图片来自网络 历时4年零2个月，瑞丰银行上市之路终于迈出了实质性的一步。2021年1月7日，证监会发审委发布审核公告表示，浙江绍兴瑞丰农村商业银行（下称“瑞丰银行”）首发获通过。 图片截取自证监会发审委公告 近两月来，中小银行上市动作频频，上海农商行、齐鲁银行已于去年年底相继顺利过会，重庆银行也于去年12月中旬获得A股IPO批文，拟1月21日申购；而原定于去年12月30日上会的广州农商行，则因申请撤回申报材料而被取消审核。 此次顺利过会的瑞丰银行，即为2021年度第一家顺利过会的银行，同时也将成为浙江省首家上市农商行。 官网资料显示，瑞丰银行成立于2011年1月18日，前身是绍兴县农村合作银行，2005年改制为浙江绍兴县农村合作银行，2011年改制为浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司，为浙江省首批成立的农商行。 瑞丰银行现注册资本为13.58亿元，员工2092人，总部设20个管理部，辖内拥有26家支行和79家分理处，共计105家网点，分布于绍兴柯桥区、越城区和义乌市，并在嵊州作为主发起行设立嵊州瑞丰村镇银行。 曾于上会前夜被取消发行审核 瑞丰银行是浙江省首家提交IPO申请的农商行。2016年3月时，瑞丰银行拟上市材料就以由浙江证监局完成辅导备案，并接受了中信建投的上市辅导。 2016年11月11日，瑞丰银行首次向证监会报送招股说明书，并于2018年1月进入预披露更新状态。 根据2018年1月更新的招股说明书，瑞丰银行此次IPO拟登陆上交所；计划发行股份数量不低于1.51亿股，且不超过4.53亿股；发行后总股本不超过18.11亿股；主承销商为中信建投；发行募集资金在扣除相关发行费用后，将全部用于补充其核心一级资本。 据公开资料，两年半前，2018年7月10日，瑞丰银行就曾获准“上会”。而就在上会前夕， 7月9日晚间，证监会曾以“尚有相关事项需要进一步核查”为由，宣布取消瑞丰银行的IPO申请。 对此，其保荐机构中信建投曾作出解释，“财务数据已临近有效期，目前正在进一步补充材料” 。 然而两年半前被叫停IPO的不止瑞丰银行一家。 2018年7月2日晚间，青岛农商行上会进程也曾因同样的“尚有相关事项需要进一步核查”被叫停。 彼时有分析人士曾认为，8天内两家农商行IPO被叫停，原因可能来自于行业与监管层对农商行不良率飙升的担忧，也与两家农商行自身的公司治理水平和资产质量有关。 值得注意的是，仅四个月后，2018年11月，青岛农商行便重启上会之路，且成功过会，并最终于2019年3月顺利上市，圆梦A股。 而与其上会叫停日相隔仅一周的瑞丰银行，却足足等待了两年半才获得了证监会发审委的首肯。 上会前夕曾因贷款管理严重不审慎受罚 根据证监会会议审核结果公告，在上会环节中，瑞丰银行三项问题被监管问询，分别是债权转让的合理性和真实性问题、受行政处罚问题以及贷款风险问题。 在行政处罚方面，公开信息表示，瑞丰银行曾受到央行、银保监会、外汇局等多个主管部门的行政处罚。 就在其二次上会的半个多月前，瑞丰银行便曾收到了银保监会浙江金华监管分局的罚单，披露的违法违规事由为“贷款管理严重不审慎”。 图片截取自银保监会官网 金银保监罚决字〔2020〕25号内容显示，因涉及贷款管理严重不审慎，信贷资金实际用途与约定不符；贷款管理严重不审慎，信贷资金违规流入股市两项问题，瑞丰银行义乌支行被处以罚款50万元，作出处罚决定的日期为2020年12月21日。 贷款风险方面，根据瑞丰银行在其2021年度同业存单发行计划中披露的最新数据，截至2020年9月末，瑞丰银行不良贷款率1.08%，拨备覆盖率276.15%。 图片截取自瑞丰银行2021年度同业存单发行计划 与其官网披露的2020年6月底数据相比，不良率和拨备覆盖率均有大幅好转，不良率由1.36%下降至1.08%，是其近7年的最低水平；拨备覆盖率由236.36%升高为276.15%。 因未有更详细的贷款数据披露，因而仅从基本数据上看，近年来，瑞丰银行贷款质量有所改善。 此外，在规模和经营方面，截至2020年9月末，瑞丰银行总资产1204.96亿元，总负债1099.62亿元；2020年前三季度实现营业收入21.11亿元，净利润9.12亿元。
为进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“新规”），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。 新规将如何促进房地产市场平稳健康可持续发展？从银行角度看，房地产贷款业务将会产生哪些变化？不同类型的银行会如何应对？对房企和购房者带来哪些影响？《金融时报》记者就上述问题采访了业内专家学者。 监管端政策如何考量 “总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”人民银行、银保监会在关于新规的答记者问时表示。 作为支撑房地产发展的血脉，房地产金融的健康发展对整个行业至关重要。“从国际上看，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构的房地产贷款占比过高，远超出平均水平。”民生银行首席研究员温彬表示。 “发布新规的主要目的是防范系统性风险。本次对房地产贷款设立集中度限制，有助于控制银行信贷的总风险敞口，进而控制系统性风险。”国家金融与发展实验室特约研究员戴志锋认为。 值得注意的是，新规对于不同类型的银行业金融机构，分设五种组合的上限。“2020年下半年以来，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RAROC回报因素，中小银行大力发展按揭贷款业务，中小银行大量的增量信贷资源投向按揭市场，在原有统一的调整模式下（对房地产融资增量占比、贷款增速进行管理），难以对新进入的中小银行形成有效控制。” 在光大证券金融业首席分析师王一峰看来，新规的初衷是在坚持房地产融资稳中从紧的原则下进行差异化调节。 与此同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，也是发布新规的重要意图。“新规将引导信贷资源重点支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、‘三农’等薄弱环节。”王一峰表示。 银行端如何落实新规要求 作为银行业的重要优质业务之一，房地产贷款尤其是占大头的个人住房贷款业务，在新规要求下将受到哪些影响？ 首先，房地产贷款的规范将对银行业形成良性引导。“对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，将从供给侧抑制银行的放贷冲动，有助于降低银行房地产风险敞口，促进银行形成自我约束的内在机制，调整中长期经营策略和信贷结构。”戴志锋说，新规对于个别上市银行房地产贷款虽有压降压力，但总体影响不大。 “若按照新规的分类监管要求上限测算，2021年全部金融机构按揭贷款增长预估在4.5万亿元左右，房地产企业贷款预估在1.5万亿元左右。这一增量与2020年按揭贷款、房地产企业贷款增量大体相当，新规在房地产贷款增量安排上并没有明显收紧。从长期看，受新规影响，银行表内房地产贷款增速将向各项贷款平均增速收敛。”王一峰分析称。 不过，由于贷款存量占比的差异，不同银行未来贷款增长结构会受到一定影响。“新规要求，已经达标的银行要保持房地产贷款比例总体稳定。因此，即便占比较低的银行，也不会存在大幅提升房地产贷款和按揭贷款的可能性。而对于占比已经超标或接近监管要求的银行而言，需要控制增量或者压降存量。”王一峰指出。 王一峰表示：“预计超标银行和2020年下半年以来在房地产领域贷款投放较大的银行需要重新调整2021年预算指标，降低房地产贷款增量占比。同时，除支持经济重点领域和薄弱环节外，中小银行下一阶段发力重点可能在非按揭其他零售业务，包括信用卡、综合消费贷款、场景化金融等。” 新规如何影响楼市 通过金融向房地产行业的传导，新规将进一步促进楼市稳定发展。“过去，房地产行业的杠杆率一直在攀升，主要体现在大型房企负债率畸高以及居民负债率不断攀升。房贷集中度监管削弱了银行继续通过房地产相关贷款向企业和居民加杠杆的能力，有利于有序降低房地产行业的贷款规模。”戴志锋表示。 在戴志锋看来，新规将从融资端进一步推动贷款向房地产头部企业集中。“大银行出于维护战略客户的考虑，稀缺的额度会优先保证头部房企，中小房企获取银行贷款的难度升高，或只能通过加快处理存货保证自身现金流，后续不排除被并购的可能。” 对于购房者而言，专家普遍认为，新规对微观主体住房贷款需求影响不大，存量住房贷款也不会因为新规而被银行提前收回，对刚需购房群体不会造成影响，购房者只需要按照政策流程办理贷款即可。 “需要注意的是，贷款集中度管理其实是核查合规的房地产贷款，而后续一些消费方面的贷款也需要管控，防范部分银行违规通过消费贷来变相发放房贷。”易居研究院表示。 值得一提的是，为大力支持发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入本次房地产贷款占比计算。“此举与中央经济工作会议的相关要求一致。”交行金融研究中心高级研究员夏丹表示。 “2021年或将是规范住房租赁市场的关键一年。未来，住房租赁市场或可能迎来‘国家队’进场，针对住房租赁市场中的矛盾和问题，将从包括用地供应、落实租赁住房公共服务和财税等的支持政策，进一步规范市场秩序、促进市场稳定。”金融监管研究院研究员高佳表示。
实施贷款集中度管理，设置两个上限，开发商更要面对现实了 据央行网站消息，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会近日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。 看到这则消息，很多人一定会想，楼市调控政策又严了，对开发商的要求更高了，楼市也要更加低迷了。显然，这样的看法是不全面的，也是不客观的，有点断章取义。因为，任何一项政策的制定，都不是只考虑一个方面的问题，都不是想把哪个行业、哪个企业搞死，而是想让其更加健康、更加有序地发展，更加符合市场要求、符合发展需要。 对房地产行业来说，由于长期处于不正常、不规范、不健康的发展轨道，不仅市场本身积累了越来越多的矛盾，与房地产市场相关联的行业，也出现了很多矛盾和问题。如前些年的钢铁、水泥行业，就出现了虚旺，从而给近年来的供给侧改革带来了很大压力，也给经济结构造成了很大影响。而钢铁、水泥行业所以出现这样的问题，就是因为房地产行业出现了比较严重的问题。 而无论是钢铁、水泥行业还是房地产行业，在治理、完善、规范过程中，又无一不涉及金融领域，不与金融风险、金融安全、金融稳定密切相关。其中，银行贷款过度向产能严重过剩的钢铁、水泥等行业以及房地产领域集中，则是最为突出的问题之一，也是隐含风险最大的问题之一。也就是说，这些行业的整治，都需要金融企业承担相当一部分责任。如僵尸企业清理，几乎没有一家不需要银行买单的。 如果银行承担的责任多了，也就不可避免地会给银行自身带来风险和压力。而如果不承担这样的风险和压力，很多工作就难以向前推进。这是一个非常矛盾的问题，甚至是比较对立的问题。如何化解这样的矛盾、解决这样的问题，当然需要未雨绸缪，早做准备，而不是到了矛盾和风险爆发时再去解决。到时候，付出的代价就要大得多。 对房地产贷款实行集中度管理，说到底，就是提前化解金融领域的贷款风险，提前调整银行贷款的结构，让更多的贷款能够转向实体经济领域，而不是房地产。房地产贷款，包括居民房贷的比重，已经够高，不能再向上攀升了。一方面，房地产贷款比重过高，已经在开发商的资金链中得到充分验证，包括头部房企在内，已经没有几家开发企业的资金链是宽松的，是能够依靠自身力量安全运转的，而必须借助外力、借助不断地借新还旧。否则，就有资金链风险。如果再不进行集中度管理，更大的风险就会爆发；另一方面，居民的个人房贷，用起来很爽，特别是银行，贷款规模可以呼呼地上，工作人员的奖金也能腾腾地涨，可是，居民个人贷款的不断攀升，已经让居民家庭资产结构出现了严重不合理，过高的房产比重和负债，已经严重压制了居民的正常消费，从而影响国内大循环格局的形成，必须予以管理。 也正因为如此，管理层要对房地产贷款实施集中度管理，并分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，以此来控制房地产贷款和居民个人住房贷款的规模，尤其是增长速度。预计在未来一段时间，相当一部分银行需要对这个两个比重进行调整，压缩房地产贷款和居民个人住房贷款的规模。否则，将达不到管理层要求，达不到规定设置的上限。如果能够在过渡期内解决好这些问题，那么，房地产贷款和居民个人住房贷款的安全性将大大增强。 那么，如何才能确保这项制度的顺利实施呢？需要做好两个方面的工作。一是要确保银行的数据真实可靠。出台新规的目的不是当摆设，而是除风险。因此，对银行提供的数据，必须做到真实可靠，不能有任何水分。否则，就会留下隐患、出现问题。对此，管理层要组织检查和抽查，一旦发现问题，严厉追责；二是要杜绝其他方面的漏洞，特别是互联网金融机构、小贷公司等非银行金融机构的行为，需要规范，防止这些机构向开发商、居民等提供非法贷款、非法资金支持，导致管控失灵，风险难以有效化解。如果做好了，房地产贷款的集中度管理效率就能大大提升，从而推动房地产市场的平稳、有序、健康发展。 谭浩俊
1月1日起，中国人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施。新规要求，银行业房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。新规实施之后，对市场的影响如何备受关注。 业内人士认为，在“房住不炒”基调之下，市场对于此次政策出台，已有部分预期。近年来，金融管理部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标加强房地产金融管理，同时积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制、试点了房企融资新规“三道红线”等，房地产金融管理长效机制进一步完善。在此背景下，房地产贷款增速持续回落。中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2020)》显示，截至2019年末，我国房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，较上年回落5.2个百分点。总体看，我国房地产市场保持平稳，市场主体预期也趋于稳定。 在此背景下，进一步对银行的房地产贷款余额划定“红线”，有利于继续推动房地产市场平稳健康发展。 “新规对市场影响有限。”招联金融首席研究员董希淼认为，建立房地产贷款集中度管理制度主要出于三方面考虑：一是防范银行业房地产金融风险；二是助力落实“房住不炒”目标；三是推动信贷资源更多流入重点领域和薄弱环节。董希淼表示，加强管理和调整的政策方向是明确的，相信会把握好政策的节奏和力度。值得注意的是，新规对不同类别的银行业金融机构实行分档管理，并且给目前不达标的机构充分的整改空间和时间，有助于保持市场平稳有序发展，因此总体上对市场影响有限。 具体来看，《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。比如，第一档中资大型银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。 对于超标的银行，《通知》也设定了差别化的过渡期安排。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。央行有关人士表示，对个别超上限较多的银行，允许其申请延长过渡期。 “大部分银行已达标或超标幅度不大，少部分超标较多的银行未来需进一步降低房地产贷款增速。”长城证券银行业分析师邹恒超测算，在38家上市银行中，有11家银行房地产开发贷款占比超出上限，8家银行个人住房贷款占比超出上限。在2年至4年过渡期内，超标的银行不用压降存量房地产贷款，但未来增速需要下降。 “占比较低的银行可能还有增长空间。”董希淼表示，贷款余额占比超标的银行不多，因此新规总体影响有限。不过，房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。此外，部分城商行、农商行、村镇银行等房地产贷款占比还有一定的增长空间。 值得注意的是，住房租赁贷款并不纳入房地产贷款统计，这也体现出鼓励发展住房租赁市场的意图。《通知》明确，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，其中包括公租房建设等领域的贷款。同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。 国泰君安分析师认为，房地产贷款集中度监管政策落地，稳定了市场对银行未来如何开展房地产贷款业务的预期。银行业整体达标压力不大，无需过度担忧。
银根是楼市冷热的杀手锏。 文/巴九灵(微信公众号：吴晓波频道) 谁能料到，2020年的最后一天，房地产又被加了一圈紧箍咒。 央行及银保监会联合发布了一则通知，将银行划分为5档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。 之前，针对房企的“三道红线”已经落地，那些高负债、高杠杆的房企，直接被卡住了脖子，从此踏踏实实降负债。 要知道，银根是楼市冷热的杀手锏。“三道红线”的出台，收紧了房企的银根。而如今针对银行的“两道红线”，将买房者这个口子的银根也一并收紧了。 据安信证券近日发布的研报，在“两道红线”新政下，35家上市银行中10家有指标压降需求。 研报称，不达标银行压降贷款，或将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。假设按照50%首付规模计算，少增3500亿个人住房贷款，意味着将减少7000亿的商品房销售额，占2019年全国商品房销售额(159725亿元)的4.3%。 且不说这条新政的威力巨大，但确实不容小觑。这也从侧面反映出，楼市在“房住不炒”的路上越走越远，越走越坚定。 小巴想起，1个多月前，银保监会主席郭树清曾发文写道： 上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 郭树清笔下的“灰犀牛”，正在一圈圈地被套上紧箍咒。 那么，这次新政究竟会对楼市带来怎么样的影响？对个人买房者而言，是否会导致房贷利率上浮，间接导致购房成本增加？下面就来看看大头的分析。 这次政策从金融入手，效果肯定比较好，因为是强制的行政手段。但政策过于一刀切，会产生许多不利影响。 对于银行来讲，房贷是一种优质资产，为了控制风险，银行会付出很大的代价。比如，对于很多地方性银行来说，房贷是其主要利润来源，实施新政后，这些银行的利润回报会受损。 再比如，很多银行是股份制私人银行，政策实际上是在干预其经营行为了。利润下滑，股东利润比降低，后果由谁来承担呢？ 而且，政策把银行笼统地分为五档，没有考虑银行的实际金额比例和实际贷款金额，这也会产生问题。 既然把房贷相关的规模压低了，那银行就会变成利润导向，并造成两个问题：一个是贷不上，一个是贷得贵。银行会把仅有的份额，配置到它认为回报比较高的领域，比如利率上浮，还款期较长的个人房贷者，或把份额分配给热门城市的支行所在地。 这会把不利影响转嫁到贷款方：普通购房者的正常消费需求会得到抑制，这伤害了真正的刚需或者支柱型消费群体。 对于房地产整体，今后两极分化会更加严重。对于一二线热门城市，政策或导致楼市会有一些降温。而那些楼市本来就比较冷清的四五线城市，银行不愿意把份额分给它们，这些地区的楼市会更冷。那些想发展楼市提振经济的地区，因为缺乏贷款，显然会雪上加霜。 不过，政策设置了2—4年的过渡期，这期间可能会出台更完善的修补方案，比如有些城市要去库存，就可能对其网开一面。 从近几年的情况看，房地产整体趋势变得越来越计划，市场很难再发挥决定性的配置作用。行政代替了市场主体的判断，这对楼市的健康发展不利。尽管我们希望看到宏观调控能促进楼市平稳发展，但往往结果跟不上预期。 虽然本次触及上限的银行不多，但银行业本身的发展应该有差异化，不能一刀切。我们还是想呼吁，规避系统性金融风险应采用差异化原则，采取市场化措施让房价理性回归。因为核心的问题不在供给端，而在于房地产本身的供需矛盾。 对金融机构而言，房地产贷款占比上限的管理，属于首次。其背后的原因是：银行贷款需要更偏向实体经济。 疫情期间，房地产行业逆势大幅增长，但消费萎靡不振，实体经济仍然恢复缓慢。如果任由贷款向房地产流去，这种趋势无法得到遏制，一个向下的螺旋将逐渐形成： 实体经济没利润→资金流向房地产，推高房价→高房价挤压消费，增加工业成本，抽空实体经济→实体经济没利润，资金进一步流向房地产…… 通过控制银行中涉房贷款的上限，推动银行将信贷资源投放于消费，或房地产之外的其他生产、制造领域，保证实体经济领域融资的可得性。 还有很重要的一点，与其他监管指标不同，在房地产贷款的集中度上，监管对于中小银行的要求要远高于大行。 因为对于中小银行来说，房贷业务占比非常大，且多集中于本地中小型城市，但中小城市经济发展不稳定，地产崩盘概率远远大于大城市。 一旦某一地区的房价下跌幅度过大，房地产贷款集中度过高的本地中小银行，极易被牵连，造成大量坏债，导致银行的危机。 而且，在房企融资“三道红线”的压力下，中小房企本就加大了这个风险的暴露。如果再叠加中小城市房价下跌、中小行风险治理机制不健全、疫情导致的资产质量下滑等问题，本就风险抵御能力不足的中小行，无疑是当前金融系统中的大问题。 那么，这条新规的影响力有哪些？ 首先，短期内对个人房贷利率的影响较小，但个人房贷的政策红利期即将结束。 2020年3月，个人住房贷款的利率10多年来首次高于一般贷款利率，从某种意义上来说，个人房贷作为一种低风险产品的政策红利期已经消失。未来，个人房贷利率高于一般贷款利率或许会成为普遍现象，而且随着银行对个人住房贷款规模的限制，有限的供给也会抬高房贷利率。 但是，鉴于当前多数银行个人住房贷款占比离上限有一定距离，银行无需刻意收紧房贷，因此短期内对个人房贷利率的影响很有限。 其次，中小房企面临更大的压力，房企头部效应会越来越明显。中小房企本就缺少融资渠道，而这次新政下它们又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高。 再次，房价整体大涨的可能性基本杜绝，城市间分化的趋势会更加明显。 大城市本就是信贷资源供给过剩的局面，政策对大城市房价的影响较小；而中小城市的信贷资源受限，则会导致需求的减少与中小房企抛售的可能，进而导致房价与大城市进一步分化。 最后，一部分信贷资源会流向住房租赁。央行及银保监会在答记者问中，特别强调了“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”，这也打消了银行发展住房租赁有关贷款的顾虑，进一步推进住房租赁市场的发展。 其实，最近三四年，央行本来就已对全国所有银行实行房地产信贷总量控制，只不过没有拿着喇叭说而已；现在是把这种控制彻底公开化，并且划出了非常具体的刚性上限，不留退路。这份文件是把原来桌子底下的东西，拿到了桌面上。 最近三四年，房企那一端的银根是越来越紧，购房者这一端的银根则一直相对宽松——毕竟，信贷水量大，总得有出口；但现在，有条件去更坚决地落实“信贷为实体经济服务”了。 如果只收紧房企端的银根而默许购房者端的相对宽松，楼市热度不会消退。当然，收紧了购房者端的宽松银根，是可以把炒房者的热情给灭一灭，但同时难免也会导致自住者购房成本(首付变高或房贷利率上浮)的上升。 受此影响，理论上，房贷利率是要略微升高的。全国所有银行的“个人住房贷款占比”都被划定了刚性上限，总量被控制得更加严格，具体到我们每个购房者的新发房贷，理论上当然是要略微升高。 另外，从过去两年半的全国首套住房房贷利率走势看，目前已跌至谷底——虽然过去一整年楼市调控仍然保持高压态势，但2020年全年的房贷利率一直保持下行态势，已连续13个月未涨。该是略微上涨的时候了。 图源：德科地产频道 总之，未来几年，即便房贷利率不涨，获得房贷的难度也会是越来越大。你能做的，就是要尽量趁早，但不必强求，懂得随遇而安，不要纠结于过去的各种好。
1月4日晚，成都银行发布公告表示，其副董事长何维忠，基于对成都银行未来发展的信心，于2021 年 1 月 4 日运用自有资金以集中竞价的方式合计增持3万股成都银行股份，增持价格区间为9.78-9.79 元/股。 成都银行公告 高管增持并未能对成都银行近日的弱势走向有所提振。继昨日跌超8%后，截至1月5日收盘，成都银行现价9.42元/股，再跌3.98%，即2021年开盘两日成都银行股价已跌11.72%，跌幅高居沪深两市4140支股票的第16位，领跌银行板块。 成都银行股市表现 值得关注的是，鉴于日前监管部门新建立的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的相关要求，成都银行正面临着较大的业务调整压力。其个人住房贷款及房地产业贷款业务将大幅收缩，而这或将对其近期股市及未来的业绩产生一定程度的影响。 12月31日，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。 《通知》内容规定，银行业金融机构的房地产贷款占比（房地产贷款=个人购房按揭贷款+公司贷款中房地产行业贷款余额）和个人住房贷款占比不得高于央行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。 同时《通知》规定了业务调整期限，截至2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起4年（《通知》实施之日为2021年1月1日）。 房地产贷款集中度管理要求 按此要求，属于中资小型银行的成都银行，房地产贷款占比上限将不得超过22.5％，个人住房贷款不得超过17.5％。 根据成都银行此前披露的2020年半年报数据，截至2020年6月末，成都银行人民币各项贷款余额为2554.46亿元，其中公司贷款为1831.93亿元，占比72%；个人贷款712.52亿元，占比28%。 截取自成都银行2020年度半年报 公司贷款中，按行业来看，截至2020年6月末，成都银行房地产业贷款余额为248.78亿元，其中不良贷款414.8万元，不良贷款率仅0.02%。 成都银行公司贷款（部分行业） 个人贷款部分，成都银行个人购房贷款余额为662.09亿元，其中不良贷款余额为1.89亿元，不良贷款率0.29%。 成都银行个人贷款 将二者相加，即根据2020年6月30日数据，成都银行个人住房贷款占比26.02%，房地产贷款余额占比35.8%，超出监管部门“红线”较多，分别超出8.52和13.3个百分点，超出规模分别为216.81亿元和338.36亿元，居上市银行前列。 《通知》表示， “房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措”。按前文所述，成都银行将具有为其4年的业务调整过渡期。 根据东吴证券的测算，成都银行未来四年的净新增贷款中，个人住房贷款的占比需要压降至 5%以内，而房地产行业公司贷款需压降至0%，才能在2024年达标。 图片截取自东吴证券研报 成都银行财报数据显示，过去三年的净新增贷款中，个人购房货款占比一直高达25%-30%。截至2020年6月底，成都银行的个人购房贷款同比增速为28.1%，房地产行业公司贷款同比增速为15.7%。 而上文券商测算的5%和0%这两个临界值都明显低于最近几年的实际水平，成都银行面临的新增贷款结构调整压力可见一斑。 此外，值得关注的是，成都银行的个人贷款业务结构十分单一，以个人购房贷款为主，根据2020年半年报数据计算，成都银行的个人购房贷款占其个人贷款比重高达92.9%。个人消费贷款占比很低，仅为0.55%，但同时不良贷款率极高，为21.1%。 但据往期财报数据显示，成都银行的消费贷规模连年走低，已由2016年度的17.46亿元，逐年下滑至如今的3.94亿元。对于近年来消费贷规模的急速压降，成都银行曾在财报中称，"基于市场判断和风险控制的需要，本行减少了个人消费贷款的投放规模。" 根据其目前的新增贷款结构，东吴证券在其研报中表示，成都银行未来如果需要调整贷款结构，预计会向对公业务及小微贷款倾斜。 中金银行组则指出，成都银行等部分城商银行房地产贷款占比超限点数较多，预计与这些城商银行融资合作较为紧密的个别区域性房企或将面临开发贷边际收紧压力。 对于银行行业，虽近两日银行板块在持续上涨的大盘中持续走跌，但多家券商均指出，《通知》对银行基本面实质性影响不大。 国信证券银行团队在其研报中表示，该制度的出台是对此前房地产相关监管导向的制度化，对行业基本面实质性影响有限，大跌更多是情绪层面的反映。目前银行行业基本面稳中向好，估值处于历史低位，将维持“超配”评级。
01 2021年第一个交易日，A股喜迎开门红。沪指时隔3年站上3500点，深成指、创业板指接连爆发，让小散户们涨得心肝慌。板块方面，新能源车、白酒、猪肉、食品、医药、医疗、军工全面开花，让股民乐呵其中。 大盘猛冲，但并没有鸡犬升天，冰火两重天的撕裂格局没有改变。去年跌幅榜靠前的银行、地产又迎来了重重一击。据Wind，银行ETF、房地产ETF均逆势暴跌2%，个股更是苦不堪言。 （板块指数表现，来源：Wind） 房地产板块中，保利地产、万科A、新城控股均暴跌超3%，华夏幸福、招商蛇口均跌2%，泰禾集团、格力地产、全新好等中小房企跌得爹妈不认。 银行板块中，成都银行暴跌逾8%，兴业银行跌近6%，杭州银行、平安银行、青岛银行纷纷扑街。就连抗挫的招商银行一度暴跌超4%，收跌近2%。 （银行股表现，来源：Wind） 一边火上浇油，另一边冰冷如初。为什么银行、地产又被市场抛弃？ 02 12月31日晚间，央行、银保监再放大招，出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。 据公告披露，监管层把银行分为5档，每档的房地产贷款占比上限（一家银行的全部房地产类贷款，包括个人、企业房贷占其全部贷款的比重）、个人住房贷款占比上线不尽相同。 （来源：央行官网） 其中，第一档是中资大型银行，包括6大国有银行以及国开行，房地产贷款上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%。第二档是中资中型银行，包括15家商业银行以及农业发展银行、进出口银行，比例进一步压减至27.5%、20%。中小型银行以及村镇银行房贷类占比就更低了。 除了一部分大行满足监管规定外，大多中小型银行房贷业务超标，必须限期整改。具体规定是：2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。 据机构统计，2019年半年报显示，各大银行个人住房贷款/总贷款的比例如下： （来源：机构统计） 个人住房贷款占比前5的银行分别为建行、邮储、工行、农行、中行，均为国有大行，唯有建行、邮储超出贷款新规的32%，而工农中行其实还有一定的上升空间。 排名第6和第7名的是成都银行、兴业银行，个人住房贷款占比分别为26.02%、25.73%，分别超出监管红线8.52个百分点、5.73个百分点。另外成都银行房产类公司贷款占比9.8%，加上个人房贷一共是35.8%，超出监管红线13.3个百分点。兴业银行公司房地产类占比为8%，加上个人房贷一共占比是33.7%，超出监管红线6.2个百分点。 这些银行未来会将超标的房贷业务让渡出去，大部分应该会去到国有6大银行手里，后者更加能够贯彻国家的大政方针。不过，房贷相关贷款是银行整体贷款中违约率很低的业务，让渡出去，意味着会影响未来的业绩增长。这是银行板块整体暴跌的重要逻辑。 部分银行很受伤，对于房地产企业的融资影响也不小。因为国有大行会更加严格地执行国家调控政策，且房贷业务审批相对于中小银行会更加严格，自然对于房企融资产生一定的影响，这是今日房地产板块集体下跌的重要逻辑。 03 2020年，A股是投资大年，但地产、银行板块反而整体下跌9.8%、5.6%，领跌沪深两市，让持有该板块的投资者情何以堪！ （2020年板块涨跌统计，来源：Wind） 具体而言，房地产板块中，有16家房企(包括*ST企业)暴跌超过30%，34家跌幅超20%,58家跌幅超过10%，就连老江湖万科也倒跌7.5%。银行板块中，除了宁波、招行、平安等小部分银行表现较好外，其余银行大多跌的稀里哗啦，其中跌幅超过20%有4家，跌幅超10%的有18家银行，包括工行、农行等国有大行。 去年，市场疯狂追逐白酒、新能源车、医药医疗等行业，狠狠抛弃地产和银行。不可否认，未来这两个大行业整体增速往下走，行业赛道本身不具备大的投资机会，但经营良好的龙头仍具配置价值。 比如万科经营非常审慎，当前PE被打压到只有区区7.97倍，处于历年来估值下线区间。另外，保利地产被打压到只有6.46倍，位于历年估值下线区间。 （来源：Wind） 可见当前房企龙头的估值已经快低到令人发指的地步。当前，万科的股息率达到4.3%，保利地产更是高达5.3%，即便是股价涨不动，每年拿到的分红也比买银行理财强。况且，未来估值得到一定程度上的修复概率较大。 银行板块中，厦门银行、宁波银行、招商银行位列37家银行估值排名前3。厦门银行是次新股，从11月份开始爆炒，当前估值水平处于高位，与自身经营实力不太匹配。其次是宁波和招行，不管是利润增速、还是坏账率、坏账拨备覆盖率、净息差等核心经营指标均表现良好，位列37家银行前列，当前估值合理，未来仍是配置的重点选择。 （银行PB表现统计，来源：Wind） 当前，建行PB为0.7094、工行PB为0.692，农行PB更是只有0.5975。这3家国有大行的经营水平在所有上市银行中属于中等偏上，但估值却排名中等偏下，存在较大的估值修复空间。对了，不要忘记，建工农每年的分红大致为30%左右，股息率分别为5.2%、5.1%、5.8%。 另外，工行、农行还是这次贷款新规中有利的一方，因为房贷类业务占比还有一定的上升空间。看看市场先生，工行今天上涨0.4%，农行仅下跌0.32%。 综合以上分析，银行、地产行业中的龙头企业具备不小的配置价值。风什么时候来，一定程度上取决于当前激进上攻板块的抱团瓦解、亦或是市场整体风险偏好收敛的时候，就如同上次10—11月的行情。不过，值得注意的是，银行地产行业中经营普通的公司不建议碰，未来将面临长期的股价低迷。
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