最新公布的一系列房地产相关数据均显示房地产市场元气恢复。前5个月，房地产开发投资同比接近转正，5月当月商品房销售面积及销售额同比增速均超过20%。成交回暖也带动价格回升，5月全国70大中城市房价略有上涨。 国家统计局昨日公布数据显示，1月至5月，全国房地产开发投资同比下降0.3%，降幅连续3个月收窄。其中，住宅投资3.4万亿元，已恢复到去年同期水平。 植信投资研究院高级研究员马泓表示，随着房企和居民融资环境进一步改善，房地产投资将会进一步反弹，至三季度末增速有望回升至6%左右。 从销售数据来看，1月至5月，商品房销售面积及销售额同比降幅均大幅收窄，市场成交修复加快。 尽管累计数据仍是负增长，但最近两个月，房地产市场多项指标单月数据纷纷开始正增长。 数据显示，5月份，商品房销售面积、销售额同比增速均超过20%；房地产开发企业土地购置面积同比增长0.8%，环比增长35.4%；房屋新开工面积同比增长2.5%。 “各项数据相继同比转正，说明房地产行业已基本摆脱疫情影响恢复到正常状态了。”易居研究院研究员沈昕说。 楼市成交回暖也刺激了价格的上涨。统计局昨日公布全国70个大中城市房价数据显示，5月份，各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均略有扩大，二手住宅涨幅与上月相同或微扩。 国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称，随着生产生活秩序持续恢复，住房需求得到进一步释放，70个大中城市房地产市场总体稳定，价格略有上涨。 一线城市房价全面上涨。从新房价格来看，5月份，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。从二手房市场来看，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。 “全国楼市持续复苏，基本已经回到了去年疫情前水平。”中原地产分析师张大伟认为，目前一二线城市已经明显出现楼市“小阳春”。 与此同时，一二线城市土地市场也持续升温，特别是一线城市优质土地成交活跃，带动土地溢价率和出让金较大幅度上行，二线城市中杭州、重庆、南京等地出让金领跑全国。 交行金融研究中心资深研究员夏丹表示，6月是上半年业绩收官月，房企料将加大推盘和营销力度，加紧业绩冲刺，市场成交有望继续修复。年内加快城镇化补短板强弱项和城市内旧改项目推进也将是一个抓手，有利于促进相关地区房地产投资和消费。 今年政府工作报告再次重申“房住不炒”，可见房地产调控基调并未随疫情发生而改变。 夏丹预计，未来房地产或呈现局部相对整体边际宽松、供给端相对需求端宽松的格局，以保证房地产市场平稳健康发展。
疫后经济，百业待兴。作为国民经济的重要内生动能，房地产的景气程度正从一季度的谷底快速回升。这显然与前期受到抑制的购房需求得以集中释放有关。经历如此自发性修复之后，房地产的回升是否还可以持续，尤其在“房住不炒”、“房地产不作为刺激经济的手段”的大背景下。 图1：疫后地产反弹能否持续？ 数据来源：Wind 谁在掣肘房地产？ 疫情对居民短期收入造成负面冲击，叠加家庭债务水平已处历史高位，这些似乎都是掣肘房地产销售的悲观因素。不过与人们直观感受不同的是，居民收入增长放缓的时期，房地产销售未必低迷。中美史实对此都有印证。 究其原因，居民购房行为往往取决于其长期收入的积累和对未来的预期，受短期收入波动的影响相对较小。今年我国居民收入虽有放缓但更多是疫情短期冲击所致，对房地产销售未必会构成明显制约。 图2：居民收入下降抑制地产回升？数据来源：Wind 家庭债务水平高低与房地产短期景气程度也并非直接关联。例如，中国居民杠杆率趋势性抬升已有十多年，而商品房销售增速的中枢却相对平稳。特别地，居民杠杆率年内的短期变化往往较为缓慢，难以对商品房销售的剧烈变化起到主导作用。美国等国际经验也呈现类似特征。 图3：居民债务高企抑制地产回升？ 数据来源：Wind 谁在支撑房地产？ “因城施策”依然是当前我国房地产调控的重要逻辑主线。从过去两年的实施效果来看，该政策似乎有效熨平了全国范围内商品房销售的大幅波动。在此政策基调下，今年山东，南京等地的人才落户政策边际放松，嘉兴、南宁等城市的公积金政策也有所放宽，这些客观上将对未来房地产销售的回升提供积极支撑。 图4：“因城施策”熨平地产波动数据来源：Wind注：图中有关政策包含人才、公积金、限贷、限购、限售政策等。 展望未来，银行间市场利率下行对信贷及房贷市场利率的滞后传导还将持续。今年广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年，这也为房地产市场回暖营造了良好的金融环境。经历疫情后的一段自发性修复后，房地产销售仍有接力回升的空间，从而有助于宏观经济修复企稳。 图5：金融条件对地产回升形成支撑数据来源：Wind 基本结论 一是疫情对居民短期收入造成负面冲击，叠加家庭债务已处历史高位，这些似乎都是掣肘房地产回升的悲观因素。但与直观感受不同的是，居民收入增速放缓的时期，房地产销售未必低迷。家庭债务高低与房地产短期景气程度也并非直接关联。古今中外的史实对此都有印证。 二是因城施策依然是我国房地产调控的重要逻辑主线。从过去两年的实施效果来看，该政策似乎有效熨平了全国范围内商品房销售的大幅波动。在此政策基调下，今年各地放松人才落户、放宽公积金政策的城市数量明显增加，这些客观上将对未来房地产销售的回升提供支撑。 三是银行间市场利率下行对信贷及房贷市场利率的滞后传导还将持续。今年广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年，这也为房地产市场回暖营造了良好的金融环境。经历疫情后的一段自发性修复后，房地产销售仍有接力回升的空间，从而有助于宏观经济修复企稳。
[摘要]“征收房地产有助于减少房地产市场的炒作，有助于地方税制体系建设，还能优化中国的收入再分配和财产配置的再分配等。”贾康表示，房地产税之所以迟迟不能进入立法程序，因为它牵动的是千家万户。 自5月18日中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(下称《意见》)，再提房地产税后。眼下，房地产税再次成为人们热议话题。 《意见》指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。 “十八届三中全会对房地产税的描述是‘加快房地产税立法’，如今改为‘稳妥推进’，那就意味着房地产税立法在当下不是一件非常紧迫的事情。”5月20日，第十一届、十二届全国政协委员，华夏新供给经济学研究院院长贾康在接受时代周报记者专访时表示。 曾任财政部财政科学研究所所长的贾康，是业内公认的财税专家，也是力挺征收房地产税的代表之一。 “征收房地产有助于减少房地产市场的炒作，有助于地方税制体系建设，还能优化中国的收入再分配和财产配置的再分配等。”贾康表示，房地产税之所以迟迟不能进入立法程序，因为它牵动的是千家万户。 (华夏新供给经济学研究院院长贾康) 房地产税有助减少市场炒作 时代周报：《意见》提出要“稳妥推进房地产税立法”，如何看待这一表述？ 贾康：十八届三中全会正式首次提出要“加快房地产税立法”，如今改为“稳妥推进”，那就意味着房地产税立法在当下不是一件非常紧迫的事情，也说明内部研讨中对此还存有一定顾虑。但是中央这个文件还是非常明确肯定了这一改革方向，关键就是时机和条件的问题。 时代周报：有哪些前提条件需要满足？ 贾康：关键是能够进入立法程序，目前这个步骤还没有实际推出。至于其它条件，就见仁见智了。 时代周报：房地产税讨论多年，为何迟迟进入不了立法程序？ 贾康：这个税牵动的是千家万户。比如手上有多套住房的人，之前他们持有这些房子是没有成本的，可以非常从容地考虑如何处理手上这些存量房产。一旦有税，他们就要面临前所未有的税负压力。 再比如没有房子的人，他们一直迫切期待着收入上升之后买一个属于自己的产权房，如果想到要交税，估计也会反对。 时代周报：征收房地产税的目的和作用是什么？ 贾康：征收房地产税是多元目的，不是一个目的。 比如它会有助于减少房地产市场的炒作，有一些空置房会进入市场增加供给；有助于地方税制体系建设迈出实质性一步，房地产税未来有可能成为不少地方的主力财源之一；优化中国的收入再分配和财产配置的再分配等。 时代周报：房地产税会对房价产生什么样的影响？ 贾康：很多人说房地产税对于房价不起作用，这个认识是不对的。 当大家都觉得真正要推的时候，可能会出现有多套房的人想出手，来规避税负负担这样的现象，这是合乎经济分析的，因为大家都要考虑利益。 但并不是说有这么一个措施出台，房价就应声而落那么简单，房价是多种变量的合力，造成了它的表现。 房地产税税率可“因地制宜” 时代周报：你建议如何征收房地产税？ 贾康：如果要征收房地产税，扣除是一定要做的，就是前面一定要有一个免税单位。但未必就能按照人均多少平方米来扣除，因为在家庭成员变化的情况下，会有非常多的麻烦，而且会出现非常尴尬的情况。 我建议可以考虑按照套数，如果简单说扣除第一套房会引发离婚潮。那就单亲家庭扣第一套房，双亲家庭扣前两套房，一般正常情况下的家庭从第三套房开始征这个税。 时代周报：在征收房地产税的同时，如何避免全国“一刀切”？ 贾康：通过立法以后，中央可以给出一些弹性空间。比如税率，各地走自己程序，确定到底是什么样的税率。另外一些选项，各地自己走程序决定，这个选项你要哪些不要哪些。另外在执行的时候也不会一刀切，中央对地方是充分授权，分步做。 时代周报：一旦房地产税开征，房地产领域其他税收要怎么调整？ 贾康：和房地产相关的税费有十一二种，比如前面的土地开发建设、交易环节，还有后面持有环节的税，这是一个系统。我的建议是借税制改革之机，对房地产相关所有的税费进行优化整合，使其更加合理化。 时代周报：推进房地产税过程中，共有产权住房如何征税？小产权房该如何解决？ 贾康：共有产权房可以有一个形式上的税，但是税率为零，那就把它散开了，或者税率非常象征性地一点点，都可以考虑。真正要调的还是市场轨上的商品房。 小产权房需要分类解决，不能一刀切，将所有的都算数，或者所有的都不算数。分类解决一旦说定，利益兑现可以逐步完成。并不一定一次就兑现清楚，但它一定是一劳永逸要把它解决掉，不然矛盾会越积越多。 房产税和房地产税是一回事 时代周报：2011年，上海、重庆便开始试点房产税。房产税和房地产税有区别吗？ 贾康：只是名义上不同，其实是一回事。 当时之所以称为房产税，是因为当时认为房地产税立法时间太长，本土的试水可以借助房产税这个名义，在它的相关规定里面有人大授权国务院制定相关的实施细则，那么国务院就同意上海、重庆两地在实施细则这方面，首先把征收范围扩大到住宅，这就是它房产税试点，采取了一种相对便捷的、可以迅速启动的办法。 有人说这里边是不是涉及到一个违法的问题，其实不存在，它是在法律允许框架里做的先行试点。 时代周报：当时为什么选择上海和重庆作为试点？两地在征税对象上有何不同？ 贾康：当时中央和地方都反复讨论过，哪些地方愿意做，哪些地方坚决不做。当时这两个地方的领导有他们的战略思维。而且这个试点对于我们现在讨论的房地产税法，有着非常重要的本土经验的支持。 至于说不同，简单来说，上海试点是对增量的征税，即无论之前有多少套房子，不买新的就没事了，只要买新房就会对之前的存量进行加总然后完税；重庆是对增量和花园洋房(独立别墅)的存量征税，存量仅针对最高端的独栋别墅。 时代周报：为何之后没有推广开来？ 贾康：曾经想扩大试点范围，但“十八届三中全会”说会加快立法，立法先行就似乎可以不用再扩大试点范围了，然后就等待立法的加快，但加快又不行，所以一直拖到现在。 贾 康 介 绍 第十一届、十二届全国政协委员、现任华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。是北京、上海、福建、安徽、甘肃、广西、西藏等地方政府特聘专家、顾问或咨询委员，北京大学、中国人民大学、国家行政学院、南开大学、武汉大学、厦门大学等多所高校特聘教授。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。1995年享受国务院政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。多次受党和国家领导同志之邀座谈经济工作。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”、“十三五”规划专家委员会委员、国家发改委PPP专家库专家委员会成员。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”(任首任院长、首任秘书长，第二届理事会期间任首席经济学家)，2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》、《供给侧改革：新供给简明读本》以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”(获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”)》，2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。2017年后又撰写出版《供给侧结构性改革理论模型与实践路径》、《供给侧改革主线上的未来财税》、《财政学通论》等多部专著。根据《中国社会科学评估》公布的2006~2015年我国哲学科学6268种学术期刊700余万篇文献的大统计分析，贾康先生的发文量(398篇)，总被引频次(4231次)和总下载频次(204115次)均列第一位，综合指数3429，遥居第一，是经济学核心作者中的代表性学者。
两会“财经眼”系列报道之六： “房住不炒”定调不变 政府报告勾勒宜业宜居新蓝图 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”、“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。”、“完善便民设施，让城市更宜业宜居”……今年的政府工作报告，勾勒出一张写有“获得感”的美好居住新蓝图。 住房作为老百姓最为关心的民生问题之一，在今年的政府工作报告中虽然只有短短几句，却字字铿锵有力。不但透露出2020年住房工作的新愿景，还明确了住房工作的新任务、新目标。 对此，多位代表委员和专家学者在接受人民网财经采访时表示，政府工作报告继续坚持“房住不炒、因城施策”的主基调不动摇，意在让房地产行业回归真正的居住属性。下一步，各地因城施策将更加灵活，从供需两端着手，以保障房地产市场的平稳运行。 坚定“房住不炒” 灵活践行“因城施策” 保持政策定力是稳预期的关键。“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，应该是国家层面关于房地产行业发展的最高行动导向。今年关于房地产发展的指导描述虽然文字不多，但是非常清晰，说明国家对房地产业的定位和政策是持续的、明确的。”全国政协委员、房天下董事长莫天全向人民网财经表示。 在莫天全看来，自2019年以来，我国房地产市场基本处于平稳运行态势，很大程度上得益于各地落实“房住不炒”定位，以及实施的一系列房地产调控政策的组合拳。 对于未来的房地产调控政策，中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹认为要坚持四个不变： 一是“房住不炒”的定位不变，其中关键是落实好“住”的需求,防止“炒”的反弹；二是“租购并举”的供给体系不变，今年以试点城市为主，各地将多渠道、多策并举发展租赁市场；三是“因城施策”的调控机制不变，地方政府仍是住房保障体系建设和稳定房地产市场的主体；四是“三稳”的调控目标不变，防止市场出现大起大落。 落实“房住不炒”定位怎么做？ 秦虹建议，要以稳市场为目标控制好房地产开发节奏：一是要加强房地产供需两侧的协调管理，真正落实“人地挂钩”的土地供应节奏；二是统筹核心城市与周边中小城市房地产市场发展，建立统一完整的房地产调控体系和目标；三是重视城市更新，引导房地产业转型发展，更加关注盘活存量市场，助推城市高质量发展。 实施扩大内需 新型城镇化建设成发力点 今年政府工作报告指出，重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设，其中一“新”即为新型城镇化。 “在扩大有效投资方面，政府工作报告把‘新型城镇化’放在了重要的位置来阐述，并且出现了几处新的提法。未来的经济增长，尤其是在扩大内需方面，城镇化是重要方面。因此，新型城镇化的道路要坚定不移地走下去。”北京大学首都发展研究院院长李国平向人民网财经表示。 “新型城镇化与就业之间关系密切，每年新增就业数也是推进新型城镇化重要的成果体现。”李国平表示，新型城镇化一直在路上。据他预测，每年我国城镇化水平大概增加一个百分点，预计2030年或将达到70%。 如何高质量推进新型城镇化建设？ 国务院发展研究中心研究员刘云中向人民网财经表示，一是通过户籍、土地等改革，提高农业转移人口的收入，提高这类群体的生活消费和住房消费；二是促进人口、资本、信息等要素在城乡之间的流动，提高城乡之间的资源配置效率，促进经济增长；三是提高人力资本，加快经济方式转变。 以人为核心的新型城镇化建设还面临哪些难题？ “去年我国城镇化水平首次超了过60%，软硬件等基础配套设施要及时跟上，以迎合城市居民和新市民的生活需求。同时，我国城镇化不已不仅仅是基础设施和房地产开发这些硬件建设，还需要以产业驱动来带动就业。”李国平表示， “未来的城镇化一定要高度重视城乡融合发展。由于一面连接城市，一面连接乡村，县城就成为了最重要的载体。”刘云中表示，一方面需要促进县域经济的良性发展，让县城具有充分的活力，另一方面要加强县城的公共服务设施，包括医疗卫生、教育、社会保障、公共治安等多方面的软硬件设施建设。 改造老旧小区 补齐居住环境短板 推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措，还体现了非常时期稳投资、扩内需、稳民生的迫切性。 秦虹表示，疫情之后，如何提升居住品质是政府和企业需要考虑的重点方向。因此，居住产品的升级、老旧小区的改造，将成为市场和政策的着力点。 政府工作报告在提到“加强新型城镇化建设”时强调，要大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”。 实际上，今年“新开工改造城镇老旧小区3.9万个”的目标在4月14日召开的国务院常务会议就已经明确。此外，在“围绕保障和改善民生，推动社会事业改革发展”部分，报告还提出要加强和创新社会治理，完善社区服务功能。 对此，刘云中认为，当前一些大城市面临的承载能力不足问题，既包括经济活力和经济结构面临的转型压力，也包括衣食住行等方面服务能力的不足，因此要尽快采取开工改造城镇老旧小区、完善便民设施等举措。 58安居客房产研究院分院院长张波也表示，2017年到2019年房地产从去库存到稳楼市，今年强调深入推进新型城镇建设，将突出发挥中心城市和城市群的综合带动作用，培育产业、增加就业，相比于去年坚持以中心城市引领城市群发展，更为强调城市群内城市整体的有序发展，下一步的工作重点也会转移到老旧小区改造上来。
文/意见领袖专栏机构 苏宁金融研究院 陈嘉宁 谈到房地产投资，很多朋友的第一印象就是“买房”。其实，除了“买房”，小资金也有机会玩转房地产投资。如果您对此感兴趣，不要走开，请往下看！ 房地产投资工具一览 房地产投资工具，按照募集方式（公募/私募）和权益类型（股权/债权）两个维度进行分类，如下图所示： 首先，有必要对两个“分类维度”进行介绍： 从募集方式角度，“私募”产品属于有钱人的游戏，一方面准入门槛较高，投资金额100万起步，只有通过认证的“合格投资者”才有资格购买；另一方面，产品监管较为宽松，风险较大，当然预期收益率也相较同等条件下的公募产品要高一些。另外，“私募”产品顾名思义不能在公开的媒体里进行广告与宣传，一般都是专业的理财经理面对面地提供服务。 而“公募”产品正好相反，投资门槛低，散户投资者也可以参与，一般可以在交易所里挂牌交易，当然其监管也较严格，产品的收益率和风险也更低一些。 从权益类型角度，房地产投资产品分为股权和债权两种类型，债权产品获取的是固定收益，无论房地产行业起伏，只要发债主体不倒闭，产品收益相对稳定。而股权类产品相当于直接投资房地产的所有权或者公司股权，投资收益随着房地产行业的兴衰起伏，风险和收益波动也相对较大。 房地产投资工具分析 下面，针对各类房地产投资工具分别进行分析。 1、地产类信托：刚性兑付逐渐被打破，注意控制风险 众所周知，房地产开发从买地、设计、施工到竣工验收是一个漫长的过程，如下图所示： 在项目的初期，由于可用于抵押的资产有限（可能仅有一块空地），项目的不确定性较大（规划报建可能不通过或者施工风险），银行出于审慎的原则，授予的贷款额度有限。而另一方面，从土地拍卖，到设计施工需要花费大量的资金，开发商有着强烈的融资需求。在这种情况下，房地产信托应运而生，成为地产项目初期最重要的融资手段。 在规模方面，地产类信托的在贷余额一直保持高速增长，从2010年的0.43万亿增长到2019年2.7万亿。特别是2017年以来，房地产政策收紧，银行资金进入房地产领域受到更加严格的限制，反而使得作为替代融资方案的地产类信托得到了高速发展，项目余额的占比在2019年达到15.07%，为过去十年的峰值。 在收益率方面，房地产信托的预期收益率持续走低，从2013年的9%，降到了2020年初的7%。出现这种现象与近年来适度宽松的货币政策、市场利率持续下行有关。 伴随着过去十年房地产行业的迅速崛起，房地产信托相较其他的房地产投资工具更早进入市场，成为许多固定收益类产品投资的标配。早年，信托产品往往采取刚性兑付，即出现风险，信托公司一般拿自有资金来对信托投资人兜底，加上赶上房地产行业处于高速增长期，通过拍卖项目方抵押的土地，很容易收回损失，故早年的信托给投资人以“高收益，低风险”的印象。 情况在近年发生了变化，一方面，房地产政策的收紧，使得信托公司在风险管理、不良资产处置方面的压力日渐增大，另一方面，政策层面，随着“资管新规”、“信托公司资金信托管理暂行办法”等一系列新规的陆续出台，信托的刚性兑付被逐渐打破。如何在风险可控的前提下，选择合适的信托公司和项目，获取合理的收益，是当下信托项目投资人需要考虑的问题。 2、公募地产债权：散户也能参与的固定收益产品 作为私募产品，地产信托项目100万起的投资门槛，使得大部分的散户望而却步。散户想投资地产类的固定收益产品有什么办法吗？可以投资一些公募债权类产品，包括地产公司债、MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）以及投资相关产品的债券基金。 地产公司债是房地产公司在资本市场发行的债券，截至2020年5月14日，沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330只，实际发行金额1572亿元。在收益率方面，早年公司的信用评级对债券收益率的影响不大，因为在房地产高速发展期，公司无论大小，开发的房产项目的销路都不错，所有地产公司债券违约率不高，收益率也相当。2017年，随着房地产政策收紧，公司债表现开始分化，在信用利差上，实力强的公司违约风险较小，仍然可以用较低利率发债融资，而实力弱一些的公司，则需要以更高的利率才能融到资。 当然，决定地产公司债优劣的除了行业因素以外，跟公司的经营治理也有很大的关系。比如，即使房地产行业再繁荣，如果公司治理有问题，出现了高管内斗，或者非法挪用资金的情况，则地产公司债的表现也会非常惨淡。 那么，有没有剥离了公司经营这个风险因子，仅仅跟房地产项目效益有关的金融产品呢？这就是下面要介绍的MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）。 关于MBS的交易结构如下图所示： MBS投资的是住房抵押贷款，贷款购房者每月缴纳的月供为MBS提供了稳定的收入来源，而当出现借款人还款违约时，也可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全。如此，MBS的风险与具体某个房地产公司的经营状况进行了隔离，只要市场房价不大跌，产品稳定的收益是有保证的。 最后，需要提醒的是，大部分的公募债券在市场上交易并不频繁，除了在发行阶段被交易以外，往往都被投资人持有至到期。对于散户投资者，也可以考虑通过投资相关债券基金的方式，来实现地产债券的投资。 3、股权类产品：小钱也能“买房” 如果说前面介绍的债权类产品是在控制风险的前提下，实现固定收益。股权类产品则更偏向于“买房”了——在基金经理的管理下，采取一定的策略，对房地产的所有权或者地产公司股权进行配置，获取相应的收益。 在私募领域，私募地产投资基金一般向有钱人募资，然后找有价值的地产标的进行配置。以私募巨头黑石为例，房地产投资作为其四大业务板块之一，截至2019年底，管理规模高达1632亿美元，占公司所管理资产总规模的28.5%。 在投资理念方面，黑石强调“买入、修复、卖出”的模式，买入存在一些瑕疵而被低估的地产，然后针对性地引入资源修补瑕疵，如更换物业管理团队，完善周边配置，或者对一系列地产资源的并购整合，最终再将估值提升的地产卖出赚钱。如此操作，为黑石的房地产基金带来了每年10%到20%的收益率。 除了黑石，开展私募地产投资业务的知名投资公司还包括KKR、凯雷、华平等。这些年，随着国内房地产行业的迅速扩张，中国本土发展起来的私募地产投资基金也在迅速成长。 以上对于私募地产基金更多的是介绍性质，100万起的投资门槛使得大部分老百姓望而却步，而顶级私募地产基金的门槛更高。那么对于资金量不大，也希望试着“买房”的老百姓有没有什么产品和工具呢？有的，房地产公司股票或者REITs（房地产信托基金）。 房地产股票，相信大家都很熟悉了，在这里就不再赘述了，REITs的交易结构如下： 从上图可以发现，REITs基金的交易结构很像市场上的ETF基金，只不过ETF基金的标的资产是一揽子的股票，而REITs基金的投资对象则是商业地产或者基础设施类资产。 REITs基金的交易过程包括以下四步： （1） REITs基金获批成立后，投资者通过出资申购获得相应基金份额。 （2）完成募集后，REITs利用募集到的资金在市场上买入商业地产或者基础设施。 （3）基础资产产生的收益扣除相应的费用后，定期给投资者进行分红。根据证监会的《公开募集基础设施证券投资基金指引》，收益分配比例不得低于基金年度可分配利润的90%。 （4）基金份额可以在二级市场上交易。 从以上的交易过程分析可以发现，与股票等其他股权类产品相比，REITs表现出以下特点： 一是期间收益更加稳定。投资REITs的收益一般来自两个部分：地产项目的期间现金流和地产增值。其中，期间现金流包括商业地产的房租，基础设施的使用费（水电费、高速过路费），这些收入相较股票投资中的公司收入，来的更加稳定。因为用水用电、娱乐消费、出行交通都是居民生活中的强需求，除非发生疫情这样的极端情况，地产项目的收入相对更加稳定。2019年，香港市场REITs产品的平均分红收益率为5.6%，远高于大部分的股票分红收益。 二是风险因子更加单一。相比股票投资中复杂的公司治理因素，REITs的底层资产更加的简单，风险因子也仅仅限于房产价值的起伏，更加容易分析与评估。 三是高流动性。因为有二级市场可供交易，REITs表现出较高的流动性。即投资者需要用钱时，可以随时在二级市场上交易变现，相对于直接投资房地产或者私募基金更加灵活。 目前，REITs产品在发达国家市场已经普及，全球大概有2万亿美元流通市值，其中美国的REITs流通市值为1.1万亿美元，占全球市值的55%。以日本、新加坡等为代表的亚洲市场上共有178 支REITs，市值为2924亿美元。我国证监会前不久发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》，相信要不了多久，就将开展试点。 建议：熟悉你的投资 前面对房地产投资领域的金融工具进行了一个简单的分类和介绍。下面简单介绍一下，在实际使用这些工具进行投资时需要注意些什么。 一是熟悉你所投资的行业。每个行业所处的周期和特征都是不一样的，对于相关的金融产品也会有不同的影响。以房地产行业为例，受到政策影响较大，近期持续降准降息，以及中央提出推进房产税立法，对于普通人可能只是一个新闻，但是，对于房地产金融产品的投资者，可能需要保持一定敏感，对政策的影响能够有一些判断，并指导自己后续的投资。 二是熟悉你所投资的产品。即使同在房地产行业，不同金融产品的风险和收益也是不一样的。如何去结合自己的风险偏好和需求，选择最合适的产品是每个投资者需要做的功课。本文可以作为熟悉房地产投资产品的入门，但学习精进是没有止境的。另外，有机会，建议读一读自己的产品说明书和投资协议书，虽然条款非常枯燥，却是学习产品最好的教材。 三是熟悉你所投资的基础资产。穿透行业和产品，最终决定投资风险和收益的其实是你所投资的基础资产。相关的收益可能来自于基础设施的使用费（高速过路过桥费、水电费）或者商业地产租金，这个时候，判断基础资产好坏最简单的方法就是实地去看看，比如到家附近相关品牌的商场里，看看店铺开业情况、客流密度、排队情况，不难对基础资产的质量有一个了解和判断。 (本文作者介绍：苏宁金融旗下专业研究机构。研究领域涵盖宏观经济、消费金融、银行业发展、互联网金融、金融科技等。)
2020年是经济关键之年。 这一年，既是十三五规划收官之年，也是全面建成小康社会之年。意外事件的冲击，让2020年面临比以往更为严峻的形势。 越是重要关头，权威定调就越重要。 经济目标有多高？内需、外贸如何稳定？大水漫灌是否重新上演？楼市调控会否松绑？房地产税何时落地…… 这些问题，关乎每一个人。 01 六保优先，未提GDP增速目标 2020年，罕见地没有设定经济增速目标。 这背后的原因不难理解。正如报告所说： 没有提出全年经济增速具体目标，主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素，这样做，有利于引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”。 六稳说的是“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。 六保是“保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。” 可见，相比经济增速，稳就业和保民生是第一位的，这是底线思维的体现。 无论“六稳”还是“六保”，都关乎经济基本盘，这是关键中的关键，需要一系列的改革措施，不是简单刺激经济就能轻易达成的。 02 抗疫特别国债、降准降息 财政、货币政策将如何发力？ 根据报告： 积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。 稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。 可见，财政赤字、抗疫特别国债、降准降息均被提上日程。财政要扩张，货币要宽松，这是非常时期的非常之举。 值得注意的是，货币要“更加灵活适度”，这有别于往年的“松紧适度”。 M2增速要明显高于去年，去年为8.7%，而2020年4月已经攀升到11.1%。 这说明，货币政策仍有扩张空间，降准降息仍有可能。 03 再提房住不炒，未提房地产税 这一次，报告再提“房住不炒”。 报告指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 这里的重点有三： 其一，今年以来，“房住不炒”频频出场，先后现身于权威会议、央行报告和两会报告，足以说明楼市调控的底线仍在。 其二，因城施策的说法，和去年一致。这意味着，对于楼市调控，地方政府有了一定自主权，全国不再一盘棋、一刀切。 然而，这并不意味着各地可以随意松绑调控，毕竟“房住不炒”是大原则，“房地产平稳健康发展”是基本要求。 在此之前，全国已有10多个城市楼市松绑政策遭遇“N日游”的尴尬，就足以说明问题。 其三，未提房地产税。 前不久，《中央文件再提房地产税》，指出“稳妥推进房地产税立法”，这说明房地产税一定会来，但“稳妥”之说，则意味着短期不会那么快落地。 04 棚改退潮，旧改接力 旧改，正在接力棚改。 报告指出：新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。 根据政策精神，老旧小区改造，主要以2000年底建成的老旧住宅区为主，这正是人们俗称的“老破小”，一般集中于各大城市的老城区。 旧改加速，明显有利于老破小估值的提升。 然而，正如《中央再提老旧小区改造，影响有多大》所分析的，棚改是大拆大建，旧改是小修小补。棚改有央行定向放水作为支撑，而旧改只有部分财政补贴。 旧改没有央妈的底部背书，就会失去杠杠放大效应，不会产生如同棚改一般的巨大能量。 05 政策市：该关注什么？ 中国楼市是典型的政策市，没有一层不变的楼市调控，也没有只涨不跌的楼市。 所以，我们可以看到，楼市调控时松时紧，政策定调时宽时严，这正是经济环境和楼市环境变化的结果。 所以，要理解中国楼市政策，必须明白当下所处的经济环境，明白政策到底在哪些目标之下进行抉择和权衡。 回顾历史，2017年关键词是" 去库存 "、"因城施策 " 和 " 棚改货币化"，2018年关键词变成了 " 房住不炒 "、"房地产税 "、" 租售并举 "，楼市完成从松到紧的转变。 到了2019年，关键词变成了 " 落实城市主体责任 "、" 促进房地产市场平稳发展 "、" 房地产税 "。从这一年开始，楼市调控的主基调变成了“稳”，既要遏制大涨，又要防范大跌。 2020年，这一年的经济环境完全不同于以往，GDP出现了40多年来的首次负增长，形势之严峻可见一斑。 即便如此，楼市仍旧强调“房住不炒”，足以说明，在宽松背景下，严防炒房的重要性和决心。 毕竟，财政在扩张，货币在宽松，降准降息在继续，楼市面临的环境早已不像年初那么紧张，部分核心城市有望企稳向上。 所以，房住不炒，是定调，也是未雨绸缪，更是大原则。 毕竟，稳就业和保民生是第一位的，内需、基建、实体经济优先，房地产的重要性劣后。
一、房地产开发投资完成情况 1—4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%，降幅比1—3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅投资24238亿元，下降2.8%，降幅收窄4.4个百分点。 1—4月份，东部地区房地产开发投资18444亿元，同比下降3.1%，降幅比1—3月份收窄3.0个百分点；中部地区投资6418亿元，下降10.6%，降幅收窄8.1个百分点；西部地区投资7342亿元，增长3.7%，1—3月份为下降0.8%；东北地区投资900亿元，下降1.6%，降幅收窄12.4个百分点。 1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积740568万平方米，同比增长2.5%，增速比1—3月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积521043万平方米，增长3.8%。房屋新开工面积47768万平方米，下降18.4%，降幅收窄8.8个百分点。其中，住宅新开工面积35248万平方米，下降18.7%。房屋竣工面积19286万平方米，下降14.5%，降幅收窄1.3个百分点。其中，住宅竣工面积13709万平方米，下降14.5%。 1—4月份，房地产开发企业土地购置面积3151万平方米，同比下降12.0%，降幅比1—3月份收窄10.6个百分点；土地成交价款1699亿元，增长6.9%，1—3月份为下降18.1%。 二、商品房销售和待售情况 1—4月份，商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，降幅比1—3月份收窄7.0个百分点。其中，住宅销售面积下降18.7%，办公楼销售面积下降32.0%，商业营业用房销售面积下降29.1%。商品房销售额31863亿元，下降18.6%，降幅比1—3月份收窄6.1个百分点。其中，住宅销售额下降16.5%，办公楼销售额下降37.5%，商业营业用房销售额下降34.5%。 1—4月份，东部地区商品房销售面积13762万平方米，同比下降17.5%，降幅比1—3月份收窄6.8个百分点；销售额17629亿元，下降16.1%，降幅收窄4.8个百分点。中部地区商品房销售面积8982万平方米，下降24.1%，降幅收窄8.7个百分点；销售额6114亿元，下降26.6%，降幅收窄9.5个百分点。西部地区商品房销售面积10085万平方米，下降16.2%，降幅收窄5.7个百分点；销售额7155亿元，下降16.3%，降幅收窄5.8个百分点。东北地区商品房销售面积1144万平方米，下降25.3%，降幅收窄7.5个百分点；销售额965亿元，下降21.5%，降幅收窄6.9个百分点。 4月末，商品房待售面积52255万平方米，比3月末减少472万平方米。其中，住宅待售面积减少453万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1—4月份，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%，降幅比1—3月份收窄3.4个百分点。其中，国内贷款8730亿元，下降2.5%；利用外资23亿元，下降31.6%；自筹资金14875亿元，下降5.2%；定金及预收款13990亿元，下降18.9%；个人按揭贷款7601亿元，下降5.4%。 四、房地产开发景气指数 4月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.86，比3月份提高0.67点。 表1 2020年1—4月份全国房地产开发和销售情况 指标 绝对量 同比增长(%) 房地产开发投资(亿元) 33103 -3.3 其中：住宅 24238 -2.8 办公楼 1530 -4.8 商业营业用房 3145 -10.4 房屋施工面积(万平方米) 740568 2.5 其中：住宅 521043 3.8 办公楼 31348 -2.2 商业营业用房 78232 -9.7 房屋新开工面积(万平方米) 47768 -18.4 其中：住宅 35248 -18.7 办公楼 1370 -28.7 商业营业用房 3873 -20.4 房屋竣工面积(万平方米) 19286 -14.5 其中：住宅 13709 -14.5 办公楼 703 -7.5 商业营业用房 2151 -22.8 土地购置面积(万平方米) 3151 -12.0 土地成交价款(亿元) 1699 6.9 商品房销售面积(万平方米) 33973 -19.3 其中：住宅 29916 -18.7 办公楼 643 -32.0 商业营业用房 1828 -29.1 商品房销售额(亿元) 31863 -18.6 其中：住宅 28291 -16.5 办公楼 883 -37.5 商业营业用房 1920 -34.5 商品房待售面积(万平方米) 52255 1.7 其中：住宅 24804 2.0 办公楼 3845 5.8 商业营业用房 13152 -2.2 房地产开发企业到位资金(亿元) 47004 -10.4 其中：国内贷款 8730 -2.5 利用外资 23 -31.6 自筹资金 14875 -5.2 定金及预收款 13990 -18.9 个人按揭贷款 7601 -5.4 表2 2020年1—4月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 地 区 投资额 (亿元) 同比增长 (%) 住 宅 住 宅 全国总计 33103 24238 -3.3 -2.8 东部地区 18444 13163 -3.1 -3.8 中部地区 6418 5004 -10.6 -8.5 西部地区 7342 5370 3.7 6.0 东北地区 900 701 -1.6 -0.6 表3 2020年1—4月份东中西部和东北地区房地产销售情况 地 区 商品房销售面积 商品房销售额 绝对数 (万平方米) 同比增长 (%) 绝对数 (亿元) 同比增长 (%) 全国总计 33973 -19.3 31863 -18.6 东部地区 13762 -17.5 17629 -16.1 中部地区 8982 -24.1 6114 -26.6 西部地区 10085 -16.2 7155 -16.3 东北地区 1144 -25.3 965 -21.5 附注 1.指标解释 房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。 商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。 商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。 商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。 房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。 房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。 房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。 2.统计范围 有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位。 3.调查方式 按月(1月份除外)进行全面调查。 4.全国房地产开发景气指数简要说明 全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 5.东、中、西部和东北地区划分 东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市)；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区)；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。
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