本书从筹备、酝酿、编辑修订到最终付梓，不觉历时一年时间。如今掩卷覃思，既感如释重负，也有些恋恋不舍。回想起来，实在是字里行间倾注了自己太多的思考感悟、人生阅历，每重拾这些文字，眼前不觉重现那些忘我工作的激情岁月，心中不由得生出一些“岁月不居，时节如流”的感慨。 从参加工作到退休，一晃就是50多年。回想这50多年，我绝大部分时间在从事企业管理、经济管理和城市管理工作，不论是下基层调研，还是政府部门内综合协调，抑或是与专家、企业家座谈讨论，中心议题大多是经济方面的。工作之余，闲暇时光，我最多的放松是浏览国内外财经新闻，最好的享受是阅读财经类书籍，最大的乐趣是从各类财经事件中发现规律、察觉大势。退休后，身边的家人、朋友劝我好好享受生活，但对经济问题的思考与研究，早已成为自己的一种日常习惯和生活方式。况且，作为一名受党教育44年的老党员，身处波澜壮阔的中华民族伟大复兴的历史进程之中，更应当退休不褪色、离岗不离责，在自己力所能及的范围内多研究、多思考，为中国经济高质量发展贡献自己的余热。 近两年，我受有关部门、省市或大学邀请，参加了一些论坛、讲座活动，就当前中国经济的热点、焦点、难点问题，特别是供给侧结构性改革问题，交流分享自己的研究成果，其中部分经整理后发布在报刊媒体上。出于一名党员干部党性觉悟的自觉，也出于对活动主办方的负责，我对自己的每一次演讲、每一篇文章，开列了5条“负面清单”。一是始终与党中央保持高度一致，尽己所能做好中央政策的宣传和解读工作。二是不讲没有经济学理论依据的“山海经”，呈现的观点要遵循经济学的基本逻辑，符合经济活动的基本常识。三是不搞脱离实际的“空对空”，以问题导向立论点、摆论据、做论证，努力让听众、读者有所思、有所获。四是不当拾人牙慧的“搬运工”，发表观点必须道人所未道，在角度、高度、深度上下功夫。五是不做重复的报告，只选取一些重点活动、特定主题参加。为了恪守这5条“负面清单”，我推掉了十之八九的邀请，并且每次参会前几天的早晨，都会到家门口的公园兜兜转转，精心构思演讲的主题观点和结构框架。寒来暑往间，这片喧嚣中的宁静，带给我许多灵感，使我发言的内涵视角能达到“精其选，解其言，知其意，明其理”的境界。 2019年7月，中国金融四十人论坛编辑部的同志找到我，邀请我把这两年的演讲稿件和署名文章汇编成册、印刷出版。新年以来，新冠肺炎疫情突如其来，加之恰逢假期，各项事务告一段落，自己也能够静下心来闭门编书，随手收录散作，不觉已有35万余字。宅在家中，在几十年来从未有过的闲暇时光里，我对过往文章进行了全面梳理，对观点、表述逐句推敲，对数据、案例逐一核对，对篇目、结构精心考量，每天写作6-7个小时，从隆冬腊月到春暖花开，最终形成了这本书。 我们这代人，按照老话说“生在新中国、长在红旗下”。人生轨迹横跨改革开放前后两个历史时期，是改革开放这一伟大事业的亲历者、见证者，更是拥护者、推动者。现在回想，供给侧结构性改革恰是中国改革开放的魂，其精神实质一以贯之地体现在我们党40多年来的经济工作实践中。以我本人为例，对供给侧结构性改革的认识与思考，大致可以分为三个阶段。 第一阶段，自行而不自知。20世纪90年代初，我主动向时任上海市市长的朱镕基同志请战，到新成立的浦东开发办工作。上任后头一件差事，就是牵头制定中央“十条政策”的贯彻落实举措。在当时，浦东开发开放政策力度之大、含金量之足是十分罕见的，减税降费、简政放权、外资市场准入等供给侧结构性改革的应有之义，在其中已见端倪，并收获了很好的成效。但那时的自己，更多是扮演一线执行者的角色，在上海市委市政府的领导下做一些具体的工作。 第二阶段，自知而不自觉。21世纪初，我溯江而上，到年轻的直辖市重庆工作。当时的重庆，主导产业重，经济能级低，面临“东北现象”和“西部特征”的叠加，经济转型升级迫在眉睫。面对这些问题，我们抓住全球金融危机下的产业转移机遇，从产业链升级的供给侧着手，大力发展汽车产业、电子信息产业和若干战略性新兴产业，推动形成上下游“整装+零部件配套”垂直整合、同类企业扎堆集聚、先进制造业与现代服务业互动融合的集群化发展格局。我在这个时期想问题、做决策的过程中，对经济供给侧管理的认识进一步深化，但客观地讲，更多是属于以问题导向见招拆招的，没有上升为系统性、条理化的经济学思考。 第三阶段，自觉而且自信。2015年，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次提出供给侧结构性改革这一概念，强调在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，提高供给体系质量和效率。在随后几年的中央经济工作会议上，总书记又陆续就供给侧结构性改革提出一系列重要论述，做出“三去一降一补”和“巩固、增强、提升、畅通”八字方针等重大部署。总书记的重要讲话思想深邃、博大精深，使供给侧结构性改革从一个重大战略性举措，发展成为系统完整的改革理论，也让我实现了从“知其然”到“知其义”，再到“知其所以然”的认识飞跃。近年来，在党中央的坚强领导下，在总书记的掌舵领航下，中国经济展现出巨大的韧性和潜力，取得了一系列为世界瞩目的成就。实践证明，总书记做出推动供给侧结构性改革的重大决策，是符合经济发展规律、提高中国经济质量的治本之策、务实之举，更为全球经济治理体系提供了中国智慧、中国方案。 从这个意义上讲，《结构性改革》虽以当前的经济概念为命题、以当代的经济问题为导向，实则辑录了自己几十年工作、学习、思考的体悟。我愿以此书，献给所有关心中国经济的朋友，献给所有为中国改革开放事业付出心血智慧的同辈人、同路人。 至今记得，2013年全国两会期间，我在接受媒体采访时谈道“市长只是个职务，研究经济学是终身的”。这确是我心中一直以来的感悟。弹指一挥间，几十年过去了，经济学早已成为我的良师益友，伴随我事业的发展，带给我思考的乐趣，指引我看遍经济现象的万千风景，走过经济改革的万水千山，结下了一段段千言万语道不尽的不解之缘。而今的自己虽然已近七十年岁，仍愿以“吾将上下而求索”的执着，不断探寻经济学真理的迷人光芒，不断见证中国经济的腾飞奇迹。 此时此刻，当我轻轻合上书稿，放眼望去，上海已是一片流光溢彩、灯火璀璨。黄浦江的涛声在我耳畔隐隐回响，仿佛娓娓诉说着昨天的故事，又仿佛在告诉我，中国经济的巨轮将迎着新一轮的朝阳，沿着高质量发展的航道劈波斩浪、扬帆远航！
近日，为支持家政服务员做好疫情防控、进入社区、上门服务等工作，商务部等8部门联合印发了《关于加快家政服务业信用体系建设 有序推动家政服务企业复工营业的通知》，中国建筑装饰协会租赁产业分会保洁服务标准研究室主任万嘉星河总经理郭佳女士，作为家政服务业代表接受了“人民日报海外版”采访。 毕业于北京第二外国语大学的郭佳曾经从事使馆区公寓的服务与管理工作，任职期间她常会听到外国朋友评价“中国哪都好，就是居民服务业不强”，这让她很受触动。家政保洁服务已成为人们生活中的日常需求,但整体行业建设和行业地位,在大众视角中依旧处于初级状态,行业规范亟待建立,行业地位亟待提高,相辅相成的良性成长才能满足将来更大的市场需求,也能让用户更放心更安全的享受服务。 郭佳深知，服务业是链接生产与市场的纽带，是推进经济结构调整，加快转变经济增长方式的必由之路，高质量的服务将是未来的发展趋势与着力点。于是，她瞄准市场投身服务业，正式成为保洁行业革新者中的一员。万嘉星河的保洁人员作业现场 在采访中郭佳提到，“在家政这条路上也有许多困难，由于家政人员往往需要长时间入户，因此一些业主要求无犯罪记录证明，但公安机关出于对公民个人信息的保护，往往不愿意出具。而解决途径，其实就在于通过规范化和信用体系建设，形成家政品牌认知，使客户对家政品牌的认知与信任代替对不特定家政人员的陌生与不信任。”随着现在家政行业复工率逐月提高，本次新政策的出台，对家政行业显然是个重大利好，既满足了疫情防控的需要，又有助于行业长远发展，可谓是给家政行业打了一剂“强心针”。 据统计，家政行业从业人员现已超过3000万，启用家政服务信用信息平台，支持家政服务员做好疫情防控、进入社区、上门服务，不仅打消了市场供需双方的后顾之忧，更是受到普遍欢迎。新政策的出台为家政业乃至整个服务业的发展都起到了重要作用，作为家政服务业的一员，万嘉星河表示对于行业未来的发展很是期待。 中装协租赁产业分会秘书长杨春雨表示，2019年中央经济工作会议明确提出将发展住房租赁作为2020年住房民生保障的重要工作内容之一。随着人们生活水平提高，精准扶贫持续推进，加快贫困地区住房保障，确保人民住有所居，不仅是扶贫兜底保障的底线，而且关系到亿万人民顺利奔小康。 住房租赁行业的发展，使人们对于家政服务的需求也日益增加，但我国家政服务业仍存在行业发展不规范、行业进入门槛低等问题。本次家政服务业信用体系的建设，能够推进行业的规范化发展，有利于保障家政服务市场健康运行。希望在这场攻坚战中住房租赁行业和家政服务行业可以发挥关键力量，提升供给质量，以住房惠民生，为人民谋利益，在树立家政服务行业诚信新风尚的同时加快脱贫致胜的步伐！
阳光城集团 执行副总裁 吴建斌 疫情之后，经济重启，地产重启。 但自1998年以来，走过20余年的中国房地产市场，正在走向全新的时代。在近日的行业论坛上，地产大佬们一个共识是：房地产行业已经告别高速增长时代，进入平稳增长的新阶段。 面对全新的时代背景和行业环境，旧的高周转模式已经不再适用，那么，房地产还要不要追求规模，房企首要追求的是规模还是利润？稳健发展，方能致远。规模、杠杆、利润三者之间如何做到平衡？ 作为从业20多年实践经验的地产管理者，阳光城集团执行副总裁吴建斌自有他的一套方法论。 他认为，三者之间没有公式可以计算，只能靠自身的经验；同时，三者之间的平衡关系是动态的，企业如此，行业亦然；在相当一段时间，房地产市场的高财务杠杆是降不下来的，因而最核心的是把经营现金流作为第一要务来抓；最后，如果有机会，要努力扩充资本。 以下为吴建斌《熟知杠杆天平原理，财务平衡与规模扩张的模型》主题演讲全文实录： 大家早上好！我演讲的主题是“熟知杠杆天平原理，财务平衡与规模扩张的模型”。 由于我过去一直在财务、金融、战略这个领域从事管理业务，有20多年的经验，我也一直在寻找这中间有没有一个平衡关系，在讲这个平衡关系之前，我特意画了一个天平。 这个天平的左边是负债，右边是规模，中间是利润。做企业的目的其实也就是为这几个指标在奋斗，当负债重的时候，规模这个天平就要向上走，也就是加杠杆的过程，我们的规模就可以做大。当负债减轻，规模必然会下降，中间好像有一个关系，就是加负债、加杠杆，规模就会上升，减负债、降杠杆，规模就要下降，它们之间的支撑点就是利润。 所以我要找一个量化的关系。单这么讲感觉好像是这个意思，但是中间有没有一个可以计算的公式，或者计算的模型把它计算出来，我试图通过这次论坛倒逼一下自己，把这个问题回答清楚。 什么是财务平衡？因为我是管财务出身的，我认为财务平衡一般都是讲资产负债表上的资金来源与资金占用之间的平衡关系，或者是讲经营活动收入与支出的平衡关系，或者用时间的维度来讲是讲资金的来源、资金的占用，以及收入与支出的短期、中期、长期的平衡关系。 所以从发展的角度来讲，我认为是这三个时间节点上的动态平衡，这是我对财务平衡的一个结论。 怎么样做到财务时点的平衡与动态平衡？我想来想去，我认为还是从收与支来解决。作为一家房企，收入一般是经营性的收入，投资性的收入，融资性的收入，作为它的支出，一般往往都是经营性的支出、投资性的支出，或者归还到期贷款的融资性的支出，都会反映在资产负债表上，最后反映在现金流量表上。 所以我给它假设的前提叫收大于支，才能做到一种平衡，就是收入要大于支出，你才能做到平衡，如果收入比支出要少，这个企业可能在流动方面就会出现一个缺口，它就不平衡了。 简言之，财务平衡就是要做到短期、中期、长期的收与支的时点上的平衡，或者是一种动态的弹性平衡。我曾经在公共场合也讲过，一个企业的奋斗目标是很多的，但是归根结底核心的目标是优化和提升资产负债表，终审为优化与提升资产负债表而奋斗，这是干企业的目的。 当然财务平衡与规模扩张之间到底是什么样的关系？我们粗粗听下来感觉是一对矛盾，我想来想去，关键是一个度，这个度怎么样掌握，也就是这个扩张的速度与负债之间到底能不能找到一个平衡点。 当我们了解了财务平衡的概念与要求之后，重点就在于收与支的规划与把控上，收和支是可以规划的，既然可以规划就是量化的管理，当规划出来之后我们怎么把控它，怎么管理它，这是实际操盘的过程。 当前房企规模扩张还是第一需要，几乎在这个方面是不存在争议的，也反映了房地产市场仍然有很大的机会，而且是大有可为的。 为什么要做规模？因为是大有可为，有很大的吸引力，如果把规模做大，其实可以带来很多的红利，所以房地产市场做大规模，在目前我认为还是第一需要。但是在做规模扩张的过程中，一般可能会受到财务杠杆与经营杠杆的驱动，就像刚才的天平一样，当你的负债加得越大，你的规模也就越大。 我们在房企里面往往讲三个杠杆，一个是财务杠杆，一个是经营杠杆，一个是合作杠杆。 这三个杠杆之间反映在资产负债表的右边，就是资金的来源方，它们之间有一个权重关系，这个权重关系其实是受到了很多方面的影响，有外部的因素，也有内部的因素。 我们假设一下，如果房地产市场销售是很火热的，土地市场也是很火热的，那我认为财务杠杆就是应该加，它的比重就应该是加大，而且是越大越好。如果是销售的市场在下行，或者在横盘，土地市场仍然火热，就要减财务杠杆，千万不要把方向搞错了，加的是经营杠杆与合作杠杆，确保公司的安全运行。它们三者之间有这样的逻辑关系。 当前我们是加杠杆还是减杠杆，其实把今年的时间可以划分为两大段，上半年受到疫情的影响，国家在财政政策、货币政策方面采取了比去年同期宽松的政策，土地市场出现火热，实质上我观察下来，家家都在加杠杆。 下半年，国际形势不确定的，在这种不确定的国际环境下，国内政策又是非常明确的情况下，确保安全运行又排在第一位，很自然我们的财务杠杆是要减，而不是要加。 所以我的结论是，提升经营杠杆占比是一个趋势，降低财务杠杆也是一个趋势，但是把两个杠杆放在资产负债表的来源方，实质上就可以看到财务杠杆的占比是仍然巨大的，经营杠杆跟合作杠杆占比的权重是不可能超过财务杠杆的。 关于房企规模扩张的度到底在哪里，房企继续规模扩张，是一个非常好的选择，我也是非常赞同的，因为有规模才有红利，有规模才有蹲位或者有地位，这是我们大家普遍的共识。 特别是中国房地产才走过二三十年，面对一个百年或者几百年的产业，我们才走了几十年，我一直认为中国的房地产市场目前还处在青春期，既然是青春期，机会就很多。所以在这种情况下，这个度是在讲什么呢？实际上是讲一个安全垫。我们在设定财务安全垫的时候，从我自身的经验来讲，我觉得有三个重要的要点是一定要把握的： 第一个要点，就是要分清市场在当下是上行、横盘还是下行，这一点非常重要，如果房地产市场是上行，安全垫的厚度就不必要在意，也就是杠杆可以放大一些，如果是横盘，安全垫就要适中，如果房地产是下行的，安全垫就要厚。 第二个要点，分清利润的空间到底有多大。其实从2015年开始，房地产的毛利润率或者净利润率是大幅下降的，有的公司可能每年下跌1%，有的公司可能每年下跌几个点，到目前为止项目的利润的空间已经很小，只有百分之五六的利润就可以去招拍挂市场拿地。 从财务的角度来看，这是非常危险的，因为我们的融资成本已经远远超过百分之五六，普遍的融资成本是百分之七八，有的公司到了百分之十几，这是非常危险的事情。 第三个要点，作为一家房企，你有自己的战略，你的战略是一个机会主义者，还是一个长期主义者。如果是机会主义者，你是靠赌、靠炒，按照昨天有专家讲，房地产就是要贪，从这个概念来讲，你怎么做都没关系，那就看你的运气。但如果你是一个长期主义者，我要建议你的长期财务杠杆保持一个均衡的水平，而且是低的水平，这样的安全垫就要厚。 房企的规模继续扩张有这种可能吗？从昨天到今天，听了这么多专家、房地产大佬、董事长、总裁们的很多论述，我想大家跟我得出的结论应该是一致的，就是继续把房地产的规模做大，这个机会是有的，而且是肯定的。 我大概归纳了一下，有5个方面的原因： 一个方面是改善性的需求空间巨大。 第二，城市化率才60%，与发达国家相比，中间还有20%的机会，每年完成1%的提升，起码要10到20年的房地产繁荣期。 第三，城市更新的机会非常大，只有这个城市有百年以上的历史，其实城市更新的需求量是非常大的。 第四，人口迁移带来的都市圈的需求量是巨大的。昨天樊纲教授也阐明了这个观点，我是非常赞同的，就是这个迁移的流动带来了各方面的需求，这个需求量也是很大的。 第五，最近中央提出来内循环经济，这一点被充分的重视。因为出口受到了限制，并不是完全关掉，但是相比原来的比例是下降的，主要靠我们内需的循环来进一步提升中国经济的增长，这个空间也是非常大的。 所以显而易见，未来的房地产市场是巨大的。但是怎么样把你生产的东西可以卖出去，其实昨天我也提到，我比较关注的就是两点，一个是产品，一个是服务，我们生产的产品能不能卖出去，是取决于你的产品的好与坏，取决于你的产品的性价比是不是比较高，取决于老百姓是不是喜欢你的产品，所以这个点我是非常关注的。原来我们可以不重视，但是现在是必须重视。 这次疫情的冲击之后，让我们更加清楚物业管理的服务、房地产公司所提供的各类服务是非常重要的，包括智能化、环保、便捷性、以人为本的社区服务，这些都是非常重要的。如果说房地产公司要把产品做好，把服务做到家，我想未来的10年、20年，房地产公司一定发展得会非常好，这是我的答案。 当然，我们前面提的这5个点，其实是需要量化的，我只是作为一个见证者或者作为一个观察者提出这5个方面的需求。但是作为经济学家，或者是量化研究的机构，是要做这方面数字研究的，我相信做出来的研究结果跟我的观点应该是吻合的。 当然有人在问，万一规模扩张太快，财务没法平衡，而导致了公司安全运行遇到了问题怎么办，我是财务出身的，其实对风险的意识感觉应该是比较强的，但是我还可以大胆地说，因为中国的房地产在青春期，未来的前景是美好的. 在这种情况下，如果说我提到这个问题的事情发生了，我们平常心去对待，万一你成功了呢？成功的例子其实在过去这么多年是不胜枚举，很多企业就是因为赶上了好的时机，踩好了点，加了杠杆，上了台阶，然后完成了他的资本原始积累，完成了全国布局，让他的服务、产品质量更加优秀，有什么不好呢？ 遇到困难之后，可能要进行财务重整，也没什么大不了的事情，财务重整有什么大不了呢？大不了就是你原来持有80%的股份，有可能重组之后只剩40%、50%，这个公司还是你的，只是多了一个投资人，公司还是存在的，当然可能你的预期的收益比原来低，你拥有的家底或者排名比别人低，但是你奋斗了，比你不奋斗的效果总是要好的。 整个房地产市场其实是一个扩张、洗牌、再扩张、再洗牌的过程，香港也是这样的，我在香港经历了1997年金融危机，很多公司被洗掉了，洗掉就洗掉了，但是房地产市场最后集中在5家大的地产公司手上，中国的房地产市场是不是经过洗牌之后集中在100家之内？也有可能，因为这个市场太大了，集中在100家，这也没什么不好。 所以房地产市场实际上是在竞争中的自我平衡，房企实际上是在竞争过程中的优胜劣汰，这是非常自然的规律，没什么不好的。当下，由于市场不成熟，我还是建议牢牢抓住机会这么一个重要的前提。 房企规模继续做大的关键要素有哪些？我觉得首先是要顺应新时期拓展土地储备的新特点，一定要获得便宜的高额的土地储备。因为市场已经变了，获得土地的机会、渠道跟原来是不一样的，你不能还是延续过去简单粗暴的做法，你应该有很多的渠道，刚才我提到的5大方面都是获得土地的来源，我们只要把其中一种做好，就能获得源源不断的土地，在这方面我们要下工夫。 第二个方面，千万不要一谈高周转，谈虎色变，千万不要回避这个问题，因为现在资金的成本太高了，而且资金都是比较短的资金在长期的使用，这是一个现实的问题。因为作为企业要快速的发展、继续发展、可持续发展，继续要追求高周转，如果高周转追求不了，我们可以继续追求相对高周转，相对高周转追求不了，可以追求快周转，总之这个精神跟打法，我建议是不要变。 因为我是财务出身的，我知道我们的融资成本太贵了，特别是中小企业，你的评级又不高，融资成本就很高，借的钱又是短期的（一年期、两年期），一个房地产项目的周期都不够。所以在这种情况下，一定要坚持高周转、相对高周转、快周转的打法，这个精神是不能变的，而且持续用这个精神来改善我们每个环节，这是非常重要的。 第三个方面，就是要把有限的财务资源用好，我们现在有的时候财务资源本身也不多，而且还有浪费，本身是完全可以集中精力做房地产，又做了很多多元化，因为你的规模还不足以支撑你做多元化，多元化花了很多钱，做了很多尝试。 房地产市场是巨大的，一直可以做下去，10年、20年不要变航道都是做不完的，所以把有限的财务资源一定要用好，积极发挥财务杠杆、经营杠杆、合作杠杆之间的协调关系，这三个之间是有权重的，有的时候可能财务杠杆要加，有的时候财务杠杆要减，当然不管财务杠杆的加与减，经营杠杆与合作杠杆的作用是非常重要的，把这两个杠杆的作用要发挥出来。 第四个方面，要做好财务平衡与规模扩张之间的动态平衡。财务平衡刚才我们讲了一些概念、理论，与规模扩张之间它是有一个逻辑关系，但它是个动态平衡的过程，而不是一个点对点的过程，而不是一个固定不变的过程，怎么样把它做好，其实是要在市场跳舞的，与踩周期是要跳舞的。 最后我要回答我今天提出的命题，就是负债、规模、利润三者是怎么平衡。我大概通过研究之后得出结论： 第一，这三者之间没有公式可以计算，只能靠自身的经验，包括你的管理，包括你对数据的认知，包括你对企业的认知，靠这些经验所得出之间的逻辑关系。 第二，它们三者之间的平衡关系是动态的，不是固定不变的，是随着外在、内在市场的各种变化而跳动，与市场、与各方的跳动在变动的。 第三，动态平衡的过程，它不仅仅是一个自身的情况，还是要看整个行业，别人在变，你也得变，整个市场我们有几万家房地产公司，大的也有几百家，人家在做什么。经常要看我们的竞争对手，或者我们同行们，在这个行业里边，这三个之间的关系到底是什么，把他们的关系时刻摆在自己的桌面上，人家怎么做，你也怎么做就可以了，你不要逆着做，人家已经把这个关系调为他们之间的这么一种逻辑关系，而你还保持过去的逻辑关系，可能就不对。 第四，高财务杠杆是根本降不下来的，这是我的结论，相当一段时间，我们房地产市场的高财务杠杆是降不下来的。一是没有这个条件，二是降也没这个理由，三是它能够推动公司的快速发展，从心理上也不需要。 但是这里面最核心的是把经营现金流作为第一要务来抓。刚才我们讲资金来源有三个方面，经营活动的收入、投资性的收入、融资性的收入。 这里面最核心的就是第一条，经营现金流的收入，这是作为第一要务。企业管理的核心是财务管理，这是我一直强调的，财务管理的核心是现金流的管理，而现金流的管理核心是经营现金流的管理，我们再剥一层皮，经营现金流的管理，核心是可以动用的现金流的管理。 一层层剥下去，你就知道这个事情的最核心在哪里，就是可以动用先进的管理是重中之重。 第五，如果有机会，努力扩充资本。这个方面我相信很多房企做得非常极致，只要有机会，利用资本市场的窗口，可以定增、可以分拆下面的业务上市，来扩充你的资本，这对降低资产负债率、降低净负债率，提升很多的价值、提升公司的安全性都是非常重要的，所以把每次资本的窗口利用好也是非常重要的。 我把三者之间的关系想做一个模型，最后我也做不出来，但是凭经验去做，可能会找到适合企业很好的三角关系，有利企业未来的发展。 谢谢大家。
当前，统筹疫情防控和经济社会发展工作取得重大成果，经济社会秩序逐步全面恢复，经济稳步复苏，基本民生保障有力，市场预期总体向好，社会大局稳定。在疫情严重冲击和世界经济深度衰退的影响下取得这一系列成就难能可贵，再次证明了中国制度的显著优势。 二季度经济增长由负转正，主要指标恢复性增长，经济运行稳步复苏，充分彰显了我国经济的强大韧性和显著制度优势。我国经济已经步入稳定复苏轨道，复苏基础扎实。经济主体的信心和预期改善将大大提升经济运行的内生动力。 7月30日召开的中共中央政治局会议强调，今年以来，面对新冠肺炎疫情严重冲击，我们坚持把人民生命安全和身体健康放在第一位，加大宏观政策应对力度，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，统筹疫情防控和经济社会发展工作取得重大成果。经济稳步恢复，复工复产逐月好转，二季度经济增长明显好于预期。这充分彰显了我国经济的强大韧性和显著制度优势。 二季度经济指标明显改善，恢复性增长和稳步复苏态势基本形成 二季度，我国国内生产总值增速达到3.2%，环比增速达到11.5%，大大超过国内外市场预期。 供给侧指标回升迅猛。在全产业链复工复产的作用下，供给侧指标回升迅猛。三大产业生产水平和产能利用率同步回升，特别是工业生产开始步入常态化水平。二季度3.9%的农业（种植业）增加值增速、4.4%的全国规模以上工业增加值增速、1.9%的第三产业增加值增速，表明企业和各类商场市场正在逐步实现全面复工复产复商复市，供给侧复苏态势已基本稳定。 内需逐步回暖。在助企纾困和激发市场活力规模性政策的作用下，内需逐步回暖，降幅明显收窄。二季度，社会消费品零售总额同比下降3.9%，降幅比一季度收窄15.1个百分点。固定资产投资在“两新一重”等投资项目的推动下出现了快速提升，上半年全国固定资产投资（不含农户）同比下降3.1%，降幅比一季度收窄13个百分点。从环比速度看，6月份固定资产投资（不含农户）增长5.91%，为三季度累计增速转正奠定了良好基础。 外贸好于预期。在稳外贸、稳外资、保产业链供应链稳定等政策的作用下，外贸外资明显好于预期。二季度出口额连续3个月正增长、使用外资连续3个月正增长、外汇储备规模连续3个月上升。我国稳定住了外贸基本盘，抵御住了疫情和外部环境恶化的多重冲击，正在于变局之中开新局。 市场运行内生动力显现。在供求两端稳步回升的作用下，经济增长由负转正，供需对接比较顺畅。6月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%，处于温和上涨区间，表明宏观经济供需对接较为顺畅，总供给与总需求基本平衡，国民经济循环的断点和堵点得到较好疏通。企业利润和收益率持续回升。5月份，全国规模以上工业企业实现利润由4月份同比下降4.3%转为增长6.0%，规模以上工业企业营业收入利润率为6.82%，比4月份提高1.15个百分点。这些数据说明，国内市场正步入良性循环，市场运行的内生动力开始全面复苏。 经济活跃度持续提升。在经济恢复性增长的同时，新动能保持强劲支撑作用，经济活跃度持续提升。一是以数字经济为核心的无接触经济在疫情期间得到全面发展；二是战略性新兴产业逆势增长，上半年规模以上工业战略性新兴产业增加值比上年同期增长2.9%，规模以上高技术服务业、科技服务业和战略性新兴服务业营业收入增速分别为4.7%、4.0%和3.8%；三是高技术产业投资增长由负转正，上半年高技术产业投资增长6.3%，而一季度为下降12.1%。 经济主体的信心和预期改善，经济运行的内生动力提升 二季度的各类宏观经济指标说明我国经济已经步入稳定复苏轨道，复苏基础扎实。下半年，虽然仍面临许多困难和不确定性，但我国经济将保持稳步复苏态势。 各类先行指标表明我国经济复苏态势将持续。一是中国制造业采购经理指数（PMI）已连续5个月位于50%的荣枯线之上，说明企业生产活动的扩张基础十分扎实。二是上半年挖掘机销量高达两位数增长，预示着下半年各类大型项目和基础设施建设投资将迅速增长。三是全球制造业采购经理指数和外贸先行指数在6月份明显反弹，表明各国出台的超大规模经济刺激政策开始产生效果，国际贸易可能会走出上半年深度下滑的困境。四是二季度银行家信心指数和经济学家信心指数都明显反弹，经济主体的信心和预期改善将大大提升经济运行的内生动力。 全面落实宏观经济政策将保证供需两端得到持续改善，经济基本盘更加稳固。一是更加积极有为的财政政策力度足，将有效拉动下半年国内需求。今年财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债，主要用于保就业、保基本民生、保市场主体，并确定新增减税降费2.5万亿元，有力支持企业特别是中小微企业纾困、解困难群众之急。这不仅为常态化疫情防控奠定了财政基础，也对有效需求扩张给予最直接的财力物力支撑。二是更加稳健灵活的货币政策以及宏观审慎监管政策将保证市场流动性合理充裕和金融市场稳定，加大金融服务实体经济的力度，为经济稳步复苏创造条件。今年将通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款等一系列政策，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元；综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，加大力度解决融资难问题，缓解企业资金压力。三是就业优先政策全面强化，将为保居民就业、保基本民生、保市场主体提供充分的政策支撑。 全面深化改革为经济持续复苏和高质量发展提供新动力。上半年出台的《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》等的实施效果，将在下半年陆续显现。这不仅能进一步优化市场环境、提高各类宏观经济政策的微观传导效率，提升政策实施效果，而且将激发各类微观经济主体的活力和创造力，为高质量发展注入新动力。 经济稳步复苏再次证明中国制度的显著优势 当前，统筹疫情防控和经济社会发展工作取得重大成果，经济社会秩序逐步全面恢复，经济稳步复苏，基本民生保障有力，市场预期总体向好，社会大局稳定。在疫情严重冲击和世界经济深度衰退的影响下取得这一系列成就难能可贵，再次证明了中国制度的显著优势。 党的集中统一领导是夺取疫情防控和实现经济社会发展目标双胜利的根本保证。面对突如其来的疫情，以习近平同志为核心的党中央高度重视，迅速作出部署，把疫情防控作为头等大事来抓，把人民群众生命安全和身体健康摆在第一位，采取最严格、最全面、最彻底的防控举措，赢得了抗击疫情的战略主动，全国疫情防控阻击战取得重大战略成果，为复工复产和经济复苏提供了前提基础。习近平总书记发表的重要讲话、作出的重要指示批示，充分把握疫情防控和经济社会发展规律，全面增强了全党全国各族人民战胜疫情、实现今年经济社会发展目标、如期全面建成小康社会的信心和决心。在2月23日召开的统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议上，习近平总书记果断提出统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，提出“落实分区分级精准复工复产”等8点要求；4月份，习近平总书记在陕西考察时强调，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务。这一系列科学研判和战略部署，把握住了我国经济重启时机，确保夺取疫情防控和实现经济社会发展目标双胜利。 发挥集中力量办大事的制度优势，保障疫情防控的效率和效果，保障复工复产快速顺利推进。我们发挥集中力量办大事的制度优势，坚持全国一盘棋，动员全社会力量、调动各方面资源，迅速形成抗击疫情的强大合力，展现了中国力量、中国精神、中国效率。在全国疫情防控阻击战取得重大战略成果后，进一步发挥新型举国体制优势，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，有效打通资金流、人流、供应链和产业链的堵点与断点，成功实施全产业链复工复产，全面加速供应链复苏和供给侧恢复；加强科技创新和技术攻关，强化关键环节、关键领域、关键产品保障能力。 发挥社会主义基本经济制度优势，推动我国经济实力持续增强，为抵御各种外部冲击奠定坚实基础。社会主义基本经济制度既有利于激发各类市场主体活力、解放和发展社会生产力，又有利于促进效率和公平有机统一、不断实现共同富裕。改革开放以来特别是党的十八大以来，我国经济实力和综合国力显著增强，为抵御各种外部冲击奠定了坚实基础。一是较高的宏观储蓄率和居民储蓄水平为疫情防控和保持良好经济社会秩序提供了物质经济基础。二是健全的国内供应链、产业链和生产体系，14亿人口所形成的超大规模内需市场，正处于新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化快速发展阶段等，使我们有条件构建完整的内需体系，逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，培育新形势下我国参与国际合作和竞争新优势。三是近年来持续深化的供给侧结构性改革，有力保证了我国金融市场稳定，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，努力在危机中育新机、于变局中开新局，不断巩固我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，在“稳”和“保”的基础上积极进取，就能确保完成决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚目标任务，推动我国经济乘风破浪、行稳致远。 本文原发于人民日报
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、东原集团副总裁丁芳女士。对话时间2018年9月。 以下是与丁芳的对话（精选版） ：在产品创新上做了哪些尝试？ 丁芳：强调客户生活场景营造与运营，追求生活本源，通过童梦童享、优度优家、原聚场等子品牌进行交叉，形成生态网络，创造客户粘贴度，实质也是我们通过社区运营，让业主客户感受到生活的本源与乐趣。儿童、老人、还有忙于工作的家庭主要成员，这几类人的行为会让不同的子品牌之间内容产生交叉和传接，把社区业主联系在一起，同时，我们会进行沟通交流，以便进一步改进和创新工作。 ：如何平衡成本、利润、品质、速度的问题？ 丁芳：因为东原的发展速度较快，我们对印系列和阅系列的要求本身有一些区别，我们通常对“阅”系列产品周转要求较高。我们提速是指更多的做专业整合，比如说市场、客研和设计，要在前端更高效的来协同工作，而不是常见的串联的工作输入输出模式。 另外我们较关注现金流，开盘后的销售速度和现金回款的速度要求比较高。我们整体大运营口是靠经营加杠杆，如何在开盘后更快地回流现金，保证收款的效率，对此我们是有要求的，但在交付节点上，我们对客户满意度要求很高，因此交付品质上有很高要求和标准 ：您有没有印象特别深刻的案例故事给我们讲一下？ 丁芳：我拿苏州千浔项目来举例吧，该项目相对有点遗憾的是项目面市时点苏州市场处于回调期，项目的销售流速收到较大影响，但这个项目反响很强烈，在区域同行业内处于领先地位，在项目产品前期策划阶段，我们邀请到全国有名的建筑师来参与，整个项目团队在新工艺性要求实现的过程中，克服了很多困难。另外项目从开始阶段，我们就把建筑、室内、景观三个不同专业大咖整合在一起，三位大咖经常一起开会讨论每个空间场景的关系。后来这个项目产品设计管理过程的很多经验，我们在更多的项目上进行了应用。 ：您带领的研发团队多少人？每年动员投入到产品研发上面的费用大概多少？ 丁芳：集团加上城市公司研发团队全部加在一起人120人左右，集团研发团队18人左右。专项研发费用不固定，我们很多是跟项目相结合的，比较推崇的方式是不做纯研究，在研究过程中就马上找项目去落地打板，进入项目的费用了。比如说精装修的打板，最近在武汉做了一系列的打板，这些打板都可以转化为实际销售，因此它也不会占用特别的研发费用。 ：您觉得房地产发展未来是什么趋势？ 丁芳：我认为房地产发展要建立在了解国家宏观政策及经济发展变化基础之上，包括国家的人口结构的变化及新消费的产生，国家很多宏观经济政策是鼓励一些新行业的发展，这些与整个中国经济和购买力的成长是相关的。作为房地产行业，要密切关注政策动向。未来消费者居住只是最基本的一个需求，一定会有基于这个基本需求之上的更多的需求产生，这才是新消费。 ：那您如何去捕获新消费？ 丁芳：我认为房地产企业最大的优势就是与客户的距离最近，从家这个原点出发，社区是最接近第一消费场景，或称第一连接场景。房地产行业在建造运营管理中，我认为是能力最强的一群人在做。他们是资源整合者，始终在整合政府、咨询机构、建造机构等相关资源。 ：您平时喜欢看什么类型的书籍？有什么兴趣爱好？ 丁芳： 我喜欢看的书很杂，最近虚构类看的较少，非虚构类涉及的会更多。经历过中欧、长江两大国内顶尖管理学院的系统化管理教育和培训，而且一直在管理岗位上工作，因此管理类方面的书籍看得也很多。近两年还比较喜欢读一些科普类、历史类相关书籍。前几天团队让我分享一下半年书单，我推荐了这么几本：《思考，快与慢》、《现实不似你所见》、《规模》、《为食物辩护》、《刷新：重新发现商业与未来》。 除了工作，旅行、跑步、看剧，我都喜欢。我喜欢看音乐剧、话剧，这些爱好和我工作有一定相互影响。还喜欢和跨行业的人士去沟通交流，我认为地产行业未来它一定更多的和社会连接，跟新的消费类别、甚至是一些新的科技趋势、商业模式相连接，那宽广的知识领域和兴趣爱好也会帮助我去捕捉不同行业的创新思维和商业模式，反
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观点地产网《福布斯咒语》这本书中，我们可以看到SOHO中国潘氏夫妇的影子。 书中，一个艺术气质十足的野心家以难以想象的毅力和勇气，获得了一块价值12亿元的土地，做成了谁都不愿意接手的地产项目，上演了一出出险象环生却又精彩绝伦的大戏。 小说主人公叫冯石，这个名字令人浮想联翩——他的身份是一名中国地产商，一心要把国贸东边的项目打造成北京最耀眼的明珠。他的妻子，名唤姜青，从华尔街归来，两人一起赢得了大笔财富。 大家都知道，潘石屹的夫人张欣，曾先后任职于高盛和华尔街投资银行。 两人的SOHO中国打造的项目，明确指向CBD，甚至说“那是后来成为了长安街上仅次于天安门的标志性建筑”。 小说的故事与现实重叠，很快有读者猜测，小说是以冯仑、潘石屹、张欣几个人的故事为原型。 潘石屹夫妇的经历，毫不夸张地说，是一部跌宕又令人唏嘘的地产商业史。如今，在许多人看来，并不是成功的。 今年3月传出消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元，还将接管其债务。 随后，SOHO中国发布公告，称在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，可能导致也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约，交易可能会亦可能不会进行。 之后频繁有消息称，由于疫情原因，黑石与SOHO中国的谈判已陷入停止状态，而在SOHO中国股东会上，潘石屹对私有化事件亦不曾提及。 如今，一切终于尘埃落定，私有化事项最终还是未能成功。8月13日，SOHO中国发布公告称，私有化事项已经终止。 市场终于等到了最终的结果——潘石屹或许该寻找下一个买家了。 One 潘石屹惊心动魄的房地产探险从90年代开始。 那时候的海南，不相信眼泪，亦不问英雄出身何处，是“潘石屹们”追梦与冒险的地方。这群人在海南大开发的时代鼓点中完成了原始积累，当时的他们，可以说赢得了时代。 这个经常眯着眼笑的男人说，海南是他梦开始的地方。勇者胜，那也是个疯狂的地方，“击鼓传花”之下，“花”越传越快，房价越来越高，但“鼓声”总有停止的一天。 1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。 幸运的是，潘石屹半年前觉察了海南可能存在的危险，带着赚来的100万及时抽离，成功躲过海南房地产泡沫破裂的危机。 后来发生的一切，可能都与这些经历后的心态转变有关，谨慎保守成了潘石屹的标签之一。 来到北京后，潘石屹结识了妻子张欣。按张欣的说法，潘石屹给她的第一印象就是个“土包子”，但最终还是被潘石屹的理想所吸引。 夫妻两人开始在北京闯荡，1995年共同创建了SOHO中国的前身——北京红石实业有限公司，接连夺得北京、上海多个优质地块。 早期，SOHO中国的模式以整买散售为主。不得不说，老潘销售能力着实强，任志强甚至称他为“天生的二道贩子”。 千禧年之初，SOHO现代城开盘日销售额过亿，月内认购量达十之七八。 2005年，“住宅禁商令”出台，潘石屹决定彻底抛弃住宅，全心投入商业地产。时至今日，仍有不少声音认为，当初潘石屹“弃住从商”的判断不够正确，错失了即将到来的地产黄金时代。 2007年10月8日，SOHO中国在香港正式挂牌交易，被资本市场誉为“具有大象基因的公司”，融资19亿美元成为亚洲最大商业地产企业IPO，风头一时无两。 上市两年后，潘石屹收购了6个空置或烂尾项目，之后再快周转进行出租售卖。 彼时，也有投资者对SOHO中国悉数出售一线城市黄金地段物业表示不解，潘石屹的回答是：“从公司股本金回报看，物业销售比物业出租高得多，资金使用率也更高”。 SOHO中国在“开发-散售”的模式下高歌猛进，10年前三里屯SOHO项目一开盘便入账40亿元。但被割裂的商业地产，其价值远逊于整幢物业。 也是差不多时期，全球金融危机开始发酵，中国房地产市场在经历一轮暴涨后，遭遇政策重拳遏制。或许是海南的经历给潘石屹留下太深烙印，谨慎保守的他公开表态：“SOHO中国所有战略的调整都是采用最保守的方式。” 一切就这样埋下了伏笔。 2008年9月，中央政府启动紧急救市计划，不久4万亿出炉，货币宽松之下房地产迎来了及时雨。很显然，保守的潘石屹没有把握住这个机会。 领导人的性格影响着企业的命运，房地产黄金时代再一次与SOHO中国无关。 2012年，潘石屹和妻子张欣做出了另一个选择，将公司业务模式将从“开发-销售”转型为“开发-自持”。换而言之，公司的收入将从建房卖房，变成自持物业收租，潘石屹也从“地产大亨”变为“包租公”。 当期，SOHO中国实现营收153.05亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%，仍旧让绝大多数房企难以望其项背。 当时，潘石屹对企业转型给出的解释是：“自持物业比持有人民币更好。”从如今的视角来看，两人当时再一次错判了地产行业周期。 转型犹如豪赌，输了便会付出代价。潘石屹或许不曾想到，SOHO中国这场声势浩大的转型，与时代的鼓点背道而驰。 Two 自己酿成的酒，不甜也得往肚子里咽。 尽管当时房地产已经迎来最好的年代，不少房企开始攻城略地快周转，创造一个又一个销售奇迹，潘石屹还是笑着说：“SOHO中国战略转型成功了。” 他的结论基于以下数据——2013年，SOHO中国投资物业租金收入0.86亿元，占公司营业收入3.47%；2014年上半年，实现租金收入1.64亿元，同比增长84%。 2015年，SOHO中国现金及银行存款共计90.12亿元，净负债率约为24%，租金收入同比大幅增长148%。 不过，对于这场转型，资本市场并不买账，财务和股价是最直接的表现。当年，SOHO中国净利大跌86%，股价在3港元一线苦苦挣扎。 于是，潘石屹开始了人生中“第二次创业”，也是SOHO中国的第二次转型——SOHO 3Q 共享办公业务。 这一次，老潘希望依靠一站式O2O共享办公空间，即3Q业务提升公司业绩，成为国内最大的办公楼综合服务商。 这场“创业”也不顺利，尽管有大量自持物业的先天优势，3Q业务从创立以来没有获得多少利润，2018年股东会上，甚至有股东请求3Q项目别烧太多钱。 SOHO中国则表示，2019年的计划是让3Q业务不亏损。 到现在，市场也没看到共享行业打通盈利模式。2019年中报里，SOHO中国已经没有提及3Q业务，这场潘石屹曾寄予厚望的转型，也成为了传闻中的待售资产——2019年市场消息称，SOHO 3Q欲将旗下11个项目打包卖给筑梦之星。 其实，伴随着二次转型的哨声，SOHO中国就已经在陆续出售物业资产。2014年2月，将位于上海核心区域的静安SOHO和海伦广场两项资产，以52.32亿元出售给金融街。 当年9月，将尚未开业的上海凌空SOHO 10万平米物业出售给携程控股，对价30.5亿元，余下的12.82万平方米物业，则由公司自持投资。 2015年9月，SOHO中国向复星集团出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益。交易完成后，SOHO中国账面上获得45.85亿元现金。 2016年，资产出售仍在继续。当年6月26日，SOHO中国将虹口SOHO以35.73亿作价，卖给吉宝置业中国旗下首峰资金管理与另一名联合投资者；7月，SOHO世纪广场32.22亿元出售给国华人寿。 2017年6月，SOHO中国 以35.73亿元将虹口SOHO整体出售；7月，启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目整售。 对于频繁的资产出售，潘石屹的说法是：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货，SOHO中国永远在遵循这样一个原则。” 据不完全统计，过去几年，SOHO中国通过出售资产套现约293.41亿元，却未买过任何一个项目或土地。 几次资产处置后，SOHO中国手中最核心资产仅剩下北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO九项物业。 根据2019年年报，SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元。 至此，潘石屹已经很难回头，似乎只能“一条道走到黑”。他也越来越少以房地产大鳄的形象出现在公众视野，将更多的时间留给了自己，做一些喜欢的事情，比如木工、比如摄影、比如编程……似乎开始追寻退休后的平静。 空闲的时候也还会出来卖点东西——2019年6月，潘石屹为SOHO站台，拿出价值78亿元的销售房源推售；9月30日，SOHO中国公告披露，作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位；10月22日，共享办公业务SOHO3Q传出有 11个项目打包卖给筑梦之星。 再到2019年10月消息，SOHO中国计划至少出售北京、上海9栋写字楼中的8栋，交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)。彼时正向潜在买家商谈，首批出售项目价值高达30亿美元。 其中，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。 Three 直至今年三月，SOHO中国的接盘者终于浮出水面。 3月9日外媒消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元。 这一私有化报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%，该股当时收盘报2.98港元。 有投资者分析称，在港上市的内地公司定价权被外资控制，不能完全体现价值，回归A股和私有化是不错的选择。当前SOHO中国股价亦然，市值远远低于账面净资产。 根据2019年中报披露的数据，SOHO中国每股净资产6.76港元。 消息续指，黑石还将接管SOHO中国债务。截至2019年6月底，SOHO中国负债为326.8亿元（约合47亿美元），投资资产价值为87.8亿美元。 彼时，潘石屹和张欣持有SOHO中国的63.93%股份，而他们计划在与黑石达成交易后保留小部分股份。 受此利好影响，SOHO中国当日股价大涨，随后停牌。停牌前涨37.58%报4.1港元，最高价为4.17港元，创52周新高，最新总市值213亿港元。 黑石与SOHO中国渊源颇深，据观点地产新媒体了解到，黑石集团近30年来地产板块年均净收益达到16%，被视为市场最受欢迎的基金之一。2018年，黑石集团“抢”走SOHO中国总裁的阎岩，出任亚洲房地产部出任董事总经理。 此时此刻，连潘石屹也开始“唱衰”自己的租赁模式了。他说：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，在此情况下，意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做？” 不过，老潘的私有化进展也不顺利。今年5月，彭博社援引知情人士消息报道称，由于新冠肺炎疫情影响导致前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。 知情人士透露，黑石集团有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段，一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。 另外，债券市场的动荡也引发人们对融资的担忧，这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。 受此影响，SOHO中国股价一度大跌，海通国际曾发布报告指出，如若黑石私有化SOHO中国交易停滞不前，料SOHO中国或有机会寻求以“打包”方式出售旗下投资性物业。 直到现在，市场终于等到了最终的结果——潘石屹或许该寻找下一个买家了。
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