【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、奥园集团副总裁、奥园文旅集团总裁程耀先生。对话时间2018年6月。 以下是与程耀的对话（精选版） 奥园文旅如何实现房企转型之路，又将如何打造产品的差异化，规避单纯旅游项目投资成本大、收益周期长的现实？2018年6月，奥园集团副总裁、奥园文旅集团总裁程耀接受了《》的专访，向本网记者详细阐述奥园文旅的战略布局和发展规划。 于2016年8月加入奥园文旅集团的程耀，对奥园打造文旅的战略布局有着高度的认同感，这也是他放弃诸多选择执意于奥园的根本原因，在这样的布局指导之下，他着手组建团队，进行选址调研、定位规划和营销创意，在2年的时间内，带领5人不到的小团队打造了一支千人精锐之师。 “我很自豪也很庆幸当初选择了奥园，”面对镜头，程耀侃侃而谈，“奥园是一家真心实意布局文旅产业的公司，也只有像奥园这样稳健务实的企业，才能够维持文旅项目长期、良性、可持续的发展。” 加入稳健务实奥园 用心打造心花小镇 加入奥园的机缘，源于2年前在奥园大厦的那次深谈。 2016年，程耀从前东家离职后，数家国内知名文旅公司向他抛出橄榄枝，之所以落定奥园，是源于和奥园集团董事局主席郭梓文先生的深谈。发轫于广州的老牌房企——奥园集团一向以稳健务实著称，郭梓文主席的身上更可感受到奥园的文化内核。“郭主席给奥园制定八大工作作风，充满正气和决心，我在里面找到了许多价值认同”，“奥园是一家真真正正想做大文旅的公司，”程耀不止一次向记者提及。 “刚加入奥园的时候，奥园的文旅地块已经储备好，只待操刀运营，这一点让我充满期待”，程耀回忆说，初次来到位于清远市英德市英红镇（心花小镇）地块时，他内心略感压力，建设和运营好一个当时交通条件还不够优越的项目是一个新的挑战。 另一方面，他也从中看到了契机。差异化、个性化、和日趋增长的度假需求，让文旅项目的打造呈现多元化，他坦言，这也是自己投身奥园的其中一个重要因素。尽管心花小镇位置距离中心城市有一定距离，但这恰恰是度假旅游的黄金圈，交通距离是可以解决的非绝对因素，“消费者从观光到度假需求的改变，直接催生了多元化的旅游业态，这就给旅游产品打造的上游——资源端创造了机遇，也对文旅产品的创新、整合、研发、营销、运营，各个环节给予了更严格的考验。” 在他看来，奥园（英德）心花小镇是奥园文旅打造的标杆项目，只要把这个项目打造好，奥园文旅也将迎来耀目发展。 带着这样的信念，程耀带领团队着手对（英德）心花小镇进行市场调研，“第一个就是成立市场调研部，从客户端反推产品端。团队花费一个多月的时间跑遍深圳、广州、清远、佛山、东莞等地的主要渠道商户和媒体，最终做出了一份详尽的调研报告。”拿着这些调研出来的数据，程耀找到欧洲知名文旅设计师，对奥园首个文旅项目——（英德）心花小镇进行定位落地。 “奥园(英德)心花小镇项目占地8000亩，整个小镇计划投资150亿元人民币，以深厚的英红茶文化为依托，将红茶文化和产业链融入文旅项目中，同时和美食文化相结合，将美食工坊、巧克力产品、温泉度假、动漫娱乐、田园牧场、科普教育、生态人居等产业进行创新整合，形成完整的‘美食工厂+文旅体验’小镇模式，与产业互补发展。项目建成后将成为国内唯一一个融合温泉、牧场、红茶、巧克力、酒店、赛车、乐园的文体产业小镇，同时将诞生世界首个巧克力IP主题乐园、粤北首个英伦风情红茶小镇，喀斯特峰林地貌天然温泉小镇，首个喀斯特主题牧野风情旅游目的地。”程耀介绍道。 以此规划为基础的奥园（英德）心花小镇正在如火如荼建设中，于今年5月首次开盘的湖山温泉别墅群，一经开售，当天就被抢购一空。“今年5月28日，心花小镇别墅首次开盘，近200栋温泉别墅和民宿当日售罄，以前被其他开发商瞧不上的地块，现在是炙手可热的香饽饽。”程耀自豪地说。 这也恰好是文旅项目助力地产销售的典型示范。“如果说美好生活，我想就是在一个风光迤逦的午后，在心花小镇属于自己的度假客栈里，享受度假带来的恬静，更能享受文旅产业特色小镇所带来的商业溢价。”程耀说，“既能当业主，做老板，又能享受完美多元度假，这不就是我们所向往的美好生活吗？” 奥园文旅5大板块全面开花 明年冲刺上市 “特色小镇是将来产业发展的重要之路”。经过近两年的洗礼，文旅产业在地产江湖崭露头角。在程耀看来，奥园文旅已经成功转型，下一个目标就是2019年资本市场上市。 为了这个目标，奥园文旅板块进行了清晰的战略布局：囊括“特色小镇”、“主题娱乐”、“人文景区”、“酒店管理”、“体育发展”5大板块。 特色小镇是奥园文旅立足于地域特色进行旅游景区规划打造的旅游产品。奥园（韶关）文旅城•岭南印象主打禅修文化；上海江南雅园郊野公园是江南园林度假典范，休闲娱乐的理想之地，在2018年中国文旅产业榜上，上海雅园获得“最佳生活方式酒店奖”；恩平泉林黄金小镇是华南地区休闲养生、户外运动、甜蜜度假、安养居家的首选地之一，在2018年中国文旅产业榜上，恩平泉林黄金小镇入围“最佳特色小镇奖”。 谈及主题娱乐版块，程耀兴致极高。他说道，应对用户群的变化，奥园文旅集团越来越重视对旅游目的地内容、IP、体验和场景的开发，以期用多样的产品品类满足规模化、全龄段人群的需求，来满足现代人的文旅体验。 近年来流行的IP文化同样也被奥园文旅所运用。奥园主题乐园板块创建了全球首个以巧克力文化为主题的游乐公园“奥美加巧克力王国”，名字的由来源于"oh my god!"，包含了快乐、惊喜、不可思议等多层内涵。 “我们第一个主题乐园叫做奥美加巧克力王国，它属于英德心花小镇内的主题娱乐板块。奥美加巧克力王国由欧洲比利时具有丰富设计经验的公司与我们共同打造完成，创意由我们来完成，设计由他们来操刀。这个主题乐园由一条完整的故事线串联，分为室内乐园和室外乐园两个部分。”程耀说，“也正在衍生出该IP的其它产品，比如动漫等。” 人文景区板块，程耀有一番自己的设想。在安徽黄山脚下的中国历史文化名镇许村，奥园富资里（许村）古镇，奥园文旅将围绕徽派文化和学霸文化，描绘出一个“千与千寻的世界”。 酒店管理版块，奥园文旅已自主创建了——奥美家酒店管理品牌。目前集团管理的酒店分为三个类别，第一类是奥园原有的自营度假和商务酒店；第二类是与希尔顿、喜来登等国际品牌酒店合作的酒店；第三类是奥园文旅以商业地产返租形式经营管理的"奥美家国际连锁公寓"，及奥美家精品民宿、主题客栈系列。程耀表示，奥园文旅酒店管理品牌，致力于打造国内酒店管理行业标杆，构建奥美家酒店管理服务标准，助推高品质度假旅居市场发展。 体育发展是奥园文旅全新创建的一个板块，意义在于以体育助力文旅发展，以特色小镇创建为载体，充分利用产业特征和地域特色发展旅游。活动涉及：场地越野、自行车、马拉松、徒步大赛等等。 “打造国际国内知名赛事的举办场地也是未来奥园文旅的一个发展方向，今年3月份，奥园（英德）心花小镇作为国内顶级赛事‘巅峰越野赛’的举办地，吸引了国内120余家媒体的关注，恩平泉林黄金小镇是自行车、赛车、卡丁车、F3的各种赛事的举办场地”程耀透露说。 从5人小组到千人精锐部队 奥园文旅争做旅游地产开发领头者 奥园文旅集团运营管理团队从2016年成立最初的5人，到2017年的18人，再到目前近千人，团队不断壮大的背后是奥园文旅布局全国发展的野心和决心。 奥园（英德）心花小镇的完美亮相，增强了奥园文旅扩张发展的信心。“（英德）心花小镇项目所在地并不是地产开发商眼中的优质地块，但通过我们的成功定位策划、开发运营，大大提升了它的潜在价值。”程耀自信满满的向记者说道。 奥园文旅于2016年在全国率先提出和实施“产业+文旅”发展战略，每一个特色小镇都有一个扎实的“产业+”基础，根据当地文化及产业进行科学整合，产生复合效益。在这样的理念支撑下，奥园文旅矢志于拿下一个项目，开发一个项目，做好一个项目。且将这种理念植入到自身的精神骨髓里。 回望过去，奥园文旅的起步之路，正是中国房地产转型之路的缩影。 奥园文旅在程耀的带领之下，以迅猛发展之势，迅速理清奥园文旅的转型定位和战略定位。“从2017年起我们就清晰描绘了整个奥园文旅的发展路径，在项目的推进过程中我们也明确了未来的发展方向。”程耀表示。 展望未来，奥园文旅将在国家文化旅游发展的宏观背景下，走多元融合的发展之路。 在发展战略的布局上，奥园文旅着眼于“创新•融合•共赢•国际化”，从项目选址开始着手，以定位、投控、成本、运营、整合为手段，建立起奥园文旅的行业壁垒。在品牌战略上，“文化+旅游+体育+产业”多元融合的奥园文旅，整合优化旅游环境，深度发掘文化资源。在布局方面上，奥园文旅则分为两条线，一是围绕区域，包括华东、华南、西南、环渤海、东南亚等地区；二是围绕古丝绸之路沿线布局文旅项目，进行文旅产业大发展。 论及愿景，奥园文旅将以成为国内首屈一指的旅游地产开发运营商。 “奥园文旅将以稳健务实的奥园精神，整合创新的专业能力，讲好中国故事，构建文旅大格局，奥园文旅的定位除了‘中国特色小镇运营商’以外，随着文旅边际效应和产业壮大发展，我觉得未来还将围绕内容打造，产业集群成为‘中国旅游地产开发运营商’”。 在采访的最后，对于业内对他“文旅医生”的称号，程耀表示，“我觉得医生就是‘妙手生花、药到病除’"。在操盘的多个项目中，确实要将项目的‘病因’找到，并‘对症下药’。一个文旅项目打造的成功与否，不仅仅是市场决定的，而更多的是其内容决定的。如果你面对着一个全新项目挑战而一筹莫展的时候，所要做的往往是改变产品的经营结构和盈利模式，让内容和产品迎合市场，这才能够与渠道商共赢，让市场表现满意。”
对外投资，宁德时代能打翻身仗吗？宁德时代，这一次能重新迎来自己的时代吗？ 都说“穷则思变”！与全球领先地位渐行渐远的宁德时代，开始寻找机会了。 8月11日，宁德时代发布《关于开展境内外产业链相关投资的公告》。公告称，它将“拟围绕主业，以证券投资方式对境内外产业链上下游优质上市企业进行投资，投资总额不超过 2019 年末经审计净资产的 50%，即不超过 190.67 亿元（不含本数）人民币或等值币种。”其中，境外投资总额不超过 25 亿美元。 这样，之前宁德时代的募资也算是有了比较明确的去向。 近200亿的投资额，加上“境内外产业链上下游优质上市企业”这个让人遐思的投资范围，从理论上看，宁德时代未来的举动很具有吸引力。这时候人们不禁发问：近200亿的证券投资，能对宁德时代起到什么样的影响？ 宁德时代，这一次能够挽回颓势，重新迎来自己的时代吗？ 下面，我们看这几个因素。 首先，应该分析宁德时代此次投资的主要目的。 一直以来，我都愿意将比亚迪放在新能源汽车行业的前列，因为它即控制了产业链的上游——电池，又拥有产业链的下游——汽车制造。且不管比亚迪的行业影响力如何，这种结构是很完美的，也有不少效仿者。 而在这一点上，宁德时代逊于比亚迪。 想起之前大众对江淮汽车和国轩高科的投资，我们有理由相信宁德时代的目标很大概率应该是延伸自己在新能源汽车行业中的产业链条。看来，宁德时代是想走比亚迪的路子——牢牢把握新能源汽车上下游产业链。否则，宁德时代的业务就有些“单一”了。 “境内外产业链上下游优质上市企业”这个投资范围，恰恰能够证明这一点。 第二，新能源汽车行业出现新变化，宁德时代可能要去迎接机遇。 今年，新能源汽车市场发生了变化。 如果不是疫情这个突发因素，新能源汽车市场绝不会是今天的局势。现在，新能源汽车市场发生了新变化，主战场有可能会暂时转移。 根据国内媒体报道，“7月德国、法国和英国等八个主要欧洲国家的新能源汽车销量超过9.9万辆，同比增长214%。其中德国、法国和英国销量分别为3.59万辆、1.70万辆和1.56万辆，同比增长289%、298%和286%。” 宁德时代董事长曾毓群在2020年中国汽车蓝皮书论坛上预测，“今年，整个欧洲的电动汽车销售量将超过中国，我们非常痛苦。” 严重依赖国内市场的宁德时代，今年上半年失去了全球第一的位置，于欧洲市场的崛起不无关系。 也就是说，在欧洲市场可能会继续强势的情况下，宁德时代会错过这个机遇吗？按照常理，宁德时代可能要去迎接机遇。 当然，国内的市场也在向好发展，特斯拉的热销仍在继续，最近惹人关注的蔚来汽车财报，也可以说明问题。不过，宁德时代肯定会迎头赶上。 第三，随着大众的深度进入，国内新能源汽车市场竞争愈发激烈。 之前，特斯拉来了，搅得中国新能源汽车市场很是热闹。这是一件好事情，只有这样才能显示出国内企业的含金量。 之后，大众也来了，采取的是投资方式，虽然暂时还未见效果，但可想而知，国内新能源汽车市场竞争将愈发激烈。更何况，经过特斯拉的刺激之后，国内的诸强也正在跃跃欲试。 在这片新能源汽车的红海，宁德时代的竞争压力越来越大。 根据数据看，在国内动力电池装机市场份额中，即便宁德时代在国内还处于暂时的领先位置，但“狼”已经来了——LG化学来势凶猛，松下也有后来居上之势。 宁德时代，必须要做出反击。 正如前面所讲，这种反击，仅仅是电池方面的怕是已经不够。 第四，宁德时代会投资谁呢？ 虽然是以证券投资方式投资，但宁德时代的目标，不会仅仅是成为一家投资公司。 其实，宁德时代的对外投资早就有之。 比如，早在2018年，宁德时代与吉利就有了深度合作。2018年12月20日，宁德时代发布关于对外投资设立合资公司的公告，与吉利汽车控股有限公司全资子公司浙江吉润汽车有限公司签署合资经营合同，拟共同出资设立合资公司，经营范围：锂离子电池、锂聚合物电池、燃料电池、动力电池、超大容量储能电池、电池管理系统及可充电电池包的开发、生产和销售及售后服务、锂电池及相关产品的技术服务、测试服务以及咨询服务。 这一次，应该不是这种形式了。 仔细想想很有意思，“境外投资总额不超过 25 亿美元”这个“限额”，以及前提到的欧洲市场崛起，会不会预示着宁德时代有投资境外上市公司的意图呢？大概率如此。甚至，投资一家或几家海外企业也不足为奇。 LG与吉利有合作，大众在中国有布局，宁德时代“打出去”的可能也不是没有。 想一想吉利在海外的运作，宁德时代为什么不可以？ 综上，我认为，宁德时代很有可能会给我们一个比较大的惊喜。 但是，这个投资公告发布以后，在8月12日，宁德时代的股价情况并没有好转。虽然有A股大盘下跌的影响，但也多少能反映出市场对宁德时代的不太看好，或者说叫谨慎。 毕竟，宁德时代究竟要投资谁还没有最终确定。投强大的企业，搞强强联合，人家需要吗？投经营不怎么样的企业，“起死回生”的难度越来越大，有这个必要吗？投资的目标，会有谁呢？ 所以，目前看，这个投资公告的意义还没有真正体现。一切，等着投资意向明确再看吧！但是不管结果如何，这个投资都很值得期待。 对外投资，宁德时代能打翻身仗吗？宁德时代，这一次能重新迎来自己的时代吗？
房慧 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。 产城开发过程中的关键点在哪？星河产业集团品牌与营销负责人张乐表示，实际上每一步都是难点，不过主要有四点： 万事开头难。首先，产业地产开发都具有很鲜明的区域性。地方政府对其出让的土地都有个性化的研判，而企业如何将自身能力、资源和项目相匹配，这是一个问题。因为没有一个企业敢说，我能做所有门类的产业园。事实证明，即便是行业内的一些大企业，也难免会有水土不服的现象出现。 其次是规划设计层面。选址匹配后，要在产品规划设计层面，设计出合理的产品、合理的成本和经营周期。这些是否能配政府需求和引入的企业需求？比如，工业生产企业架设生产线，这在写字楼里是不能实现的。实际上，在产业地产领域，很难形成一个通行于行业的模式，因为每个产品的业态、服务对象都千差万别，不同产业、不同发展周期的企业需求都是不同的。 第三点是现金流方面。在现金流上如何做到长、中、短期的平衡，如何通过业态、开发顺序、租售、服务的组合，将现金流回笼周期和项目有序开发投入周期相匹配，这些都是需要关注的点。 最后是产业园的长期可持续发展。在运营过程中，产业园需要不断地迭代升级，提高运营质量。产业园不同于传统的地产开发，只销售一次，也不是建好后交付就结束了。产城开发项目会有若干次、若干个种类持续的收益。所以如何留住企业，如何做旺产业园，还要持续投入精力和资本。 在“运营为王”的时代，星河产业也会持续通过产业园区精细化运营管理，与政府、行业、企业等多方协力，全方位推动区域产城融合发展，致力实现城市高质量发展。 对于目前国内产业园区的发展布局，张乐认为产城发展的布局就是工业转型的布局。在国内，长三角和珠三角是领衔发展的区域。因为这两个区域原始的工业基础、未来科技创新方面的需求及大的经济保有量下，催生企业的能力是非常强的。因此，粤港澳大湾区和长三角都是星河产业深耕的区域。以深圳为例，深圳是一个很有活力的城市，企业数量和专利技术的注册量都很丰富，有了这个基础，其产业园区更新迭代的速度就会更快。当然这样的一线城市，还有北上广，影响产业园布局的另一个因素是用地的稀缺性。
凯越8月12日，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友表示，房地产未来肯定还是个资本的游戏，但是再像过去十几年这样高杠杆的资本游戏，肯定是不行了。 看中国房地产过去20年的历程，基本是需求拉动型，未来20年可能是供给改善型。过去20年的需求拉动型分为两个阶段，一是从2001年到2008年由城市化带动，二是2009年到2017年是金融化的过程。 2017年国家开始金融整顿，整顿的目标就是压缩影子银行，也就是去泡沫化。2017年以后，房地产行业进入到一个去杠杆、稳杠杆的过程，高杠杆游戏已经不可能玩下去了。 未来20年应该是从供给端改善，我国整体的人均的居住面积只有20多平米，远低于与我国人口密度相当的意大利、日本等国家。所以我们住得开了，但是住得不够好，未来20年应该是从供给到改善的情况。
8月4日，美国10年期国债收益率在创下历史性低点（0.52%）之后开始强劲反弹，截至8月11日收盘，10年期美债收益率收报0.65%，较前期低点反弹约13bps。与此同时，美国实际利率在前期持续下行后也开始出现回升，10年期TIPS（Treasury Inflation-Protected Securities）收益率从前期低点的-1.08%上升约6bps至-1.02%。由名义利率和实际利率计算得出的通胀预期继续向疫情爆发前的水平回归。 近期美债收益率快速反弹的直接原因是上周五美国公布的就业数据超出市场预期。美国7月季调后非农就业新增176.3万人，预期增160万人；7月失业率为10.2%，预期为10.5%，前值为11.1%。分行业来看，7月新增非农就业人口较多的行业主要有休闲和酒店业、零售业、教育和保健服务、专业和商业服务，这些前期受疫情影响最严重的行业也最快恢复。除美国外，欧洲和全球经济也在快速回升，7月全球多数经济体的制造业PMI已连升3月，欧元区和英国表现尤为出色。 美国的疫情曲线出现边际好转，疫情控制为后续经济恢复奠定了条件。虽然每天仍有数万人的新增确诊病例，但已出现边际好转，日均新增确诊人数出现回落。参照中国、欧洲等经济体的先例，疫情曲线压平后经济恢复速度也十分迅速。此外，俄罗斯宣布成功研制出疫苗的消息，也刺激了市场对于疫情根除、经济恢复的预期。近期美债收益率的上涨，正是对这些预期的合理反映。 美元指数和黄金价格同样对美国经济复苏有所反映，美元指数自8月6日的低点（92.5）反弹至当前的约93.8，COMEX黄金价格从8月7日的高点回落近10%。在正常时期（非危机状态下），美元指数走势更多反映美国经济基本面，如前期欧洲经济恢复强于美国导致美元下跌，而近期美元指数回升亦反映美国经济开始回暖。而黄金价格更多受实际利率驱动，与实际利率负相关，黄金价格的回落背后正是实际利率回升、美国经济复苏的反映。 名义利率和实际利率同涨，通胀预期朝疫情前的正常水平趋近，短期内美国经济不存在滞胀担忧。本次美国名义利率和实际利率同时反弹，背后的驱动因素更多是经济基本面的恢复，而非宏观价格水平的大幅上升。从历史数据拟合来看，由名义利率和实际利率衍生出的通胀预期与实际通胀水平相关度较高，从通胀预期指标来看，当前仍低于疫情爆发前的水平，也低于美联储2%的目标通胀水平。 近期市场有观点认为美联储第四轮QE带来的大幅扩表将导致美国后续通胀加剧。该观点的不足之处在于，首先，短期内不存在美国通胀数据抬头的迹象，美国的CPI、PCE等物价指数持续走低，更多反映受疫情冲击总需求的萎缩；其次，美国债券市场同样未为通胀定价，通胀预期仍然低于疫情前的水平，表明债市投资者并不认可通胀逻辑；再次，从美国前三轮QE的历史来看，起来的是资产价格而非实体经济价格水平，QE释放的货币更多在资产价格体系内流动，较少进入实体经济领域。 美债收益率反弹对国内债市有何影响？前期中国利率上升已对经济恢复充分反映，因此美债收益率上升对国内利率的推升作用较小，国内利率走势更多取决于国内经济基本面和货币政策立场。从7月政治局会议和二季度货币政策执行报告的立场来看，国内货币政策边际收紧的信号明确，但尚不至于全面收紧。央行表态DR007围绕2.2%的政策利率波动、1年期同业存单围绕1年期MLF利率波动，我们认为短期内政策利率调升的可能性较小，因此短期内资金面会维持较为平稳的状态。事实上，8月以来地方债发行放量，央行也以频繁的公开市场投放进行配合，呵护流动性的意图明显。在短期资金面稳定的状态下，长端利率也难有大的波澜，我们仍然维持10年期国债收益率3.0%附近震荡的判断。
8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。 对于产城与传统的房地产开发的本质区别，中交城市投资（宁波）执行董事兼总经理刘可表示，产城是以构筑可持续发展为目的进行全产业链、全周期的开发，传统的房地产开发是以单个项目，在一定区域、一定周期内，以利润为开发导向的模式，二者的出发点和归属点完全不同。 相比于房地产开发，产城模式本身就是创新，主要包括六大业务板块：策划规划、资源整合、城市营造、城市运营、城市营销、市场运作。策划规划是整个过程最为重要的一步，它决定了整体的开发方向和节奏，在建造过程中，资源整合和城市营造不可或缺，后三者则是对城市价值的实现和提升，这是一个反复递进的过程。 在刘可看来，产城发展的核心目的是构筑一个宜居宜业的城市空间，满足社会的发展诉求。随着国家新型城镇化发展战略的明确，产城业务会逐渐覆盖传统的开发型业务。
改革开放以来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到2010年后的回流中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。 导读 现代经济，人口不是负担，而是经济社会活力的源泉，是创新创业的基础，人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基。 我们曾提出业内经典分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”（参考专著《房地产周期》《全球房地产》）。长期倡导“城市群”模式，尊重人口迁移聚集的基本规律和趋势。在近年大力呼吁“尽快全面放开生育以应对老龄化少子化挑战”。 改革开放以来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到2010年后的回流中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。 中国已经进入都市圈城市群时代！ 风险提示：官方非普查年份常住人口统计存在偏差；部分地区数据缺失等。 正文 1中国人口大迁移的新趋势 1.1 省级：粤浙人口再集聚与渝皖川回流并存 改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到近年粤浙人口再集聚和回流中西部并存三个阶段。从常住人口变化看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，粤、浙常住人口年均增加分别为171、69、131万和83、15、65万，而江苏三个时期分别为51、16、18万；皖、桂、川、豫、湘、渝、黔、鄂等中西部省份由2001-2010年的年均负增长转为2011年后的正增长；东北三省由2001-2010年的年均正增长转为2011-2015年的负增长，近4年减幅扩大。 从剔除自然增长因素之后的人口迁移看： 近4年广东、浙江年均人口净流入分别由2011-2015年的14、-7万大幅回升至2016-2019年的76、46万，呈现明显的人口再集聚趋势； 上海、北京因近年严控人口规模，均由人口净流入转变为净流出； 山东近年经济转型落后，年均人口净流出规模较2011-2015年继续扩大； 中部省份除安徽由年均净流出转为净流入外，其余各省均为持续净流出状态； 重庆、四川、陕西近年人口持续回流，其中重庆、四川近4年年均人口净流入规模在10万以上； 东北三省经济持续低迷，人口净流出规模持续扩大，辽宁由2001-2010年年均人口净流入14万下滑至2011-2015年的2.3万，近4年年均净流出5万。 1.2 城市：深圳、广州、杭州、长沙年均净流入超20万 人口持续向少数核心城市集聚；近4年深圳、广州、杭州、长沙4市年均净流入超20万，北京年均净流出超10万。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，全国337个地级及以上单位中，人口净流入的分别有155（1市数据缺失）、134（10市数据缺失）、120个（14市数据缺失），人口净流入城市数量占比分别为46.1%、41.0%、37.2%；三个时期人口净流出城市数量分别为181、193、203个，占比分别为53.9%、59.0%、62.8%。 具体来看，深、广、杭三城以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入，三城近4年常住人口年均净流入分别达32、28、27万，较2011-2015年均有大幅增长。长沙、宁波、西安、重庆、成都、郑州近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上；这几个城市均为所在都市圈核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。 从全域层面看，近4年一、二线城市人口年均增速为1.33%、1.06%，人口持续流入但增速放缓；三、四线城市人口年均增速为0.43%、0.36%，人口持续流出。根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我们将337个地级及以上单位划分为一、二、三、四线城市。总体来看，2000-2019年一线、二线城市人口占比分别由3.7%、19.3%增至5.3%、22.3%，三、四线城市则由30.9%、43.5%降至30.6%、41.3%。从趋势看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，一线城市人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%，二线城市分别为1.53%、0.96%、1.06%，均远高于全国人口平均增速的0.57%、0.50%、0.46%。一、二线城市人口保持集聚，但一线城市近年受京沪控人影响，人口流入呈持续放缓趋势；二线城市近4年在杭州、长沙、西安、重庆、成都、武汉等省会城市的引领下，人口年均增速略有回升。上述三个时期，三线城市人口年均增速分别为0.52%、0.37%、0.43%，略低于全国平均增速；四线城市仅分别为0.15%、0.34%、0.36%，明显低于全国平均水平，表明三、四线城市人口仍持续流出。 1.3 都市圈城市群：珠三角、长三角城市群年均净流入超60万 近4年广佛肇、杭州、深莞惠等10个都市圈年均净流入人口规模超10万；人口净流出都市圈增至10个，京沪都市圈人口向周边疏解。2000-2019年，33个都市圈土地面积仅占全国16.2%，其常住人口合计占比由47.8%提升至51.7%、GDP合计占比由63.2%提升至65.7%，人口、经济进一步向都市圈集聚；2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的都市圈分别有5、9、10个，近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。具体看，近4年人口年均净流入超10万的都市圈有10个，其中广佛肇、杭州、深莞惠、上海4个都市圈年均净流入规模超20万，长株潭、宁波、重庆、西安、成都、郑州6个都市圈年均净流入规模在10-20万之间。从都市圈内部看，近4年核心城市、周边城市人口均为净流出的有哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈，核心城市人口净流入但都市圈整体净流出的有济南、南昌、石家庄、青岛等7个都市圈，反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流出。此外，近年京沪大力控人，核心城市人口净流出、周边城市净流入；其中上海都市圈近4年核心城市年均人口净流出0.6万，但周边城市年均净流入规模达25万。 近4年珠三角、长三角城市群年均净流入超60万，山东半岛、中原、哈长、京津冀、海峡西岸5个城市群年均人口净流出超10万。中国“十三五”规划提出建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛等19个城市群。总体上看，人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。2000-2019年，全国19个城市群土地面积占全国38.5%，其常住人口占比由82.7%提升至85.5%，GDP合计占比由88.4%提升至90.7%。除2011-2015年、2016-2019年天山北坡城市群数据缺失外，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的城市群分别有5、8、6个。具体看，全国经济最活跃的长三角、珠三角城市群土地面积仅占全国2.9%，2000-2019年常住人口合计占比由13.9%提升至16.4%，GDP合计占比由26.8%提升至29.4%；近4年珠三角、长三角城市群年均人口净流入分别为69、61万，较2011-2015年的3、15万大幅扩大。在重庆、成都都市圈引领下，西部的成渝城市群由2001-2010年的年均净流出63万变为2011-2015年年均净流入19万，2016-2019年年均净流入扩大至27万。东北、山东、中原等区域近年面临产业结构单一、经济转型缓慢等问题，呈现人口净流出趋势。2011-2015年、2016-2019年，山东半岛、哈长城市群人口净流出规模扩大，京津冀城市群由净流入转为净流出，上述3个及中原、海峡西岸城市群近4年年均净流出人口规模超10万。 2人口迁移对经济社会影响重大 2.1 人口流入地区经济社会发展潜力更大 “人随产业走、人往高处走”，人口迁移既是经济社会发展的结果，也是经济社会发展的关键要素。 第一，人口流入增加年轻劳动力供给，缓解老龄化压力；深圳近5年常住人口净流入达166万，2015年老龄化率仅2.9%。迁移人口主要是年轻人口。从国际来看，美国自建国就是一个以移民为主的国家，根据美国移民统计年鉴数据，1820-2018年总计有8496万人获得合法居留权，其中1991-2018年20-64岁工作年龄移民占比始终维持在70%以上。长期宽松的国际移民体系保证了美国国内人口中国际移民数量与人口总量的持续增长，稳定增长的劳动力为美国经济腾飞提供了人口红利，实现了对英国等欧洲传统资本主义强国的赶超。从国内来看，深圳40年前只是宝安县一个鲜为人知的小渔村，得益于友好的人才政策，深圳吸引大量人口流入成为全国最年轻的城市之一。1980-2019年深圳常住人口增加1310.6万人，其中2015-2019年常住人口年均增量53.2万、户籍人口年均增量32.5万，常住人口累计净流入166万人。2000-2015年深圳65岁及以上人口占比从1.2%升至2.9%，远低于全国、北京、上海的10.5%、10.7%、12.8%。 第二，人口流入增加人才供给，促进创新发展；1982-2015年深圳6岁以上人口大专及以上学历人口比重由4.8%升至21.8%，助力创新创意之都建设。从国际来看，美国开放的国际移民体系吸收了大量优秀外国人才。1930年代移居美国的爱因斯坦、冯诺依曼、冯卡门等科学家，在美国的计算机、航空、核武器等领域发挥了中流砥柱的作用；根据诺贝尔基金会披露，截至2019年美国籍诺贝尔医学奖、物理学奖和化学奖获得者中，有25.8%为国际移民。从国内来看，1979年深圳本地科教资源极少，但通过引进高素质人才和大量办学，高学历人才比例快速提升，从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”，新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱。1982-2015年深圳市6岁以上人口大专及以上学历人口比重由0.9%提升至21.8%，远高于全国的13.3%，虽然仍低于北京的42.3%、上海的28.7%，但差距在迅速缩小。 其三，集聚效应增强城市竞争力，助推长三角、珠三角等地成为世界级城市群与现代化产业中心。集聚效应通过三方面增强城市竞争力：1）规模效应：人口集聚降低企业生产与城市公共服务的边际成本；2）专业化分工：流动人口的多样性带来不同领域的比较优势，通过在不同部门的相互协作实现专业化分工；3）学习效应：不同文化背景、受教育程度的人口集聚，促进知识、技能的共享与传播。改革开放早期大规模流动人口向长三角、珠三角等地集聚，形成劳动力供给规模效应，使其在纺织、低端制造业迅速形成较强的竞争优势。近年来长三角、珠三角等地进一步发挥其在各类人才、资本、创新资源集聚等方面的优势，促进先进制造业集群和现代服务业集群融合发展，形成协同集聚的合理空间布局。 其四，人口流入扩大消费需求；2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上。人口流入增加当地人口规模，扩大消费需求，并且消费增速与人口流入正相关。从社会消费品零售总额来看，2019年中国城市消费总额前十强的城市分别是上海、北京、广州、重庆、成都、武汉、深圳、杭州、南京、苏州，这些城市的人口规模也绝大部分位列全国前15。从消费增速来看，2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上，长沙更是高达27.4%；而北京受限于控人政策人口净流出，相应地，北京社会消费品零售总额累计增幅仅11.5%。 2.2 人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显 人口净流出加重老龄化，加重养老负担，严重拖累财政、制约经济活力；2019年辽宁、吉林、黑龙江财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、16.7%、21.9%，远高于全国的12.3%。尽管老龄化是整体趋势，但是人口流出地区会更严重。人口迁移扩大各地养老保险可持续性的不均衡程度，在充实流入地的养老金账户的同时，也加重了人口流出地的平衡压力。东北户籍人口、常住人口分别在2010、2015年陷入负增长，2011年以来小学生数大幅负增长。2000-2018年东北65岁及以上人口占比由6.6%上升到13.4%，辽宁、吉林、黑龙江分别由7.9%、6.0%、5.6%升至15.0%、12.4%、12.2%，而同期全国从7.0%升至11.9%。2018年辽宁、吉林、黑龙江养老金抚养比（在职人数/退休人数）分别为1.53、1.42、1.27，远低于全国的2.55，意味着全国大概每2.6个在职人员供养1个退休人员，而东北大概每1.5个在职人员供养1个退休人员，负担较重。黑龙江、辽宁、吉林的城镇职工基本养老保险基金分别于2013、2015、2015年开始入不敷出，2016年黑龙江的累计结余转负；从养老金累计结余可支付时间看，2018年广东、北京、云南、四川、浙江等经济发达、人口净流入或老龄化较低的省份居于前列，吉林、辽宁、黑龙江位列全国倒数5名内，分别为5.2、2.8、-3.1个月，远低于全国的14.7个月。东北财政形势严峻，老龄化严重拖累财政。2019年吉林、黑龙江、辽宁财政收入增幅居全国倒数，其中吉林、黑龙江负增长，而同年辽宁、黑龙江、吉林财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、21.9%、16.7%，明显高于全国的12.3%、江苏的11.2%、浙江的10.6%。 2.3人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化 人口集聚分化促使中国房地产市场不断分化，在少子老龄化背景下，未来房地产市场将更加分化，需求向大都市圈大城市群集中。中国少子老龄化问题日趋严峻，2019年中国总和生育率为1.5左右，并仍存在“全面二孩”的生育堆积效应；按此趋势，中国人口总量将在“十四五”时期陷入负增长，未来越来越多的地区面临人口收缩。从需求端看，20-59岁的主力置业人群2013年见顶，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，未来住房需求将平稳回落。从政策端看，在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，房地产市场销售回归居民自住需求。按照历史规律，未来经济基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。到2030年1.7亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。从城市和都市圈来看，2030年中国有望形成10个以上（北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等）1000万级城市和12个以上（上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等）2000万级大都市圈。
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