越来越多的人正翘首以待，期盼火热的消费赶快到来，来拯救自己的工作，稳定自己的收入。 当前经济面临的很多问题，如增长、就业、收入等，消费都能药到病除。问题是，在人们期待消费复苏时，每个人正变得精打细算起来。你精打细算过日子，别人也正有此意，究竟谁来扩大消费呢？ 消费决策，分散在千千万万的人手中，激活消费从来不是容易的事。本文希望论证的是，结合当前国内经济情况，要激活消费，牛市必不可少。某种意义上，激活消费的意义有多重要，长牛慢牛的政策基础就有多坚实。 破解循环论证难题 促消费，首先遇到的是“先有鸡还是先有蛋”的循环论证难题：激活消费，以收入稳定为前提；收入稳定，以就业稳定为前提；就业稳定，离不开活跃的消费。最终就是一个无解的循环论证，靠消费促消费。 遇到这种情况，靠市场自发调节是没用的，只能靠外力扭转局面。 先来看一个大家喜闻乐见的例子：牛市是怎么起来的？ 牛市的启动，离不开大规模资金注入，资金流入又以乐观的心理预期为前提，而只有牛市来了，市场心理才会从悲观转向乐观。于是也得出一个与促消费相似的结论：靠牛市启动牛市。 如果只能靠牛市启动牛市，我们就看不到牛市了。每隔几年光顾一次的牛市，是怎么来的呢？有人归结为否极泰来，熊市到头，牛市自然就来了。这只是一种类似宿命论的结果描述，不具备任何可解释性。 事实上，熊市跌到最低点时，人们无比悲观，觉得世界末日到了，市场笼罩在恐惧之中，并不会自动触发什么“否极泰来”的上涨。市场之所以会反弹，一个重要的原因是能走的投资者都离场了，留下的，要么是走不掉的，如上市公司的股东，要么是套牢装死、甚至做好准备传给下一代的股民，还有极少数抄底待涨、根本不打算离场的聪明资金。 此时，持股者都是不会离场的“强硬派”，对坏消息脱敏，大盘就跌无可跌了，形成了所谓的“铁底”。 市场处于“铁底”时，跌不下去，却也很难涨起来。遇到好消息，指数往上跳一跳，但很快又会跌下来。此时，扭转局面需要靠大玩家，如著名投机家安德烈·科斯托拉尼所说： “真正的转折一般依靠大玩家，作为股市上的先锋，大力买入，推动股价上涨”。 大玩家的大力买入，推动股价上涨，量价齐升，形成牛市初期氛围，带动市场情绪。牛市氛围吸引更多资金涌入，于是，牛市启动了牛市。 同样，走出促消费的死循环，我们也需要这样的外力。 这次不一样 靠外力重启低迷的经济，我们对此并不陌生，凯恩斯主义是这么倡导的，各国政府也一直是这么做的。 以我国为例，每当经济陷入低迷，降息、减税、贷款投放、基建投资等刺激政策就会出台，且每次都不负众望，成功拉动经济复苏。 这一次变得尤其困难，主要原因在于经济的核心驱动力已经从投资转向消费。投资为核心驱动力时，政府可直接下场，通过修路建桥盖房子等基建投资拉动经济；但如果基建投资接近饱和，增长源头主要依赖消费时，面对民众消费意愿不高，政府却缺少直接下场干预的手段，“牵马到河易，强马饮水难”。 某种意义上，经济驱动力由投资转向消费，使得这一次的经济刺激与以往不同，难度更大。 消费的活跃，以稳定的收入预期为前提。政府虽然不能直接代替民众消费，却可以通过“稳就业”来稳定民众收入预期，稳住了就业，就稳住了消费基本盘。 稳就业就是稳企业，核心手段是减税、降费、续贷。其中，续贷尤为重要，理论上讲，只要贷款资金跟得上，企业没有订单也能活下去，过去我们讲的很多基建相关的“僵尸企业”，便是这么续命的。 所以，只要决心够大，金融资源跟得上，稳就业是能做到的。 从各产业吸纳就业情况看，制造、建筑、公共管理和社会服务、教育等四个行业居前；从单位GDP吸纳就业指标看，教育、水利环境、公共管理、卫生、建筑等行业居前。未来，这些吸纳就业能力强的产业，有望得到更多的金融资源支持。 难以琢磨的消费心理 只要就业稳住了，消费就不会大滑坡，但还不足以让消费活跃起来。 通过稳就业政策，假定消费者能稳定地获得100元收入，但究竟拿出80元还是40元用于消费，其实是个消费心理问题。 消费心理非常复杂，无论是宏观层面的市场波动，还是微观层面企业经营的失败，很多时候都源于未能有效把握消费心理，如凯恩斯所说： “消费是一切经济活动的最终目的和唯一对象。……虽说赚取利益是雇主们最关心的问题，可他们生产的产品是否能帮他们牟得财富还是得另当别论的。在经过从生产到消费的相当长一段时间里，消费方向的改变与否，市场需求量的多少，则完全看投资者的眼光和预见能力了。” 企业预期消费者喜欢A，消费者却喜欢B；企业预期消费者会扩大消费，消费者却缩衣紧食；……种种不匹配，都会造成企业的失败。 此外，这种影响还是相互的。当企业预期消费低迷时，为规避风险，会减少投资，解雇富裕劳动力，从而减少消费者群体的购买力，导致消费更加低迷。 就当前情况看，激活消费欲望具有很高的紧迫性。如果消费迟迟起不来，企业没有订单，靠减税、降费、贷款三板斧稳就业，终究是一时之举。最终，缺乏订单的企业难免破产，还会以不良贷款的形式反噬金融体系。 减税、降费、续贷的组合拳出台，就业算是暂时稳住了，各方期待的是消费赶快活跃起来。从时间窗口看，等待时间可能不会超过半年，时间一长，稳就业的各项措施就会功亏一篑。 曲线促销费，牛市很重要 兜了一圈，似乎又回到了原点：激活消费者的消费欲望。 消费欲望，本质上是一种消费心理。扭转消费心理，常常让人有无处下口之感。如果消费者不愿意消费，出台再多的促消费组合拳，也很难成功。 怎么办呢？不妨学学互联网企业。 Tik Tok的全球风靡告诉我们一件事，大概没有人比互联网企业更懂用户心理。互联网企业的成功秘诀并不复杂，就是站在用户的视角想问题。凡事不要先想着企业的目标，要看用户想要什么。顺着用户来，才能达成自己的目的。 同样，如果我们的目标是激活消费，要达成这一目标，走直线是行不通的，要曲线救国。 消费者想要什么呢？疫情之后，面对不确定的内外部经济形势，消费者不想花钱买买买，只想提升财富安全感。所以，要想激活消费，只能先满足消费者对财富保值增值的诉求。 就国内民众而言，财富保值首先想到的是房地产，但房地产单价太高、负债周期太长，对普通消费有显著的挤压效应，把财富保值的资金渠道从房地产引导至股票市场，才是真正的双赢：既能快速实现财富保值增值要求，又对消费、投资有切实促进作用。 所以，这一次虽然激活经济的压力很大，但“房住不炒”却比以往任何时候都要坚决。政策真正想做的，是引导资金流入资本市场。只要资本市场活跃起来，企业可获取不需偿还的资金，短期内没有订单也能维系运营；民众也达到了财富保值增值的目标，财富增值的目标实现后，被压抑的消费欲望自然也就被激活了。 届时，消费被自动激活，企业营收增加，估值修复式上涨，形成正向循环，新一轮繁荣也就开启了。 曲线促消费，牛市很重要。 治本之策 面对大萧条后全球范围内的信心危机，凯恩斯曾提议道： “一种激进治愈影响当代世界经济生活的信心危机的方法，是允许个人把收入用于消费或预定某种特定美好前景又有能力购买的资本设备的生产，而且要使得个人除了这两种选择之外，别无他法。” 凯恩斯提到的两个选择，就是消费和买股票。如果个人资金只有这两个选择，即便短期内消费意愿低迷，那资金也只能流入股市，同样能助力经济走出萧条。 某种意义上，我们当前在做的就是这件事情。随着各地对“房住不炒”的贯彻，货币流入房地产的水龙头已经收紧，个人收入要么直接消费，要么炒股买基金，要么购买银行理财。而银行理财资金投向，也在更多地向资本市场倾斜。 当然，靠牛市促消费只是金融层面的措施，金融层面的措施终究治标不治本。要恢复各方信心，中长期看，关键还是靠产业升级，靠创新驱动，靠提供真正契合消费者需求的商品与服务。 凯恩斯曾说，“之所以会存在失业问题，是因为人们都想要月亮”。人们想要月亮，无人能造月亮，所以才产生有效需求不足，一边是消费需求得不到满足，一边是工厂没有订单，工人失业。 某种意义上，根本不存在需求不足，消费者之所以不消费，只是因为企业提供的，不是消费者想要的。 近期，身边很多小伙伴换手机都在买华为。试想一下，如果不是华为提供了消费者想要的，我们激活的，就只会是对苹果的消费，不会是对华为的消费。 参考资料： 1、[英]凯恩斯，《就业、利息和货币通论》，北京联合出版公司，2015． 2、[德]安德烈·科斯托拉尼，《证券投资课》，机械工业出版社，2018．
王鸿8月19日，花样年（01777HK）2020年中期业绩发布会线上举行。花样年董事会主席潘军，执行董事柯卡生，执行董事兼首席财务官陈新禹，执行董事兼地产集团首席运营官张惠明出席了发布会。 谈及拿地，张惠明表示，2020年以来，集团以稳健为基，适度进取，捉住上半年整体经济和行业形势带来的市场机会，有效补充货量。 截至2020年8月18日花样年新增18幅土地，新增总建筑面积约300万平方米，权益建筑面积163万平方米；总地价193亿元，权益地价103亿元。新增总可售货值438亿元，权益可售货值约236亿元，为未来的销售增长打下坚实基础。
王鸿8月19日，花样年（01777HK）2020年中期业绩发布会线上举行。花样年董事会主席潘军，执行董事柯卡生，执行董事兼首席财务官陈新禹，执行董事兼地产集团首席运营官张惠明出席。 谈及融资问题，陈新禹表示，集团财务持续稳健，融资成本下降，保持适当现金流和存款，控制风险。 集团通过有效的债券管理，成功将二级市场收益率曲线水平拉至低位，收益率收窄幅度大幅领先市场。境外债券融资成本从2018年底的15%下降至2020年8月的7.95%。2020年下半年将继续进行积极的债券管理，优化债务年期结构。
现在的粮食浪费是触目惊心、令人痛心。我们可以看到一些土豪劣绅、王侯将相、达官显贵，好像历史书上写着的铺张浪费、奢靡比比皆是。 我觉得铺张浪费的遏制，不只是一个社会秩序、文明习惯的问题，我们的每一个老百姓、每一个网民朋友，都应该更多的自觉的去做到节约，更多的传播、更多的去弘扬我们的美德。 大家好，我现在在福建调研，我的窗外就是非常美丽的闽江。昨天我在莆田经历了一件非常令我感慨的事情，在莆田调研，当地的一位区委书记，请我和我的同事吃了一顿晚饭，吃的什么呢？一碗当地的面再加一个菜。 坦率讲，我当时非常震撼于这次晚宴，也非常震撼于区委的常委班子领导的简朴节约，还有他们的很多丰富的当地的知识，这让我就想起了现在我们餐饮业的很多浪费的现象。 我给大家算一笔账，2019年据统计，全国的餐饮业一年的收入大概是5万亿人民币。大家想一想，我们每天上饭店去吃饭，有多少是被浪费掉的？有人甚至统计说差不多15%到35%左右基本上没吃完的，就放在饭店里面了。那么我们打个折，算是20%是浪费掉了，5万亿乘以20%就是1万亿，1万亿什么概念呢？我们辽宁号差不多也就200亿到300亿的造价，再大型一点的航空母舰算是500亿，相当于我们每年在饭桌上餐饮浪费掉的粮食，就可以造20艘大型的航空母舰。 大家都对芯片很感兴趣，我做了个统计，全球所有公司、所有研究机构对芯片研发的投入一年满打满算差不多也就5000亿人民币，也就是说我们中国人在饭店的餐饮上浪费掉的每年粮食的价格，相当于两年全球的芯片的研发费用，你说多么多么可惜。所以前几天习总书记做了个批示，大体意思就是现在的粮食浪费是触目惊心、令人痛心。 我觉得这个批示非常非常重要，实际上自2013年以来，党中央就一直强调要厉行节约，这些年来咱们中国人在餐饮上的节约的现象也有不错的改进，比如说光盘行动，比如说我们现在越来越流行打包回家，但是本质上仍然没有得到扭转。 为什么我一路调研一路就在想这个现象，实际上中国的粮食安全并不富裕，虽然我们非常自豪地向全世界宣布我们差不多用8%的耕地，养活了全世界占全世界人口的18%到20%左右的人口，但是那只是口粮，说什么叫口粮呢？也就是玉米、大米和小麦，但是我们很多的食物已经靠进口了。 我们的食用油、我们的肉类都是大量靠进口，中国大豆85%都是靠进口，所以换句话说，我们很自豪的宣布中国人是可以满足粮食自足自给的，但是吃得好中国人是没办法满足的，所以这个时候，大家在浪费觉不觉得可惜呢？ 有人曾经统计过，我们进口的那些粮食相当于在中国差不多10亿亩耕地，这么大的耕地相当于是中国耕地面积的一半左右，所以在这样的粮食安全的状况下，我认为中国人理所应当的、发自内心的应该厉行节约，不能浪费粮食，那为什么会产生这样浪费粮食的现象呢？我自己感觉大概有这样的几个原因： 第一个原因当然就是我们5000年来传统文化中的一些糟粕。当然勤俭节约是我们的一个优良传统美德，但是另外一方面，我们可以看到一些土豪劣绅、王侯将相、达官显贵，好像历史书上写着的铺张浪费、奢靡比比皆是。而到现在老百姓有相当一部分人把这些奢靡之风，把这些浪费视为是自己的财富，或者说权贵的非常重要的一个标识。觉得好像可以浪费就代表了很有钱，这是一种畸形的价值观。 第二个原因它也是非常的令我们感慨的，很多年来中国人是饿怕的，所以一到饭店点餐就点多一点，在家里同样是如此。比如说我老妈就典型这个现象，每次我回家都得给我做很多菜，生怕我吃不饱，结果自己把吃不完的那些冷菜冷饭在厨房里面悄悄地吃，我觉得这样的老母亲恐怕也有很多。 铺张浪费的现象非常复杂，但是我倒觉得实际上到今天铺张浪费的遏制，不只是一个社会秩序、文明习惯的问题，更重要的也是一个国家进步的重要标志。相比之下虽然我们经常在批评欧美国家的民主体制，他们的抗疫的失败，但是另外一层面我们会发现其实地区或者国家相对的越发达，铺张浪费在餐饮上的现象整体上会好一点。比如说我们去过日本，大家都知道日本在餐饮业上就做的我认为比中国好不少。 在中国上海、北京、广州、深圳一些发达的城市，在餐饮上打包的现象就比在一些中小城市要好一点，所以餐饮上的浪费的遏制相当于折射了一个国家的发展文明水平，所以在这个时候，每一个网民、每一个朋友都应该去从这个角度去想，所以怎么办呢？我这两天我也在想这个问题，比如说我个人感觉有这么几个想法跟大家一块交流。 第一，官员应该先行，政府应该先行。政府在这一块这几年来已经做得越来越好，尤其八项规定以后，但是我认为还可以做得更好，比如说我刚才讲的在莆田的区委的现象，为什么政府的公务宴请不能更加节俭呢？四菜一汤、三菜一汤完全没问题，简单一点反而增加了我们这些学者到地方上、到国内的很多地方走走看看调研时候的好感。实际上外商来投资，这么简朴的宴请同样也提升这些投资人对这个城市的好感，所以我认为公务宴请的节约节俭是非常非常重要的，而是也可以完全可以做得到的。 第二，鼓励我们的餐饮的改革。餐饮界可以大改革，为什么我们的中餐不能实行分餐制呢？日餐可以、韩餐可以、西餐可以，中餐的分餐制在很多地方也已经流行起来了，连我们现在火锅都可以分餐了，只要分餐我觉得很多时候会节约很多。 第三，大力地推行各方面的立法工作。比如说一些餐厅你去点餐，无论点多少人家不提醒你，最后点多了。所以对于一些餐厅的浪费，如果他倾倒很多的餐饮的垃圾，那么有理由对他进行一定的惩戒，这样餐饮业在点餐的过程中就有更多的提醒，可以使得我们适量而食，那么最后我觉得我们的每一个老百姓、每一个网民朋友，都应该更多的自觉的去做到节约，更多的传播、更多的去弘扬我们的美德。 大家一定一定要想一想我们浪费，实际上就在浪费着我们的国力，你看现在美国那么欺负咱们，我们的餐饮桌上浪费就在浪费着创造制造航母，就在浪费着芯片的研发，你有这样的想法，很多时候可能我们对餐饮的节约，就有更多的爱国的想法和精神、更多的这种自觉的意识。 谢谢大家。
吴建斌 阳光城集团执行副总裁 “有知识的人很多，但能把知识化成智慧的人并不多，建斌兄算一个。”阳光城创始人林腾蛟如此评价吴建斌。 他踩对人生的每个时点，尽情造梦、追梦、圆梦。从曾经的拓荒少年到如今的地产“老中医”，他从未停止对这个世界以及这个行业的感性观察与理性思考。 日前，在易居沃顿PMBA第9期集修共训课程中，吴建斌分享了他对当下房企投融资方面的洞见，部分精彩观点如下： 1.从七八月份开始，国家针对房地产的所有财政政策和货币政策都要恢复到今年2月份之前的政策。 2.房价是没有预期的，尤其一线城市和强二线城市。 3.房企要分三六九等，优秀的企业继续鼓励，三个指标比较差的企业，融资成本会高，融资的金额可能会少。 4.若账面回款700亿的现金，其中有一半是监管资金，那么这部分钱对企业就没有意义。 5.要想降负债率，就要想尽办法把传统融资额度切分出来，切分到供应链融资。 6.跟投机制是否过时？我认为没有过时，只不过跟投机制需要与时俱进解决大家的具体问题，如果说问题解决好了，这个激励机制发挥的作用依旧很大。 地产财政政策优惠将划上句号 疫情是清晰的黑天鹅事件，今天我们探讨它对房地产金融方面的影响和挑战。 从二月份开始，国家对房地产公司支持力度还是比较大的。比如从财政方面税收、土地款到期等都可以延付3-6个月，如果按照三个月来计算，就是五六月份基本结束，如果是六个月，七八月份基本结束，就是说从这个月开始，政府针对房企短期采取的财政政策优惠基本画上句号，这一点大家要清楚。 这就意味着从七八月份开始，国家针对房地产的所有财政政策和货币政策都要恢复到今年2月份之前的政策。那会是什么样的政策环境大家都很清楚，五限政策严格执行，融资不能松，可以说是围追堵截，哪里有漏洞就补哪里。 所以去年很多房地产公司遇到很大的现金流挑战，可以说大公司有大公司的难处，小公司有小公司的难处，各有各的难处，表面上挺风光，实际上日子都不好过，这是我们经历过的事情。从今年七八月份开始，我们又步入了去年这种状态，可能大家有怀疑，是不是有点耸人听闻的感觉，并不是，这已经成为业内的共识。前不久，中央找国内十个城市约谈，因为房价太高了，增长太快了，所以要约谈，这就传递出一个清晰的信息。 之后又传出了消息，中央金融部门要对房地产公司设置三道指标，根据三道指标的触线情况不同，把房地产企业分为“红橙黄绿”四档： 第一个指标就是负债率，剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二个指标是净负债率大于100%；第三个指标是现金短债比小于1倍。 把这三个指标统一打包来看，如果说三个指标都做到了，就是正常的企业，甚至是优秀的企业，如果说三个指标都没达到，都超过了这个要求，就是红的，你的融资下一步是更困难的，如果是黄色是次困难，如果是绿色为正常，如果说最后无色那就是大力支持。 把这个文件再和中央约谈联系起来，传递了两个信息，政府原来在财政金融方面短期应对疫情的政策基本上划句号了，因为房地产市场已经正常了，这是传递的第一个信号。传递的第二个信号就是房企要分三六九等，优秀的企业继续鼓励，三个指标比较差的企业，融资成本会高，融资的金额可能会少，有可能会在很多方面进行管理。 一二线城市招拍挂拿地风险大 既然问题都已经很清楚，接着我们讲如何化解风险，特别是三个指标都比较差的公司面临的融资问题我们该怎么样来解决。 首先我们要明白一些基本概念，我在多个公开场合讲过，企业管理的核心可能有战略管理、投资管理、运营管理，但核心的核心是财务管理，管理好财务，就像管好人身体上的血液一样，你的血液不通了，这个人可能就会死掉，这就是财务管理做的事情。 财务管理的核心是什么？是现金流管理，现金流管理核心是经营现金流的管理，经营性现金流管理的核心是可以动用的现金流管理。 比如我们卖了一千亿的楼，然后账面上回款率达到了70%，那就是700亿的现金，但是事实上700亿的现金，真正在里面能动用的有多少？能动用一半吗？有一半可能是被监管的，事实上我们在经营活动当中，资金在不断以各种方式进行监管。 我们经常可以看到资产负债表里面有不少现金，但你要问这些现金是怎么组成的，第一种是监管资金，要把监管资金扣掉，因为这些钱不是你的，你动不了，当我们发生经济危机或者说现金流问题的时候，监管资金是没用的。第二种是一家上市公司在境外有融资，境外表现为存款，境内表现为贷款，因为现在境外融资，大部分钱是融资之后要还贷的，所以报表里会有一笔存款，其实是质押在银行的，这个钱扣掉，才是你可以动用的现金。 简单来说，一家中小企业，账面400亿现金，可能实际能动用的现金只有100亿，另外300亿权益虽是你的，但已经用做别的用途，所以分析下来，经营现金流管理是可移动用的现金流管理。 我特别提醒各位，不管你在哪个部门，我都建议大家多多了解财务，了解其中的逻辑关系，否则没办法当家。围绕现金流管理要做足功夫，现金流管理由三部分组成：经营现金流、融资现金流、投资现金流。 房地产公司更多的是把经营现金流和投资现金流合并起来看，都是经营活动产生的现金流，经营活动产生的现金流有收入有支出，我们希望这个现金流每年都有正数。如果希望改善你的负债率，那经营性现金流收大于支是比较合理的，有了结余，你的资产负债表、现金流量表和刚讲的三大指标一定会有改善。 如果你的经营活动收入100亿，但买地税费等支出花了120亿，意味着经营活动产生的现金流是负20亿，那么这个缺口怎么解决，就是靠融资解决。 在经营环境好的情况下融资没问题，2015年国家鼓励去库存，当时银行恨不得把钱给你，融资成本很低。过去6个月，国家经济不明，政府采取了货币宽松政策和财政宽松政策，但现在这个阶段过去了，如果继续靠融资补债是很难的。中央政策很清晰，不能把更多资源流向房地产市场。如果哪个城市把实体经济的钱流向房地产市场，那是要问责的。 当财政要收紧融资方面的现金流，那么做增量就变得非常难，如果做存量有借有贷没有问题。但如果说还贷100亿借120亿，多了20亿的增量，那就比较难了。只有增量才能补经营现金流的缺口，如果融资方面没增量，就没法补经营现金流的缺口，怎么办？现金流量表缺了20亿，怎么办？只能少买一块地，加快销售来达到平衡。 一般来讲，经营性现金流与库存促销、应收款催收、监管资金盘活、局部销售正常、线上销售、控制刚性支出等有关，总之就是增加收入。我们重点讲讲库存促销和应收款催收。 库存在资产负债表的左边，我们从银行借钱，然后买了地，买了地以后建房子，建了房子卖不出去就形成了库存。如果说你能够把库存很好的消化，在房地产市场非常活跃的时候，基本上库存很小，一般是三个月、半年是正常的，但是我们现在市场库存很多时候都是半年以上甚至几年的库存，这个资金占用是非常亏的。 因为我们现在的融资成本很贵，中小企业融资成本基本是10%左右，如果说库存里面有两百亿，占用了两百亿的资产，花了两百亿形成的资产，一年就是二十亿的融资成本，到最后说不定比借的钱还多。所以要把库存早点卖，少借点银行的钱，有些企业账不会算，以为库存一直是资产，但是如果不在账面上表现为现金，实际上没什么意义，因为要承担很多融资成本。 第二个提到应收款催收，这个量往往也是非常大，可能是和合作方合作形成的，也可能是监管资金，也可能是预付形成的应收款，房子建好了，预售证拿到但卖不出去。从经营现金流的角度，要对每个子科目进行研究，怎么把它变成现金，库存怎么促销，应收款怎么催收。一般公司都会成立一个针对库存和应收款的专门催款小组，制定各项激励机制，目的就是想办法把资本衔接。现在这个时代已经发展到不奖励不干活了，所以说干脆成立若干个小组，责任到人，然后进行催收处理，出一些专题解决办法，这个事情才可以做。 从投资现金流方面，我们更多讲的是并购，合作的项目，或者说参与一些城市更新，旧城改造等，这方面是可以盘活的，有些动作可能会加快有些动作要放弃，加快要尽快确权，变成我们确权以后的土地储备，然后进行开发，变成产品卖出去。有些项目太长期会影响我们的现金流，所以我们干脆放弃，选择一些周转比较快的资产上。招拍挂是很快，但国内现在的招拍挂市场竞争非常激烈。我认为现在通过招拍挂方式获得土地，项目的净利润能够获得5%—8%就是非常了不起的事情。 现在公司招拍挂的算账方式都是考虑了预期增长，如果把成本扣掉，哪怕是算出5%-8%的利润，也是亏的，因为我们调控政策没有取消，特别是一二线城市。但如果把未来市场设置5%-10%的增长预期，那也是不存在，这是在害公司。多留意就会发现，房价是没有预期的，尤其一线城市和强二线城市。 多年研究下来，我发现许多企业之前做的预期都没有实现。除非你这个房子在建造的过程当中增加了部分的功能，政府认为你增加这个功能是合理的，比如确实有智能化的投入，或者说在环保方面、结构方面有投入，政府才会把这个价加进去，如果说没做新的投入是不会让你加价的。所以我说最近很多公司在招拍挂市场拿的土地是不挣钱的，因为考虑了预期。 如果说疫情结束之后，财政政策、融资政策恢复到2019年的水平，中小企业会感觉到比较难受，所以要了解融资工具，当这个融资工具不能用的时候再换一种融资工具，有的时候资金流向房地产不那么直观，但最后还是会留到房地产，这是我的感受。 结果告诉我们，尽管政策很严，尽管中央有明确的政策要求，但是最终很多钱还是流向房地产，因为房地产是实体经济。房地产具备很多功能，除了居住功能还有投资功能，特别是城镇化之后，老百姓有点钱会先买房子。而且买房子是最简单的动作。有一个经济学家说如果经济全垮了，买了房，起码房子还在，只不过价值不同而已。但如果经济垮了，你没买房，那么你将一无所有，这就是房地产的特性。 资产负债表每个科目都可以融资 这种情况下我们要了解一下融资方面有哪些工具，经过几年的整理，我们把融资工具又进一步划分，大概划分了七类，33种工具。 第一类是房地产基金，房地产基金更多解决的是钱的问题，包括拿地的资金池，股权前融，股权夹层，这是正常的操作。第二类是传统融资，包括土地前融（套壳432、永续债、优先股）并购贷，开发贷；第三类是供应链融资，要想降负债率，就要想尽办法把传统融资额度切分出来，切分到供应链融资。假如有200亿的融资额度，如果是传统融资，就到了有息负债，如果变成供应链融资，就不是有息负债。 第四类是存量资产盘活，包括有产权的停车位收益权抵押融资，无产权停车位使用权转让融资，资产或权益出售融资；第五类是标准化融资，包含海外债/银团，银行间及交易所市场债券，CMBS、CMBN、内REITs。第六类是资本市场融资；第七类是资金盘活。 建议大家对这些工具有所了解，知道内涵外延，无论怎么监管，大部分工具是可以用的，有些时候一说到银行就想到银行融资，除了银行融资之外还有很多种融资方式，国内资本市场上不了市可以在美国上市。没盈利也可以上市，不一定要盈利才能上市。所以说要对资本市场有一个很好的认识。 关键是商业模式，通过讲故事之后，让资本市场对你很青睐，如果很青睐，亏死都没关系，都可以做融资，所以说33种工具，我建议在座的同学们一个一个去研究，它们的内涵、外延，七大类之间的分别，什么时候用这一类，什么时候用那一类，大多数时间很多方面都是可以融资的。 经过我们过去的实践，实践结果是这样的：传统融资在总融资额里面占了63%，标准化融资占了21%，供应链融资占2%，信用融资占13%，其他的占1%。据此可以反思很多内容，比如传统融资仍然是我们未来融资的关键渠道，这个结论是对的。但在房地产公司里面，万科把融资做得非常极致，供应链融资差不多占到了50%，大家研究一下他们是怎么做供应链融资的，供应链融资是不计有息负债的，有机会做供应链融资的话有息负债的指标就比较好看。 我曾经公开讲过，如果说你是财务主管，你要知道资产负债表无论是左边还是右边，都是可以拿来融资的，资产负债表每个科目都是可以融资的，这是我的结论。 城镇化红利依旧还在 当前面临的状态实际上就是不确定性，不确定性一方面是疫情影响，很重要是中美博弈带来的，从目前来看，大家认为打仗的可能性不大，毕竟是两个大国。 但也有不确定性，在这种不确定的情况下，如果说真打仗了，全球就会进入一个不可控的发展局面，中国经济朝哪去，全球经济朝哪去，没人说的清楚，但最终全球的资产会贬值，这是结果。我相信不会打仗，这是结论。 我们必须承认，中国房地产发展20多年，几个红利基本上结束了。首先，刚需的红利基本结束了，现在平均住房面积已经从改革开放初期的每人7平方米变成现在的每人40平方米，但市场也有不均衡，确实有一些人没有房子住，这是城镇化带来的结果。我们必须承认，现在做房地产更多是改善型住房，而不是刚性需求。此外，土地的红利结束了，原来我们可以通过很多方式获得便宜的土地，像李嘉诚先生在国内一块地放了十几年，现在把地一卖涨了几十倍，这样的时代已经结束了。 但城镇化的红利还有，目前我们国家的城镇化率，经济学家认为只有50%，国家发布的指标大概是60%，如果以60%对比发达国家平均的70%，那么还有十年，现在的城镇化转化率是比较低的，每年大概转化率是2%—3%，过了70%的转化率之后大概每年0.5%都不到。现在中国城镇化主要是两块，一块是农村继续向城市集中，哪怕只有0.5%，也有一两千万人对房子有需求。另外一部分就是已经进了城的，还没住上好房子的，那可以归结为改善性需求，但是同时也是城镇化的需求，城中村的改造，这块需求仍然很大，可以支撑房地产公司继续走十年、十五年甚至二十年。 金融的红利也还存在。房地产预售就是最大的金融红利。我在碧桂园的时候曾经到过印度、印尼、马来西亚这些国家考察，他们也有预售政策，但是他们的预售政策和我国完全不一样，房企拿到预售证可以卖楼，但最高是5%，老百姓虽然买了你的房，但能收到的钱甚至不到5%，然后从这个点再切分为13个阶段，每个阶段给一个点，最后在交房的时候，房企能够收到客户给的钱是30%。客户拿到房之后去银行按揭，拿回来的钱还给你，那是三年以后的事情。但在中国，基本上客户买房后，大业主恨不得每天都要打电话催着交钱，不交钱就罚款，所以这个红利还是存在的。 三大目标，六大行动方案 在过去的四大红利中，大部分红利已经消失，城镇化是最大的红利。从这个结论可以得出，中国房地产未来的趋势在哪？主要是看人流，人流的方向就是我们房地产企业要去的地方。对房企来讲，要面对当前的形势，有三大目标、六大行动方案。 第一个目标就是业绩是否保持一定的增速比例。这方面观察四个指标，分别是签约销售额、结算收入、土储面积、销售回款。 在规模增长方面，我们现在的销售额为了排名，水分太大，我特别反对。这样做误导了政府，看起来好像疫情对房地产影响不大，已经恢复常态了，到头来是自己把自己搞死了。现在差不多每家公司为了保持自己的排名，都在往里面注水，我坚决反对。我认为7月以来排名榜上的销售量要砍掉三分之一才是真实的。 第二个目标是财务的安全性是否得以提高。你是长期主义者还是机会主义者，如果是机会主义者，安全性考虑不考虑都无所谓，但如果是长期主义者，就要做好对负债的管理。负债的管理要重点关注四大指标，分别是净负债率、短期借款占比、现金比率、有息负债总额、信用评级。 企业为了保证安全，我建议货币资金和总资产的比不要低于15%，可动用的现金与总资产的比不能低于10%，这样公司才是最安全的。这是从财务安全性上来讲，核心点要确定是机会主义者还是长期主义者，如果是长期主义者就要对负债有系统的管理思路。 第三个目标是股东回报是否高于平均贷款利率，潜在价值是否为可持续发展奠定基础。中国房地产资本市场也不成熟，现在的房地产还处于青春期，整个中国经济还是在裂变之中。比如资本市场上，物业管理、高科技等都是30倍以上的PE，物业公司甚至可以做到70倍以上，所以要做好价值管理，价值管理带来的业绩甚至会超过主业。相比而言，原来地产主业的利润在下降，越来越成为一个加工业。所以资本市场的价值管理是我要特别给大家的建议。 如何应对当前的危机？我提出6个方向： 第一是以收定支。这很好解释，但在执行过程中非常困难，因为往往以收定支是财务人做的年度预算和规划，老板也是点头同意的，但执行过程当中往往会出现偏差。比如投资部门不同意，那就很难严格执行。 第二是要狠抓销售。今年下半年市场销量一定是供大于求，因为上半年的货没卖出去，在供大于求的时候要降价促销，才可以比别人卖的更多，如果不降价不促销，那怎么卖？但促销降价会使利润率受到影响，在企业运营过程当中，发生这种情况，是选择利润还是现金回流？我认为现金回流才是救命的，可以让企业活下来。 第三是重构大运营体系。所谓大运营体系，我认为就是要以财务经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的统筹经营。企业运营一定要和财务指标如财务收支计划，财务投融计划等进行挂钩，如果不挂钩，那么很多企业就是割裂的。 第四是狠抓品质革命。过去20多年，我们属于野蛮生长，但是未来二十年，大家对产品的要求是明显提高了。对产品的环保、智能化，楼宇的舒适性要求会越来越高。因为当市场供小于求的时候，房子怎么建造都可以，但现在已经是买方市场，客户要求会提高，产品好就有可能卖得快，所以品质革命就到了必须认真去做的阶段。 第五是匹配的激励机制。去年以来，房地产价格在下降，销售不那么畅快，很多人开始怀疑跟投机制是不是已经过时了。我认为没有过时，只不过是跟投机制没有与时俱进，没有解决大家的具体问题，如果说问题解决好了，那这个激励机制发挥的作用依旧很大。事实上阳光城的激励机制已经做了十多次改革，但核心点不变，就是希望员工要投钱，投完钱自己的利益和公司紧紧捆绑在一起，这个企业才能干好。 第六是寻求资本扩张。资本扩张是永恒的主题，也穿越周期，延长生命周期的关键因素。在持续提升房企竞争力的同时，应不忘培养相关新产业及拆部分资金投资新基建产业。 三个目标+六个行动方案，是我所提出的解决方案，期待这些结果方案思路能对在座的各位有所帮助，有所启发，谢谢大家！
2017年10月，十九大报告提出：尽快实现养老保险全国统筹。“尽快”二字就是紧急动员令，随后人社部很快便拿出了实现职工基本养老保险全国统筹的任务清单，并将具体工作安排分为两步走：第一步，先设过渡性中央调剂制度，2020年底前完成职工基本养老保险省级统筹，2020年底前基本完成划转部分国有资本充实社保基金；第二步，自2021年起择机将职工基本养老保险切换至全国统筹模式。 全国统筹的实质，就是由中央政府对职工基本养老保险基金实现统收统支。为此，中央与地方政府的事权与财权如何划分？在全国统筹后，地方政府是否仍有义务为职工基本养老保险提供财政补贴？这便是本文要重点讨论的问题。 众所周知，在县市统筹或省级统筹的条件下，中国企业职工基本养老保险由中央政府统一制定政策并提供指导，但由地方政府有弹性(因地制宜)地自主实施。这在一定程度上使得中央与地方政府之间的事权难以分割，而且财权边界也变得日益模糊复杂，进而给地方政府留下了“制度博弈”与“制度套利”的空间。 比如，按照国务院统一规定，过去职工基本养老保险企业缴费基准费率为20%，但当全国大多数地区企业缴费执行20%的标准时，广东和浙江两省却执行的是14%的地方标准，而厦门市更是全国最低，它执行的是12%的地方标准。这样很容易导致地区之间企业缴费负担的巨大差异，造成制度不公，还会加剧地区经济的马太效应：经济越发达的地区，财政越富有，越有条件自主降低企业缴费；反之，经济越落后的地区，财政越紧张，无法主动降低企业缴费。在社保负担存在明显地区差异的情况下，企业与社会资本就会向发达地区迁移，这将更不利于落后地区财政收支平衡，以及基本养老保险基金积累。 县市统筹与省级统筹所带来的制度困扰不止于此。地方政府明知企业职工基本养老保险最终要实现全国统筹，全部基金结余最终也要上交中央政府，因此，会存在经济发达的地方政府，想方设法、尽最大可能地以降低企业缴费来替代企业减税的情况，也就是说，地方政府并未减税，也未减少本地财政收入，但它却采用“降费”的手段达到了“减税”的实际效果，很显然，这是“慷国家之慨”，最终受损的却是本地企业职工基本养老保险基金总积累，它会使基金结余变相流失与减少，但在全国统筹后，最终却由国家买单。 事实上，在世界大多数国家，基本养老保险基金管理模式都是中央统筹、全国统收统支，其主要标志性特征包括：由国家层面统一立法、统一实施，并由中央政府负责基本养老保险基金的收支管理及信用担保。地方政府无权干预基本养老保险，也不需要承担任何财政责任。正因如此，实现基本养老保险全国统筹，有利于中央与地方政府在事权与财权上的明确分工与责任界定，防止制度内耗与漏损。 目前中国企业职工基本养老保险尚未完全实现省级统筹，在省级统筹向全国统筹过渡阶段，我们采取中央调剂制度。从现行企业职工基本养老保险基金管理体制来看，中央与地方政府的事权、财权边界划分相当复杂。 首先，从现实统筹层次来看，各地存在较大差异。近年来，有的省份企业职工基本养老保险逐渐过渡到了省级统筹，或地级市统筹，但还有一些省份仍实行县(市)统筹。不同层次的统筹，就会有不同模式的事权和财权安排，比如，企业缴费比例、缴费基数计算口径及上下限，基金统收统支权限，以及基金兜底责任等，由谁来决定，由谁来负责实施，都会存在较大地区差异。 其次，在调剂制度安排上，企业职工基本养老保险基金搭建了十分复杂的“双层调剂”制度，各地、市、县必须向省级政府上缴调剂金，而省级政府又必须向中央政府上缴调剂金。目前，中国已将地方财政补贴列为企业职工基本养老保险基金的“正常收入”，这一做法已经“常态化”，这会导致企业职工基本养老保险基金对地方财政补贴的严重依赖，同时也会使得地方财政补贴基金的压力越来越大。因此，地方政府有可能在企业职工基本养老保险事权与财权的模糊地带寻找制度博弈与制度套利的机会。比如，为尽量减少地方财政对基金的补贴，一方面可以尽量多动用本地企业职工基本养老保险基金结余，另一方面还可以多争取省级调剂金和中央调剂金拨付，当然，还有来自上级财政的转移性支付。 由此可见，实现中国企业职工基本养老保险全国统筹，不仅十分重要，而且迫在眉睫、刻不容缓。当前期准备工作完成，是否意味着2021年就能实现职工基本养老保险全国统筹，其相关事权与财权究竟该如何界定？ 2020年5月，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(以下简称《意见》)，在“创新政府管理和服务方式，完善宏观经济治理体制”部分，明确提出：优化政府间事权和财权划分，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系，形成稳定的各级政府事权、支出责任和财力相适应的制度。适当加强中央在知识产权保护、养老保险、跨区域生态环境保护等方面事权，减少并规范中央和地方共同事权。 很显然，《意见》对未来养老保险全国统筹模式下的事权与财权界定提供了重要的政策依据。 在这一总体原则指导下，我们可以借鉴欧美国家基本养老保险中央统筹模式及经验，对中国职工基本养老保险全国统筹的事权及财权作如下构想： (1)全国统筹的本质是全国统收统支。职工基本养老保险是一项中央计划，不属于地方政策，中央政府应该拥有完全的事权和财权，地方政府无权干预或干涉，也不应该承担任何形式的财政补贴责任。因此，职工基本养老保险实现全国统筹后，地方政府(地方财政)不应该被“绑架”进来。 (2)养老保险全国统筹覆盖对象。实现职工基本养老保险全国统筹，要全面覆盖机关、事业单位、企业职工及灵活就业人员。切不可将机关事业单位与企业职工基本养老保险割裂开来或分裂出去，因为职工基本养老保险包含了机关事业单位全体职工。在全国统筹问题上不能“双轨制”。 (3)基金划断时点与划转时限。假设以2020年12月31日为划断时点，并以2021年6月30日为最后划转时限，那么，从2021年1月1日开始，全体参保人及其雇主开始直接向中央政府缴费，并由中央政府直接发放退休金，同时废除中央调剂制度及省级调剂制度；各省必须将截止“划断时点”的全省职工基本养老保险基金累计结余(含当年应拨付的财政补贴)一次性、全额划转给中央政府，各省基金结余上交中央的最后截止日期，不得超过划转时限规定。 (4)统一全国缴费比率与缴费基数。在全国范围内统一职工基本养老保险单位缴费比率(2021年可降至14%，2025年再降至12%)及个人缴费比率(8%)，采用上年度全国职工平均工资作为全国统一的缴费基数上、下限计算的依据。全国灵活就业人员的缴费比率也应完全比照这一标准(对应2021年22%，2025年20%)。 (5)国家税务总局全面负责社保费征缴。职工基本养老保险实现全国统筹后，改由国家税务总局统一、强制征缴，地方各级政府不再“触碰”基金收支。全国基金收入按期全额归集至中央社会保障基金财政专户(简称中央财政专户)。全国职工基本养老保险基金收入项目包括：职工基本养老保险缴费、中央财政补助、利息收入、委托投资收益、国有资本划转、彩票公益金划入。 (6)全国社会保障基金理事会功能重构。全国社会保障基金理事会作为受托机构，接受中央政府委托，负责管理全国职工基本养老保险基金投资，同时负责养老金收支平衡的长短期预测与精算，并发布预警报告及对策建议。 (7)完善养老金“制度缺口”分担机制。第一，通过国有资本划转，重点解决过去转制成本的历史欠账；第二，尽快统一男女退休年龄至60周岁，扩大基金积累；第三，建议将职工基本养老保险最低缴费年限提高至20年或25年，增强基金支付能力；第四，根据CPI涨幅自动化调整退休金发放水平，重新设定目标替代率；第五，建议将住房公积金、企业年金、职业年金合并，打造高起点、中国版401(K)计划，快速做大做强第二支柱养老金储备；第六，加强国民养老教育，引导家庭理财以养老为目标，加大个人养老金产品投资，强化第三支柱补充养老作用。 实现职工基本养老保险全国统筹，是一项系统工程，不可单兵突进，尤其在政府间事权与财权安排上要科学合理，为此，我们必须要有顶层设计的全局观，还要有果断、果敢行事魄力，并做好每一个细节的配套改革与制度准备。这样，才能达到制度预设的改革效果。
凯越疫情对国内经济产生了巨大的冲击，房地产行业首当其冲。 转眼已经是2020年第三季度，经济发展仍面临严峻挑战。作为经济的重要组成部分，房地产业的平稳发展仍在经济发展、社会稳定和谐中扮演重要的角色，建立并维护房地产行业的长效发展机制依然任重道远。 2020年中美博弈螺旋式攀升，新冠疫情的突发社会需求结构剧变，值此国际国内环境风云变幻之际，房地产企业如何坚守初心，拥抱变化，实现“新生”？ 8月19日，2020中国房地产业战略峰会，中国房企百强峰会在上海举行，京投发展高一轩、金科方明富、三巽集团王本龙等房企大佬分别从行业趋势、市场发展、企业扶贫等角度发表了主题演讲。 我们把他们的思考与分析整理如下：东原杨永席：房企产品和服务竞争的关键是恒心和态度 房企现在竞争的是产品和服务，但更加考验的是房企的恒心以及研究的精神和态度，同时能不能去长期的贯彻它。 我认为关于产品和服务，就是空间营造即生活创造。有好的生活创造，首先是生活空间的设计，然后再是空间营造。 东原最大的核心竞争力表象可能是产品和服务，但东原真正的核心竞争力是企业组织的文化，发自内心对客户的需求和认知，以及发自内心对产品的强烈的研究和关注。 对客户的尊重这一点来讲这是很难的，而且这个是有取舍的，因为对产品的追求和对服务的高追求，使东原在那一刻选择了长期、稳健的发展，每年保持30%左右的增长就是最好的增速。中国奥园戴远程：危机中企业要做好“企业” 困难环境下，企业就是要做好“企业”，保生产保就业、多纳税多投资，善待员工、善待客户、善待伙伴，实现共赢共生。 疫情期间，要跟时间赛跑，驰援武汉，除了捐钱外，最重要的是把医疗物资送到前线。奥园从除夕开始，陆陆续续把四十万个医用口罩送到武汉各个医院。黄金救援9天驰援武汉前线，一方面是奥园上层的重视，一方面是地产行业的专业度、及时救助的行动力。 我认为，疫情“危中有机”，要相信组织、珍惜生命、陪伴家人、生活品质、心怀感恩。 经历疫情后企业要加强产品，产品力，包括质量安全。同时要加快城市更新，在城市里仍然有很多需要改造的地方，旧场旧村，以专业团队+复合产业，满足消费者需求。提高客户的满意度。中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹：人均住房面积不能满足居民对住房的真正需求 2019年末，中国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，农村人均住房建筑面积48.9平方米。按照这样的量算，全国城镇和农村住房面积已经实现了小康。 虽然在数量指标上这几年进展非常快，但这仅仅是数量指标，不能真正的满足当前城镇居民对住房的需求。 我认为，打造居住的未来社区应该包括“1、3、9”。 “1”指一个目标，满足人们美好生活向往的目标；“3”指“三化”，这个目标围绕人本化、生态化、数字化打造人们居住社区；“9”指打造九大场景，包括邻里场景，在社区里面搭建邻里交往平台，数字化服务邻里的技术配套和服务；教育场景，不但有过去所熟悉的小区、社区配套中小学幼儿园，打造更丰富的教育场景比如建微型博物馆、音乐活动场所、社区公共教育平台和服务场所。 未来房地产发展转型要关注城市转型方向，而城市转型的综合性要求还包括人文、社会、经济、环境，有事先准备和专业资质的企业才会真正抓住未来城市发展的新的领域和城市发展共成长。京投发展高一轩：轨道物业开发一定是蓝海 一个企业的多元化发展应该和自己企业的核心竞争能力、企业的价值观一体。京投发展这么多年来，只把一件事干透了干对了：始终坚持以TOD轨道物业导向开发作为抓手，来链接其他的发展、其他的功能、其他的场景体验和服务。 未来城市轨道交通的发展大概会提供四万亿的机会。2019年根据中国轨道物业协会统计，全国轨道交通物业在建面积2200多万平米，同比2018年增速80%。过去一到两年间，轨道物业上盖上市统计，中交、绿城、万科等知名开发商都参与了轨道物业开发，这个市场未来一定是高门槛多竞争力的蓝海市场。 京投发展是TOD智慧生态圈创始企业，也是轨道交通车辆基地一体开发的领军企业。2020年京投发展主要做三件事：更加专注轨交物业户外空间营造和专项研究、疫情期间客户居家客研研究和对房地产品牌升级，从传统房地产项目的开发变成生活方式品牌试点。协信远创佘润延：资产结构要以高周转为主导 未来协信将调整现有的资产结构，以高周转为主导，在聚焦现金流的同时做好驱动，将原有优势进行协同形成规模化发展。 协信在城市群的基础上，将结合新的组织架构，进行新的更多的区域孵化。协信在两个多月的时间里面，把组织架构做了从项目到区域的调整，也制定了明确的区域孵化的政策，希望通过规模的增长和内核的驱动形成新的业务发展的模式。 协信将充分运用好企业的境外资本，品质开发、管理经验等优势，通过境外资本孵化处置的降低，持有负重的最终环节能够实现，打造新的“协信+”经营生态。三巽集团王本龙：拿地的机会成本大于沉没成本 在目前的市场环境下，房地产企业要深耕，扩张和发展，要做到拿得到、想得全、干得爽、输得起。 “智者千虑，必有一失”，没有人敢说所有地拿的一点问题没有，但拿地的机会成本一定大于沉没成本。如果一块地亏了，该放点水就放点水，该断壁就断壁，不要错失更多机会成本，只要机会成本大于沉没成本，就肯定会赚钱的。 我认为房企在拿地之前，要把所有的事情想好，钱从哪里来、地在哪里、哪个团队干、最终怎么生产运营、怎么供货、最后怎么销售，把整个项目都推演一遍，随后在执行过程中不要纠结，提前建立及时止损的工作机制。
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