□ “金九”期间，多地推出楼市调控政策，并加大土地供应。业内人士预计，四季度出台楼市调控政策的城市可能增多，热点城市延续调控收紧基调，倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体将维持平稳。 增加土地供应 9月28日，唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，根据不同人群的住房需求，合理调整土地供应结构，继续加大市中心区（路南区、路北区、高新技术产业开发区）商品住宅用地供应，加大唐钢搬迁区域、城南开发区、老交大片区、站西等多区位的土地供应。加快住宅用地供应节奏，合理有序安排土地供应。 唐山市要求，根据房地产市场形势，在市中心区建立房价地价联动机制，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。 部分地区明确年度住宅用地供应增长比例。9月23日，长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，合理控制住宅用地规模和时序，优先满足住宅用地需要，本年度住宅用地供应同比增长10%以上。 长春市要求，严格执行住宅用地出让履约合同，定期开展已出让土地建设进展情况督查检查。要求完善商品住房用地供应方式。部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房，在自持期限内用于住房租赁经营，不允许上市交易，产权归房地产开发企业所有。 调控收紧延续 8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。其中，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参会。 中国证券报记者观察到，在参加会议的城市中，多数在“金九”期间发布了调控政策。这些城市前期均出现了一定的上涨行情。 中原地产首席分析师张大伟表示，成都、深圳、无锡、沈阳等城市的楼市调控措施，均有直接针对二手住房交易的内容。如个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等，客观上增加了“炒房”成本。 值得注意的是，不少城市调控政策发布后效果明显。深圳7月15日出台楼市调控措施。国家统计局数据显示，8月份深圳二手住宅销售价格与上月相比上涨1.1%，涨幅收窄0.1个百分点，连续两个月收窄，在4个一线城市中8月是唯一涨幅收窄的城市。 三季度以来，全国有12个地区发布了17项租赁相关的政策，以规范和培育租赁市场。多地指出，加快发展住房租赁市场。采取多种方式筹集租赁住房房源，满足多层次住房需求。部分地区将成立国有住房租赁公司，采取集中建设方式，增加租赁住房有效供给。 压制投资性需求 58安居客房产研究院分院院长张波预计，四季度楼市出台调控的城市将进一步增多，热点城市渐进式调控收紧步伐将持续，调控的节奏会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体上不会出现大幅波动。 张波强调，房地产整体融资层面的收紧对市场将产生更深层次的影响，对房企的规模化将形成较大挑战，同时会影响到高负债房企的后期发展。此外，会进一步提高购房二套以上的门槛，对于投资性需求将起到明显的压制作用。 业内人士指出，预计四季度二手房市场保持量降价稳，刚需将成为市场新动力。四季度新房市场难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手房市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。
9月27日，“守稳待势”——中国银河证券2020年四季度投资策略报告会线上举行，为期3天。银河证券认为，国内经济上行动力延续，货币政策进入相机抉择阶段，各类资产表现逻辑由流动性驱动转为基本面预期差驱动。股市应守住胜利成果，远离过热品种。牛市下半场以波段操作为主，大跌后的优质热门公司和滞涨的周期性行业性价比相对更好。股市要等待安全边际，等待重启上涨趋势的大事件。 会上，银河证券研究院副院长解学成致辞。解学成曾出任过申万宏源研究所副所长，今年4月被聘为银河研究院副院长，全面主持研究院工作。 银河证券策略分析师曾万平认为，银河证券对市场的定位是“牛市下半场，创业板、中小板和科技股为代表的牛市已经走完至少70%”，应对策略是“守稳+待势”。守稳，就是要守住牛市上半场的胜利成果，远离过热的高估值赛道，远离有可能被证伪的细分行业，远离风险高的公司。 待势，就是等待安全边际，等待重启上涨趋势的大事件。这些事件可能包括五中全会和十四五规划、美国大选、新冠疫苗推广等。此外，还可以等待有价值的高估值公司回归到安全价格区间，等待高性价比时刻。短期利空因素是介入好公司的机会，包括未来美股大跌引发的资金短期流出等。 曾万平认为，牛市上半场是躺赢，下半场估值高，波段、事件驱动的交易都是有价值的，建议重视。目前牛市彻底结束的信号不充分，大类资产配置有利于股市，政策呵护股市等因素不变，股市流动性虽然不如上半年，依然强于2018年。 对于行业，曾万平阶段性推荐相对滞涨的周期股、周期成长股和大跌后的优质赛道，包括疫苗、光伏、工程机械、保险、有色、建材、化工、地产、汽车等。白酒、调味品、消费电子、新能源汽车等估值较高的热门赛道，等待下跌后的机会。
9月27日下午，银河证券举行了主题为“寻找周期行业被忽略的成长性”的四季度策略会之能源周期专场会议。银河证券研究院的房地产、电力新能源、建材、化工、建筑、有色行业分析师发表了主题演讲。银河证券认为，国内经济复苏下信用扩张，顺周期行业投资机会凸显，展望“十四五”，储能将成为新能源建设的重要抓手。 银河证券房地产分析师潘玮认为，融资监管政策增强了行业集中度提升的逻辑，楼市整体修复，半年报业绩略超预期，相对看好住宅开发和经纪服务子板块。 电新行业分析师周然认为，展望“十四五”，储能板块或迎来新的政策窗口期，有望得到更好的政策支持。其中，电化学储能具备更好前景，或在新能源及5G领域率先落地。 建材行业分析师王婷认为，四季度建材行业将迎来旺季，玻纤、玻璃、水泥景气度向上，消费类建材龙头仍能持续高成长。 化工分析师任文坡推荐两条投资主线：一是从“量”的角度，主要考虑产品销量，即公司业务层面，低成本项目的布局有望以量补价助推公司成长。二是从“价”的角度，主要考虑原料库存转化和产品价格/价差，即在行业供需层面，涨价及潜在涨价产品将使细分领域的优质龙头公司充分受益。 建筑行业分析师龙天光认为，基建回升景气高，装配建筑潜力大。四季度基建投资增速有望持续回升，叠加行业集中度提升，基建央企受益。四季度末新开工预计将受成交土地规划面积提振。装配式建筑获政策支持，发展潜力大，建议关注装配式钢结构等。 有色行业分析师华立认为，全球经济复苏态势下，顺周期的有色金属行业具有较好的投资机会，尤其是对宏观经济敏感性高的金属品种。四季度新冠疫苗问世强化经济复苏预期，美联储长期流动性宽松叠加美国财政再刺激强化通胀预期，铜产地与需求地在恢复进度上的时间错配等，都有可能催化铜价的进一步上涨。
□ 在融资新规提出对房企有息负债规模进行精细化管控的背景下，近期房企降负债、回笼资金的动作较频繁。“踩线”房企多寻求出售负债较高项目或非地产主业标的。同时，紧抓融资机会，调整债务结构，并在“金九银十”进行促销。 专家表示，出售资产行为短期或延续。长期来看，房企需扩大精细化管理广度和深度，寻求合理稳健的发展路径。 出售资产案例较多 近期，房企出售资产进行“瘦身”的案例较多，表现为两大特征：一是多为“踩线”房企；二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。 北京产权交易所9月27日披露，中国金茂附属公司金茂西南企业管理（重庆）有限公司，拟转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权。截至2020年8月31日，贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元，营业亏损1077.37万元，净亏损805.21万元；总资产25.68亿元，负债合计8.56亿元，所有者权益17.11亿元。 中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司，拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日，福州滨茂营业收入为0元，营业亏损688.54万元，净亏损687.7万元；总资产为39.77亿元，总负债达32.84亿元，所有者权益为6.93亿元。 招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司（简称“招盛阁置业”）100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。截至2020年7月31日，招盛阁置业营业收入为1142.13万元，营业利润为742.5万元，净利润为556.88万元，资产总额1.56亿元，负债总计1.40亿元，所有者权益1651.11万元。值得注意的是，近期招商蛇口发布了多个股权转让公告。 中南建设日前公告，拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日，南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元，总负债为786.25万元，1-6月净亏损133.73万元。中南建设表示，该交易完成后，公司将进一步聚焦主业。 国泰君安统计数据显示，上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“踩线”的分档，将对房企有息债务规模进行差异化管控。 “出售部分项目，房企可以尽快回笼资金，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，“三道红线”对激进扩张的房企影响较大，降负债成为亟需解决的问题。“短期‘踩线’房企出售资产行为或延续。有的房企则抓住窗口期融资，加快调整债务结构。” 抓融资促销售 部分房企则继续融资，“以新换旧”调整债务结构。 华侨城集团有限公司9月24日公告称，公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第一期）品种一的发行规模为20亿元，票面利率4.38%。公告披露，募资将用于偿还债务和补充流动性。 9月25日，金科股份80亿元公司债券发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过40亿元（含），期限不超过7年，募资拟用于偿债。 根据克而瑞研报，8月中资房企人民币债券票面利率多在3%-4%之间。如中国中铁35亿元公司债的票面利率为3.95%，美的置业30.76亿元公司债品种一、品种二的票面利率分别为4.33%、3.98%。 整体看，今年以来房企新发的人民币债券票面利率低于往年。 贝壳研究院指出，就三季度情况看，8月、9月房企发债额环比有所下降。四季度融资规模大概率保持环比下降，房企销售端压力加大。为冲击年度目标，房企或多采用促销政策，对冲融资端压力。 9月23日，中国奥园推出“奥园挑房节·限时88折起”活动，覆盖北京、广州、深圳、东莞、南宁、成都等20座城市。9月7日，中国恒大首先打响“金九银十”促销。全国楼盘全线7折，并提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元，“金九银十”期间推盘40多个项目。 中原地产研究中心统计数据显示，9月1日至9月20日，全国30大中城市商品房合计成交1215万平方米，成交面积较8月同期上涨5.6%。 看重“管理红利” “长期看，好的产品和服务才是房企长远稳健发展的核心驱动力。”刘水表示，房企需要在精细化管控方面扩大深度和广度。 万科董事会主席郁亮日前表示，以“三道红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力不亚于2002年的土地“招拍挂”制度。这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战。 郁亮指出，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。未来企业应该聚焦好产品、好服务，实施长期主义。 万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉称，万科南方区域要聚焦产品和服务，巩固和提升基本盘，进一步完善业务和管理架构。孙嘉将万科南方区域新业务管理架构称为“一体、两翼、双核”。其中“一体”是指整个南方区一盘棋，把整个区域的精力、资源通过协作方式凝聚起来，更高效地服务客户，满足客户各方面需求。 着手产品和服务端成为众多房企的共识。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德日前接受中国证券报记者采访时称，公司重视且坚持创新引领高品质的产品与服务。“这是公司主要的竞争力。” 中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧在2020年中期业绩会上称，房地产增量部分减少，未来发展主要在存量上，地产商将更注重科技含量的住宅，企业将通过智慧社区、绿色建筑、装配式住宅提升产品竞争力。 “长期看，房企要加强自身内增长、精细化运营，寻求合理稳健的发展路径。精细化运营要求房企注重主业，包括去化速度、回款能力、财务指标是否稳健等。”王小嫱表示。
近期包括国泰君安证券资产管理有限公司（下称“国君资管”）、德邦证券资产管理有限公司（下称“德邦资管”）均发布了校园招聘计划，人才“补血”成为券商资管开展公募业务的当务之急。 记者注意到，为实现转型发展的诉求，券商资管明显加大了对金融科技岗位人才的招聘力度。国君资管此次招聘的岗位中除了常规的IT类如系统开发工程师、数据开发工程师，还新增了金融科技产品经理岗位，欲在产品设计和产品服务上有所突破。在岗位职责上，金融科技产品经理须负责金融科技平台的需求分析、方案设计、系统开发和项目管理。从专业背景来看，计算机、人工智能、数据分析方面的人才最为“吃香”。 国君资管相关人士表示，此次大规模招聘主要是为其日后开展公募业务做准备，公司希望能够找到合适的人才并建设业务系统，未来将对标头部公募基金公司。值得一提的是，这是国君资管近年来的首次大规模校招。 “今年正巧赶上公司成立十周年和申请公募业务资格，大家对未来踌躇满志。”公司相关人士回忆称，上一次大规模校招是在国君资管独立成为子公司时。 资管新规发布后，券商资管转型主动管理的需求更为迫切。某头部券商资管业务负责人表示，券商资管在主动管理能力上相对于基金公司仍有一定的距离，想要快速提升投研实力关键在于吸纳优秀的人才。 近日，国君资管拟任副总裁李少君对记者表示，公司要强化大类资产配置的能力，搭建 “自上而下”研究框架。公司的新战略在校招计划中也有所体现，在校招计划中宏观/策略/资产配置研究助理一职居于校招岗首位。据悉，该岗位须开展宏观经济周期、经济金融政策、大类资产配置、市场风格轮动、行业比较等研究，构建相关量化模型。 今年3月获准设立券商资管子公司的德邦资管，也在进行公募基金资格的申请。公司人力资源负责人表示，其对于细分领域的人才需求则更为迫切。此次校招预计招聘30人左右，人员将平均分布在投研、资产业务、另类投资业务、产品和运营管理等核心条线，相关人才须具备较强的产品创新及运营管理能力。 值得一提的是，德邦资管目前正全力冲刺首批公募REITs试点。公司今年组建了专业的团队，从资产端、风险合规、产品及运营等多个维度储备人才，对公募REITs业务进行前期专业研究。此次校招，公司也将从应届毕业生中挑选人才培养，充实公募REITs团队。 德邦资管相关业务负责人认为，公司仅仅在传统的标准化主动管理能力上提升是不够的，必须在整个资产类别上打造自己的特殊长项。因此，公司非常重视前、中、后台人才梯队的培养，这些人才要真正懂产业、行业、运营、投资管理，而不仅仅是金融产品设计。
9月28日下午，中国海南自由贸易港琼港澳服务业合作示范区揭牌仪式在海口观澜湖旅游园区举行。 设立琼港澳服务业合作示范区，旨在对接“港澳所长”和“海南所需”，加深琼港澳服务业对接与合作，进一步加强与粤港澳大湾区的联动发展，推进“一国两制”事业行稳致远。该示范区位于海口观澜湖旅游园区北部的观澜湖新城板块和电影公社板块，可用于招商引资和产业聚集面积约为10万平方米。目前，两大板块均已建成，可直接进行产业及要素资源导入。 下一步，琼港澳服务合作示范区将加快促进以现代服务业为核心的产业、资源、人才、活动等要素的聚集，计划到2025年，基本完成产业布局和招商，成为落实海南自贸港政策早期安排、形成早期收获的展示区和示范区；到2035年，进一步推进琼港澳三地规则衔接和制度对接，成为贯彻新发展理念、高质量高标准发展的样板区，制度集成创新的先行区；到本世纪中叶，成为具有较强国际影响力的高水平自贸港的标杆性开放高地和地标性特色园区。 据悉，作为琼港澳服务业合作示范区先行项目，观澜湖华谊冯小刚电影公社老北京街也于当日开街。 省委常委、统战部部长肖杰出席揭牌仪式。
□ “金九”期间，重点城市楼市普遍未现明显升温行情。北京地区由于7、8月集中释放需求，9月市场出现疲软，销售额环比下滑明显。不过，开发商推盘步伐并未停歇，机构普遍看好国庆假期行情。 “金九”成交平淡 中国证券报记者梳理发现，三季度市场总体降温。一方面，二季度需求释放，出现自然回落；另一方面，三季度调控政策密集出台，信贷政策趋紧，市场预期下行。预计四季度成交继续回落，重点城市价格普遍走平。 业内人士指出，自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等地纷纷出台调控升级政策，遏制“炒房”，政策效果显现。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付比例提高可以抑制投资投机需求，“限房价竞地价”等政策有助于增加住房供应，稳定房价。如果“金九银十”期间仍出现市场炒作，预计政策继续收紧。 机构监测数据显示，三季度重点城市二手房成交量普遍回落，超过8成城市成交环比下滑。回落幅度靠前的城市主要有两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京。其中，深圳环比降幅接近50%，降幅居前；东莞成交量环比降幅达42%，南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中的城市，如大连、廊坊及济南等，降幅分别为33%、25%及19%。 广州、武汉及西安等城市三季度成交环比继续增长。其中，武汉市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道，三季度成交环比增长21%。广州、西安三季度成交量环比分别增长23%和19%。 “银十”值得期待 前期开发商开工率整体较高，使得推盘量有充分保障。假期期间看房人数有望出现小高潮，不少机构期待“银十”期间成交量的突破。 机构数据显示，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。1-9月66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，市场平稳恢复。国家统计局发布的数据显示，1-8月商品房销售额同比增长。预计“十一”黄金周将出现一波新房成交小高峰。 克而瑞研究中心指出，受疫情影响，不少房企一季度销售受阻，二季度市场出现一定程度反弹，但整体去化较慢，导致2020年上半年百强房企的去化周期提升至5年。随着销售逐步恢复，去化周期将持续回落。 具体看，三成房企土储去化周期在4年以下，七成百强房企的去化周期在4年以上。结合上市房企的业绩情况看，大部分房企土地储备相对充足，未来土储将更重“质”而不是“量”。 分梯队看，龙头房企拿地相对理智，且销售能力较强。其中，恒大、万科去化周期低于3年。其余梯队房企去化周期均超过5年，部分企业甚至接近10年，需要警惕库存的风险，未来仍需增大销售力度，以促销售作为工作重心。 租赁市场回暖 租房市场热度明显回升，热点城市新增供应量较多。 机构数据显示，2020年三季度，重点19城的平均租金在41.1元/平方米/月，同比下降0.4%。在一线城市中，上海的平均租金同比持平，其余三城租金同比均有不同程度下跌；新一线城市中杭州租金价格为52.7元/平方米/月，南京、武汉、天津租金超过40元/平方米/月，其他城市的租金价格多在20元至40元/平方米/月之间。 从月度新增供应量看，在一线城市中，上海的租赁房源新增供应量领先，同比去年基本持平；在新一线城市中，武汉新增租房供应领先，重庆、沈阳、合肥、长沙的租房供应量同比涨幅超过20%。 业内人士指出，机构化是租赁行业未来发展趋势。随着“00后”“95后”进入租赁市场，多样化将成为行业的供给形态。
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