房慧 发自上海 “投资要具备深秋心态，就是你在投资的时候，大家都跟着起哄的时候，你不要跟风。市场萧瑟的时候，你不要放弃信心。要保持热时不燥，冷时不弃。” 中城联盟第三任轮值主席、建业集团董事长胡葆森又一次抛出了他的“深秋心态”投资理论，8月7日，在中城TALK「地产名人堂」上，他做了一场关于地产行业趋势和建业发展模式的分享。 在其近一个小时的演讲中，不管是对行业未来的展望，抑或麾下建业新蓝图的规划，都佐证了其长线投资的价值观念。 谈行业：房地产还有10—15年平稳增长期 作为初代地产大佬，胡葆森已在这个行业历练28年。用他的话来说：像我这个年龄还在圈里一线打拼的创始人，已经不是太多了。 正因为这样的行业积累，他在谈及中国房地产市场的发展脉络时，也是无比清晰。在他的视角下，房地产行业经历了1990-1998年的粗放式增长、走过了1998-2004年的快速增长。 到了2005年，行业管理越来越规范，呈现出了规模大、产业链长、资本属性强这三大特征。因为这样的特征，这个行业在国民经济中一直扮演着支柱产业的角色，过去40年的城镇化发展，房地产行业就是一个主要载体，也是社会进步主要的推动力量。 时至今日，这个行业的未来发展，同时存在积极因素和不确定因素。其中积极因素有三点： 首先国内城镇化发展还没有结束，按照西方发达国家经验，城镇化率达到75—80%的时候，人们又不愿意再住在城市了，好多人又从城市走向农村，因为那时候城乡差别基本没有了，市场达到了一个饱和点。 按照国内过去30年城镇化的推进速度来看，每年大概1—1.5个点。按照这个速度，沿海发达地区和城市，比如长三角、珠三角、环渤海，估计再有10年，城镇化率就会达到75%。但去年底河南的城镇化率只有53%，因此在河南或其他中西部，这个行业的增长期大概还有15年。 城镇化率达到75—80%的时候，市场达到饱和，房价也基本到顶了。反过来讲，未来十年房价还是在一个平稳上升的阶段。 第二个积极因素来源于行业自身的三大特征，因为规模大、产业链长、资本属性强，宏观经济就不容易找到一个新的行业替代它。它还是中国经济四梁八柱中最重要的支柱之一，这是行业自身良性发展的一个积极因素，中央不会出台太多的政策来打压这个行业。 第三点，现在中美摩擦在增多，贸易战、科技战、金融战，甚至还有军事战的风险存在。中央最近提出了加强内循环。而房地产行业作为一个支柱产业，它的地位将继续增强，但这个行业规模太大，会绑架中国经济，所以党中央又提出了房住不炒，防止房价上涨过快。 不确定性在哪？一方面中国经济在转型，行业自身发展方式也在转型；另一方面突发的疫情，让上半年经济比去年同期下降许多，而疫情什么时候过去？还不知道；此外，中美贸易摩擦会发展到什么程度，会持续多长时间？现在不确定。 谈建业：坚持省域化发展，转型新型生活方式服务商 胡葆森在地产行业的28年，也是建业集团在河南发展的28年。他创办的建业集团，坚持省域化发展，在2019年实现了资产规模和销售规模双双破千亿的成绩，业务覆盖了河南122个县级以上的城市，这在地产圈也是独一无二的。 对于建业集团，胡葆森笑言：2008年在香港上市的时候，我介绍建业，一秒钟就介绍清楚了，只有6个字——在河南做地产。但如今再介绍建业，得多说几句了。 5年前，胡葆森提出了“建业+”新蓝海战略，转型新型生活方式服务商。如今的建业，旗下已有了三家上市平台，分别是建业地产（0832.HK）、筑友智造科技（0726.HK）和建业新生活(9983.HK)。 之所以转型，因为老百姓购房需求在提升，消费在升级，需求也愈加多元化。实际上，建业在这方面的探索动作比较早，大约在2010年前后就启动了。“建业+”，加出了什么？有三个成果。 第一个成果就是小镇系列，建业在建的大概有一二十个小镇了，比如足球小镇、电影小镇、牡丹小镇、国学小镇、音乐小镇等。第二个是酒店系列，建业已经在全省建设8个酒店，在建的还有5个，建成的和在建的投资了约有七八十亿。第三个是10个正在建设的绿色基地，就是现代农业，又叫田园综合体。以这三个系列作为支撑，建业要打造一套服务体系。 建业的大服务体系，在线上有一个APP。建业将老业主、球迷、教育板块的学生家长，还有自己的员工和家属，这4大客户群体合并在一起，成立了君邻会，截止到6月30号，这个群体已突破了300万。预计到明年年底会有400多万。胡葆森表示：我希望用5年时间，客户规模会增长到800~1000万规模，建业为什么不出河南，这就是我们的初心，我们的价值观，我们的使命就是让河南人都住上好房子。 除了在河南省内发展，胡葆森也提到了走出省外的轻资产。2019年，建业正式走出河南，以轻资产模式扩展市场。但是他的走出有三个条件：一、自己不买地，合作伙伴提供土地；二、建业提供品牌和管理。就是项目由建业操盘；三、建业提供物业服务，这样以保证产品和服务达到跟建业的品牌相匹配。不到一年时间了，建业轻资产业务已拓展了近20个项目。 从商40年，经历地产沉浮28年，对于投资、对于房地产行业，胡葆森自有自己的洞见和坚守。年初，他还在内部刊物上发表了一篇文章《做一个长期价值主义者》。做长期价值主义者就是要做时间的朋友，不要有炒短线的心态。他表示：我自己不会炒股票，所以我一直都是在做长线投资，房地产就是长线投资。
芯片软件行业的大利好来了！带来了两大机会！ 昨天晚上，传来重磅消息，叫做新时期促进集成电路产业和软件产业高质量发展的若干政策。这里面对于芯片和软件行业给予了巨大的利好支持。 首先，国家鼓励的集成电路线宽小于28纳米，且经营期在15年以上的集成电路生产企业或项目，第一年至第十年免征企业所得税。集成电路小于65纳米的，第一年到第五年免所得税，第六年到第十年只交25%或者一半。130纳米以下的也有相应减免。 其次，国家鼓励的重点集成电路设计企业和软件企业，自获利年度起，第一年至第五年免征企业所得税，接续年度减按10%的税率征收企业所得税。其他的像什么集成电路设计、装备、材料、封装、测试企业也都有所得税减免。 第三，鼓励支持行业整合，不得设置法律法规政策以外的任何障碍，这就是说要全面推动行业整合，开启外延式并购，通过这种方式，迅速做强芯片和软件行业。 第四，鼓励社会资本设立基金，多渠道筹集资金，提高基金的市场化水平。加大对重大项目的金融支持力度，引导保险参与股权融资，支持银行理财公司，保险，信托等非银金融设立专项资管产品，还要鼓励符合条件的企业，在科创板和创业板上市，这就告诉我们，要鼓励风险投资，对这个行业进一步加码，全方位筹措资金，通过一级市场和二级市场的联通，给这条赛道最大限度的赋能。 拿到这个政策，整个创投行业都很高潮，各位投资人看到了国家对于高科技创投项目最大限度的支持，既有降低成本，减免所得税，又鼓励并购，还帮着找资金，搞上市，可谓是一条龙式的服务。目的就是为了尽快做大做强这个产业，让这个产业在供给端也能提供相应的产品，参与到经济内循环当中。 在上市公司中，已经有不少企业开展了28纳米以下的芯片研发，比如刚上市的中芯国际(行情688981,诊股)等等，估计政策一发布，还会有更多的企业投身于研究芯片当中，社会资本也纷纷投入其中，比如阿里巴巴和腾讯最近也都发布了芯片战略。如今我们正视差距，未来必将迎头赶上。拥有最前沿的技术，就可以免除所得税，这就相当于一下增加了25%的利润。这对于企业来说，构成了极大的利好，也会让企业产生极大的动力 很多人都说，国家从未像今天这样重视资本市场，其实这是不对的，应该说，国家从未像今天这样重视科技创新，我们之前一直忙着挖煤盖房子，结果有太久都没有干正事了，所以才会在国际竞争中，处处受制于人。如今还得多亏对手的帮忙，我们才能知耻而后勇，调整产业结构，痛定思痛，通过社会的力量，大力发展高科技产业。目前我们的经济体量已经足够大，也已经成为全球数一数二的消费市场，我们的企业也有不少进入了世界前十，所以有足够的力量去追赶。只要在这个领域创造出财富效应，给予足够的政策扶持，税收减免，相信很快就能发展起来。 在这里面有两大机会，第一个机会就是资本市场的机会，这个跟绝大多数人有关，重视科技创新，就必然推动中小创的外延式并购，这是中小创结构性牛市的充分必要条件，或者说外延式并购，一定会带来股价暴涨，因为可以通过换股的方式，拿到越来越多的业绩，并购进来越来越好的概念，让更多的优质项目上市融资。举个例子，我月入5000，要靠涨工资，只能每年涨500，但是一结婚，娶个月薪1万的老婆。一下家庭收入就翻了几倍。充满想象空间。所以中小创的行情还远未结束。此轮中期调整之后，中小创依旧有机会。而且随着外延并购的展开，很可能中小创越上涨，反而估值越低。当然这里面有真材实料的，也有不少浑水摸鱼的。高科技行业一般人无法分辨，所以投资个股，其实风险很大，不如通过指数的方式投资。 第二个机会就是产业的机会，未来半导体芯片和软件行业必然迎来大扩张，那么人才缺口极大，大概会有几十万甚至数百万的人才缺口。所以在大学选专业的时候，要优先考虑这些未来国家的战略新兴产业，只有在扩张中，才能够让自己得到快速成长和发展，我们讲乱世出英雄，就是这个道理，如果在一个成熟的行业里面，你根本别想快速出头，只能慢慢熬年头。所以老齐总是跟大家说，家庭有背景，能解决工作问题的孩子才能学文史专业增加自己的情操素养，家庭没背景的，解决不了就业的，必须学理工，学最前沿的技术和科技。这样你才能找到工作。985以上的学校，是学校优于专业，普通学校则反过来，是城市优于专业，专业优于学校。也就说，你要是考不上重点大学，那就一定去你将来要工作的城市，找一个相对好的专业。这样以后你还有本地资源可以用。另外，就是科技前沿专业，要时刻保持学习。在你30岁以前，任何投资，都不如投资自己受益更高。你的钱不要考虑什么股票和基金，尽量多用在买书，培训，考证还有与行业牛人交流上。这个阶段，有人提点你一两句，就够你受益终身了。
搜狐娱乐讯 （哈麦/文 马森/图 李新/视频）全国影院因疫情关停了半年后，终于在近日陆续恢复营业，有人迫不及待重回影院享受电影，也有人依然担心在影院观影的安全问题，或者多是复映的片单里根本找不出他们想看的影片，只能犹豫或直接拒绝。而手里攒着不少新片的出品方，也都在各自观望，等待大盘走好，市场热起来。 面对这个问题，我们想知道连接出品方和发行方，直接面向观众卖电影的宣传、营销方怎么想。伯乐营销的CEO张文伯说，在疫情过去之后的第一个阶段里面，如果能有一些大片提前入市的话，对市场的拉动会有更大作用，中小程度的影片，包括好莱坞电影可能都不太能解决这个问题。“所以，现在可能我们要重提大片救市的那个老调了。” 伯乐营销作为国内头部的营销公司，参与过《匆匆那年》《心花路放》《捉妖记》《蝙蝠侠大战超人》《芳华》《捉妖记2》《邪不压正》《头号玩家》《我和我的祖国》《夺冠》等很多热门电影。在此次疫情中，因为整个行业的停摆，也受到了最直接的冲击。不过，伯乐及时调整应对战略，提前回到了正常的运转轨道。张文伯对电影市场的未来始终乐观，他觉得在一个很大的高潮后，自然会迎来回落，但这个回落也是在为下一个波峰蓄势。 “疫情之中我们整体状况很糟糕，但是还不至于说现金流断了。” 搜狐娱乐：疫情这一段时间以来，你们公司整体的状况是怎样的？ 张文伯：整体状况肯定是很糟糕，因为整个放映停止了，就不需要营销，所以我们在电影这个链条上基本是停工的状态。 我们也是做了一些应对，去开发一些电影营销之外的业务，像剧、综艺，甚至包括品牌，我们都在这段时间是有所涉猎的，首先要先活下去吧。 第一你能保证公司是有一个健康的运转，不能持续的只进不出，这就很麻烦、危险了。另外也是希望让大家保持在一个比赛的状态里面，不然长时间歇着，你重新再开始工作的时候，像运动员一样，很难把那个状态调整出来。 在春节最严峻的那段时间之后，其实我们就已经有了这样的一个应对，所以实际上从四月份差不多，我们已经回到了一个正常的轨道上。 搜狐娱乐：剧和综艺是之前就已经在做了还是因为疫情才开始做？ 张文伯：之前是有一些布局，但是从公司的战略重心来讲，你一定是没有把它放到电影这样的一个位置上来。那么在疫情期间，其实我们也有一些反思，就是怎么样去增强你的抗风险能力，那就是说你不能只有一个核心能力，你至少有两个核心能力，有一个杠铃配置。 搜狐娱乐：剧、综艺营销和电影营销有哪些不一样的地方？ 张文伯：电影和剧、综艺，我觉得还不太一样，电影它对于宣传营销的需求会比网生内容要更强烈一些，因为它是一个2C的生意，基本上你的第一批消费者是完全要靠宣发来撬动的，并不是靠你的内容本身。 但是剧跟综艺它是2B的，平台埋单，可能它一开始第一集第二集没那么好，但是慢慢地，因为它的受众的数量要远远超过电影，它就很容易会形成一个口碑效应，更多的其实还是由它的质量本身去决定它最终的播放的量级和口碑。 所以对于剧跟综艺来说，可能更多的我们做好的是口碑维护和话题引导的工作，你说通过宣传能够提升多少热度，扩大多少声量，我觉得这可能不是剧宣和综艺宣传首先要承担的任务。 搜狐娱乐：这几个月来，有些公司可能现金流挺紧张的，有些会降薪、裁员，你们公司在这方面是什么样的状况？ 张文伯：我们短暂的阶段性的进行过一些薪资的调整，这倒不是完全是因为现金流的问题，而是说你现在面临整体的行业的一个状况，我们肯定是要有一个合理的应对的，因为在你的正常的收入停止，或者说是大幅降低的情况下，那你肯定是要在支出上做相应的一些应对。但是还不至于说现金流断了，因为像我们这样的公司，不会像发行公司那样有大量的垫付，应收也还不错，所以应该说还是处在一个相对健康的状态下，还好。 “大片提前入市能拉动市场反弹，现在我们可能要重提大片救市的老调了。” 搜狐娱乐：疫情后积压的很多片子定档上你有哪些建议？ 张文伯：虽然积压了很多片子，但是这些片子不积压，大多数情况可能票房也不会好，因为这个市场它永远是二八原则，永远是由头部影片来带动绝大部分的票房。 在今年的春节，在今年的暑期，本来计划上映的这些影片，它在接下来会是什么样的排布，我觉得这个可能是更关键的。 我自己其实觉得，在疫情过去之后的第一个阶段里面，如果能够有那么一些大片提前入市的话，会对于这个市场的整体的反弹或者说是一个拉动，它是有一个更大的作用的，我觉得中小程度的影片，包括好莱坞电影可能都不太能解决这个问题。我说的大片，比如就包括像跟我们有关系的，《夺冠》、《八佰》。 我觉得观众是这样，他在这个时候进电影院，他会更慎重，那他一定是对于那些特别想看的片子他会看，所以这些大片入市，也可能会对于犹豫的、徘徊的这些观众，它是很好的一个重新回到电影院的理由。 所以从这个角度来说，我觉得现在可能我们要重提大片救市的那个老调了。 搜狐娱乐：那这段时间你们跟一些出品方有没有沟通，他们对这些片子跟你的想法一致吗？ 张文伯：很简单，所有的影片它最终都是要经过资金周转的，你搁的时间越长，你的项目的成本就会越高，实际上你的压力就会越大，我相信所有的片方都是希望自己的影片能够尽快上映。 但是最终还是要有一个最适合它的档期，比如说在我看来《唐探3》它就适合春节档，所以它可能就还是要到明年的春节档，对它来说是一个最好的时间，这个还是一事一议吧。 “电影院转网是非常正常的，我也不太同意网大比较Low这个观点” 搜狐娱乐：今年还催生了像院线转网络这种现象，在这方面你是什么样的看法？ 张文伯：的确现在是看到了一些叫院转网的影片，但是其实它还没有形成规模，所以你很难从这些个别案例里面去分析出规律。 但是我认为在线上放映，它其实是非常正常的，也符合规律的一个窗口期操作，只是说经过这次疫情，接下来可能大家对于各个窗口期之间的一个平衡，选择彼此的一个利益博弈，可能会有一些新的思考和可能性，但是我觉得可能没有谁现在已经想到了一个完美的答案了。这个问题其实我没有一个特别系统的或者说是有价值的一个思考出来。 搜狐娱乐：有些人之前会觉得网大比较Low，但是今年整体分账和关注度提升的很快，还有网剧，很多电影公司也都更大力度的在做，你觉得这是一个趋势吗？ 张文伯：首先我不太同意你这个观点，说网大很Low，如果你不是它们的目标人群，你可能就会认为它Low，但是对于喜欢看网大的人来说，他可能认为这些片子的表现刚刚好，满足我的趣味，所以我觉得它是非常非常市场化的一种物种。它现在能够存活下来，保持一定的市场规模，并且可能头部的项目还要增长，说明这部分的受众是存在的。 那么如果说你想扩大网络电影的规模，那么可能你要思考的问题是说，这部分的人群还有增长的可能吗？他们还愿意为这种内容掏钱吗？是基于这部分存量的人群去思考，还是说我可以吸引到更多的增量的用户群。 其实我认为不同的娱乐内容，基于不同的媒介、场景播放，它对于内容的要求，包括技术，包括创作、制作，可能是不一样的，当你想把一个影片在大银幕上放的时候，你必须要满足一定技术指标。我们先不讲创作水平的事，但是如果一上来你考虑只是在互联网播放的话，可能你不需要达到那样的一个指标，这些问题我认为都是需要我们在接下来去思考的。 “一个影片能够破圈，是因为它的话题，而这个话题很大程度上是跟一种集体情绪相关。” 搜狐娱乐：你对未来电影题材的判断是什么样的？站在纯市场的角度，拍哪一类的电影在营销上会更好卖？ 张文伯：这是一个很大的问题，我觉得还是要回到一些底层逻辑上去讨论，所有的商业片其实都是在通过明星和类型在跟观众建立一个契约关系，我有我喜欢的明星，我有我喜欢的类型，那么我会通过这两个基本点去锁定我要去消费的电影。 在这几年有一个新的词出现叫IP，就是我在明星跟类型之外，我还可以通过有IP基础的，有IP热度的，我基于对它的一个认知，我去观看这类影片。 这是几个影片的把手吧，会一直发挥它的作用。 除了这三个把手之外，我觉得还有一个很重要的需要我们去思考和判断的事情，就是所谓时代性的问题，其实我觉得一个影片的成功，特别是能够破圈，它能够突破类型的界限，能够吸引到更多的增量人群的介入，其实是因为它的话题，而这个话题很大程度上是跟一种集体情绪，一种时代性相关。 比如说去年的《我和我的祖国》，我觉得它是在70周年的这样一种国庆的氛围里面，它成为大众狂欢的一种载体。其实不管是现在还是未来，或者是过去，这都是我们应该去捕捉和重视的一种情绪。 搜狐娱乐：在做《祖国》的时候你已经预判它会有很高的票房吗？ 张文伯：在我们看到这个影片达到了很高的品质的时候，再加上我们对于整体的这样一个时代情绪的判断，我们就知道这个片子一定会大卖。如果只有外部的那个因素，你的产品质量不行，也是不可能有这样一个结果的，最终决定你命运的还是内容本身，不是宣发，不是营销，也不是其他的。 搜狐娱乐：你觉得经历了这两三年的查税、限薪令之后，演员的生态回到了一个比较健康的状态了吗？ 张文伯：我们从来都不要孤立地去看一件事情，比如说流量明星，流量明星是不是就意味着他一定没有演技？我觉得至少在《少年的你》这部电影里面，易烊千玺向我们证明，他是一个流量明星，同时他又是一个非常好的演员。 我相信没有任何一个有流量的明星都会把流量这个事情作为他的第一标签，我相信所有人首先都会认为我自己是一个演员。 那么所有的制片人也好，导演也好，投资方也好，也不会说我只考虑这个人的演技，而不去考虑他有没有粉丝，或有没有流量，或有没有话题，他其实是一个要平衡和兼顾的事情。但是我认为最重要的是合适，即使你再有流量，你不合适，我相信也没有导演会选择你的。所以这个东西千万不要把它割裂的去看，它是一个整体。 搜狐娱乐：你有觉得这几年观众对演员或者说明星演技的关注度比以前更高了吗？ 张文伯：说实话，我对这个事情的感受没那么强烈，是不是因为我们这两年做的片子里面，那种所谓的顶流的演员、明星少？我不知道是不是这个原因，但是你的这个问题，我直觉是我没有那么强烈的感觉，说这两年好像大谈特谈演技，没有。 “中国电影（600977）宣发整体投入不足，标准太过于模糊和主观，很多时候都是拍脑门。” 搜狐娱乐：这几年电影营销方面的变化挺大的，你觉得这其中有哪些变化是转折性的？ 张文伯：其实我一直有个观点，营销它是要靠两条腿走路的，一条是内容创意，一条就是媒介渠道。你做的是内容创作和分发的工作，这是你的一个基础性的工作。 推动媒介渠道变化的其实是技术。我觉得我自己还算是一个对技术比较敏感的人，基本上当一种新的媒介形态出现的时候，我们都会在项目当中有所尝试和探索，我们并不一定说我们能够很好的利用跟掌握它，但至少我们不会错过它，不会忽视它。 我举个例子，去年我们做了一部电影，中等成本的影片，叫《受益人》，在上映前一周左右，我们通过阿里，阿里是我们这部影片的发行方，我们让柳岩和大鹏走进了薇娅的直播间，那个是中国电影第一次采取到直播间里卖电影票的一种形式。 直播就是一种方兴未艾的媒介分发的方式，可能很多人认为它是在带货，更多指向销售，但是在我看来直播本身其实是一种营销，特别是让明星带货。当时你看柳岩跟大鹏在薇娅的直播间卖《受益人》电影票，这跟现在从这次618以来的这么多的明星进到各个网红的直播间去卖各种东西，本质上其实是一样的。 我想跟你说的是说，我们一直是非常非常关注各种媒介形态变化的，然后我们找到一个合适的创意方式，去跟它做结合，来判断和评估它对于营销的效果。 搜狐娱乐：在媒介分发上，现在出品方会更看重哪些平台或者说分发手段？ 张文伯：首先电影的宣发，电影的营销，其实我始终认为整体上是处在一个投入不足的状态下的，在这样的一个大的前提下，你去投硬广，传统的媒介购买的方式，一定是效率会比较低的。 我一直有一个观点，电影营销它其实在中国是要靠社会化传播，是要靠话题去撬动的，所以其实更多的媒介的投放是集中在了各种活跃的有流量的社交媒体上。 搜狐娱乐：你做的这些项目中，平均下来宣发、营销费用能占多少？ 张文伯：其实我说投入不足这个事，我并不是说它绝对意义上的投入不足，而是说到底我们为一部影片制定宣发费用的标准是什么。 比如好莱坞一部标准的制作费用过亿的影片，它的宣发费应该跟制作比例是一比一的，甚至更高。那为什么会是这么高？因为它有全球市场。 中国没有全球市场，只有我们一个本土市场。所以我们肯定不能够按照好莱坞的那种制定营销宣发费用的那个标准去做我们自己的影片，来计算评估我们的投入。但是我自己比较倾向于根据我们的票房目标来反推，就是我们想获得一个什么样的票房，我要投入多少。 现在我认为这个营销不足，很大程度上是因为我们在制定宣发投入时候的这个标准还是太过于模糊和主观了，很多时候拍脑门，这个情况其实我之前是遇到过不止一次的，就是我如果问他，我说为什么这个戏是要花三千万四千万，其实我始终听不到一个统一的有共识的一个答案，这个是我认为现在目前一个比较大的问题。 搜狐娱乐：你觉得营销公司有天花板吗？ 张文伯：我刚才说了，我觉得电影的营销和剧、综艺比起来，它的要求是更高的。我一直把我们这样的公司定义为是专业服务公司，在专业服务公司里面，做电影营销，电影宣传，它其实是最高级的一种专业服务，我们称之为是专家级的营销服务，因为每一个项目都是独一无二的，它都是需要定制性的一种服务。 在这样的一种服务的形态当中，其实赋予我们的空间还是蛮大的，我所谓的这个空间是说我们可能不仅仅可以收取一个固定的服务费，其实我们可以有机会参与到影片的投资和影片的分红里面去，因为我们的价值是可以对应到这些回报上的。 所以从这个角度来讲，我并不觉得这个工作这个工种的天花板很低。其实我觉得如果说你始终能够为这个行业的头部项目服务，其实就意味着你的这个放量的空间还是蛮大的。 而且相对而言，其实我们不太需要像发行公司那样去垫付几千万甚至更高的宣发费用，所以我们在现金流上其实还是更健康的。所以我认为这个工种，其实还是一个可持续的，而且是大有可为的。 另外当我们在市场端摸爬滚打，有了更多的经验之后，我们往往可以让团队里的这些更有经验的人才、小伙伴，他们可以获得了一个往上游去发展和尝试的机会，不管他们是做创意、策划的，还是做项目管理的，他们都是可以利用已经具备的一些专业的技能去挑战制片人、开发或者其他任何上游相关的工作，所以从这个角度来讲，我觉得目前这个生态还是不错的。 “当出现了很大的高潮后，自然会迎来回落，这个回落是在为下一个波峰蓄势。” 搜狐娱乐：在你看来，现在电影行业比较大的缺口或者短板在哪个部分？ 张文伯：人才吧，这个行业整体来说还是人才洼地，有能力的专业人才还是太少了。 搜狐娱乐：具体在哪一个部分你感受比较深？ 张文伯：每一个链条，都是这样的。 搜狐娱乐：对这个行业的未来，你总体是比较乐观还是悲观的？ 张文伯：因为我热爱这个行业，所以我始终乐观。 搜狐娱乐：未来两三年来看，你觉得大盘的票房体量就在这个位置还是说会走高？ 张文伯：其实我特别不愿意去预测未来，因为我觉得没有意义。但是你从人类历史大的发展进程来看，历史都是曲线的，是吗？它都是有波峰就有波谷，不是一条直线的，所以从这个情况来看，当我们出现了一个很大的一个高潮以后，它自然它会迎来一个回落，那么这个回落实际上是在为下一个波峰在蓄势。 所以我觉得对于我们这些长期希望在这个行业当中工作的人，从里面获取价值和满足感的人，我们不要太在意暂时的是起还是跌，我们只要保持我们的全心，保持我们的专注，继续往前走就好了。
今天中国的投资人、不论是个人投资者，还是机构投资者，都是不能承担风险的，这是对整个中国财富管理行业现状的一个概括。下面，虎哥将对中国未来十年财富管理市场进行预测。 第一：隐形刚性兑付 十年之内不会破 第1个是隐形的刚性兑付，10年之内都不会打破。国家从2017年一直提倡说要打破刚性兑付，其实从长远来讲，刚性兑付必然会打破。不打破，好的机构和不好的机构是没有区别的；不打破，好的项目跟不好的项目也没有区别。因为最终都是刚性兑付，其实风险一直都会存在，只不过是过去这些年这个行业可以通过借新还旧把风险向后转移。 今天这个行业里面还有很多机构，完全没有违约项目，事实上你觉得可能吗？不可能。但是投资人在他那里没有违约，原因是什么？因为它在不断地借新还旧。我们认为投资不可能不出现风险，出现风险解决问题也是一种能力的体现，这是我们的态度，我们并不认为在这种情况下，部分投资人不能理解你，这是一件很悲伤的事情。为什么？因为你想把这条路走得很远的话，一定要从实际出发，否则自己骗自己，那会更难。 我认为隐形的刚性兑付10年之内仍然不会打破，原因是中国的财富管理这个理念，市场，还处在社会主义初级阶段。初级阶段是什么状态？野蛮生长。 这个背后有两个核心逻辑，一个是大多数管理人其实还缺乏信托精神，你做的事情没有办法让别人真正的信任你。当然这个原因很复杂，有些是管理人不尽责；有些是管理人尽职、尽责了，但是方法没有对；也有些是中国特殊的环境，比如说对民营企业的这种市场挤压，导致民营企业做事很难，等等。 管理人缺乏信托精神，同样投资人也缺乏契约精神。契约精神表现在投资人不能承担风险。大多数投资者投资理财，不管做什么项目，都认为这可能类似于银行的理财产品，收益比较低一点。事实上今天私募行业做的项目，你想能给投资者年化收益8%、9%，其实都已经是比较高的收益了，尤其是在你做很大规模的情况下，再一点儿风险也没有，我认为这简直是个悖论。当然有些小众市场、小众领域有很好的机会，但是这注定做不了太大的规模。如果说你又有很大的规模，又挣很多钱，这是一件不可能的事情。 第二：有刚性兑付约束的机构80%会倒闭 第2个是今天这个市场上，以股权投资，保险产品、股票基金为主的机构是没有刚性兑付压力的。比如股票亏了，股民买的股票型基金。各位投资者有印象，早些年股票亏了，很多股民去砸证券公司，这些年这种事情已经很少听说过了，原因是什么？大家一起慢慢的接受愿赌服输。因为你自己担的风险，你自己享受收益，你不能因为挣到钱都是自己的能力，赔了钱去砸营业部这是不公平的。所以这种有刚性兑付约束的机构，我跟各位投资者再说一下，80%的可能最后都会倒闭。 原因是什么？因为刚性兑付是一个伪命题，银行能刚性兑付，那是因为银行本身的资金成本比较低。各位投资人想一想，你把钱放在银行活期零点几（%），定存二点几（%），银行拿你这个钱再去做个四点几（%）、五点几（%）的稳定收益，他都在中间稳赚2%、3%。你可不要小看了这2%，这2%不是100亿的2%，也不是1000亿的2%，是上万亿的2%，所以银行一定能够刚兑，因为银行有低成本资金这个优势加上银行有规模优势，可以对冲掉风险。 第三：债权为主的机构中50-300亿的最为艰难 第3个是在有刚性兑付约束的这种以债权为主的机构里面，存续规模在50到300亿的，这是最难受的。因为今天投资人一有风险就不玩了，就要撤资了。你想想如果你管理规模是100个亿，现在有20%说我不玩了，我要把20亿撤走，你得拿出20亿给投资人兑付，这就是一个很大的压力。要面临投资人，政府，还有违约企业的三重压力，我认为这一类机构最终都会崩塌，无一例外。 那么规模到了千亿的，反而可以大而不倒，可以绑架政府，政府今天也是投鼠忌器，怎么办？你敢来管我吗？你管我我就死给你看。我一死背后可能几十万投资人都会受影响，政府就会很敏感。真正大到几千亿的时候，政府反而拿你没办法。所以这个市场上你看中间规模的和最大规模的相比，中间规模的就是必死无疑。 第四：存活的财富管理机构必须找到差异化 第4个是银行、证券之外的财富管理机构，就类似优选财富这种机构，未来会成为市场的小众群体。小众群体是什么意思？管理规模绝对不是你的竞争力。你管理100个亿、200个亿，这不是你的竞争力，你募那么多钱过来，这不是什么能力。你如果不要命，不怕风险，理论上讲募1000亿也可以，但是你想想，哪儿来那么多钱，能不能管好，有没有这么多的机会能挣到这么多钱，而且还不能出现风险？这实际上是一个超级难的事。我认为今天中国的财富管理公司都没这个能力，你能管好5个亿、10个亿、50个亿，绝对已经算出类拔萃了。 我预测未来我们这种机构如果想活着，就要活出特色，活出差异化，而不再是说像过去一样。你去跟银行，跟信托比规模，你是比不了的，因为时代不一样。未来对于我们这种机构，稀有的独家产品，是你的竞争力。稀有的也就意味着规模不会特别多，如果这个东西谁都能干，那就不叫稀有了。如果只有你能够干，或者是你干的早，你把这个门道摸得深，别人都不能干，或者别人干的没你好，那才叫稀有。比如说过去为DF政府融资，信托能干、银行能干，我们私募基金也能干，这叫稀有吗？这不叫稀有。这个业务你一年做几百亿，还能确保最后从地方政府把钱拿回来，这才是你的能力。可是你做5个亿肯定能管好，50个亿你能管好，100个亿咬牙也能管好，你说我一年做两三百个亿，都完全不出问题，那就有点自己骗自己了。 第五：未来的财富集中度更提升 第5个是未来的中国财富集中度会进一步提升。什么叫财富集中度？招商银行一个报告显示早些年确实是二八原则，就是20%的客户，他们的财富占到整个招商银行私人银行的80%份额，还有80%的客户占到20%。其实“二八法则”在各个行业里面都很常见，但是今天我想说的是二八已经成为过去式了，未来可能会成为一九甚至是9.5对0.5，因为过去靠城市化拆迁、房地产投资，比较容易赚钱。这个时代真的是过去式了，未来容易赚钱的机会将大幅的减少，市场的交易更为复杂。 就像今年前段时间的“原油宝”事件，谁能想到在十几美元这个价格去做多原油期货，最后还能倒欠银行的钱。当然想不到的事情不止这一点，很多事情超出了我们的认知和想象。我们谁都没有办法看到真实世界是什么样子，我们看到的世界都是自己过去经验里面的世界，我们常常拿过去的经验来看这个世界，就会形成一些惯性认识，可能在某个阶段就会栽一个大跟头。所以这两年特别流行一句话叫“过去靠运气挣的钱，未来靠实力把它亏出去”，这种事情现在非常常见，我想这句话也说到了很多投资人的心坎上，原因就是社会的竞争越来越激烈，机会越来越少，导致社会整体的焦虑度进一步上升。 第六：“后付费模式”兴起 第6个是未来这个行业，投资人和管理人之间的信任度会越来越脆弱。在这种环境之下，怎么办？那就是后付费模式的兴起。在西方这种财富管理行业都是对客户收费的，可是中国对客户收费模式走不起来，为什么对客户很难收费呢？客户认为你给我提供的服务不值得我向你付费，我凭什么给你付费？我不觉得你给我提供的服务有价值。你不就给我推荐产品吗？还是拿我的钱去买，我担风险，给你付费很难，这种认识导致我们这种机构，只能从产品端去获取费用。有时候你并不想出卖自己，并不想去伤害投资者利益，但是，在这个环境之中，有些时候你会放松警惕，你会降低一些标准，因为你也面临着生存和发展这样的压力和考验，最终出现风险的时候，你会发现太不值得了。 要早知道这个项目当初可能会给投资人带来风险，你拿枪指着我，我都不会干这些事。但当初在你的经验能力范围内，因为你的商业模式就是要从产品端去收费，你必须要把这个产品销售出去，导致你不得不短视的去思考问题，所以这个行业未来的发展方向一定叫后付费。真正给投资人创造价值，投资人觉得你具备这个价值，按照我们的合同约定，我该给你付这个费，这就是为客户创造价值后付费的模式。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、第一太平戴维斯估价部董事吴坤岭先生。对话时间2018年8月。 以下是与吴坤岭的对话（精选版） ：您曾是《个人独资企业法》施行后中国内地第一位个体“知本家”，您对“知本”二字是如何定义的？ 吴坤岭：以知识作为本钱。言外之意，就是一个人要用知识去服务于社会，因为我们也刚好进入了一个知识经济的时代，知识的价值和作用越来越凸显，我也认为以知识换取财富的方式也是最安全和最幸福的。 ：是什么原因让您从职业经理人转变为创业者？与您个人成长经历有关吗？您认为企业家精神应该具备什么？ 吴坤岭：本质上来说，我一直都是一个创业者。职业经理人也是一个历练和学习过程。我出生的家庭、时代、环境都给了我一个比较自由环境，我从小很早的时候我就认为一个人在社会上最大的价值是创造，最重要的创造是来自于思维的创造。所以，我的这个创业也是这个广义的创造的一种，我用一些创造性的思维去做创业。企业家精神，我认为第一个要有社会责任感，要有善良和担当，第二点就是要有创新和创造力，第三就是要坚持。 ：您这边也经历过很多身份的转变，从教师转到经商，之后转到创业者，哪一段是您最喜欢的身份转变？ 吴坤岭：我最喜欢的是我现在的身份。因为我把我自己的事业人生划分了三个阶段，第一个阶段是初创时期，创建属于自己的私人小企业，有了一定的资本，这个资本指的是不仅仅是金钱，更多的阅历和自信，然后第二阶段，走向了房地产这个领域，那么我今天是智库加投资人的这么一个身份，这个是我的归宿，是我最想要的。实际上这个主要是起源于我自己的特点，我这种出生，从先天的禀赋到后天的学习锻炼，我都是喜欢去创造性研究一些事情的人，我喜欢去挑战一些绝境的东西，喜欢帮助人去解决困难。 ：创业过程中您遇到过什么困难，是怎么克服的呢？ 吴坤岭：我觉得遇到的第一个困难就是这个在社会地位上比较卑微，我是一个民营小企业；第二个问题，我现在投入还是比较谨慎，投入不大，因为目前来讲，社会经营的成本是比较高的。我现在来讲，年龄大的人不想去太冒险，尽量做一些比较稳健的事情，所以我雇佣的帮手并不多，现在更多的是合伙制，实际上到最后我们的社会影响力还是偏弱。 ：您觉得产业园或者特色小镇，它们之间有哪些区别和联系？ 吴坤岭：产业园区和特色小镇，核心还是要赚钱，所以产业才是一切事物的核心。不管是小镇，还是产业园区，他都是外在的形式，他不是本，本是产业，人一定要围绕着产业去生存，所以产业的创建和树立才是一切开发的核心。 ：小镇建设中，应该把握什么样的要素和要点？ 吴坤岭：第一，一定要有一个真实、可靠的产业支撑；第二，整个小镇的这个氛围，一定要以小为本，我们这么多年的城市建设，一个最大的失败就是追求大气，大气的结果就是人变的渺小，对人不尊重，人在其中没有惬意感，只有压抑感，我所追求的特色小镇，一定是一个艺术品，是一个精雕细刻，像学院一样的艺术品，我是在学院里面建城市，用学院来怀抱着城区；第三一点，我认为在投资方法上，一定要类似于REITs的基金这样的持有，而不是散售。 ：如何看待现阶段爆发式成长的独角兽企业？ 吴坤岭：如果把独角兽这个词泛化，广泛的去四处都用的话，就错了。就失去了本意了，就跟区块链，他本来是一个技术性的东西，要稳健推进的，现在成了大家骗钱的一个概念了。今天我们这个社会，一个典型的投机心理的表现，用排浪似的发展，一段时期寻找一个风口，这是一个非常不好的现象。 ：您今年55岁的高龄，您觉得会在哪时间退休？ 吴坤岭：我是希望我一直工作到死，因为我是把自己的兴趣、爱好、生命和工作是紧密融合在一起的，毫无分割。我的快乐就是建立在我的工作上，所以我并不想退休。而且我身份也没有明显的退休点，只不过是我接下来可能是在工作生活安排的时候相对更宽松一些，而且收窄方向，精力集中，做事情比较从容。
观点地产网 与胡葆森的采访约在下午三点，但还未到三点他就出现在镜头前，耐心等待着，神情有些惬意。 穿着浅蓝色中式立领短袖，身后是摆满瓷器的木架，加上室内中式装修风格，人与环境和谐的交融着。 记得去年面对面采访时，胡葆森比现在瘦，如今看起来气色更好了。这种变化或许跟过去一年建业集团的发展密切相关，进而影响到了他的心路历程。 过去一年，建业地产成功实现“双突破”，实现省域化战略在全河南省122个县级以上城市全覆盖，实现资产规模和销售规模双双突破千亿。到了今年5月份，建业新生活成功登陆港交所，总市值已超过百亿。 这一年，胡葆森与他的建业集团完成了此前制定的阶段性目标。不过，在外界看来，受胡葆森性格影响，建业一向追求稳健，2019年却有些许“疯狂”。 所谓“疯狂”，是异于常态，亦是突破边界。过后，建业重新选择了巩固。 或许，对于胡葆森来说，这只不过是新的开始。在对话过程中，大部分时间能感受到他的惬意，之余亦有一丝压力。 “辽沈战役” 今年的新冠疫情是房地产行业绕不开的话题。 在胡葆森看来，无论是悲观认为新冠病毒长期与我们共存，抑或乐观认为疫情是可控的，这种状态都有可能变成一种常态。在疫情下正常生存，也将成为建业的一种常态。 胡葆森直言，对于建业地产，今年上半年的销售同样面临不小压力：“压力当然非常大，今年上半年业绩还不错，400多亿销售额，比去年同期有所增长，虽然只增长了10%，但是这个增长来之不易。” 访谈当晚，建业地产公布了2020年6月份销售业绩情况，整体来看今年上半年取得略高于去年同期的销售水平。数据显示，2020年前6个月，建业地产已取得物业合同销售总额429.51亿元，同比增加8.5%；总合同销售建筑面积587.77万平方米，同比减少1.2%；销售均价为每平方米7308元，同比增加9.8%。 其中，重资产项目取得物业合同销售额300.16亿元，同比增加8.5%；轻资产项目取得物业合同销售额129.35亿元，同比增8.4%。 以单月销售情况来看，建业地产在2月份受到疫情的冲击比较明显，相比2019年同期下跌超过了五成，为53.6%。对此，胡葆森亦承认前2个月的销售贡献很少，2月份基本上停摆了。 面对这种情况下，胡葆森将2020年上半年的销售工作称为“建业2020年第一场战役”，进一步概括为“辽沈战役”。 对于这场战役，胡葆森预设了三种可能的结果：“当时建业地产设定了一个200亿的目标。一种是不胜，也就是完不成这个任务，200亿以下就为不胜，只能说生存，不能叫胜利。250亿为小胜，300亿为大胜。这个目标主要是针对我们的重资产，轻资产也给自己设定了一个100多亿的指标。” 3月份，建业地产开始在销售端发力，逐渐追回上年同期水平，并在随后3个月时间里录得了10个百分点左右的同比增长，最终录得“合同销售总额429.51亿元，同比增长8.5%”。 回想上半年的工作时，胡葆森再次感叹压力不小。 “现在看上半年，实际上看的是从3月份到6月底这4个月。大部分（城市）复工也比较晚，比如说河南的销售部一直到3月底才陆续进入开放状态，真正正常工作只有3个多月的时间，用了不到4个月的时间完成了任务，还超过了去年6个月的任务，这确实来之不易。” 说完上面那句话后，胡葆森的神情又恢复了开始的从容。他说：“现在疫情虽然还没过去，依然充满了不确定性，而且这种不确定性还在叠加，但是毕竟有了几百亿的回款，心里边比3月初的时候要踏实了一些。” 上半年取得“大胜”后，胡葆森率先去感谢团队的努力。 “我昨天用了将近两个小时，在我们这个办公楼上走了一圈，近几年确实还没这么走过，从2楼一直走到10楼，到每一个办公室向员工表达祝贺。” 三个“代码” 不过，让胡葆森高兴的还有另一件事。 他开始细说出这件事的始末：“2015年6月6号我们做了一个建业新蓝海战略转型的发布会，在那个发布会上，5年前说的事情，我比较欣慰的是今天都实现了，比如当时说要轻重资产并举。” 2015年6月6日，建业集团举行了“建业+”新蓝海战略发布。彼时，胡葆森在会上表示，建业将以轻资产为主要模式，用三到五年实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型，涉及轻资产、物业管理等领域。 这一年，国内经济增速开始放缓，房地产开发投资增幅也随之下降，由纯住宅开发商转向发展综合服务商成为了行业的共识。 胡葆森指出，5年前行业发展形势生变的苗头已经出现：“2016年资金开始紧缩了。对于20年以上的企业，特别是品牌美誉度比较高的企业，都要有一个选择和思考。” 胡葆森从2015年开始思考这件事，建业也在2015年四季度开始尝试用轻资产模式与别人合作。经过近5年的发展，建业轻资产项目数量由2015年的3个增加到2020年到5月底的200个。 5年的时间，轻资产已经成为建业地产销售额的重要组成部分。2018年至2020年上半年，建业地产的总销售额为723.66亿元、1011.5亿元、429.51亿元；其中轻资产销售额分别为186.91亿元、293.49亿元、129.35亿元，占总收入的比例分别为25.83%、29.02%、30.12%。 胡葆森最初设想里，综合服务商链条主要包括“住宅、商业开发-装配式建设-物业管理服务”三部分，而轻资产模式属于其中的前端。 2019年7月份，胡葆森通过收购中民投旗下天津中民筑友科技的方式，完成中间链条的搭建。 链条最后一端的完成时间则是2020年5月15日——建业新生活成功登陆港交所。截至2019年12月31日，建业新生活覆盖河南18个地级市及海南海口，服务312项物业中超过100万名业主及住户，在管总建筑面积达5698万平方米，合约总建筑面积约为1.15亿平方米。 不过，胡葆森将物业服务细分为三种类型，提供保安、保洁、绿化、维修四项基础服务的为1.0版本；在这基础上通过线上、线下融合升级及提供其他服务的为2.0版本，比如建业+、社区服务站等；以增值服务为主的3.0版本，比如会员制服务的“君邻会”。 建业新生活的特别之处在于君邻会，成立四年多，君邻会已有近15000名会员，会员自身成立了话剧社、书法院、旅游兴趣小组、乒乓球等40多个自组织，举行过3700多场活动。针对这些自组织，建业组建了150个GO（指：服务官、客户经理）的服务团队，提供各种所需的服务，但这些服务尚未开始收费。 去年3月份，建业通过君邻会平台开始了新的尝试——启动私人定制的精准营销计划，通过会员自认购的方式建设郑州北龙湖“君邻大院”项目。 胡葆森告诉我们这个项目的规划、设计均都是由参与认购会员决策的。“大概用了半个月的时间，让认购的560人对社区10个大项目进行决策，比如设计多少套房子、多少栋楼、层高盖多少、户型盖多大、成本在多少、会所里有什么功能等。最后是560人定下了426套房子，实现了百分之百的认购。” 完成物管平台端的搭建后，胡葆森又重新将这条产业链定义为“建业商业生态系统”。 “中民筑友和建业新生活以及12年前的832（指：建业地产），三个上市公司平台刚好打通了房地产产业链，从上面的投资到中间的制造到后来的服务，而且三者在一个产业链上，协同关系非常强。” 随后，胡葆森颇有些满意地补充道：“实现了三个环节的上市，我们算是第一个”。 “思想者” “近26岁的建业足球，26岁的建业物业，24岁的建业教育，就连刚刚开业的电影小镇建设团队也已经8岁了。 总结过去，我们发现：凡是容易得到的结果，都不能算作成功。大的成功，必须有长期价值，而长期价值，则属于长期价值主义者。”胡葆森在2020年新春寄语中写道。 站在二十世纪第二个十年的节点，于昨日、于明日，胡葆森都有了新的思考和总结。 “我们做企业，从商业角度是一个投资行为，在企业生存和发展的时候，人们说活下去，这是满足生存的需要，但是活下去肯定还是要发展。”他开始向我们分享过去一年他对于过去和未来的想法。 2016年8月份，胡葆森在出席活动时发表了《在发展中转型，在转型中发展》的演讲。彼时，他认为河南房地产行业仍然会有15到20年的发展空间，在强化传统开发建设领域的同时转型发展新兴领域，即保持增量的同时增加存量，提升价值。 三年后，胡葆森提出了“原点半径论”，以河南为原点，轻资产模式为输出，向河南500多公里为路径开启对外扩张。 两者看似没有关联，但事实上是有着承前启后的关系。前者是建业开始突破房地产业务的边界，即搭建建业的商业生态系统；后者则是在前者的前提下，能够走出去的边界。 不过，胡葆森认为，这两个发展理论仍尚未成熟。基于转型与发展的关系，他进一步总结出“四可原则”，即可持续、可复制、可协同、可控制。 胡葆森继续指出：“这个心得是去年3月份总结出来的，一直到11月份总觉得这个理论还不够完整，我继续思考，在去年12月份又加上了第四个原则，叫可控制。” 从时间节点上看，“可控制”或许是胡葆森对于建业实现双千亿之后的新总结。 2019年，建业虽然资产规模和销售规模都突破了千亿，但增加了负债、牺牲了盈利能力。 “我们的毛利率有所下降、负债比例略有上升、成本节约空间还存在、产品的溢价能力并不是十分强，这些就说明我们在经营管理上还有很大提升空间。”胡葆森在年初的见面会上坦言。 为了弥补过去一年的“疯狂”，胡葆森给建业地产提了新要求：“我对增长空间没有焦虑。当企业突破千亿以后，未来每年增长15%还是20%已经没有那么重要了，最重要的是提高自己的健康生存和发展的能力。我提议把建业地产未来的2-3年称为战略巩固期”。 无论选择疯狂，还是选择稳健，决策者都应该需要以“深秋心态”去控制。“中原一带，深秋时候温度在22度到23度，你的心态也应该这样，在行业浮躁的时候，不要跟着瞎起哄，要保持冷静的心态。在哀鸿遍野、一片悲观的时候，你也不要放弃，要保持‘热时不燥、冷时不弃’，大家都悲观的时候也不要放弃。” 不知不觉，与胡葆森的访谈已经接近尾声。回想起来，今年已是胡葆森从商的第41个年头，而建业也有28岁了，度过了青葱时期，能够实现取得这番成绩，胡葆森始终认为“建业只是这个时代中比较Lucky一个”。 如今，早期房地产江湖的“南王石北冯仑中胡葆森”，只剩下胡葆森一人躬身作战。从胡葆森吐露的言语中可以感受到，他仍然在学习和实践，比如谈话间偶尔夹带着英语单词、在原有理论基础上总结或提出新概念等。可以说，过去一年，胡葆森“变了”。 千亿目标的实现改变了他的心态，长时间学习、思考与总结改变了他的视野，而他的性格和思考也烙印在建业集团的方方面面。 唯一不变的是，胡葆森依然很忙。访谈结束后，他立刻赶去赴另一个会议，期间似乎没有憩息的时间。 此时距离建业30岁还有两年，如按之前的承诺，胡葆森留在一线“奔跑”的时间在慢慢减少，且行且珍惜。 以下为观点地产新媒体对建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森先生的采访实录： 观点地产新媒体：您觉得下半年房地产行业怎么样？ 胡葆森：这个疫情还没有过去，要持续多长时间是不确定的，悲观一点的说是要持续一年、两年甚至更长时间，要做好长期与新冠病毒共存的问题，这是一种说法。 另外一种稍微乐观一点的，觉得即使有这个病毒，但还是可控的，至少在中国，过去半年时间，整个国家对疫情蔓延采取了非常有效的措施。 疫情虽然还是存在，但是已经在可控的状态，今后可能就变成一种常态。 从企业角度来讲，在疫情下正常生存，可能就是一种常态。 观点地产新媒体：建业今年的压力大不大？ 胡葆森：压力当然非常大。今年上半年我们业绩还不错，400多亿的销售额，比去年同期有所增长，虽然只增长了10%，但是这个增长来之不易。 今年前6个月，我们大概只有不到4个月在干活，因为1月下旬疫情已经爆发，那时候快过年了，企业忙着总结、发奖金、忙着放假，所以2020年的业绩从1月中旬基本上贡献就很少，2月份停摆了。现在看上半年，实际上是从3月份到6月底这4个月。 这4个月大部分城市复工也比较晚，比如说河南的销售部一直到3月底才陆续进入开放状态，真正正常工作只有3个多月时间，用了不到4个月完成了这样一个任务，还超过了去年6个月的成绩，确实来之不易。 我昨天用了将近两个小时，在我们这个办公楼走了一圈，近几年确实还没这么走过，从2楼一直走到10楼，到每一个办公室向员工表达祝贺，因为出色地完成了上半年的第一场战役。 我们2020年的第一场战役，叫“辽沈战役”。 当时，我们设了三个可能，定了一个200亿的目标，200亿以下就为不胜，就是完不成任务，只能说生存，不能叫胜利。250亿为小胜，300亿为大胜。 当然这个目标主要是针对重资产，加上轻资产设定100多亿的指标，实际上轻重资产加在一起上半年完成了430多亿，应该说取得了一个大胜，特别是我们的回款还不错，回款超过了签约。 现在疫情虽然还没过去，依然充满了不确定性，而且这种不确定性还在叠加，但是毕竟有了几百亿的回款，心里边比3月初的时候要踏实了一些。 观点地产新媒体：十多年过去了，现在您来评价一下省域化的得和失？ 胡葆森：省域化战略是2002年提出来的，到去年年底过了整整18年，2006年你问到我这个问题时，我心里虽然有信心、有决心，但是最后要证明这个商业模式，或者证明省域化战略模型，还需要时间，需要战略的成果来证明。 18年过去，我们大概有几个成果，一个是双千亿，2018年资产规模过了1000亿，2019年销售规模过了1000亿，也就是到去年年底资产规模和销售规模双双过了1000亿，这是在一个省实现的，应该算是一个行业的突破。 因为在我们之前，没有人尝试过这样一个战略模式。 第二个突破，用了18年时间，从郑州一个城市走向地级市，进而又走向县级市，覆盖122个县以上的城市，去年底实现了全覆盖，这也算是我们战略的一个突破。 这两个战略的突破也是为过去18年建业省域化战略做了一个佐证，证明了这个商业模式是可以帮助企业赢得持续发展的空间。 观点地产新媒体：大家说前浪、后浪，建业去年收了筑友智造，建业新生活今年也上市了，从这一点来说是不是也算后浪？ 胡葆森：筑友、新生活和12年前的832，这三个上市公司平台，刚好打通了房地产产业链，从上面的投资到中间的制造，到后来的服务。 现在我们算是在行业内用了三个上市公司，打通了全产业链，从投资到制造到售后服务。而且这三个上市公司在一个产业链上，协同关系非常强。 建业率先打通了这个产业链，虽然还有更大的企业在这个产业链上，也有更大规模的探索，但是实现了三个环节的上市，我们算是第一个。 观点地产新媒体：去年代建销售额是294亿，接下来轻资产这部分也会走资本之路？ 胡葆森：把这种事情当成一个结果，把该做的事情都做到了，比如去年的294亿，假如今年在疫情的形势下，还能完成300亿-350亿，甚至更多，资本市场可能会对你的轻资产模式给予认可。 我们这200个项目大概有将近100个合作伙伴，有超过40个是已经跟我们进行多次合作的，最多的一个合作伙伴，我上周刚见他，现在有13个项目在跟我们合作。 观点地产新媒体：跟建业合作，他们感觉到大家可以共赢，才会不断地跟你合作。 胡葆森：收的管理费、品牌费只是品牌溢价的一部分。 观点地产新媒体：像库尔勒这个项目销售这么好，没有建业的助力，它怎么做？ 胡葆森：河南周口是一个人口大市，仅次于南阳，有1100万人。我们在周口有一个合作伙伴，去年年底在我们的联欢会上发言，他说，我做了11年房地产，前8年是自己做，8年卖的房子不到10亿。跟建业合作了不到3年时间，去年11月份在周口淮阳县有一个盘，1100多套房子一天卖完，销售额10.2亿，跟建业合作的楼盘一天卖的房子超过了前8年自己创业的总和。 你想这些合作伙伴为什么愿意跟我们多次合作呢？因为实现了共赢，这也是我一开始做这种合作模式的初心，就是要跟合作伙伴实现共赢，这个共赢不仅仅是我和他两方的共赢，政府也赢，客户也赢，银行也赢，实际上是个多赢的局面。 有些楼盘受种种原因影响，可能长期不能开盘，不能建设，有些还有很大可能烂尾。如果烂尾或者土地一直放在那里不开发，政府肯定有损失，客户有损失，可能银行也受到损失。跟我们合作之后，最后实际上实现了多赢。 观点地产新媒体：这是建业多年出来的口碑，就是刚才说的输出品牌、输出管理。 胡葆森：我不出河南，也有品牌的聚集效应，因为市场占有量高。 去年一季度市场占有率只有9.2%，今年一季度市场占有率达到13%，6月份的数据我还没拿到，不知道二季度的市场占有率。 观点地产新媒体：这里有一个马太效应和龙头效应，以后建业越聚越多，会不会形成垄断？ 胡葆森：形不成垄断，因为河南有11000万人口，去年有8000亿的销售。观点地产新媒体：现在已经到13%了。胡葆森：估计二季度其它企业会有所好转，我们的市场占有率可能会有所下降，但是估计会在10%到11%。希望再用三年时间，市场占有率能够达到15%。 观点地产新媒体：这很吓人，河南是全中国第一大省，人口超过了多少个国家的人口。 胡葆森：不是房地产销售额第一大省，经济规模、GDP规模现在在全国排第五，就算是达到了15%的市场占有率，也是在第五经济大省占到了15%。 观点地产新媒体：您觉得建业的物业亮点在哪个方面？ 胡葆森：我们过去看物业上市主要看三个数字，一是管理面积，二是收了多少物业管理费，也就是营业收入，第三是盈利。过去评价一个物业公司，资本市场也是看这些数据。 现在一些物业公司都加入了生活服务的概念，我们更加强调这个概念，因为在设计建业新生活公司架构的时候，就把2014年成立的嵩云科技放进来，当时做了一个软件，去年更名为“建业+”，这个App是线上客户交互端口或者平台，对应的是将近100个社区设立的社区服务站，社区服务站做的是社区服务里面的增值服务。 每到一个城市去看我们的小区，主要是看这个服务站。服务站是从2016年开始建设的，3年多时间建设了差不多有100个服务站。 我们现在管理了300个社区，服务站还要越建越多，一般服务站能够提供差不多30项增值服务，甚至连磨刀、送伞、送菜、送矿泉水都有。 这个服务站在新冠肺炎疫情期间就发挥了非常好的作用，实际上就是增值服务。 过去物业主要是做一些基础服务，这是从20多年前就开始的，我们的物业公司1994年就设立了，在我们内部把物业服务分成1.0、2.0、3.0版本。 1.0版本是各项基础服务，跟其它房地产开发商、服务商所提供的服务是一样的，保安、保洁、绿化、维修这四项服务基本上就是中国物业管理行业的基础服务。 现在我们的2.0版本就是从2016年开始的服务升级，线上有建业+，线下有社区服务站，我称为建业物业服务的2.0版本，现在在中国已经有几十家企业都已经开始在这么做了。 据我所知，龙湖的物业管理虽然没有上市，但是做得非常好，万科的物业服务也非常好，但是它们也都没有上市。 观点地产新媒体：要做更大的盘子。 胡葆森：物业服务2.0版本，很多企业都已经做得很好了。3.0版本是我们的一个创新，就是对老业主进行的会员制服务。 2016年6月5号成立了君邻会，就是与君为邻，选好邻居。君邻会是会员制的。成立的时候只有1000个会员，到今天4年过去了，已经有将近15000名会员。 观点地产新媒体：是收费制的吗？ 胡葆森：现在还没有开始收费。这些会员成立了很多自组织，比如话剧社、书法院、旅游兴趣小组、乒乓球、羽毛球。会员组织的社区形式不一样，选择的项目也不一样。这种自组织有将近40个，4年做了3700多场活动。 君邻会现在已经有150个GO，GO实际上就是服务官，也叫客户经理，这150个人就服务于将近40个自组织，自己组织活动，我们给他们提供他们所需要的各种服务，比如要去哪里参观，就包一辆车过来。君邻会成立了4年，建业把它称为3.0版本，就是会员制的服务。 建业新生活上市有两个亮点，除刚才讲的1.0大家都能做、2.0一部分企业在做以外，我们的主要是3.0，就等于服务升级，在基础物业管理基础上，增加了一个增值服务，这个增值服务有些是收费的。 去年，君邻会采取私人定制的方式帮助建业地产用100天时间把一块地定出去。据我所知，这是中国房地产行业第一个真正实行C2B的项目，我将这个项目命名为君邻大院，因为是靠君邻会的会员把这块地给定出去的。我们做到了“三无”，没有图纸、没有报建、没有开工，在这种情况下就把它定出去了。当然定出去不是非法销售，因为没有销售，只是业主加入这个认购计划。 去年3月份，启动这个计划的时候，当时君邻会有8000多人，今天已经有15000人了。当时，我们在郑州最贵的北龙湖湖边上连续拿了三块地，当然也是非常幸运，这三块地还挨着，花了50多亿，其中一块拿出来跟君邻会的会员分享。所以初心非常重要，能不能时刻把客户装在心里。 我把这块地向8000多会员发布了消息，从3月份启动，截止到6月30号，可以加入这个计划。当时已经拿了四五个月，要开始规划设计，要设计多少套房子、多少栋楼。大概用了半个月的时间，让认购的560人对跟社区相关的10个大项目做了决策，比如层高盖多少、户型盖多大、外墙用什么材料、景观花多少钱、成本在多少、会所里有什么功能。 他们用了两周的时间，给这10个大项一个答案。可能有好几个人看中的是同一栋楼的同一套房，他们又不愿意迁就，最后是560人定下了426套房子。从营销角度来讲，这就实现了精准营销。 观点地产新媒体：其实就是精准的定制，这个做法很有意思。 胡葆森：最后实现了百分之百的认购。精准营销，客户群是固定的，就是君邻会会员，这个社区的理念就是君邻大院，君邻会倡导的生活方式。 过去40年，我们失去的东方文化里边最宝贵的“邻里文化”，成立君邻会就是要找回40年前的邻里文化。 改革开放这40年，我们收获了太多东西，但是也失去了一些东西，比如失去了清新的空气、干净的土壤，还失去了很多伦理亲情，东方文化跟西方文化相比，我们最宝贵的是邻里亲情。在我们小时候，邻里关系是非常亲，如果父母出差，都可以把小孩丢给邻居带。 但是过去二三十年，大家都忙于工作，一个商品化的社区里面，不要说楼上楼下，甚至有时候连对面住的是谁你都没好意思问过。 君邻大院不光实现了精准营销，关键是帮助会员找回了失去的邻里文化。这个大院，他们从一开始订房的时候就都认识了，等到他们住进去之后，大家都成了朋友。 3.0版本是这次新生活上市的一个亮点。 观点地产新媒体：有您本人的责任和文化情结在里面。 胡葆森：第一个亮点是1个多亿平米在管的合同面积，去年17亿的营业收入，包括2亿的利润，这个亮点是别人都有的。 第二个是刚才讲的增值服务，比如说我们把房子定出去了，是不是应该把省下来的营销费给到新生活？通常是2%到3%的营销费用，我这块地销售额30亿，按下限2%应该有6000万的销售费用，把节省的销售费用于君邻会会员的一些奖励，等于是营销服务费，这也是建业新生活的一个亮点。第三个就是资产运营，我们把过去20多年形成的不动产运营交给了新生活。 因为这个企业资产规模还不是很大，只算是中等规模，截止到上个月，上市公司大概1500亿的资产规模，里边已经形成将近200亿的不动产，比如酒店、建业跟华谊兄弟合作的电影小镇等文旅项目、田园综合体。 所有不动产的运营费有一个比例，比如酒店可能按照酒店管理行业营业额的2%，给到新生活下面的酒店管理公司。商场除去租金、扣除各种费用之后的运营利润，可能跟地产就三七分或者二八分，按照市场的规则来定。 新生活凭借这三个亮点获得了40多倍的市盈率，高的时候有50多倍，当然我们还不是最高的，碧桂园、旭辉的市盈率都到了六七十倍。 观点地产新媒体：今年的疫情改变了无数人的生活方式，您对业内有什么要讲的？现在疫情之后，大家心里还是不太稳的。 胡葆森：我有三点跟大家分享。我们做企业，从商业角度是一个投资行为，在企业生存和发展的时候，人们说活下去，这是满足生存的需要，但是活下去肯定还是要发展。 发展也是为了更好地生存，如果企业只追求生存，其实是难以生存的，所以要在生存的基础上，还要追求发展，发展是为了实现更好的生存。 生存和发展的关系，不发展实际上就不能生存。一二十年前，那么多企业因为没有发展，现在也不能生存了。 5年前，我说在发展中转型，在转型中发展。因为不发展就没有转型的资格，也没有转型的条件，但是反过来讲，通过转型，在转型中发展，实现更高水平的发展。 在转型和发展中要把握四个原则，总结就是“四可”，一是可持续，转型不能什么都转，转的方向、转的行业必须能满足可持续的需要，如果不能持续地做下去，那这个方向肯定是错误的，这是时间维度。 二是空间维度，就是可复制。可复制是一个两维的维度，当一件事情又可持续、又可复制的时候，它就满足了两维的需要。 三是可协同，比如做一个小区，又复制了5个小区，开了一个店，又开了10个店、开了50个店，开了100个店，能复制到100个店的时候，这些店之间必须能协同，相互之间才有协同关系。 比如我们现在跨了几个行业，地产是一个行业，筑友智造是一个行业，新生活服务又是一个行业，还有足球、教育、资产管理，但是你看看我涉足的这些行业，它们之间都是有协同的。 我的球迷可能是我的业主，我的学生家长也可能是我的球迷，他们相互之间都是有协同的。我的球迷还可能是我的商铺租客，我的一个轻资产合作伙伴可能也是我的业主，也是我的资产管理公司的LP，他们之间这个可协同也非常重要，相互协同产生化学反应。可复制、可持续、可协同，一旦协同之后，商业生态系统就是一个立体的。 我这个心得是去年3月份总结出来的，一直到11月份总觉得这个理论还不够完整，我继续思考，在去年12月份又加上了第四个原则，叫可控制。这个商业生态系统一定要有一个边界，这个边界又和三年前提出的原点半径论，应用到商业生态系统打造的边界。 这个边界又引出我要分享的第二点，就是原点半径。你的商业模式的逻辑是什么？就是初心、企业团队的核心价值观，创办人的初心逐渐形成团队共同的价值观，这就是你的原点。 商业生态系统的半径究竟有多大？以初心、价值观为原点、以企业的综合能力为半径，画这个商业生态系统的边界，扩张、发展用四个原则来搭建你的商业生态系统，还要根据这个原点半径论来搭建。 发展的四可原则和原点半径论，两个之间是有关系的。在四可原则下搭建的商业生态系统的边界在哪里？就看原点半径，原点半径就是商业生态系统四可原则的一个诠释，这我是分享的第二点。 第三是我讲了21年的深秋心态，也就是决策者怎么去控制心态，“热时不燥、冷时不弃”。 在中原一带，深秋时候大概温度在22度到23度，你的心态也应该这样，在行业浮躁的时候，不要跟着瞎起哄，要保持冷静的心态。在哀鸿遍野、一片悲观的时候，也不要放弃，要保持“热时不燥、冷时不弃”，大家都悲观的时候也不要放弃。 所以我最近说看好中国、看好河南、看好建业、看好未来。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2019年论坛嘉宾、新派公寓创始人兼CEO王戈宏先生。对话时间2018年6月。 以下是与王戈宏的对话（精选版） 新派要做成具有定价权的消费品牌 : 新派与其他长租公寓有何不同? 王戈宏:这是一个特别好的问题，我首先想反问，你觉得在运动品牌里，Nike跟阿迪达斯有什么区别？长租公寓，我个人觉得它不是个简单的居住概念，我个人把长租公寓当成一个消费品来看，消费品的关键是品牌。咱们说吃穿住行都是一个消费。如果作为一个消费品,你会发现品牌最后代表的是态度，品牌拥有的是定价权。它是消费者的一种消费标签。我们新派公寓，住的很多是海归人士，我们叫三高人群，高学历高收入高颜值，这就带有很强烈的标签。 我们新派这个CBD的公寓，当年刚开业的时候，周边40或45平米的租金是5500元每月，新派公寓当年开盘就是7500元每月，现在做到了8500元了。所以咱们知道星巴克的咖啡要比其他咖啡贵一些。做消费品的核心就是打造品牌定价权。消费者往往是为那些没法定价的东西付出高价。我现在做到8500元每月，这是还是纯租金，还不包含水电的消耗，要加上所有可能上万元。 第二个，新派不是简单做公寓，我们定制了人和空间的关系。这里有两个标准，第一个标准叫三大，第二个标准是三高。三大之一是大鞋柜，我们调研发现年轻人的鞋很多，每个公寓无论面积是15平米25米或者35平米，我们都要有能放下50双以上鞋的大鞋柜；二是大衣柜，现在衣服都很多，前两天我们有个客户搬家，公寓可能只有20平米左右，结果搬出了20多包东西，我们管家问为什么这么多东西，客户说你们的收纳做得特别好，所以新派公寓从来不会去买衣柜，我们都是在房间里定制衣柜；第三是大床，房间再小，我们尽量要做到1米5的大床。年轻人希望床大。 第二个标准：三高，是什么？一是高品质床垫，床垫非常重要；二是高品质的马桶；三是高品质的花洒。你会发现当一个家里的马桶、花洒、床垫品质高的时候，家的品质自然就高。所以新派有一个口号：enjoy live，就是要快乐得住，同时我们还有一个副标题叫“有品质的居住，有尊严的创业”。总结下，你看我们跟其他长途公寓没什么区别，可能从硬件软件没什么区别，但是我们在消费者的空间居住研究上，消费者的行为研究上做了大量的研究。你会发现我们不是一个简单的设计，也不单是装修，而是对消费者新的消费需求的满足。 北上广深租赁市场不可限量 : 当时您是怎么进入长租公寓领域的？ 王戈宏:2008年的时候正是金融危机，我在美国就发现，危机期间公寓REITs收益率很高。这是为什么？后来发现其实公寓满足了年轻人的居住需求。在中国在2009年以前，还没有一个专业的机构来做这个年轻人的公寓市场。后来我做了北上广深的调研后发现，北上广深租房子是一个很艰苦的事情。如果是一个单身女孩子，很难找的理想的房子住，因为不需要大的房子，需要的是一居室，或者你需要一个独立空间。但中国开发商几十年来盖的都是家庭的大房子。我们没有一个开发商在过去30年里专门为年轻人盖房子。 年轻人需要的房子其实很简单， 15平米、25平米、35平米就够了，但必须在空间上满足他的需求，这是一个新的生活方式的这么一个概念。我就花4年半来做这个。 : 整体看长租公寓这个市场规模有多大？ 王戈宏: 现在他们有几个数据，好像说是2025年左右，中国的租赁市场能做到4万亿规模。我觉得很正常，如果一个人一年4万块租金，不高吧。那一亿人就是4万亿。中国的有十多个城市有巨大的市场，北上广深杭成都重庆武汉厦门南京西安。如果把十多个城市租赁市场都激发出来的话，市场规模非常大，而且北京上海广州深圳的租赁市场不可限量。因为大量的大学生和年轻人在向它们聚集。 另外，我给你举一个特别有趣的现象，前年欧洲评选世界青春城市。结果北京在百名之后。为什么？因为评选标准是年轻人在这个城市里生活工作的比例，特别是在市区居住的比例。北京你看年轻人基本都是白天在市里面工作，晚上坐着地铁或者公交去郊区睡觉，所以北京的这种青春程度不够。但是深圳就不一样。深圳25岁到45岁的人，据说占到了70%。未来城市的一个发展趋势就是要让年轻人都搬到市中心住。所以说，我做的项目都基本在城市中心，像CBD、故宫。我觉得年轻人就应该住在都市的中心。我们知道世界的城市，纽约东京巴黎柏林这些城市，它的朝气是因为年轻人在里面住。 : 目前做长租公寓的困难在哪里？ 王戈宏: 最主要的问题在于我们没遇到政策明显支持。工商局都没有公寓行业。所以你会发现中国很多公寓的叫法都非常奇怪，有叫企业管理有限公司，有叫生活服务管理有限公司，有叫资产管理有限公司。但我们公司终于在上个月在深圳注册了叫新派（深圳）公寓管理有限公司，我们花了五年时间，终于把名字给名正言顺了。 第二点公寓的消防是个大事，但现在中国缺乏一个对公寓行业的消防法规。我到底是做成酒店、office还是住宅呢？如果是住宅，不需要消防设备的。我们新派公寓把各项目花很大的成本做成了酒店的消防。但这个消防因为没有公寓的标准，所以投资非常大。 又比如，中国二房东这个包租模式，缺乏租赁法规的保护，当公寓管理机构用二房东模式来租这个房子之后，当大房东变化，如何来这个保护公寓管理机构的利益等等。所以，公寓行业都是在摸着石头在过河，没有任何标准可以参照。 类REITs发行最后半小时仍现危机 : 新派类REITs成功发行获得了巨大的市场声誉，客观来看成功发行的价值在哪里? 王戈宏: 这个问题非常好。价值是因为我们完成了一个资产管理的闭环。我们四年半以前发起了一个私募基金，我们在发起的时候，当时中国房地产都是靠信托基金在做，这是一种债券思维。就是通过信托基金来投房地产，相当于就放了一个债。我们是中国第一个在这个领域用一个私募基金，买一个资产，买楼，之后我们用这个基金来进行装修运营，四年左右的时间，使得这个租金坪效相当于翻了100%，资产价值翻了将近四倍。然后我们通过这个4到5年的时间，在中国又发行了一个REITs。当时的投资人通过REITs就成功退出了。在中国房地产业的价值就是它实现了整个资产的一个闭环。 所以我们老在谈如何盘活存量资产，就是一定要通过资产的收购，从拥有资产到改造和运营管理资产，一直到资本的退出，使得投资人获得一个很好的收益。这一点的新派公寓做到了。这个我们第一个价值点。 第二点新派公寓这次获得的是3A评级。3A评级什么概念？现在你们看到有很多3A评级的长租，通俗讲是拼爹的，比如它的爹是开发商，有开发商进行担保这个长租公寓的现金流。但没有任何人给我们担保，我们靠的是自己。怎么评估出来3A呢？就是通过我们几年的运营能力，创造现金流的能力。这个我觉得意义很大，所以运营机构的能力更重要，而不是你的爹有多么重要。 :讲讲REITs发行成功前后最激动人心的时刻是怎么样的？ 王戈宏: 我记得当时是晚上5点钟，交易所要发这个新闻发布会，前半个小时，我们这事情还出现了重大的风险，重大的危机。我就在这个办公室里。 后来我们采取了大量的所谓的创新，半个小时去处理这个危机。整体看，危机很多，九死一生。我们在36小时前，在24小时前，在30分钟前，都面临崩溃。 这件事在各方面都创新，对我们整个团队，对类REITs，不论是中介、券商、评级机构还是资产管理机构、律师各方面都是个考验。 我们大概是在最后的十分钟搞定的。 那个时刻我觉得是很难形容。我就在办公室呆着，打了几个电话吧。其实我告诉你一个人遇到很重大抉择的时候，重大危机的时候，包括重大成就的时候，很多人觉得你会非常开心，其实，在那一刻，你很平静。 第二个时刻，就是我在深交所敲钟的时候，面对着记者，面对所有人。我当时很奇怪，脑子是空白的，我觉得很平静。然后我发言感激很多人，感谢投资人，感谢团队，感谢一堆，最后我说我要感谢我的租户，我说因为住户按时付租金。如果没有按时付租金，我的REITs不可能成功。我觉得真的我特别感谢这些租户们。 今年宁蓉深汉杭会开新派 : 请谈谈新派扩张计划和发展阶段 王戈宏: 我们的扩张比较慢一些。我觉得做长租，类似跑马拉松，一开始跑在前面的人，最后不一定是冲刺的人，关键是你的节奏。所以我们用四年的时间把新派公寓的产品标准化，完成了我们对做成新派公寓未来品牌定价权产品标准和我们的客户群定位，包括IT都已经做好，就是说我完成了一个可以复制的系统出来。 如果谈什么叫新派公寓，我就两句话，第一句话是一个都市青年居住的消费品牌。第二是一个资产价值创造的系统。你要知道把一个品牌一个系统做出来其实非常难。我先不做规模，我是先做系统、质量、标准。在去年底我们把这个标准刚刚做完。今年开始扩张。我不在北京做。我在中国的十个城市的CBD，准备再做十个旗舰店。让当地的消费者、物业主、开发商看到我的产品。真正发力是在以后两年。今年我们会在南京、成都、深圳、武汉、杭州开出来了。 : 新派公寓的未来会是怎么样的？ 王戈宏: 亚马逊创始人说，如果你的眼光在3到5年，你的身边都是竞争者。如果你的眼光在七年、十年以后，你的身边就没有竞争者。这句话对我的启发非常大。我当时给我所有的员工，包括投资人说，第一这是我的事业，这不是我的生意，生意跟事业的差距是非常大的。第二点，我想一个问题，在十年后，这个品牌是否存在？现在中国十年的企业都非常少，我真的在想新派公寓十年后是什么样？我觉得最重要的第一，能不能成为都市青年所追逐的一个居住的消费品牌；第二，我要有定价权，我现在有创客公寓、白领公寓、精品公寓、家庭公寓，这四档产品，我要有定价权；第三点，我要做的有节奏，我要变成一个强大的公司，自然会变成一个有规模的公司。我的哲学，不太愿意说先变成大再做强，我更愿意先变强再去做大。我想变成一个很牛的牌子，未来可能不光做公寓了，就像咱们现在知道的那些无印良品开始做酒店了，知乎开始做酒店，你会发现其实每一个品牌到最后跟这个物件的关系重要也不重要的。关键在于态度。是否能把你的品牌做成一个态度，一个标签，影响一群人，人们就会追逐你。 深圳房价未来会远超北京 : 作为房地产资深从业者之一您如何看大城市的房价走势. 王戈宏:我在美国的时候很幸运，研究了全世界大城市的房价体系，发现一个现象，每个城市它第一次房价上涨是靠它本城市自身的人群和他国内的人群。第二个上涨是城市的国际地位。纽约柏林巴黎东京伦敦的房价，在本身城市需求推动已经差不多的时候，接下来是全世界人在这些城市的需求。那么问题来了，你认为北京跟深圳的房价未来谁会最高？ 我的观点是深圳，未来真正成为国际化都市的可能性最大是深圳而不是北京。深圳靠近香港，香港的房价比深圳高那么多。而深圳在粤港澳大湾区的核心，未来深圳有可能成为全亚洲人的硅谷。你想那房价会到什么程度，所以说深圳接下来的房价不是国内人决定的，可能是国际买家，印度人、欧洲人、美国人去买，你注意看一个现象，现在深圳的老外非常多。所以说城市的房价第一轮是国内需求，第二轮是看城市国际化程度。 北上深这三个城市，接下来上海北京的房价有可能就（涨得）比较缓了。我觉得房价未来最贵的可能是深圳，北京房价真的是永远不会跌，但是涨到什么程度不知道，（核心地段）从15万跳到30万，我预测可能是深圳最先达到。你就研究哪个城市的外来人口，净流入国际化程度最高，这个城市房价会特别高。
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