这个经典的伦理问题，如今摆在中国经济面前。 一个是中国的“新世界工厂”，在外面被围追堵截；一个是中国的“旧房产龙头”，现在是债务缠身流言满天。答案看上去很简单，肯定是救让中国硬核技术扬眉吐气的华为。恒大这样的大型房地产+债务集团，代表着中国旧的发展模式，旧的增长动能，以及越来越多的麻烦制造者。 然而答案还真不是这么简单： 1，华为出现问题，短期内不会引发系统性金融风险，只是会严重影响长期国运：代表中国经济迈向新动能、高质量发展的龙头企业折戟沉沙，无疑是对国运的打击沉重。当然，华为这种天然的狼性文化企业，一直在水里，不是一般风浪能打倒的。 2，恒大一旦出现问题，上万亿债务，上千家金融机构，上百万就业人员，几万座烂尾楼，在当前本就脆弱的金融体系上，保不准会引发一场金融动荡。虽然现在警报解除，但那份“谣传”的请求政府支持的报告所描述的情况，可能大部分也不是空穴来风。（当然与华为相关的就业不一定比恒大少，但是至少没有金融系统性风险问题） 3，非常重要的一点，华为的问题，并不是政府花钱能救的。甚至可以说，华为现在的麻烦，大部分是谁惹的？一个如此开放的民营企业，为何成为美帝国围追堵截的对象？ 所以现实的情况大概率是，政府要救华为，不仅救不了，还会添更多的不确定性因素。政府若想支持华为，唯一做的可能就是——外交上多一点策略，少一些直接对抗。 但救恒大就简单了，不过是个钱的问题。最近几年，从安邦，到华融；从明天，到海航，不都有惊无险的救助了吗？ 一旦发生问题，终局不难推演：债务重组，国家队接管，换个牌子消化包袱，继续经营。何况债务的背后还有那么多的房地产资产，只要房价再涨一下，不仅没有损失，还会有盈利。 恒大的真实情况到底怎样我们并不完全清楚。明股实债对赌协议，的确压垮了不少资本大佬，比如俏江南。何况这次传闻是1300亿。 这实际上是中国经济当前面临的一个重大的国运抉择问题：未来的经济动能，是靠世界工厂、新型制造业，还是继续靠建筑工地、房产债务集团，以及地方政府长期依赖的土地财政。 图1． 外需冲击下经济复苏有赖于基建和地产“双引擎”发力 对国家来说，有些行业的确代表着未来，是诗和远方，是构建大国基业长青的力量。但眼前的苟且可能更重要。客观的说，在过去几轮下滑周期里，主要的经济拉动力量还是房地产+大基建。房地产救中国（以及中国足球），房地产创作信用和货币，房地产是国家资产负债表的压舱石，这些或许并不是夸大其词。 图2． 房地产是整个经济周期之母 图3． 近年来地产对经济的拉动作用大于基建 作为一个经济学研究人员，我不赞同从道德上对某个行业进行严苛审判，或者过度的妖魔化。如果没有这么多优秀的房企建了这么多优质的房子，中国的老百姓可能还是像几十年前那样住在拥挤不堪的筒子楼里。在每一轮经济下行周期里，如果没有房地产投资的拉动作用，中国的GDP下滑幅度和失业程度可能会非常悲惨。 图4． 房地产对GDP的贡献 可以说，大型房地产商的崛起，是中国轰轰烈烈的城镇化进程的微观映射。如果过去一轮工业化进程崛起的是制造业企业家（张瑞敏，曹德旺，董明珠等），以及后来财大气粗的煤老板，现在轮到了房地产老板（王健林，许家印，王石等）。看看现在谁还在玩足球或拍电影（需要超级自由现金流），就能发现这种行业轮动的奥妙了。 图5． 2010-2018年：中国城镇化率走势图 但是现在应该到了一个转折点了。中国的城镇化率已经超过了60%，中国的人均住房水平也近乎达到发达国家水平，如果还是依靠债务和投资拉动，而且债务越积越多、房价越来越高，这样的结局如何收场。掌握更多数据和情况的领导层，并不是不清楚。 这是一个不收敛的超级耗散系统：债务膨胀+房价飙升。如果任由其发展下去，或者在这个正反馈系统下让市场起决定性作用，结局一定是以债务崩溃+房价破灭的极端形式出现。市场是好的，是最优的资源配置模式，尤其是对一些市场原教旨主义者来说。但是，市场一旦加入了债务这个魔鬼（金融加速器），掺入了政府土地财政等复杂因素，它的出清方式也是非常残酷的。 不稳定是市场内生的，加入债务后就会以金融危机这种极端的不稳定现象呈现。一轮大周期，尤其是扩张速度快的大周期，关键的不是如何起飞，而是如何软着陆。改革开放四十年，每一次轰轰烈烈的运动式发展，着陆起来都非常不容易。这一次轰轰烈烈的房地产大投资，全国一片拆迁现场、建筑工地，背后又是不堪重负的债务：房地产商开发贷、政府地方债、居民房贷。一片债务大爆炸的蛮荒景观。这一切该如何收场？ 有人说，继续这样也能凑合着混下去，靠房地产有什么不好的，中国人的购房热情还那么高，让市场起决定性作用吧。这是比较“幼稚”的市场原教旨主义的想法，对这种想法我只说两点： 第一，理论上，中国的房地产市场并不是真正的可以实现瓦尔拉斯均衡或满足福利经济学第一定理的市场，它是超级依赖债务并与一级土地供应商政府千丝万缕联系的畸形市场。这样畸形的市场，发展起来非常野蛮，出清起来绝对也是核弹当量级的。 第二，现实中，假如让市场起决定性作用，日本的房产泡沫破灭危机与美国的次贷危机，就是最好的例子。这样的事情一旦发生在中国，你觉得我们现在的金融治理能力和金融危机救助经验，能像美国那样量化宽松转嫁出去吗？ 图6． 日本央行的超级宽松面临无债可买的困境 还有一个疑问，如果是治理房价上涨过快的问题，为什么要打击房地产的供给侧呢？按照经济学的供需理论，如果一个商品的价格过高，肯定是供给跟不上需求。在这个理论下，房价涨的快，应该大力支持房地产商，让他们多造房子、多卖房子，房子供给充足了，价格不自然就下来了吗？ 这里面存在几个供需理论上没有考虑到的现实问题。第一个是政府捂地，房产商捂盘的问题。因为土地垄断，私人不能随便买地建房。在房价上涨预期下，尤其是中国的房地产价格涨落比较急促，是要涨就翻倍的涨，今年卖和明年卖，价格和收入可能就要差一倍。在这种情况下，房地产商有坐庄囤积居奇制造供给缺口拉高房价出货的动力。 图7． 国内各行业企业资产负债率 第二，中国的房地产业是一个债务密集度极高的行业。从拿地，到建安，到销售，整个流程几乎都是债务支撑着。房地产商几乎就是依靠债务空手套白狼，同时购房者的购买力也是靠借贷提供，虽然首付要求很高，但是很多首付都是靠消费贷和其它贷款来补充，这意味着零首付。所以整个行业对债务依赖度极高。这个现象造成了债务支撑下的房价飙升和虚高。 图8． 上市房企有息负债规模（亿元） 第三，除了债务创造的虚高购房需求，土地转让金和其它税费，则构成了成本推动型的房价攀升模式。有学者测算过，中国的房价成本里面，被政府拿去的在75%以上。在人力、财务和建筑材料成本不断攀升的情况下，房地产商的利润越来越稀薄，于是只能走一条路： 通过扩大债务加快资产周转率。薄利，只能多销。 所以深层次的问题在哪里呢？恒大们可能只是一种表象，背后的土地垄断、土地财政和地方债务问题，可能才是症结所在。因此管制房地产债务，短期内可能倒逼他们为了降低资产负债率打折销售囤积的房产，在一定程度上降低房价上涨压力。但是当他们的住房供给能力被破坏后，房子的供给出现不足，难免会在局部地区造成购房恐慌（房屋库存不足），进一步诱发房价上涨。 图9． 各省隐形债务规模 相对来说，华为及其所在的行业，市场就比较纯粹一些，而且大部分是海外市场，与政府的利益纠葛近乎没有（那些宣扬华为内部与政府勾兑的言论没有什么根据）。我认识不少华为的工作人员，他们有严明的客户营销和开拓纪律，与政府的距离是底线。也正是因为不想多纠葛（因为在国内要开拓业务很难脱离地方政府），才以海外市场为主。这就使得华为具有天生的在大风大浪中游泳冲浪的经验。 另外，在众多制造业企业经不住诱惑大力开发房地产、财务公司做金融的时候（海尔地产、海信地产、格力地产等），华为丝毫不为此动心，所以也没有染上吸食债务鸦片的恶习。 所以，华为落水了，真的不太需要政府去救，因为华为一直在市场化、全球化的大风大浪中。而且政府救起来大概率是适得其反（道理你懂得）。对于华为来说，国家和政府所能做的就是： 以开放、智慧的外交策略营造更好的国际营商环境，不要让中国的民营企业成为两国关系处理不善的牺牲品。 当然，华为的被围追堵截，也是因为自己越来越强大，在国际市场上几乎是横扫千军。这难免引起竞争对手的恐慌，甚至触发了国家的安全性反应。这可能是华为在深水区中，不得不面对的一次前所未有的大风浪。 天地不语，四时行焉。无论是华为，还是恒大，无论是制造业还是房地产，该来的早晚要来。天道酬勤，天道酬善，自助者天助。我们共同祈愿：华为平安，恒大无恙，国运绵长。
9月29日周二，三大指数早盘高开之后震荡上行，创业板表现强势，大盘呈现出反弹的走势。从盘面来看，军工板块出现较好的表现，生物疫苗、景点旅游板块则出现回落，市场的赚钱效应有所提升，氛围也较为积极，成交量有所放大。 之前A股市场呈现出震荡调整的走势，很大一方面原因是临近双节长假，很多投资者担心节假日期间欧美股市一旦出现大跌，可能会影响到节后A股市场的表现，但经过前期的调整之后，大盘已经处于箱体震荡的下沿，进一步下跌的空间并不大。四季度随着我国经济的复苏，上市公司三季报业绩有望超预期，这将成为四季度行情的重要推动力。现在是布局四季度行情的最佳时机，四季度仍然要继续关注调整较充分的消费白马股以及券商和科技龙头股，这三大方向是过去几年我一直建议大家重点关注的三大方向，从长期来看，它们仍然是最受益于经济转型和产业升级的方向。 统计局27日公布了8月份的经济数据，8月份规模以上工业企业实现利润总额同比增长19.1%，继续保持稳定增长，1~8月份该数据同比降4.4%，降幅连续六个月收窄，这也体现出国内经济复苏趋势依然强劲，数据持续好于预期，从货币政策方面，并没有明显收紧，好于之前市场预期，市场向上的趋势没有改变，影响市场波动的因素仍然主要是外部的影响，包括欧美疫情二次反弹带来股市大跌，以及对于经济的冲击，这些可能会增加A股市场走势的不确定性，但A股本身估值处于历史的底部，进入下跌的空间并不大，因此对于后市大家还是要保持信心和耐心。根据世卫组织的消息，疫苗有望在四季度面世，有利于增强市场对于经济长期修复的信心。基金销售依然火爆，最近发行的科创50ETF创新未来基金出现火爆发行，显示出场外入场资金依然较大，我近两年提出的居民储蓄向资本市场大转移的趋势已经形成，今年基金销售远超预期，爆款基金频频出现，这些都是居民存款大搬家的重要证据，在房住不炒的调控之下，居民财富需要找新的增值通道，资本市场无疑是唯一能够承接如此大资金量的市场，未来十年将是A股市场的黄金十年，当然并不是所有的股票都会迎来机会，业绩优良的白马股龙头股，我把它叫做白龙马股，机会更大，还有包括代表经济转型方向的科技股也将迎来一定的发展机遇，但科技股的个股投资风险较大，因此建议大家可以关注科创50ETF或创业板ETF等类的指数基金来进行配置科技股。 美股近期出现二次大跌，随后开始反弹，结构性风险释放也逐步完成，对于这一次美股二次大跌之前我做了一定的预测，但我认为二次大跌的跌幅不会太大，因为美联储放水的基调并没有改变，美联储主席鲍威尔表示未来五年通胀容忍度可以在2%甚至短期突破2%，因此货币政策方面，未来五年可能都会保持零利率水平。科技股是这轮美股上涨最主要的推动力，由于美股的科技公司亚马逊、奈菲、微软、苹果等业绩大幅增长，因此这些公司的估值并没有太大的泡沫，美股大幅下跌的可能性并不大，美股企稳对于全球资本市场都会形成一定的利好支撑，对A股市场的四季度行情的展开也是有利的。 当前A股市场已经开启了一轮慢牛长牛行情，现在正是一轮牛市的起点，在牛市初期，市场存在多空分歧是正常的，因此从7月1日开启的这一波快速上行之后，出现了区间震荡的走势，外资在9月份也出现了200多亿的净流出，但这些都是短暂的现象，随着A股市场纳入MSCI富时罗素以及标普道琼斯指数三大国际指数体系，外资流进流出A股的通道已经完全打通，之前的外资大幅流入到A股市场来进行抢筹，现在在A股的持仓逐步增加之后，北上资金也开始做一些波段性的操作，往往在市场快速上涨之后，这些外资会有一些获利了结，当市场出现较大的下跌之后，外资又开始流入抄底，从外资的操作来看，它们投资的标的依然是白龙马股，但短期资金的流动频繁变向。这也说明了外资也不是铁板一块只做长线投资，它们也会根据市场的变化做一些短期仓位调整和板块轮动，这表明A股市场在对外开放之后，外资对于流进流出A股的通道已经放心，不会心存疑虑，但外资的短期流动对于市场的信心有一定的影响，近期外资流出影响到投资者的信心，但我认为大家不应该关注短期外资的流向，要关注中长期的流向，从长期来看，外资会继续流入到A股市场，从投资策略来看，消费加科技仍然是市场关注的两大主线。 虽然这段时间市场出现了获利回吐，白酒、医药、食品饮料等消费白马股也出现了较大幅度回落，但这并不会改变这些白龙马股的投资价值，从长期来看它们依然值得长期配置，每轮市场调整都是抄底这些优质股票的机会，这次也不例外。券商作为行情的风向标，也往往会在行情启动时有所表现，可以趁市场调整时进行适当的布局。科技领域方面，建议要选择科技龙头股，如消费电子、计算机、新能源汽车、5G、芯片半导体等等，都属于景气度上升的几大方向，虽然受到美国的打压，这些科技股走势会有一些波动，但它们的长期发展趋势并不会受到美国打压而造成逆转，中国经济复苏势头良好，生产端在复苏，消费端也在复苏，我国已经将芯片半导体研发放在十四五规划之中，将来会进一步加大对于科技方面的投入，这些是有利于补上短板，实现了我们科技的闭环。 对于四季度行情，建议投资者可以适当乐观，四季度机会大于风险，当然现在的牛市不是鸡犬升天，齐涨齐跌的牛市，而是结构性的牛市，做好方向性的选择非常重要，坚持价值投资，做好公司的股东才能够在市场中立于不败之地。我一直致力于将巴菲特的价值投资理念介绍给A股投资者，现在越来越多的投资者也逐步认可了我的价值投资，希望未来会有更多的投资者坚持价值投资，抓住A股市场的机会。
对于中国的房地产投资，从1998年房地产市场化以来到现在，种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。在2017年，我提出“房地产变天论”，认为20年房地产的大周期宣告终结，一线城市的房地产在短期内将进行调整，在2018年提出二线总体停涨，2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时，提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。有心者如果复盘我的这些观点，不能说全部预测准确，但大体和市场的真实表现是吻合的。 很多人认为我唱多房地产，甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言，命运对我不薄，我对经济并不贪婪，我认为我已经衣食无忧，相对于我的职业声誉，多赚点钱，少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是，能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚，能够在预测的准确度上每年都有提升，这才是我上瘾的事。 这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战，是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂，不懂者也可以尽情喷。在我的职业生涯中，不存在刻意唱多或者唱空的问题。我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨，我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。我更喜欢做波段的预测，这是最难的。房地产市场化20年来，房价并非一直上涨，而是经历过三次大的价格波动：2008年年底房价大跌；2014年大跌；2018年以来，大多数城市房价的普遍调整，即使北京上海的房价，也调整了超过15%了。 房地产作为最好投资品的时代结束，既有房地产自身的周期原因，房地产20年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，总体而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。 还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市，比如，过去的西安，前两年的大连沈阳，去年年底的深圳等。但事实上，在房地产作为最好投资品时代结束以后，中国可以投资的城市，确实已经不多。从投资的层面而言，能够投资的城市大体也就是20个左右！ 如果从城市来讲，在房地产的新周期下，值得投资的城市大体可以分为三类： 第一类是绩优股，也就是中国最好的5个城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州； 第二类是潜力股，也就是未来可以杀入一流城市的，大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉； 第三类叫价值洼地，就是房价偏低的城市，比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然，除了这些城市，东北的长春，沈阳，临近一些绩优股的周边城市，比如，临深的东莞、惠州，也属于可以投资的城市，长三角的合肥，作为南京的后花园，也极具潜力。 从大的区域讲，我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势： 一是长三角，可以涵盖绝大部分城市，大小城市都可以考虑，这个区域是中国城镇化融合程度最好的区域； 二是大湾区，房价大起大落的概率不大； 三是福建区域，包括福州、泉州等，厦门比较特殊，说实话，我不是很能懂厦门房价位居全国第四的理由何在，我认为厦门的房价高估了。 大家注意到，我没有把重庆、郑州、天津等城市列入。这些城市，要么需要继续证明自己可以是直辖市的地位，要么经济在滑坡，要么房价处于高点，在目前阶段并不看好。一些人忽悠大家去这些城市，我认为是根本不懂这些城市房地产的基本面。房价低不代表有投资价值，房价高，不代表不会继续涨。这一点，专业人士自然会懂。 当然，今年有一个特殊区域，就是海南的房价。海南自贸港强势启动，这是海南历史上的最好的一次腾飞机遇，对海南房地产的助推是必然的，但海南在房地产泡沫上有多惨痛的教训，管理层会非常谨慎对待房价的上涨。但是，不管如何，三亚和海口，应该属于可以观察的城市。 最后谈谈对今年最后一个季度房价走势的看法。我的观点没有变，我仍然认为一线城市房价反弹的推动力很强。在我的房价预测历史上，我只有两次信号极其明确的呼吁大家买房，第一次是2015年“3.30新政”之后，我认为买房子的黄金窗口期来临；二是今年对于一线城市的走势。去年，我多次去深圳，看着台下的深圳人，我向深圳的有钱人喊话，注意深圳房价反弹。今年，最后一个季度，北京上海的房价反弹的概率仍然很大很大，起码，居住需求的不能再犹豫了。 至于中国房地产的未来，我的看法更不会改变：房地产作为支柱产业的地位100年都不会变，在“双循环”战略下，新城镇化会成为这个战略的最大抓手，房地产的支柱地位更不会弱化，这是基本事实，不管你是否愿意接受。房地产崩盘至少在未来5年不是我判断的选项，虽然任何一个国家的房地产迟早都会崩盘，但至少就目前而言，中国房地产崩盘的概率仍然不大。从这个层面而言，我已被归入多头行列。
十九届五中全会将于10月26-29日召开，研究“十四五”规划和2035年远景目标的建议。毫无疑问，“双循环”新发展格局将会是贯穿其中的主线和指导思想。 近期，首届中国金融四十人曲江论坛在西安举行，主题紧紧扣住双循环。包括十二届全国政协副主席、中国金融四十人论坛（CF40）常务理事会主席陈元，CF40常务理事会副主席、北方新金融研究院院长蔡鄂生，CF40学术顾问、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆，CF40常务理事、中国进出口银行原董事长李若谷，CF40资深研究员、清华大学五道口金融学院院长张晓慧，CF40特邀嘉宾、金融专业人士朱云来在内的国内顶尖学者齐聚一堂，从多个维度分享了对于构建“双循环”新发展格局的见解。 今天的推送摘取了本次曲江论坛上的部分精华观点，供各位读者参考。 首届中国金融四十人曲江论坛现场 当前，世界正处于百年未有之大变局，我国发展面临新的机遇和挑战。在此背景下，中央提出了打造“双循环”的战略构想：“要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。 以金融开放为重要着力点 打通国内国际双循环 国内国际的“双循环”既涉及到商品的生产、分配、消费、流通之间的循环畅通，也涉及到要素资源的市场化配置流动、优化配置的循环畅通。 国内大循环是“双循环”的主体，但在这方面，国内市场和制度环境还存在许多薄弱环节，在技术、资本、土地、数据等方面都面临不畅通的问题。 技术方面，从基础研究、到工程化生产、再到现实应用的渠道不畅，甚至在一定程度上割裂。资本方面，金融市场的利率、汇率等基础价格的形成机制仍然有待完善，金融服务实体的能力有待提高。土地方面，农村集体建设用地流转受限、城市中实行招拍挂制度引致严重社会问题，以及城乡建设用地市场割裂。土地具有社会和资本属性。解决好土地资本化及土地股权融资问题，可以将历史积攒的财富向产业链高端和中西部欠发达地区延伸，实现欠发达地区经济腾飞。数据方面，存在数据资源分散、标准不统一、安全保障不足，以及国际规则制定能力不强等问题。 要解决这些问题，既要靠自身努力，集中精力做好自己的事情，也要打开大门，扩大对外开放，充分发挥国内国际两个市场、两种资源的比较优势，以内循环支撑外循环，以外循环促进内循环。 “双循环”是更深层次改革、更高层次开放。以国内大循环为主体绝非闭关锁国，超大规模市场也绝非封闭的国内市场，而是开放、包容、联通的国际国内双市场。中国要坚定推进对外开放，以金融开放为重要着力点，打通国内国际“双循环”。 中国可以通过鼓励外资和境外金融机构进入中国市场，增加国内金融领域的竞争水平。还需不断优化金融监管制度，提高监管能力，在金融开放中寻求开放与安全的平衡点。在坚持对内改革和对外开放的原则下，加强同世界经济的联系，促进国际国内货物、资金、人力等要素资源的自由流动，实现中国经济良性运转的同时带动全球经济持续复苏。 降低居民养老和住房负担 大力支持民营企业发展 实现国内大循环，需要牢牢抓住“内循环”的出发点和落脚点，即人民群众对美好生活的向往是有层次的、多元化的。从这个角度上讲，要充分挖掘国内需求潜力，增强国内供给能力，提升内循环的效率和顺畅程度。 挖掘国内需求，提高国内居民的消费水平，一个基本前提是提高人均可支配收入水平，改善收入分配结构，适当提高劳动报酬在GDP中的比重，扩大中等收入群体。 首先，要实现人均收入的增长就必须增加收入，包括工资收入、投资收入和其他收入。增加收入就要增加就业，我国的人口量多，劳动力也很多，现在民营企业基本上占中国就业的80%以上，国有企业大概占10%多。因此，要想增加就业，就要大力支持民营企业的发展。 其次，要增加分配，改善分配结构。增加分配不能只提高工资和其他收入，还要提高效率和效益，改善分配结构，提高居民部门在收入分配中的占比，让人民群众有钱可花。 第三，要在消费环节，降低居民不必要的税收负担，最重要的是要降低养老和住房负担。要培育中国特色的养老保障体系，推动养老金第三支柱的发展。完善社会保障体系，优化社保支出，发展市场化的保险行业，提高养老保险覆盖面，增强养老保障能力，解决居民消费的后顾之忧。 此外，要重视房地产价格过高对居民消费的持续挤出效应。当前，房地产作为短期刺激经济手段的倾向仍然存在。中国经济的崛起很大程度上依赖于投资拉动的增长模式，近年来，固定资产投资增长占GDP比例已达70%—80%，其中很大一部分是房地产行业。 早在疫情之前，中国房地产行业就已经显现过度繁荣的迹象。2018年房地产投资占GDP的比重达到13%，地区之间的价格和供需也出现了严重失调，更重要的是金融资源过度集中在房地产相关行业造成了经济扭曲，对消费的挤出效应十分显著。因此，要牢牢坚持“房住不炒”的定位，在货币宽松时期，更要警惕资金违规流入楼市再次推高房价的现象，稳定房地产市场的发展。 服务“双循环” 金融要做好五件事 “金融活，经济活；经济兴，金融兴。”金融是实体经济的血脉，在新形势下推进“双循环”战略，金融无疑应该发挥重要的作用。新发展格局下，要找准金融的准确定位，即金融的结构性变革必须致力于解决“双循环”的难点和痛点问题，必须致力于配合解决实体经济的创新发展。 从金融角度看，服务好“双循环”新发展格局，需要做到以下五件事： 首先，新一轮开放升级和变革下，中国金融制度必须根据科技创新的实践，加快从间接融资向直接融资的转变。推动国内大循环需要提高供给体系的质量和水平，以新供给创造新需求，这其中科技创新是关键。而畅通国内国际“双循环”也需要科技实力来保障产业链供应链的安全稳定。只有整个金融体系变得更加开放，更有活力，才能给予新经济、新技术、新产业更精准、更直达的金融支撑。 其次，要继续发挥金融供给侧结构性改革的核心作用—— 其一，健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，货币政策要更加灵活适度。当前形势下，可以通过健全结构性货币政策工具体系来加大金融对实体经济，特别是制造业和民营企业、小微企业的支持力度，支持居民提高消费意愿和能力，扩大内需。 其二，发展多层次资本市场。要重点培育壮大与科技创新相适应的股权投资和证券市场，打通科技驱动-现代金融-实体经济的良性循环；大力发展供应链金融，增强金融与产业链的融合度和协同性。在“双循环”新发展格局下，还要加大资本市场对外开放力度，吸引境外优质资源进而深化资本市场制度改革，使我国资本市场和国际资本市场接轨。 其三，稳步推进人民币国际化。利用双边本币互换、对外援助、对外优惠贷款等机制来扩大人民币的国际使用。 第三，抓紧完善宏观调控跨周期设计和调节，做好短期宏观政策和中长期的发展衔接，把握短期政策力度和节奏，为中长期结构性改革预留空间。 当前，我国应对疫情冲击的货币和财政政策刺激力度相对温和，整体政府部门的杠杆率仍在一个基本可控的区间。货币政策方面，相对其他主要发达经济体，人民银行资产负债表的扩张也比较温和，且仍有进一步降准、降息的空间。这意味着相对其他多数主要经济体，中国仍有充足的政策工具可以应对未来可能受到的冲击。未来宽信用政策必须更加精准导向，在帮助中小企业渡过难关的同时，也要避免大量的新增流动性流入股市、楼市，刺激资产价格的上升，造成风险的进一步积累。 第四，推进制度型金融开放，实行制度型负面清单管理。当前，我国金融开放的现实与国际通行标准之间仍然存在巨大的差距。制度型开放的核心，就是在学习规则和参与规则制定的过程中，更多用市场化和法治化手段来推进开放。按照这个衡量标准，我国金融业的开放仍有很长的路要走，金融市场的开放程度仍然有很大的提升空间。 做好制度型金融开放路径的顶层设计，既要避免功利地根据资本流动形势的预判来决定我国的开放进程，也不能因为要应对资本流动的波动就把制度性安排当作调控性工具。货币可兑换和国际化的国际标准通常采用负面清单列示，因为在负面清单的方式下，开放是原则，限制是例外。负面清单是不可逆的，只能做“减法”不能做“加法”。只有基于负面清单的制度型开放，才能为支持一种货币成为全球避险货币提供重要的体制保障。 第五，通过推动商业银行股权投资试点实质落地来解决小微企业最需要的股权投资。从周期上看，小微企业在初创期和成长期时，最需要的资金是股权投资而不是债权投资。如果能够允许资金实力雄厚的商业银行开展股权投资的话，必定可以助力小微企业依法合规做大做强，更好发挥服务实体经济的作用。 新发展格局下，应该加快银保监会发布的《关于支持银行业金融机构加大创新力度开展科创企业投贷联动试点的指导意见》的真正落地。加快批准试点银行设立境内投资子公司，扩大试点城市范围；允许资本相对充足的银行拿出一定比例的资本参与股权投资；充分发挥好科创板的孵化和退出机制。 “双循环”战略是 “一带一路”建设新契机 打通内外“双循环”，离不开西部地区的繁荣发展，这既关乎到国内大循环能否顺畅、安全，更是联通内外“双循环”的重要抓手。 今年5月17日，中共中央、国务院印发了《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，指出新一轮西部大开发是“统筹国内国际两个大局作出的重大决策部署”，要“东西双向开放协同并进”。从国内循环看，西部地区在基础设施、公共服务和产业配套能力建设方面仍有较大的投资潜力。 近年来，西部地区承接东部地区的产业转移，打造新的产业基地，形成诸多重要产业枢纽，促进了不同区域之间的内循环。 从国际循环来看，西部大开发也有利于促进中国与“一带一路”国家之间的经济循环。“双循环”与“一带一路”都是用循环来实现畅通，用畅通来创造价值。“双循环”战略将为“一带一路”的进一步发展形成强大的机遇和推动力。“一带一路”所实现的“五通”也为“双循环”提供了更为坚实的发展平台。 中国启动“双循环”战略，是“一带一路”建设新的契机，沿线相关城市要充分利用好这一机遇，科学处理好提高内需质量和扩大改革开放的关系，把握好如下五个要点： 第一，把握重点、聚焦“五通”。“双循环”形势下，应该牢记“五通”初心，即政策沟通、道路联通、贸易畅通、货币流通、民心相通，将建设重点聚焦到与“五通”密切相关的项目上来。 第二，推动“五通”时注意先后次序、有所侧重。建设“一带一路”不一定一上来就要修路架桥，搞大规模的“重资产”投资；要挖掘现有设施的存量，先通过政策沟通、民心相通来促进贸易相通，尽可能发挥现有设施、现有渠道、现有网络的作用。 第三，推动有关方面、各路资本形成合力，共建“一带一路”。“一带一路”建设从来不是中国一家的事。习近平总书记在出席第二届“一带一路”国际合作高峰论坛开幕式时就明确提出，欢迎多边和各国金融机构参与共建“一带一路”投融资，鼓励开展第三方市场合作，通过多方参与实现共同受益的目标。 第四，要深化与周边国家和地区的合作。在疫情仍在四处蔓延、全球产业链供应链加速重构的背景下，要发挥我国与多数周边国家和地区长期睦邻友好的地缘优势，推动双边和多边FTA谈判，以更加紧密的产业合作、市场融合和人文交流来构建更加顺畅、自主和安全的产业链供应链体系，应会得到周边地区的响应和支持，这也是高质量共建“一带一路”的题中应有之义。 第五，要在“一带一路”建设中加快推进人民币国际化。截至2019 年末，中国已与21个“一带一路”沿线国家签署了本币互换协议，在8个“一带一路”沿线国家建立了人民币清算机制安排。接下来，要在进一步扩大与沿线国家和地区人民币互换和清算安排的基础上，推动中国与沿线的贸易和投资尽可能以人民币计价、以人民币收付、以人民币结算、以人民币储备，在扩大使用中加快推进人民币国际化。 科技创新、政府投资效率、就业质量 构建“双循环”仍需关注多方面问题 “双循环”新发展格局内涵丰富，实践过程中还需要关注和解决以下几方面问题： 其一，要高度重视创新在“双循环”战略中的作用。“双循环”新发展格局是根据发展阶段、发展环境、发展条件三个方面做出的战略决策，其在三个方面分别要解决的问题是： 发展阶段，要实现高质量发展，需解决创新能力不适应高质量发展要求、农业基础还不稳固、城乡区域发展和收入分配差距较大、民生保障存在短板等方面的问题； 发展环境，在全球产业链和供应链重构过程中，需统筹好发展和安全的关系，安全在外部环境变化下的重要性凸显。我国很多企业在美国的实体清单名单上，同时还面临很多关键核心技术的“卡脖子”，创新是解决这些安全问题关键； 发展条件，劳动人口变化和工资水平变化使得我国传统的竞争优势正在消减，需重塑竞争新优势，科技创新也是其中关键内容。 政策建议：建立创新友好型的金融体系支持“双循环”。创新友好型金融体系需满足三方面条件：一是，要抓住当前时代的“技术—经济”范式。从第一次工业革命到第三次工业革命，不同时代具有不同的“技术—经济”范式，也有与其相适应的技术—金融范式。例如，对于平台经济而言，企业资产规模不大但连接性广泛，很多平台企业既是生产者也是消费者。再如，数字经济兴起，基于数字技术的商业模式也将不同，知识产权金融和知识产权质押贷款就更重要。二是，要解决好实体经济结构性供需失衡，金融和实体经济失衡，房地产和实体经济失衡问题。三是，创新友好型金融体系要有助于激发微观主体活力。 其二，需优化政府投资评价体系，提高政府投资效率。投资在提升我国可持续发展的能力的过程中具有关键性作用，而当前政府投资面临两方面问题：一是项目储备不够，资金淤积于账面，使用效率不高；二是项目功能是否能发挥有待检验。 提升投资效率的前提是能够对投资的有效性进行客观有效的评判。投资分为市场投资和政府投资，前者投资有效性评价标准十分清晰，即投资回报率的高低，投资回报率越高则投资效果越好；而后者是公共投资，不能仅仅从投资回报率进行评价，需要全方位考虑，形成清晰的评价向导体系。 政策建议：以价值为导向建立政府投资项目评估框架。政府投资应以价值为导向，最终目的就是提升人的价值。应当对政府投资的项目建立一种价值导向的评估框架，从经济视角（政府投资乘数效应）、社会视角（公共服务和社会公平）、生态视角（生态环境保护）以及空间视角（空间布局优化和要素聚集），对这些不同维度的价值进行综合，然后进行统一度量，最终将项目纳入项目库，体现到规划当中去。 其三，要关注“双循环”下的就业质量问题。双循环新格局必然会创造更多的就业机会，我们不仅要关注就业数量还需要就业的质量，即经济的发展能否提供适合人口知识和能力结构的就业机会。一是，在经济结构变化过程中，特别是以服务业为主体的经济结构，许多劳动岗位的技术含量，或者说对个人的能力要求和准入门槛实际上可能是在降低而不是提高。尤其在跨国大公司主导的情况下，员工几乎没有晋升渠道。可能导致两方面后果，产业空心化或者收入增长停滞。二是，要避免过去出现的政府产业规划存在对传统行业进行行政性挤压的现象。 政策建议：创造多层次的就业机会。一是，要巩固和发挥好我国产业结构齐全的优势，进一步完善我国的产业结构。避免出现政府产业规划存在对传统行业进行行政性挤压的现象。二是，需更多考虑普惠保险。例如就业保险、医疗保险等，让低收入群体没有后顾之忧，敢于花钱，乐于消费。三是，大力发展知识性的服务行业，增加高知识型、高智能型的就业岗位。例如律师、会计师、设计师、工程师等。四是让政策、法规，尤其是执行政策、执行法规能够保持稳定。 是一家非官方、非营利性的专业智库，定位为“平台+实体”新型智库，专注于经济金融领域的政策研究。)
房地产企业必须转变思路，不要抱有幻想，要从开发人过渡到手艺人，未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代，房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力。“ 结构分化成为整个房地产行业发展主要的特点，未来房价、房企在地区之间的分化会越来越严重。” 金融整顿已转移至房地产行业 2016 年 7 月召开的中央政治局会议正式提出抑制资产泡沫，中国金融整顿的政策基调基本确立。2017 年，针对金融机构业务的实质性整顿开始。 从2017年开始，监管的思路已经发生变化，很多举措也陆续实施，包括资管新规、整顿影子银行和同业业务等，这对许多金融机构已经产生了直接影响。虽然房地产行业在此期间也或多或少受到了间接影响，但许多企业并没有迅速行动，这是由房地产行业的发展逻辑所决定。 2008年全球金融危机之后，房地产行业的发展逻辑发生巨变，它从建筑、建材业变成了金融业，谁在这个过程当中抓住了高成长、高杠杆的机会，谁就能快速发展起来、快速膨胀起来。“ 当然，2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化。” “回过头看，如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速，现在就会相对从容一些。但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话，现在的处境就相对尴尬一些。” 中国房地产行业金融整顿的标志，是今年8月针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”。“ 过去从金融的维度，没有给房企直接设定指标，因此这种监管方式的变化，实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管。对于这一点，无论在企业，还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚。” “ 在‘房住不炒’的大背景下，房地产监管的基本态势可能会持续相当长时间，以至于整个房地产行业发展的逻辑发生了变化。” 在这种情况下，无论是头部房企还是中小房企，降杠杆、去杠杆是必须要做的一件事情。 “ 从个体企业来讲，一定是非常痛苦的，但从宏观视角来看，这让我们避免了一次大的系统性金融风险。” 他指出，中央的态度是明确的、坚定的，手段也是非常有力的，企业的应对不要抱有幻想，这是一个常态化的监管方式。 中国刚需人口开始出现净下降 事实上，房企当前面临的境况不仅是监管方式发生了变化，从需求端来看，情况也开始悄然改变。 中国的劳动年龄人口在 2013 年以后开始出现净下降，刚需人口也开始出现净下降。“ 需求的变化，再加上监管对需求本身的限制，比如对房贷首付、资格的限制，也迫使整个房地产行业发生变化。监管、需求这两端逼迫供给端要发生变化，在供给端作出调整是必然趋势。” 2019 年 1 月，时任国家统计局人口和就业统计司司长李希如就表示，当前我国人口发展处于重大转折期，随着年龄结构的变化，自 2012 年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续 7 年出现双降，7 年间减少了 2600 余万人。受劳动年龄人口持续减少的影响，劳动力供给总量下降，2018 年末全国就业人员总量也首次出现下降，预计今后几年还将继续下降。 从需求的角度来看，中国的房地产行业现在已经从 “ 住得开 ” 逐渐转向 “ 住得好 ” 和 “ 住得起 ”。 “ 什么是住得开呢？中国现在的人均住房建筑面积大概是 37 平方米，人均使用面积大概是 20 平方米。整个房地产行业市场化 20 年，其中过去 10 年是金融化的过程，我们的人均住房建筑面积、户均 1~1.5 套的水平，基本达到世界基本平均水平，基本实现了住得开的目标。” “ 中国的房地产无论从规模、数量还是速度上都是世界一流，但是从居住环境、建筑质量上来讲，我觉得还没有达到世界一流。” 中国老百姓的改善性需求仍然非常强烈 中国现在人均建筑面积大概 37 平主米，人均使用面积只有 20 平方米，这也就是说，人口密度和中国差不多、甚至比中国高的国家，他们的人均使用面积都比中国要高。中国人习惯了住单元房、筒子楼、鸽子房、公寓房，但是人口密度比我们大的像日本，他们很多住房的形式都是一户室、一户居。 “ 我们单元房和别墅之间没有中间过渡产品，这里面有很多原因，有我们住房类型比较多、比较杂，以及历史路径依赖等原因。从现在的住房结构看，从我们的统计口径来讲，商品房在整个住房的供给当中面积刚刚超过 1/3，也就是说，在城市更新、老旧住房改造这些方面空间仍然是比较大。” 房地产行业或变为制造业模式 在这种背景下，房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式。“ 很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱，过去在金融业发展模式中，开发商赚钱主要不是靠房价上涨，而是靠资金高周转，实质上它一个杠杆游戏。” 这种游戏从企业角度来讲，抓住了就抓住了，发展起来就发展起来了，但今后不会再有这样的机会了，未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化。 “ 房地产行业的从业人员要清楚一点，不管你主观上愿意还是不愿意，目前不是政策友好型的环境。此外，中国大城市的房价，无论从绝对价格还是相对价格，在全球主要城市当中确实处于世界一流地位，大城市的房价确实非常高。还有，央行现在非常明确，即便在今年疫情调控降准降息的背景下，房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外。” 不过，房地产行业不是没有发展前景，因为房价还有支撑，改善需求依然存在，土地供应也相对稀缺。 中国城镇化的速度还在加快，且从上世纪 80 年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市，到现在集中发展大城市都市圈、城市群，这是一个重大变化。除了北上广深这几个超大城市以外，中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛。我们看到在城镇化的过程中，中国还有2亿人没有真正进城，也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异，这是中国房地产行业发展最大的支撑。 中国的土地供应也相对比较稀缺，同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的。“ 从统计上来看，最近几年，住宅用地的占比已经下降了15%左右，这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因。” “ 整个房地产行业发展的逻辑发生了变化，房价的走势我觉得也发生了变化。过去20年时间里，整个房地产市场的走势，从价值趋势来看基本是涨多跌少，越调越涨。‘房住不炒’提出后，特别是2017年以后，整个房价步入到了高位整理期，未来的房价走势，因为地区、板块和不同，以及项目的不同分化会越来越严重。” “ 未来很难再出现过去十几年那种各地同涨同跌、一线城市扩展到二线城市、二线城市扩展到三线城市的现象。同时，一线、二线城市房价波动周期开始错位，且错位越来越大，同一城市不同项目之间价格的差异会越来越大。” 房地产企业要调整开发思路，要从开发人过渡到手艺人，“ 房企将不再是通过上规模、铺摊子、上杠杆的模式，而是要提高单体项目的融资能力、盈利能力。从复盘的角度来讲，最晚从2017年开始，房企就应该这么做，但是很可惜，许多房企并没有这么做。结构分化，将成为整个房地产行业未来发展的主要特点。”
王彦杰 9月29日下午，“伟大出自平凡，英雄来自人民——全国物业管理行业抗疫先进事迹报告会”于河南省郑州市黄河迎宾馆隆重举行。专题》》 《物业英雄》系列活动总策划、中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻出席报告会并向全体与会人员介绍了活动的初心和历程。 疫情爆发后，周忻发现，物业人在寒冷中长期穿梭于小区里消杀、测温、送快递，为了守护业主的家园，成为了特殊的逆行者。“他们需要关注、需要报道、需要表彰。需要有人记录这段中国物业人的抗疫史。”周忻说。 在周忻倡导下，大年初三，乐居调集全国采编力量，深入社区、医院、交通枢纽和商用物业，用镜头去记录物业人的抗疫点滴。30多天里，7组43名编辑深入一线，拍摄了20多位物业人抗疫的故事，素材长达150多个小时。央视基于这些素材，修剪出一部26分钟的新闻专题片，取名为《物业英雄》。4月16日，《物业英雄》登陆央视二套晚八点《经济半小时》。 周忻介绍，《物业英雄》播出后即爆发出强大的力量，引起行业及社会的巨大反响。4月30日晚，习近平总书记给河南省郑州圆方集团全体职工的一封回信中提到“伟大出自平凡，英雄来自人民”，而河南省圆方物业总经理李娴莉女士和她的党员团队，恰是《物业英雄》的主角之一。 5月18日起，为进一步贯彻习总书记重要回信精神，同中物研协展开《物业英雄第二季》活动，从数百家物业企业的537个案例中，遴选出了100个鲜活的、真实的故事。此后4个多月，深入一线，与物业人面对面深度交流，用多媒体方式记录和传播他们的故事。最终，一本汇集百位物业人抗疫故事的书籍《物业英雄》发布，同时“物业英雄第二季”纪录片《平凡的守护》也应运而生。 周忻指出，防疫注定是一场持久战，物业人防疫变得常态化，考验的不仅是防疫能力，更是心理承受力。在中国物业管理协会指导下，和中物研协还将继续承担起媒体职责，记录、报道、传播好物业行业和可爱的物业人们。 周忻最后说，“有一种伟大叫平凡，有一种英雄叫物业人。我相信，《物业英雄》系列报道是研究中国胜利抗击新冠疫情的史料，也希望它能成为一部中国物业人战疫的史诗。” 本次报告会受住房和城乡建设部房地产市场监管司、河南省人民政府新闻办公室指导，由中国物业管理协会主办，、中物研协承办，旨在宣传行业正能量，激励全体物业服务从业者的士气，提升行业归属感、荣誉感和价值感，树立物业人自信、自立、自强的职业精神。
武汉市物业管理协会会长 张毅 吴文婷9月29日下午，“伟大出自平凡，英雄来自人民——全国物业管理行业抗疫先进事迹报告会”于河南省郑州市黄河迎宾馆隆重举行。 武汉市物业管理协会会长张毅出席会议，并在发言中谈到，习近平总书记在全国抗击新冠肺炎疫情表彰大会上的重要讲话中强调：“中国人民和中华民族以敢于斗争、敢于胜利的大无畏气概，铸就了生命至上、举国同心、舍生忘死、尊重科学、命运与共的伟大抗疫精神”，总书记的讲话令人振奋，同时也深切感受到中国精神、中国力量、中国担当。 报告会现场，他代表武汉市2000多家物业服务企业、十四多万物业从业人员向所有关心、支持与帮助过武汉物业行业抗疫的各位领导、各位物业同仁以及社会各界爱心人士表示最衷心的感谢，“感谢你们在这场艰苦卓绝的战疫中用实际行动给予武汉物业人强大信心和无穷力量，帮助武汉挺过艰难时刻、迎来春暖花开。” 回顾这次抗疫过程中，武汉市物业管理协会所做的努力，他认为主要在于三个方面：首先是上下联动发力。全市2000多家物业服务企业，十四多万物业人始终坚守在疫情防控的第一线。其次是动员社会各界捐款捐物。针对物业管理行业防疫物资紧缺的情况，全国各地物业行业协会、物业同仁及社会各界人士雪中送炭，纷纷向武汉捐赠防疫物资、捐献爱心善款。再者是助力企业复产。协会汇聚行业实战专家，为物业企业开设法律风险防范等系列公益课，还免费向物业企业赠送相关书籍手册近2000册。 基于年初疫情和当前疫情防控常态化的要求，张毅建议，将物业管理纳入生活服务类，切实享受到疫情期间免征增值税等系列助企政策。同时，加强舆论宣传引导，加大疫情防控宣传，内强士气、外树形象。同时，物业企业提供的物业服务具有“准公共产品”性质，他建议将物业服务纳入社区管理和社会基层治理体系；探索以政府购买服务的方式，推动公共管理与市场化服务深度融合，明确物业企业在社会基层治理中的地位和权责，厘清街道、社区与企业的责任边界，推动建立政府、社会、公众和物业企业共同参与的机制。 本次报告会受住房和城乡建设部房地产市场监管司、河南省人民政府新闻办公室指导，由中国物业管理协会主办，、中物研协承办，旨在宣传行业正能量，激励全体物业服务从业者的士气，提升行业归属感、荣誉感和价值感，树立物业人自信、自立、自强的职业精神。
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