截至8月28日，上交所融资余额报7327.84亿元，较前一交易日增加11.95亿元；深交所融资余额报6830.39亿元，较前一交易日增加0.32亿元；两市合计14158.23亿元，较前一交易日增加12.27亿元。
据报道，宠物医生专业学习交流平台知宠百科完成来自天峰投资的数百万元种子轮融资，融资将主要用于平台功能升级、系统数据迭代更新等方面。 知宠百科(知宠pet)于2019年10月上线，为全国宠物医院及宠物医生提供学习内容，已上线直播、病例库等功能。目前全国有超过3000家宠物医院用户和超过1万名宠物医生用户。 知宠pet小程序的功能主要包括互联网公开课程板块、共享病例库、直播频道等。平台还上线了宠医用品商城――医库，一个专门为宠物医院提供医疗耗材、药品以及设备的批发商城。 为了增加用户粘性和活跃度，平台设置了一套积分体系。积分和学习时长挂钩并可以兑换成不同的满减&抵现折扣券。目前阶段，平台营收主要来自广告费用和知识付费，未来还计划围绕精准用户群体和宠物相关用品探索电商等方向。 团队方面，创始人兼CEO李燕军为连续创业者 ，拥有多年宠物行业经验；CPO陈哲伦为连续创业者，拥有多年软件开发和产品设计经验；COO山传福有多年宠物医院运用和产品供应链经验；CSMO栾坤元有多年媒体行业经验，曾就职于三联周刊等杂志。
1990年3月27日，对日本房地产来说是个值得纪念的日子。在房地产连续疯涨多年后，管理日本财政的最高机关大藏省终于行动了，对金融机构下达了限制对房地产行业进行过度融资的行政指导。要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率。 2020年8月下旬某日，碧桂园、恒大、万科、融创等12家房企参与央行住建座谈会，要求9月底前提交降负债方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。 虽然近十年以来，监管部门一直在对房企融资收紧，但是好像都未像现在这样认真，这样严肃。 就在1990年3月日本收紧房地产融资后（最终提高利率450个bp），日本几十年形成的史诗级的房价泡沫轰然倒塌，东京等一线城市的房价最低跌去了七成以上。到现在日本的平均房价仍然没有回到当初最高点的一半。 日本房产融资收紧后房价崩溃 历史何其相似，虽然不会完全重复，但却踏着相同的节奏。具体表现上可能有各种中国特色，有各种“这次不一样”的自我释怀，但基本的规律恐怕谁也逃不开。这一点，瑞达里奥的债务周期理论有常识性的观点： 当资产价格在债务—泡沫螺旋式上涨到监管部门难以容忍的时候，融资开始收紧，一个反向的去杠杆过程就此形成。这个过程往往是异常惨烈的。 从1929年的大萧条，到1990s的日本房产市场崩溃，再到美国次贷危机，以及2018年的股灾，无一不是监管层收紧融资条件造成的悲剧。 然而，过去的悲剧会不会同样的上演，这个需要打一个问号。毕竟历史的教训在那里。日本失去的二十年，美国次贷危机的全球蔓延，这些都已经形成了历史记忆。恐怕监管层心中有数，不会重蹈过去的覆辙。 当然大家知道，中国的房价问题，症结不在开发商，而是在一级土地市场的垄断以及各类产权的分割。 但是，这里有个严格的假设，就是政府监管部门都是理性的，能够理性预期和计算房价泡沫非理性膨胀的社会成本和房价崩溃后的金融成本，能够在长痛和短痛之间做一个选择。 事实上，这样理性和全能的政府并不存在。当事态发展到一定程度，处于极度复杂和不确定性状态时，他们既很难做出理性的判断，又难以将风险置于可控范围内。因为之前政府做的，就是不断的将风险和扭曲递延，直到事态的发展超出能力边界。 这几乎就是一个内生的不可改变的过程。在集体走向非理性的过程中，原来不参与泡沫的理性个体利益不断受损，因此也被迫加入到泡沫的再分配和零和博弈中。于是泡沫随着不断的新加入者而继续膨胀。这是一个可以持续多年的“逼空”过程。 这个泡沫硬度和持续时间，可能会超出大部分人的想象。因为政府信用也会在债务周期的尾声加入其中，从企业加杠杆，到居民加杠杆，到地方政府加杠杆，最后到中央政府加杠杆。这个持续的风险轮动，直到将最后的杠杆空间用完。最终，比拼的就只有一个变量：通货膨胀。 然而通胀并不容易发生。因为在以金融为核心的现代金融体系中，货币宽松首先通过金融市场予以缓释。增加的货币量和不断降低的利率首先在存量资本品和耐用品市场上体现。 与消费品相比，资本品和不动产的价格弹性或利率敏感度更高。货币宽松首先触发的是风险资产牛市而非通胀，这是一个再分配过程，将带来更加严重的收入差距。而这个收入差距，又进一步压制通货膨胀，甚至带来通货紧缩。 另外，过低的信贷价格，让企业家更偏好于提高物质资本的投资而减少劳动雇工。自动化、信息化、智能化成为制造业的新趋势，普通劳动者只能进入到服务业领域，他们在与机器人的竞争中利益继续受损。这又进一步加剧贫富分化。 中国严监管后融资与房价发生背离 房地产无疑是货币信贷宽松的最大受益者。我之前的报告《当只剩下房地产对利率敏感的时候，该不该降息？》，已经把房地产业的利率敏感性问题说得很清楚了。第一，房地产业是高负债依赖性或信贷密集度超高的行业，任何货币信贷环境的风吹草动，都将首先在房地产业产生变化。 第二，斯蒂格利兹（2016）的研究表明，在利率超低环境下，人们更偏好存量资产的投资。受到土地供给约束的房地产自然成为货币大宽松环境下的优质核心资产。 第三，在经济下行+货币宽松的叠加背景下，抵押品变得越来越稀缺。天热具有押品属性的房地产自然就成为信用市场竞相追逐的对象。因为对房地产可以进行杠杆购买。 尤其是，如果存在长期的无节制的货币政策宽松预期，那么通过长期贷款购买房产，则等同于做空货币做多风险资产。这个收益长期来说往往是无风险的。 斯蒂格利兹（2014）同时又提出一个理论，叫伪财富（pseudo—wealth）理论。即人们的财富是靠投机对赌和存量零和博弈，而不是生产性活动形成的。伪财富往往只是账面价值的，它跟债务泡沫息息相关。一旦预期反转，拥有伪财富的人集体变现，那么实际财富就会打回原形。 中国的房地产是中国人最核心的财富，是土地财政和银行信用（广义货币）的创造源泉，是国家资产负债表的压舱石。但是在债务泡沫的膨胀过程中，伴随着房价过度上涨，也形成了一定的伪财富现象。正是这种伪财富现象，造成了房地产征税的难度：一旦征税后，有很多收入低但房产评估价值高的家庭，很可能会入不敷出。 这就造成了中国房地产的两难：任凭泡沫膨胀，对实体经济的挤出效应越来越大，这在内循环为主的体系下更加不可忍受；若像日本那样主动戳破泡沫，各种金融风险、社会问题等又能否承受得了，很可能就此进入中等收入陷阱，甚至更加严重。因此，无论是理论还是实践中，中国的房价治理问题，永远是中国经济最热门的问题，没有之一。 这个问题太大，可以拆解为长、中、短期三个层面： 长期层面的问题，中国房价泡沫什么时候会崩溃？中期层面的问题，房地产税会不会推出，什么时候出？短期层面的问题，今年买房合不合算？ 对于第一个问题，我的回答往往基于“稳态泡沫”或“刚性泡沫”理论，这在金融经济学中称为“蓬齐均衡”（ponzi equilibrium）。意思是，即使某种资产没有价值，但是由于“击鼓传花”的下一个接盘人和价格上涨的预期一直存在，那么泡沫就可以持续下去。当预期通过多期的实现而不断自我强化，最终会形成一种“泡沫永不破灭”的信念。 该理论认为：纸币，就是最大的稳态泡沫。纸币没有任何价值，只是寄生于一个强大的信念网络之上：由于政府信用和权力兜底，钱，总会花出去。 在某种程度上，房地产也因为有更高层级的信用加持，以及常年大幅上涨通过预期实现正反馈强化形成的信念，也形成了一个巨大的刚性泡沫。 而这个泡沫的硬化、钢化，取决于债务和杠杆的结构以及稳定性。可以说，中国的房地产泡沫，本质上就是债务泡沫、货币泡沫。 房地产泡沫膨胀的过程，本质上就是资产-负债相互强化，信用-货币自我衍生的动态正反馈过程。资产作为抵押品，支撑负债的膨胀；而负债膨胀形成的购买力，又通过拉升资产价格进一步强化其抵押能力或者创造新的抵押品。 银行对房地产信贷投放形成信用的同时，也在资产端形成了货币资产；而货币资产形成的流动性和购买力，又进一步增加了信用（首付）。两者都是自我强化的正反馈过程。 所以这就是一个“房产融资-房价泡沫”的螺旋上升或膨胀过程。其中，房地产企业也逐渐演化为了一个信贷密集度超高，与金融企业类似的负债型、杠杆型企业。 所以中国的房地产泡沫问题，近似等同于中国的货币和债务问题。只要债务泡沫、货币泡沫还在存续（国家信用），那么房地产泡沫就难言出现总量危机。但不排除三四线城市或某个区域发生局部危机。 对于房地产税问题，我在文章《房地产税：中国的李嘉图难题》中已经说的很明白：如何在一个资产泡沫上征资产税，这是一个谁也不敢下赌注的问题。因此房地产税将会持续陷入传统的改革难题：拖延。 对于最后一个问题，今年该不该买房，这个需要视实际情况。但是，在房地产融资经受最严厉的约束，房企自身都被债务问题严重困扰的关键时间，观望半年可能是比较理性的选择。当然，如果手头有大量现金，又有一线城市购房资格，那买入也是一个不错的选择。因为现在这个形势下，话语权开始转到了买方这边。因为从长期的形势来看，持有无节制发行的现金仍然要比持有不动产更不合算。
交易所最新公布的数据显示，截至8月27日，沪深两融余额为14816.02亿元，较上一交易日增加32.37亿元，其中融资余额14145.96亿元，较上一日增加19.32亿元。分市场来看，沪市两融余额为7740.82亿元，较上一日增加10.03亿元，深市两融余额7075.20亿元，较上一日增加22.34亿元。 个股方面，沪深两市共有1617只个股有融资资金买入。从融资买入额占当日总成交金额比重来看，共有96只股票融资买入额占比超20%，其中新华传媒（600825）(40.31%)、步步高（002251）(36.30%)、南京高科（600064）(33.60%)排名前三。 从融资资金买入金额来看，共有148只个股买入金额超亿元，其中东方财富（300059）(10.79亿元)、五粮液（000858）(7.32亿元)、京东方A(6.67亿元)居前三位。
王若君 8月28日上午，万科举行线上中期业绩会，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席运营官王海武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，董事会秘书朱旭等管理层出席。 “自媒体叫‘三道红线’，我们会认真研究，尽快适应”，被问及如何看待重点房企资金监测和融资管理规则，祝九胜表示，万科上半年净负债率约为27%，现金流已经超过11年持续为正，对万科的适应能力很有信心。
从去年“23号文”到今年的“资管新规”、“三道红线”，再到最近盛传的“345新规”，房企依靠债权融资杠杆“撑杆跳”获得快速发展的时代正在成为过去。 对于那些正飞在半空的房企来说，撑得越高，摔得越重。但对于优质的房企来说，这却意味着另一个好消息——房企股权融资的时代终于来了。 目前来看，所有政策都指向杜绝风险，瞄准的都是有息负债，在债权融资收缩的大环境下，股权融资正在成为房企未来融资输血的主要通道。而且，股权融资不仅能增加企业现金流，还能同步降低企业负债率指标，达到“一箭双雕”的效果。 比如企业可以通过上市或增发募集资金，增加公司权益，进而实现增加账面现金+降低负债率双重效果，实现“345新规”中扣除预售账款的负债率、净负债率、现金短债比三个指标的同时下降，从而提高企业债务融资额的监管上限，获得更多的现金。 不过，想进行大规模股权融资，有个最基本的门槛——上市公司。 中国目前有2万多家房企，但上市房企只有200多家，“345新规”一出，必然上演“千军万马过独木桥”的戏码。 不论是审批还是发行，未来申请上市的难度都将明显增加。 最幸运的，就是那些赶在“345新规”出台前申请上市的公司。笔者整理发现，目前已在香港联交所交表排队的公司有6家，而这里面有一家比较“异类”的公司，引起了笔者的注意——实地地产集团。 从公司提交的招股书中，笔者发现了一些有意思的数据，整理如下： 一、真赚钱——销售单价VS单方土地成本 实地地产的土储高达1017万平方米，大多数位于广州、三亚、深圳、天津、青岛、武汉、重庆、无锡等热点城市，单价达到13000元/平方米，土地成本却非常低，不到1800元/平方米，远低于其他正在排队的公司。庞大的土储加上丰厚的利润，粤系房企的盈利能力果然不容小觑。 二、真安全——偿债能力+债务结构+融资成本+利息覆盖+现金流健康 值得一提的是，实地地产是唯一一家上市报告期内经营性净现金流连续三年为正的公司。 招股书显示，实地地产的现金短债比是1.58，即使公司直接用账面现金把一年内到期的借款全部清还，还能剩下一半用于发展，在对比的这几家公司中，优秀的现金短债比排名第二。而且短期债务占比28%，信托融资占比25%，远低于所有正在排队的公司，未来还有相当大的融资空间。 整体来说，实地地产的现金流也比较健康。 一般来说，当一家房企正在进行快速的扩张的时候，难免就会像吸金兽一样消耗现金流，大量使用相对容易获取的短期融资和非标信托融资，从而导致现金短债比降低、短期债务比增加、信托融资占比增加，进而导致融资成本的增加。可以看到。除实地地产，其他排队公司都是如此。 在财务报表中，少数股东权益有一个特别重要的作用就是降负债率，通过“引战”，即引入股权投资来增加公司权益，做大负债率分母进而降低负债率。 从实地地产的少数股东权益占比的数据来看，少数股东损益占比与少数股东权益占比接近，几乎可以排除通过“假引战”隐藏债务的可能性，也说明公司在引入战略投资者方面还存在非常大的融资空间。 三、真高效——高速增长毛利率+新纪录上市速度 实地地产2019年上半年营收实现47%的增长，毛利实现高达81%的增长，截至2019年12月31日实地地产的合约负债205亿，按照行业平均回款率80%来计算，公司去年年底就已经实现了256亿的营业收入的业绩，如果保持2019年的毛利率水平，就已经锁定80亿的毛利，增长相当快速！ 按照地产行业的平均交房周期，营收和毛利数据大概率会出现在今年或明年的损益表中。从实地地产的货值储备来看，已经竣工的项目有55万方，在建的项目有624万方，按照13000元/平方米计算，货值高达883亿，最快将在今年和明年开始实现对外销售。若再乘以31.2%的毛利率，这就是275亿的毛利润！这样的发展速度，在排名top20的房企都难以找到。 对投资者来说，发现这样一家具有潜力的房企，最好的享受其发展红利的方法就是买它的股票。好在实地地产正在加紧排队上市，不会让大家等太久。 今年5月20日实地地产向联交所递交上市申请，8月初就已经完成了联交所的第二轮问询，不到九十天。就按照这个进度，创下联交所上市最快记录都有可能。这也充分说明了实地地产在历史经营上的“干净程度”，以及团队的高效的工作能力。 结语 从近年来的政策趋势可以发现，国家现在的管理思路越来越清晰——通过阻断房地产行业原来野蛮粗放的资金吸纳方式，把金融资源投放到更需要发展的行业，同时倒逼房企上市，财务透明，接受监管，防止企业端的债务泡沫破灭引起社会问题。这些政策，虽然现在看来会让很多房企生存艰难，但长远来看，也能让真正的好企业更健康的活下去。
近一个多月，多个部门开始释放调控房地产市场和收紧房地产企业融资阀门的政策信号。日前，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。在此次座谈会之前，相关监管部门就已有意释放相关信号，明确房企在未来较长时间内要着重降低负债规模和负债率。 业内人士表示，在房地产融资更严监管之下，房地产行业一方面要加快资金周转、降低拿地速率，另一方面，也要全面调整资产结构，谨慎业务布局。整体而言，政策收紧旨在进一步防范化解房地产金融风险。由于房地产行业近年来资产结构已在逐步调整过程中，因此不会因为调整而带来更大的金融风险。 债务融资管理阀门再收紧 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 据《经济参考报》记者了解，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。 “对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。”有关人士透露。据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。 “控债方式则是根据企业在上述监管指标的具体情况分类进行管理，共分为四档。”上述人士表示，若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。 “相关管理规则不仅仅是为了降债，更是促调整资产结构。”上述人士表示，企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。据有关人士透露，2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。 高负债扩张将被限制 中国金融四十人论坛（CF40）青年研究员朱鹤日前撰文指出，从现金比率和资产负债率两个角度来考察房地产企业相关债务的可持续性来看，2018年以来，房地产债务可持续性已经出现恶化，但由于近期杠杆率没有进一步提高，债务风险尚在可控范围之内。 业内人士表示，房企近年来整体负债增速是放缓的，不过，2020年房企发债仍保持一定规模，来自路孚特的数据显示，截至8月24日，今年房企在境内市场发债达578亿美元，境外市场达219亿美元，境内市场发债量已经接近2019年全年623亿美元的水平。 东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示，2020年上半年房企信用债、海外债和信托产品债券发行加权平均利率分别为4.22%、8.09%和7.94%。融资成本高的房企总体信用等级相对较低，土地储备质量一般，销售回款率相对较低，且债务规模大、财务杠杆过高、非标等刚性债务占比高，短期债务集中偿付压力大。 值得注意的是，在此前集中扩张期后，多数房企迎来集中还款期。穆迪中国房地产行业分析师团队负责人梁镇邦表示，在2021年，穆迪有评级的70家房地产企业的境内与境外债券到期量将有大约950亿美元，这一到期量水平相对较高。到2022年，到期量就会降至600亿美元左右。 不过，业内人士普遍认为，比较大的房企竞争力相对较强，现金流压力可控，偿债风险不大，但一些评级较低的房企偿债风险相对较高。“整体而言，房地产企业近几年的负债增速是在放缓的，而且有评级的开发商一般对现金流把控较好，有能力和信心去应对未来12月内到期的债券。但相对而言，一些规模比较小的房地产企业现金压力比较大，过去几年，出现问题的房地产企业也多是中小房企。”梁镇邦表示。 业内人士也表示，债务融资管理阀门再收紧旨在进一步防范化解房地产金融风险。而且经过近几年房地产行业不断落实“房住不炒”的精神要求，行业资产结构已经有改善，从而有了可以调整的空间，而不会因为调整而带来更大的金融风险。 房企降速调结构已是必然 有业内人士表示，在严控负债的背景下，此前房企依赖高杠杆扩张路径已明显受限，未来房企不得不降低购地速度，加速提高存货周转速度，加快去化，以扩大预售款规模。“对于存量表内负债占比较大的房企，以及前几年销售额不高而今年却大力度拿地的房企，新的规定影响会较大；而对于近两年本就在积极降负债的房企，影响是其预料之内的。” 一位房企财务部门负责人表示。 房企拿地速度或明显下降。有业内人士透露，虽然受疫情影响，但房企并未放慢拿地脚步，高溢价“地王”地块频出。“控拿地、降地价也是这次融资管理的重要原因之一。”上述人士表示。 谢瑞也表示，一方面，融资规模的控制将对房企土地获取意愿产生影响，房企在新增土储方面将更加谨慎，加大项目自有资金投入比重，同时业务区域布局将更加优化，注重部分优质城市群的深耕，而不是盲目扩大进驻城市数量。另一方面，在房企销售回款未有显著回升及债务管理下，房企前期土地储备的开发进度或将有所放缓，在建及拟建项目的资金投入压力进一步上升，对施工结转节奏产生拖累影响。总体来看，在新增土储意愿下降及存货开发进度放缓的背景下，房企资产布局或将出现减速。 “房企首先最重要的应对措施就是加大房地产项目的销售回款，加大资金储备量，项目拓展过程中降低对债券发行的依赖度；其次，需要坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平，提升资金管理精细度，提高资金使用效率，积极进行融资创新；此外，还应减少或剥离非核心业务，聚焦房地产主业，并加大对应收账款、其他应收款等款项回收力度，减少非主业或其他关联方对房地产项目资金的占用。”谢瑞说。
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