8月25日，10年期国债收益率时隔逾一个月再度升破3%，国债期货主力合约均创逾半年新低。然而，地产债近期走势强劲。8月25日，广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”）境内债“16富力01”上午突发一笔成交价100元的交易，收益率为6.8417%，偏离前一笔交易1368.44BP（基点），较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%，创历史最大单日涨幅纪录。 近期，楼市调控信号再现。先是市场传闻房企融资设定“三道红线”令市场紧张不已，接着，住建部、央行近日召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，但这似乎并未影响机构加仓地产债的动力。 多家中外资机构债券基金经理对记者表示，这并非房地产投融资政策逆转，也不是房地产将去金融化。监管层此前提出房地产是最大的灰犀牛，再加上上半年楼市局部过热、土地溢价普遍走高，市场对房企融资收紧有所预期。座谈会针对高杠杆房企，促使其应对可能的债务风险。 （来源：Wind资讯） 控制房企有息债务规模 上述座谈会上，住建部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。不过，监管对此前市场传闻的“三条红线”并未作出回应。 此前，市场传闻称，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。 独立评级机构YY评级表示：“试点可以降低部分企业过于激进的行为预期，整体对债权人而言，并无不利，可能边际相对正面。” 某外资机构债券基金经理对记者表示：“座谈会之后，各界认为地产融资会更加透明化。” 此前，房地产市场“热钱”加速涌入，部分一二线城市房价上涨。华创固收称，一季度，疫情爆发导致房地产销售近乎停滞，但伴随国内疫情防控形势好转，前期积压的购房需求回补释放，叠加宽货币环境下居民投资需求增长，部分大中城市房价快速上行。1~7月，一线城市的70大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升，6~7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元，均反映了房地产销售端的持续回暖。与此同时，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%~20%，高于去年同期水平。 地产债买气不减 近期，“债熊”的意味似乎越来越浓。25日，国债期货全线收跌，10年期主力合约跌0.44%报97.935元，创1月9日以来新低。 地产债却逆势攀升，8月25日，富力债的异动备受圈内关注。“16富力01”25日上午突发一笔成交价100元的交易，收益率为6.8417%，较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%，创历史最大单日涨幅记录。过去6个月内，“16富力01”价格整体呈现下跌趋势，从3月上旬最高101.7元跌至7月底最低93.3元，之后价格略有回升保持在94~95元水平。同日，富力地产董事长助理陈志濠表示，集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。 （来源：DM查债券） 而同时，房企可使用的“财技”仍多。房企至少可以通过做出表的ABS、供应链ABS、合作开发、明股实债、永续债、调整现金流量表科目等手段来应对考核指标。 哪些是高杠杆房企 尽管如此，市场仍然对高杠杆房企报以极大关注。 以2019年年报数据为基础，华创证券统计了30强房企的情况。“三道红线”均触及的房企共有9家；满足2个条件的有5家；满足1个条件的11家；3项均未触及的共5家。有3家（恒大、融创、绿地）排名前10的房企触及“三条红线”，意味着有息负债不能再增长；其余7家则未触及或触及1条红线，有息负债增速须控制在10%或15%以内。而2019年30强房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，意味着新规一旦实施，房企整体降杠杆的压力较大。 根据Wind资讯，记者以2019年年报统计了相关负债数据，房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高，38家房企该比率超过70%，建业地产、融创中国、中南置地、绿地控股等10家房企剔除预收账款的资产负债率超80%；净负债率指标方面，超半数房企该比率小于100%，泰禾集团、富力集团、华夏幸福、融创中国、首开股份等16家房企净负债率大于100%，泰禾集团净负债率高达248.33%。金地集团、世贸、龙湖集团、碧桂园、万科、华润置地、招商蛇口、建业地产、新城控股、中海地产2018年、2019年净负债率均小于60%。 机构认为，房企未来存货周转有望提速，引入联营、合营投资者的案例可能增多，且销售回款周期或缩短。
图片来源：微摄 文章来源：央行 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。 会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。 会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。 会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。（完）
记者从中国人民银行获悉，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。 会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。 会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。 此前发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》也强调，下一阶段要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。 银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
无法预测的疫情下，原来许多被认为是常量的事物都成为了变量，原来很多人信奉的长期主义、颇有自信的理论，在黑天鹅面前不堪一击。 如何面对未来不确定性不断增强的周期？如何重塑自身的观念和认知？是时候好好想一想了。 日前，在易居沃顿PMBA第9期集修共训课程中，澎湃资本创始人、管理合伙人朱靖雷分享了房地产行业从观念到认知的趋势变化，部分精彩观点如下： 1.万亿级、千亿级和百亿级的房企在操作层面上根本不是同行，它们现在需要解决的问题完全不一样。 2.千亿级房企不要再“赶时髦”，踏实做好主业，万亿房企倒是可以做一些资本风口上的探索。 3.物管企业本身并没有很大的盈利和想象空间，它只是一个大型的服务场景，本身是不赚钱的。 4.再过十年，那些可以用绝对改善替换相对公平的超额的服务红利就没有了。 5.2025年，50到55后集中进入死亡周期，除了人口净流入的一二线城市外，三线城市房产需求将从三套变成一套，房地产行业或将遭遇巨大危机。 6.目前养老地产的未来尚未来，市场还没有真正启动，2025年、2035年是两个重要时点。朱靖雷 澎湃资本创始人、管理合伙人 “三观一论”比认知更重要 每每谈及“三观”的时候，我们实质讨论的是“三观一论”，是方法论、价值观、人生观、世界观。 方法论决定同行。在座的同学有来自有百亿级开发商企业的，有来自千亿、万亿级的房企，也有来自房地产服务领域企业的。大家真的是同行吗？不见得。左辉和其他中介是同行吗？根本不是同行，他们采用的方法论是完全不一样的，只有方法论相似才会有竞争，才会是同行。天天搞勾地的也叫开发商，但他们和万科、碧桂园是同行吗？不是一回事儿。 价值观决定伙伴，决定你的投入人是谁。能真正和你成为好朋友的，一定是在价值理解上很接近的。你可以和他算糊涂账，不用算细账，这就是价值观定义的伙伴。 人生观定义命运，企业观定义企业的命运。大家游学的时候很喜欢去日本考察一些百年企业，比如一家八百多年的温泉酒店，一家存续五百年专门造佛像和寺庙的建筑公司。他们代表的是一种希望把事业传承到自己的生命周期以后的人生观。但这有意义吗？ 开温泉酒店不是什么大生意，当然做了八百年还是很了不起的，但是你愿意做一个温泉酒店吗？你并不会做。那家做佛像修复和寺庙的公司倒闭过三次，现在被一家大型公司收购后作为一个子公司存在，这样存续五百多年有意义吗？并没有什么意义。 有时候大家会传播一下长期主义的观点，但一个疫情就打没了，长期什么？利息都还不上。做一家百年企业有意义吗？但你可能在每个时代都是不入流的小公司。所以要想清楚我们的人生用来定义什么，什么是真正有意义的人设。 世界观定义阶级。有一年上海的世界人工智能大会，马云和马斯克有一场对话，马云表演了很多段子，说了很多戏谑之言，马斯克讲怎么旅行火星，怎么理解科技，这就是世界观的境界。 过去大多数房地产从业者都是在懵懵懂懂中得到了幸福或说幸运，但是真的改变阶级了吗？我觉得并没有。很多房地产老板挣钱以后，在过去若干个风口中把这些钱又重新抛回去了。 观念比认知重要，真正体现水平的首先是观念，而不是某一种具体实践过程当中的认知。大家不要每每去说，你这个人三观不正，我觉得三观不一样是对的，不是说如果你的三观和别人一样，你就非常不高级。 阿里的梁宁讲过一个观点是说，对应观念的高下，企业家的成功也可以分为多个层次。 第一类是草根创业者，他们有捕捉机会的嗅觉，捕捉到了机会，挣到了第一轮钱。用王健林的话说，先定一个小目标，挣它一个亿。这件事靠一定的勤奋加一定的运气都能实现，但在这一个亿以后的所有成功，都不是靠投机行为能捕捉到的，它需要能力、杠杆。 第二类是腰部创业者，他们通过精益化的运营能力，获得市场份额，但是仍面临激烈的竞争，他们不是依赖于机会而获得收益和成功的。 第三类是头部创业者，一个很好的检验标准——是否能终结一次战争，他们内心有世界版图，一场胜仗结束就能垄断这个市场。 第四类是顶级创业者，他们能够连续做对决定，这依赖于他们强大的世界观和历史观，他们有跨越周期的能力。 现在被架在这个标准上考验的就是张一鸣，在这个历史已经进入到两个齿轮碾压的对抗时期时，你有没有做世界级企业的条件？有没有应对两边舆论的能力？这些都是观念决定的，并不是认知决定的。而且并不是说，顶级创业者的世界观就是最自洽、严谨和完整的。但我想说，即使是最粗陋的世界观构建，都会远远比只是严谨的挑战和解构来的有价值。 所以立足于重构观念的基石，我们要用观念去检验我们的认知，来破除大量镜像的赋魅。用反脆弱性检验原有历史上习惯的操作是否正确，从而窥探长期正确的反共识。 从某种层面而言，疫情检验了我们原来那些很自信的理论是否经受得住考验。不同时间需要的观念和认知完全不一样，不要用那些长期主义，用某些看起来很性感的观念绑架我们自己。 万亿、千亿、百亿房企绝不是同行 接着我们分别从三个维度重新看地产行业。 从时间维度来讲。 2008年金融危机前，房地产行业基本上处于野蛮生长的过程，当时最大的特征就是土地储备快速周转，没有限制性条件，房价也是线性增长的状态。 2008年到2018年，面临一个比较明显的周期性特征就是政策调控，这个过程中看的是你的融资能力，能不能保证现金流可持续地发展，能不能吃到下一轮调控放松时的暴涨机会。 2018年以后，基本上一个面对存量化和金融化房地产市场的状态。到底房地产是金融工具，还是金融是房地产的工具，可能已经发生了转换。 从规模维度来讲，万亿级、千亿级和百亿级的房企在操作层面上根本不是同行，它们现在需要解决的问题完全不一样。 万亿房企第一追求的是控制规模，不是再增长，这是“安全性的问题”；第二追求的是横向发展，做机器人，做AI科技，涉猎很多。 千亿房企，要像跑马拉松一样调节自己的呼吸，优化杠杆、库存、现金流调节的节奏，这一梯级内区别非常大，但也有巨大的空间。 百亿级房企，基本上就是快进快出的机会主义打法。这也就是中国房地产市场现在的结构。 最后从领域维度来讲。 首先，开发属性，以这轮疫情为例，面对这种不确定的关系，万亿房企的优势是什么？是能够提早获得金融信息的能力，因为谁都承受不了这样的房企出现问题。这个能力让他们以最低的成本持有在建工程，一旦看到国家有放松信号，就能凭借敏捷吞吐的能力快速变成可售状态。 持有资产属性，我相信低成本融资就是现状，资产证券化一定是未来两到三年可以看到的机会。 服务属性里科技赋能和资本化的特征非常明显，而且是以有轮次的方式实现的。 基于上述信息，我们必须承认两点：第一，黄金时代显然已经过去了。GDP增速、汇率、杠杆率、通胀、流动性，都有很大变化。第二，增量市场无可避免地大步迈向存量市场。后续可能的证券化和资本化都会走向存量市场部分。 因此，大家必须要重塑自己的观念。 第一，估值逻辑已经发生了变化。增量周期的估值要素是土地储备、现金储备和去化速度，而存量周期的估值要素是资产质量、金融信用和经营效率。从估值逻辑角度讲，2008年之前讲的是PEG，当期盈利和增长速度。2008年到2018年讲的是PB，土地储备和现金储备，而现在已经进入谈ROE的阶段了，强调资产质量和资产收益。 第二，现金充沛的房企曾经赶过的时髦，电商、社区O2O、互联网装修、智能家居、众创空间、长租公寓、教育养老、无人零售等等，都已经是雨打风吹去了。 资本的风口基本就是这样的节奏，前18个月到24个月是1.0商业模式，盈利模式并不显著，至少有30家以上的创业公司可以拿到A轮，有5到10家公司可以拿到B轮进入下一轮竞争。下半场出现2.0商业模式，大家开始比较现金流和盈利能力，会有5到10家拿到A轮，最后形成寡头竞争和垄断的状态。 当年总有人非常激动地科普某个风口前景有多光明，给行业带来多大帮助，但现在都不怎么样。比如曾经很火的众创空间，我们看到Wework的估值从最早预计IPO的六七百亿美金，到现在只有一两百亿美金的状态。所以我建议千亿级的企业，不要再碰这些东西，万亿房企，可以活过18到24个月筛选的头部企业可以做一些尝试和试探。 第三，地产上市公司业务分拆和价值估值的演绎。因为现在物业有三十倍PE，开发商开发业务是享受不了这个PE数字的，大家只要往里面装一点利润，就可以做成数百亿港币的上市公司，何乐而不为？ 开发要给物业注入一些利润是非常容易的事情，但这不代表物业管理公司本身是很有盈利和想象空间的，它只是一个最大的服务场景，而这个服务场景本身是不是赚钱的？不见得挣钱，同理销售服务也是一样。 在调控周期好的时候，消费业务可以给房地产开发增加一些利润，销售管理也是。好的时候大家多买房子，所以很多开发商把销售业务保留在自己体内，实际上对市值没有任何帮助，因为市值是按照PD来计算的。当然也出现了一些比较高明的头部开发商把一些销售业务分拆给易居，分拆给贝壳，换一些投资和资本的收益会更高，因为长期持有销售队伍并没有太大价值。 2025年中国房地产或将开始衰退 前面讲的是观念，接下来我们讲认知。 和房地产行业最有关系的短期要素是金融要素，最有关系的长期要素是人口要素，所以我们“人口要素”为例来看房地产行业。 打开康波的周期来看，人口显然是影响30年到60年波动的长波因子。在这个过程当中，最长的波动因子就是60年，从出生，到就业，结婚生育，退休，退出劳动力市场，再到死亡。人口的波动越大，康波周期越显著，这样的波动在中国更明显。60年，也暗合了一甲子一轮回的影响。 拿一段周期打开来看——“婴儿潮”，三十年之后就是下一个“婴儿潮”。六十年以后就是一轮“老龄化”，所以说在某一个时间点上，婴儿潮的高低浪差越大，面临老龄化的挑战一定是最大的。 从1978年开始来统计，前一轮的高点在1982年到1987年之间，一直到1991年以后，这段是第一个高点。为什么中国在1980年推出独生子女政策，不是反人性，而是经济承受不了结构，那时的经济实力受不了1950到1955年“光荣妈妈”再多生的，那一代人平均生育指数是六，粮食不够吃。为什么到2015年取消了二胎政策，因为80后子女如果再只生一个，对国家后面的经济和劳动力供给是有巨大问题的。 2017年的出生人口出现了最高点，后面开始迅速下降，目前已经跌破了1500万的出生人口。中国现在的生育率在1.4左右，正常维持人口的数量是2.0左右，日本在1.2到1.3，像法国、一些西欧国家基本在1.6左右。 现在预判是2028年出现人口减少，但是一个更乐观的预测是大概2025年前后中国就会出现人口下降。2025年是一个特别可怕的时点，是下一个死亡周期。也是中国房地产行业开始衰退，或说风险显著增加的时点。 2025年，50到55这一代人集中进入死亡周期，三套房子的需求迅速变成一套，除了人口不断流入的优质一二线城市之外，三线城市房子一下子没有需求了，会不会出现不动产危机？ 所以中国房地产行业会在2025年前后遇到巨大挑战。人口下降，独生子女父母进入死亡周期，这是一个悲观主义者的调侃。 80、90、00后有截然不同的代际特征 人口要素决定不同年龄人的消费习惯和身份的不同。 在座有很多80后，80后最大的特征是什么？80后有两个身份标签，一个是“节约”。因为父母是50到55年这代人，赶上了上山下乡，赶上了改革开放下岗，他们节约，也要求自己子女节约，同时要求他们竞争高考，因为那时候高考升学率并不高，所以80后的第二个身份标签是“高考”。80后最喜欢的是奢侈品，因为买奢侈品是对节约的报复，体现的是身份，是隐性的竞争关系。 90后的特征是什么？首次改善买房的就是这一人群。他们的父母以60到65后为主，赶上了改革开放，赶上了炒房炒股，所以90后家里不缺房子不缺钱，升学率也可以，但大多数人的工作状况都一般化。为什么90后的特征是追求特立独行、消费潮牌？原因是他们缺乏个性，父母都有钱，家里都有房，自己都有大学文凭，但是工作已经吃不到高增长的红利了，没吃到房地产的红利，也没吃到互联网红利，只能通过潮牌来彰显个性。 如果中美关系不完全恶化，中国的00后是最有希望的一代。 我先讲一下60后和70后的区别，如果这个人出生在1960年，16岁文化大革命刚结束，小学和中学教育都存在很大问题的，没有基础的世界观和价值观，没有前面讲的三观，他们的三观都是现实主义和斗争带来的观念。但如果一个人出生在1970年，7岁上小学的时候文化大革命刚结束，18岁上大学的时候正好是改革开放，思潮汹涌的前期，所以70后的父母和世界接轨，世界观和教育是完整的。 所以00后很小开始就去海外旅行，语言和接受程度都可以，他们的世界并没有异乡这个概念，可以做世界公民。2018年第一批00后进入成年开始上大学，有独立消费和支付能力，2020年毕业走向社会，开始对行业产生影响。 通过要素认知，希望大家早一些感觉到不同代际的区别以及共性，这些区别和共性有没有底层原因。 十年后，“海底捞红利”就会消失 大家都知道中国是城乡二元结构，农村补贴城市，但这种红利是有周期性的。 之前有同学举例海底捞，认为海底捞最强的是组织能力，把人组织起来，提供超额的服务质量。我不太赞同。海底捞所有的海外餐厅亏得一塌糊涂，服务也很糟糕，我在东京和美国的海底捞餐厅都吃过，那里的服务员并不会提供这些超额贴心的服务。 那海底捞这些超额贴心的服务是从哪来的呢？ 海底捞的老板把那些五线农村的朴实孩子带到上海这样的城市，提供绝对改善和半集体生活，让他们得到了极大的满意和愉悦，同时在工作当中投射给消费者，海底捞超额贴心的服务是这样来的。但前提是虽然这些孩子的家里不富裕，但家庭和人生是完整的。 下一代还会有这样的海底捞似的红利吗？并没有。70后以后的农民工的孩子都是留守儿童，没有父母的关爱，不带在身边，带在身边的也可能在城市里受到歧视或者不平等。 所以说，再过十年，那些可以用绝对改善替换相对公平的超额的服务红利就没有了。 再如城市化进展的映射，婚宴。去年我和一个做婚庆的创业者交流，问他按照这个人口结构变化，婚庆市场是不是没办法搞了？他说不是，但也只有一些城市的婚庆是好的，那些城市边界不断扩张，把旁边一些县级市都包进来的城市的婚庆是很好的，因为征地的变化带来一些人口，反而是市场增长的。 总的来说，从宏观到中观，不同的城乡二元结构中有巨大的区别。 养老行业的市场还未启动 最后一个我想说的要素认知就是，人口波动周期作为长波因子，对于很多相关行业有深远影响，包括地产和其他行业。 地产行业的核心要留意“光荣妈妈”一代，独生子女的父母进入慢病和死亡周期的时点，从2025年开始到2030年；以及人口净流出的三线城市不动产的价格和流动性破溃，这都是具体和显然的风险。 消费行业可以留意每个代际的身份特征和消费偏好的影射，以及这种特征背后的周期。虽然说不同代际的人有不同的特点，但是某一个阶段后，比如成家生孩子后，还是共性会大于个性。 服务行业要关注“海底捞红利”的消失，用绝对改善替换相对公平的有效性是有保质期的，人力服务成本的上涨是不可控制的，二元结构的第一代适用，第二代留守儿童可能就不适用了。 养老这个产业没有开始，目前还是一个苦哈哈的状态，因为现在的老人还没有进入慢病和死亡周期，还在旅游，还在带孩子。而从2025年开始，50年代生育高峰期一代的老人才会显著变多，2035年之后，60年代富裕一代老人才会真正出现。 保险行业，因为可就业人口数量下滑，所以中国的社会性医保难以为继，一定会被击穿，基本上和人口数量减少的时间点是相匹配的，所以商保、互保可能会有二十年左右的红利周期。 医疗行业，因为人口的变化，医药和器械将为医保进行代偿，医保本身要被击穿。医疗发展的不自洽逻辑，包括老后破产，都值得关注。 AI和机器人方面，中国经济的增长，不光是人口的优势，还有女性工作的优势，很多国家的女性不工作的。所以中国必须all in AI和机器人来改命。 互联网行业，短期看4G平权，远远大于5G红利，小镇青年和老年人移动互联网的应用机会会更多一些。 最后，衷心地祝福大家和自己的企业去争取世界观级别的成功，而不是孜孜不倦于一些方法论的高下，或者说是某一些镜像的故事，谢谢大家！（
尘埃落定！重点房地产企业资金监测和融资管理规则来了。 8月23日，央行官网发布消息称，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。 会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 近一段时间，有市场传闻称，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。这也引发了市场对于房企融资是否收紧的广泛探讨。 从此次会议内容来看，监管暂未对“三道红线”作出回应，但相关部门已明确形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。综合市场分析人士观点，新规重点在于资金监测以及融资管理，在“房住不炒”和“三稳”基调下，房地产企业高杠杆、高负债经营面临较大风险。 合理安排经营活动和融资行为 上述会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。 据中原地产研究中心统计，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，与今年各月相比处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。 光大证券首席银行业分析师王一峰对记者表示，新规体现出对房地产融资坚持稳中从紧的态度，进行总盘子管理。去年以来，对于房地产融资增速、增量占比都有一定程度的控制，希望房地产运行处在“三稳”的状态，而对于不合规的房地产融资，今年7月份以来监管部门也加大了金融乱象治理，对于资金变相流入房地产领域的行为，随着监管合规性检查，未来会在一定程度上得到遏制。 坚持“房住不炒”、坚持“三稳”是长期政策基调 事实上，坚持房住不炒，坚持稳地价、稳房价、稳预期，是近年来监管一直明确的房地产市场长期政策基调。 早在2019年7月，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，明确指出要“加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率”，释放了明确信号。 上述座谈会上，央行还要求保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理等。 近期，银保监会多次强调，坚决防止“影子银行”死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。7月30日，中共中央政治局会议进一步明确，牢牢坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。 此次会议再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，保持房地产市场平稳健康发展。
关于房地产行业：赚辛苦钱的时代来了 1、中国房地产会越来越像一般制造业或一般消费业。 2、政策层面不太希望看到大波大动。这一轮楼市调控的意图就是‘摁住’，引导资金从地产流向其他行业。 3、房地产融资环境的改变，直接导致“高杠杆融资、高周转滚动”的底层逻辑发生改变。 4、房地产业以后也像制造业、消费业一样，要赚品牌溢价、经营溢价等等。 5、房企拿地自有资金的比例提高、杠杆加不上去了，这样挣钱都是挣辛苦钱，赚不到金融的钱、杠杆的钱。 6、香港的房地产，目前平均杠杆率40%，内地为70%。为什么前者保持在这么低的水平？因为香港企业吃高杠杆的亏，经济泡沫袭来，高杠杆的副作用是摧枯拉朽的。 7、决策层目前对房地产的政策，是根本性的政策，调控思路改变。房地产如果还是高杠杆、高周转，对其他行业就影响太大了。 关于资本市场：房地产估值逻辑改变 8、地产的投资逻辑变了，必然，估值逻辑也发生了变化。最近很多板块都处在历史（接近）历史高位，比如新能源电池。但是军工、地产两个板块处在历史估值水平之下。 9、房地产现在的估值水平，只有历史水位的20%多。房地产板块主要受政策的影响，政策很清楚是“摁住”地产，让资源更多流向其他行业。那么二级市场给它的评估是低周转、低杠杆，回报率降低。相应的，估值怎么可能上得去。 10、现在地产IPO很慢，物业IPO相对很快，大消费等企业的IPO速度更是会越来越快。逻辑是一样的——通过加快其他行业的IPO，吸引资金流入。 11、从3年~5年的周期来看，中国会有大量的新增IPO，相当于创造了新增的资产，一次可惜稀释和抑制股票市场的泡沫。现在IPO注册推进也是表现。 12、这一轮IPO窗口期，地产或不能分羹到太多份额。这也正是决策层的指挥棒，希望发展的方向。 关于房价：房价波动会变平 13、过去很多城市房价10年涨10倍，未来可能顶多就10年涨1倍。 14、过去40年中国平均每年高于9%的增长速度，房地产价格也加快上涨，很多人可能尝试过房价涨了10倍的体验。但在未来，整体涨幅会大幅变慢，这跟几个周期的变化有关系： 一是，整个经济周期从高速增长到了中高速增长。 二是，整个金融周期，2008年上行周期结束，2008年以后的那10年整体流动性其实偏紧，2017年金融周期下行。 三是，整个房地产行业本身发生了变化，供给量增加，需求量开始减少。 15、2013年后可以发现劳动年龄人口都出现了下降，刚需人口也出现倾向性，所以供给在增加，需求在减弱，“斜率”变平了，自然价格的所谓波动也会变平。 关于土地制度：“土地产权”迈大步 16、内循环对房地产的影响，说是机会或者冲击，都不对，两者兼具。 17、启动内需，不只是发点消费券，也不是鼓励大家都去买房子，而是从生产要素的角度（比如土地）产生作用。首先肯定就是从供给端，比如增加土地入市规模。 18、生产要素，比如土地的供给主要存在两个问题：住宅类土地供给太少（只有20%不到）；留给开发商的利润不够。 19、那么既然是生产要素改革，同时也符合启动内需的需要，把土地产权做彻底的变革，可能已经到时候了。 20、土地改革力度和步子要更大一些。不仅是形成城乡土地市场的统一，而且在土地产权、法律上要做一些变动。从改革的深度、广度和潜力来讲，确实还是很大。 21、基于未来长远发展，能不能在土地这样的生产要素上做更大力度的改革，实行土地产权的改革，实现城乡土地市场一体化，这其实是我们下一步真正要实现国际国内双循环格局，特别是强调以国内大循环为主体的发展格局的基础。
吴建斌 阳光城集团执行副总裁 “有知识的人很多，但能把知识化成智慧的人并不多，建斌兄算一个。”阳光城创始人林腾蛟如此评价吴建斌。 他踩对人生的每个时点，尽情造梦、追梦、圆梦。从曾经的拓荒少年到如今的地产“老中医”，他从未停止对这个世界以及这个行业的感性观察与理性思考。 日前，在易居沃顿PMBA第9期集修共训课程中，吴建斌分享了他对当下房企投融资方面的洞见，部分精彩观点如下： 1.从七八月份开始，国家针对房地产的所有财政政策和货币政策都要恢复到今年2月份之前的政策。 2.房价是没有预期的，尤其一线城市和强二线城市。 3.房企要分三六九等，优秀的企业继续鼓励，三个指标比较差的企业，融资成本会高，融资的金额可能会少。 4.若账面回款700亿的现金，其中有一半是监管资金，那么这部分钱对企业就没有意义。 5.要想降负债率，就要想尽办法把传统融资额度切分出来，切分到供应链融资。 6.跟投机制是否过时？我认为没有过时，只不过跟投机制需要与时俱进解决大家的具体问题，如果说问题解决好了，这个激励机制发挥的作用依旧很大。 地产财政政策优惠将划上句号 疫情是清晰的黑天鹅事件，今天我们探讨它对房地产金融方面的影响和挑战。 从二月份开始，国家对房地产公司支持力度还是比较大的。比如从财政方面税收、土地款到期等都可以延付3-6个月，如果按照三个月来计算，就是五六月份基本结束，如果是六个月，七八月份基本结束，就是说从这个月开始，政府针对房企短期采取的财政政策优惠基本画上句号，这一点大家要清楚。 这就意味着从七八月份开始，国家针对房地产的所有财政政策和货币政策都要恢复到今年2月份之前的政策。那会是什么样的政策环境大家都很清楚，五限政策严格执行，融资不能松，可以说是围追堵截，哪里有漏洞就补哪里。 所以去年很多房地产公司遇到很大的现金流挑战，可以说大公司有大公司的难处，小公司有小公司的难处，各有各的难处，表面上挺风光，实际上日子都不好过，这是我们经历过的事情。从今年七八月份开始，我们又步入了去年这种状态，可能大家有怀疑，是不是有点耸人听闻的感觉，并不是，这已经成为业内的共识。前不久，中央找国内十个城市约谈，因为房价太高了，增长太快了，所以要约谈，这就传递出一个清晰的信息。 之后又传出了消息，中央金融部门要对房地产公司设置三道指标，根据三道指标的触线情况不同，把房地产企业分为“红橙黄绿”四档： 第一个指标就是负债率，剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二个指标是净负债率大于100%；第三个指标是现金短债比小于1倍。 把这三个指标统一打包来看，如果说三个指标都做到了，就是正常的企业，甚至是优秀的企业，如果说三个指标都没达到，都超过了这个要求，就是红的，你的融资下一步是更困难的，如果是黄色是次困难，如果是绿色为正常，如果说最后无色那就是大力支持。 把这个文件再和中央约谈联系起来，传递了两个信息，政府原来在财政金融方面短期应对疫情的政策基本上划句号了，因为房地产市场已经正常了，这是传递的第一个信号。传递的第二个信号就是房企要分三六九等，优秀的企业继续鼓励，三个指标比较差的企业，融资成本会高，融资的金额可能会少，有可能会在很多方面进行管理。 一二线城市招拍挂拿地风险大 既然问题都已经很清楚，接着我们讲如何化解风险，特别是三个指标都比较差的公司面临的融资问题我们该怎么样来解决。 首先我们要明白一些基本概念，我在多个公开场合讲过，企业管理的核心可能有战略管理、投资管理、运营管理，但核心的核心是财务管理，管理好财务，就像管好人身体上的血液一样，你的血液不通了，这个人可能就会死掉，这就是财务管理做的事情。 财务管理的核心是什么？是现金流管理，现金流管理核心是经营现金流的管理，经营性现金流管理的核心是可以动用的现金流管理。 比如我们卖了一千亿的楼，然后账面上回款率达到了70%，那就是700亿的现金，但是事实上700亿的现金，真正在里面能动用的有多少？能动用一半吗？有一半可能是被监管的，事实上我们在经营活动当中，资金在不断以各种方式进行监管。 我们经常可以看到资产负债表里面有不少现金，但你要问这些现金是怎么组成的，第一种是监管资金，要把监管资金扣掉，因为这些钱不是你的，你动不了，当我们发生经济危机或者说现金流问题的时候，监管资金是没用的。第二种是一家上市公司在境外有融资，境外表现为存款，境内表现为贷款，因为现在境外融资，大部分钱是融资之后要还贷的，所以报表里会有一笔存款，其实是质押在银行的，这个钱扣掉，才是你可以动用的现金。 简单来说，一家中小企业，账面400亿现金，可能实际能动用的现金只有100亿，另外300亿权益虽是你的，但已经用做别的用途，所以分析下来，经营现金流管理是可移动用的现金流管理。 我特别提醒各位，不管你在哪个部门，我都建议大家多多了解财务，了解其中的逻辑关系，否则没办法当家。围绕现金流管理要做足功夫，现金流管理由三部分组成：经营现金流、融资现金流、投资现金流。 房地产公司更多的是把经营现金流和投资现金流合并起来看，都是经营活动产生的现金流，经营活动产生的现金流有收入有支出，我们希望这个现金流每年都有正数。如果希望改善你的负债率，那经营性现金流收大于支是比较合理的，有了结余，你的资产负债表、现金流量表和刚讲的三大指标一定会有改善。 如果你的经营活动收入100亿，但买地税费等支出花了120亿，意味着经营活动产生的现金流是负20亿，那么这个缺口怎么解决，就是靠融资解决。 在经营环境好的情况下融资没问题，2015年国家鼓励去库存，当时银行恨不得把钱给你，融资成本很低。过去6个月，国家经济不明，政府采取了货币宽松政策和财政宽松政策，但现在这个阶段过去了，如果继续靠融资补债是很难的。中央政策很清晰，不能把更多资源流向房地产市场。如果哪个城市把实体经济的钱流向房地产市场，那是要问责的。 当财政要收紧融资方面的现金流，那么做增量就变得非常难，如果做存量有借有贷没有问题。但如果说还贷100亿借120亿，多了20亿的增量，那就比较难了。只有增量才能补经营现金流的缺口，如果融资方面没增量，就没法补经营现金流的缺口，怎么办？现金流量表缺了20亿，怎么办？只能少买一块地，加快销售来达到平衡。 一般来讲，经营性现金流与库存促销、应收款催收、监管资金盘活、局部销售正常、线上销售、控制刚性支出等有关，总之就是增加收入。我们重点讲讲库存促销和应收款催收。 库存在资产负债表的左边，我们从银行借钱，然后买了地，买了地以后建房子，建了房子卖不出去就形成了库存。如果说你能够把库存很好的消化，在房地产市场非常活跃的时候，基本上库存很小，一般是三个月、半年是正常的，但是我们现在市场库存很多时候都是半年以上甚至几年的库存，这个资金占用是非常亏的。 因为我们现在的融资成本很贵，中小企业融资成本基本是10%左右，如果说库存里面有两百亿，占用了两百亿的资产，花了两百亿形成的资产，一年就是二十亿的融资成本，到最后说不定比借的钱还多。所以要把库存早点卖，少借点银行的钱，有些企业账不会算，以为库存一直是资产，但是如果不在账面上表现为现金，实际上没什么意义，因为要承担很多融资成本。 第二个提到应收款催收，这个量往往也是非常大，可能是和合作方合作形成的，也可能是监管资金，也可能是预付形成的应收款，房子建好了，预售证拿到但卖不出去。从经营现金流的角度，要对每个子科目进行研究，怎么把它变成现金，库存怎么促销，应收款怎么催收。一般公司都会成立一个针对库存和应收款的专门催款小组，制定各项激励机制，目的就是想办法把资本衔接。现在这个时代已经发展到不奖励不干活了，所以说干脆成立若干个小组，责任到人，然后进行催收处理，出一些专题解决办法，这个事情才可以做。 从投资现金流方面，我们更多讲的是并购，合作的项目，或者说参与一些城市更新，旧城改造等，这方面是可以盘活的，有些动作可能会加快有些动作要放弃，加快要尽快确权，变成我们确权以后的土地储备，然后进行开发，变成产品卖出去。有些项目太长期会影响我们的现金流，所以我们干脆放弃，选择一些周转比较快的资产上。招拍挂是很快，但国内现在的招拍挂市场竞争非常激烈。我认为现在通过招拍挂方式获得土地，项目的净利润能够获得5%—8%就是非常了不起的事情。 现在公司招拍挂的算账方式都是考虑了预期增长，如果把成本扣掉，哪怕是算出5%-8%的利润，也是亏的，因为我们调控政策没有取消，特别是一二线城市。但如果把未来市场设置5%-10%的增长预期，那也是不存在，这是在害公司。多留意就会发现，房价是没有预期的，尤其一线城市和强二线城市。 多年研究下来，我发现许多企业之前做的预期都没有实现。除非你这个房子在建造的过程当中增加了部分的功能，政府认为你增加这个功能是合理的，比如确实有智能化的投入，或者说在环保方面、结构方面有投入，政府才会把这个价加进去，如果说没做新的投入是不会让你加价的。所以我说最近很多公司在招拍挂市场拿的土地是不挣钱的，因为考虑了预期。 如果说疫情结束之后，财政政策、融资政策恢复到2019年的水平，中小企业会感觉到比较难受，所以要了解融资工具，当这个融资工具不能用的时候再换一种融资工具，有的时候资金流向房地产不那么直观，但最后还是会留到房地产，这是我的感受。 结果告诉我们，尽管政策很严，尽管中央有明确的政策要求，但是最终很多钱还是流向房地产，因为房地产是实体经济。房地产具备很多功能，除了居住功能还有投资功能，特别是城镇化之后，老百姓有点钱会先买房子。而且买房子是最简单的动作。有一个经济学家说如果经济全垮了，买了房，起码房子还在，只不过价值不同而已。但如果经济垮了，你没买房，那么你将一无所有，这就是房地产的特性。 资产负债表每个科目都可以融资 这种情况下我们要了解一下融资方面有哪些工具，经过几年的整理，我们把融资工具又进一步划分，大概划分了七类，33种工具。 第一类是房地产基金，房地产基金更多解决的是钱的问题，包括拿地的资金池，股权前融，股权夹层，这是正常的操作。第二类是传统融资，包括土地前融（套壳432、永续债、优先股）并购贷，开发贷；第三类是供应链融资，要想降负债率，就要想尽办法把传统融资额度切分出来，切分到供应链融资。假如有200亿的融资额度，如果是传统融资，就到了有息负债，如果变成供应链融资，就不是有息负债。 第四类是存量资产盘活，包括有产权的停车位收益权抵押融资，无产权停车位使用权转让融资，资产或权益出售融资；第五类是标准化融资，包含海外债/银团，银行间及交易所市场债券，CMBS、CMBN、内REITs。第六类是资本市场融资；第七类是资金盘活。 建议大家对这些工具有所了解，知道内涵外延，无论怎么监管，大部分工具是可以用的，有些时候一说到银行就想到银行融资，除了银行融资之外还有很多种融资方式，国内资本市场上不了市可以在美国上市。没盈利也可以上市，不一定要盈利才能上市。所以说要对资本市场有一个很好的认识。 关键是商业模式，通过讲故事之后，让资本市场对你很青睐，如果很青睐，亏死都没关系，都可以做融资，所以说33种工具，我建议在座的同学们一个一个去研究，它们的内涵、外延，七大类之间的分别，什么时候用这一类，什么时候用那一类，大多数时间很多方面都是可以融资的。 经过我们过去的实践，实践结果是这样的：传统融资在总融资额里面占了63%，标准化融资占了21%，供应链融资占2%，信用融资占13%，其他的占1%。据此可以反思很多内容，比如传统融资仍然是我们未来融资的关键渠道，这个结论是对的。但在房地产公司里面，万科把融资做得非常极致，供应链融资差不多占到了50%，大家研究一下他们是怎么做供应链融资的，供应链融资是不计有息负债的，有机会做供应链融资的话有息负债的指标就比较好看。 我曾经公开讲过，如果说你是财务主管，你要知道资产负债表无论是左边还是右边，都是可以拿来融资的，资产负债表每个科目都是可以融资的，这是我的结论。 城镇化红利依旧还在 当前面临的状态实际上就是不确定性，不确定性一方面是疫情影响，很重要是中美博弈带来的，从目前来看，大家认为打仗的可能性不大，毕竟是两个大国。 但也有不确定性，在这种不确定的情况下，如果说真打仗了，全球就会进入一个不可控的发展局面，中国经济朝哪去，全球经济朝哪去，没人说的清楚，但最终全球的资产会贬值，这是结果。我相信不会打仗，这是结论。 我们必须承认，中国房地产发展20多年，几个红利基本上结束了。首先，刚需的红利基本结束了，现在平均住房面积已经从改革开放初期的每人7平方米变成现在的每人40平方米，但市场也有不均衡，确实有一些人没有房子住，这是城镇化带来的结果。我们必须承认，现在做房地产更多是改善型住房，而不是刚性需求。此外，土地的红利结束了，原来我们可以通过很多方式获得便宜的土地，像李嘉诚先生在国内一块地放了十几年，现在把地一卖涨了几十倍，这样的时代已经结束了。 但城镇化的红利还有，目前我们国家的城镇化率，经济学家认为只有50%，国家发布的指标大概是60%，如果以60%对比发达国家平均的70%，那么还有十年，现在的城镇化转化率是比较低的，每年大概转化率是2%—3%，过了70%的转化率之后大概每年0.5%都不到。现在中国城镇化主要是两块，一块是农村继续向城市集中，哪怕只有0.5%，也有一两千万人对房子有需求。另外一部分就是已经进了城的，还没住上好房子的，那可以归结为改善性需求，但是同时也是城镇化的需求，城中村的改造，这块需求仍然很大，可以支撑房地产公司继续走十年、十五年甚至二十年。 金融的红利也还存在。房地产预售就是最大的金融红利。我在碧桂园的时候曾经到过印度、印尼、马来西亚这些国家考察，他们也有预售政策，但是他们的预售政策和我国完全不一样，房企拿到预售证可以卖楼，但最高是5%，老百姓虽然买了你的房，但能收到的钱甚至不到5%，然后从这个点再切分为13个阶段，每个阶段给一个点，最后在交房的时候，房企能够收到客户给的钱是30%。客户拿到房之后去银行按揭，拿回来的钱还给你，那是三年以后的事情。但在中国，基本上客户买房后，大业主恨不得每天都要打电话催着交钱，不交钱就罚款，所以这个红利还是存在的。 三大目标，六大行动方案 在过去的四大红利中，大部分红利已经消失，城镇化是最大的红利。从这个结论可以得出，中国房地产未来的趋势在哪？主要是看人流，人流的方向就是我们房地产企业要去的地方。对房企来讲，要面对当前的形势，有三大目标、六大行动方案。 第一个目标就是业绩是否保持一定的增速比例。这方面观察四个指标，分别是签约销售额、结算收入、土储面积、销售回款。 在规模增长方面，我们现在的销售额为了排名，水分太大，我特别反对。这样做误导了政府，看起来好像疫情对房地产影响不大，已经恢复常态了，到头来是自己把自己搞死了。现在差不多每家公司为了保持自己的排名，都在往里面注水，我坚决反对。我认为7月以来排名榜上的销售量要砍掉三分之一才是真实的。 第二个目标是财务的安全性是否得以提高。你是长期主义者还是机会主义者，如果是机会主义者，安全性考虑不考虑都无所谓，但如果是长期主义者，就要做好对负债的管理。负债的管理要重点关注四大指标，分别是净负债率、短期借款占比、现金比率、有息负债总额、信用评级。 企业为了保证安全，我建议货币资金和总资产的比不要低于15%，可动用的现金与总资产的比不能低于10%，这样公司才是最安全的。这是从财务安全性上来讲，核心点要确定是机会主义者还是长期主义者，如果是长期主义者就要对负债有系统的管理思路。 第三个目标是股东回报是否高于平均贷款利率，潜在价值是否为可持续发展奠定基础。中国房地产资本市场也不成熟，现在的房地产还处于青春期，整个中国经济还是在裂变之中。比如资本市场上，物业管理、高科技等都是30倍以上的PE，物业公司甚至可以做到70倍以上，所以要做好价值管理，价值管理带来的业绩甚至会超过主业。相比而言，原来地产主业的利润在下降，越来越成为一个加工业。所以资本市场的价值管理是我要特别给大家的建议。 如何应对当前的危机？我提出6个方向： 第一是以收定支。这很好解释，但在执行过程中非常困难，因为往往以收定支是财务人做的年度预算和规划，老板也是点头同意的，但执行过程当中往往会出现偏差。比如投资部门不同意，那就很难严格执行。 第二是要狠抓销售。今年下半年市场销量一定是供大于求，因为上半年的货没卖出去，在供大于求的时候要降价促销，才可以比别人卖的更多，如果不降价不促销，那怎么卖？但促销降价会使利润率受到影响，在企业运营过程当中，发生这种情况，是选择利润还是现金回流？我认为现金回流才是救命的，可以让企业活下来。 第三是重构大运营体系。所谓大运营体系，我认为就是要以财务经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的统筹经营。企业运营一定要和财务指标如财务收支计划，财务投融计划等进行挂钩，如果不挂钩，那么很多企业就是割裂的。 第四是狠抓品质革命。过去20多年，我们属于野蛮生长，但是未来二十年，大家对产品的要求是明显提高了。对产品的环保、智能化，楼宇的舒适性要求会越来越高。因为当市场供小于求的时候，房子怎么建造都可以，但现在已经是买方市场，客户要求会提高，产品好就有可能卖得快，所以品质革命就到了必须认真去做的阶段。 第五是匹配的激励机制。去年以来，房地产价格在下降，销售不那么畅快，很多人开始怀疑跟投机制是不是已经过时了。我认为没有过时，只不过是跟投机制没有与时俱进，没有解决大家的具体问题，如果说问题解决好了，那这个激励机制发挥的作用依旧很大。事实上阳光城的激励机制已经做了十多次改革，但核心点不变，就是希望员工要投钱，投完钱自己的利益和公司紧紧捆绑在一起，这个企业才能干好。 第六是寻求资本扩张。资本扩张是永恒的主题，也穿越周期，延长生命周期的关键因素。在持续提升房企竞争力的同时，应不忘培养相关新产业及拆部分资金投资新基建产业。 三个目标+六个行动方案，是我所提出的解决方案，期待这些结果方案思路能对在座的各位有所帮助，有所启发，谢谢大家！
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