阳光保险集团首席经济学家邱晓华在2020博鳌房地产论坛的行程很紧，主题演讲前的间隙，他腾出了半个多小时与我们对话。 经济学家就像猫头鹰，永远一只眼看经济走势，一只眼注视“黑天鹅”。 邱晓华提到较多的“黑天鹅”，是众所周知的新冠疫情，给中国及全球造成了巨大伤害。 他在不同场合都对中国在应对疫情过程中的举措给予高度肯定，如果疫情是一场对国家的考试，那中国就是表现优秀的“考生”。这背后是国家系统的力量支撑，无论是经济物质基础还是基层组织体系，中国的特殊优势都得以放大。 据国家统计局数据显示，上半年国内生产总值456614亿元，按可比价格计算，同比下降1.6%。中国正在走向缓慢而稳健的复苏进程。如果没有其它外部因素干扰，邱晓华认为按照这样的节奏，我国经济下半年就有可能重回正轨。 “春天虽然迟了，但总会来。”他给我们提供了自己的预测：第三季经济增长会回到4-5%的增长区间，第四季可能就回到5-6%的常态增长区间。 但上述预测毕竟基于乐观经济环境的模型，邱晓华一直关注着新的“黑天鹅”——以中美关系为代表的复杂多变的国际形势，形容外部环境“似乎乌云滚滚”。 唯有思想上警觉、行动上准备，才能掌握主动。 他给出的建议是：把有限的时间放在做好自己的事情上来。具体举措包括三大方面下力气，坚定不移地对外开放，深化市场改革，做好长治久安工作；同时保护好三股力量，企业家的力量，行政组织的力量以及消费者的力量。 我们也讨论了第四次工业革命和新基建的话题，这是中国未来刺激内需、打造“双循环”的重要内容之一。邱晓华认为，要摆正新旧动能之间的关系，并要有总体的前瞻性考量。 对于房地产在未来所扮演的角色，他形容房地产的重要性“不可忽视”，呼吁外界不要将房地产与新经济对立化。 但他也认为，房地产高速发展的时代已经结束，现在应当更多追求在有限速下的高质量发展。 “中国房地产增长期还没有结束，但确实要靠提升质量、优化结构、嫁接新技术，插上高质量发展的翅膀。”邱晓华接着说：“我觉得它的前途还是有的。” 以下为观点地产新媒体对阳光保险集团首席经济学家邱晓华先生的专访实录： 观点地产新媒体：今年以来，疫情和外部环境对于中国经济来说是一次双重考验，您如何看待我国目前的表现？ 邱晓华：疫情扰动了整个世界，打乱了人们的生活节奏，停摆了经济的运行，也严重伤害了不少人的生命。 回顾这一场与疫情做斗争的不寻常实践，中国是表现比较好的考生，甚至是优秀的考生。我们最早把疫情控制住了，也最早实现了经济由负转正。 从这个角度来说，我们在这场大考中，国家和民族交出了一份合格的乃至是优秀的答卷。但是疫情还没有过去，疫情还在海外蔓延和扩散，在国内也还时有发生，因此对疫情的影响还不能过分低估，还要继续保持警觉。 春天虽然迟了，但总会来。在疫情之后，中国正在走向缓慢而稳健的复苏进程当中。Q2增长了3.2%是一个信号，揭示了之后中国经济恢复的新篇章。如果没有特别意外的新“黑天鹅”，按照这样的节奏，中国经济下半年还可以继续保持稳健的复苏态势，我认为Q3会回到4-5%的增长区间，Q4可能就回到5-6%的常态增长区间。 中国是全球大的经济体中唯一一个能够保持正增长的国家，从这个角度来说，我们还是很幸运的。之所以这么幸运，我想一方面是因为我们确实有自己独特的国情优势，在党的坚强领导下，全国上下方方面面一起行动，快速应对疫情，所以很快地把疫情控制住了。 第二，中央政府一声令下，各级地方政府立即行动，以大局为重，一方有困难，八方来支援。 第三是来自于国家独特的健全的基层组织体系，村委会、居委会，以及默默无闻的志愿者，他们在这场疫情中表现出的牺牲精神、责任精神，至今都令人难以忘怀。这三点在其他国家是很难看到的，但是在我们国家充分地表现出优势。 当然，我们还有比较好的经济发展的物资基础，40年的改革开放给我们奠定了比较好的物质基础。疫情发生之后，我们能够及时地启动各种生产线，来保证医疗物资的供给，来解决医疗资源在一些地方不足的问题。我想这些是我们交出合格答卷很重要的原因，面对特殊的疫情有这些优势。 不过，在发展经济的过程中，我觉得不能把这个优势过度地、无边界地传递。因为经济工作毕竟还有经济工作的规律，我们在看到战胜疫情取得重大阶段性成果过程中，转到恢复经济的路上，还是要尽可能按照市场经济规律来办事。 按照中央的深化改革开放、改善营商环境、发挥市场配置资源的作用，我觉得这是很正确的，经济工作还是要按照经济的办法，不能简单套用对付疫情的办法。 我觉得内部环境今年以来是持续的向友好的方向改进，可以看到企业家们获得了越来越多的尊重，市场的营商环境变得越来越向好，政府的宏观政策也变得越来越有利于经济社会的发展。从这个角度来说，国内宏观环境是有利于中国继续保持一个好的发展态势。 但不幸的是外部环境还有“黑天鹅”，这个“黑天鹅”现在还没有飘过来，但是已经看到了雏形，也就是外部环境似乎在变得更严峻、变得更不友好。 面对这些压力，我们当然需要高度的警觉。高度的警觉是一个方面，做好应对的准备是更重要的方面。只有思想上警觉、行动上准备，我觉得才能够更主动，立于不败之地，要能够把被动变为主动。 这个世界的格局也在变，疫情后可以看到这种格局还在加快变化。一方面是基本的消费品、医疗物质，大家越来越追求就近或者是本国解决，不要把距离拉得太长。 另一方面，也不能因此就打乱全球生产分工的秩序，想回到各自为政的分割体系当中是不对的。很不幸，今天这种分割倾向也在抬头。回过头看，中国是全球化的受益者之一，如果全球化被中断、被破坏，我们会增加一些困扰。 第三点，我们要看到地缘政治格局也在变化，你当先、我追赶，我当先、你追赶，这种变化格局始终在路上。今天把眼光都注意到中美两国之间，我想它们的关系是影响到全球、影响到两个国家很重要的关系，合则两立、斗则皆败，希望两个国家能够尽快解决目前面临的困难。 当然，我们也知道这个困难解决起来不是那么容易。所以，如果外部有黑天鹅事件，那就是中美之间的关系，很可能是疫情之外影响我们国家发展的必须关注的重大因素。 目前来看，中美之间从两年前开始的贸易战，逐渐的发展到了科技、金融的摩擦和冲突，尽管还没有完全全方位的爆发，但是已经看到了摩擦冲突在加深。 即便如此，对于中国而言，不管是东西南北怎么变化，不管是西风还是东风，不管是暴雨还是平静的天气，我们把自己的事情做好，这是重中之重。我想，应当把有限的时间放在做好自己的事情上来，怎么做好？ 第一，要坚定不移地对外开放，让中国成为世界可信赖的、可依赖的，代表推动世界发展和进步的力量，而不是让人误解和误判中国。因此，我们在世界事务当中尽可能求大同存小异，展示出与大家为伍，与大家共同发展的宽阔胸径。 其次，深化改革，要切实把市场存在不足的制度性因素解决好。第三，中国是一个大国，应当把社会的长治久安放在不可忽视的重要前提上来对接。 这三个方面还要下大力气做，在这个前提下，要尽可能把三股力量保护好。 首先，把企业家的力量保护和发挥好，中国进入到高质量发展的新阶段，要靠创新驱动、要靠有效投资来支撑。我觉得企业家无疑是创新和投资的主体，我们应当尽可能让企业家健康成长，能够做成事、能够做好事。 其次，让各级行政组织有效运转，中国特色是有市场的力量和行政的力量，今天怎么进一步提高行政运转的效力，行政工作人员怎么更有担当、更负责，是我们需要去解决的问题。 第三，要尽可能保护和发挥好消费者的力量。中国是14亿人口的大国，中国在世界舞台上的优势就是大国市场，但是这个市场远远没有释放出力量，所以要尽可能解决消费者购买能力不足、消费者喜爱和想买的商品和服务还不够、消费者进入市场之后还会遇到不愉快的欺诈、垄断的问题。 社保还要健全，要让消费者放心消费。如果我们的消费者真正能够成为市场一支重要的力量，他的潜能释放出来、作用发挥好，何愁外部环境干扰？我们觉得还是要对国家有信心，也有能力把自己的事情做好。 观点地产新媒体：您提到要在我们最重要的是做好自己的事情，关于提出的新基建、新经济、第四次工业革命，中国经济如何从中破局？ 邱晓华：环顾当今世界，第四次工业革命已经大步向我们走来，智能化、数据化，以生物科技为代表的这一次新的科技革命带来的产业革命已经大步向我们走来了。中国在这场革命当中不是落伍者，在一定意义上和世界是站在同一起跑线。 中央提出新基建是相对旧基建（即铁路、公路、机场、港口、传统能源、传统制造业建设等基础设施），新基建是适应新一轮产业革命，比如说5G、数据中心、物联网建设等等这些方面，包括生物医药的研究相关配套设施建设等等。 但不管怎么说，在处理新基建、老旧基建关系上还是要摆正态度，中国毕竟刚刚迈入高质量发展的阶段，老基建的作用还是不可忽视，关键是要提高老基建的效率，要提高它的有效性，不要浪费每一分钱。 新基建刚刚走在路上，应该说它的潜力还很大，它的范围还很广。随着技术不断的进步，新基建领域还在不断的拓展，但是要有总体的前瞻性的考量，哪些是关键、哪些是不可或缺，要优先做好。要把新基建建在中国自主立场上，这样就能在这一场新革命期间具有主动作为。 观点地产新媒体：您认为房地产在第四次工业革命中能扮演什么角色？ 邱晓华：房地产还是可以用三句话说：第一，房地产的重要性不可忽视，毕竟是影响产业链条最广的产业，解决就业最多的领域，也是对人们生活质量改善、对经济推动最直接的领域。 虽然进入到高质量发展阶段，但是我们依然要重视，发挥房地产对中国经济发展的作用。只是我们需要注意提高房地产的质量，要优化房地产的结构。因此，一定意义上，传统产业也可以插上新经济的翅膀，而且在建材方面，更环保、更智能，在家装方面更智能、更先进，不就是和新经济不矛盾了吗。所以，房地产和新经济不是对立的。 房地产是跟人口的规模，跟人们既有居住条件的改善还是相联系的。现在中国人口进入了平缓的阶段，还有很多地方进入到人口的低增长、负增长阶段，从这个角度来说，受人口因素推动的房地产动力已经减弱了，更多转到了提升和优化的阶段。 因此，一马当先、快速前行的时代结束了，房地产进入到了相对稳健、相对平稳的发展阶段。我们要尽可能地保持稳健，保持平稳的成长和健康的成长，这是第二句话。不要再追求高速度了，因为高速度的年代已经结束了，现在应当更多追求在有限速度下的高质量发展。 其次，要看到这个国家、这个世界都在变，我们国家的变，地区之间在变，意味着房地产在不同的地域肯定会分化，所以要看到分化的趋势。在需要的地方、有市场的地方、有人气的地方，还是要尽可能的把潜力发挥出来，在逐渐弱化的地方、不具备靠房地产推动，成为负拖累的地方，我们当然就要谨慎。 中国房地产增长期还没有结束，但确实要靠提升质量、优化结构、嫁接新技术，插上高质量发展的翅膀，我觉得它的前途还是有的。 观点地产新媒体：关于房住不炒和因城施策等长期政策，您是如何看待的？ 邱晓华：房住不炒只是不能把房子作为炒作对象，并不是不能买卖的对象。毕竟它也是商品，还是应当在有序的市场下，在公平竞争的环境下自由买卖，这还是要坚守的原则，绝对不能够误解房住不炒就是房子不能买卖，这是要扭转的偏见。 今年以来房地产市场出现了变化，一方面是因为宏观政策相对宽松，流动性相对比较充足，因此流动性流向更优质的资产，包括黄金和优质的房地产，这是很正常的，将来也会一样，如果说有好的地段的项目还是会得到市场的青睐。 经济在不断发展，人们的收入在不断增加，人们的欲望也在不断提升，从这个角度来说，也不要因为房住不炒作，房地产市场就不会好了。市场还会存在的，只是要变成健康、有序、公平竞争的市场。 至于“三稳”，主要是为了控制房价，其中最核心的因素就是地价要稳。稳地价、稳房价、稳预期，核心是稳地价，地价能够稳定，房价大头就稳定了。 因城施策一方面是灵活性，另一方面，原则性也要坚持，不能够出现恶意炒作，不能出现地价无边的变化状态。因城施策是要把责任下移，让地方承担房地产市场保持平稳健康发展的责任，同样，也是给市场带来了更大的活力，这是不矛盾的。 观点地产新媒体：您提到“三稳”的核心是稳地价，最近看到一二线城市的土地市场都十分火热，您觉得这是什么原因？ 邱晓华：我想这是两个因素在扰动，一方面是特别特殊的地段，确实是相对稀少、稀缺，一定程度上根据市场规律，就出现了贵的情况，这是正常的。 另一方面，政策性因素滞后，土地供应不到位，也造成这种因素。但不管哪种因素，我觉得土地是国有的，也是集体所有的，既然是国有和集体所有，对于稳地价，政府完全是有主动性，也完全能把这个工作做好的。
传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，第一次摆上台说了。三道红线是说，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。 进会场前，他交出了手机，带了一支笔和一个小本本进去。 他扫了一眼，在座的都是熟面孔。除了央行、住建部、银保监会的领导，还有12家房企代表——恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌，以及碧桂园、保利、绿地、中梁等房企的财务总。 这显然是房地产业近两年来罕见的高规格座谈会。央行副行长潘行长主持，住建部副部长倪虹等领导参会。开发商来的不是总裁，就是主管财务线的一把手。 三天后，央行官网和住建部官网同时挂出了一篇新闻通稿：《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》。通稿里最重要的一句话就是： 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，第一次摆上台说了。 三道红线是说，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。 来的12家房企，红档有三家，恒大、绿地和融创；橙档两家，中梁和阳光城；然后就是黄色三家，碧桂园、万科和新城；绿档的好学生最多，且都是央企，它们是保利、中海、华润和华侨城。 说是座谈会，而且的确让房企一一发言。但发言基本是按照从“坏学生”到“好学生”的顺序来的。 最先发言的是夏海钧。他有点抱怨恒大买了那么多地，且都是按照历史成本入账，这么管控似乎欠合理，应该对资产重新评估。 领导把话接了过来，说我们没精力做评估，我们以年报为准。而且评估的话，你想谁来评估？ 夏海钧说的每个问题，领导都回得有理有据。他的发言很快被扭转过来。 然后绿地发言。张蕴的话术竟然和夏海钧几乎一模一样。领导说： 重复的问题，后面不要说了。 地产商们很快明白，监管意志坚定。这个座谈会更像是传达精神的。“三道红线”势在必行，所以之后融创汪孟德所作的发言，更像是努力争取更多时间来降负债了。 1 座谈会看似很突然，但相关预热，年初就开始了。 从年初开始，一些央企就频频被喊去开会，国资委他们要求必须将总负债控制在一定范围内，不拿地王。他们甚至被告知： 拿了地王，有关部门可能考虑停掉企业的发债，并不许按揭贷款。 过去三十年，中国房地产行业玩的都是空手道。从开发贷再到按揭贷，地产商完全主导了炒楼花的游戏。 如果停掉发债和按揭，无异于釜底抽薪，对房地产业下了死手。 几年前，有一家排名前六的央企曾喊出“重返前三”的口号。现在，很多人笑话他们当时放卫星。但如果没有国资委的条条框框限制，央企的这个目标，实现也并非没有可能。 这次四家参会的绿档房企，都是央企。他们分别是保利、中海、华润和华侨城。等到他们发言的时候，气氛已经轻松了。 他们其实是戴着一朵小红花过来参会的。 这两年，企业的规模的确越做越大，有五家房企冲进了世界五百强。恒大和碧桂园的总资产，也都超过了2万亿，融创总资产也已将近1万亿。 但这其中，大部分资产都是债呀。 一个总资产一万多亿的海航，已经把海南和相关金融机构拖得苦不堪言。一个福晟和泰禾，也将一些地方政府弄得极其狼狈。要是体量更大的公司出问题，对于政府、金融机构和相关利益方，都将是极大打击。 央行也苦房地产的高负债久矣。今年4月底，央行发布了一份名为《2019中国城镇居民家庭负债调查》的报告，该报告对全国30个省市进行调查，当中最引起大家注意的是2组数字： 平均每户家庭都拥有1.5套住房，居民负债76%来自房贷。 很意外，几天后，这份声称“是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一”的重磅报告，后来从《中国金融》微信号上低调蒸发了。 然后是7月24日，领导在房地产工作座谈会上，明确地透露了一个动向： 及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 听一位参加过座谈会的人士说，领导在座谈会上说的话，要比新闻通稿严厉得多。 接着就是8月16日，银保监会郭主席在《求是》杂志上发表了文章。他说未来一段时间内中国的经济供需、国内外市场将同时承压，金融体系势必会遇到很大困难。 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。 灰犀牛这件事，金融口的领导其实说了好几年。但这次，监管部门是来真的了。 2 接下来，被叫去开会的12家企业将开始试点。他们要在一个月内上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。 不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。其余房企，将在明年1月1号全部铺开。 当然，所谓的泡沫，不只是上市公司财报中披露的数字。 前天融创的半年报说净负债率达到149%，大幅下降了23%。前几天，兽爷看到一份研究报告，报告里说： 融创跟地方城投公司捆绑在一起做的融资额，行业第一。 更重要的是，这份报告是一家官方研究机构做出来的。 从2014年开始，融创推土机碾过的，不只是宋卫平、王健林、祝义材、邓鸿这些落魄富豪，还有南昌市政集团、武汉地产集团、上海城投置地、山东高速集团、云南城投这些地方国企和城投。他们都成了老孙向行业老大发起冲击的助推器。 比如融创和南昌市政公用集团的合作，协议里的合作范围包括了城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展。也就是说，南昌的这家国企，把自己的所有资源在各个领域和融创共享了。 他们的这份友谊，是一起扛过枪、一起同过窗才能建立起来的。2012年，南昌市政集团拿下了北京东二环使馆区，楼面价高达2.5万。这块地抢到手里之后就成了烫手山芋，2年的时间都没法启动。 融创在2014年介入后， 在这里打造了使馆壹号院，用石材立面、私家电梯、进口橱柜，就让南昌市政集团彻底服气。 后来，南昌青山湖壹号、南昌幽兰特色小镇、山东齐河观澜府邸，都是两家合作。 去年9月2日，孙宏斌带着邓鸿拜访了山东高速集团，双方也是相谈甚欢，山东高速集团还特意叫上了泰山山高•康乐谷项目的负责人。 老孙看了看位于泰安的康养度假项目，就打了退堂鼓，转头去签约了济南春蕾小镇项目，总投资300亿元。 这么一大笔投资，包括了一二级土地开发，即使是融创，也有点力不从心。但这难不倒孙宏斌，项目公司55%的股权是融创的，剩下的股权，属于山东高速集团和济南天桥区的一家投资公司。 房子，融创卖，钱，大家一起出。不过这些动作，监管层也看得清清楚楚。 3 “三条红线”座谈会后，房地产游戏的主要四个参与方（地方政府、房企、金融机构和消费者），至此已经全部进入了实名观察名单。 实名制管理的好处，就是监管不用再隔空喊话，而是可以点对点整改。 经历这一轮调控，中央政府已经发现，地方政府并没有十足动力去撇清楼市泡沫。2019年有大批地方政府尝试为房地产松绑就是证明。 地方政府的难处其实非常好理解的，楼市不热，地就没人买，财政收入就会减少。 到头来，有关部门发现还是企业和个人更好管理一点。 中央和地方政府的压力，最后都落在了开发商身上。在政府操盘最得力的杭州，开发商拿地的标准只有一个——只要是正负零就敢拿，利润能到2%就已经谢天谢地，能到5%就已经烧高香了。 房地产的超额利润时期，彻底过去了。 接下来房企的选择已经不多，要么安心为政府打工，赚小额利润；要么发展别的能力，以此来说服政府给地。 至于降负债这种表面功夫，完全可以人为操作。肉眼可见的是，接下来开发商会拼命剥离资产。保留主体上市公司融资能力。未来一年内，我们也行会看到一轮密集的开发商剥离资产的公告。 对三条红线的破解，房企也有一万种办法。毕竟只有上市公司才公布资产负债指标，非上市房企基本上没法监管。 12家房企的名单出来后，很多人很意外，为什么这几年地产界最大的黑马中梁，负债率风险等级竟然只是橙色？ 2019年底，一家名为华晟集团的新公司成立，宣称脱胎于上市千亿控股公司，立于地产20强平台之上。 华晟所说的这家“地产20强平台”，正是去年上市的中梁。它脱胎于中梁的商开公司，中梁把所有的自持物业都装进了华晟，但它早已经不是一个商业地产开发公司，目前的实控人是中梁董事长杨剑的堂弟杨剑清。 华晟没有太多掩饰自己与中梁的关系，甚至会对外宣称： 提炼控股公司成功因子，组织拉开，快速复制。 两家公司的体制类似，初期共享后台和管理系统。到了2020年7月，刚刚成立半年的华晟宣布，新增货值已经进入房企前100，拥有了将近90亿的货值。他们陆续在江苏的几个城市拿下项目，很多时候都和中梁并肩拍地。 华晟的注册资本金只有500万，项目公司的股权有大量质押，追溯背后的出资人，是很多杭州、上海和江苏的商人。和当年中梁崛起时的思路一模一样。 钱想流入房地产，自然会有渠道流进去。 直接给开发商画红线，实名管理，从侧面证明了泡沫的存在。2015年起，一个一个小泡泡吹出来，最终形成了一个大泡沫。 上周，兽爷好友你包叔体检时做了个尿常规。医生对着他的液体端详很久，说泡沫太多，快赶上卡布奇诺了。泡沫多是因为尿液表面张力太小，张力小时因为蛋白质含量太多，根本的原因是： 肾功能出了问题。
1990年3月27日，对日本房地产来说是个值得纪念的日子。在房地产连续疯涨多年后，管理日本财政的最高机关大藏省终于行动了，对金融机构下达了限制对房地产行业进行过度融资的行政指导。要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率。 2020年8月下旬某日，碧桂园、恒大、万科、融创等12家房企参与央行住建座谈会，要求9月底前提交降负债方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。 虽然近十年以来，监管部门一直在对房企融资收紧，但是好像都未像现在这样认真，这样严肃。 就在1990年3月日本收紧房地产融资后（最终提高利率450个bp），日本几十年形成的史诗级的房价泡沫轰然倒塌，东京等一线城市的房价最低跌去了七成以上。到现在日本的平均房价仍然没有回到当初最高点的一半。 日本房产融资收紧后房价崩溃 历史何其相似，虽然不会完全重复，但却踏着相同的节奏。具体表现上可能有各种中国特色，有各种“这次不一样”的自我释怀，但基本的规律恐怕谁也逃不开。这一点，瑞达里奥的债务周期理论有常识性的观点： 当资产价格在债务—泡沫螺旋式上涨到监管部门难以容忍的时候，融资开始收紧，一个反向的去杠杆过程就此形成。这个过程往往是异常惨烈的。 从1929年的大萧条，到1990s的日本房产市场崩溃，再到美国次贷危机，以及2018年的股灾，无一不是监管层收紧融资条件造成的悲剧。 然而，过去的悲剧会不会同样的上演，这个需要打一个问号。毕竟历史的教训在那里。日本失去的二十年，美国次贷危机的全球蔓延，这些都已经形成了历史记忆。恐怕监管层心中有数，不会重蹈过去的覆辙。 当然大家知道，中国的房价问题，症结不在开发商，而是在一级土地市场的垄断以及各类产权的分割。 但是，这里有个严格的假设，就是政府监管部门都是理性的，能够理性预期和计算房价泡沫非理性膨胀的社会成本和房价崩溃后的金融成本，能够在长痛和短痛之间做一个选择。 事实上，这样理性和全能的政府并不存在。当事态发展到一定程度，处于极度复杂和不确定性状态时，他们既很难做出理性的判断，又难以将风险置于可控范围内。因为之前政府做的，就是不断的将风险和扭曲递延，直到事态的发展超出能力边界。 这几乎就是一个内生的不可改变的过程。在集体走向非理性的过程中，原来不参与泡沫的理性个体利益不断受损，因此也被迫加入到泡沫的再分配和零和博弈中。于是泡沫随着不断的新加入者而继续膨胀。这是一个可以持续多年的“逼空”过程。 这个泡沫硬度和持续时间，可能会超出大部分人的想象。因为政府信用也会在债务周期的尾声加入其中，从企业加杠杆，到居民加杠杆，到地方政府加杠杆，最后到中央政府加杠杆。这个持续的风险轮动，直到将最后的杠杆空间用完。最终，比拼的就只有一个变量：通货膨胀。 然而通胀并不容易发生。因为在以金融为核心的现代金融体系中，货币宽松首先通过金融市场予以缓释。增加的货币量和不断降低的利率首先在存量资本品和耐用品市场上体现。 与消费品相比，资本品和不动产的价格弹性或利率敏感度更高。货币宽松首先触发的是风险资产牛市而非通胀，这是一个再分配过程，将带来更加严重的收入差距。而这个收入差距，又进一步压制通货膨胀，甚至带来通货紧缩。 另外，过低的信贷价格，让企业家更偏好于提高物质资本的投资而减少劳动雇工。自动化、信息化、智能化成为制造业的新趋势，普通劳动者只能进入到服务业领域，他们在与机器人的竞争中利益继续受损。这又进一步加剧贫富分化。 中国严监管后融资与房价发生背离 房地产无疑是货币信贷宽松的最大受益者。我之前的报告《当只剩下房地产对利率敏感的时候，该不该降息？》，已经把房地产业的利率敏感性问题说得很清楚了。第一，房地产业是高负债依赖性或信贷密集度超高的行业，任何货币信贷环境的风吹草动，都将首先在房地产业产生变化。 第二，斯蒂格利兹（2016）的研究表明，在利率超低环境下，人们更偏好存量资产的投资。受到土地供给约束的房地产自然成为货币大宽松环境下的优质核心资产。 第三，在经济下行+货币宽松的叠加背景下，抵押品变得越来越稀缺。天热具有押品属性的房地产自然就成为信用市场竞相追逐的对象。因为对房地产可以进行杠杆购买。 尤其是，如果存在长期的无节制的货币政策宽松预期，那么通过长期贷款购买房产，则等同于做空货币做多风险资产。这个收益长期来说往往是无风险的。 斯蒂格利兹（2014）同时又提出一个理论，叫伪财富（pseudo—wealth）理论。即人们的财富是靠投机对赌和存量零和博弈，而不是生产性活动形成的。伪财富往往只是账面价值的，它跟债务泡沫息息相关。一旦预期反转，拥有伪财富的人集体变现，那么实际财富就会打回原形。 中国的房地产是中国人最核心的财富，是土地财政和银行信用（广义货币）的创造源泉，是国家资产负债表的压舱石。但是在债务泡沫的膨胀过程中，伴随着房价过度上涨，也形成了一定的伪财富现象。正是这种伪财富现象，造成了房地产征税的难度：一旦征税后，有很多收入低但房产评估价值高的家庭，很可能会入不敷出。 这就造成了中国房地产的两难：任凭泡沫膨胀，对实体经济的挤出效应越来越大，这在内循环为主的体系下更加不可忍受；若像日本那样主动戳破泡沫，各种金融风险、社会问题等又能否承受得了，很可能就此进入中等收入陷阱，甚至更加严重。因此，无论是理论还是实践中，中国的房价治理问题，永远是中国经济最热门的问题，没有之一。 这个问题太大，可以拆解为长、中、短期三个层面： 长期层面的问题，中国房价泡沫什么时候会崩溃？中期层面的问题，房地产税会不会推出，什么时候出？短期层面的问题，今年买房合不合算？ 对于第一个问题，我的回答往往基于“稳态泡沫”或“刚性泡沫”理论，这在金融经济学中称为“蓬齐均衡”（ponzi equilibrium）。意思是，即使某种资产没有价值，但是由于“击鼓传花”的下一个接盘人和价格上涨的预期一直存在，那么泡沫就可以持续下去。当预期通过多期的实现而不断自我强化，最终会形成一种“泡沫永不破灭”的信念。 该理论认为：纸币，就是最大的稳态泡沫。纸币没有任何价值，只是寄生于一个强大的信念网络之上：由于政府信用和权力兜底，钱，总会花出去。 在某种程度上，房地产也因为有更高层级的信用加持，以及常年大幅上涨通过预期实现正反馈强化形成的信念，也形成了一个巨大的刚性泡沫。 而这个泡沫的硬化、钢化，取决于债务和杠杆的结构以及稳定性。可以说，中国的房地产泡沫，本质上就是债务泡沫、货币泡沫。 房地产泡沫膨胀的过程，本质上就是资产-负债相互强化，信用-货币自我衍生的动态正反馈过程。资产作为抵押品，支撑负债的膨胀；而负债膨胀形成的购买力，又通过拉升资产价格进一步强化其抵押能力或者创造新的抵押品。 银行对房地产信贷投放形成信用的同时，也在资产端形成了货币资产；而货币资产形成的流动性和购买力，又进一步增加了信用（首付）。两者都是自我强化的正反馈过程。 所以这就是一个“房产融资-房价泡沫”的螺旋上升或膨胀过程。其中，房地产企业也逐渐演化为了一个信贷密集度超高，与金融企业类似的负债型、杠杆型企业。 所以中国的房地产泡沫问题，近似等同于中国的货币和债务问题。只要债务泡沫、货币泡沫还在存续（国家信用），那么房地产泡沫就难言出现总量危机。但不排除三四线城市或某个区域发生局部危机。 对于房地产税问题，我在文章《房地产税：中国的李嘉图难题》中已经说的很明白：如何在一个资产泡沫上征资产税，这是一个谁也不敢下赌注的问题。因此房地产税将会持续陷入传统的改革难题：拖延。 对于最后一个问题，今年该不该买房，这个需要视实际情况。但是，在房地产融资经受最严厉的约束，房企自身都被债务问题严重困扰的关键时间，观望半年可能是比较理性的选择。当然，如果手头有大量现金，又有一线城市购房资格，那买入也是一个不错的选择。因为现在这个形势下，话语权开始转到了买方这边。因为从长期的形势来看，持有无节制发行的现金仍然要比持有不动产更不合算。
近一个多月，多个部门开始释放调控房地产市场和收紧房地产企业融资阀门的政策信号。日前，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。在此次座谈会之前，相关监管部门就已有意释放相关信号，明确房企在未来较长时间内要着重降低负债规模和负债率。 业内人士表示，在房地产融资更严监管之下，房地产行业一方面要加快资金周转、降低拿地速率，另一方面，也要全面调整资产结构，谨慎业务布局。整体而言，政策收紧旨在进一步防范化解房地产金融风险。由于房地产行业近年来资产结构已在逐步调整过程中，因此不会因为调整而带来更大的金融风险。 债务融资管理阀门再收紧 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 据《经济参考报》记者了解，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。 “对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。”有关人士透露。据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。 “控债方式则是根据企业在上述监管指标的具体情况分类进行管理，共分为四档。”上述人士表示，若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。 “相关管理规则不仅仅是为了降债，更是促调整资产结构。”上述人士表示，企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。据有关人士透露，2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。 高负债扩张将被限制 中国金融四十人论坛（CF40）青年研究员朱鹤日前撰文指出，从现金比率和资产负债率两个角度来考察房地产企业相关债务的可持续性来看，2018年以来，房地产债务可持续性已经出现恶化，但由于近期杠杆率没有进一步提高，债务风险尚在可控范围之内。 业内人士表示，房企近年来整体负债增速是放缓的，不过，2020年房企发债仍保持一定规模，来自路孚特的数据显示，截至8月24日，今年房企在境内市场发债达578亿美元，境外市场达219亿美元，境内市场发债量已经接近2019年全年623亿美元的水平。 东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示，2020年上半年房企信用债、海外债和信托产品债券发行加权平均利率分别为4.22%、8.09%和7.94%。融资成本高的房企总体信用等级相对较低，土地储备质量一般，销售回款率相对较低，且债务规模大、财务杠杆过高、非标等刚性债务占比高，短期债务集中偿付压力大。 值得注意的是，在此前集中扩张期后，多数房企迎来集中还款期。穆迪中国房地产行业分析师团队负责人梁镇邦表示，在2021年，穆迪有评级的70家房地产企业的境内与境外债券到期量将有大约950亿美元，这一到期量水平相对较高。到2022年，到期量就会降至600亿美元左右。 不过，业内人士普遍认为，比较大的房企竞争力相对较强，现金流压力可控，偿债风险不大，但一些评级较低的房企偿债风险相对较高。“整体而言，房地产企业近几年的负债增速是在放缓的，而且有评级的开发商一般对现金流把控较好，有能力和信心去应对未来12月内到期的债券。但相对而言，一些规模比较小的房地产企业现金压力比较大，过去几年，出现问题的房地产企业也多是中小房企。”梁镇邦表示。 业内人士也表示，债务融资管理阀门再收紧旨在进一步防范化解房地产金融风险。而且经过近几年房地产行业不断落实“房住不炒”的精神要求，行业资产结构已经有改善，从而有了可以调整的空间，而不会因为调整而带来更大的金融风险。 房企降速调结构已是必然 有业内人士表示，在严控负债的背景下，此前房企依赖高杠杆扩张路径已明显受限，未来房企不得不降低购地速度，加速提高存货周转速度，加快去化，以扩大预售款规模。“对于存量表内负债占比较大的房企，以及前几年销售额不高而今年却大力度拿地的房企，新的规定影响会较大；而对于近两年本就在积极降负债的房企，影响是其预料之内的。” 一位房企财务部门负责人表示。 房企拿地速度或明显下降。有业内人士透露，虽然受疫情影响，但房企并未放慢拿地脚步，高溢价“地王”地块频出。“控拿地、降地价也是这次融资管理的重要原因之一。”上述人士表示。 谢瑞也表示，一方面，融资规模的控制将对房企土地获取意愿产生影响，房企在新增土储方面将更加谨慎，加大项目自有资金投入比重，同时业务区域布局将更加优化，注重部分优质城市群的深耕，而不是盲目扩大进驻城市数量。另一方面，在房企销售回款未有显著回升及债务管理下，房企前期土地储备的开发进度或将有所放缓，在建及拟建项目的资金投入压力进一步上升，对施工结转节奏产生拖累影响。总体来看，在新增土储意愿下降及存货开发进度放缓的背景下，房企资产布局或将出现减速。 “房企首先最重要的应对措施就是加大房地产项目的销售回款，加大资金储备量，项目拓展过程中降低对债券发行的依赖度；其次，需要坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平，提升资金管理精细度，提高资金使用效率，积极进行融资创新；此外，还应减少或剥离非核心业务，聚焦房地产主业，并加大对应收账款、其他应收款等款项回收力度，减少非主业或其他关联方对房地产项目资金的占用。”谢瑞说。
王鸿8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海举办。本届论坛由中国房地产业协会指导、主办，结合“后疫情时代地产行业新机遇”和“新基建下中国地产经济发展”等时下热点，200余位业界精英齐聚一堂，共论企业战略和布局，共谋行业健康发展。直播》》 中国房地产业协会会长冯俊致辞表示，2020年是不平凡的一年，也是反思以前的发展模式，开启新的发展模式的重要契机。在忧患中前行，在逆势中振兴，方显出英雄本色。面对前所未有的大变局，一方面需要积极防范可能出现的风险，另一方面需要看到危机中所孕育的新机，于变局中开新局，他提出四点建议：首先要着眼于“稳”谋发展，第二要着眼于“练内功”谋发展，第三是着眼于创新谋发展，最后是“有信心”。 他提到，李克强总理签署了《保障中小企业款项支付条例》。房地产企业发展过程中，有很多体制机制的因素促进发展，在市场规制上利用了房地产企业甲方的强势市场强势，轻视了中小企业的利益。大多数房企在付工程款、付材料款当中，不能及时付款。这个条例规定，没有约定付款期限的30天内付款，约定付款期限的不得超过60天。同时条例中要求行业协会禁止行业的大型企业利用市场优势延迟付款。这是经济治理中非常重要的一步。 以下为致辞全文： 尊敬的各位来宾：大家下午好！ 非常高兴参加“浪奔——2020第三届年度论坛”，并代表中国房地产业协会对论坛的举办表示祝贺。 2020年是不平凡的一年，受疫情等多重因素的影响，全球经贸格局与秩序正在重构，对我们房地产及上下游企业而言，可以说是风吹浪打、极具挑战性的一年。同时，也是我们反思以前的发展模式，开启新的发展模式的重要契机。在忧患中前行，在逆势中振兴，方显出英雄本色。 面对前所未有的大变局，我们一方面需要积极防范可能出现的风险，另一方面需要看到危机中所孕育的新机，于变局中开新局，我建议： 首先要着眼于“稳”谋发展。面对国际、国内经济发展的压力，中国经济需要一个更稳的启动，保就业、促消费、扩大内需是重点。在坚持“房子是用来住的不是用来炒的”的定位，和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策框架下，要适当发挥房地产业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的积极作用。尤其是面对不断增长中人民群众的美好生活需要，面对城镇化的不断推进，面对城市更新的增长点，房地产企业如何实现转型发展，需要认真思考，并付诸实践。过去，作为高周转、高负债、高杠杆的“三高”行业，疫情对于房企资金链冲击较大，暴露出房企发展方式的内在短板，这就需要房企不断提高投资决策能力，并加强资金管控，防范现金流风险，从而真正为实体经济的发展做贡献。 第二要着眼于“练内功”谋发展。要坚守“房子是用来住的”。房屋的本质应该是其具备的居住属性，这是房屋价值最核心的体现。人一生当中大概60%-70%的时间是在房子里渡过的，可见这是非常重要的。特别是这次疫情以后，也是一次重大的公共卫生事件，我们需要重新进行思考，住宅给老百姓提供的健康保障能力够不够？有什么不足需要我们改进？房企无论何时，都需要将满足人民群众居住需要放在首位，打磨好的产品、提供好的服务，实现高质量发展，满足人民实现美好生活的心愿。 目前房地产发展非常重要的事件，李克强总理签署了《保障中小企业款项支付条例》。房地产企业发展过程中，有很多体制机制的因素促进发展，在市场规制上利用了房地产企业甲方的强势市场强势，轻视了中小企业的利益。大多数房企在付工程款、付材料款当中，不能及时付款。这个条例规定，没有约定付款期限的30天内付款，约定付款期限的不得超过60天。同时条例中要求行业协会禁止行业的大型企业利用市场优势延迟付款。这是经济治理中非常重要的一步。条例9月1号实施以后，相信在不短的时间里面，就会组织检查。 第三是着眼于创新谋发展。扩大内需与发展创新经济是促增长的重点，房地产的供给侧改革也已经进入新的发展阶段，要给老百姓提供什么样的产品、提供什么样的服务？我觉得是我们要不断思考创新的。今年的疫情也推动了很多房企去不断尝试新的东西，比如线上售房。年初大家还抱着试试看的态度看置业顾问上网做直播，伴随直播的风气，到了年中各大房企的总裁们都纷纷上阵，直播售楼非常火爆。还有网上售楼处、线上房展等，在今年也展示除了与往年不同的营销效果。虽然房地产这项特殊的产品无法彻底去除线下地域属性，但随着数字科技的发展，房地产营销线上闭环已经逐渐实现，帮助老百姓增加房产专业知识、便捷看房选房体验、简化和安全护航买房卖房过程等也已经成为现实。有一个问题我们需要认识到，创新的目的是什么？营销方式的创新当然有助于企业生存环境的改善，但最重要的是生产方式的创新，推进智慧建造和建筑工业化，这样才能提高我们的产品质量，提高我们的服务质量，更大程度地满足消费者的需求。 最后是“有信心”。今年下半年，传统基建和新基建会双轮驱动，成为短期内稳定中国经济增长必不可少的力量。房地产属于传统基建，但以5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网为代表的新基建，也为房地产行业开辟了许多新领域。比如随着城际高铁、轨道交通的快速普及，将大大缩短城市与城市之间的距离，新一轮区域经济一体化也会快速推进，大湾区、长三角地区、京津冀地区等地区会获得快速发展。还有大数据和人工智能的应用将会使得房地产的生产更加智慧化和提升运营效率等等。经济增速减缓，可能会使得群众收入增加减缓，会直接影响到群众购房、租房的支付能力。但是，从长远看，住房的消费是一种长期消费，其基本需求增长是相对稳定的；而且住房的消费支出量比较大，决定支付能力的主要是长期积蓄因素，而不是短期收入的波动。所以，要以发展的眼光看房地产发展的需求。 谢谢！
晓非 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海举办。本届论坛由中国房地产业协会指导、主办，结合“后疫情时代地产行业新机遇”和“新基建下中国地产经济发展”等时下热点，200余位业界精英齐聚一堂，共论企业战略和布局，共谋行业健康发展。直播》》 中国首席经济学家论坛理事长连平在主题演讲时表示，预计下半年房地产销售续升，投资增速稳步走高，局部地区调控加码，房价涨幅总体可控。 房地产政策基调保持连续性，新型城镇化建设继续推进，住房市场需求“基本盘”稳固，尤其是一、二线城市购房需求体量依旧庞大。预计房产销售到四季度累计同比将重拾正增长。 房企土地购置差异化特征将更为凸显，全 年土地供应可能触及两位数增长。房地产开工及施工状况回暖态势不改，推动投资增速将稳步走高，但部分房企发债速度可能放缓、偿债压力料有所上升，维持全年投资增速在8.3%左右的判断。 房价短期企稳，全年新建商品房房价增速约5.5%，二手房价增长约3%，一线城市房价上行压力较大，局部地区政策进一 步收紧的概率上升。
“对融创而言，今年是从容的一年。融创要在保持负债总量稳定的前提下，通过增加销售、利润使公司负债率降下来。”融创中国董事会主席孙宏斌说。 8月26日，融创中国发布截至2020年6月30日的中期业绩报告。报告期内，融创中国实现营业收入773.4亿元，同比增长0.7%；核心净利润130.4亿元，同比增长3%；公司拥有人应占溢利109.6亿元，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率14.2%，同比增长0.8个百分点。 截至6月30日，融创中国有息负债为3203亿元，同比减少0.6%，所有者权益1338.8亿元，较2019年末增长约17.3%。净负债率降至149%，较2019年末下降23.3个百分点，新增有息负债加权平均成本下降1.9个百分点，公司账面现金达1208.6亿元，流动性充裕。 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 融创中国行政总裁汪孟德表示，该政策意在稳存量、控增量，在保持稳定情况下逐步降低杠杆。另外，该政策不是针对某一类企业，而是针对整个行业的所有企业，虽然相关细则还没公布，但大方向对企业还是很好的。 虽然受到疫情影响，融创中国上半年仍然完成合同销售金额1952.7亿元，位列房地产企业第五。同时，融创中国严控拿地节奏，以合理价格择优补充了少量土地，新增土地储备约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比下降约64%。 孙宏斌表示，今年上半年整个房企销售市场是偏软的、回升冷热不均，4月快速回升，5月全国市场是偏软的，下半年销售市场压力偏大。至于土地市场，今年总体公开市场土地偏热，原因主要是有些公司土储量不够。“现在是土地市场风险最大的时候，土地拍得贵，不是很好的拿地时机。”
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估