深圳威迈斯闯关IPO 募资扩张降负债 借力新能源汽车产业实现营收快速增长后，深圳威迈斯新能源股份有限公司（以下简称“深圳威迈斯”）欲闯关IPO募资进一步扩张。 近年，深圳威迈斯发力新能源汽车领域，而得益于车载电源销售收入的大幅增长，其营收规模从2016年的2.6亿元升至2018年的6.2亿元。深圳威迈斯计划上市募资6.3亿元，用于多个新能源汽车电源产业基地建设项目。 不过，由于新能源汽车淡旺季、企业集中等影响，深圳威迈斯存货金额、应收账款在走高，应收账款周转率、存货周转率也在逐步下降。此外，客户集中度快速提升。而深圳威迈斯也希望通过上市降低自身高企的负债水平，开拓更多的融资渠道加速发展。 受访证券人士指出，在新能源汽车行业，零部件生产制造商的客户集中度较高是一个较为常见的现象，企业上市后负债率会明显下降，也可以通过发行债券和中期票据等形式进行融资。 对于上述问题，《中国经营报》记者日前致函采访深圳威迈斯方面，对方表示已收悉相关文件，但截至发稿时并未回应。 掘金新能源汽车产业 近年，深圳威迈斯的营收规模增长迅速。在2016 年、2017 年、2018年和 2019 年一季度（以下简称“三年一期”），其营收规模分别为2.6亿元、4.3亿元、6.2亿元、1.3亿元，呈现大幅增长的态势。其中，在2016 年至 2018 年里，营收规模年均复合增长率超过50%。 深圳威迈斯的营收规模快速扩大，与加大新能源汽车产业布局有着极大的联系。 资料显示，深圳威迈斯是一家从事电力电子产品研发、生产、销售和技术服务的企业，主要产品是开关电源，包括车载电源、通信电源、电梯电源等多类应用领域的产品。2017年，深圳威迈斯产品的主要应用领域由通信领域向新能源汽车领域转变。 在深圳威迈斯的主营业务收入构成中，主要产品包括了车载电源、通信电源、电梯电源。而受益于新能源汽车产业近年的快速发展，深圳威迈斯车载电源的销售收入增长最快。 最近三年，深圳威迈斯的车载电源销售收入分别为 9564.93 万元、2.4亿元和4.7亿元，年均复合增长率为 120.56%。 2018年，车载电源、通信电源、电梯电源的收入占比分别为75.96%、17.03%、7.01%。这样的占比情况在2019年一季度也有相同的表现。而在2016年，这三者的收入占比为37.86%、39.13%、20.42%，较为平衡，与现在车载电源占据大部分收入有着明显的差别。 此次谋求上市，也是深圳威迈斯加速扩张新能源汽车领域的关键一步，其计划募资6.3亿元，用于龙岗宝龙新能源汽车电源产业基地建设项目、芜湖新能源汽车电源产品生产基地建设项目，分别投入募集资金2.3亿元、4亿元。 深圳威迈斯提到，公司受制于资金、生产场地和生产设备等资本性投入，车载电源产品的生产能力与下游新能源汽车产销量快速提升存在明显矛盾，与国内外大型电源企业、汽车零部件巨头等也存在一定差距。深圳威迈斯称，募集资金投资项目建成后，将进一步扩大车载电源的生产规模，抓住新能源汽车快速发展的机遇，提升市场占有率。 值得关注的是，新能源汽车产业此时正面临着补贴退坡的影响。2019年3月，财政部、科技部、工信部、发改委发布相关文件，根据新能源汽车规模效益、成本下降等因素以及补贴政策退坡退出的规定，降低新能源乘用车、新能源客车、新能源货车补贴标准，促进产业优胜劣汰，防止市场大起大落。 目前，该政策影响正在行业发酵。在接受记者采访时，汽车行业分析师钟师表示：“补贴滑坡对市场影响较大，其中对新能源汽车产业优胜劣汰的效应十分明显，因为一旦没有补贴或者补贴越来越少，很多靠补贴生存的企业会面临淘汰压力，而那些具有研发实力、资金实力的企业就能熬过这段时间后脱颖而出。” 钟师指出，总体来说，现在电动车的成本还是高居不下，尤其是电池的成本问题，“现在消费还没有抬头，然而电池的成本难以降下来，企业在这段时间里是比较难熬的”。 “国家的支持资金也是有限的，只能在新能源汽车产业初步发展的时候扶一把，这个行业不能永远靠补贴来支撑。”钟师认为，未来新能源汽车厂家的集中度会上升，而企业数量会有所减少，“剩下的那些企业，将在新的市场格局中继续拼搏”。 上市募资降负债 聚焦新能源汽车产业，也让深圳威迈斯的财务状况有了明显的压力。 三年一期中，深圳威迈斯的应收账款余额分别为7245.70万元、1.5亿元、 2.1亿元和 2.1亿元，在2016年至2018年中占营业收入的比例则分别为28.20%、35.23%和34.22%。 此外，深圳威迈斯存货金额也在不断走高，三年一期的存货账面价值分别为 4103.05万元、8786.39万元、1.7亿元和1.9亿元，占流动资产的比例分别为 28.92%、27.15%、30.14%和32.29%。 记者注意到，深圳威迈斯的应收账款周转率、存货周转率虽然要高于同行业可比上市公司的平均值，但资产周转能力整体近年也出现逐年下滑的情况。具体来看，2016年的应收账款周转率为3.55，2018年降至3.42，2019年一季度为3.12。存货周转率则从2016年的4.13降至2018年的3.34。 深圳威迈斯在招股书中解释称，应收账款金额较大，主要受新能源汽车行业存在上半年为淡季、下半年为旺季的季节性特征、销售结算方式等因素所影响，账龄主要集中在1年以内。至于存货走高，是车载电源产品需要根据下游整车厂要求提前备货导致。 另一方面，深圳威迈斯的客户集中度同样呈现逐年上升趋势。 三年一期内，深圳威迈斯向前五大客户销售收入占营业收入的比例分别为 66.66%、66.05%、79.03%和 81.25%，出现明显上升。个中原因，深圳威迈斯称，公司客户主要为新能源汽车整车厂、通信设备制造商等行业龙头企业，且新能源汽车行业与通信设备行业自身的集中度较高，导致公司客户相对集中。 “企业的客户集中度上升明显，会受到监管层的关注，监管层会核查是否为行业的原因导致。这样的问题需要根据行业情况去分析。”一位不愿具名的证券人士告诉记者，在新能源汽车行业，零部件生产制造商的客户集中度较高是一个较为常见的现象，零部件生产制造商如果没有几个大型新能源汽车客户，很难发展下去，“所以，该IPO企业的客户集中度较高，与行业有比较大的联系。” 需要注意的是，除了获取扩张资金，深圳威迈斯也希望通过上市来解决高企的负债水平。近年来，深圳威迈斯的股权融资增加虽然拉低了负债水平，但其资产负债率依然明显高于同行业可比上市公司的平均值。流动比率、速动比率等偿债指标也相对较低。深圳威迈斯认为，主要原因是可比上市公司IPO融资资金到位，且上市后融资渠道拓展，资金实力优于公司。 “上市以后，企业的股本扩大了，股东权益增加很多，净资产增大后，负债率会明显下降。”上述证券人士表示，上市企业可以通过发行债券和中期票据等形式进行融资，银行方面也乐于借款，因为上市对企业有宣传的效应，也提高了企业自身信用状况。
平安银行暴涨6% 董秘称股价还有8天必须高于13.96元 8月8日，平安银行（000001.SZ）中报发布之后股价一飞冲天，成为银行板块上涨主力，收盘涨幅6.2%，股价从开盘13.90元冲至收盘14.38元。 “客观来说，市场对平安银行中报业绩的预期并不低。但即便如此，平安银行的中期业绩仍然全面超出我们和市场的预期。”平安银行中报发布后，安信证券银行业首席分析师张宇发出感慨。 这段时间，平安银行面临一件大事件要完成，260亿可转债进入转股的关键时期。 “我们对年内顺利完成转股有信心。” 8月8日上午，平安银行2019年中期业绩发布会上，平安银行董秘周强表示。 截至8月8日，过去11个交易日内，平安银行已经有7天股价超过13.96元的强制转股价。那么，未来19个交易日内，平安银行股价只要有8天达到强制转股价，260亿可转债将全部实现转股。 二季度业绩大爆发 平安银行中报业绩到底有多亮眼呢？ 2019年上半年，该行实现营业收入678.29亿元，同比增长18.5%；净利润154.03亿元，同比增长15.2%。 收入与净利都保持了两位数的“高增长”态势，这个增长有多高呢？用银行业专业人士的话来讲，“二季度进入了全面爆发的阶段”。对比平安银行一季度与二季度的业绩，“大超预期”将会一目了然。 平安银行前两个季度业绩对比：一季度营收与归母净利润增速分别为15.88%、12.90%，二季度营收与归母净利润增速分别为21.01%、17.41%。可见，平安银行中报业绩能够超预期增长，在于二季度的加速快跑。 与同行业相比又如何呢？目前披露了中期业绩快报的10多家银行当中，二季度营收增速环比一季度几乎都是下降的，而平安银行二季度环比营收仍强劲增长。 “2016年底新任管理层到位以来，依托集团资源及FinTech，以强大的执行力推动智能化零售银行转型。时至今日，零售转型已达三年，对公不良基本出清，零售对业绩的贡献逐步显现，步入业绩兑现期。”天风证券银行业首席分析师廖志明认为。 零售转型是平安银行的战略方向，表现如何呢？2019年上半年，该行零售业务营业收入385.96亿元，同比增长31.7%，在全行营业收入中占比为56.9%；零售业务净利润108.10亿元，同比增长19.1%，在全行净利润中占比为70.2%。截至2019年6月末，该行个人存款余额5407.79亿元，较上年末增长17.2%；个人贷款余额12249.08亿元，较上年末增长6.1%。平安银行零售各项指标都领先银行整体指标，成为银行盈利主力之后，仍然在加速跑步前进。 平安银行业绩超预期的背后，还在于科技力量的发力加持，从而大大提高了业务效率。 “过去三年在科技领域投入很大，效果不错，人均产能（营收）达到三年前的两倍以上，成本收入比持续优化，较三年前降低五个百分点。语音客服替代率达到80%以上，信用卡AI审批通过率超过90%，审发1000万张信用卡只需要投入300名员工。” 2019年中期业绩发布会上，平安银行董事长谢永林表示。 从平安银行中报数据看出，二季度业务增速唯一下降且出现负增长的是“手续费和佣金净收入”，其一季度增长为11.24%，拆分中报数据可以得出二季度增长为-5.50%，其中间收入是否出现了明显下滑？ 张宇认为，平安银行二季度应该是将部分原先在手续费里的收入确认到了利息收入里，此消彼长，一边提振息差，一边削弱中收。不管是放到利息还是非息，总归都是由零售转型带来的收入改善，都属于营收的范畴。 平安银行的快跑加速，还表现在资产质量、存贷款上的发力。截至2019年6月末，该行资产总额接近3.6万亿元，较上年末增长5.0%；吸收存款余额超过2.34万亿元，较上年末增长10.1%；发放贷款和垫款总额超过2.08万亿元，较上年末增长4.2%。 260亿债转股关键期 平安银行260亿可转债，从7月25日开始转股，转股价格为11.63元/股，能否全部顺利转股，补充一级资本，要看其未来几天的股价表现。 按照平安银行发行260亿可转债时的规定，平安银行本次可转债有条件赎回条款为，其股价连续30个交易日中至少15个交易日收盘价不低于当期转股价格的120%。 那么以此来计，平安银行的强制转股价为13.96元，也就是说，自7月25日起的30个交易日内，平安银行股价要有15个交易日超过13.96元，那么260亿就可以全部实现债转股，从而通过扩股方式来补充资本的计划大功告捷。 周强在上述平安银行中期业绩发布会上称，平安银行1月25日发行的260亿元可转债，如今已经进入转股期。进入之后，平安银行已经连续6天超过13.96元的强制转股价。这意味着接下来20个交易日中有9天达到转股价，即可完成转股。其计算的截止日期是8月7日。 算上8月8日，平安银行已经有7天超过了强制转股价13.96元。8月8日，平安银行开盘价为13.90元，离强制转股价仍有一线距离，不过平安银行中报助推大涨，开盘一分钟即站上13.96元，盘中更是一发不可收，一举拉升暴涨超过6%，不但成为银行板块中的佼佼者，也是整个A股当中涨幅领先的几十只股之一。 截至8月8日，平安银行在过去11个交易日当中，已经有7天超过了强制转股价。那么，在未来的19个交易日当中，还有8个交易日股价需保持在13.96元以上，从而才能完成260亿债转股的大任。 平安银行260亿债转股完成后，是否会摊薄原股东的每股收益？申万宏源银行业首席分析师马鲲鹏进行了测算，假设平安银行在今年二季度将260亿可转债转股，股本增加13%，2019年中报每股收益同比仅小幅下降1bp 至12.23%，强劲的盈利已然对冲掉被摊薄的影响，不必担心转债转股对每股收益的扰动。
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 新浪财经 8月8日消息，近日伊利股份推出的新股权激励计划引发股价波动，有人质疑该计划的考核指标低购买价格低，相当于买自家股票送员工，玩坏了股权激励。但是如鱼饮水，冷暖自知。据悉，伊利内部很多被激励对象觉得风险过大，资金回报率不足，并没有全额认购，导致很大数量的股份被退回，只能进行二次分配。 为何外界觉得条件优厚，如同变相发奖金的股权激励计划，内部人却是如此反应呢？此事说来话长。 伊利在企业发展关键时刻采用股权激励法鼓舞斗志凝聚人心已经不止一次。2014年伊利股份提出2020年实现“五强千亿”的目标，其主要内容包括实现全球乳业五强和营业收入突破千亿。当时伊利的收入只有477.79亿，利润32.01亿，利润率只有6.7%，行业正处转型期，市场同质化严重，饱和度高，市场的不确定以及高不可攀的目标让团队的士气和信心严重不足，内外部阻力巨大，目标进展缓慢。 2016年，伊利推出了限制性股票激励计划，激励对象是270余名核心业务和技术人员，把个人利益与企业的发展目标牢牢捆绑。之后三年里，伊利实现了高速稳健增长，陆续推出安慕希、畅轻、金领冠睿护等等战略性产品，高端产品金典品牌突破百亿大关，造就了2018年798亿收入60亿利润的行业奇迹，与蒙牛拉开100亿收入的差距，利润更是蒙牛的近一倍。 2018年伊利再次提出2030年成为全球乳业第一、全球健康食品前五的目标，在这个重要关口，伊利再次推出股票激励计划，希望为伊利的未来发展提供新动力。 从伊利本次激励的范围看，伊利股份此次限制性股权激励方案为历年来范围最大的一次，激励对象共计474人，是伊利股份历次股权激励中人数最多的一次，其中包括公司公告本计划时在公司任职的董事、高管人员、公司核心技术（业务）人员以及公司认为应当激励的对公司经营业绩和未来发展有直接影响的其他员工。 考核指标既涵盖了工作业绩、工作态度和安全合规等方面的个人综合考核，也选取了“净资产收益率”和“净利润增长率”这两个核心财务指标作为业绩指标。 业绩考核目标以2018年扣非净利润为基数，2019-2023年度扣非净利润增长率为8%、18%、28%、38%、48%，即CAGR为8.2%。并且要求 2019-2023年度净资产收益率为15%。 这两个指标被外间诟病最多，有评论者认为指标定得过低，属于“躺赢”。因为就净利润指标来看，以2018年净利润为基数设定2019-2023年度净利润增长率为8%、18%、28%、38%、48%，年化增长只有6.8%。从历史来看，伊利股份2013年以来只有2015年扣非归母净利润增长率低于7%，近三年分别为12.66%、17.70%和20.32%。从另一个考核指标净资产收益率来看，设定2019-2023年度净资产收益率为15%，而从近10年历史来看，10年以来伊利股份的净资产收益率就没有低于20%的。 尽管伊利过去10年平均盈利增长的确远过于8%，但是现实情况是，大部分消费行业增长缓慢下来了，包括奶制品行业。过去5年乳制品行业企业的营收复合年均增长率已经降到4.22%，伊利的这一指标是7.8%，已经是不错的成绩了。而除了前几大乳企，其他乳品企业的净利润增速几乎零增长。严格来说，乳业当前的形势还是比较严峻的，在大多数竞争者利润都在下滑的背景下，伊利凭借龙头地位和竞争优势，一直保持着不错的增长，但这对管理层的要求也是很高的。 伊利当前在常温板块优势明显，但低温、奶粉等业务仍处于激烈竞争中，康饮、奶酪等事业部又刚刚起步。而近年来国际经济环境不确定性也在增加，快消品行业首当其冲。前不久世界银行公布未来经济预期时就调低了世界经济增长的预期。汇率的波动，也会影响进口原料成本，比如牧草。国内人力成本、通胀等因素影响，原奶收购价格也同比有很大提升。 伊利在此时推出股权激励计划，应该也是基于对企业即将面临的挑战有比较清醒的认识。潘刚的目的非常明显，就是让企业目标与管理团队高度捆绑，让大家明白，“只有让企业取得更好的业绩，只有股东和消费者认可，只有获得更高的股票市价，大家才能真的获得高收益，按现在的收入和利润收益水平不赔钱就不错了，想赚钱基本上不可能”。 对于一艘伊利式的大船来说，一味追求高速度高指标未必是最佳选择，长期可持续的增长更为宝贵。对投资者更负责任的办法是权衡短期利益和长期利益做出最佳选择。 而为激励对象设置个人的业务考核指标，也让“拿钱”难度骤增，无法浑水摸鱼。这次有资格参与股权激励的474人，每人都有一套对应的考核数据，全维度考虑了所处岗位的绩效，非常细化。比如，事业部具体的利润指标，以及单品产品对标竞品时的市场占有率指标。 受激励对象需要自筹资金，现金购入，自担风险。而6年的解禁周期，也是有高昂资金成本在内的。根据国家相关法规，限制性股票激励的解禁周期不得少于一年。伊利此次的股权激励计划是一年后每年解禁20%，也就是理论上最少要6年才能全部套现。 目前行业分析人士对此方案的评价并没有一般评论者那么负面，对伊利股份继续维持了推荐评级，应该也是基于对乳制品行业有更深入全面的了解，以及看到了方案中多方面因素的互相牵制和制约。从伊利的发展历史经验来看，如果能凭借此方案进一步激发内部动力，对企业的长远发展或将带来更大的价值。
《电鳗快报》文 / 杨力 8月7日，西部创业发布了2019年半年报告，实现营业收入3.66亿元，同比增长6.84%，扣非前和扣非后的净利润分别为6626万元和6509万元，分别增长了30.85%和25.4%；同期经营活动产生的现金流量净额为9078万元，同比增长了121.19%。 从增长情况来看，上半年西部创业的业绩比较靓丽。尽管营业收入是个位数的增长，但净利润实现了30%左右的增长，现金流更是增长了一倍多。但就这样一份靓丽的业绩报告却被该公司的三名独立董事投了反对票。 8月7日，在西部创业的董事会会议上，该公司的三名独立董事吴春芳、罗立邦、赵恩慧对该公司2019年的半年报投了发对票。 三位独立董事投反对票的理由是：2019年7月3日，西部创业的子公司宁夏大古物流收到国家税务总局宁夏回族自治区税务局稽查局做出的宁税稽罚告（2019）33034号《税务行政处罚事项告知书》，之后参加了听证和辩论，目前尚无结果。 但三位独立董事认为，该涉税事项重大，宁夏大古物流作为西部创业的全资子公司应依据谨慎性原则，按照企业会计准则及上市公司相关规定在会计报表中反映此事项。因为西部创业2019年半年度报中没有合理反映宁夏大古物流涉税事项，因此，三位董事认为西部创业2019年半年报没有公允反映其财务状况及经营成果。 在三位独立董事投了反对票并说明理由后，西部创业监事会表示同意董事会做出的说明：大古物流存在的涉税事项可能造成的后果具有不确定性，不属于2019年半年度报告的期后事项。截至公司2019年半年度报告批准报出之时，大古物流仍未收到税务机关有关涉税事项的处理意见。对于大古物流的涉税事项，公司一直作为重要的信息披露事项管理，监事会将持续关注进展情况，督促董事会及管理层落实相关应对措施，切实维护广大投资者的利益。 在该公司的监事会做出说明后，此事出现了一些反转，三位独立董事又对此事发布独立意见并做了详细说明： 截止2019年6月30日，西部创业对外担保余额为3403.63万元。1998年12月，广夏（银川）贺兰山葡萄酿酒有限公司在世界银行贷款498万美元（折合人民币3403.63万元），宁夏回族自治区财政厅为其提供连带担保责任，公司为宁夏回族自治区财政厅提供了反担保。2014年，西部创业与广夏（银川）贺兰山葡萄酿酒有限公司和宁夏贺兰山酒业有限公司签订《关于原广夏三号葡萄种植基地使用权的划分协议》和《关于变更广夏三号葡萄种植基地使用权的协议》，收回宁夏贺兰山酒业有限公司名下位于银川市近郊、南环高速南侧、植兴公路南北两侧国营银川林场（原广夏三号基地）约6212亩土地的使用权，广夏（银川）贺兰山葡萄酿酒有限公司在世界银行的贷款由公司自行处理，广夏（银川）贺兰山葡萄酿酒有限公司不再承担任何责任。若公司履行担保责任，将按2011年12月8日银川中院批准的《重整计划》中确定的债务清偿比例进行清偿。报告期内，此笔担保的状况未发生变化。 由此可见，尽管三位独立董事再次做出说明，但也只是承认，在报告期内，西部创业的这笔对外担保的状况未发生变化。 《电鳗快报》注意到，大古物流可能补缴税金及罚款合计约为1.03亿元（不含滞纳金），而西部创业对此并未在2019年半年度财务报表予以公允反映。 如果税务部门认定大古物流涉税事项成立并做出处罚决定，因为大古物流是西部创业纳入合并报表范围的全资子公司，因此该公司2019年的业绩必将受到不利影响。如果按该公司上半年6626万元的净利润来推算，1.03亿元的税金及罚款有可能让西部创业2019年的业绩出现亏损。 此外，《电鳗快报》注意到，最近五年西部创业的扣非后净利润的增长出现过大起大落，2014年同比减少了103.78%，2015年同比增长了505.46%，2016年同比减少了155%，2017年和2018年同比分别增长了292.31%和79.68%。而此次1.03亿元税金及罚款会不会让该公司2019年的业绩发生反转？ 事实上，最近两个交易日，西部创业的股价累计下跌了9.6%，看来是市场已经对此表达了担忧。
原标题：陆家嘴逆市扩张：上半年营收超80亿，有息负债增长近60亿 来源：面包财经 浦东“四朵金花”之一的陆家嘴（600663.SH）日前发布了半年报业绩。公司实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。净利润连续多年保持增长。 在不少上市房企面临去杠杆压力的当下，坐拥优质物业资源和融资成本优势的陆家嘴，无论是营收还是资产负债规模都保持扩张趋势。 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，除了在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量经营性物业，目前公司已将业务扩展至上海前滩国际商务区、天津以及苏州。2005年-2019年上半年，公司持有的经营性物业已由15万平方米增长至264万平方米。 房地产销售为核心收入来源 财报显示，2019年上半年，公司仍以商业地产为核心。以产品类型来划分，主要是住宅类房地产的销售、商业房地产的租赁及转让。另一方面，公司以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三家持牌金融机构，来发展公司的金融服务业务。 以下为2019年半年报中披露的各个业务营收情况： 截至2019年6月30日，陆家嘴房地产销售收入为48.75亿，较上年同期增加27.49%，占2019年上半年总收入的59.95%。 陆家嘴的房地产销售主要由是住宅物业和办公物业销售两部分组成。2019年上半年各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。其中，住宅物业实现销售收入10.98亿元，办公物业实现现金流入2.95亿元。 从上年半年的销售面积来看，其贡献主要来自于前滩东方逸品（前滩34号地块住宅）、天津海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售。公司累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米，合同金额为6.16亿元，在售项目整体去化率为61%。 办公物业则主要来自东方汇及浦东金融广场2号办公楼项目的现金收款，并于报告期内完成了浦东金融广场2号办公楼销售结算及交付。 中报显示，截至2019年6月底，陆家嘴达竣工项目3个，新开工项目2个，续建项目8个以及9个前期准备项目。其中，3个竣工项目总建筑面积15.88万平方米，为前滩34号地块、陆悦坊（花木04-15地块）、苏州大地块环境景观。 物业租赁：成熟物业总建筑面积增长26% 除房地产销售，陆家嘴另一项较大的业务则是物业租赁。 截至2019年6月末，公司持有物业总建筑达263.53万平方米，较上年同期增长1.3%。而运营一年以上的成熟物业总建筑面积达220.74万平方米，较2018年同期的175.13万平方米增长达26.04%。 以下为半年报中陆家嘴目前持有可供出租物业： 陆家嘴的办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。截至2019年6月30 日，公司持有的甲级写字楼总建筑面积为163.3万平方米，同比上年增长2.82%。而成熟的甲级物业总建筑面积为155.93万平方米，较上年同期增长了35.76%。研发楼建筑面积基本与上年持平。 中报显示，2019年上半年度租赁现金流入15.98亿元，比2018年上半年增长0.77亿元，同比增幅5%。从平均租金来看，上海地区的甲级写字楼每天每平米为8.57元，较上年同期增加0.25元，但期末出租率却较上年同期下降5%至89%。 资产处置贡献部分净利润 从近几年的业绩来看，陆家嘴的营收与归母净利润均在不断增长。截至2019年6月末，实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。 中报显示，2019年1月10日，陆家嘴根据此前与支付宝（中国）网络技术有限公司签署的《预售合同》，将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司。在本报告期内，公司完成了该办公楼销售结算及交付。本次交易金额为22.69亿元，预计实现归属于母公司净利润约人民币5.8亿元。如果扣除以上净利润，今年上半年公司的归母净利润或将录得同比下滑。 有息负债较年初增长近60亿 中报显示，陆家嘴的有息负债主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。截至2019年6月30日，有息负债余额为354.93亿元，占2019年上半年公司总资产的42.2%，较上年末295.78亿增加20%。 其中，短期贷款（含一年内到期的长期贷款及中期票据）为127.93亿元；长期贷款为102.24亿元；中期票据为40亿元；应付债券（公司债）50亿元；其他有息负债为34.76亿元，全部为华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划。 以下为陆家嘴持有的未到期债券： 此外，5月23日公告显示，陆家嘴到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》决定接受公司超短期融资券注册，上述通知书中明确：本次超短期融资券注册金额为70亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。 7月份，陆家嘴发行了10亿元，期限为0.74年的超短期融资债券，票面利率为3.2%。但相较此前2016年7月发行的相同期限超短期融资债券来说，其利率小幅上升了0.45%。（JW）
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 货币资金超过18亿元却拿不出6000多万元来分红，被监管问询后称现金总额1.27亿元，其中未受限金额才377.87万。辅仁药业成为近期资本市场的又一枚惊雷。 市场对辅仁药业财务造假的质疑声起，7月27日，辅仁药业发布公告，被证监会立案调查。 目前，公司控股股东辅仁集团所持股份被全部冻结，新京报记者实地走访发现，其旗下有公司停产、员工停工、有供应商讨要货款，辅仁药业的财务黑洞逐步浮出水面。辅仁药业的钱去了哪里？ 6000万分红牵出疑案，辅仁药业被立案调查 8月2日，在河南郑州辅仁大厦，辅仁药业董秘办工作人员告诉记者，河南证监局已与公司“进行了沟通”但尚未驻场。 辅仁药业的资金链吃紧被摆在了明面上。 自4月中旬以来，辅仁药业的股价就呈波动下降趋势。7月22日，是辅仁药业原定派发现金红利的日子，投资者也可以借此机会降低持仓成本，但投资者“失望”了。7月24日，辅仁药业发布公告称，公司因资金安排原因，未按有关规定完成现金分红款项划转，无法按照原定计划发放现金红利。原权益分派股权登记日、除权（息）日及现金红利发放日相应取消。辅仁药业在公告中承认，公司经营有一定的流动性困难。 2019年一季报显示，辅仁药业货币资金期末余额为18.16亿元，却不能派发约6271.58万元的现金红利，这成为了继康得新之后资本市场的又一枚“惊雷”。 上交所火速问询，要求辅仁药业说明未能按期划转现金分红款项的具体原因，核实目前货币资金情况，并核实是否存在资金占用及违规担保的情况。辅仁药业在回复问询函时表示，截至7月19日，辅仁药业及子公司拥有现金总额1.27亿元，其中受限金额1.23亿元，未受限金额377.87万元。 盈科律师事务所高级合伙人葛磊对新京报记者表示，辅仁药业并未按有关规定完成现金分红款项的划转，相关股东可以依据载明具体分配方案的股东大会的有效决议向人民法院提起诉讼，请求公司分配利润。但辅仁药业是否需要承担法律责任，需要根据不同的情况具体分析。 7月26日，因辅仁药业涉嫌违法违规，证监会对辅仁药业立案调查。 18.16亿元变1.27亿元，两者之间相差巨大，现金总额“蒸发”16.89亿元。这也引发了业内对其财务造假的质疑。 具有十多年从业经验的会计师对新京报记者表示，一般对于财务造假的上市公司而言，背后往往伴随着营业收入、毛利率、应收账款等数据造假，在建工程也是值得关注的一项。 旗下药厂停工，近1.8亿投资仍在建？ 7月30日，刚刚下过暴雨的郑州笼罩在烈日的高温下，新京报记者实地探访了辅仁药业旗下开药集团的子公司郑州豫港制药有限公司（简称“郑州豫港制药”）。 该公司位于郑州市中牟县官渡工业园区，工业园区门口挂着略显陈旧的金色招牌，郑州豫港制药的大招牌旁边是郑州豫港之星制药有限公司（简称“郑州豫港之星”）的小招牌。从注册地址来看，郑州豫港制药与郑州豫港之星同在官渡工业园区，园区内停放着一些车辆，但记者未看到任何开工迹象，制药厂房大门紧闭，没有机器响动，也鲜有人在园区内走动。 门口的保安告诉新京报记者，郑州豫港制药与郑州豫港之星已经停工近半个月，工人已经放假回家。当记者询问注册地址同在郑州市中牟县官渡镇的郑州远策生物制药有限公司（简称“郑州远策制药”）的所在地时，保安指向了相隔一条街的两栋在建的三层楼建筑。记者再三向保安确认该建筑是否为郑州远策制药，保安给出了肯定的答案。 与郑州豫港制药相隔一条街的地方，两栋三层的水泥建筑已经停止了施工，周边的蓝色临时围挡还未拆除，建筑材料仍码放在临时围挡外，四周无人。 天眼查显示，郑州远策制药成立于2015年10月，注册资本为5000万元，法定代表人为辅仁药业实际控制人朱文臣，开药集团持有其100%的股权。2017年11月，郑州远策制药的经营范围由药品研发及信息咨询新增了生物制剂、小容量注射剂、冻干剂、片剂、硬胶囊剂、颗粒剂、粉针剂、原材料的生产、销售；从事进出口业务。 从开药集团并表之后的辅仁药业年报来看，郑州远策制药是一家极具发展潜力的公司，且耗资巨大。2017年辅仁药业年报中称，郑州远策制药是主要以高端生物医药研发和生产为主的创新型生物制药企业，专注于生物医药的开发和产业化，由海外归国生物专家领军，汇集了生物领域精英，研究领域包括抗体类、蛋白类、多肽类及次生代谢产物等生物技术药物。公司目标是促进科研成果的转化与产业化，努力争取在短时间内将公司打造成一流的生物医药科技创新企业。2018年年报显示，辅仁药业对郑州远策制药做了积极推进工作，其建设规模为符合新版GMP要求的年产6000万支冻干粉针剂、2000万支小容量注射剂、1000万片片剂、1000万粒胶囊剂生产能力的生物医药生产车间及公用工程和辅助设施。截至2018年12月31日，郑州远策制药完成投资17519.30万元，重点项目实施将为辅仁药业增添新的利润增长点。 上述1.75亿投资项目是否即为记者所见到的两栋三层未完工建筑？这笔已完成投资的资金具体花向了哪里？新京报记者8月2日致电辅仁药业董秘办，电话无人接听。 自开药集团实现并表以来，辅仁药业的在建工程激增，2016年辅仁药业在建工程仅为57.89万元，2017年激增至80157.40万元，2018年该数据为83302.14万元，2018年房屋及建筑物在建工程转固的数额为1.98亿元。截至2018年12月31日，郑州远策生物制药产业园土建工程的期末余额为9375.46万元。 新京报记者8月2日上午来到位于郑州市花园路25号的辅仁大厦，辅仁大厦的砖红色招牌已略显斑驳，辅仁大厦背后为辅仁药业集团的入口，楼内办公人员寥寥无几。进入辅仁大厦9层，楼梯口正对面是辅仁药业集团的招牌，前台并没有职工工作，桌面上摆着象征着“一帆风顺”的帆船模型，墙上挂着白底黑字绿色边框写着“做一家实体型、科技型、国际性企业”的横幅。 辅仁药业的董秘办就在九层，董秘办工作人员表示，董秘张海杰人在上海，不在公司，拒绝了记者采访。该工作人员透露，河南证监局此前与公司进行了沟通，但未驻场。随后，新京报记者实地采访了河南证监局工作人员，其员表示，一切以证监会的公告为准。 “举报门”往事，朱文臣曾被监管谈话 事实上，辅仁药业已不是第一次遭遇财务造假的质疑。 2015年12月，辅仁药业拟将辅仁集团旗下资产开药集团纳入上市公司体内，作价78.09亿元，创造了彼时医药行业最贵的收购案纪录。不过，开药集团并入辅仁药业的过程也是一波三折，2016年9月28日，辅仁药业向证监会申请中止重大资产重组事项审核，公告显示原因为辅仁药业涉及重大事项核查，并且暂时无法估计核查所需时间。 同日，辅仁药业董事长朱文臣、董事会秘书张海杰因信息披露违规问题被河南证监局监管谈话。2015年10月31日，辅仁药业与洛阳中泉物资有限公司签署协议，约定辅仁药业将所持上海顺丰储运有限公司（简称“顺丰储运”）100%股权转让给洛阳中泉物资有限公司，并于2015年11月27日办理完毕股权转让的变更登记程序。该资产出售导致顺丰储运不再纳入公司合并报表范围，公司2015年度因此增加净利润892.10万元，达到公司2014年经审计净利润的56%。辅仁药业直至2016年4月9日才披露上述事项。上交所对辅仁药业及董事会秘书张海杰予以通报批评，并记入上市公司诚信档案；对董事长朱文臣予以监管关注。 2016年9月，辅仁药业在并购开药集团的过程中发生了“举报门”事件，举报人武姣姣直指开药集团财务“造假”。 2016年10月19日，辅仁药业发布了关于媒体报道的澄清公告。公告显示，据媒体报道，据举报人提供的纳税申报表显示，开药各年的未分配利润均为负数，为巨额亏损；而重组审计报告所附的开药集团母公司的会计报表显示三年末的未分配利润均为正数，盈利水平较高。辅仁药业表示，媒体报道中的纳税申报资产负债表与审计报告在开药集团的资产、总额、负债总额、所有者权益存在差异及通过长期应付款的调整，来提高利润和所有者权益，从而卖一个更好价钱的说法与事实不符，开药集团不存在媒体报道所称的调节利润和所有者权益等情况。 信披违规与举报门事件爆发的时间十分巧合，最终开药集团还是成功注入到上市公司体内。2017年11月29日，辅仁药业发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得证监会有条件通过。2017年开药集团实现并表，2017年年报显示，辅仁药业实现营业收入58亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.92亿元，其中，开药集团期初至合并日的当期净损益为3.91亿元。 对比此前做出的业绩承诺，开药集团2017年扣除非经常性损益后的净利润为75184.59万元，业绩承诺完成率为102.17%；2018年其扣除非经常性损益后的净利润为83334.75万元，业绩完成率为103.11%。连续两年，开药集团压线完成业绩承诺。2018年，辅仁药业实现扣非后的归属净利润为82930.07万元，开药集团是上市公司业绩支撑的主体。 供应商2018年货款未结，孙公司成“老赖” 华丽的锦袍下暗藏危机，曾出现在辅仁药业2016年1-3月、2015年度备考财务报表附注预付账款第一名的安徽升润，早在此次危机爆发之前，已提前见证了危机的先兆。 亳州，位于安徽省西北部，作为东汉末年医学家华佗的故乡，亳州被称为中医药之都，这里有全国最大的中医药市场。 药材买卖，对于亳州人来说是个不错的营生。2015年3月，牛昆朋与苏静一同成立了安徽升润中药材贸易有限公司（简称“安徽升润”），牛昆朋持股60%，苏静持股40%。安徽升润的注册资本为1000万元，其注册地址为亳州市谯城区南部新区康美（亳州）华佗国际中药城。成立不久，安徽升润便成为了辅仁药业的供应商。 “河南同源需要什么药材，我就在市场上或者产地找药材给河南同源发货，河南同源需要的药材品种也比较多，例如板蓝根、党参、连翘、麦冬、当归等中药材。河南同源一般不会赊账，都会以承兑汇票和现金的形式进行结算，主要是承兑汇票结算的次数比较多。”7月30日，牛昆朋向新京报记者讲述其与河南同源曾经的合作。 “但是到2018年年底，河南同源还未支付2018年的货款，货款的总价值在1600万元左右，之后我和河南同源进行协商，但对方仍未支付货款，我就起诉了河南同源进行了财产保全。”牛昆朋告诉新京报记者。当记者问及进行财产保全之前是否了解到河南同源的资金链吃紧状况，牛昆朋表示否认。 裁判文书网显示，4月17日，安徽升润向亳州谯城区人民法院申请了诉讼财产保全，请求对被申请人河南同源名下银行账户内存款进行财产保全，保证金额1700万元，中国大地财产保险股份有限公司亳州中心支公司为其保全行为进行担保。亳州谯城区人民法院冻结了被申请人河南同源名下银行账户内存款1700万元，期限为一年。6月14日，河南同源被列入失信被执行人名单。 截至8月3日，天眼查数据显示，河南同源涉及法律诉讼16件，2018年10月18日及2018年10月23日两次因未按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料被国家税务总局信阳市浉河区税务局处罚。5月29日，开药集团将其持有的价值4080万元的河南同源的股权质押给了北京市文化科技融资租赁股份有限公司。 旗下宋河酒业上市未果，股份回购花了近两亿 据此前参与辅仁集团定增未成的资本圈人士透露，辅仁集团的“雷”也埋在朱文臣控制下的另一家公司河南省宋河酒业股份有限公司（简称“宋河酒业”）。 2013年2月，上海新梅发布公告，拟向大股东上海兴盛实业发展（集团）有限公司（简称“兴盛集团”）作价2.73亿元收购其所持有的喀什中盛创投有限公司（简称“中盛创投”）100%的股权。中盛创投持有宋河酒业10%的股权，上海新梅通过此次收购间接持有宋河酒业10%的股权，将开始涉足白酒行业投资，并逐步实施转型。同时，公告称，宋河酒业启动了A股上市程序。2010年-2012年，宋河酒业分别实现净利润1.48亿元、2.08亿元和2.31亿元。 事实上，截至2012年12月18日，喀什中盛已经向辅仁药业悉数付清了股权转让款1.35亿元，并获得了宋河酒业5%的股权，完成了工商变更。在此次收购资产中，辅仁药业也做出了业绩对赌，2012年11月签署的《股权转让协议》中约定，如果宋河酒业自标的股份转让完成之日起三年内未能完成公开发行上市，喀什中盛有权要求辅仁药业向其回购全部或部分的标的股份，回购价格为转让价格及每年12%的固定利息（单利）。2014年12月，喀什中盛与河南辅仁控股有限公司（简称“辅仁控股”）、辅仁药业又签署了《股份转让协议补充协议》。该补充协议约定，原《股份转让协议》项下由辅仁药业承担的全部义务（包括但不限于回购义务等）以及享有的全部权利转由辅仁控股承担和享受，辅仁药业同意就上述全部义务承担连带责任；在辅仁药业成为辅仁控股全资子公司后，辅仁药业上述全部义务的连带责任自动解除。截至2015年12月18日，宋河酒业未实现公开发行上市。 2016年3月，喀什中盛向上海国际经济贸易仲裁委员会提出了仲裁申请，要求辅仁控股回购价格为1.35亿元加上前述金额按每年12%计算至实际支付回购价款之日所得的利息之和。 回购款对于不停谋求转型保壳的上海新梅来讲，可谓至关重要。2017年年报显示，截至报告期内，上海新梅已全额收到《股份回购协议》约定的全部股权转让价款和利息，合计1.99亿元。喀什中盛仍将继续持有宋河酒业5%的股权。 对此，白酒行CEO范春华对新京报记者表示，所有白酒品牌，其核心的运营模式已经十几年没变过了。地产酒在品牌运营模式上，如果没有突破创新，在全国名酒的压力下，整个行业的资源将更加集中在头部企业。而外来资本进入白酒行业的门槛又相对较高，使得外行人做白酒的难度极大，这种难度主要体现在经营管理方面，因为白酒兼具快消品、奢侈品和投资品的复杂属性。 如今，宋河酒业的资金状况也不乐观。2019年7月31日，国网河南省电力公司鹿邑县供电公司将辅仁药业、辅仁堂和宋河酒业一同告上法庭，三被告自2014年12月至2017年12月拖欠基本电费490.80万元，要求三被告支付电费及违约金。截至8月4日，天眼查数据显示，宋河酒业涉及25项法律诉讼，其中包括买卖合同纠纷和借款合同纠纷。宋河酒业动产被抵押29次用于融资。
原标题：万达安全了吗 王博 马克 实习生 张丹 | 文 作者：王博 管理严苛、执行力惊人，这是业界对万达的普遍印象。这样的企业，面对危机时会沉默，却不会失措，但要重回巅峰甚至更上层楼，仅有这些品质还远远不够 沉寂两年的万达正在苏醒，而且是以每月增加400多亿元投资的速度。 2019年上半年，王健林密集会见了东北和中西部地区的省级政府官员，还在甘肃、辽宁、四川、广东等地大笔投资，项目涵盖万达广场、文化旅游、高星酒店等多种业态，据《财经》记者统计，总投资额高达2550亿元。 加上公开资料可查的13.4亿元拿下广州黄埔地块、5.75亿元拿下上海马桥地块，34.75亿元拿下大连甘井子地块，上半年，万达总计投资2604亿元，比其去年的总营收还高出461亿元。 2016年，王健林的行程单一样满，但会见对象是法国总统、希腊总理、英国外交大臣、印度总理，以及洛杉矶市长。 这一年是万达海外并购最多的年份，万达斥资逾百亿美元，把十几家海外文娱、影视、体育、地产项目收归囊中，当年的海外投资计划更是超过200亿美元。 2017年6月21日，一份银监会抬头的红头文件在社交媒体流传，主要内容是银监会要求四大国有银行对万达、海航、复星、安邦等公司的跨境投资业务的资金来源进行重点排查。 次日上午，万达股债双杀，旗下多只债券遭遇疯狂抛售，万达电影（002739.SZ）跌幅高达9.87%，市值缩水超60亿元，午后，万达电影临时停牌。 几乎一夜之间，万达的信贷窗口即被关闭。 王健林防止资金链断裂的应对手段堪称决绝，2017年7月19日，万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，交易总金额637.5亿元，创下中国地产史上单一交易的纪录。 这场世纪交易的发布会比原定开始时间晚了一个半小时， VIP休息室旁的记者听到了酒杯摔碎的声音，现场展板上一度删掉富力的名字。 “这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！”事后，王健林愤怒异常。 外界普遍将这笔交易解读为万达的挥泪大甩卖，因为13个文旅城土地储备近5000万平方米，仅此一项价值就超过交易对价，这些文旅城账面更有逾200亿元现金。 但王健林的关注焦点是降低负债率，这些文旅城都是长周期、重资产、增加杠杆率的项目，未来至少五六年内每年要净增1000亿元负债，十几年才能收回投资。 资本市场对万达的断臂融资并不买账。交易过后，穆迪、标普、惠誉均下调万达的信用评级。其中，标普全球（S&P Global）将大连万达商业地产的信用评级下调至BB，展望为负面。在标普的评级体系中，A类及BBB为投资级，以下均为投机级，BB是投机级中的最高得分。 国内舆论更是一片唱衰之声，一篇自媒体文章用落马云南原省委书记白恩培影射王健林的未来，赢得刷屏效应。 “我们走出去收购文化产业项目，当初可是政府部门树的典型。”对此，一位万达高管一脸无奈。 此后，王健林在公众视野中消失，起初还在自家年会上放声高歌，后来自家年会上也取消了这一传统节目。 2016年，万达是营收最大的地产公司，2018年，万达营收下降16%，资产下降21.4%，对手们却在倍数增长。 牺牲增长是为了换来安全。《财经》记者统计了国内外资料，发现2018年4月，万达已经提前还清了总计为17.325亿美元的四笔离岸贷款，三大评级机构对万达的评级虽然没有变化，但展望却由负面变为稳定。 上交所公示的2018年万达商管债券年度报告显示，截至2018年底，公司有息负债规模为1886.89亿元，其中2019年之内到期的非流动负债（一年以上的中长期负债）210.27亿元。而万达2018年的经营性现金流为291亿元，基本可以覆盖到期债务。 在2019年初的万达年会上，王健林称，两年内将把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平。办法就是不断提高轻资产项目的占比。“万达既然认准了轻资产、低负债的发展战略，就不能动摇。” 2018年3月，万达的主营业务万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业”）更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”），去掉了“地产”二字，其产品万达广场的业务模式也从拿地自持，向输出管理，租金分成转变。 但是，与王健林的讲话相反，万达今年上半年2600多亿元投资中，多是靠银行贷款支撑、拿地自持的重资产项目。并且，在万达似乎回到老路的同时，宏观环境也变得似曾相识。 7月29日，央行在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议认为，近年来银行业信贷结构出现积极变化，但房地产行业占用信贷资源依然较多，要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。 此前，金融监管当局已经收紧了房企的信托融资和海外发债。 两年前王健林断臂式交易的逻辑是去杠杆、轻资产、求安全，如今再度加杠杆、重资产的逻辑又何在？是因为感到自己已经安全了，还是轻资产知易行难？如果重资产不得不为，万达是否会重蹈两年前的资金链危机？ 轻资产模式知易行难 轻资产模式虽可降负债、收租金，却无法撬动银行贷款。在房地产行业，留自己的钱、花银行的钱可谓圭臬 2017年6月22日股债双杀之后，万达加速了轻资产转型。轻资产模式若能成功，万达不仅可以靠租金养活自己，也会彻底告别房企借钱、买地、卖楼的高负债发展模式，进而拥有抵抗政策风险和行业周期风险的能力。 万达原有四大集团：商业地产、文化、金融、网络科技，2018年变成商管、文化、地产、金融。网科集团作为失败项目已经基本解散，金融集团也剥离了网贷业务。 商管集团源自于万达商业地产，旗下主要业态为万达广场，2014年之后万达广场越做越大，独立了出来。2018年3月，万达商业地产更名为万达商业管理，万达广场悉数划归商管。 截至2018年底，万达商管已经拥有280个万达广场。这一年，万达服务业收入占总收入的75.1%，其中有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。 王健林希望2020年万达变成一家现代服务业公司，他认为转型成功最主要的标志就是租金稳定增长。而商管业务无疑是实现这一目标的主力。 张巍曾在世纪金源等多家商管公司做过招商工作，曾多次参加万达举办的招商大会。每次大会，都会有上千家国内外品牌商到场，万达在建或马上要开业的广场都有自己的展台。而让她感触最深的是，万达的招商大会向所有竞争对手开放。“有点江湖老大的作风，他不怕被抢品牌商，在会上我们总能碰到老朋友。” 能够做到限时开业和满铺开业，是万达商管推行轻资产模式的底气所在，也是其核心竞争力。 全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平把万达商管的招商策略形容为胡萝卜加大棒。由于万达广场规模大，所以在招商上对品牌商有较强议价能力。相对而言，轻资产的万达广场硬件条件会差一点，但是万达招商时会把条件好的门店与待培育的门店搭配着谈。 比如，优衣库、海底捞等品牌商同万达合作时，在入驻中心城市黄金地段的万达广场时，也必须承诺入驻非中心城市偏远地段的万达广场。品牌商通常都会对万达这种以肥补瘦的策略妥协。 万达满铺开业的优势吸引了地方政府、很多中小房地产开发商以及城建公司。2017年，万达放缓了拿地节奏，但这些合作对象手中都有地。 目前万达商管的业务按委托管理和自持划分，委托管理又分直投和合作。直投是对方出钱，万达负责拿地、运营，合作则是万达只输出管理，不持有物业。只要不是自持，万达都称为轻资产管理。 王健林计划在2019年让委托管理项目数量超过自持开发项目。一位万达研究院高管近日告诉《财经》记者，委托管理模式，万达目前还是以合作为主，但今年万达商管的布局又偏重了，因为合作伙伴很难与万达步调一致。 在2019年初的万达年会上，王健林透露，2018年新开业万达广场43个，其中轻资产29个，未完成开业50个的计划，原因在于有的轻资产合作方的执行力欠佳，这是轻资产模式带来的新课题。 据《财经》记者调查了解，在委托管理模式中，虽然万达只输出管理团队，不需要出一分钱，资产是变轻了，但是沟通和管理成本变得越来越高。 一位陕西万达商管公司负责运营的高管称，有的二线城市地产商规模不大，也不懂商业地产运营，需要万达商管团队花大量时间沟通，而当万达研究院出了设计图后，合作方却拖延付款，导致施工进度缓慢，甚至延期开业。这在过去的万达是决对不允许的。所以，万达现在更愿意和地方政府合作。 “说到就做到”一直是王健林引以为豪的企业文化。万达素有红绿灯制度，每个部门的工作都有众多时间结点，一个员工如果到了结点没完成工作，考核就会亮红灯，超过三个红灯，一般直接辞退，除非王健林特批。 不满是双向的。《财经》记者在采访中了解到，有中小开发商抱怨，万达的规矩太多，保证金和分成比例太高。 公开资料显示，万达商管与合作对象的租金分成为三七开，万达得三。《财经》记者从多个万达高管处了解，根据具体项目不同，有的甚至可以达到四六。万达还会收一笔保证金，这笔保证金按项目体量不同，在1000万-1500万元之间。 为了保障合作伙伴可以和万达同步，王健林曾表示，从2019年开始，要把万达的流程计划模块管理延伸到所有轻资产项目的业主。 尽管有不满，但万达商管依然很受欢迎。一个万达广场开业，对中小开发商意味着周边房价上涨，对地方政府意味着就业、政绩与居民消费提高。 但对万达而言，轻资产模式虽可降负债、拿分成，却无法获得充沛的现金流。 商业地产实质上玩的是金融，如果不动产不是自持，万达就无法从银行贷款，即使贷款之后的负债率仍然适度。而无法获得贷款，公司就无法快速回笼资金，同时失去了扩张动力。 万达是业内最早推出商业综合体概念的房企之一，这意味着一个万达广场周边，还会配置酒店、住宅。住宅在取得销售许可证之后可以向银行申请开发贷，而万达广场在满铺开业时，可以申请经营贷。 2017年之前，万达商业地产快速回流资金有两种模式，一种是开发贷、经营贷，一种是住宅卖钱。住宅开盘一个月可能就卖空了，这些钱又可以投入到商业拿地。 但另一方面，重资产开发和持有商业物业，对地产公司的资金实力和融资能力都是很大考验。 相较住宅快速开发、迅速预售，9个-12个月实现现金回流的业务模式，商业地产企业从土地开发到项目开业运营需要2年-3年，随后是漫长的租金回流过程，许多一线城市项目的租金回报率不到5%，低于地产企业（尤其是民营地产企业）的融资成本。 因此，许多中国商业地产开发商都是以售养租，通过销售商业物业周边的住宅或其他可售物业回收资金来覆盖商业物业的运营和融资成本。 万达广场的满铺开业优势使其获得贷款的难度明显低于同行。 一位曾在万达商管工作八年的高管向《财经》记者解释，银行的租金经营贷，一般会按十倍租金估值，一座万达广场满铺开业后，若预测其第一个自然年租金约为1.5亿元，那么金融机构的估值就是15亿元。 在万达信用良好时，可从银行以5.5%的利息，贷出估值60%的资金。顺利时，开业第三天，万达财务公司的账上就会出现9亿元银行贷款。 “（万达的）财务一开始就会和银行打好招呼，要不然怎么快速轮转第二个项目。我们做房地产的人有一个基本概念，就是最好别花自己的钱，花银行的钱。”该万达商管前高管说。 不仅如此，自持也意味着万达拥有不动产未来的增值空间。 上海五角场万达广场12年前开业，是万达自持物业，现在一年租金可以到7亿元，这座万达广场的售价自然也水涨船高。而万达的轻资产合作项目，一年也许只有千万级的租金分成，物业增值和万达一点关系没有。 “今年万达加速了，不跑不行啊。这几年市场还可以，万达一慢，其他企业就开始抢地盘，现在适合万达的地越来越少，手慢了，以后就没机会了。”上述万达商管陕西高管表示。 也许这才是万达重回重资产模式的主因。 2000亿投资再战文旅 重回重资产模式将再度绷紧万达的资金链，即使万达想走卖配套房来输血文旅项目的老路，政策环境也未必允许 单位：亿元，资料来源：《财经》记者根据王健林年会报告整理 万达再次变重，主要体现还不是商管的万达广场项目，而是外界一度以为万达要彻底退出的文旅城项目。 两年前万达把13个文化旅游项目91%的股权卖给融创，同时这些项目的品牌、内容规划、项目建设和运营管理继续由万达主持，融创要连续20年，每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达，共计130亿元。外界解读万达此举只是要解资金的燃眉之急，并未放弃文旅城业务。 但2018年10月，万达将留给自己主持的事务包括其人员悉数转给融创，仅保留9%股权，外界普遍认为万达要彻底放弃文旅业务。现在看来，彼时万达的公告所言非虚——万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景，今后万达将继续投资文旅产业，保留文化旅游产业的骨干团队，重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司。 同万达广场的思路相同，文化旅游城不仅可以让开发商配售住宅，快速套现，运营好了，还可以为企业提供稳定现金流。 今年上半年万达2600多亿元投资中，文旅项目和拿地自建的重资产万达广场项目占了绝大部分。 6月，融创位于广州和无锡的两座文旅城相继开业，一个月之内连开两座文旅城，这在中国文旅产业历史上还是首次。 两场开幕式上，广州市副市长、江苏省副省长，分别到场，孙宏斌站在其中，只言片语，却成焦点。地方政府希望这两座文旅城可以留住珠三角、长三角的游客，拉动地方就业、消费与经济增长，因此对孙宏斌礼遇有加，而这些荣光原本属于王健林。因为这两座文旅城是万达卖给融创的，交易时两个项目已接近竣工。 王健林之所以在交易15个月之后将13个文旅项目的设计、建设和管理公司均转让给融创，是因为两套班子，两种不同的文化，并不是强强联合，而是互相争老大。 如青岛东方影都项目，由万达和融创共建，占地376万平方米，包括融创影视产业园和万达茂等组合。 但是，开业时孙宏斌只露了个脸，外界的直观印象还是万达出品。“品牌活动费都是我们出，最后跟你们要个会议纪要、日程，你们都不给。”融创高管曾公开向万达表示不满。 王健林表示，万达卖给融创的是文旅城1.0版本，现在万达要做的是2.0版本。2.0版本更注重运营和结合当地文化。 但无论是哪个版本，地产商转型做文旅近五年来，还没有培育出一个能够比肩国际同行的项目。 多位商业地产专家在接受《财经》记者采访时表示，中国式的地产+文旅，从一开始就目的不纯，不少人是打着做文旅的旗号拿地卖住宅。 2014年，万达在武汉开建电影乐园，是万达转型文旅真正意义上的首开项目，然而开业不到两年就停止营业。 这个乐园是“武汉中央文化区”的组成部分，其中还包括汉秀、万达广场、七星级酒店，以及万达·御湖世家等业态，属于休闲、商业娱乐、办公、高端居住的综合体项目。 《财经》记者根据公开资料统计，武汉乐园项目中的住宅占地面积几乎是万达其他文旅项目面积的总和。 但一名经历了武汉影视城从建设、运营到落寂全过程的万达员工认为，王健林是真的在做文旅，希望把中国文化打造成强IP，否则万达不会在武汉影视城投入35亿元，并从全球挖人，组建一支流光溢彩的团队，这支团队的高管聚集了迪士尼、环球影城、杜莎、欢乐谷、拉贡乐园等知名文旅品牌的精英。 但是，因为受不了集团的强管控，这些高管大多干三个月左右就离职了。 《财经》记者获悉，万达文旅地方总经理权限比同业其他公司都要低，一个几十亿元的投资项目，地方经理的审批额度只有几十万元，连一个宣传背景，或者宣传标语，地方总经理都做不了主，需要上报集团，中间要过七八个高管，最后到分管文旅的总裁。当标语确认下来，再想修改可能已经来不及了，因为节点文化，修改一遍，报批一遍，风险太高。 上述员工回忆，那段时间每个同事都应付于完成节点，无法真正以创意者的身份来运作项目。那时，无论是乐园还是汉街另一端的汉秀剧场，都过分追求硬件的感官刺激而缺乏触动人心的内容表达。 地产思维在万达还是占据主流，强调标准化、节点文化、快速回本、严格管控，而文旅思维提倡的是个性化、创意、体验，以及培养多元化收入。当然，这不仅是万达的问题，所有正在转型文旅的地产公司都面临这个挑战。 万达官方资料显示，王健林希望武汉电影乐园可以五年回本。开园时挂牌票价为成人票平日320元/人，周末及节假日400元/人。如果一家三口去玩，就需要1200元左右，这在上海还可以，在武汉则远超当地平均休闲消费水平。 “文旅项目即使万事皆备的前提下，一个从零开始的主题景区，必须有五年的时间，才能打造出人山人海的场面。但地产不一样，从地产项目经营角度，投入再大都是短期套现，只要预售楼盘就可以挣钱。”前新加坡环球主题乐园营销运营副总裁梁文宁说。她也参与了武汉电影乐园+汉秀的项目。 从地产出发的文旅项目，最后都是地产反哺文旅，在这样的机制下，文旅行业的长投资、慢回收模式就不可能获得管理层的认同。 “文旅是苦旅，是诗与远方，需要长远的眼光与坚定的意志，如果太看重眼前利益，就不要做文旅。”梁文宁说。 文旅业务目前归属于万达文化集团，而上市公司万达电影是文化集团收入最高的业务单元。2018年，文化集团总收入580.6亿元，比商管集团高204亿元。 同样是文化产业，为什么万达玩得好影视，却总在文旅上栽跟头。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，中国地产开发商的基因是高周转，电影制作和发行的业务逻辑接近地产基因，只要用足够的钱去砸，就能买到好剧本、好剧组和人气演员，而且万达院线本身又是很强的发行平台，所以比较容易成功。但是迪士尼这种需要长期打磨和积淀的强IP文化产品，靠钱是砸不出来的。 《财经》记者调查发现，万达卖给融创的文旅项目中，多数盈利状况都不乐观。此番万达2000亿元投资再战文旅，资金仍将主要依托银行贷款，如果文旅项目自身不能产生足够现金流，是否又要走回卖配套房产来输血的老路？ 倘若如此，万达的资金链将再次面临严峻挑战。 7月12日，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 银保监会对信托等非银机构融资渠道也在收紧，再次重申严查信托等金融机构为房地产公司配资拿地。 随着7月30日政治局会议再次重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产业的融资形势愈发严峻。 两年前的政策利刃，对准的是所有高杠杆海外扩张的大型企业，这次政策面再度出手，针对的却只是房地产行业。 “空手道”不好玩 王健林以讲义气著称，很关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱，这种关心也应该延伸到普通投资人 2017年，万达的危机来自银行禁贷，现在，万达做重文旅和商管也有部分原因迫于现金流压力。未来，利用多种融资手段，回归二级市场，减轻对银行的依赖，是万达对冲风险的必然选择。 几年前，王健林就提出万达体育和传奇影业要开展资本运作，万达广场也要做资产证券化。目前来看，进展并不顺利。 7月26日，万达体育（Nasdaq： WGS）登陆美国纳斯达克，开盘价6.00美元，跌破8美元发行价。截至收盘，万达体育大跌35.5%，报5.16美元。至8月2日本刊截稿，万达体育股价4.68美元，市值6.4亿美元。 万达体育的资产由自有的中国业务（WSC）、收购来的瑞士体育营销公司盈方体育传媒集团（Infront）和总部位于美国佛罗里达州坦帕市的世界铁人公司（WTC）组成。 2015年2月，万达以10.5亿欧元收购盈方；同年8月，以6.5亿美元收购世界铁人。如今，万达体育的总市值尚不及当初收购出资额的40%。 万达体育虽然资本市场表现不佳，但也算成功敲钟，而万达商管则没这么幸运了。截至今年5月30日，上交所公示信息显示万达商业（已更名万达商管）状态还是“中止审查”。万达商业的上市之路可谓一波三折。 2014年底，万达商业在香港上市，不到八个月之后，王健林就开始启动回归 A 股计划。 王健林解释说，“我做了很多行业，朋友们跟着我一起投资，每单都赚的很开心，唯有这单，我的朋友亏钱了。这是很重要的一点，不能对不起朋友和股东，所以我们一定要私有化。” 万达商业股价最高时78港元，最低时31.1港元。而同期香港老牌商业地产公司新鸿基地产（0016.HK）股价则在100港元左右。 2015年，新鸿基全年营收593亿元，其中租金收入占29%。万达商业2015年总营收1242亿元，其物业销售和租金收入分别占总营业收入的82.39%、10.93%。 中国大部分商业房地产商都是“以售养租”的模式，拿地时就挑综合用地，一部分地用来盖商场，做成自持物业；大部分地用来盖住宅销售。所以营收构成也是租金收入占小头，卖房收入占大头。但是，香港市场和国际接轨，同国际资本一样，不认可中国商业地产的高负债运营模式，这也导致在海外上市的内地商业地产公司市盈率偏低。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，低估值导致万达商业市值不能覆盖上市前私募投资的成本，造成私募投资者退出困难，万达商业不得不争取转回市盈率较高的A股。 万达商业在港股退市时，再次用私募资金回购了股票。 其私有化项目书显示，私募基金的投资者包括香港杉杉集团有限公司、中国中铁股份有限公司、平安保险集团、中国工商银行等，投资总额为307.8亿港元。若万达商业在2018年8月31日前未完成A股上市，须以每年12%的单利向参与私有化的境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。 一位熟识王健林的人士透露，如果不是2017年的危机，万达商业应该早就上市了，没有一定把握，王健林不会决定回A股。 2010年以后，除了借壳， A股市场没有一家房地产公司实现IPO，迄今中国证监会仍未开闸房企IPO。 2018年，被称为中国金融强监管、去杠杆元年，地产行业成了重灾区，不要说A股上市，对于大多数房地产公司来说，以6%的成本融资都成为奢望。 2018年1月29日，距对赌协议生效还有八个月，万达商业迎来白衣骑士，其上市时间再次延长。 当天，腾讯控股（0700.HK）、苏宁云商（002024.SZ）、京东（NASDAQ： JD）、融创（1918.HK）四家公司投资约340亿元，收购万达商业约14%的股份，正好覆盖了万达商业退市时与私募基金投资人的对赌协议。 这次交易让万达商业的投资人大换血，也让万达商业有更多时间处理关联交易问题。 目前万达集团通过两家公司占万达电影53%的股权。2015年初，万达电影A股上市，2018年，万达电影票房收入占总营收的64.37%。 由于万达影院在万达广场内，所以，每个万达广场对万达影院收的租金多少，直接影响万达影院的利润率，相对的，也会影响万达广场的营收表现。 未来，要顺利于A股上市，万达商业需要对和万达电影关联交易给出有说服力的说明。 一位国内资管公司CFO认为，万达商业上市进程一直停留在中止审查状态，这对企业并无坏处。万达商管一旦上市，所有关联交易、风险都要披露，而近一两年，万达商管的股权、业务、资产一直在调整，如果在没有处理好之前就仓促上市，会引来大量质疑。 不仅万达商业，万达在海外的资本运作也难言佳绩。除了万达体育市值大大低于当初的收购金额，万达的其他海外并购项目，市值也低于收购时的出资额。 2012年以26亿美元收购的美国电影院线AMC（NYSE：AMC）是万达第一个大型海外并购案，2019年8月1日，其市值仅为11.7亿美元。 2016年1月以35亿美元收购的美国传奇影业是万达迄今最大的海外收购，王健林本想将其装入万达电影提振市值，却因为收购后业绩表现不佳，不得不将其从万达电影的重组标的中剔除，并引发证监会追问传奇影业业绩，一时陷入尴尬。 王健林曾多次表示，做生意的最高境界就是空手道，不花钱也能玩大项目。2016年5月，在做客央视“对话”节目时，王健林透露了万达资本运作的秘笈： “我们前不久花35亿美元并购美国传奇影业。并购前两个月前先私募，拿了158亿元，比并购花的钱还要多（指现金部分，该并购一部分是用万达影视公司股份支付），去掉税收以后，等于把这次并购的钱全拿回来了，我只是稀释我影视产业的一点股权，没有什么负债。 万达商业地产私有化也一样，300多亿元，完全是这些朋友们和投资者参与，大股东没有拿一分钱。私有化完成以后，将来（在A股）上市以后增发股份，把香港股份再配给他们就完了，我们的股份也没有被稀释，但是投资者的回报和整个公司价值得到提升。 这几年我们花了差不多二十几亿美元收购一些体育公司，也是这个打法。收购之后我们会开展私募，把收购的钱都拿回来。” 事实证明，空手道并不好玩。只要不转股，私募也是负债，也许可以不在负债率中体现，但对LP（为基金出资的有限合伙人）同样会有还本付息的承诺。哪怕转了股，甚至早期股东在股价不错时实现了退出，但现股东仍然会因为低股价赔钱。王健林以讲义气著称，很关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱，这种关心也应该延伸到普通投资人。 好消息是，虽然万达的多渠道融资进展并不顺利，但它的信贷环境正在变好。 《财经》记者调查发现，2018年之后，部分银行对万达的开发贷授信额度相比2017年有所增加。招商银行负责大企业信贷业务的人员称，对万达开发贷的信贷敞口已有所放宽。一位大连地方银行行长也表示，现在万达的贷款要求是受欢迎的，但是，投资海外的信贷审查仍然很严。 “去地产”得失 一项决策，从短期视角（3年以内）、中期视角（5年-10年）、长期视角（10年以上）评判，结论会大不相同 万达自2003年起进入文化娱乐产业，2012年已名列中宣部“中国文化企业30强”榜首，并于当年提出不动产和文化旅游双轮齐飞的发展口号，2015年之后，万达加速扩张文娱产业，在2019年1月的集团年会上，王健林正式宣布万达已不是房地产企业，因为地产板块收入已降至总收入的25.2%，文化板块占总收入的32.3%，成为万达集团第一大收入板块。加上商管、金融等板块，服务业收入已占万达总收入的四分之三。 万达商管2018年实现收入376.5亿元，占比17.6%，王健林不把它看作地产业务，但商业地产也是地产，按业内惯例，该收入亦为地产收入。即便如此，万达非地产板块的收入也已高达六成，“不是房地产企业”并非妄言。 2012年底，万达的目标是到2020年将房地产比重降到50%以下。王健林做此决策的依据是：房地产已经高速发展了20年，再过20年这个行业一定会萎缩，为了支持企业长青，万达一定要未雨绸缪。 但在万达提前完成转型目标的同时，当初仰望它的小伙伴们却实现了对老大哥的超越。在万达股债双杀、断臂融资之后的两年，地产圈的竞争格局天翻地覆。当初和万达体量相仿，但坚持在房地产行业发展的公司，目前规模都超过了万达。 2016年，万达、万科（000002.SZ）、恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、融创（1918.HK）五家地产公司的营收分别为2549亿元、2404亿元、2114亿元、1530亿元、353亿元，万达最高。 而到2018年，五家地产公司的营收分别为2143亿元、2976亿元、4662亿元、3791亿元、1248亿元。万碧恒三家均领先万达，恒大营收已是万达的2.2倍。 除了这些老牌劲敌，两年中商业地产行业的后起之秀也不断涌现。 被称为小万达的新城控股（601155.SH），以1.5倍到2倍工资挖角万达，一切模式也照般万达。现在，这家公司的资产已达3000多亿元。王健林曾在商管业务上的两员大将，陈德力、曲德君均转投这家公司。 还有旭辉（0884.HK）、中粮大悦城、华润万象城，这些公司纷纷在核心地段拿地，这让万达可以选择的合适地段变得越来越少。 但这并不意味着王健林当初去地产化是决策失误。 2014年之后，房地产业又迎来了一波发展高潮，矢志转型的万达完全错过这波红利，保守型的万科所获也不丰，激进型的恒大、碧桂园、融创则成了大赢家。但结合政经社会因素综合考量，这很可能是房地产业最后一波大红利。王健林2012年的问题：20年后怎么办？7年之后，这个问题不仅没有过时，反而更加紧迫。 事实上，房地产行业都意识到了这个问题，纷纷开始多元化探索，稳健的如万科做物流地产、围绕自有物业做教育零售等相关多元化，激进的如恒大投资千亿跨界进军新能源汽车行业，但迄今为止，所有主流房企的收入构成中，物业销售仍超过九成，多元化业务微不足道或处于净投入阶段。 地产业很可能即将从白银时代进入到青铜时代，主流公司都在寻找下一个万亿市场。以长期视角来看，文娱、商管确实比房地产开发业务更有前途。一项决策，从短期视角（3年以内）、中期视角（5年-10年）、长期视角（10年以上）评判，结论会大不相同。 王健林的最新表述，希望未来的万达是一家现代服务型公司。就这个目标而言，万达亟须解决两大问题：一是如何做好文化产业，而不是把文化地产业越做越大；二是如何把控商管板块轻重两个模式结合的度，做好精细化运营，而不是让其沦为融资工具。 而文旅和商管两种业态，需要两种不同的文化与管理机制。这很分裂，但却是万达重回巅峰必须做出的改变。 王健林曾公开表示，他不相信忠诚度，所以用严格的制度来管理万达。万达从一开始就实行总部集权，弱化地方总经理的作用。 万达目前仍是世界上规模最大的不动产管理公司，员工超15万，持有280家万达广场。这么大的体量下，总部集权对传统的地产开发业务很实用，它利于管理、提高效率，但缺少灵活性与创新力，而这恰是发展文化产业最需要的能力。 《财经》记者走访了十多位万达员工与合作伙伴，不管是底层员工还是区域经理，大都自嘲为工业化流水线上的螺丝钉。在这家公司几乎每一个经理级岗位都有两三个备选，万达最不缺的就是人，一个项目未及时完工，马上就会有几十个人顶上。 在2015年出版、署名王健林的《万达哲学》一书中，执行力被视为万达成为一流企业的“法宝”。的确，惊人的执行力、严苛的管理，是业界对万达的普遍印象。这样的万达，面对危机会沉默，却不会失措，但要重回巅峰甚至更上层楼，仅有这些品质还远远不够。
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