样值得关注。 回顾今年3月的地产债“黄金坑” ，即中资地产美元债和境内AA级地产债（均为垃圾债级别），当时在疫情冲击叠加“美元荒”的背景下，地产债价格“腰斩”，但随着美联储的天量流动性释放以及境内的货币宽松，市场风险偏好急剧回升，垃圾债到期收益率很快回到年初水平，“黄金坑”的窗口期非常短。当时，在机构手头有了流动性后，涌现出众多“抄底者”，恒大董事局主席许家印就在公司业绩会上透露，公司美元债大跌的时候动用了外汇入市抢购，价格折扣很大、回购成本很低，但由于竞争激烈，最终没抢到多少货。 交易员也对记者表示，当时“抄底者”更多是基于对宏观面好转和政策支持的判断。就当时的地产债，施罗德亚洲及新兴市场企业债券主管许子峰对记者表示，内地房地产企业的收入，主要是由内需带动，与全球经济的相关性不高。 如今的情况则不同。央行货币政策已逐步趋于中性，相较于二季度已边际趋紧。具体到地产公司层面，杠杆过高、债务滚续压力大已是部分房企不得不面临的问题。 “整体还是防控风险，但债务易增难降，对于部分高杠杆企业压力较大，其只能通过加大推盘、价格优惠和控制支出等方式来修复报表。此外，在债券市场，缩减发债额度，这对房企现金调动产生直接影响，使得房企对销售回款的依赖进一步增加。”摩根士丹利华鑫基金固定收益投资部陈言一对记者表示。 房企信用分化继续扩大 可以确定的是，3月“闭着眼睛抄底”的时代不复返，风险事件已明显增加，不同资质的房企信用分层将愈发明显。 陈言一认为，2020年以来，已有个别中大型房企陆续陷入流动性危机或发生违约，风险事件明显增加，资质差的房企面临的再融资压力显著超过以往，这种情况下，应坚持对房企基本面的研究，以控制久期、精选个券为主要策略。具体而言，从房企信用资质上看，2020年至今，房企整体拿地较为积极，债务增速高于销售增速，加之前期激烈竞争所带来的利润率下降，整体偿债指标有小幅弱化的可能。2020年上半年，主流中大型房企的平均债务增速达9%左右，即“三条红线”中“踩”一条线所允许的增长范围，“三条红线”实施后将控制房企扩张意愿，维持企业信用资质的稳定。 景顺固定收益亚太区主管黄嘉诚日前对记者表示：“以往地产商看到利润就会去投资扩产，但有了新规限制后，地产商就需要考虑借了这笔钱后是否还能借下一笔、会不会踩线等。”在他看来，“三条红线”都踩线的房企需谨慎，未来信用分化会强化，那些整体债务风险可控或改善的房企，评级会逐步上调，带动发债成本下降。 陈言一对记者表示，由于国内经济恢复情况较好，加之长三角、珠三角地区热点城市销售回暖明显，2020年1~8月，房地产市场累计销售金额已回正。从房企外部融资渠道上看，今年1~8月，房企到位资金同比增长3%，主要受益于按揭贷款和开发贷的发放，同比增幅分别达9%和4%，较大程度地弥补了信托收紧的缺口。近期，中资美元债市场一级发行火热，多个境外主体评级在B区间的房企美元债认购倍数达到9倍左右，房企美元债最新发行收益率较年初下降了100BP左右。
9月28日开盘，备受谣言困扰的恒大系个股纷纷上演了一幕逼空行情。截至当日收盘，中国恒大上涨20.61%，报收于16.62港元/股；恒大汽车上涨20.39%，报收于20.25港元/股；恒腾网络亦录得9.8%涨幅。 恒大系股价强势上行，主要系受多重利好消息支撑。在9月25日发布的公告里，中国恒大披露了一连串经营方面的“硬核”数据： 截至9月24日，恒大累计实现销售5049亿元，同比增11.4%；实现销售回款4521亿元，同比增51.3%。同时，自9月3日起，恒大推出全国楼盘大优惠，并计划9月、10月累计实现2000亿元销售。这意味着恒大有望顺利完成全年6500亿元的销售目标。 另外，截至9月24日，公司有息负债较3月末下降534亿元，融资成本下降2.24个百分点，并提前归还了9月25日后到期的借款共435亿元。中国恒大称，成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还情况。目前现金流情况良好，截至6月底公司现金余额2046亿元。 同时，中国恒大当日披露的另一份公告称，分拆物业管理业务上市已获港交所批准，将在短期内向联交所递交正式上市申请。 据了解，为支持物业管理业务的发展，恒大物业此前已引入235亿港元战略投资，战略投资者包括中信、光大控股等大型央企，云峰基金、红杉资本等顶级投资基金，以及腾讯、周大福等大型企业。此次港交所的批文，也意味着恒大物业登陆港股仅剩一步之遥。 此外，中国恒大的第三份公告则宣布恒大汽车拟启动科创板上市，计划配发及发行不超过15.56亿股人民币股份（行使超额配股权前），发售价不低于每股25港元。这意味着恒大汽车有望抢棒科创板新能源汽车第一股。 9月27日晚间，包括德银、摩根大通、里昂、星展、联昌、华泰等国际投行纷纷发声唱多恒大。摩根大通表示，市场对谣言的反应过激，预计恒大将与战略投资者达成共识，考虑到市场反应，目前恒大债券估值极具吸引力。 里昂认为，恒大已制定明确的三年降负债计划，加上正分拆物业管理等业务上市融资，相信公司拥有强劲的降负债能力，甚至比市场预期的更佳。维持中国恒大“买入”评级，目标价23港元，并表示公司股价短期调整，为投资者带来了买入良机。
恒大地产与863亿战投签订补充协议 ，图片来源：中国恒大 9月29日晚间，中国恒大公告称，其与持有恒大地产总额1300亿人民币的战略投资者进行商谈。已于当日与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议。 公告显示，该补充协议明确战略投资者已同意不回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变。 此外，恒大官方向搜狐财经透露，剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。 许家印与1300亿全体战投高管合影，图片来源：中国恒大 据了解，恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管出席签字仪式。
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