“7.15深圳楼市新政”被视为深圳史上最严楼市调控政策，自政策实施之日起至今已有半个月时间。记者从深圳市房地产中介协会监测到的数据来看，这半个月深圳楼市成交量“腰斩”，各大房产中介平台的带看数量也骤降，市场一夜之间陷入沉寂。 尽管市场成交遇冷，但据记者调查，深圳二手房价格并未出现大面积的松动迹象，业主心态依旧比较坚挺，部分业主甚至上调了售价。而此前部分被限制挂盘价格的楼盘，在市场实际交易时却“阳奉阴违”，在中介平台上规避监管，发布虚假价格。 此外，就7月29日深夜发布的7.15楼市新政细则里所提到的，“严控中介机构挂牌价格，不得受理明显高于所在楼盘合理成交价格的房源”，记者调查发现，仍有部分房源挂牌价格明显高于所在楼盘成交均价，且相关中介依然对外发布。 仍现业主“反价” “我都已经在去签合同的路上了，才接到业主不卖的消息。”韩女士又气又无奈地表示。在新政出来之前，韩小姐曾两次被业主反价，一次提高20万，一次提高40万，让她万万想不到的是，新政出来之后，自己还遭遇这样的事情，反价高达100万。 韩女士相中的这套房子在深圳宝安中心区，该物业所在楼盘的均价，从去年年中的不到八万，飙升至如今的11万多，有的甚至挂出13万+的高价，意味着不到一年的时间涨幅超37%。“晚下手我也认了，新政之前市场狂热也就算了，为何新政出来之后业主还这样。”在韩女士看来，深圳二手房市场当前正处于失控状态。 据记者调查，有韩女士这样遭遇的购房者还不在少数。“100万还不算多了，我遇到直接反150万的。”位于深圳罗湖的中介小吴告诉记者，新政对那些“满五唯一”的房子来说是极大的利好，特别是总价在750万以下的，如今部分这类房子的业主存在两种情况：一是上调售价，二是撤盘惜售。 深圳前海片区中介小李也对记者表示，除了部分急用钱的业主降价之外，正常的房子没有降价迹象，新挂出来的房源价格还是相对比较高的，“我手上一套刚出的115平米的房子，刚开始挂1550万，现在调价到1600万了。”小李表示，上调价格的业主证明不急售，如果房子没有硬伤、户型也不错，放一两个月还是可以卖掉的，只是现在成交比较难。 深圳市房地产中介协会指出，当前只是新政发布后市场的剧烈反应期，即成交量在短时间内将会大幅度下跌，同时，中介带看量也会明显下滑但在价格上没有明显的变化。但一般新政发布后的2-6个月为政策消化期，协会预计，7˙15新政影响力预计将在今年国庆后才会完整显现。同时，这个期间市场的观望与博弈互为影响，若此后政策方向不发生根本性扭转，则将持续保持低位平稳运行态势。 中介竟然“低挂高卖” 刚刚发布的7.15楼市新政细则，除了对购房资格进行进一步的细化和解读外，还提到了将对二手住房交易信息公开进行监管。具体来看，一是市房地产和城市建设发展研究中心将及时汇总梳理热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，并定期对外发布，引导市场理性交易。热点楼盘二手住房合理成交价格原则上每半年更新一次。二是严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。 事实上，早在今年年初，市场就传言深圳要发布二手房“指导价”，中介平台也下架了部分单价过高的房源，比如单价在20万以上的深圳湾片区部分房源，包括之前市场热议的恒裕滨城，以及光明多个单价在6.3万以上的房源，通通被撤下。 对此，记者从房产中介中得到证实。“有些楼盘是被点名的，挂牌单价不得超过多少的，否则要被查的。”宝安中心片区中介小罗说。记者从小罗处了解到，位于宝安中心的鸿荣源尚都和龙光天悦龙庭，都是被“点名”，限制挂盘价格的。 然而，记者发现，这两个楼盘的房源虽然挂盘价格符合要求，但实际操作又是另外一回事。记者在某中介APP上看到一套龙光天悦龙庭119平米的房源，挂牌价格为1200万，单价约10万，与该楼盘的成交均价基本吻合，然而接受记者询问的中介却对记者表示“这套房子的真实价格是1500万，是为了规避监管挂的低价。”也就是说，这套房子的真实单价为12.6万。同样是该楼盘的另一套92平米的房源，挂牌价格1110万，但业主真实的出售价格是1180万，均价12万，而该楼盘今年以来的成交价格基本没有超过12万。 此外，记者调查发现，中介受理挂牌价格明显高于楼盘合理成交均价房源的现象依旧相当普遍。以宝安中心的龙光天悦龙庭为例，根据记者监测，有一套面积约为92平米的房源7月29日的挂牌价格是1100万，然而7月30日却上调至1200万，均价一下高达12.9万，比小区均价高出21%。
近日，随着贝壳找房正式提交美股IPO文件。这个中国最大居住服务商的生意经揭开面纱。 两年前，贝壳找房成立后，一度被认为是对传统中介行业的“洗牌”。我爱我家、中原地产等传统中介商曾联合抵制。然而如今，贝壳市值或达200亿美元。而我爱我家自2016年借壳上市至今，市值仅为人民币100.34亿元。 “我们最重要的事是把自己的事做好。”我爱我家董秘7月28日回复投资者称。 两年后，中介行业或再一次进入洗牌前夜。搜狐财经发现，今年一季度以来，多家中介企业营收严重下滑。但由于新房业务异军突起，贝壳一季度营收仅下降12%。 中原地产数据显示，今年上半年，北京二手房成交量仅6.5万套，仅相当于2016年上半年的一半。疫情腰斩了二手房交易的同时，也催生了中介新房业务的迅猛发展。 招股书显示，贝壳二手房业务营收33.75亿元，同比降幅达43.92%；新房业务营收为34.53亿元人民币，首次超过二手房业务收入，同比大幅增长了75.73%。 疫情后，中介行业是否将重新洗牌？ 贝壳一季度营收降12%，房多多降46.5% 根据上周五披露的贝壳招股书，2020年一季度，贝壳在营收约71.2亿元的情况下，净亏损达到约12.31亿元，相当于过去三年亏损总和的约40%。 “由于新冠肺炎疫情导致住房交易需求下降，公司营收从截至2019年3月31日的三个月的82亿元人民币下降到截至2020年3月31日的71亿元人民币，降幅为12.7%。”贝壳在招股书中表示。 招股书显示，2020年二季度，贝壳找房收入约197亿元，较2019年同期的115亿元增加约72.4％。 此外，另一上市互联网中介平台房多多数据显示，2020年第一季度，房多多实现营业收入为2.7亿元，同比下降46.5%，净亏损为1.1亿元。 面对疫情，传统线下中介服务商我爱我家业绩亦不容乐观。 一季报显示，我爱我家2020年一季度实现营收12.8亿元，同比减少51%；归母净利润为-1.6亿元，同比减少180%；毛利率为13.08%，同比下滑18个百分点。 华泰证券在研报中称，预计2020年我爱我家营收将达106.4亿元，同比下滑5.09%；归母净利润为5.53亿元，同比下滑33.14%。 “受新冠疫情影响，上半年房地产经纪行业整体市场下行，成交同比去年下降明显，公司经营受到大环境影响。”我爱我家对业绩下滑的原因这样解释。 华泰证券分析认为，短期来看一季度业务收缩带来的损失，将使得我爱我家2020年业绩下滑难以避免。 “下半年受益于需求滞后释放，我爱我家的业绩预计会将逐季修复，但受一季度影响，全年营收、净利以及毛利率仍将低于2019年。”一位房地产机构分析师指出。 新房业务或改变中介竞争格局 两年前的6月12日，58集团CEO姚劲波召集我爱我家、中原地产等数十家房产中介，发起联盟誓约大会。贝壳找房和左晖没有被邀请。 事后，中介行业将这次大会戏称为“反贝壳联盟”成立。 招股书显示，仅仅两年后，2019年贝壳平台的交易总额GTV达2.1万亿，房屋交易套数为220万，约占中国房地产市场交易总额的10%。两年时间，贝壳重洗了中介行业的竞争格局。 年报显示，截至2019年底，我爱我家业务拓展至19个城市，门店数量3400余家，同比增加6%，拥有员工近5万人。 贝壳招股书披露，截至2020年6月30日，贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。 而未来，新的行业格局或将被新房业务所改写。 贝壳招股书显示，疫情以来，新房业务成为其最大“救命稻草”。 贝壳表示，二季度收入上涨，主要是由于现有住房交易服务业务的收入增长约35.8％，而新住房交易服务业务的收入增长约128.6％。 最近两年，二手房业务逐渐进入瓶颈，而新房业务则呈现井喷式扩张。 招股书显示，贝壳二手房交易从2018年的8219亿元增长至2019年的1.297万亿元；新房交易总额则从2018年的2808亿元大幅增长至2019年的7476亿元。 2019年，贝壳集团营收达到460.15亿元。其中，存量房业务246亿元，新房业务203亿元，其他新兴业务12亿元。新房业务占总收入比重提升至44.06%。 2020年以来，贝壳新房业务首次超过存量房屋交易服务，成为第一大收入来源。 今年一季度，贝壳二手房交易服务营收仅为33.75亿元人民币，相比之下去年同期为60.19亿元，降幅达43.92%。 而新房交易服务营收为34.53亿元人民币，首次超过二手房业务收入，相比去年同期的19.65亿元大幅增长了75.73%。 与此同时，其他互联网中介平台和线下中介服务企业亦在积极布局新房业务。 据房多多一季报数据显示，2020年第一季度，房多多平台上线的新房项目数为2377个，较2019年同期增长54.8%。 相比之下，我爱我家的主要收入来源仍依赖二手房业务，其中2019年实现收入约57.18亿元，同比增长4.3%，占总收入比重达到51.01%。 而同期，新房业务收入仅19.05亿元，占比17%。 二手房经纪业务变现率降至1.7%，新房经纪业务变现率升至3% 新房市场曾经一直被开发商主导。转型贝壳平台之前，链家中介业务的范围也曾伸向新房销售。贝壳新房负责人潘志勇曾表态，三年内新房业务要做到2万亿元的销售额。 但与此同时，新房业务也招来开发商的抵制。 2019年11月，天津发生的一次举报风波，将积累已久的新房渠道费冲突暴露出来。多家房企联合举报贝壳行业垄断，大幅提高新房销售渠道费，开发商不堪其重。 贝壳新房渠道佣金到底收了多少，高不高？ 随着贝壳招股书的披露，谜团终于浮出水面。 招股书显示，贝壳二手房经纪业务变现率呈下降态势：2017年二手房GTV为7377亿，贝壳从中获得营收184.6亿，变现率为2.5%；2019年二手房GTV达1.3万亿、获得营收246亿，变现率降至1.9%。 与之相反，新房经纪业务变现率则稳步上升：2017年新房GTV为2526亿，营收65亿，变现率为2.6%；2019年新房GTV达7476亿、营收203亿，变现率升至2.7%。 2020年第一季度，贝壳二手房业务变现率进一步降至1.7%，新房业务变现率则提高到3%。 二手房业务变现率下降，原因是链家以外品牌缴纳的“平台费”低于链家的佣金率。而相比之下，新房业务佣金由开发商支付。由于房企“去库存”、“回笼资金”的需要迫切，因而佣金支付会更加大方。 今年以来，恒大等头部房企相继推出“全民经纪人”模式，意欲抢回新房市场，降低销售费用。 不过今年6月17日，中原地产、链家等联合发表声明称，坚决抵制开发商“全民经纪人”的营销模式。 这五家发起联合抵制声明的中介公司认为：“全民经纪人”模式不符合专业经纪人执业要求，也不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执业的规定，导致行业乱象，严重妨碍房产经纪业务的正常经营，破坏行业市场的良好生态环境。 对此，景晖智库首席经济学家胡景晖表示，中介联合抵制“全民卖房”难以获得成功。
近日，两家保险中介机构相继发布公告称，终止在新三板挂牌。 7月23日，天津安泰保险代理股份有限公司（简称安泰保险）发布公告称，公司于7月22日召开了2019 年年度股东大会，审议通过了多个事项。其中审议通过了《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌的议案》、《关于提请股东大会授权董事会全权办理公司股票终止挂牌相关事宜》和《申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌对异议股东保护措施》。 根据议案内容来看，根据目前经营发展结合公司未来发展战略调整，为提高决策效率，降低运营成本，经慎重考虑，安泰保险拟向全国中小企业股份转让系统有限责任公司申请公司股票终止挂牌。根据相关法律法规和规则要求，该公司特制定了针对异议股东权益保护的方案，对异议股东实行股份回购。 7月20日，汇中保险公估股份有限公司（简称汇中保险）亦发布公告称，自7月21日起终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。汇中保险表示，公司股票终止挂牌后，公司股票的登记、转让、托管等事宜将严格按照《公司法》以及《公司章程》等相关规定执行。 据记者统计，近两年来，从新三板撤离的保险中介机构数量接近10家。融资不畅、业绩下滑、中介费增加等三大原因，是部分保险中介机构从新三板离场的重要原因。 这也折射出目前保险中介行业的现状：由于金融环境变化、监管趋严、竞争激烈、汽车市场低迷等原因，保险中介市场两极分化趋势凸显。 近年来，由于保险行业自律因素，各保险公司对保险代理、经纪公司返佣比例大幅下降，因而导致保险中介机构收入大幅下降。与此同时，对于大部分依赖于车险代理业务的保险中介机构来说，新车市场持续低迷，导致车险代理新增业务随之大幅下滑，部分网点亏损严重。 面对大变局，保险中介行业应当何去何从？从保险行业的改革趋势来看，保险中介机构仅依靠渠道优势，去薅保险公司羊毛的单一经营模式，将难以为继。保险中介机构必须要有真本事，来帮助保险机构大幅提升效能。
保险机构上半年累计被罚近1亿 短视频、直播卖保险成违规重灾区 21世纪经济报道 李致鸿 今年以来，财险业共计被罚188家次，累计罚款超过5000万元，占比超过50%，“老三家”人保财险、平安产险和太保产险仍然被罚最多。 根据21世纪经济报道记者统计，今年以来，银保监会共对保险机构处罚411家次，累计罚款9000万元，同比增长超过40%。在这些罚单中，财险业占据半壁江山，“老三家”更是其中主力。 值得一提的是，随着互联网保险的兴起，保险产品销售环节管理弱化，运营能力跟不上创新的进展，导致新的误导形势出现，创新领域市场乱象有所抬头。 7月16日，在银保监会新闻通气会上，人身险部副主任王叙文指出，保险市场乱象呈现新的形势。随着互联网保险兴起，金融科技赋能传统销售渠道，保险产品销售环节管理弱化，运营能力跟不上创新的进展，导致新的误导形势出现，创新领域市场乱象有所抬头。 财险“老三家”被罚最多 今年以来，财险业共计被罚188家次，累计罚款超过5000万元，占比超过50%，并且“老三家”人保财险、平安产险和太保产险依然是“绝对主力”。 其中，广东银保监局的三张罚单创下地方监管局罚单金额纪录。今年5月，平安产险广州支公司被罚152万元，个人被罚143万元，两者合计被罚295万元；人保财险广州分公司被罚137万元，个人被罚33万元，两者合计处罚170万元；中华联合财险广州中心支公司被罚119万元，个人被罚33万元，两者合计被罚152万元。 究其原因，平安产险的问题在于，未按照规定使用经批准的保险费率；给予投保人、被保险人保险合同约定以外的保险费回扣和其他利益；虚列理赔费用；拒不依法履行赔偿保险金义务。 人保财险的问题包括给予投保人、被保险人保险合同约定外的其他利益；利用保险代理人以虚构保险中介业务方式套取费用；拒不依法履行保险合同约定的赔偿义务；农险业务资料不真实；未按照规定使用经备案的保险条款、保险费率。 中华联合财险的问题则是虚构经济业务事项；给予投保人和被保险人保险合同约定外的其他利益；利用保险代理人从事以虚构保险中介业务的方式套取费用；农险业务财务数据不真实不规范；未经任职资格核准人员实际履行高管职责。 同期，人身险业被罚88家次，累计罚款超过1800万元。其中，人保寿险领下最大罚单，总公司共计被罚135万元、6家电销中心共计被罚80万元，行政处罚个人15人、罚款123万元，总公司、6家电销中心及15名相关责任人合计被罚338万元。 具体而言，人保寿险经河北、成都等6家电销中心销售的部分保单，存在与事实不符的宣传等欺骗投保人的行为；通过支付宝平台销售的一款产品，存在以不实宣传欺骗投保人的行为；通过支付宝平台销售的一款产品，存在未按规定使用经备案保险费率的行为；以及存在客户信息数据不真实，部分涉及可回溯管理的业务虚假，向原保监会报送的2017年个人医疗理赔数据不真实等提供、编制虚假报告、文件、资料的行为。 此外，保险中介机构被罚135家次，累计罚款超过1600万元。保险中介机构罚单原因多样化，除一般保险公司普遍的处罚事项如编制或提供虚假财务资料等外，还存在未按规定办理执业登记、变更营业场所未在规定时限内报告监管部门、利用业务便利为其他机构或者个人谋取不正当利益、营业资金使用不合规或未实施托管、套取手续费、未开立独立的佣金收取账户、虚列佣金套取资金等中介机构持有的处罚类型。 今年5月，银保监会向各银保监局下发了《2020年保险中介市场乱象整治工作方案》，明确了2020年保险中介市场在7个方面的乱象整治要点，将保险中介市场各参与主体业务、内控、营销及风险等情况均纳入整治工作。根据《方案》，重点严厉打击保险专业中介机构和保险兼业代理机构扰乱市场秩序，侵害消费者权益等行为，查处保险公司落实管控责任不到位，利用中介渠道套取费用等问题。 短视频、直播成违规重灾区 随着互联网保险的发展，一些市场乱象也从线下扩展到线上。 今年1月，浙江银保监局发布的罚单显示，凡声科技因非法从事保险中介业务，被处罚款合计195.34万元。尽管凡声科技已于2019年通过子公司投资控股取得了全国性保险经纪牌照，但取得前的经营行为违反了保险法“从事保险中介业务必须获国家相关机构颁发的业务许可证”的规定，因此受罚。 北京工商大学保险专业副主任宋占军认为，这既反映了新媒体直播方式在保险领域的深度应用，也反映了新媒体渠道营销保险的违规风险。 国务院发展研究中心金融研究所教授朱俊生对21世纪经济报道记者表示，互联网保险的合规经营，除公司规范行为、加强消费者教育外，行业可以建立互联网保险合同的订立规范，监管部门也要完善互联网保险业务的监管，比如对互联网保险说明义务的主体做出进一步界定，扩大至专业或兼业代理机构网站、第三方网络平台等主体，并严格规范电子保单信息档案存储等。 今年以来，工银安盛人寿、华泰人寿、国华人寿等保险公司工作人员通过微信朋友圈进行误导宣传被罚。这些保险从业人员在微信朋友圈发布的营销信息，存在混淆片面比较、不实宣传、炒作停售等问题。 6月22日，北京银保监局印发《关于保险网络直播和短视频风险提示的通知》，对辖内保险机构着重进行三方面提示，要求各保险机构应当按照“实质重于形式”的原则，区分不同情形严格落实保险法律法规和规范性文件要求。具体而言，一是严格区分保险短视频、直播业务形式；二是严格规范保险短视频、直播有关主体；三是严格管理保险短视频、直播相关内容。 6月30日，银保监会印发了《关于规范互联网保险销售行为可回溯管理的通知》。《通知》表示，尽管互联网技术提高了投保的便利性，但互联网保险销售时强调“消费体验”，忽略保险产品信息披露和条款提示说明义务，导致“投保容易、理赔难”以及“强制搭售”“被投保”等行业痼疾在互联网保险领域屡禁不止，消费者权益得不到保障。实施互联网保险销售行为可回溯管理，有利于保护消费者知情权、自主选择权、公平交易权，是推进金融治理现代化的具体举措，也是维护市场秩序、防范操作风险的现实需要。 据了解，银保监会将继续深入治理市场乱象，充分保护保险消费者权益。针对销售不规范，理赔难度大，条款存在歧义等问题，监管部门将通过现场检查举报调查、非现场监管等多种方式，大力打击各类违法违规问题，净化市场秩序。
讯 7月6日消息，青岛银保监局公布的行政处罚信息公开表显示，长城人寿保险股份有限公司青岛分公司因存在财务数据不真实、虚挂保险中介业务套取费用的行为，被责令改正，并处15万元罚款。与此同时，王莉因对长城人寿保险股份有限公司青岛分公司虚挂保险中介业务套取费用承担责任，受到警告处分并被罚款人民币1万元；郑晓东因对长城人寿保险股份有限公司青岛分公司虚挂保险中介业务套取费用承担责任，受到警告处分并被罚款人民币2万元；孔令亭因对长城人寿保险股份有限公司青岛分公司财务数据不真实承担责任，受到警告处分并被罚款人民币1万元。 以下为行政处罚信息公开表原文：
01 深圳五大中介——中原、链家、Q房、乐有家和美联物业，合计占了市场50%左右的份额，联合发布声明，坚决抵制“全民经纪人”模式。怎么抵制呢？如果开发商有全民经纪人的分销，我就不和你合作了。 什么是“全民经纪人”？ 通俗讲，任何人都可以在开发商的营销平台（比如恒大的“恒房通”）上注册，成为恒大的营销人员。你注册并叫2000元定金，就可以锁定一套房（不买可以退）。若买房，减免4万元；推荐一个客户在平台注册，不管成交与否，给你30元，若成交了，奖励3.5万元并给你提1%的佣金。 看到没有，这就是“一本万利”的好事情。其实，全民经纪人有多年的历史了，大家可能还记得，几年前大街上举牌的“小蜜蜂”，其实就是全民经纪人，有一阵子，中介还鼓励旗下员工发展全民经纪。 为何当下中介和全民经纪人的矛盾闹到要“非暴力不合作”呢？ 疫情是导火索。疫情下，传统中介门店带客看房难，开发商卖房难，全民经纪人都在网络上，比如个人微信公号、朋友圈、抖音和快手等直播卖房、大V等意见领袖。这些人是一个一个灵活的“小蜜蜂”，解决了看房和卖房的难题。 当然，还有楼市大环境的改变。 一是楼市告别了供不应求的抢房时代。除了一二手房价格倒挂的楼盘，能刺激起“抢房神经”大部分楼盘都要卖个一年半载。 二是“简单复制、快速周转”模式下，楼市同质化过剩。通俗地说，卖房很难了，谁带来客户，谁就是爷。 三是传统中介“高佣金”。去年以来，很多楼盘给到渠道的佣金，高达5-10个点，特别是一些难卖的房子（公寓、商铺、车位）。开发商为了获得年终业绩，也纷纷启动转介，中介包销。利润日益摊薄，这让开发商很吃不消。 对于传统中介来说，全民经纪人到来，有两个恶果： 1.跳单泛滥。中介平台的经纪人，都在房企的平台上注册，甚至拿着平台的客户资源后，转身跳单和房企直接成交。 2.门口野蛮人。“全民经纪人”可能将传统营销的打法冲击的七零八落，房产中介的生存空间被蚕食，甚至消灭传统中介（比如河南永城）。 02 疫情之下，开发商卖房难，而且续命法宝“快周转”直接玩儿完了。对开发商而言，不管白猫黑猫，疫情期间，能卖房子的就是好猫，经纪公司的持牌经纪人也好，“全民经纪人”也好，能带来客户就行。 而且，当下人人一部手机，什么事情都要现在手机上看看，既方便还可能会有优惠。买房也不例外，“先在网上看”、“再到线下买”，这已是不可阻挡的趋势。 同时，中介的名声不太好，网上“黑中介”的报道此起彼伏，也让很多人更关注一些自己信赖的网络平台，比如大V。 总之，移动互联网正在成为拓客新渠道，并日益成为“第一渠道”。 于是，全民营销的网络平台，顺势兴起了。比如，碧桂园的“凤凰云”、恒大的恒房通、富力好房等；再比如，直播买房、大V带粉丝看房。总之，任何人都可以注册成为开发商的营销人员，推荐的客户能成交，任何人都可以分佣。 其实，几年前开发商就开始搞全民营销了，碧桂园的拓客2.0，在1.0全面撒网的基础上精准瞄客。疫情高峰期的2月，所有房企销售业绩跌得鬼一样，只有恒大例外，2月实现470亿的销售业绩，逆势上涨。 原因呢？除了狂轰滥炸的75折、半年无理由退房的承诺，最吸引人的，还是全民经纪人的活动。 03 当然，全民经纪人泛滥，也有大问题。 首先，跳单破坏市场秩序。先以中介平台经纪人的身份代客看房，然后跳开平台，转头在开发商线上营销平台上注册，促成成交，平台被晾在一边。这显然是不对的。 开发商普遍启动中介渠道的情况下，中介平台本身依托自己的分销渠道、平台资源（网站、APP、拓客微信群等），聚集了大量的潜在客户，随便“跳单”无异于对平台集聚客源价值的无视，必须是要打击的。 其次，服务被丢弃了。买房不仅包括对房屋本身（户型结构、建筑材料、设计风格、竞品比较等）的了解，也包括对物业管理、社区环境、公共配套、区域规划等与居住相关的公共设施的掌握。 此外，买房还包括线下成交、过户、按揭和担保等法律事项，以及保险、银行、产权等专业咨询。因此，房屋营销本身是一项集生活服务和生产服务业的专业化的、系统化的服务行业。 尽管，全民经纪人集聚人气、挖掘需求、找到客户，但“低门槛、低成本、功利性”的模式，将楼市营销与一般商品营销等同，忽视了房屋特性和营销服务的专业性和系统性，不利于专业分工和中介服务体系的成长，也不利于房地产业务专业化分工。 过去以中介独家代理销售的情况下，尽管房源掌握在中介公司手中，代理销售的成本相对较高，但主流中介非常重视专业化培训和信息咨询，注重以增值服务和品牌培育来赢得客户，行业在开发和销售上的分工越来越清晰，专业化、系统化的销售服务子行业正在形成并不断成熟。 也就是说，如果单靠没有持牌、培训，没有业务素质打造的全民经纪人，整个商品房营销市场将无比的混乱和粗暴。比如，成交之上、找到客户是王道，结果就是虚假宣传、货不对板、意见领袖与开发商沆瀣一气。 记住，靠专业化服务溢价生存的中介平台和经纪人的大量涌现，这才是商品房市场走向成熟的标志。 04 从全球来看，房产经纪人是一个非常专业化的职业，房产经纪人群体的出现，是房地产行业走向成熟的标志。 目前，貌似每个人都能给开发商带来客户，都能当经纪人，但不是每个人都能提供专业化的代理服务，这才是传统中介的竞争优势。 中介平台也不要一味地抱怨全民经纪人，而应该鼓励旗下经纪人尽可能地拓展客群，让自己的平台集聚大量的全民经纪人，脱颖为独角兽。 传统中介，现在都有APP、公众号，都像新兴势力一样，都在搞线上、线下联动的看房和营销活动。其实，传统中介早就开始建平台了，旗下经纪人也都建群建号，完全可以在此基础上做大全民经纪人平台，并以自己的专业化服务，提供房屋成交的法律背书，与全民经纪人差异化竞争。 另外，传统中介更要发挥自己的优势，比如新房营销策划、营销方案制定、营销现场布置、样板房展示等，这些是营销必不可少的，也是新兴营销势力不具备的，更是开发商所重视的。 除此之外，热点城市都进入二手房时代了，这也是传统中介的阵地，也是稳定代理业务的基本盘。 所以，不要一味地怪别人和你竞争，也不要拿全民经纪人收费合理合规、是否缴税等说事，中介的佣金也是一堆乱账，大家彼此彼此。关键是不能把服务丢了、把专业丢了，而是要壮大自己的竞争力。 全民经纪人和中介的战争，刚刚开始。 对行业而言，酝酿着巨大的变革，也就是“前端拓客”和“后端交易”分别定价、合理定价。前端给经纪人自由、给经纪人让利，后端提供法律背书，要给传统中介让利。这样，房产交易代理环节，实现了更加细化的二次分工，这是行业成熟的标志
又是深圳！ 在全国楼市慢慢恢复正常时，深圳地产圈因为一份联合声明炸开了锅。 近日，深圳五大中介机构联合声明，坚决不接受任何“全民经纪人”等模式的分销项目合作或类似操作行为；打击公司经纪人个人以所谓“全民经纪人”营销模式的各种走私单行为等。公开抵制渐入热潮的“全民经纪人”模式。 “全民营销”的模式在行业多年，那么，遭遇公开抵制后的全民营销还能持续多久？ 深圳五大中介机构联合发出声明的矛头所指——“全民经纪人”营销模式（下文简称为“全民营销”）。据五大中介机构的解释，“全民经纪人”是指地产开发商/发展商/渠道商不论执业资质发动一切不特定个人充当其“房产经纪人”，为其提供客户信息，并在成交后付予个人一定报酬的营销模式。 在“全民营销”爆火之前，我国新房市场主要有两种营销渠道，一是自产自销的直销模式，营销主体是开发商；二是委托代理，营销主体是从事楼盘销售的营销代理中介机构。给予委托代理机构的佣金，即是渠道费。 新房市场的直销模式优点是开发商自控自营，掌握一手客源消息，进而掌控利润空间和价格幅度，但是劣势是直销需要更多的人力和物力成本；委托代理销售的优点是精准营销，而弊端就是依赖渠道获取客源，并且渠道费侵蚀利润空间。 今年1月以来，在新冠疫情的冲击下，绝大多数城市售楼处暂停线下销售活动，全国商品房销售近乎停摆。面对突如其来的考验，根据CRIC监测，有超九成的百强房企设立了线上售楼处的渠道，仅2月份百强房企中就有40家在平台上推出了全民营销活动。 “一切都为了卖房子”的情况下而爆火的“全民营销”在这特殊时期瞬间风靡全国，众多房企逆市“突围”加速去库存。 01 开发商直销模式升级 今年疫情期间打得火热的“全民营销”模式，其实早已在业内施行多年。 2012年，绿城遭遇销售压力，宋卫平亲自挂帅上阵，提出“全民营销”这一在当时看来标新立异的销售模式。 彼时，宋卫平提出，改“坐销”为“行销”，一改往日客户找上门买房的模式，实施经纪人制度，提倡主动出击寻找潜在客户；二是借用社会上二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的优秀人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子，大大拓展销售渠道；此外，向全社会成员完全开放其房源，任何人带来客户，都可以拿到佣金。为了鼓励大家卖房，绿城还大幅提高销售提成。 在全新的销售模式下，绿城在2012年上半年取得了约219.5亿元的销售金额，也是“全民营销”模式下第一个“吃螃蟹”的房企。 2013年，碧桂园集团内部明确提出“全民营销”概念，这一营销模式也为其业绩快速飙升提供了强大助力，其他房企纷纷仿效，至此“全民营销”模式发展得如火如荼。 2014年，碧桂园、万科、恒大等品牌房企陆续喊出“全民经纪人”的口号，“全民营销”迎来升级，鼓励所有人为开发商推荐客户。碧桂园“凤凰通”、万科“同享会”、恒大“恒房通”等房企自建平台相继诞生，当时概念炒得火热时，也曾引起中介机构不满，但由于房地产销售主要依赖线下，市场随后几年也发展得很好，热度慢慢变淡。 2020年，受新冠疫情的冲击，全国楼市停摆，行业数据跌入冰点。2月13日恒大通过旗下的恒房通平台，推出网上卖房，不仅给予购房优惠、允许无理由退房，更重要的一条就是兼职赚佣金。按照当时的规则，注册用户成功推荐朋友购买恒大的楼盘后，可获得10000元的推荐购房奖励和1%的佣金奖励。这犹如一把“火”，网上卖房的热情被点燃，开发商纷纷推广自家的线上营销平台，并号召全民加入经纪人的行列。 3月1日恒大召开网上销售业绩新闻发布会，公布了在开启“全民营销”营销模式后的成绩单：2月份共实现网上认购总套数99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。 从这个角度来看如今的“全民营销”模式无疑是开发商直销模式的最大升级，基于线上O2O平台的全民营销模式可直达客户，通过移动互联网端口的楼盘展示和活动策划与促销，大幅减少中间环节，能较迅速吸引客户，一定程度上缩减了营销成本。从目前运用的模式上来看，其特点主要是：佣金激励经纪人加入；跨界合作扩大客源渠道；线下活动承接导客、促成交。 02 诱发“走私单”现象， 动了谁的“蛋糕”？ “全民营销”模式实际上打破中介行业的规则与生态平衡，背后很容易诱发“走私单”现象，这也是五大中介机构联合抵制的主要原因之一。 所谓“走私单”，就是部分中介机构的员工利用所在中介机构的资源促成交易，最后跳过中介平台直接从开发商自建平台处获得收益。这么一来，付出了资源和精力中介机构最后变得一无所获。 就在此次声明前不久，浙江海宁某项目就因为售楼处被中介和购房者毁坏，引发社会广泛关注。媒体报道称，当时中介人员带着客户前往现场，却发现开盘已经基本结束，现场销控表显示房源已基本售罄。随后，意识到自己可能被“跳单”的中介们和购房者返回此前排队的地方，砸了“售楼处”。 一直以来，中介机构赖以生存的核心资源就是买房人的大数据，通过将购房人引流到开发商，获取高额佣金提成。 虽然2012年至今，作为开发商直销模式升级的“全民营销”概念一直都存在，但在以往房地产销售主要依赖于线下，对中介的影响有限。 随着房地产市场逐渐趋冷，销售规模逐渐见顶，叠加疫情影响，无论是房企还是中介的日子都变得不好过，因此对于开放商来说，想通过全民营销降低渠道费，而中介则希望可以获得更多的佣金。矛盾由此产生。 03 “全民营销”能否打破 50%以上渠道占比 事实上，房企营销之路并不好走，房子越来越不好卖，近年来各大项目/企业对渠道的依赖也越来越严重，在这其中，2018年为主要分界点，在2018年之前渠道占比小于5%，2018年升到10-15%，2019年开始达到50%，这主要是由于2019年营销出现了压力非常大的情况，单盘产能从2016年10亿元降到今年5.9亿元，竞争不可避免，常规手段全面失效，卖房全依赖于渠道，甚至被渠道“绑架”。 在今年受疫情影响，线下售楼处几乎停摆的整体环境下，各大房企“被迫在线营业”，推出各种线上交易新模式。随着“网上买房”、“全民营销”的升级，线上交易已然成为一种受人欢迎的买房渠道。 在我们之前所做的“消费者购房渠道变化调查”结果显示，在各种不同的买房渠道选项中有57.31%受访家庭选择了会通过“网上买房平台”买房，同时，68.43%受访家庭表示会参与项目/楼盘的全民营销活动，其中46.83%受访者表示会积极推广。 由此看来，如今与互联网捆绑的“全民营销”模式在某种程度上的确对传统渠道产生了一定的冲击。 需要注意的是，尽管全民经纪人能够集聚人气、挖掘潜在需求，但其“低门槛、低成本”的模式，将楼市营销与一般商品营销等同化，忽视了房屋的特性和营销服务的专业性和系统性，在市场低迷期，对于库存偏大的城市而言，项目销售结果好坏很大程度上取决于降价幅度多少，而不是营销渠道的变化。 以“全民营销”为名，让个人经纪人飞中介机构的单，打破行业的规则与生态平衡，肯定是不可取的。同样，市场上也存在中介公司洗开发商客的情况，行业内互相洗客的情况屡禁不止，因此，以“全民营销”为名，搞一家独大的行业垄断或渠道“绑架”也并不可取。 “全民营销”本身虽然是行业趋势，但“全民”两字还是要有所规范。对于开发商而言，全民经纪人的专业能力难以把控，对项目的卖点不一定能够解释清楚，或者可能会错误引导购房者置业，导致后续购房纠纷发生。在推出“全民营销”模式的同时，应该设置规范条件，有一套完整的监督体系保障行业公平。 因此，我们的讨论焦点不在于是否做“全民营销”本身，而在于做得是否符合行业规范，双方在运作的时候能否遵守行业的基本规范是解决问题的核心。只有进一步规范运作，“全民营销”的模式才能更好的走下去，保证维护行业生态平衡，促进整个行业长期健康发展。
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